P11開發區商業項目定位方案前言前言：

項目位于火炬開發區德能東路，現狀為空置物業，物業建筑面積約為1萬㎡，由于項目目前周邊的商業氣氛較淡薄，而且項目所處區域的商業發展也相當緩慢，導致項目在定位時受到很多條件的制約，因此，我司建議項目定位的前提須牢牢抓緊主力消費群，只有目標消費群定位準確，項目前期的各項工作會相對順利。項目發展思路：牢牢抓緊目標消費群，針對性地對項目進行定位項目發展方向

以工業區送餐配套中心為基礎，結合特色餐飲及娛樂，同時在業態上充分強調餐飲、休閑打造區域美食MALL研究內容及思路項目條件分析————原方案定位點評————2SWOT分析————3項目定位及策略————41項目條件分析一項目地理位置分析項目所在位置太陽城廣場科技園生活區坐擁科技園大量消費者，承接太陽廣場的商業氛圍，發展潛力無可限量

項目位于中山市火炬開發區德能東路，項目周邊工廠林立，坐擁龐大的消費群，目前項目雖然商業氣氛淡薄，但隨著政府大力和加快開發新的城市中心，以及大力招商引資，加上太陽廣場為項目帶來巨大的商機，項目必定會成為該區的重要商業樞紐之一。項目條件分析一項目現狀介紹項目基礎指標：項目總用地面積：10529㎡項目總建面積：9967㎡層數：3層層高：約4M項目基礎設施：項目設有飲食行業排煙、排污預留位；項目建筑消防驗收合格；項目天面可排放中央空調水塔和空調外置機組；項目已經配備升降電梯井；基本滿足飲食、娛樂行業選鋪要求。項目條件分析一項目周邊商業氛圍分析

開發區科技園工業區，周邊工廠林立，為項目提供的大量穩定的消費者

開發區科技園經過十多年的開發建設，目前，開發區已形成了國家健康科技產業基地、中國電子（中山）基地、中國包裝印刷生產基地、高科技產業園、中國技術市場產業示范基地等五大科技型產業園區。過百家企業構成了項目的龐大消費群體，成為項目最強力的支撐點。項目條件分析一項目周邊商業氛圍分析

世界零售巨頭“沃爾瑪”進駐開發區，為開發區的商業發展帶來極大的發展，同樣為項目帶來巨大的商機。

由于目前該區域商業氣氛淡薄，對項目的招商會帶來巨大的壓力，然而世界商業零售巨頭“沃爾瑪”落戶開發區太陽城，雖然暫未確定具體開業的時間，就憑借該信息已經為該區域的商業發展帶來不少的商機，對本項目日后的招商也起了非常大的促進作用。項目條件分析一項目交通現狀

現狀：東面東陽南路為雙向四車道，南面為雙向四車道，西面為雙向兩車道的祥興路，北面為雙向六車道；形成圍合式的交通路網。本案表示：項目周邊道路

項目的東、南、西、北面都有市政道路貫通，交通極其便利，加上開發區與石岐區的道路連接系統也相當發達。目前該區域正在大力開發與外連接的高速公路，在不久的將來將會建成多條與外市連接的高速公路。項目條件分析項目條件分析總結：項目周邊沒有良好的商業氣氛支撐，而且周邊人口密度較低；項目交通較完善，但區域沒有特色資源，較難吸引外來消費者；項目周邊擁有較多的廠企，有龐大的消費群；項目周邊將會有大體量商業落成，將來為項目帶來巨大的商機；項目發展思路：牢牢抓緊目標消費群，針對性地對項目進行定位項目條件分析————原發展思路點評————2SWOT分析————3項目定位及策略————41研究內容及思路原發展思路點評一原項目發展思路項目原發展思路：成為該區域眾多的廠企的食堂以及區域的中心大酒樓，最終成為區域的美食中心；業態構成：樓層功能業態首層餐飲大型中餐酒樓（可同時容納1000人就餐）二層餐飲工業區送餐配套中心三層娛樂KTV原發展思路點評一消費者分析項目的消費者在那里？常規商業項目的消費者通常為：當地居民消費者當地工作消費者過路的消費者區域以外的消費者旅游消費者

