“營改增”將對房地產公司影響幾何目前房地產公司在開發建設、轉讓銷售及擁有自營階段，均波及營業稅納稅問題，且主要表此刻開發建設階段和轉讓及銷售階段。此中，在開發經營階段供給建筑業應稅勞務（營業額包含應稅勞務及工程所用資料、設備及其余物質和動力價款在內）依據營業稅率3%計征；而在轉讓及銷售階段，轉讓無形財產（土地使用權）或銷售不動產（商品房及其余建筑與修建物、其余地上附著物），均依據轉讓及銷售的所有收入減去土地使用權或不動產受讓價余額后的5%計征營業稅。營業稅改為增值稅將直接影響公司現行稅負水平。我們依據目前營改增的一般計算方法測算房地家產“營改增”對房地產公司稅負變化影響。所有計算采納一般計稅方法中的購進扣稅法，不劃分試點納稅人是一般納稅人或是小規模納稅人，此中應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。為更有效地進行直觀剖析，我們以某應稅房地產公司D舉例并以其為視角，測算在不一樣條件下該公司的稅負變化，本文所有測算均是成立在以下假定條件下：①某房地產公司當期營業額100萬元。②土地成本占營業額的35%，在土地出讓狀況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權的行為不收稅，土地轉讓狀況下，征收土地增值第1頁共9頁稅，除特別說明外，我們在此按出讓土地種類進行測算。③建安成本占營業額的25%，假定本次建筑行業與房地家產同步推動“營改增”，建筑業增值稅率設定為11%。④依據2015年上半年A股、H股房地產開發公司財務成本占營業額比重的均值，我們設定財務成本占營業額的3%，假定本次金融行業“營改增”也同時進行調整，而且能夠向房地產公司出具增值稅發票，其合用稅率為6%。⑤其余成本包含設計費、營銷費、管理費等占比較小的花費，根據2015年上半年A股、H股房地產開發公司管理、營銷花費占營業額均值及一般設計費占比，我們設定其余成本占比為10%，其合用稅率為6%。⑥依據行業測算，營業稅為營業額的5%，附帶費（包含城建稅、教育附帶費等）為流轉稅的12%。⑦在沒有特別重申時，我們均假定稅負傳導順暢，上游建筑公司能夠將進項稅轉嫁給開發公司，而且開發公司能夠將銷項稅轉嫁給花費者。一、不一樣稅率下“營改增”對房地產公司稅負影響稅率作為房地家產“營改增”的核心環節，是各利益關系方關注的焦點。目前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地家產增值稅率或為此中之一。但不一樣稅率關于房地產公司的應交稅負有著不一樣的影響。如表1所示。依據計算假定，除掉偏差影響，“營改增”后，只有稅率為6%第2頁共9頁時才能夠知足降低稅費、給公司帶來更多收益的目標。相反，在其余稅率條件下，“營改增”后稅負水平相對照以前交的營業稅不減反增，由此我們能夠看出改征增值稅后開發商仍面對稅負增添的風險。二、不一樣成本構造下“營改增”對房地產公司稅負影響從一般地產公司的財務報表來看，房地產行業的主要成本是由三部分組成的，分別是：土地成本、建筑安裝成本和財務成本。房企不一樣的成本構造變化將影響“營改增”后公司稅負變化。（一）“營改增”后土地成本變化對房地產公司稅負影響從公司的財務報表能夠看出，土地成本及有關花費占總成本的比率較高，而且在近些年逐年增添。特別是在一二線城市，跟著土地價錢的不停上升，土地成本占公司成本比重甚至有超出50%。土地成本占比相對其余成本占比比重較大，其可否作為進項稅抵扣部分將成為公司稅負變化的要點點。出讓土地不可以夠抵扣購買出讓土地時，因為地方政府非公司身份沒法開具增值稅發票，因此沒法產生進項稅抵扣。此時，土地成本改動對公司稅負沒法產生影響。購買轉讓土地時，其增值部分可進行抵扣。在土地轉讓狀況下，土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為收稅，也對轉讓地上建筑物及其余附著物產權的行為收稅。