物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施1.公用設(shè)施設(shè)備的維護管理“xx項目”在建設(shè)中在智能化方面的配置標準也是達到一個相當高的水準，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計量及計費系統(tǒng)等。“XX項目”建筑設(shè)備運行的特點將是時間很長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時間的運行狀態(tài)。針對這樣的客戶群體，無論在辦公環(huán)境和條件方面還是生活設(shè)施保障方面，工程部的運作將以保證能夠適應(yīng)用戶的特殊要求為首要目標。我司對“XX項目”工程管理實施以服務(wù)為主、管理為輔的運行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時提供技術(shù)支持的特點，設(shè)備運行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“XX項目”創(chuàng)造一個安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。1.1設(shè)備設(shè)施管理總體目標與質(zhì)量標準表序號 項目 目標值11 1完好率99%彳動力2 供電 正常率99%系統(tǒng)系空統(tǒng)調(diào)合格率99%4系照統(tǒng)明正常率99.5%

標準鋼構(gòu)件油漆完好，無銹蝕。外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。屋架、柱、梁、樓板無裂縫變形。墻體、臺階、雨蓬無裂縫、不開裂。屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷。幕墻內(nèi)不松動、不漏風、平整、美觀，接縫嚴密。地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。計劃外停電每年不多于1次。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。按照設(shè)計數(shù)據(jù)提供舒適的室內(nèi)溫度，誤差值土1°C。公共區(qū)域照明燈具損壞時間不長于24小時，所有燈具故障控制在總燈具數(shù)0.5%以內(nèi)。各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。5j完好率98%排水泵運行與控制正常有效。<各排水橫管無倒返水，排水暢通。七,條充完好率報警探測器可靠、正常。6警消系防警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要統(tǒng)報99.5%求。監(jiān)統(tǒng)聯(lián)像清布控的現(xiàn)象7視圖系像完好率99%云臺攝像機動作靈活。統(tǒng)監(jiān)控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。各點控制正確，達到節(jié)能與舒適效果。8控樓系宇完好率99%DDC各電接點連接可靠。控制箱內(nèi)、外觀清潔。輸入/各傳統(tǒng)自感器，數(shù)據(jù)信號傳輸正確。2.設(shè)備設(shè)施分項管理要求設(shè)備管理的綜合要求設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺賬，項目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時查閱。制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責任事故。設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計劃停電。配電室管理嚴格按國家標準操作運行。制定臨時用電管理措施并嚴格執(zhí)行。所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。維修保養(yǎng)嚴格按計劃執(zhí)行。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時間運行，安全設(shè)施齊全有效，通風、照明及其它附屬設(shè)施完好。電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。出現(xiàn)運行故障后，維修人員能迅速到達現(xiàn)場。星級賓館空調(diào)箱工作噪音控制在標準范圍內(nèi)；溫控開關(guān)及各種閥門、控制部分正常完好，做好節(jié)能工作。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵/水池/水箱有嚴密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。對飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標準。對所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。加強用水管理，用水有計劃，按時抄錄水表讀數(shù)。發(fā)現(xiàn)異常，及時找出多用水的原因，及時整改。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)（PDS綜合布線，會議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等），確保狀態(tài)良好，維修及時率99%以上，調(diào)試合格率1%。做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時完成周期檢測。配備專業(yè)電腦管理人員，對中心內(nèi)智能化設(shè)置進行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。對重要的智能化管理點采取定點監(jiān)控，記錄運行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。消防系統(tǒng)消防控制中心及消防器材配備齊全，完好無損，可隨時啟用。配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識及法規(guī)宣傳教育。制訂突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設(shè)施、引路標志完好。無火災(zāi)及其它安全隱患。8.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運行管理方案?冷水機組及水泵運行管理方案按時運行冷凍機組，根據(jù)負載的變化情況，隨時調(diào)節(jié)開機數(shù)量。每周對每臺機組的運行時間進行統(tǒng)計，平衡每臺機組的平均運行時間。定時抄錄運行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每年三、四月份進行一次開機前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動器運行，空調(diào)水系統(tǒng)運行（包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等）；微電腦控制中心的設(shè)定值：測試運行控制和安全控制功能；啟動熱泵機組，檢查整個系統(tǒng)的運行狀況，記錄運行參數(shù)；分析運行記錄，處理機組問題。每年十一、十二月份進行一次停機后檢查和保養(yǎng)：檢查電機組件（記錄電壓、測試記錄電機繞組絕緣電阻）；檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)；（根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件）；執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；（檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層）。進行季節(jié)檢查五?十月份，每月一次：檢查螺桿機組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認機組運行正常。檢查主接觸器觸點是否磨蝕，控制柜是否清潔。水泵、電機和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件全面的檢查、維修、保養(yǎng)、捉漏。冷熱季節(jié)轉(zhuǎn)換時對所有的冷凍水和冷卻水管道的閥門進行檢查、捉漏、加油，必要時更換。檢測繞性接管的變形程度，超出額定值立即更換。每年保養(yǎng)膨脹水箱，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層。5月到10月的冷凍機運行期間，每天巡視冷卻塔，清除垃圾雜物，疏通噴頭。