第二章物權法本章近三年注考平均分值8分一、物權基本理論：

民法的物不同物理學上的物：民法的物強調客觀物質性和可支配性。人身活體不是，血液肝臟是，電熱氣磁力、權利等都是。

(一)物的種類：

1.動產與不動產：電梯是動產還是不動產？為建筑臨時建的軌道及活動房屋是動產。田里的小麥和稻子是不動產。物權變動分別以交付和登記為準。

2.特定物與種類物：特定物(名畫、舊車)在交付前滅失可免除交付，只能請求賠償損失；種類物(貨幣、新車等)在交付前滅失不能免除交付，因其為可替代物。種類物筆記本電腦10臺中指定物序列號為12345的為特定物。3.主物和從物：(馬與鞍，杯與蓋)①物理上獨立(房和窗不是)，②經濟用途上存在主從關系(鞋與襪也不是)：主物脫離從物不喪失其獨立用途，從物脫離主物喪失其獨立用途。③在法律或合同沒有相反規定時，主物所有權轉移時，從物所有權也隨之轉移。合同法：因主物解除合同其效力及于從物，因從物解除合同其效力不及于主物。兩只筷子、兩只鞋、兩只襪、54張撲克牌不是主物與從物，法律上只有結合在一起才可使用為一物而非數物。4.原物與孳息(必與原物分離才為孳息)①天然孳息：依自然規律產生，樹與其果子，母牛生下的小牛。一物之上既有所有人又有用益權人的，天然孳息由用益物權人所有，另有約定從約定。②法定孳息：依法律規定產生，存款利息、房屋租金。有約定從約定，無約定從交易習慣。如：標的物交付前歸賣方，交付后歸買方，提存后孳息歸債權人(買方)所有。【試題】：（2008年）在一物之上設定了用益物權的，該物產生的天然孳息，除當事人另有約定外，由所有權人取得。錯【試題】：下列屬于法定孳息的是（）。A.母牛產下的小牛B.蘋果樹上結下的蘋果C.房屋租金D.人體血液E彩票中獎F股利【答案】：CEF【試題】：下列關系中屬于原物與孳息關系的是（）。A.尚在母牛體內的小牛B.母羊產下的小羊C.汽車排出的廢氣D.蘋果樹上摘下的蘋果E雞里面的雞蛋F羊身上的羊毛【答案】：BD(二)物權基本原則1.平等保護；2.物權法定：①種類法定；②內容法定。3.一物一權：①一物上只能存在一個所有權、但所有權人可為多個(按份共有或共同共有)；②一物之上只能設一個所有權但一物之上可以設置多個物權(同一物可以抵押后又質押，修理時還可被留置，房屋出租后(用益物權)又抵押(擔保物權)；4.公示(以登記和交付)、公信（公眾可以信賴公示。如不動產變動要登記，即使公示的物權有瑕疵，法律仍然承認變動的法律效果。公示后可對抗善意第三人，未公示不可對抗）。(三)物權的類型1.所有權：所有權人對特定的物享有直接支配和排他的權利。占有、使用、收益、處分。是物權中最完整、最充分的權利。2.他物權(限制物權)：所有權以外的人即他物權人一定程度的直接支配和排他的權利。包括：①用益物權（建設用地使用權、土地承包經營權、地役權等，占有為前提，使用、收益為目的）②擔保物權（抵押、質押，以擔保債權為目的）3.主物權和從物權：從物權依附主物權存在，不得單獨轉讓。如抵押權、地役權等。二、占有制度

(一)占有的種類1．自主占有與他主占有以“主人是自己的名義”占有為自主占有，以“主人是他人的名義”的占有屬于他主占有。小偷對贓物的占有仍然可以成立自主占有。質權人、保管人、承租人的占有為他主占有。

2．直接占有和間接占有

質權人、保管人、承租人的占有屬于直接占有，出租人，寄存人，出租人的占有屬于間接占有。

3．有權占有和無權占有

(1)有權占有是指基于法律或合同的規定而享有對某物進行占有的權利；

(2)無權占有是指沒有合法權源的占有。民法上占有：不要求有占有權，只強調占有實事。小偷乙偷車，丙說你偷的車我為什么不能開它10年？乙有權無權要求丙返還汽車。有權。

