專題八房地產金融與資本市場2023/2/42第一節房地產金融概述一、房地產金融的內涵房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行代券；成立住房儲蓄機構；安排房地產企業和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。房地產金融的特點資金來源的短期性欲資金運用的長期性資金來源的固定性和資金運用的特定性房地產金融有很強的政策性，風險和收益受宏觀經濟環境影響2023/2/43房地產融資方式房產融資與土地融資直接融資與間接融資權益性融資與債務性融資按融資對象分權益性融資債務性融資房地產企業股票房地產權益信托房地產權益合資直接融資間接融資商業信用債券租賃信用貸款抵押貸款融資者以出讓一部分利潤為條件向出資者融資的行為融資者以還本付息為條件向出資者融資的行為2023/2/44證券市場資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人資本形成（不動產、資產、勞力消費增加（住房等）直接信貸購買房地產證券出售房地產證券直接融資就是資金的供求雙方在房地產金融過程中直接進行票據和證券的買賣和貨幣借貸。如圖。2023/2/45資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人房地產中介機構銀行保險信托投資公司互助基金出售房地產證券出售房地產證券購買房地產證券購買房地產證券存款貸款資本形成（不動產、資產、勞力）消費增加（住房等）間接融資是指由資金供應者將資金交給房地產金融機構，而再由房地產金融機構以一定的方式，將資金提供給房地產開發經營企業，房地產金融機構起著中介人的作用。2023/2/46二、房地產金融市場房地產金融市場在房地產市場體系中的地位：傳導和融通房地產金融市場的客體：在房地產金融市場上可以同貨幣交易的各種金融契約，如股票、債券等有價證券。房地產金融市場的主體：政府銀行與非銀行金融機構房地產開發經營企業居民個人房地產金融市場的劃分房地產抵押貸款市場房地產有價證券市場房地產保險市場房地產信托投資市場2023/2/47三、利率及其分類概念：指借貸期內所形成的利息額與所貸資金額的比率。基準利率與主導利率實際利率與名義利率固定利率與浮動利率市場利率、官定利率與公定利率一般利率與優惠利率年率、月率與日率長期利率與短期利率2023/2/48第二節房地產資金的傳統融資一、住房儲蓄體系建房互助儲蓄信貸社儲蓄銀行二、房地產抵押貸款概念：是金融機構要求借款人提供以房地產及相關權益憑證為抵押品作為擔保而發放的貸款。抵押貸款價格的確定房屋抵押貸款的運作過程2023/2/49抵押貸款的操作流程抵押房屋實物認定產權證書的驗證售房公司資質審定所有權驗證產權證書同實物的核驗所有權歷史變化共有人、租賃人調查其他產權調查土地使用證、規劃許可證、銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值2023/2/410填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設抵押物使用房屋產權登記

按約還款歸還抵押房屋產權證違約處置拍賣抵押物清償2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學11抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款充分攤銷、分期償還固定金額式抵押貸款累進還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價格水平調整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時間后按照市場價格指數比如消費價格指數)對貸款余額進行調整。

ARM:首先根據抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調整一次，以某個確定的利率指標加一個固定的利率附加值方式進行調整。2023/2/412本金等額償還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)

整個貸款期內，本金部分按月等額償還，利息按本金的實際余額和合同利率計算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業務的拓展。2023/2/413本金等額還款月還款額計算----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；

----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。2023/2/414本金等額還款利息與本金關系圖時間利息本金月還款額線2023/2/415等額償還抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。2023/2/416等額本息還款計算月還款額：式中：—每月等額償還貸款本息額；

P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數因子。2023/2/417支付t期后的貸款余額2023/2/418逐年遞增償還抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)