本項目最關鍵是鎖定目標消費群，只要目標消費群定位準確，項目定位以及后續的招商會相對順利，項目經營也會比較順利，經過一定培育區域成熟后，項目的商業價值就迅速提升，物業價值就在這個時候體現。商業項目各類型的消費者結合項目分析論證結論當地居民消費者由于開發區目前正在開發中，很多樓盤都是空置的，有部分樓盤已交樓，但入住率非常低，導致該區人口密度較低，商業無法得以迅速發展。會有少量當地居民前來消費但不足以支撐項目的正常運營，只能是本項目的消費者構成其中一小部分。當地工作消費者該區有過百間企業，每個企業的工人和管理人員都是消費者，而且他們的生活區就在工廠附近，由于他們大部分都是外地人，日常的飲食開支自然就成為他們最大的消費支出。該消費群體絕對是本項目消費者構成的最重要的部分。過路的消費者由于項目位置較偏，雖交通路網能四通八達，途經本項目的路人或車輛都很少，除非該區域修建的高速公路通車后就會有大量途徑車輛。該消費群體暫不能成為本項目消費群的組成部分。區域以外的消費者項目所屬區域雖然可進性較高，但區域缺少特色的資源，區域以外的消費者很少會到該區域消費，除非太陽城廣場正式開業，就會吸引區域以外的消費者。該消費群體暫不能成為本項目消費群的組成部分。旅游消費者項目所屬區域基本沒有有價值的旅游資源。該消費群體暫不能成為本項目消費群的組成部分。原發展思路點評一消費者分析原發展思路點評一消費者分析項目消費者構成：當地工作消費者成為本項目消費群的最重要的組成部分對原項目發展思路點評：樓層業態點評首層大型中餐酒樓（可同時容納1000人就餐）由于項目主力消費者是工廠的工人，因此消費力較低，屬抵擋消費，而設置這么大型中餐酒樓經營檔次必須達到中檔或以上，但與項目主力消費者的消費有一定的差距，因此我司意見不適宜安排大型中餐酒樓。二層工業區送餐配套中心項目主力消費者是當地工作消費者，設置工業區配套中心恰好填補了該區域的業態空白，而且為工廠解決了后顧之憂，對政府招商引資有極大的幫助，必定得到政府的大力支持，對其他樓層商業也有帶動作用。我司強烈建議設置該業態三層KTV該業態也適合項目的主力消費者，但檔次不能高，而且周邊有同類項目，單一KTV業態吸引力和持久力都不夠，應增加多一些娛樂業態來加強競爭力。項目條件分析————原發展思路點評————2項目SWOT分析————3項目定位及策略————41研究內容及思路項目SWOT分析S一優勢甲方有豐富的飲食從業經驗甲方“海都匯”飲食有限公司有多年從事飲食行業的經驗，而且還經營娛樂行業，對于項目定位及日后的經營都有較大的幫助。交通便利項目周邊市政道路四通八達極為便利，而且政府還正在大力開發區域高速公路，高速公路建成將會項目帶來更多的商機和消費者。中山科技工業園項目處于中山火炬開發區，而火炬開發區已成為中山的科技工業園，項目周邊工廠林立，為項目提供了大量的消費者。房地產市場發展迅猛開發區的房地產發展迅猛，項目周邊的樓盤眾多，將來為項目帶來大量的消費者。項目SWOT分析W一劣勢項目周邊商業氛圍淡薄，人口密度較少由于項目所處區域正在開發中，暫時未能營造很好的商業氛圍，對項目招商和后續經營有一定的影響。對策：通過準確的市場定位，鎖定目標消費群，大大增加了項目的生命力。甲方缺少專業的商業房地產定位經驗該項目的定位及消費群鎖定是項目成功與否最關鍵的步驟，而甲方一直從事飲食行業為主，對商業房地產的定位及消費群定位經驗較少對策：聘請具有相關經驗的專業機構，從而形成互補，對項目發展有很大幫助項目周邊公共交通配套不完善項目所在地只有一條路線的公交車途徑，除此之外就沒有任何的公共交通設施，對項目發展有很大的影響。對策：在項目開業初期可租用或購買1-2臺中巴，用于接送周邊的消費者，方便消費者到項目消費，而且又可以在車身做宣傳。項目SWOT分析O一機遇政府支持項目發展思路要成為該區送餐配套中心，對政府招商引資有極大的幫助，必定得到政府的大力支持，成為區域的重點商業，關注度高，宣傳效果好。太陽城廣場“沃爾瑪”即將開業太陽城廣場“沃爾瑪”開業將會為項目帶來無限的商機，項目得到更大的發展。項目SWOT分析T一威脅未來商業供應，加劇競爭中山現有商業雖然發展緩慢，但周邊有較大體量的商業供應，可以預見競爭將加劇。對策：走差異化路線，引進適合當地消費的商業模式，緊緊抓住主力消費群。周邊商圈形象檔次低，消費層次不高周邊常住人口密度低、消費層次較低，沒能支撐中高檔商業發展，且太陽廣場商圈目前還沒確定開業時間，導致區域缺乏新生的主力業態，商業氛圍較差對策：設置有生命力有吸引力的業態和功能組合，引領商圈升級換代，擴大商圈影響力。研究內容及思路項目條件分析————原發展思路點評————2項目SWOT分析————3項目定位及策略————411項目定位及策略一定位依據一、項目主力消費群為：區域工作消費者，且消費力屬低檔消費。二、項目周邊商業氛圍淡薄，無法實現小型綜合MALL的定位，只有向主題MALL的方向考慮。三、項目周邊將會有大體量商業出現，項目必須與其形成錯位經營，項目才有足夠的生存空間。四、針對項目所處區域的特點，發現市場空白點：工業區的送餐配套中心以及飲食娛樂主題的MALL。項目發展方向：以工業區送餐配套中心為基礎，結合特色餐飲及娛樂，同時在業態上充分強調餐飲、休閑打造區域美食MALL項目定位及策略一項目定位項目定位：區域首個休閑美食MALL休閑美食配餐中心娛樂文化區域首個休閑美食MALL以區域送餐中心為平臺以特色美食為主題以文化、休閑娛樂提升品位形成區域消費者消費的首選區域首個休閑美食MALL項目定位及策略一項目業態建議樓層功能業態首層餐飲特色餐飲3-4間、露天吧（湘菜、川菜、東北菜等）二層餐飲工業區送餐配套中心三層娛樂KTV、網吧、書城等