4．善意占有和惡意占有(1)占有可以分為所有人自主占有和非所有人的他主占有；(2)他主占有還可以分為有權占有（有法律依據，如租賃）和無權占有（無法律依據占有他人財產）(3)無權占有又可以分為善意占有（如拾得遺失物）和惡意占有（如偷盜）。例：甲遺失相機，乙拾得放在辦公桌上并張貼了招領啟事，丙盜走后賣給了不知情的丁，丁出質給戊。不正確的是：A乙屬于無權占有B丙屬于他主占有C丁屬于自主占有D戊屬于直接占有B(二)占有的推定1.事實推定：手表戴在你手上推定是你的2.權利推定：手表戴在你手上推定是你的，再推定你有權利賣，即有處分的權利(三)無權占有人（包括善意和惡意）與返還請求權人的關系例：甲拾得母牛回家生了小牛，于是甲奉若神明，精心飼養，①主人乙得知后可以要求甲返還母牛及小牛；甲因拾得為善意，可要求乙支付飼養費。但如果甲是偷的，即使奉若神明，精心飼養，乙也不支付飼養費。②使用中不慎被老化高壓電電死，甲若拾的不負賠償責任，若偷的負賠償責任。③若保險部門給了保險補償金等甲不論拾得或偷得都需返還補償金，但補償金不足的部分，甲若拾得不再賠償，若偷得再賠償。善意惡意權利人可否請求返還原物及其孳息：√√權利人應否支付占有人因維護該物支出的必要費用：√×因使用占有物致使該物損害的，權利人是否有權要求賠償損失：×√占有物毀損、滅失有保險賠償金的是否返還給權利人：√√保險賠償金不足彌補權利人損失的，權利人是否有權要求賠償損失：×√(四)占有的法律保護1．占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物(不論適用有權占有還是無權占有，善意占有還是惡意占有。甲偷盜車后被乙搶走，甲有權請求乙返還車)；(1)“占有人”返還原物的請求權，自侵占發生之日起1年內未行使的，該請求權消滅。(2)所有權人請求返還原物的期限不受1年的限制。甲租房給乙，被丙侵占，乙請求權為1年，甲的請求權為永遠。2．因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償(債權請求權)。其訴訟時效一般為2年。甲租房給乙，被丙侵占，且將房屋損害，占有人乙除有權要求返還房屋外還有權要求損害賠償。不賠償起訴丙，起訴丙的時效為“自知道應當知道房屋被損害時”起2年。返還原物：物上請求權：不以對方有過錯、實際受到損害為必要。賠償損失：債權請求權：以對方有過錯、實際受到損害為必要。物上請求權和損害賠償請求權可以并存。【舉例】甲（出租人）將其房屋出租給乙（承租人），乙經甲同意轉租給第三人丙，丙于轉租期滿后，不將租賃物返還乙，屬于侵占，承租人乙（原占有人）可以行使占有保護請求權。但是應當自侵占發生之日起1年內行使權利，否則權利消滅。該時間為除斥期間。加：甲出質電腦給乙，乙將電腦借給丙，丁將電腦拿走欲抵債，此時，甲依所有權、乙依質權、丙依占有均可要求丁返還原物。三、不動產的物權變動

(一)不動產的物權變動的情形1.生效指物權非合同具體情形登記生效①房屋買賣②建設用地使用權的取得③不動產抵押不登記也生效，但不得對抗善意第三人①土地承包經營權②地役權③宅基地使用權不登記也生效，但事后處分時仍要登記，未登記不發生物權效力①自法院的法律文書、政府的征收決定生效時物權發生效力②因繼承和受遺贈開始時物權發生效力③因合法建造、拆除房屋等事實行為成就時物權發生效力可以不登記依法屬于國家所有的自然資源例：下列關于用益物權的設立的說法正確的是()。

A．土地承包經營權自土地承包經營合同生效時設立

B．設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記

C．地役權自地役權合同生效時設立

D．建設用地使用權自合同生效時設立ABC例：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅需要依法進行登記，但是法律另有規定的除外，下列選項中屬于可以不登記即生效的情形是()。A．依法屬于國家所有的自然資源B．因受遺贈取得物權的C．因投資關系而取得物權的D．因合法建造而設立物權的【答案】ABD2.不動產的登記制度(1)登記簿與權屬證書①以記載登記簿時取得物權而非取得證書時。②不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以“不動產登記簿”為準。

(2)更正登記權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。(3)異議登記(1)異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。(2)異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產生的公信力。(3)為了避免不動產物權的效力不因異議登記而長期處于不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。(4)另外，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。(4)預告登記①預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權的效力。例：張某向郭某出售一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，郭某向張某支付了購房款，但張某卻未按照合同約定的時間與郭某共同辦理房屋過戶手續，在郭某的一再催促下，張某也未配合其過戶，此時郭某可以向房屋登記管理部門申請該房屋的預告登記，然后再向人民法院起訴，經過預告登記后，張某如果將房屋重復賣給第三人的話，那么也不適用善意取得的制度，第三人不能取得該房屋的所有權，預告登記制度保護了郭某的正當權益。②債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。3.不動產買賣合同與物權登記合同自成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力例：甲將自有的房屋出售給乙，雙方在2008年12月1日時簽訂了房屋買賣合同，2008年12月10日，乙將首付款交付給甲，2008年12月15日，甲將房屋騰空后交付給乙，2008年12月20日甲與乙辦理了產權過戶手續。針對以上案例并結合《物權法》的規定，下列的說法正確的是()。A．甲和乙的買賣合同在2008年12月20日時生效B．該房屋的所有權自2008年12月15日甲交付給乙時轉移C．如果甲和乙未辦理物權變更登記的，那么甲和乙之間簽訂的合同無效D．買賣合同在2008年12月1日時生效，房屋所有權自2008年12月20日起轉移D