按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每兩周償還一次貸款，一年26個還貸期的抵押貸款方式。2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學19三、住房公積金是一種強制性的公益籌資政策。政府通過強制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。制度起源于新加坡，且已經超出社會保障的范圍。2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學20雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發行債券資金貸款償還貸款提取、用于養老支付房價款=首期付款+貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學21我國的住房公積金制度住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義：（1）住房公積金只在城鎮建立，農村不建立住房公積金制度。（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房公積金制度。（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳戶內。（4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經建立，職工在職期間必須不間斷地按規定繳存，除職工離退休或發生《住房公積金管理條例》規定的其他情形外，不得中止和中斷。體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。（5）住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用于住房消費支出的個人住房儲金，具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現金形式發放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設的專戶內，實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行專款專用，存儲期間只能按規定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內的住房公積金。黨政機關、事業單位及國有大中型企業等國家財政或國家直接支持的公有制企業是住房公積金繳納的“主力軍”，即便如此，在一些大型國有企業或事業單位也采取區別政策：對正式編制內員工繳納公積金，而對聘用員工不繳納公積金；至于絕大部分私營企業、民營企業等非公有制企業則一直沒有建立住房公積金。一些發達地區、效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業，以及一些效益好的單位有意將一些應稅福利，如各類補貼、津貼打入“住房公積金”賬戶，作為福利發放并進行逃稅。有些人甚至還把住房公積金當作第二份工資，因為每月繳存數額比普通員工當月拿到手的工資還多。而與此形成鮮明對比的是，絕大多數真正需要購買住房的普通百姓的單位歸集比例低于國家最低標準。住房公積金制度建立的初衷和目的是為一次性支付購房資金有困難的廣大群眾提供購房資金和購房貸款。但是，隨著我國經濟的快速發展和國民收入差距的拉大，住房公積金管理制度已經暴露出“窮人要么繳的少用不起，要么就是沒有住房公積金，而富人繳的多用的多”的問題，中國青年報社會調查中心近日的一項調查顯示，僅２８.６％的人認為按工資比例繳存公積金“公平”，７８.４％的人認為“收入低的不會因公積金買得起房，收入高的不用公積金也能買”。（見１１月２０日《中國青年報》）2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學22全國住房公積金第一案湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪涉嫌貪污、挪用上億元住房公積金案。由于該案涉案金額巨大，關系當地２０萬城鎮職工切身利益。據郴州市檢察院指控，李樹彪利用職務便利以虛假的單位名稱、私刻的公章、偽造的資料，伙同他人從２００３年８月５日至１２月２５日，先后騙取住房公積金５６６７萬元；從１９９９年９月８日至２００４年１月１５日，李樹彪用單位的存款作抵押、質押或者以委托貸款的方式，挪用公款６７０５．５萬元，用于自己進行營利性活動，或者通過珠海的地下錢莊非法兌換港幣轉往澳門進行賭博；在還有大量挪用款尚未歸還的情況下，李樹彪以他人的名義在廣州等地購買房產、車輛，價值３２４萬余元。2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學23第三節房地產資金的資本市場融資一、房地產股票房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，發給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。房地產股票的特點：與一般工商企業股票的共性特點：收益性、風險性、流動性股本總額大房地產股票收益較高，升值較快房地產股票資信較高，市場穩定2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學24一、房地產股票融資特點方式二、債券融資政府債券金融債券公司債券2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學25房地產股票的類別：按股東權益與承擔風險程度的不同1.普通股：普通的權利，真正的股東。收益不固定，風險較大2.優先股：優先分配和受償，收益有保證，但無普通權利。如可轉換，可優惠認購普通股。按是否記名：記名股票和不記名股票；按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是否帶有表決權，分為多權股票和無權股票根據發行范圍和對象：國有股、法人股、A股（社會公眾股，向社會公開發行的普通記名股票）、B股（以外幣計價的面向外資發行的普通記名式普通股票）和H股（在香港上市發行的以港幣計價的記名式普通股票）2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學26房地產股票的發行1.發行房地產股票的情形（1）設立公司時籌集開業資金包裝上市：集團公司將內部多個未上市企業部分或全部效益好有發展前途的資產重新組合,組成具有一定經濟規模的經濟實體,組建成股份有限公司,申請上市.買殼上市：集團公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東,從而達到間接上市,擴張資本的目的.借殼上市：集團公司先以其下屬部分資產改造后上市,然后將其資產注入上市公司,獲得整個集團公司上市的效果.（2）股份公司為擴大經營規模，追加投資而發行新股股票（3）在企業法定公積金轉作資本配股，股票派息分紅，股票分割時發行新股票（4）把企業債券轉化為企業股票時要發行新股票2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學272.房地產股票的發行方式直接發行：由房地產公司本身直接辦理一切股票發行事宜，承擔股票發行風險。間接發行：公司委托證券公司、商業銀行等金融機構代理發行，并支付發行費用。代銷或包銷公開發行：向社會公開招股。必須委托進入機構代理發行內部發行：可直接發行，也可委托發行2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學283.發行價格面額發行：按股票面值發行市價發行：按照或接近股票市場已發行的同種股票的買賣價格。一般高于面值。中間價：按照面值與市價的中間值貼水價：按照低于股票票面價格的價格。少用。2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學29二、房地產債券（一）房地產債券的分類為了籌措房地產資金而發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。按發行主體不同：房地產政府債券：指政府為發展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債。房地產金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券。房地產企業債券：即公司債券，指房地產企業為籌集長期資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學30

（二）房地產債券的特點1.發行總額大、票面利率較高2.期限長3.可與購房相結合4.房地產債券較安全，風險小2023/2/4天津師范大學城市與環境科學學院房地產經濟學31（三）房地產債券的發行1.發行市場主體的構成債券發行者債券認購者債券承銷者。2.債券的發行要素發行額票面利率發行價格券面金額計息方法和還本方式償還期限2023/2/4