給水系統(tǒng)管理方案定時巡視水泵房設(shè)備和生活蓄水池，觀察電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定范圍之內(nèi)。每月檢查、清潔一次水泵。檢查其運行情況、流量、揚程等主要參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測。每季度對水泵進行加油潤滑、捉漏保養(yǎng)；滴水每分鐘低于2滴。清洗過濾器一次。每年對水泵全面維護保養(yǎng)一次，內(nèi)容為：軸承清潔添加二硫化鉬油脂、泵體潤滑油更換，必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、校驗壓力表等。生活水管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)校驗一次，保養(yǎng)內(nèi)容為清洗、捉漏、加油。每年二次保養(yǎng)電子除垢儀，保養(yǎng)內(nèi)容為清潔除塵，除接觸件上的氧化物。每周一次對管道中的隔污裝置進行反沖洗排污。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。每年4月和10月對蓄水池進行清洗、消毒，并將水樣送防疫站檢樣，若水樣不合格將立即進行整改。清洗同時對液位控制裝置進行保養(yǎng)。供電和動力系統(tǒng)管理方案每2小時巡視一次各變壓器房和開關(guān)設(shè)備，巡視情況應(yīng)作如實記錄并簽名，記錄的真實、完整和可靠性由巡視者負責。雷雨、臺風季節(jié)或設(shè)備有異常情況時，應(yīng)進行特巡及夜間熄燈巡視。每天巡視各層強電機房和主機房的動力控制柜、配電箱、照明箱等，發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象立即處理。每月檢查、除塵清掃動力控制柜、配電箱、照明箱，并對箱體內(nèi)的標識、指示燈進行檢查，并對雙電源切換箱功能進行檢查和試驗，各控制柜自動、手動功能檢查和試驗。每月對繼電控制柜內(nèi)元器件清潔、檢查一次，每半年校正一次熱繼電器的整定值。每年一次對各導(dǎo)線的接頭緊固、接地測試，要求接地電阻小于1歐姆。定期對高壓供電系統(tǒng)進行電氣絕緣和繼電保護試驗，確保供電安全。電梯運行管理電梯管理員每日對所有電梯主要部位巡視一次，并將電梯運行情況（時間、狀態(tài)）記錄于《電梯運行日記》。電梯管理員每周對電梯運行狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡(luò)專業(yè)維保公司處理，督促專業(yè)維保公司進行維護保養(yǎng)。當電梯年檢即將接近時，督促專業(yè)維保公司做電梯年檢、年審。如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并及時處理，聯(lián)絡(luò)電梯公司尋找原因。工程師負責電梯日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。同時每兩周一次對電梯管理員、專業(yè)維保公司維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每月一次組織有關(guān)人員對電梯及電梯機房進行設(shè)備檢查。設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)管理機房管理未經(jīng)許可機房區(qū)域，無關(guān)人員一律不得進入。未經(jīng)主管工程師同意，機房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。機房內(nèi)不準會客，不準帶無關(guān)人員入內(nèi)。參觀者須事先征得工程部主管同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同后方可讓其入內(nèi)并做好登記工作。機房內(nèi)有人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。保持機房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機房的防塵、防水、防小動物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風良好，電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內(nèi)溫度不準超過40°C。機房內(nèi)保持整潔，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內(nèi)用物品，不準亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內(nèi)吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設(shè)備，如施工動用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準。機房內(nèi)必須常備消防器材，并定期對消防器材進行檢查。機房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標記，各種機組、配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標識。機房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴禁隨意更改。機房設(shè)備功能標識應(yīng)簡單明確。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位置。圖紙資料管理設(shè)備檔案資料是“xx項目”的重要財富，任何人不得將資料占為已有。為使設(shè)備檔案成為活的資料，我們將不斷豐富設(shè)備技術(shù)檔案內(nèi)容，使之成為“XX項目”的一份寶貴財富，設(shè)備技術(shù)圖紙資料管理作業(yè)程序可依如下步驟進行。所有設(shè)備設(shè)施的清點、匯總。所有設(shè)備設(shè)施的登記。所有設(shè)備設(shè)施的整理、分類。所有價值在20元以上的設(shè)備立案、建檔。所有立案建檔的設(shè)備編目。有建檔設(shè)備資料的收藏、防護、應(yīng)用和定期清理。圖紙資料的借閱必須由部門主管批準方可進行，不得將其攜帶出“xx項目”。設(shè)備、設(shè)施建立臺帳和編碼管理工程部負責對所有設(shè)備進行編碼，為了使編碼更具科學性、正確性，便于計算機管理，所以要求編碼具有唯一性和可操作性。為了提高和延長設(shè)備的使用壽命，加強設(shè)備的科學管理，工程部制定相應(yīng)的設(shè)備維修保養(yǎng)方法，并根據(jù)設(shè)備的特性制訂相應(yīng)的維修計劃，確保各類設(shè)備安全、可靠、高效、低耗和正常運行，為“xx項目”租戶提供優(yōu)良的工作和生活環(huán)境。每臺設(shè)備的明顯處要設(shè)置設(shè)備標識，保持設(shè)備臺賬、設(shè)備臺卡、設(shè)備標識內(nèi)容的一致性。設(shè)備類別和主要內(nèi)容如下：表設(shè)備歸類示例表電氣設(shè)備給排水設(shè)備消防設(shè)備

動力控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）、照明配電箱等水箱、生活泵、飲用水系統(tǒng)設(shè)備、排水泵等暖通設(shè)備電梯設(shè)備弱電設(shè)備

消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、濕式報警器、消防箱、氣體滅火系統(tǒng)、正壓送風機、消防排煙機、火災(zāi)報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）等空調(diào)箱、新風機、變風量機、循環(huán)泵、空調(diào)機及其配套設(shè)備等客梯、消防梯樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等報修急修制度與服務(wù)規(guī)范報修急修制度工程部對設(shè)備、設(shè)施除按規(guī)定實行定期檢修、保養(yǎng)和循環(huán)維修、保養(yǎng)外，還必須實行報修、緊急修理制度。凡是樓內(nèi)用戶發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施損壞、異常或有疑問，可立即報修。凡設(shè)備設(shè)施使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有損壞，異常時應(yīng)立即暫停使用，由使用部門填寫報修單，送工程部辦公室。緊急情況或突發(fā)設(shè)備事故可用電話直接通知工程部報修。接到報修后應(yīng)做好登記，按報修內(nèi)容指派維修工在10分鐘時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行修理。