四、動產的物權變動

1．交付生效(1)動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

(2)船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。例：甲賣車給乙，付款交車，但未過戶，甲向丙借錢將車抵押給丙，辦抵押登記，(或甲又賣車給丙并過戶)①乙有無車的所有權？（已交付，有所有權）②甲不還錢給丙，丙能否行使抵押權？(丙能否讓乙返還車，可以因甲賣車給乙未登記，不得對抗善意第三人)2．特殊的交付方式(1)簡易交付動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。例如，甲租用乙的冰柜儲藏鮮果，租期兩年。租用期間甲乙雙方又達成協議，甲將該冰柜出售與乙并于9月3日簽訂合同，則合同于9月3日生效，物權也于9月3日轉移。(2)指示交付動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。例：甲將電腦出租給乙使用，租期3年，其間9月3日甲又將該電腦出售給丙且通知了丙。但因租期未滿，甲無法將電腦取回，也無法將電腦實際移交給丙。在這種情況下，甲將電腦的請求權轉讓給丙；丙取得請求乙返還電腦的權利。①合同對乙繼續有效，買賣不破租賃。②自9月3日丙取得所有權。

（3）占有改定動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。例：3月3日簽訂合同，甲賣耕牛與乙，但同時約定甲繼續使用耕牛，5月3日再交付與乙。則3月3日乙即擁有耕牛的所有權。如果3月5日約定甲繼續使用耕牛，則自3月5日乙擁有耕牛的所有權。例：甲賣名畫給乙，約定5天后取畫(一般的合同約定非占有改定：又租回又約定)。丙聽說后愿出高價購買，甲又賣與丙，約定2天后取畫。乙得知后，當晚誘使甲8歲的兒子取畫給自己。乙占有該畫期間，被丁盜走。該畫所有權：A甲B乙C丙D丁A

五、善意取得制度1．善意取得：無處分權人將財產轉讓給受讓人，受讓人若善意取得則取得該財產的所有權：(1)善意取得的構成要件①受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的，受讓之后是善意還是惡意不影響其效力。例：甲將錄音機委托乙保管，但乙擅自拿到舊貨市場賣與善意的丙，后來，丙知道錄音機是甲的，但丙仍然擁有錄音機的所有權。對。②以合理的價格轉讓(受贈取得不適用善意取得)；③轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。例：甲租用乙的一輛自行車，后甲將該自行車以合理的價格轉讓給了善意的丙，下列說法正確的是()。A．乙有權追回該自行車B．丙取得該自行車的所有權C．乙無權追回該自行車D．乙仍享有該自行車的所有權BC例(2008)甲、乙各出資10萬元共同購買機械設備一套，雙方約定輪流使用，每次時間為半年。甲在使用設備期間，向善意的丙借款15萬元，并將該設備交付給丙設定質押擔保。甲無力還款，丙行使了質權，從而引發糾紛。下列關于糾紛解決的表述中，正確的有()。A．甲無權處分，但丙仍應取得質權B．甲無權處分，故丙無權主張質權C．乙有權就所發生的損失請求甲賠償D．乙有權就所發生的損失要求甲、丙承擔連帶責任AC(2)善意取得的法律效果

①在原權利人與受讓人之間，原權利人喪失標的物所有權，而受讓人則基于善意取得制度而獲得標的物所有權。

②在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發生債的法律關系，在受讓人獲得標的物所有權以后，應當承擔向讓與人支付價款的義務，而不能根據讓與人無權處分而拒絕支付價款。

③在原權利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權發生轉移，因此原權利人無權要求讓與人返還原物，只能要求無權處分人承擔賠償責任，也可以要求讓與人返還不當得利。⑤善意取得是原始取得，依據法律的規定而非所有權人的意思表示(約定)，與合同是否有效無關。例：甲租用乙的一輛自行車，后甲將該自行車以合理的價格轉讓給了善意的丙，下列說法正確的是()。①甲丙：丙所有權②乙丙：丙應付錢給乙不能因乙無處分權而拒付③甲乙：甲不能要求乙返還車，因此時車的所有權屬于丙，甲只能要求乙返還車的價款或賠償損失。A．乙有權向甲要求返還其出售該自行車價款B．乙有權向甲要求賠償損失C．乙有權向丙主張返還該自行車D．乙仍享有該自行車的所有權AB【試題】：例：甲委托乙保管手表，乙擅自賣與丙（乙以自己的名義賣為效力待定合同，乙以甲的名義賣是無權代理），丙贈與丁，丁戴上被戊搶走，戊又遺失，為庚拾得。所有權A甲B乙C丙D丁D(3)善意取得的適用范圍①不僅適用動產也適用不動產，不動產的善意取得應以登記為要件。②遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物由于所有人可以要求返還，原則上不適用善意取得。但所有權人自知道應當知道受讓人之日起超過2年未要求返還的，可適用善意取得制度。③臟物不適用善意取得。④不僅適用所有權的取得，建設用地使用權、抵押權、質權、留置權等他物權也適用。

六、拾得遺失物

(1)拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。(2)拾得人在返還拾得物時，可以要求支付必要費用，但不得要求支付報酬。但遺失人發出懸賞廣告，愿意支付一定報酬的，不得反悔。(3)拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。拾得人不得要求支付必要費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。(4)有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發布招領公告。遺失物自發布招領“公告之日”起“6個月”內無人認領的，歸國家所有。(原始取得)

