PAGE2地產(chǎn)公司管理制度匯編二00八年二月

目錄TOC\h\z\t"標(biāo)題1,2,標(biāo)題,1"計劃管理制度 11計劃體系 12計劃編審 23計劃調(diào)整 34計劃執(zhí)行 45計劃考核 46激勵辦法 5考核管理制度 61總則 62對下屬公司的考核 63對集團(tuán)各管理中心的考核 74對員工個人的考核 75考核結(jié)果 96其它 9營銷招商管理制度 111營銷策劃 112銷售招商管理 123營銷成本 16技術(shù)管理制度 181設(shè)計管理 182施工管理 20成本管理制度 221事前確定 222過程控制 233最終審定 244計劃外成本管理 25招標(biāo)與合同管理制度 261工作職責(zé) 262招標(biāo)工作組織 273信息系統(tǒng)管理 294合同管理 29工程質(zhì)量管理制度 311質(zhì)量內(nèi)控 312對施工單位的管理 32竣工交房管理制度 331交房準(zhǔn)備 332工作交接 333工作執(zhí)行 34商業(yè)經(jīng)營管理制度 361全程商業(yè)（物業(yè)）管理 362商業(yè)經(jīng)營管理計劃管理 383商業(yè)經(jīng)營管理成本管理 39人事行政管理制度 401人事管理制度 402行政管理制度 423激勵辦法 43PAGE47計劃管理制度建立綜合計劃管理體系，形成不同階段、不同類型、不同層次的各類計劃，并將計劃內(nèi)容分解落實到部門和個人，同時檢查考核計劃完成情況，考核結(jié)果與激勵掛鉤。1計劃體系1.1按層次劃分分為集團(tuán)計劃、下屬公司計劃、部門計劃（含集團(tuán)總部各部門、下屬公司各部門）、個人計劃。1.2按內(nèi)容劃分分為營銷招商計劃（含銷售、推廣、招商計劃）、開發(fā)建設(shè)計劃（含勘察設(shè)計、報批建、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明施工、開業(yè)籌備、竣工驗收、工程交付等內(nèi)容）、成本控制計劃（含工程開發(fā)建設(shè)成本、營銷招商成本、管理成本、商業(yè)物業(yè)管理成本、財務(wù)成本等控制計劃）、商業(yè)物業(yè)管理計劃（含工作計劃、收支計劃、成本控制計劃、人事管理計劃、商業(yè)物業(yè)品牌建設(shè)計劃等）、財務(wù)計劃（含資金平衡、使用、籌措，投資、融資，資產(chǎn)經(jīng)營管理等計劃）、行政管理計劃（含人力資源開發(fā)、行政辦公、后勤保障、品牌建設(shè)、公關(guān)活動、制度建設(shè)等計劃）。1.3按時間劃分分為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、中期發(fā)展規(guī)劃（三年、五年規(guī)劃）、年度計劃、季度計劃、月度計劃、周計劃。另編制項目總體開發(fā)計劃，內(nèi)容包括：項目產(chǎn)品定位（含技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檔次）、業(yè)態(tài)規(guī)劃布局或戶型配比、營銷策劃、招商策略、銷售節(jié)奏、成本目標(biāo)、資金投入及平衡（含資金籌措方式）、開發(fā)建設(shè)時序等。2計劃編審2.1企業(yè)發(fā)展規(guī)劃由常務(wù)副總裁牽頭組織相關(guān)人員編制草案，經(jīng)決策委員會研究討論后定稿。企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是年度計劃的參考依據(jù)，是各項工作開展的參考依據(jù)。2.2項目總體開發(fā)計劃集團(tuán)建設(shè)開發(fā)中心負(fù)責(zé)牽頭編制房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃；集團(tuán)執(zhí)行副總裁牽頭組織營銷、商業(yè)、技術(shù)、工程、成本、財務(wù)、物管等各專業(yè)人員集體論證，形成總體開發(fā)計劃送審稿，經(jīng)集團(tuán)決策委員會研究討論，總裁批準(zhǔn)后作為整個項目一切工作的根本依據(jù)和編制項目年度計劃的依據(jù)。2.3年度計劃每年12月15日前，項目公司以項目總體開發(fā)計劃為依據(jù)，起草下年度開發(fā)建設(shè)計劃、成本控制計劃、資金使用計劃初稿，集團(tuán)執(zhí)行副總裁牽頭組織相關(guān)管理中心進(jìn)行討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審核、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)全年工作的依據(jù)。每年12月15日前，項目公司編制各項目年度推廣、招商和銷售計劃（包括各項目推廣主題、推廣思路、媒體投放、公關(guān)安排，招租面積和簽約金額、銷售面積、銷售額、回款額，回款時間、回款率等），報集團(tuán)營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心，執(zhí)行副總裁組織相關(guān)部門討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審定、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)營銷招商全年工作的依據(jù)。每年12月15日前，各商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司（指酒店、百貨、游樂、餐飲、影院等自營商業(yè)、旅游業(yè)公司，以下同）、工業(yè)、信息業(yè)等下屬公司編制本公司下年度的經(jīng)營管理計劃（包括收入、投入、分類成本控制、營銷、生產(chǎn)、科研、管理等），報集團(tuán)分管副總裁組織相關(guān)部門討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁審定、集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為集團(tuán)相應(yīng)行業(yè)和各公司全年工作的依據(jù)。每年12月25日前，集團(tuán)各管理中心根據(jù)審定的各下屬公司年度計劃，結(jié)合本管理中心的管理職能，從服務(wù)和服從集團(tuán)全年工作計劃的目標(biāo)出發(fā)，起草本管理中心下年度工作計劃、擬定下年度預(yù)算，報集團(tuán)總裁辦，由集團(tuán)常務(wù)副總裁組織討論、核準(zhǔn)后，報集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后的年度計劃和預(yù)算作為各部門全年工作和費(fèi)用支出的依據(jù)。2.4季度、月度計劃每年3、6、9、12月的25日前，各下屬公司根據(jù)審定的年度計劃和實際情況起草下季度計劃，報集團(tuán)分管管理中心討論、核準(zhǔn)，經(jīng)分管副總裁審定，常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后由集團(tuán)下達(dá)執(zhí)行。每月25日前，各下屬公司根據(jù)審定的季度計劃和實際情況起草下月度計劃，報集團(tuán)分管管理中心討論、核準(zhǔn)，經(jīng)分管副總裁審定后由集團(tuán)下達(dá)執(zhí)行。每季度末在集團(tuán)總部召開各項目公司領(lǐng)導(dǎo)（執(zhí)行董事、總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理）、集團(tuán)總部各中心負(fù)責(zé)人參加的季度工作計劃會，總結(jié)本季度工作計劃完成情況，提出存在問題及解決辦法，討論下季度工作計劃，安排下季度重點(diǎn)工作。2.5周計劃集團(tuán)和下屬公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和實際需要，對重要工作、關(guān)鍵工作可以要求部門和個人報周工作計劃，以便監(jiān)控計劃執(zhí)行。2.6個人計劃無論集團(tuán)總部、還是下屬公司，應(yīng)將計劃層層分解，最終落實到具體崗位和人員。員工根據(jù)所任崗位承擔(dān)的計劃，制訂個人計劃，計劃包括工作內(nèi)容和階段性目標(biāo)。個人計劃以月度計劃為主，可根據(jù)需要制訂年度和周計劃，個人計劃由本人起草后，交上級修改審定，審定后的計劃作為個人工作的依據(jù)。3計劃調(diào)整市場變化、政策調(diào)控、集團(tuán)經(jīng)營計劃調(diào)整、客戶要求變化等均可能導(dǎo)致必要的計劃調(diào)整，各下屬公司、集團(tuán)各部門根據(jù)客觀實際認(rèn)為需要調(diào)整或改變原計劃，向集團(tuán)分管副總裁匯報，分管副總裁組織相關(guān)人員討論，作出修改或維持原計劃的建議，經(jīng)原計劃批準(zhǔn)人審批同意后執(zhí)行。每年6月下旬，根據(jù)上半年計劃執(zhí)行情況，對全年計劃目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)的修訂，修訂后的年度計劃作為下半年月度計劃編制和年度計劃考核的依據(jù)。4計劃執(zhí)行各下屬公司是執(zhí)行集團(tuán)計劃的責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按集團(tuán)下達(dá)的計劃組織各項工作。實現(xiàn)計劃目標(biāo)是集團(tuán)最重要的工作目的，因此，集團(tuán)總部各部門及其員工的工作準(zhǔn)則是：為實現(xiàn)計劃目標(biāo)而提供準(zhǔn)確及時的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、配合和服務(wù)。各下屬公司在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向集團(tuán)相應(yīng)部門匯報，由集團(tuán)分管副總裁牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。5計劃考核每月底，各下屬公司、集團(tuán)各部門統(tǒng)計月度、季度和年度計劃完成情況，分析未完成計劃的原因，填制季度和年度考核表，上報集團(tuán)總部對應(yīng)管理中心。集團(tuán)總裁辦組織相關(guān)人員對各下屬公司和集團(tuán)總部各中心季度和年度計劃目標(biāo)完成情況做核實和考核、評分，必要時可到下屬公司和項目現(xiàn)場檢查核實。考核分?jǐn)?shù)經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁確認(rèn)后，作為評價各下屬公司和集團(tuán)總部各中心業(yè)績的依據(jù)。第4季度考核與年度考核合并進(jìn)行，對照年度計劃目標(biāo)考核，考核結(jié)果作為全年考核成績。