進入公共區(qū)域和客戶區(qū)域修理時，應(yīng)著裝整潔，對客人要有禮貌，修理動作要輕，進入客戶區(qū)域進行修理時應(yīng)征得客人同意后方可進入修理，在修理工作進行時不準翻看辦公室內(nèi)的任何資料。修理工對設(shè)備設(shè)施修理后，應(yīng)清除掉設(shè)備、設(shè)施上的油污、灰塵等，對散落在地上的垃圾要清除干凈，修理工具和備品備件要收好，不得有遺漏，在客戶區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施作過移動應(yīng)恢復(fù)原狀，客戶認為不滿意可在維修單上寫明或拒絕簽名。所有修理人員應(yīng)按所修理設(shè)備的操作規(guī)程進行，不得違反各種設(shè)備的安全操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。服務(wù)規(guī)范進入辦公室內(nèi)進行維修服務(wù)必須征的客戶的同意，如是公共設(shè)備的檢查和維修工作必須事先與業(yè)主約定。除非遇到緊急情況，不能在未得到辦公室客戶同意的情況下進房。員工到達房間門應(yīng)輕輕敲門，并說：“您好，我是工程部XXX，需要對XX設(shè)備進行保養(yǎng)（檢查、維修）可以進來嗎？”得到同意后應(yīng)說“謝謝!”。進入十分整潔的房間，員工應(yīng)穿上鞋套。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作前對辦公桌上采取保護措施，以避免損壞或污染辦公設(shè)備或文件。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時應(yīng)事先向客戶打招呼，并說“非常抱歉，將會有異聲”。工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向客戶介紹維修/保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項，請客戶驗收，在客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶情況良好或有什么問題等。離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責打掃干凈。走出房間步子要輕，工具袋背在肩上，至門，應(yīng)回身面對客戶說：“謝謝，再見”。整個工作期間不得收受任何饋贈的物品，也不能借用客戶的工具、抹布等。11房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新※根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況※需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)※屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修※編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全※合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途※各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺帳清楚※及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好※因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)※完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度※完善的管理、檢查、考核制度※給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)※建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準※搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度。12.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】建物維修工a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護；b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對商業(yè)廣場房屋建筑，公用部位、設(shè)施進行巡查；將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。設(shè)備主管負責房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；【供配電設(shè)備】電工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負責零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。【消防設(shè)備】日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風機房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;定期檢查由設(shè)備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統(tǒng)測試；送風、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負責消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備，檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設(shè)備】管道工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。【弱電設(shè)備】分承包方維保人員a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；信號接收機房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員負責監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視弱電房設(shè)備，檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件；【電梯設(shè)備】分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上，并及時處理。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；負責電源部分的維修保養(yǎng)及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動表》。設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；實施電梯設(shè)備的運行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。對電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；每周巡視電梯機房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；【水泵設(shè)備】管道工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負責設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標準》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負責處理應(yīng)急事件。13.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng)護：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s?15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象;落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護檢查保養(yǎng)：每周一次【樓道】對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護檢查保養(yǎng)：每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。維護檢查保養(yǎng)：每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標牌齊全，標識清晰