(5)遺失物通過轉讓為他人占有①權利人有權向無處分權人請求損害賠償或者應當知道受讓人之日起（非丟失之日）2年內向受讓人請求返還原物。例：乙拾到表后將表轉讓給善意第三人丙，甲有權向乙要求賠償損失，也可以在知道丙后的2年內向丙主張返還。②受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。例：甲發布懸賞廣告稱：如果任何人將其丟失的“勞力士”手表找到，愿出酬金2000元。某日，乙將表送到甲處，甲反悔。對此，下列說法正確的是（）。A．甲不得反悔B．甲不必支付乙報酬，因為乙若據為己有則構成不當得利C．如果甲未發布懸賞廣告，得知表被乙揀到，可以向乙主張返還且不必支付任何費用D．如果甲未發布懸賞廣告，得知表被乙揀到，向其主張返還時遭到拒絕，甲可以向法院提起侵權行為之訴AD(6)拾得人在送交有關部門前應妥善保管遺失物，因故意或重大過失導致遺失物毀損滅失的，應當承擔民事責任。某甲拾得錢包，在送交派出所時被小偷偷走，甲不承擔任何責任。非故意或重大過失。例：王某遺失表，拾得人交公安部門，過了7個月，王某未去認領，公安部門交寄售店出售。孫某買得贈與女友林某，林某佩戴被偷走，小偷賣給不知情的鄭某。所有權：A王B孫C林D鄭林七、征收與征用二者的區別：（1）法律效果不同：征收是財產所有權發生變化，征用是使用權變化，結果還得返還所有人；（2）適用對象不同：征收針對不動產；征用不動產和動產都可以；戰爭時可征用不動產。（3）適用條件不同：雖然都是公共利益，但是征用必須還是為了搶險、救災等緊急需要。（4）征用有返還的義務，征收不必返還。征收和征用不僅適用所有權，還適用于用益物權，甚至擔保物權，如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權等。八、業主的建筑物區分所有權由以下三部分構成，取得專有權同時取得共有權及成員權

1．專有權業主對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。但不得損害業主的合法權益，裝修拆成重強，裝5噸重大浴缸。將普通住宅改經營用房，工商等同意外其他利害關系人同意。2．共有權（電梯、樓梯、過道、外墻面。全部共有：小區綠地，部分共有：3、4樓間的樓板為34樓共有，單元內的電梯為單元共有）(1)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。(2)業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。說因未住而不交電梯維修費。(3)業主在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。3．成員權：業主可以設立業主大會并選舉等。4.建筑物區分所有權在轉讓時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。5.業主大會的決議：已買房登記或簽訂買房合同未登記的也稱為業主。物業服務合同(12年新增)：業主與其承租人、借用人及其他牧業使用人約定由牧業使用人交納物業費的，物業服務企業可以請求業主承擔連帶責任。不住是否交納取暖費，免責條款無效等。將住宅變為經營用房的需經利害關系的業主同意。①一般事項。應當經專有部分占建筑物總面積過半數1／2的業主且占總人數過半數1／2的業主同意。②特殊事項(籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施)應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意。例(2008)根據物權法關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意才能通過的事項有()。A．選舉業主委員會B．制定和修改業主大會議事規則C．改建、重建建筑物及其附屬設施D．籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金CD九、共有

1．按份共有（分別共有）（1）按份共有人按照預先確定的份額分別對共有財產享有占有、使用和收益的權利，但是對共有財產的使用，應當由全體共有人協商決定，共有人死亡的，其份額可以由繼承人繼承或受遺贈人獲得；（2）按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

2．共同共有（1）基于共同關系產生的，共同關系表現為夫妻關系、家庭關系。（2）共有人對共有財產不分份額地享有權利，對共有財產享有平等的占有和使用的權利（3）對共有財產的處分，必須全體一致的同意（4）只有共有關系終止時才能確定各自的份額，分割共有財產。（5）共有人對共有的不動產或者動產沒有約定或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。3．共有物的處分及分割(1)處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額（非人數)2／3以上的按份共有人(按份共有的情況下)或者全體共同共有人(共同共有的情況下)同意，但共有人之間另有約定的除外。(2)一個或幾個共有人未經占份額2／3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財產的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。(3)無權代表的人處分共有財產，其他共有人明知而不異議，視為同意。(4)對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。(5)共有財產的分割：①實物分割(實物分割不損值的)、變價分割或作價補償(實物分割損值的)。②財產分割后，共有關系消滅，各共有人就分得的財產單獨擁有所有權。③分割后如果再處分自己那份，如果那份與原共有人的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人可以主張優先購買權例(2008)甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權法規定的是()。A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新【答案】C

4．共有的對外關系①因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。（加：甲乙丙各出資1／3買車跑運輸丙開車撞人醫藥費承擔。怎樣承擔？連帶甲乙一氣之下不經丙的同意將車出租給丁，行否，行。）②對內追償：償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。十、相鄰關系（并非限于公民，所有人及使用人都可主張相鄰關系，僅限于不動產上，動產上不考慮相鄰關系）11年略

1．通行

相鄰一方因生產和生活上的需要，必須臨時或長期通過對方使用的土地的，對方應當提供必要的方便。2．用水、排水

不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。不得改變方向及截流等。3．因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。在自己地上挖菜窖引起鄰居房屋下沉是侵權還是違反相鄰關系？4．相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當距離，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙鄰居的通風和采光。