對下屬公司或集團(tuán)總部各中心的計劃考核，按照加權(quán)綜合法計算考核總分。因客觀原因?qū)е履稠椨媱潫o法完成的考核時不扣分；有證據(jù)表明因其他部門的配合不力導(dǎo)致某項計劃不能完成的可酌情少扣分，并在考核配合不力部門的計劃時扣除該部門相應(yīng)分?jǐn)?shù)。對各類下屬公司的考核指標(biāo)設(shè)定、權(quán)重設(shè)置、打分細(xì)則等將在考核激勵辦法和責(zé)任書中明確。個人計劃考核依據(jù)批準(zhǔn)的個人計劃進(jìn)行，具體考核辦法在個人績效考核辦法中規(guī)定。6激勵辦法為增強(qiáng)集團(tuán)各部門、下屬公司和員工個人完成計劃的積極性、主動性，對計劃完成情況的考核結(jié)果與個人收入掛鉤，與單位和個人榮譽(yù)評選掛鉤。具體掛鉤辦法在考核與激勵辦法中規(guī)定。考核管理制度1總則對集團(tuán)下達(dá)的工作計劃目標(biāo)逐級分解落實，按季度和年度進(jìn)行考核，考核結(jié)果與員工個人收入掛鉤。考核分為三部分：一、集團(tuán)總部對下屬公司計劃完成情況的考核；二、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對集團(tuán)總部各管理中心計劃考核；三、上級對下級的個人工作計劃考核。考核工作組織：由集團(tuán)總裁辦牽頭組織對下屬公司和集團(tuán)各管理中心的考核；上級對下級的個人工作計劃考核由下屬公司或各管理中心組織，行政部門統(tǒng)一匯總。2對下屬公司的考核2.1考核指標(biāo)確定每年3、6、9、12月25日前下屬公司向集團(tuán)總部報送下季度計劃，經(jīng)集團(tuán)總部討論、調(diào)整、審定后下達(dá)，作為下季度考核依據(jù)。季度工作計劃中包含了考核指標(biāo)內(nèi)容、指標(biāo)目標(biāo)值、指標(biāo)權(quán)重。下年度工作計劃在12月10日前報集團(tuán)總部，集團(tuán)總部召集年度工作計劃討論會，總裁審定后，在12月30日前下達(dá)，同時，與各項目公司、商業(yè)管理公司、物業(yè)公司、商業(yè)經(jīng)營公司、工業(yè)公司、信息業(yè)公司簽訂年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書。2.2季度考核每季度末，下屬公司統(tǒng)計本季度計劃完成情況報集團(tuán)對應(yīng)管理中心。集團(tuán)總裁辦牽頭組織相關(guān)人員到下屬公司或項目現(xiàn)場對計劃完成情況實地檢查、確認(rèn)。每年4、7、10月15日前分別完成一、二、三季度考核，集團(tuán)總裁辦將考核結(jié)果通知各下屬公司。2.3年度考核每年第四季度考核與全年計劃目標(biāo)考核合并進(jìn)行，考核方式與季度考核相同，考核結(jié)果與年度工作計劃責(zé)任書掛鉤、兌現(xiàn)獎罰。2.4項目開發(fā)結(jié)果考核在項目結(jié)束（通過竣工驗收、項目移交給物業(yè)或商業(yè)管理公司后一個月內(nèi)），項目公司應(yīng)當(dāng)對照項目責(zé)任書內(nèi)容做出總結(jié)、分析，集團(tuán)總裁辦對項目做出綜合考核，考核結(jié)果與目標(biāo)責(zé)任書掛鉤、兌現(xiàn)獎罰。3對集團(tuán)各管理中心的考核3.1考核指標(biāo)確定每季度末，集團(tuán)總部各管理中心圍繞下屬公司工作計劃，按照各自職責(zé)，編排下季度工作計劃，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)討論、審定后下達(dá)，作為下季度考核依據(jù)。各項計劃包含了計劃目標(biāo)值（完成時間及程度）、計劃權(quán)重。下年度計劃在12月20日前報集團(tuán)分管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁審定后下達(dá)。3.2季度考核每季度末，各管理中心統(tǒng)計本季度計劃完成情況交集團(tuán)總裁辦，由集團(tuán)總裁辦組織集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)打分和評定。每年4、7、10月20日前分別完成一、二、三季度考核，集團(tuán)總裁辦將上季度計劃考核分?jǐn)?shù)通知各管理中心。3.3年度考核每年第四季度考核與全年計劃目標(biāo)考核合并進(jìn)行，考核方式與季度考核相同，考核結(jié)果與年度工作計劃責(zé)任書掛鉤、兌現(xiàn)獎罰。4對員工個人的考核4.1考核指標(biāo)確定每月底員工個人根據(jù)部門工作計劃，按照崗位職責(zé)，編排下月度工作計劃，經(jīng)上級審核確認(rèn)后作為下月度考核依據(jù)。計劃包括目標(biāo)值（完成時間及程度）和權(quán)重。考核指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)選擇崗位關(guān)鍵和主要指標(biāo)，并且應(yīng)量化；對從事日常事務(wù)性工作的崗位，如果難于設(shè)定量化指標(biāo)，則以主要崗位職責(zé)作為考核指標(biāo)。4.2考核評分有明確的量化指標(biāo)的，按照實際完成指標(biāo)與計劃指標(biāo)的比值乘以該項指標(biāo)的權(quán)重分得到該指標(biāo)考核分（但最高分不超過權(quán)重分的20%）；沒有明確量化指標(biāo)的，按以下原則確定分?jǐn)?shù)：1、未能按時完成工作計劃目標(biāo)（或未及時履行職責(zé)造成工作失誤和公司損失的）的得零分；2、完成時間略有推遲、但對工作未造成影響的，或按時完成但工作質(zhì)量低于規(guī)定要求的按該項滿分的50～85%評分；3、能按時完成且工作質(zhì)量達(dá)到要求的按86～100%評分。有客觀原因或經(jīng)同意被取消或推遲的計劃子項不參加評分。個人考核由本人上級嚴(yán)格按規(guī)定打分，分?jǐn)?shù)按以下規(guī)定審定后生效：基層員工（專員、主管或類似崗位）由本部門負(fù)責(zé)人（主持工作的副經(jīng)理、經(jīng)理、副總監(jiān)、總監(jiān)、總經(jīng)理助理）審定；中層員工（副經(jīng)理、經(jīng)理、專業(yè)副總監(jiān)、專業(yè)總監(jiān)、總經(jīng)理助理）由副總經(jīng)理（總裁辦副主任、財務(wù)副總監(jiān)）和總經(jīng)理（總裁辦主任、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)）共同審定；副總經(jīng)理、副總裁助理、總裁助理由分管的副總裁審定，與集團(tuán)總部或上級部門簽訂了目標(biāo)責(zé)任書的單位負(fù)責(zé)人（執(zhí)董/總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、副總經(jīng)理等）按目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的辦法考核。4.3月度考核每月初，員工統(tǒng)計上月計劃完成情況報上級，經(jīng)上級打分和規(guī)定人員審定后，每月10日前由上級將考核分?jǐn)?shù)通知個人。各單位文員負(fù)責(zé)員工個人考核分?jǐn)?shù)的登記、匯總和統(tǒng)一存檔至行政部門。4.4季度、年度考核確定了員工季度和年度工作計劃目標(biāo)的，季度考核分?jǐn)?shù)和年度考核分?jǐn)?shù)分別按照季度和年度計劃目標(biāo)完成情況考評結(jié)果確定；未確定員工季度和年度工作計劃目標(biāo)的，以員工月度考核分?jǐn)?shù)的平均值作為季度和年度考核分?jǐn)?shù)。5考核結(jié)果對下屬公司的計劃考核按目標(biāo)責(zé)任書規(guī)定的計劃指標(biāo)和權(quán)重進(jìn)行；獎金按季度考核分?jǐn)?shù)預(yù)發(fā)，按年度考核分?jǐn)?shù)結(jié)算；獎金與考核分?jǐn)?shù)掛鉤辦法在責(zé)任書中規(guī)定。員工個人考核分?jǐn)?shù)與獎金掛鉤辦法由各單位自行確定，但不得違背公平、公正和公開原則，同時不得突破獎金總額和管理費(fèi)用限額。6其它認(rèn)為對其考核分?jǐn)?shù)不公的單位和個人在接到分?jǐn)?shù)通知后3天內(nèi)向考核部門、考評人或核分人提出申訴；逾期不申訴的認(rèn)為接受考核分?jǐn)?shù)。附：1、個人計劃考核表

附件1個人計劃考核表管理中心（部門）：崗位：考核期：年月工作計劃事項計劃完成時間實際完成時間

（未完成原因）權(quán)重（滿分）自評分考評分合計計劃考核滿分：，實際得分：，折合為100分滿分，考核分?jǐn)?shù)為：被考核人（簽名）：考評人（簽名）：核分人（簽名）：營銷招商管理制度1營銷策劃推行“全程營銷”的管理機(jī)制，營銷作為開發(fā)進(jìn)程的工作主線、實現(xiàn)銷售和招商計劃指標(biāo)是集團(tuán)房地產(chǎn)公司的根本目的，一切工作均要服從營銷工作的需要。1.1項目策劃1.1.1開發(fā)決策在選定項目、確定開發(fā)策略前，項目策劃先行，投資發(fā)展中心總經(jīng)理牽頭做市場調(diào)查和分析評價，對項目所處的市場環(huán)境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領(lǐng)會等做出定量分析和定性評價，編制市場調(diào)查報告、可研報告和項目開發(fā)建議書，建議書內(nèi)容包括：市場定位、規(guī)劃方案（含業(yè)態(tài)、戶型規(guī)劃、建筑風(fēng)格等）和主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、營銷招商策略、建設(shè)時序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測算和效益估算。由集團(tuán)總部決策委員會集體論證（必要時可邀請集團(tuán)外專業(yè)人士參與），報總裁審定，作為選定項目和開發(fā)計劃的依據(jù)。1.1.2產(chǎn)品定位投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，搜集周圍房地產(chǎn)項目銷售招商信息、地區(qū)開發(fā)總量、競爭對手的產(chǎn)品特點(diǎn)、地區(qū)消費(fèi)特征等諸多信息，進(jìn)行綜合分析，提出項目開發(fā)的產(chǎn)品定位議案，經(jīng)集團(tuán)決策委員會集體論證，總裁批準(zhǔn)后，由技術(shù)研發(fā)中心擬定方案設(shè)計任務(wù)書。1.1.3營銷時序以總體營銷策劃方案為依據(jù)，執(zhí)行副總裁牽頭，營銷管理中心、建設(shè)開發(fā)中心、商業(yè)經(jīng)營中心、項目公司參與，編制項目總體營銷推廣計劃，計劃內(nèi)容包括：入市時間和策略、營銷主題、推廣訴求點(diǎn)、開盤日期等。