在這里我們假定其余條件不變，“營改增”后房地家產稅率為11%，項目用地為轉讓所得，土地成本為35萬，暫定此中包含土地增值額分別為5萬元和10萬，則合用土第3頁共9頁地增值稅率分別為30%和40%。如表2所示。能夠看出，若原繳納的土地增值稅與房地產增值稅歸并，將減少公司負擔。在土地為轉讓所得、土地成本增值部分能夠抵扣的狀況下，應交稅負跟著土地增值部分的增添而減少。轉讓土地的增值額部分越高，抵扣部分越多，應交稅負越少。出讓土地能夠抵扣因為土地成本在所有成本中占比較大，若能夠抵扣將顯然減少公司稅負。在以下的計算中，我們假定其余要素均不改變，而且將土地成本計入進項抵扣，增值稅率設定為11%，在不一樣的土地成本占營業收入比重下剖析土地抵扣的狀況，判斷得出土地占比變化關于公司稅負的影響。如表3所示。土地成本及有關花費占房地產公司成本的比率較高，若能夠抵扣或部分抵扣，使得開發公司稅負顯然減少。因為不一樣城市拿地價錢不一樣，房地產公司成本構造也有所不一樣。一線城市土地價錢廣泛偏高，進入一線和二線熱門城市開發的房企成本構造中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價錢較低，因此布局三四線城市的開發商土地成本占比相對較低。上述數據能夠看出，土地占比越高，可抵扣的增值稅越多，應交稅負越少，在必定程度上能夠起到減少稅負的影響。此外，考慮其余各項成本抵扣稅額相同的條件下，因為土地的拿地時間不一樣，其占營業額的比重也有所不一樣，在“營改增”后若土地成本能抵扣則應交增值稅額也有所不一樣。拿地較早，土地成本占營業第4頁共9頁收入比率較低的公司，所交增值稅的稅額將相對較高。這種公司往常是三四線城市中小開發公司，拿地較早、土地規模較大，但資本流不可以支撐一次性開發，因此整體項目開發和周轉周期較長。若土地成本能抵扣，相較于相同規模最近幾年拿地的項目，其抵扣額較少，進而稅負相較而言高過最近幾年拿地的項目。（二）“營改增”后建安成本變化對房地產公司稅負影響建安成本是房子建筑成本和房子設備設備安裝成本的簡稱。此中房子建筑成本是建設房子的投入，安裝成本是安裝房子設備設備的投入，二者都包含資料成本投入和人工成本。在土地成本不可以抵扣的狀況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比率不一樣相同影響到“營改增”后應繳稅額的額度。我們仍以上述假定進行測算，令房地家產“營改增”后增值稅率為11%，其余各項條件不變的狀況下，公司稅負隨建安成本占比變化而改變。如表4所示。測算后能夠看出，建安成本占比趨多，應交稅額越少。經過估量，若要保持稅負不變，則建安成本占比需達到營業額的多半以上。在房地產競爭連續加劇的行業格局下，做好房地家產不單限制在簡單的開發銷售環節，房地家產的競爭漸漸走向了重申質量和差別化的過程。精裝的質量、產品的創新及服務的質量都成為花費者考量產品的重要指標。因此建安成本的重要性相同也需關注。“營改增”后建安成本占比越高將越利好公司稅負抵扣。因為精裝飾花費能夠作為進項抵扣，以高檔住所為主的產品線產品將顯然獲益。同時，商業、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲取更多稅收第5頁共9頁抵扣。所以，“營改增”也將指引房地產行業由簡單開發銷售轉型為精裝飾、商住并舉的差別化銷售，建立雙贏的市場競爭模式。（三）“營改增”后財務成本變化對房地產公司稅負影響財務成本或財務花費，主要指公司借錢利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產開發公司報表來看，多半房地產公司的財務成本占營業額的1%-15%之間。跟著金融業“營改增”的同步推動，財務成本占比改動也將對公司應納稅額產生必定影響。我們試將金融業“營改增”稅率定為6%。如表5所示。從數據上能夠看出，跟著財務成本占比的高升，公司應交稅負小幅降落。