5．不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。相鄰關系是法定的非約定。例：甲、乙共用小清河的水灌溉，甲的承包地在乙的上游。為確保農田灌溉，甲在河中筑了一條水壩，使下游的水量減少了一半。甲、乙為此發生糾紛，下列有關該情況說法正確的是()。A．甲未斷絕水流，故乙無權請求甲拆除水壩B．甲向乙支付適當賠償，可以不拆除水壩C．甲應該根據乙的請求拆除水壩D．甲、乙應當共同協商、合理分配用水BCD

十一、用益物權占有為前提，使用、收益為目的。包括土地承包經營權、建設用地使用權、地役權及宅基地使用權，。1.土地承包經營權(1)合同生效時設立。未經登記不得對抗善意第三人。(2)耕30年；草30—50年；林30-70年；(3)流轉：①有權“轉包、互換、轉讓”。但不得抵押、入股。未經登記不得對抗善意第三人。②通過招標、拍賣等方式承包“荒地”等可以轉讓、入股、抵押。試題】：依照農村土地承包法的規定，土地承包經營權人有權將土地承包經營權采取（）等方式流轉。A.轉包B.互換C.轉讓D.抵押【答案】：ABC2.建設用地使用權(1)自登記時設立。(2)住宅用地使用權期間屆滿的，自動續期。（商業等建設用地使用權不能自動續）(3)房地一體流轉（僅限國家所有的土地上設定的建設用地使用權）地和房一并處分一級市場為出讓、二級市場為轉讓。3.地役權是指需役地的人通過約定得以利用供役地土地的權利。（不以相鄰為必要）(1)設立：登記對抗主義。合同生效時設立，不登記不得對抗善意第三人。(2)期限：可約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權的剩余期限。(3)從屬性：地役權不得與需役地分離單獨轉讓及抵押。

(4)不可分性

①地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。(10層樓賣與丙丁各4、6層，整個樓都有非4或6層有)②需役地及其上的其他用益物權部分轉讓時，涉及地役權的，受讓人同時享有地役權③供役地及其上的其他用益物權部分轉讓時，涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。(以登記為前提)(5)消滅濫用地役權；約定的付款期間屆滿后在合理期限內經“2次”催告未支付費用。供役地權利人有權解除合同而消滅地役權。(6)地役權與其他用益物權的關系①土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立其他用益物權的(承包權或建設用地使用權等)，其他用益物權人繼續享有或者負擔。(先設地役權后承包)②土地上已設立其他用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。(先承包后設地役權)

【舉例】：張某與李某的住房相鄰，為了防止李某今后建造樓房擋住自己的視野，張某以每年向李某支付5000元補償費作為對價，與李某約定：李某在10年內不得興建高層建筑。合同簽訂后，雙方沒有辦理地役權登記，一年后李某搬走，將房屋全部轉讓給趙某，但李某未向趙某提及之前與張某簽訂地役權合同的事實，趙某取得該房屋后就開始興建二層小樓，張某對此表示反對。這種情況下，由于張某與李某之前簽訂的地役權合同沒有登記，因此善意第三人趙某的合法權益應當受到保護，張某無權要求趙某停建小樓。例：6米以上建筑物。甲將全部房屋售出。乙在廠區建造8米建筑物。正確的是：A小區業主有權請示乙撤除6層以上建筑物B甲有權請示乙撤除6層以上建筑物C甲和小區業主均有權請示乙撤除6層以上建筑物D甲和小區業主均無權請示乙撤除6層以上建筑物A

【試題】：下列關于用益物權的設立的說法正確的是（）。

A.土地承包經營權自土地承包經營合同生效時設立

B.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記

C.地役權自地役權合同生效時設立

D.建設用地使用權自合同生效時設立【答案】：ABC(8)地役權與相鄰關系的區別11年略①相鄰關系不是獨立的物權，是相鄰不動產所有權和使用權的延伸或限制；地役權是獨立的物權。②相鄰關系是法定的，地役權是約定的，未經登記不能對抗善意第三人③相鄰關系強調相鄰，地役權不一定相鄰④相鄰關系是無償的，地役權在有償的。十二、抵押(一)擔保物權的特征：1.從屬性①擔保物權不得與主債權分離而單獨轉讓，主債權轉讓的，抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。A從B處貸款100萬元，C以設備抵押，B對A具有主債權，B對C具有抵押權，B轉讓主債權時(全部轉讓)，抵押權跟著轉讓，但不能單獨轉讓抵押權。②主債權全部消滅，擔保物權也歸于消滅；主債權部分消滅時，由于擔保物權的不可分性，擔保物權并不部分消滅。2.不可分性不可分性指擔保物的全部擔保債權的各個部分以及擔保物的各部分擔保債權的全部。例：10間房擔保100萬元債務，①已償90萬元，剩下的10萬元其抵押物為10間還是1間，是10間。全部抵押物擔保其全部債務的每個部分主債權部分消滅，債權人仍就未清償部分的債權對擔保權的全部行使權利。②10間被燒9間，剩下1間是為100萬元債務的擔保，還是只為10萬元擔保，為100萬元的債務擔保。抵押物的每一部分擔保債務的全部。擔保物部分滅失，殘存部分仍擔保債權全部。3.物上代位性擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。(二)流押條款訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有，但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。質押時同樣：“流質條款”無效。合同的部分無效非全部無效。(1)土地所有權不能抵押。(2)所有權、使用權不明或者有爭議的財產不能抵押(3)依法被查封、扣押、監管的財產但已經設定抵押的財產被查封、扣押的，不影響抵押權效力。(4)以法定程序確認為違法、違章的建筑物不能抵押(5)建設用地使用權（僅限國有的城市的可單獨抵押)①城里：房與地同時抵押(指已有的房)，房隨地走，地隨房走②土地上新增的房屋不屬于抵押物。可一同賣，無優先受償權利③集體所有(鄉鎮、村)的不可單獨抵押，鄉鎮、村的廠房抵押時建設用地使用權一并抵押。只能地隨房走。(6)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的“荒地”等土地承包經營權可以抵押。