經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。1.2營銷策劃1.2.1營銷方案營銷管理中心按照項目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷招商策劃、推廣草案（包括營銷招商推廣方式、營銷招商主題、價格策略、推盤的節(jié)點(diǎn)、銷售招商目標(biāo)、投入產(chǎn)出平衡點(diǎn)、廣告策略、銷售招商賣點(diǎn)及實施步驟等），報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。1.2.2階段策劃根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度和銷售招商狀況，營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心在營銷招商策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行階段性分解，提供階段性策劃草案（包括媒體報道、廣告投放、營銷招商推廣活動等），報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。1.2.3策劃效果評估營銷管理中心負(fù)責(zé)收集整理所有廣告和宣傳資料（含媒體廣告和戶外廣告）的訪客統(tǒng)計，每月做一次統(tǒng)計分析，報執(zhí)行副總裁處；營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心每季度對營銷招商策劃工作的實際效果做一次評估、評價和考核，形成效果評估的書面報告，為今后銷售招商決策提供依據(jù)。1.2.4營銷招商策略調(diào)整在項目開發(fā)建設(shè)過程中，若出現(xiàn)國家政策調(diào)控、市場消費(fèi)需求重大改變等因素導(dǎo)致銷售招商實際與計劃出現(xiàn)較大偏差時，需要及時調(diào)整營銷招商策略和價格策略，議定針對性營銷招商策略（含價格策略），報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。2銷售招商管理2.1銷售招商計劃管理2.1.1總體銷售招商計劃營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心以項目總體營銷招商策劃方案為依據(jù)，編制整個項目總體銷售招商計劃草案（包括銷售招商目標(biāo)、資金回籠目標(biāo)、價格策略、價格清單、銷售招商節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源計劃、付款方式等），報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達(dá)執(zhí)行。2.1.2年度銷售招商計劃以項目總體銷售招商計劃為依據(jù)，營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心起草年度銷售招商計劃初稿（12月中旬完成），內(nèi)容包括：年度銷售額、銷售面積、出租合同金額、招商面積、價格表單、資金回籠計劃、銷售套數(shù)等，經(jīng)執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后作為全年銷售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。年度銷售招商計劃在6月底修訂一次，特殊情況（經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略調(diào)整，國家宏觀調(diào)控，市場出現(xiàn)與預(yù)期較大的差別等）可即時修訂，修訂后計劃按原計劃審批流程審批。2.1.3季度、月度銷售招商計劃每年3、6、9、12月的25日前，營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心分別組織編制季度銷售計劃和季度招商計劃（包括銷售額、銷售面積、出租合同金額、招商面積、資金回籠、任務(wù)分解、保證措施等），每月25日前，根據(jù)季度計劃編制對應(yīng)的月度計劃，報執(zhí)行副總裁。執(zhí)行副總裁組織專題討論、核準(zhǔn)季度、月度銷售計劃、招商計劃，經(jīng)常務(wù)副總裁審批后下達(dá)、執(zhí)行。2.1.4銷售招商計劃執(zhí)行項目公司是執(zhí)行計劃的責(zé)任者，嚴(yán)格按集團(tuán)總部下達(dá)的計劃組織銷售招商。在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向集團(tuán)總部匯報，由執(zhí)行副總裁牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。項目公司逐月統(tǒng)計銷售招商計劃完成情況，按集團(tuán)總部統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月底報營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心。建立銷售、招商管控機(jī)制，對房源的推出和預(yù)留做精確考慮，對招商業(yè)態(tài)和商戶做嚴(yán)格篩選。2.1.5銷售招商計劃考核項目公司在每月底和每年3、6、9、12月底，對本月度、季度和年度銷售招商計劃完成情況做出統(tǒng)計和自我評價，對未完成計劃的原因做出分析，由營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心按季度、年度考核、評分，填制考核表，經(jīng)常務(wù)副總裁確認(rèn)，作為評價項目公司營銷招商工作的依據(jù)。2.2客服管理項目公司負(fù)責(zé)項目銷售過程中的客戶服務(wù)管理；負(fù)責(zé)登記客戶來訪信息資料，及購房客戶與租戶資料管理，建立客戶數(shù)據(jù)資料庫，定期（至少半年一次）分析潛在客戶和購房客戶（租戶）的構(gòu)成及變化趨勢，為及時調(diào)整營銷招商方案提供必要的信息支持。營銷管理中心負(fù)責(zé)建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責(zé)任、權(quán)限、途徑和要求。項目公司妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時間解決客戶提出的問題，塑造公司為用戶服務(wù)的品牌形象。銷售現(xiàn)場必須在醒目位置標(biāo)明項目公司和集團(tuán)總部的投訴電話號碼，營銷管理中心安排專人接聽集團(tuán)總部投訴電話，接待到集團(tuán)投訴的客戶，對投訴的問題進(jìn)行調(diào)查處理和回復(fù)，并追究相應(yīng)單位的責(zé)任。2.3銷售招商合同管理2.3.1銷售招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本營銷管理中心在國家規(guī)定的房地產(chǎn)銷售合同范本的基礎(chǔ)上，對補(bǔ)充條款和專項條款制定標(biāo)準(zhǔn)版本，執(zhí)行副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本、物管等各專業(yè)人員集體論證銷售合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。商業(yè)經(jīng)營中心根據(jù)不同業(yè)態(tài)類型，制定招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本，執(zhí)行副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、招商、成本、商業(yè)、物管等各專業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。2.3.2每戶銷售合同和每單招商合同根據(jù)公司批準(zhǔn)的銷售合同標(biāo)準(zhǔn)版本，與客戶簽訂每戶銷售合同。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需項目公司財務(wù)部門審核確認(rèn)，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有授權(quán)人批準(zhǔn)。每單招商合同按照授權(quán)權(quán)限，報授權(quán)人批準(zhǔn)方可簽訂。2.4解押項目公司營銷部門定期將需要解押的房源匯總后向財務(wù)部門通報，后者在規(guī)定工作日內(nèi)辦理完解押手續(xù)，并即時通知營銷部門。營銷部門根據(jù)銷售招商計劃，每月25日前向財務(wù)部門報告下月解押資金計劃。2.5回款回款是營銷的最終目標(biāo)和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標(biāo)，因此必須想盡辦法促進(jìn)回款。項目公司營銷部門每月制訂詳細(xì)的回款計劃并落實到個人，作為考核銷售人員業(yè)績的主要指標(biāo)。財務(wù)部門必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，銷售人員應(yīng)立即通知已到約定簽約時間的客戶前來交款及簽約。項目公司營銷部門與財務(wù)部門緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時相互通報，財務(wù)部門負(fù)責(zé)催促銀行按揭款到位。對欠款客戶進(jìn)行統(tǒng)計并及時提醒催促，對催告三次仍不交款的客戶可采取法律手段進(jìn)行追款。2.6更名、轉(zhuǎn)讓、換房和退房2.6.1更名、轉(zhuǎn)讓對業(yè)主在簽訂正式銷售合同時要求變更業(yè)主名字的實行嚴(yán)格控制；原則上不允許更換業(yè)主（合同前轉(zhuǎn)讓），特殊情況由項目公司執(zhí)董/總經(jīng)理說明情由，報常務(wù)副總裁審批。2.6.2換房買受人欲換購比原購房屋總價高的房屋，經(jīng)項目公司執(zhí)董/總經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)批準(zhǔn)后實施，同時項目公司收取合同總價的1%的手續(xù)費(fèi)。買受人欲換購比原購房屋總價低的房屋，原則上不允許；特殊情況由項目公司執(zhí)董/總經(jīng)理說明情由，報集團(tuán)常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后方可辦理，同時項目公司收取合同總價的1%的手續(xù)費(fèi)（集團(tuán)常務(wù)副總裁批準(zhǔn)不收取的除外）。