由于目標消費群大多都是外地人，而且口味偏重，對廣東菜并不太接受，因此經營特色餐廳基本可以迎合目標消費群的口味，保證經營者有穩定的消費者，因此首層設置特色餐飲最為適合；項目離工業區的配套生活區并不遠，僅800米左右，而配套生活區基本沒有文化娛樂的設置，只有一些檔次極低的網吧，而且配套生活區的衛生條件及環境都較差，因此三層設置文化娛樂最為合適。各樓層功能及業態分布項目定位及策略一租金建議

由于項目周邊可比性的項目較少，只有工業區生活配套區的有一個商業項目及少量的臨街商鋪，而該區商鋪租金大多為30元/㎡。目前正在招商中，定位為綜合性的商業廣場配套區臨街商鋪數量不多，檔次低，位置較好

針對項目的情況，生活配套區的商業較本項目有地利的優勢，因此項目在招商時租金相對較生活配套區商業低，加上商業項目需要培育，因此建議項目租金均價為：15元/㎡。項目定位及策略一租金建議各樓層租金建議：樓層租金首層20元/㎡二層15元/㎡三層10元/㎡均價15元/㎡

以上租金是項目前5年的租金，每年可在此基礎上遞增5-8%，在招商過程中，對某些主力客戶還要考慮免租期，免租期一般3-6個月不等。項目定位及策略一規劃建議由于項目已建成多年，外立面已經比較陳舊“過時”吸引力不夠，項目須對外立面重新進行翻新和改造，特別是燈光工程方面。項目已配備升降電梯井，但沒有安裝升降電梯，項目須重新安裝升降電梯；項目主入口須設置一個標志性的建筑，例如：雕塑、指示牌等；項目正門前有花基阻隔，對項目的可進性有一定的影響，須打開部分花基約8-10米，增加項目的可行性；項目周邊雖有部分綠化，但檔次較低沒有特色，項目須對外圍綠化進行重新整改，在視角上有別于其他項目，從而提高項目的競爭力；項目定位及策略一形象定位項目案名：休閑MALL項目形象定位：區域配套，特色商業，休閑美食新天地

作為區域新商業模式的先行者，將休閑美食的元素引入該區域，結合項目周邊的特點，以獨一無二的項目特色，將項目打造成：區域配套，特色商業，休閑美食新天地項目定位及策略一招商策略項目招商主要策略：以定向招商為主導

項目由于所處位置較偏，單純以常規的廣告招商必定有一定的困難，因此我司建議已定向招商為主，在項目立項初期就開始鎖定目標客戶，逐個登門拜訪進行推介，再配合有效的廣告