小麥及土地承包經營權設定抵押的，小麥有效，土地承包經營權抵押無效。(7)耕地不能抵押。(三)抵押物1.必須登記抵押權才生效的(與土地有關的不動產)。但合同自簽訂成立時起生效。(1)建筑物和其他土地附著物(2)建設用地使用權(城市)(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地使用權(4)正在建造的建筑物2.可以不登記，但登記了可以對抗第三人以其他動產設定抵押，抵押合同自簽訂之日起成立并生效，抵押權自抵押合同生效時設立，只是未登記的，不能對抗善意第三人。車、設備、原材料等。(四)抵押登記例：A向B貸款100萬元，A以汽車抵押，4月1日簽訂抵押合同，未辦理登記，抵押合同4月1日成立生效。①如果A不賣汽車又不還錢，B可行使抵押權。②如A將汽車賣給C并過戶，C不知道汽車已作抵押，則C擁有汽車所有權，B不得對抗C，③如果該汽車抵押登記過，B有權對抗C。登記機關：①房地產：土地、房產管理部門或縣以上人民政府。②交通工具：交通運輸工具登記部門③林木：縣以上林業主管部門④其他動產：工商管理部門（五）抵押人的權利1.占有權：抵押設定后，除法律和合同另有約定外，抵押人繼續占有抵押物，并有權取得抵押物的孳息。抵押權的效力不及于抵押物的孳息，自法院扣押之日起抵押權人有權收取天然孳息或法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。B為抵押權人，效力不及房屋租金，自扣押之日起B有權收取租金。但B必須及時通知承租人C。2.收益權(1)先抵押后出租的，抵押權優先。

抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，未告知財產已抵押的，抵押人對承租人的損失承擔賠償責任；如果告知承租人自己承擔。A向B貸款100萬元，至08年1月1日，07年1月1日抵押合同簽訂。4月1日時A將房屋出租給C到08年4月1日，08年1月1日A不還錢，B優先行使抵押權，C必須騰出房屋，B將房屋拍賣，給C造成損失，4月1日出租時A告知C房屋已經抵押，則損失C自己承擔，如果A未告知，則C的損失由A承擔。(2)先出租后抵押的，租賃合同優先。抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。上例4月1日出租，7月1日抵押。3.處分權

(1)抵押物的轉讓：抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當提前清償債務或提存，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償，未經同意，不得轉讓，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。(2)如果抵押物未經登記的，則抵押權不能對抗善意第三人。抵押權人的損失由抵押人賠償。抵押權人不聽話賣了就賣了，抵押權人不能對抗善意買受人。(3)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響（六）抵押權人的權利(1)保全抵押物：如果抵押物受到侵害，抵押權人有權要求停止侵害，恢復抵押財產價值，賠償損失。

(2)放棄抵押權：主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任。但其他人承諾仍然擔保的除外。

A借B100萬，A以設備抵押40萬，C以汽車抵押，如B放棄A的設備的40萬元，C的擔保責任減輕40萬元(3)抵押權順位的變更抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。如與一個債權人惡意串通將全部財產抵押給他使其他債權人受到損害的。A從B、C處分別貸款100萬、300萬，A均以房屋抵押，如果A與B變更擔保數額從100萬到700萬。未經C書面同意，不能這樣變更，因假如房屋值400萬，不變更C可拿到300萬，如果變更，全給B還不夠，C什么都拿不到。此時C享有撤銷權(4)優先受償權【舉例】：甲公司向乙公司訂購一批價值75萬元的貨物，以價值100萬元的廠房作為抵押擔保，同時又請丙公司提供保證擔保。此后，甲公司又以該廠房為抵押向丁銀行貸款25萬元。當實現抵押權時，乙公司為了與丁銀行搞好關系，自愿將實現抵押權的順位處于丁銀行之后。如果該廠房拍賣得到80萬元，丁銀行優先受償25萬元，乙公司得到剩余55萬元，這種情況下，剩下的20萬元保證人不承擔保證責任。本案例中，由于乙公司放棄抵押權順位，債權沒有得到全部清償，此時會加重保證人保證責任，為了保護保證人的合法權益，丙公司在乙公司喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任。如果該廠房拍賣得到70萬元，丙公司對5萬元承擔擔保責任。加：某公司以房屋作抵押，先后向甲銀行借100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行500萬元。后丙與甲交換各自的抵押權的順位。房屋拍賣600萬元，三家銀行分配，正確的是：A甲100萬元，乙300萬元丙200萬元B甲得不到乙100萬元丙500萬元C甲得不到乙300萬元丙300萬元