2.6.3退房退房一律按協(xié)議或合同約定的違約處罰處理，個別特殊情況需要退還定金、購房款或不收違約金的須由項目公司執(zhí)董/總經(jīng)理說明情況，報常務(wù)副總裁批準(zhǔn)。2.6.4處罰在更名、轉(zhuǎn)讓、換房、退房中有炒房行為和為己謀利的本集團(tuán)員工，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即辭退。集團(tuán)設(shè)立專門舉報電話（在銷售和辦公現(xiàn)場醒目位置公布），嚴(yán)禁以各種方式炒賣樓盤、轉(zhuǎn)租商鋪、敲詐勒索業(yè)主等損害集團(tuán)的行為，一經(jīng)查實，立即辭退當(dāng)事人并處罰項目公司營銷負(fù)責(zé)人。3營銷成本3.1營銷預(yù)算的確定和管理營銷預(yù)算分成三類：推廣預(yù)算、銷售預(yù)算和招商預(yù)算，推廣預(yù)算以項目的規(guī)模和地區(qū)特點(diǎn)為依據(jù)，確定整個項目營銷推廣預(yù)算限額，執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。銷售預(yù)算控制在銷售額的1%以內(nèi)，招商預(yù)算按招商難度確定，以單位招商面積費(fèi)用做限額控制，原則上不超過50元/m2。推廣和銷售預(yù)算總額不得超過銷售額的2%。項目公司以項目年度營銷支出計劃為依據(jù)，編制季度和月度推廣預(yù)算和銷售、招商費(fèi)用支出計劃，每月25日報集團(tuán)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團(tuán)總部財務(wù)中心每月末統(tǒng)計分析實際營銷費(fèi)用支出情況，以季度為單位對營銷費(fèi)用做總量平衡。3.2營銷成本控制3.2.1宣傳推廣費(fèi)用控制項目公司要嚴(yán)格遵循“公開詢價、招標(biāo)評標(biāo)、集體論證”的工作準(zhǔn)則選定廣告推廣單位、確定合同價款，宣傳推廣費(fèi)用的支付要嚴(yán)格執(zhí)行審核程序。集團(tuán)總部按季度考核并審計推廣預(yù)算執(zhí)行情況和實際宣傳推廣效果。3.2.2銷售招商成本控制項目公司應(yīng)當(dāng)編制詳細(xì)的銷售、招商成本執(zhí)行方案，及時調(diào)整銷售招商人員的數(shù)量和工資水平、控制日常銷售、招商工作的其它開支，按月統(tǒng)計分析銷售、招商的實際成本支出，報營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心審議、平衡，接受集團(tuán)總部的考核和審計。技術(shù)管理制度1設(shè)計管理1.1規(guī)劃方案1.1.1設(shè)計任務(wù)書集團(tuán)總部技術(shù)研發(fā)中心以開發(fā)策略、總體開發(fā)計劃、營銷方案等開發(fā)決策結(jié)論為依據(jù)，技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理牽頭組織相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專業(yè)造價工程師、營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心等相關(guān)人員聯(lián)席會議，集中討論、統(tǒng)一意見，撰寫規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書，報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。成本控制中心按招標(biāo)工作程序組織委托方案設(shè)計。1.1.2規(guī)劃方案評審規(guī)劃方案完成后，技術(shù)研發(fā)中心各專業(yè)負(fù)責(zé)人、營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心、項目公司相關(guān)人員都應(yīng)認(rèn)真審閱圖紙、提出書面修改意見，由技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理牽頭組織專題技術(shù)評審會議，集中各方意見，提出書面調(diào)整意見書，報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。通過以上工作程序，減少規(guī)劃方案修改的隨機(jī)性和個人因素。對修改后的方案若需要再次論證（因規(guī)劃報批或市場變化、調(diào)整開發(fā)思路等因素帶來的調(diào)整）繼續(xù)執(zhí)行以上工作程序。1.1.3規(guī)劃方案的審定規(guī)劃方案的最終審定需經(jīng)相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專業(yè)造價工程師、營銷管理中心、、商業(yè)經(jīng)營中心、項目公司相關(guān)人員聯(lián)席會議通過、執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。1.2初步設(shè)計1.2.1設(shè)計內(nèi)容初步設(shè)計工作原則上繼續(xù)委托規(guī)劃方案設(shè)計單位，若因特殊原因，可以另行委托。加強(qiáng)初步設(shè)計的管理，真正發(fā)揮初步設(shè)計的作用，對初步設(shè)計的內(nèi)容要求如下：嚴(yán)格執(zhí)行國家設(shè)計規(guī)范關(guān)于初步設(shè)計的深度要求，除此之外，要編制詳盡、可行的工程概算書，對各專業(yè)成本限額指標(biāo)提出建議。初步設(shè)計的評審和審定仍執(zhí)行規(guī)劃方案的工作程序（由常務(wù)副總裁審批）。1.2.2技術(shù)銜接初步設(shè)計作為施工圖設(shè)計的依據(jù)，必須對施工圖設(shè)計單位做技術(shù)交底和日常工作銜接。由技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理牽頭，組織初步設(shè)計單位和施工圖設(shè)計單位召開專題技術(shù)銜接和交底工作會議，形成初步設(shè)計交底會議紀(jì)要，作為施工圖設(shè)計的指導(dǎo)性文件。1.3施工圖設(shè)計1.3.1限額設(shè)計嚴(yán)格執(zhí)行施工圖限額設(shè)計制度，在施工圖設(shè)計招標(biāo)前，集團(tuán)成本控制中心和技術(shù)研發(fā)中心均要收集、整理、分析各專業(yè)成本限額數(shù)據(jù)，由相關(guān)專業(yè)造價工程師和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員專題討論，對各專業(yè)限額指標(biāo)、對工程建設(shè)過程中設(shè)計變更的限額、對總成本的限額確定指標(biāo)，經(jīng)執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)后才能組織施工圖設(shè)計招標(biāo)工作。施工圖設(shè)計單位在完成設(shè)計的同時應(yīng)提交工程預(yù)算書，經(jīng)集團(tuán)成本控制中心審核后才能支付其后的設(shè)計費(fèi)。1.3.2圖紙會審建立施工圖紙內(nèi)部會審制度，施工圖完成后，項目公司總工程師組織本公司、技術(shù)研發(fā)中心的技術(shù)、工程管理和造價人員（營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心相關(guān)人員可根據(jù)需要參與）審閱施工圖紙，限定時間提出書面意見，然后召集相關(guān)人員集中會審、統(tǒng)一意見，減少施工期間的設(shè)計變更和造價的不確定因素。內(nèi)部會審?fù)瓿珊蟛拍芙M織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位的圖紙會審和技術(shù)交底工作。1.3.3設(shè)計管理在工程建設(shè)期間，對設(shè)計變更和工程簽證，要嚴(yán)格執(zhí)行限額比例，逐月匯總、分析和報告（每月5日前匯總上月設(shè)計變更和工程簽證上報集團(tuán)成本控制中心）。工程竣工后，匯總分析設(shè)計變更和工程簽證，提交給施工圖設(shè)計單位，作為支付施工圖設(shè)計費(fèi)尾款的依據(jù)。2施工管理2.1技術(shù)交底2.1.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計階段，確定項目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各專業(yè)的材料、設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與項目總的品質(zhì)定位相協(xié)調(diào)，落實在施工圖設(shè)計中，在施工期間如果沒有重大市場變化或經(jīng)營決策的調(diào)整，嚴(yán)禁改變各專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在開工前和施工期間集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心負(fù)責(zé)將采用的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備技術(shù)性能、建筑立面效果、裝飾效果和景觀效果等向項目公司的總工程師和工程管理人員進(jìn)行技術(shù)交底。2.1.2技術(shù)交底工程施工前，項目公司總工程師要組織集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心和設(shè)計單位的技術(shù)人員按專業(yè)、按階段對項目公司工程管理人員、成本管理人員、材料設(shè)備采購人員做技術(shù)交底工作，形成書面技術(shù)交底紀(jì)要，作為今后招標(biāo)和采購的依據(jù)，原則上禁止施工期間的中途變更。對重要施工工藝、重要設(shè)備安裝等關(guān)鍵工作，項目公司總工程師要組織專題施工工藝交底，形成書面技術(shù)交底紀(jì)要。2.2技術(shù)方案2.2.1施工技術(shù)方案論證施工過程中的重大施工技術(shù)方案與措施需經(jīng)集體論證。論證由項目公司提出，集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心組織集團(tuán)總部、項目公司、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計單位相關(guān)技術(shù)人員（必要時可邀請有關(guān)專家）參加，對技術(shù)方案（措施）的安全性、經(jīng)濟(jì)性、實用性進(jìn)行評審，未經(jīng)評審的重大技術(shù)方案（措施）不得在施工中采用（工程搶險等緊急狀態(tài)下的技術(shù)方案、措施除外）。