關于一般性大公司，其貸款利率相對較低，財務成本占營業額比重相對較小，“營改增”后財務成本抵扣相對不顯然；而關于中小公司而言，貸款利率較高，財務成本占比也相對較高，其抵扣部分也將增添。所以純真從財務成本抵扣角度看，本次“營改增”也從必定程度上有助于緩解中小公司稅負壓力，但就整體稅負變化而言，還需要綜合其余要素進行判斷。三、不一樣稅負轉嫁模式下“營改增”對房地產公司稅負的影響因為建筑行業、金融業或將與房地產行業一同實行“營改增”，上游建筑商進項稅轉嫁能力以及地產商的銷項稅能否能轉移至花費者成為影響收益及應交稅負的要點要素。進項稅是指納稅人購進貨物或應稅勞務所支付或許擔當的增值稅稅額。銷項稅是一般納稅人在銷售貨物時，向購貨方收取的貨物增值稅稅額。在公司計算時，銷項稅額扣減進項稅額后的數字，才是應第6頁共9頁繳納的增值稅。所以進項稅額及銷項稅稅額的大小直接關系到納稅額的多少。在以上測算的基礎上，我們設定“營改增”后房地產增值稅率為11%，依據進項稅和銷項稅能否轉嫁的四種不一樣狀況，測算房企收益與應交稅負變化。如表6所示。我們能夠看出，從稅負角度來看，銷項稅不轉嫁的狀況下，公司稅負相對較小，但其收益空間也較小。而只有在進項稅不轉嫁且銷項稅轉嫁時，“營改增”后公司收益方為最大。公司可否將自己負擔的增值稅轉嫁給購買者，同時可否不讓建筑商轉嫁增值稅，才是“營改增”關于開發商而言能否會造成收益增添的要點。四、“營改增”對房地產擁有經營類公司稅負影響依據相同的測算方法，我們能夠對擁有經營類項目進行估量。對于房地產擁有經營行業，其主要成本主要為房產的折舊，水、電費，維修花費及其余花費，我們假定四類成安分別占營業收入的30%、25%、2%和20%。此中水、電費和維修花費均能夠拿到正規的增值稅發票，其增值稅率為17%，這部分進項稅可基本轉嫁。因此關于主營擁有經營行業的房地產公司，銷項稅可否轉嫁成為要點。如表7所示。關于核心區段的商業物業，同類產品的可代替性較弱，銷項稅能轉嫁的可能性較大，關于擁有核心擁有物業的公司來說，在銷項稅能夠轉嫁的狀況下，“營改增”后稅負增添的風險增大，但所得收益較高。而若在銷項稅不可以轉嫁的狀況下，公司“營改增”后的稅負變化較小，但收益也將同步減少。五、小結第7頁共9頁依據以上測算，我們能夠得出以下幾個結論：其一，在不一樣稅率下公司“營改增”后邊臨稅負不一樣，僅6%的稅率下，“營改增”后公司稅負減少。其二，土地成本占營業額比重較大，跟著將來土地價錢的增添，其占比或將進一步擴大。而“營改增”后出讓土地不可以抵扣，將成為公司稅收負擔加重、收益減少的重要要素。同時，時間要素對土地成本改動影響巨大，也是影響房公司績的要素之一。因此，可否將土地成本實時間成本作為進項稅抵扣考量要素之一或有有關政策傾斜，將是減少公司稅負的要點。其三，土地成本與建安成本占營業額比重較大，其比重改動關于公司稅負影響最為顯然。不一樣公司產品線和城市布局不一樣，以致公司成本構造不一樣，使得“營改增”后其所交增值稅稅額也將表現差別化。不一樣城市不一樣地區土地價錢相差較大，公司進入城市不一樣以致土地成本變化。同時，不一樣產品線的公司成本構造也有所不一樣，處于中心地點的商辦、高檔公寓及別墅等建安成真相對較高，而一般一般住所或許保障房的建安成本則相對偏低。如圖1所示。其四，財務成本占比相對較小，對稅負影響有限。但部分中小公司財務成本比占較高，個別或超出20%，關于這種公司而言，金融業和房地家產“營改增”后，財務成本可抵扣部分許多，利好公司資本壓力緩解。其五，土地、建安、財務成本是房地產公司成本主要組成，但各類公司中這三項成本占比不一。在總收入和總成本既定的狀況下，若第8頁共9頁出讓土地成本能夠抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，而財務成本稅率為6%，則土地、建安成本占比越高，其進項稅抵扣越多，公司稅負也越少。其六，關于商辦地產來說，其建安成本廣泛高于一般住所，且其下游