D甲100萬元乙200萬元丙300萬元C

【試題】：根據規定，當事人以下列財產設定抵押，應當辦理抵押物登記的是（）。A.已竣工的廠房B.正在建造的商品房C.大型客機D.正在建造的遠洋貨輪【答案】：AB(七)抵押權的實現（優先受償）1.擔保物權(抵押、質押、留置)的擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用(以前保證的范圍4條，這里只有質押和留置多一條，保管擔保財產的費用)，當事人另有約定的，按照約定。2.債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償，協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內請示法院撤銷該協議。3.抵押物拍賣價款的清償順序(1)實現抵押權的費用（拍賣費）(2)主債權的利息(3)主債權4.在抵押物滅失、毀損的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金優先受償。5.行使期間：物權法規定：在主債權訴訟時效期間內行使抵押權。例：主債權05年12月2日到期。債權人不斷催要最后一次為07年3月6日。則其抵押權的最后行使期間為：A07年12月2日B09年12月2日C09年3月6日D2011年3月6日C不斷催要導致中斷。訴訟時效重新起算。按物權法1、同一財產向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序(1)已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償，同一天登記視為順序相同。(2)抵押權已登記的先于未登記的受償(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償(非合同的先后順序)(4)順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。兄甲向弟乙借5萬以汽車抵押，4月1日登記。后甲向丙借5萬也以該汽車抵押，4月10登記。到期后甲不還錢且死亡乙繼承了汽車，丙說乙已經擁有所有權且抵押權被吞并，所以汽車拍賣6萬元先還我5萬元，否，因乙可主張抵押權，而且順位在先。先乙分5萬后才給丙1萬。（混同時抵押權被所有權吞并）(5)順序在后的抵押權所擔保的主債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。(八)擔保物權重合時的清償順序2.抵押權與其他物權并存時的清償順序(1)法定登記的抵押權與質權并存：登記公示的抵押權＞交付公示的質押權，交付公示質押權＞未登記公示的抵押權(2)抵押權與留置權并存：法定權優于約定權留置權人＞抵押權人受償(即使登記也罷)(3)抵押權與其他權利并存：

以在建工程抵押后，發包人未按約定支付工程價款的，催告后發包人逾期不支付的，承包人的優先受償權＞抵押權和其他債權。(七)擔保物權重合時的清償順序3、同一債權有多個抵押權（抵押物）11年略(1)抵押財產所擔保的債權份額或者順序沒有約定或者約定不明的，抵押權人可以就其中任何一個或者各個財產行使抵押權，抵押人承擔責任后，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。例：A向B貸款100萬元，C以設備抵押，D又以汽車抵押。A不還錢，B和C與D簽訂抵押合同時，順序及數額均未約定，CD之間內部有約定，平均分。B可向任何一個要錢，如先賣D的汽車要回100萬元，D不得拒絕，之后D再找A要100萬元沒問題，或也可找C要相應的50萬元，再找A要50萬元。(2)債權人放棄“主債務人”提供的抵押擔保的，其他抵押人可以請示法院減輕或者免除其應當承擔的擔保責任。例：A向B貸款100萬元，A以設備抵押，C以汽車抵押，A不還錢，必先主后次，如果B放棄A的抵押權40萬元，C可請示法院減輕或免除其40萬元的擔保責任。只還60萬元。(七)擔保物權重合時的清償順序⑴同一物多次抵押①登記、未登記、債權比例②可改順位及數額但不得損害其他抵押權人③抵押權又有所有權順位在先④順位在后先到期扣除順位在先的之后償⑵抵押與其他權利競合①抵押優于質押(抵押應登記的已登記)②留置優于抵押(法定優于約定)③在建工程承包人優于抵押權人⑶一債權多個抵押擔保(共同抵押)①約定從約定②未約定(非主債務人提供)可任意，可再追償③放棄主債務人抵押的，其他抵押人可減免重合的清償順序：例：甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，隨后，甲又將該機器質押給丙，丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置，根據《物權法》的規定，下列正確的是：多A乙優先于丙受償B丙優先于丁受償C丁優先于乙受償D丙優先于乙受償AC(九)最高額抵押為將來發生的債權設定。一般抵押是先有確定的債權后設定抵押，最高額抵押一般是先設定抵押后發生債權，債權數額不特定。例：08年A向B反復貸款，具體數不清楚，A以設備設定最高額抵押1000萬元，主債權確定的情況下：①如果陸續借款共800萬元，設備拍賣1200萬元，則優先受償800萬元，剩下400萬元歸抵押人A。②如果陸續借款1600萬元，則優先受償的只能是約定的最高額抵押1000萬元，對設備拍賣超出的200萬元不享有抵押權，特點：設定抵押時，主債權未確定。1.“結晶”債權：即在此時點確定債權數。①約定的債權確定期間屆滿；②未約定期限的，設定抵押満2年要求確定③新債不可能發生；④抵押物被查封扣押；⑤抵押人破產或撤銷2.最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。（以前講與“主債權轉讓時從權利隨之轉移，這里例外）主債權未確定：先借300萬、400萬，還會繼續借，B將其中的300債權轉讓給C，此時，最高額抵押權不能隨之轉讓。(十)浮動抵押企業、個體工商戶、農業生產者可以現有的以及“將有”的動產抵押，債務人不履行到期債務或債務人破產撤銷等，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。合同以生效為要件，不登記不得對抗善意第三人。特點：設定抵押時抵押財產未確定。1.“結晶”抵押財產：(在此時點確定抵押財產數)①約定的履行期限屆滿；②債務人破產或被撤銷等；③當事人約定的實現抵押權的情形；④嚴重影響債權實現的其他情形。2.在結晶之前，即使辦理了抵押登記抵押權人也不得對抗正常經營活動中已支付對價取得抵押財產的買受人。抵押質押①標的物動產和不動產動產和財產權利(①有價證券：三票三單一券②基金及股權③知識產權：商標專利及著作權中財產權利④應收賬款等)②不轉移轉移占有(類似過去的當鋪)③抵押人對標的物有所有權，且可直接占有、使用和收益。處分受限質押人對標的物雖然擁有所有權，但不能直接占有，質權人雖占有但無使用和收益權④雙方為：抵押人和抵押權人雙方為：出質人(質押人)和質權人十三、質押抵押和質押的主要區別：(1)質權自質物移交于質權人占有時設立。(2)出質人代質權人占有質物的，質權不生效(3)出質人以間接占有的財產出質的，質權自書面通知送達占有人時視為移交，占有人收到出質通知后，仍接受出質人的指示處分出質財產的，該行為無效。(4)質押合同中約定的出質財產與實際移交的財產不一致的，以“實際交付占有的財產”為準。