2.2.2設(shè)計變更管理在施工過程中，設(shè)計變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守各項設(shè)計變更的限額比例，設(shè)計變更的審批權(quán)限和程序：變更提出部門闡述變更的必要性，技術(shù)部門審核變更的必要性，成本部門估算設(shè)計變更導(dǎo)致的成本增減額，限額內(nèi)的變更由項目公司總工程師、成本總監(jiān)審核，執(zhí)董/總經(jīng)理審批（但涉及外立面改變、業(yè)態(tài)或戶型調(diào)整、材料設(shè)備檔次改變的設(shè)計變更須報集團(tuán)總部批準(zhǔn)），否則報集團(tuán)總部批準(zhǔn)。涉及到建筑效果、景觀效果、重要設(shè)備功能的設(shè)計變更應(yīng)由相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)專業(yè)造價工程師專題評審；營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心對客戶提出的設(shè)計變更須做專題論證，提出書面意見。成本管理制度1事前確定1.1概算編審在項目開始前，由集團(tuán)分管副總裁組織各單位、部門完成項目可行性研究，對項目進(jìn)行定位并測算成本效益。根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的項目可行性研究報告，集團(tuán)成本控制中心編制項目完全成本計劃，包括土地獲取成本（含拆遷成本）、工程建設(shè)成本、管理成本、營銷成本、財務(wù)成本等，并預(yù)留一定比例不可預(yù)見費(fèi)用。該成本計劃經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為項目成本控制依據(jù)和考核根據(jù)。在工程開工前，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁牽頭，組織集團(tuán)成本控制中心、財務(wù)管理中心、項目公司共同編制工程概算，概算的立項要詳盡，體現(xiàn)概算的三要素：“分項目、分專業(yè)、按時間”，工程建設(shè)的所有內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)有單項總額控制、都要有出處。概算編制完成后，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁核準(zhǔn)、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后下發(fā)各項目公司執(zhí)董/總經(jīng)理和集團(tuán)成本控制中心貫徹落實，同時交給審計人員監(jiān)督執(zhí)行。在工程建設(shè)過程中，所有工程費(fèi)用的支出都要有概算對比，按年、季、月核實概算的實際執(zhí)行情況。1.2限額設(shè)計定期分析已完工程的成本指標(biāo)，收集整理建筑行業(yè)的同類項目的成本資料，建立成本信息庫，及時測定成本限額指標(biāo)。限額設(shè)計指標(biāo)由集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心和成本控制中心共同商議，經(jīng)執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能委托設(shè)計。1.3限額施工采取限額施工招標(biāo)的方式，由投標(biāo)單位按照限額調(diào)整、優(yōu)化施工圖設(shè)計，經(jīng)技術(shù)評審后，擇優(yōu)選定中標(biāo)施工單位。施工單位按自己優(yōu)化后的施工圖進(jìn)行清單報價。在施工中，嚴(yán)格執(zhí)行我們確定的限額施工指標(biāo)，若超過限額施工指標(biāo)，由施工單位自負(fù)。把工程成本控制的責(zé)任落實到施工單位身上。2過程控制2.1設(shè)計變更建立施工圖“集中內(nèi)審”制度，開工前，項目公司牽頭組織集中審圖，并要求施工單位認(rèn)真做圖紙會審準(zhǔn)備，對施工單位的審圖責(zé)任在施工合同中做專項約定，對設(shè)計單位出圖質(zhì)量在設(shè)計合同中也要做專項約定，減少施工期間的設(shè)計變更，開工前應(yīng)當(dāng)明確建筑內(nèi)外裝修做法和材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，減少“邊施工邊修改”的現(xiàn)象。對設(shè)計變更的限額由集團(tuán)總部根據(jù)不同物業(yè)類型和其他影響因素在與項目所簽訂的責(zé)任書中明確，或以發(fā)文形式明確。項目公司每月5日前匯總上月設(shè)計變更，報集團(tuán)成本控制中心備案。2.2工程簽證一切變更都是通過工程簽證體現(xiàn)的，嚴(yán)格控制工程簽證行為，實行“先批后簽”制度。未事先按程序得到授權(quán)人審批同意的簽證一律不予認(rèn)可（搶險、救災(zāi)等緊急情況下的工程簽證可在征得審批人同意后補(bǔ)辦簽證審批單）。工程簽證須要求施工單位月初匯總報送上月簽證，逾期做自動放棄處理。項目公司每月5日前匯總上月工程簽證，報集團(tuán)成本控制中心備案。工程簽證在限額指標(biāo)內(nèi)消化。零星工程通過工程簽證解決，今后逐步減少并杜絕。2.3材料設(shè)備成本控制材料設(shè)備價格嚴(yán)格控制在施工圖預(yù)算價格內(nèi)，若超出施工預(yù)算指標(biāo)，首先考慮如何替換或變更。對甲供材料設(shè)備通過招標(biāo)和監(jiān)測市場價格等辦法降低采購價格，在材料設(shè)備供應(yīng)合同和建筑施工合同中均須明確有關(guān)施工配合事宜（特別是配合費(fèi)用的承擔(dān)方和結(jié)算辦法），減少扯皮、杜絕成本失控現(xiàn)象。對甲控乙供材料，在施工合同中應(yīng)明確指定材料設(shè)備品牌和價格范圍；具體詢價則由成本部門牽頭，組織不少于兩個部門的至少三人共同進(jìn)行；詢價結(jié)果應(yīng)該與施工單位協(xié)商，取得對方認(rèn)可。建立健全統(tǒng)計分析制度，材料設(shè)備管理人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備采購的執(zhí)行情況，與概、預(yù)算做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)；各單項工作完工、整個工程竣工后及時匯總材料設(shè)備執(zhí)行結(jié)果，與總成本計劃做出對比分析。2.4非工程成本控制對營銷成本、管理成本、財務(wù)成本、商業(yè)運(yùn)營成本、人力成本等，每季和年終由財務(wù)管理中心將實際發(fā)生額與計劃額做對比分析，并預(yù)測成本變化情況，及時提醒相關(guān)單位和部門采取降低成本措施。3最終審定3.1工程結(jié)算未突破概算或限額指標(biāo)的工程結(jié)算由項目公司負(fù)責(zé)，成本控制中心對結(jié)算做抽查，抽查結(jié)果與項目公司結(jié)算相差3%以上的項目公司必須作出解釋，查找原因，追究責(zé)任。項目公司與施工單位做結(jié)算的初步洽談，對洽談中有爭議很大的問題可反饋到集團(tuán)總部，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁負(fù)責(zé)與施工單位最終洽談、確定；經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁確認(rèn)、總裁批準(zhǔn)后進(jìn)入最后結(jié)算。3.2工程概算對比及結(jié)算審計工程結(jié)算數(shù)確定后，由項目公司做概算和結(jié)算的對比，對超出概算的原因做出分析、報集團(tuán)總部，接受集團(tuán)總部的考核和審計。對集團(tuán)總部提出的審計疑問做出書面解答，著重今后的改正措施。考核結(jié)果和審計結(jié)論記入項目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員業(yè)績檔案，作為年終考核、項目后考核實施獎罰的依據(jù)。3.3項目決算及審計在項目工程結(jié)算全部或基本完成后，對項目進(jìn)行決算，對項目收益和成本進(jìn)行確認(rèn)（未出售或未出租部分收益進(jìn)行預(yù)估或做資產(chǎn)入賬，少部分未結(jié)算的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估），并與項目可研報告、完全成本計劃、概算、預(yù)算分別進(jìn)行分析對比，分析其偏差和偏差產(chǎn)生原因，指出成本控制的成功經(jīng)驗和不足之處，形成項目決算報告，交集團(tuán)成本控制中心、監(jiān)審部、執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁審批，審批后的決算報告作為考核相關(guān)責(zé)任人業(yè)績和實施獎罰的依據(jù)。4計劃外成本管理成本管理是企業(yè)管理永恒的主題，而概、預(yù)算管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其管理深度和廣度是無止境的，在實際工作中仍會有計劃外開支發(fā)生，對計劃外發(fā)生的成本，按以下規(guī)定管理。4.1專題報告制度對一切計劃外成本開支，各公司在實施前，應(yīng)向所屬集團(tuán)管理中心專題報告，說明原因，并附預(yù)算和開支計劃，經(jīng)所屬集團(tuán)管理中心和財務(wù)管理中心核準(zhǔn)，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實施。集團(tuán)總部各部門對計劃外開支也需要向財務(wù)管理中心和常務(wù)副總裁專題報告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。4.2單獨(dú)立項制度對各公司計劃外成本開支和預(yù)算外支出，所屬集團(tuán)管理中心應(yīng)單獨(dú)統(tǒng)計、逐月匯總分析，并及時修正和調(diào)整概算和預(yù)算。調(diào)整原則：總概算或預(yù)算數(shù)不變，只對概算或預(yù)算構(gòu)成的子項目重新調(diào)整，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、報總裁批準(zhǔn)，作為考核和審計的依據(jù)。招標(biāo)與合同管理制度1工作職責(zé)1.1招標(biāo)管理委員會制訂招標(biāo)各項規(guī)章制度，經(jīng)總裁批準(zhǔn)后發(fā)布執(zhí)行。對重大招標(biāo)（超500萬的招標(biāo)）和戰(zhàn)略招標(biāo)確定招標(biāo)方式、邀標(biāo)單位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、價格策略、談判策略、評標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)，決定中標(biāo)單位（或戰(zhàn)略合作單位）。招標(biāo)管理委員會下設(shè)三個評審組：1、招標(biāo)技術(shù)評審組。固定成員包括集團(tuán)執(zhí)行副總裁、技術(shù)研發(fā)中心總經(jīng)理、總建筑師、結(jié)構(gòu)總工程師、設(shè)備總工程師、環(huán)境總設(shè)計師、建設(shè)開發(fā)中心總經(jīng)理、質(zhì)監(jiān)部經(jīng)理。負(fù)責(zé)確定招標(biāo)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、評審技術(shù)標(biāo)、參與合同技術(shù)條款談判。不同專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定和技術(shù)標(biāo)評審，由招標(biāo)技術(shù)評審組對應(yīng)的專業(yè)總工具體負(fù)責(zé)，并可由招標(biāo)技術(shù)評審組根據(jù)需要指定非評審組成員的相關(guān)專業(yè)工程師參與（包括聘請集團(tuán)外專業(yè)人士）。2、招標(biāo)商務(wù)評審組。固定成員包括成本控制中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)，非固定成員（根據(jù)需要指定）包括相關(guān)造價工程師和采購工程師。招標(biāo)商務(wù)評審組負(fù)責(zé)確定工程招標(biāo)計價標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)底、評審商務(wù)標(biāo)、參與合同商務(wù)談判。3、合同評審組。固定成員包括成本控制中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理、法務(wù)總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)，非固定成員（根據(jù)不同業(yè)務(wù)合同指定）包括相關(guān)造價工程師、采購工程師、相關(guān)部門專業(yè)人員。合同評審組分工負(fù)責(zé)審查合同條款：專業(yè)人員負(fù)責(zé)審查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造價人員負(fù)責(zé)審查計價方式、工程量、工程合同價格，采購人員負(fù)責(zé)審查材料設(shè)備價格，工程管理人員負(fù)責(zé)審查工程進(jìn)度、施工組織管理、工程驗收交付、工程質(zhì)量保證措施，財務(wù)人員負(fù)責(zé)審查付款方式、稅務(wù)處理，法務(wù)人員負(fù)責(zé)審查條款的法律效力與防范法律風(fēng)險。1.2成本控制中心成本控制中心作為招標(biāo)管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的職能部門，負(fù)責(zé)以下工作：制訂招標(biāo)采購制度流程，劃分集團(tuán)總部和下屬公司招標(biāo)采購范圍，招標(biāo)采購信息管理，合格供方評價與管理，集團(tuán)戰(zhàn)略招標(biāo)采購組織，檢查監(jiān)督各公司招標(biāo)采購工作。1.3集團(tuán)總部其它部門根據(jù)各自職能對招標(biāo)工作給予支持、協(xié)助和配合。1.4下屬公司負(fù)責(zé)集團(tuán)總部授權(quán)的招標(biāo)采購和合同洽談工作，按集團(tuán)總部要求提供招標(biāo)采購、合同洽談協(xié)助和配合。根據(jù)工程進(jìn)度和工作計劃及時制定和提交招標(biāo)采購計劃。2招標(biāo)工作組織2.1招標(biāo)文件和合同文本成本控制中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一編制各類招標(biāo)文件和合同的標(biāo)準(zhǔn)版本，并組織相關(guān)部門專業(yè)人員進(jìn)行審查修改，定期更新。根據(jù)每次招標(biāo)的具體條件和要求，對招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)版本進(jìn)行補(bǔ)充、調(diào)整形成招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)技術(shù)評審組會簽后發(fā)布。合同文本也在標(biāo)準(zhǔn)版本的基礎(chǔ)上形成，由合同評審組會簽后，與對方洽談簽訂。2.2投標(biāo)單位實行邀請招標(biāo)，邀標(biāo)單位的考察、篩選，集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購由成本控制中心牽頭組織，其他部門或下屬公司參與、配合；下屬公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)采購由下屬公司牽頭組織。優(yōu)先從合格供方名錄選擇投標(biāo)單位，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不足時，才可通過其它途徑選擇投標(biāo)單位。公開招標(biāo)的預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于五家，邀請招標(biāo)的預(yù)選單位一般不少于三家，特殊情況下可以是兩家。2.3招標(biāo)過程控制2.3.1發(fā)標(biāo)由集團(tuán)總部組織的招標(biāo)，招標(biāo)文件由成本控制中心或其授權(quán)單位（部門）統(tǒng)一保管、發(fā)放和收取；現(xiàn)場勘察和答疑由成本控制中心負(fù)責(zé)組織，其他部門和下屬公司視實際需要安排人員配合。各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)由各公司負(fù)責(zé)標(biāo)書的保管、發(fā)放和收取并組織現(xiàn)場勘察和招標(biāo)答疑。現(xiàn)場勘察、招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。2.3.2開標(biāo)成本控制中心和各公司分別組織集團(tuán)負(fù)責(zé)的招標(biāo)及各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)的開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員（不得少于三人）簽字確認(rèn)；開標(biāo)后，成本控制中心和各公司分別對所負(fù)責(zé)的招標(biāo)牽頭組織相關(guān)人員做標(biāo)書分析。2.3.3評標(biāo)、定標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行“公開詢價、集體論證”的原則，集團(tuán)總部負(fù)責(zé)的招標(biāo)：招標(biāo)管理委員會負(fù)責(zé)重大招標(biāo)的評標(biāo)工作，成本控制中心負(fù)責(zé)一般招標(biāo)的評標(biāo)工作；招標(biāo)技術(shù)評審組和商務(wù)評審組分別負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審，招標(biāo)管理委員會或成本控制中心按照事先確定的評標(biāo)原則和辦法，綜合技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審結(jié)果，確定中標(biāo)單位或議標(biāo)單位，經(jīng)常務(wù)副總裁或總裁批準(zhǔn)（重大招標(biāo)）后進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂。各公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)：工程類（勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備）招標(biāo)由成本總監(jiān)組織評標(biāo)工作，非工程類招標(biāo)由財務(wù)總監(jiān)組織評標(biāo)工作；執(zhí)董/總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理、總工程師、成本總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)共同確定工程類招標(biāo)中標(biāo)單位并進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂，執(zhí)董/總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)共同確定非工程類招標(biāo)中標(biāo)單位并進(jìn)行商務(wù)談判和合同簽訂。3信息系統(tǒng)管理3.1供方合格評定成本控制中心負(fù)責(zé)收集合格供方信息和資料，進(jìn)行分類整理，建立供方信息數(shù)據(jù)庫；負(fù)責(zé)供方的合格評定，各公司和集團(tuán)總部其它部門配合成本控制中心進(jìn)行合格供方評定。3.2供方的監(jiān)督評估各公司和集團(tuán)總部業(yè)務(wù)部門必須對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行持續(xù)的監(jiān)督和評價，做好供方的履約評估記錄，并提出相應(yīng)建議（繼續(xù)成為合格供方、需根據(jù)改進(jìn)結(jié)果決定能否繼續(xù)成為合格供方、取消合格供方資格），每季度一次向成本控制中心報備合格供方、中標(biāo)單位（或直接委托單位）的履約情況。3.3市場價格信息管理成本控制中心對建筑安裝材料設(shè)備應(yīng)建立市場價格信息庫，分門別類建立價格信息分析、匯總系統(tǒng)，隨時掌握價格走勢，定期分析、整理價格信息。3.4建立健全統(tǒng)計分析制度成本控制中心和各公司材料設(shè)備采購人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備實際采購價款，送交預(yù)算人員做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)，定期接受集團(tuán)監(jiān)審部的核實和審計。