(5)出質人以其不具有所有權但合法占有的動產出質的，善意質權人行使質權給所有權人造成損失由出質人賠償。保護善意第三人利益。質權的設定適用善意取得。（一）動產質押1.質權生效(非合同生效，合同自成立之日起生效)(6)質權人有權占有質物，并有權收取質物所生的孳息。但并非取得孳息的所有權，而是將孳息作為質押標的。約定甲于10月8日將母牛作為質物交付給乙，12月6日，母牛生下一頭小牛，小牛歸乙所有？否，到期不還錢不僅賣母牛還可賣小牛，超質權的歸甲。質權人不經出質人同意無權使用、出租、轉讓等。(7)質權人在質權存續期間，為擔保自己的債務，經出質人同意，以其所占有的質物為第三人設定質權的，應當在原質權所擔保的債權范圍之內，超過的部分不具有優先受償的效力，轉質權的效力優于原質權例：A向B借10萬元，以汽車質押，將汽車交與B，B又向C借20萬元，B經A同意將汽車質押給C，到期B不還，C的轉質權優先，但不得超過10萬元。超過的返還A。（經出質人同意可在原質權范圍內轉質）例1：方某向孫某借款1萬元，孫某要求其提供擔保，方某說：“我有一臺筆記本電腦被劉某租去用了，就以它作質押吧，但租金不作質押，孫某同意。下列各項中，表述正確的是：單A孫某實際占有電腦時質押合同才生效。B如劉某書面同意，則質押合同生效。C如劉某收到關于質押的書面通知，則質權生效D如質押合同生效，則孫某有權收取電腦租金。C例2：甲向乙借款20萬元，由丙提供價值15萬元的房屋抵押，并訂立了抵押合同，經乙同意未辦理抵押登記手續，甲又以自己的一輛價值6萬元的小汽車質押給乙，雙方訂立了質押合同，乙認為將車放在自家附近不安全，決定仍放在甲處，1年后，甲無力還債，乙訴至法院要求行使抵押權、質權、下列表述中正確的是：單A抵押權、質權均有效B抵押權、質權均無效C抵押權有效、質權無效D質權有效、抵押權無效。B

例：10月5日，甲向乙借款1000元，同時簽訂了一份質押合同，約定甲于10月8日將一頭母牛作為質物交付給乙，甲如期交付，12月6日，母牛生下一頭小牛，下列正確的是：A質押合同的生效時間為10月5日B質權設立的時間為10月8日C小牛應歸乙所有D小牛應歸甲所有，但可作為質權的標的ABD(即到期不還錢不僅賣母牛還可賣小牛)(二)權利質押必簽訂書面質押合同合同自簽訂成立起生效，質權自交付(有權利憑證的)或登記(無憑證的)起生效。1.權利質押的范圍

(1)匯票、支票、本票(2)存單、倉單、提單(3)債券倉單(倉庫給貨主簽發憑以提貨的收據、還有期貨倉單等)提單(對外貿易海運時交貨給承運人承運人簽發的提貨單)以上三單三票和一券有憑證的自交付起質權設立，無憑證的自有關部分辦理登記時設立。(4)可以轉讓的基金份額、股權必登記質權設立。(5)可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的