4合同管理4.1合同辦理1、合同經(jīng)辦人負(fù)責(zé)對合同審定單主要內(nèi)容的填寫，除合同價款及付款方式必須準(zhǔn)確填寫外，對某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫清楚，必要時應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后。經(jīng)辦人應(yīng)該對自己所填寫內(nèi)容簽字確認(rèn)。2、合同初稿由經(jīng)辦人或文員負(fù)責(zé)遞交各相關(guān)人員會簽，經(jīng)辦人有義務(wù)對會簽人員的疑問予以解答說明。3、合同初稿會簽完畢，經(jīng)辦人應(yīng)對會簽意見進(jìn)行匯總，如某些會簽意見不正確應(yīng)及時與相關(guān)會簽人員溝通解決，解決不了向上級匯報再做處理。最后，經(jīng)辦人應(yīng)將正確的意見納入合同文本，并在合同會簽表上簽字以示對會簽意見已做修改，不能修改的部分應(yīng)做出說明。4、經(jīng)辦人拿到正式定稿的合同后復(fù)印規(guī)定的份數(shù)，先在合同上加蓋集團(tuán)或下屬各公司騎縫章，然后交對方簽字蓋章，最后由集團(tuán)或下屬各公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后蓋章、交對應(yīng)業(yè)務(wù)部門執(zhí)行（經(jīng)辦人對最后蓋章的合同內(nèi)容與正式定稿的合同內(nèi)容負(fù)責(zé)審核，內(nèi)容應(yīng)保持完全一致）。5、經(jīng)辦人應(yīng)將最后正式定稿的合同的電子文本交合同管理人員存檔。6、完成審批的合同，原則上由訂立合同的公司執(zhí)董/總經(jīng)理代表我方在合同上簽字，與集團(tuán)訂立的合同由常務(wù)副總裁（重大合同由總裁）代表我方在合同上簽字。4.2其它規(guī)定凡是與集團(tuán)或下屬各公司簽訂經(jīng)濟(jì)合同的單位，都必須具有相應(yīng)的資格、資質(zhì)，方能作為合法的履約主體，履行合同義務(wù)。具體規(guī)定如下：1、具有法人資格的單位應(yīng)提供其法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。2、不具法人資格的單位如分公司、分支機(jī)構(gòu)等單位，經(jīng)過核準(zhǔn)注冊的應(yīng)提供經(jīng)核準(zhǔn)注冊的營業(yè)執(zhí)照及其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；未經(jīng)核準(zhǔn)注冊的，應(yīng)當(dāng)提供其所屬總公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及總公司對其委托授權(quán)書原件，委托授權(quán)書應(yīng)載明授權(quán)經(jīng)營的范圍等重要事項，并加蓋其總公司公章。3、要求特定資質(zhì)的工程項目等還應(yīng)提供直接承包方的相應(yīng)資質(zhì)證明復(fù)印件。4、以上證、照等的真實性由經(jīng)辦人負(fù)責(zé)審核，復(fù)印件作為簽訂經(jīng)濟(jì)合同的必要附件。5、嚴(yán)格禁止任何單位的職能部門作為集團(tuán)及下屬各公司的任何項目的直接承包方。工程質(zhì)量管理制度1質(zhì)量內(nèi)控1.1質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與等級集團(tuán)確定合格、優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)杯四個等級的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。對建筑立面、門窗、主要景觀等涉及商業(yè)效果的外觀形象工程部位，在施工前，要做樣品，由集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心驗收封樣后方可施工；對電梯、空調(diào)等影響使用功能的主要設(shè)備確定等級標(biāo)準(zhǔn)（如品牌、型號、主要性能指標(biāo)）。1.2檢查考核集團(tuán)建設(shè)開發(fā)中心質(zhì)監(jiān)部每月派工程師巡查主要項目的工程施工質(zhì)量，巡查結(jié)果寫成簡報，經(jīng)執(zhí)行副總裁簽發(fā)后在集團(tuán)內(nèi)部公布。質(zhì)監(jiān)部（可聯(lián)合技術(shù)研發(fā)中心或物業(yè)管理部門專業(yè)技術(shù)人員組成聯(lián)合檢查組或調(diào)查組）不定期檢查、抽查重要部位或分部工程的施工質(zhì)量，考核評定項目工程質(zhì)量總體情況，督促項目公司加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)開發(fā)中心下發(fā)整改通知單，督促項目公司整改。檢查考核結(jié)果納入集團(tuán)對項目公司的計劃考核，與項目公司獎金掛鉤。1.3工程質(zhì)量驗收1.3.1技術(shù)效果、功能驗收對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位，施工完成后，由技術(shù)研發(fā)中心組織技術(shù)效果驗收；對主要設(shè)備安裝調(diào)試和重要施工工藝，在完工后，也要由技術(shù)研發(fā)中心組織技術(shù)功能驗收。1.3.2施工質(zhì)量預(yù)驗收建筑單體、某一專業(yè)工程、整個項目在交付建筑質(zhì)監(jiān)站正式驗收前，項目公司組織內(nèi)部預(yù)驗收（可請技術(shù)研發(fā)中心和建設(shè)開發(fā)中心等部門的專業(yè)工程師參與），提出各專業(yè)整改意見，整改完成后才能通知質(zhì)監(jiān)站正式驗收，務(wù)必一次性通過正式驗收。2對施工單位的管理2.1在工程施工前，項目公司對施工單位和監(jiān)理單位做工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和等級要求交底，對涉及形象的、質(zhì)量要求較高的工程要求施工單位做工程樣板，并嚴(yán)格按照樣板標(biāo)準(zhǔn)施工和驗收。2.2對建筑立面、門窗、主要景觀等項目外觀形象的工程部位以及其它重要分部分項工程，項目公司在施工工程中加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并通知施工單位整改。2.3在施工合同中對工程質(zhì)量做詳細(xì)界定，制訂對施工單位工程質(zhì)量獎罰標(biāo)準(zhǔn)，在項目結(jié)算時嚴(yán)格執(zhí)行。在監(jiān)理合同中，要求監(jiān)理單位履行工程質(zhì)量管理監(jiān)督職責(zé)，對工程質(zhì)量負(fù)連帶責(zé)任，并接受相應(yīng)獎罰。竣工交房管理制度在設(shè)定的成本目標(biāo)和效益目標(biāo)下，保質(zhì)保量、按時竣工交付使用，是項目公司的根本職責(zé)。1交房準(zhǔn)備1.1在竣工前四個月，由項目公司牽頭編制竣工交房準(zhǔn)備工作計劃，報集團(tuán)總部批準(zhǔn)后實施，內(nèi)容包括：分戶驗收的開始時間和完成時間，工程五大責(zé)任主體驗收的組織和完成時間，消防人防等專業(yè)驗收及規(guī)劃驗收的組織，最終通過竣工驗收備案的時間，項目公司對商業(yè)管理公司（或物業(yè)公司，以下同）的工作移交，交房次序等。1.2以竣工交房準(zhǔn)備工作計劃為依據(jù)，項目公司、商業(yè)管理公司分別編制各自職責(zé)范圍內(nèi)的竣工交房執(zhí)行計劃，報集團(tuán)建設(shè)開發(fā)中心、執(zhí)行副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，交房現(xiàn)場成立交房工作組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中組織交房工作。2工作交接在集團(tuán)竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織下，具體交房工作以商業(yè)管理公司為主，項目公司配合，在交房前3個月，商業(yè)管理公司進(jìn)駐現(xiàn)場做交房準(zhǔn)備，在交房前10～20天，項目公司向商業(yè)管理公司辦理工作交接。2.1責(zé)任移交在竣工驗收備案后、交房前的半個月內(nèi)，項目公司將工程竣工資料及各施工單位的保修內(nèi)容、保修時間、保修負(fù)責(zé)人等，移交給商業(yè)管理公司，業(yè)主收房后，由商業(yè)管理公司組織正常情況下的工程整改和維修，由商業(yè)管理公司審核各施工單位工程保修金的返還；如果因工程驗收遺留問題造成業(yè)主未收房或我們開發(fā)商自己提出的工程整改內(nèi)容，仍由項目公司負(fù)責(zé)。2.2費(fèi)用移交對施工現(xiàn)場的水電費(fèi)，由項目公司牽頭，商業(yè)管理公司參加，組織各施工單位確認(rèn)所有水電表的讀數(shù)，對各施工單位承擔(dān)的水電費(fèi)做出界定，要求各施工單位簽字確認(rèn)。對工程驗收后水電費(fèi)和空調(diào)等費(fèi)用公攤問題，由商業(yè)管理公司制定分?jǐn)傓k法并負(fù)責(zé)收繳。2.3業(yè)主信息移交項目公司對每一住戶或商家的資料、對銷售承諾和招商約定、對每一戶業(yè)主的具體要求等，整理成簡要文字，打印統(tǒng)一表格，移交給商業(yè)管理公司。2.4交房時間表移交由項目公司銷售部門負(fù)責(zé)編制交房時間表，并按交房時間表逐戶確認(rèn)收房日期，將最后確認(rèn)的交房時間重新編制交房時間表，移交給商業(yè)管理公司。由商業(yè)管理公司按照交房次序，分批清掃干凈、統(tǒng)一保管鑰匙。3工作執(zhí)行3.1確保按時竣工在工程竣工前4個月，項目公司應(yīng)編制確保竣工的執(zhí)行方案，內(nèi)容包括：各施工單位確保竣工的施工力量投入，需要集團(tuán)各單位提供支持和協(xié)助解決的事項，分戶驗收、綜合驗收、規(guī)劃驗收、工程備案等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制及驗收的組織方法。3.2提前完成工程備案至少要在交房前15天通過竣工備案，工程備案表應(yīng)張貼在交房現(xiàn)場。3.3商業(yè)（物業(yè)）運(yùn)營準(zhǔn)備商業(yè)管理公司應(yīng)提前3個月進(jìn)駐施工現(xiàn)場，提前做商業(yè)（物業(yè)）運(yùn)營的各項準(zhǔn)備，內(nèi)容包括：商業(yè)（物業(yè)）員工招聘、培訓(xùn)，在三個月內(nèi)必須建立一支商業(yè)（物業(yè)）管理團(tuán)隊，建立商業(yè)（物業(yè)）運(yùn)營管理制度，將管理制度作為員工培訓(xùn)的主要內(nèi)容；制定商業(yè)（物業(yè)）運(yùn)營成本執(zhí)行方案。3.4交房工作的組織集團(tuán)成立竣工交房領(lǐng)導(dǎo)小組，對集團(tuán)所有項目的竣工交房工作統(tǒng)一組織，在各交房現(xiàn)場成立交房工作組。對交房程序、職責(zé)分工、重點(diǎn)事項等進(jìn)行集中培訓(xùn)；對交房中可能出現(xiàn)的各種問題制定預(yù)案、統(tǒng)一說辭；對交房過程中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等，集中研究，統(tǒng)一回答。對工程整改內(nèi)容制定出整改時間表，對業(yè)主做出答復(fù)，切實履行。商業(yè)經(jīng)營管理制度1全程商業(yè)（物業(yè)）管理1.1商業(yè)（物業(yè)）管理策劃在項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計委托前，商業(yè)經(jīng)營中心就應(yīng)當(dāng)參與。在委托施工圖設(shè)計前，商業(yè)經(jīng)營中心從今后交付使用的角度，對項目的功能、使用、維修、施工、設(shè)施、計量、環(huán)境維護(hù)等方面提出商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)化建議，寫入施工圖設(shè)計任務(wù)書中。在工程建設(shè)過程中，商業(yè)經(jīng)營中心提前介入，參與建筑單體、各專業(yè)工程的內(nèi)部預(yù)驗收和正式驗收，縮短工程驗收與交付使用前物業(yè)驗收和移交的工作周期。根據(jù)項目的檔次和市場定位要求，商業(yè)經(jīng)營中心在開始銷售前就應(yīng)當(dāng)編制商業(yè)管理服務(wù)手冊，內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、銷售（租賃）合同的物業(yè)條款、業(yè)主公約等。在工程開發(fā)建設(shè)和營銷招商的整個過程，商業(yè)經(jīng)營中心都要全程介入。1.2商業(yè)管理準(zhǔn)備商業(yè)管理（含物業(yè)管理，以下同）在工程竣工三個月前，做好各項物業(yè)（商業(yè)）接管的準(zhǔn)備工作，內(nèi)容包括：制度準(zhǔn)備、成本預(yù)算準(zhǔn)備、人力資源準(zhǔn)備、培訓(xùn)上崗準(zhǔn)備等。對每一項準(zhǔn)備工作都要制定專題實施計劃，報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。制度準(zhǔn)備：根據(jù)項目的商業(yè)管理特點(diǎn)，商業(yè)管理公司（或物業(yè)公司，以下同）負(fù)責(zé)編制商業(yè)管理的各種規(guī)章制度，包括：《管理公約》、《住戶（租戶）手冊》、《住戶（租戶）守則》、《工程維修》、《裝修規(guī)則》、《停車場規(guī)則》、《物業(yè)收樓文件》、《租約》、《保潔》等。成本預(yù)算準(zhǔn)備：在工程設(shè)計階段，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)編制項目3～6年總的商業(yè)管理成本計劃書，每年年底，編制年度商業(yè)管理成本計劃，經(jīng)財務(wù)管理中心審核，執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁核準(zhǔn)，總裁批準(zhǔn)。商業(yè)管理成本控制以年度成本計劃為依據(jù)。人力資源準(zhǔn)備：作為商業(yè)管理準(zhǔn)備工作的第一重點(diǎn)，要編制詳細(xì)的人力資源需求計劃、到崗時間、任職條件等，在工程竣工前分期到崗、分批培訓(xùn)。1.3商業(yè)管理啟動商業(yè)管理的全面啟動是以商業(yè)管理公司（組織集團(tuán)下屬商業(yè)經(jīng)營公司一道）參與工程最終驗收為標(biāo)志。商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司參與工程內(nèi)部預(yù)驗收和最終驗收，從商業(yè)管理和商業(yè)經(jīng)營的角度提出工程整改意見，并在工程整改中與項目公司共同驗收整改結(jié)果。工程正式竣工驗收后，原則上在三十天內(nèi)，項目公司與商業(yè)管理公司辦理移交，對商業(yè)管理公司提出的整改意見，由項目公司組織施工單位嚴(yán)格按工程維修條款及時修繕；商業(yè)管理公司接受項目后，嚴(yán)格按商業(yè)管理的各項制度準(zhǔn)備和人力準(zhǔn)備實施規(guī)范的商業(yè)管理。商業(yè)管理全面貫徹為用戶服務(wù)的宗旨，及時解決業(yè)主入住（商戶進(jìn)駐）時提出的各種問題，并加強(qiáng)溝通和宣傳商業(yè)管理規(guī)定，以取得業(yè)主（商戶）的理解支持并及時調(diào)整我們的商業(yè)管理方法，塑造寶龍商業(yè)管理品牌。1.4商業(yè)管理運(yùn)行商業(yè)管理的日常運(yùn)作最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。具體包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、為入住業(yè)主（進(jìn)駐商戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，以《管理公約》及其他管理規(guī)定為依據(jù)，處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問題并合理利用財務(wù)資源，做到開源節(jié)流，提高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。商業(yè)管理復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點(diǎn)決定了管理的難度，良好的內(nèi)外部環(huán)境對提高商業(yè)管理水平顯得尤為重要。商業(yè)管理公司應(yīng)對管理工作進(jìn)行定期檢討、計劃未來、訓(xùn)練員工及灌輸新知識，為商業(yè)管理的提高打下基礎(chǔ)。2商業(yè)經(jīng)營管理計劃管理2.1計劃編制2.1.1商業(yè)經(jīng)營管理前期準(zhǔn)備計劃在商業(yè)管理和商業(yè)開業(yè)的前期準(zhǔn)備階段，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司（指酒店公司、康城百貨公司、游樂公司、食全食美公司、影院公司、旅游公司等集團(tuán)下屬公司）分別負(fù)責(zé)編制商業(yè)管理準(zhǔn)備計劃（包括成本計劃、人力資源計劃、制度準(zhǔn)備、培訓(xùn)計劃等）和開業(yè)籌備計劃（包括裝飾裝修、設(shè)備安裝進(jìn)度計劃、成本計劃、人力資源計劃、制度準(zhǔn)備、培訓(xùn)計劃等）。執(zhí)行副總裁牽頭組織工程、財務(wù)、商業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營、人力資源等各專業(yè)人員集體論證，經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后作為整個項目商業(yè)管理準(zhǔn)備和商業(yè)開業(yè)籌備的依據(jù)。2.1.2年度商業(yè)經(jīng)營管理計劃商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司起草年度商業(yè)管理計劃、商業(yè)經(jīng)營計劃初稿，內(nèi)容包括：年度成本計劃、經(jīng)營收入計劃、設(shè)備維保計劃、培訓(xùn)計劃、服務(wù)計劃等。執(zhí)行副總裁組織討論、核準(zhǔn)，經(jīng)常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后作為全年商業(yè)經(jīng)營管理工作的依據(jù)。2.1.3季度、月度商業(yè)經(jīng)營管理計劃每年3、6、9、12月25日前，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司編制下季度商業(yè)經(jīng)營管理計劃和收支計劃，分別報送商業(yè)經(jīng)營中心和財務(wù)管理中心。在每月25日前，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司根據(jù)季度計劃編制次月度商業(yè)經(jīng)營管理計劃和收支計劃，分別報送商業(yè)經(jīng)營中心和財務(wù)管理中心。商業(yè)經(jīng)營中心組織專題討論、核準(zhǔn)季度、月度商業(yè)經(jīng)營管理計劃；財務(wù)管理中心組織專題討論、核準(zhǔn)季度、月度收支計劃；上述計劃報經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后下達(dá)、執(zhí)行。2.2計劃執(zhí)行商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司是執(zhí)行計劃的責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按集團(tuán)總部下達(dá)的計劃組織日常工作。商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向集團(tuán)總部匯報，由執(zhí)行副總裁牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司逐月統(tǒng)計商業(yè)管理計劃、商業(yè)經(jīng)營計劃完成情況，按集團(tuán)總部統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月月底前報送商業(yè)經(jīng)營中心。2.3計劃考核由商業(yè)經(jīng)營中心和財務(wù)管理中心分別對商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司工作計劃和收支計劃完成情況進(jìn)行季度和年度考核，考核結(jié)果經(jīng)常務(wù)副總裁確認(rèn)后，作為評價商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營管理績效的依據(jù)。3商業(yè)經(jīng)營管理成本管理3.1商業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營成本計劃每年年初，商業(yè)管理公司、商業(yè)經(jīng)營公司起草年度成本計劃，報集團(tuán)總部財務(wù)管理中心。集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)組織討