學習資產評估的必要性1、資產評估業務的發展2、財政部門對資產評估業務的規定，注冊會計師業務與評估師業務分離，財政部2005年第二十二號文件3、資產評估與會計的聯系：公允價值4、資產評估專業的就業方向5、資產評估有關的證書：注評師CPV學習資產評估的必要性（一）取得經濟類、工程類大專學歷，工作滿5年，其中從事資產評估相關工作滿3年。（二）取得經濟類、工程類大學本科學歷，工作滿3年，其中從事資產評估相關工作滿1年。（三）取得經濟類、工程類碩士學位或第二學士學位、研究生班畢業，工作滿1年。（四）取得經濟類、工程類博士學位。（五）非經濟類、工程類專業畢業，其相對應的從事資產評估相關工作年限延長2年。（六）不具備上述規定的學歷，但通過國家統一組織的經濟、會計、審計專業初級資格考試，取得相應專業技術資格，并從事資產評估相關工作滿5年。

學習資產評估的必要性考試科目《經濟法》《財務會計》《資產評估》《機電設備評估基礎》《建筑工程評估基礎》三年內考完資產評估學習特點以及方法1、重視理論學習2、重視案例學習3、注意區分會計學科與資產評估學科中既有聯系又有區別的概念4、資產評估-經濟業務-計價要求-會計核算幾點要求1、按時上課，有事請假2、點名制度：班長每節課必須課前點名，老師上課時可能全點，也可能隨著提問問題進行抽查，有關取消考試資格等方面規定參照系里有關文件3、考試成績3：74、考試形式：考試課，閉卷5、作業本本書章節機構第一章、總論2周第二節、資產評估的基本方法3周第三章、機器設備評估：1周第四章、房地產評估：3周第五章、無形資產評估：2周第六章、流動資產評估：2周第七章、長期投資評估：1周第八章、企業價值評估：1周第九章、資產評估報告：1周擬補充內容1、資產評估結果的會計處理2、資源性資產評估3、金銀首飾評估4、金融資產評估5、課堂隨時穿插案例，鼓勵課堂討論老師介紹姓名：鞠永強電話公室：106畢業院校：2005年山財碩研第一章、總論本章主要內容：資產以及資產評估概念、評估的發展歷程以及評估八要素第一節、資產評估及其特點一、資產及其特點（一）資產定義：過去的交易或事項形成、企業擁有或控制、與其能給企業帶來經濟利益的流入，如何理解？過去交易或事項形成：企業擁有或控制能給企業帶來經濟利益流入思考：與會計上對資產的定義有什么區別？會計與資產評估中資產定義的不同1、價值判定原則不同會計以歷史成本原則為基礎，資產評估以市場價值原則為基礎，企業的自創商譽會計上不作為資產核算，但在市場中有價值，商譽與品牌價值有一定關聯人力資源價值沒有體現環境價值沒有體現：非專利技術、土地使用權等無形資產沒有體現：石油濟柴會計與資產評估中資產定義的不同2007年度全球最強勢品牌排名前十的公司及各自的價值1.Google（664億美元）2.通用電氣（619億美元）3.微軟（550億美元）4.可口可樂（441億美元）5.中國移動（412億美元）6.萬寶路（392億美元）7.沃爾瑪（369億美元）8.花旗銀行（337億美元）9.IBM（336億美元）10.豐田（334億美元）（二）、資產分類1、按有無實物形態分為無形資產和有形資產有形資產：房屋機器存貨等需要專業的評估方法無形資產：專利及非專利技術、商標權、著作權、特許權土地使用權、商譽，評估難度很大2、按有無綜合獲利能力分為單項資產和整體資產整體資產評估有時稱為企業價值評估3、按是否獨立存在分為可確指資產和不可確指資產不可確指無形資產主要是指？4、按是否參與經營過程分為經營性資產和非經營性資產增值稅納稅時會計處理不一樣，09年新增值稅法二、評估的涵義及其要素（一）、評估涵義：誰按照什么要求，為實現什么目的，遵守什么原則，依據什么程序，選擇恰當的價值類型、運用什么方法，對特殊時點的資產價值進行評定估算（二）、基本要素8個1、評估主體：評估機構和他的從業人員2、評估客體3、評估依據法律依據準則依據時間依據合約依據4、評估目的8大類5、評估原則：工作原則和經濟技術原則二、評估的涵義及其要素工作原則：獨立性、客觀性、公正性、科學性、重要性、經濟技術原則：預期收益原則、供求原則、貢獻原則、替代原則、評估時點原則6、評估程序8步前期事項準備-簽訂業務約定書-制定評估計劃-現場勘查-收集整理資料-評定估算-編制并提交報告-檔案歸集與整理7、評估價值類型市場價值與非市場價值（保險價值、清算價值、持續使用價值、投資價值）重置成本、市場價值、預期收益現值、清算價值8、評估方法：成本、收益、市場法加上專業資產評估法三、資產評估的種類1、按評估工作內容不同分為：一般評估、評估復核和評估咨詢2、按照資產評估與評估準則的關系不同可分為完全評估和限制評估以及部分限制評估3、按照評估對象不同可分為單項資產評估和整體資產評估，需要配備的評估人員不同，適用的評估原則也不同，主要是經濟技術原則，貢獻原則四、資產評估的特點1、市場性：資產評估由市場經濟發展而來；評估時必須堅持完整的市場理念、評估結論必須要經得住市場檢驗2、公正性客觀性獨立性：客觀評價、保持獨立、不受威逼利誘、公正性對評估機構維持并擴大營業規模有益、如何做到？第一，保持獨立第二，嚴守職業道德第三，嚴守執業程序3、技術性4、咨詢性5、綜合性6、責任性程序違法案例分析慶云集團公司擬將一全資所有的旅行社轉讓給一上市公司，特聘請大力資產評估事務所對這項資產進行估價，同時雙方約定大約作價為800萬元人民幣。事務所指定本所執業的注冊評估師張三和李四負責此業務，一周以后，李四被安排去處理另一項目，張三隨即從自己執業的另一家資產評估事務所請來注冊評估師王五協助完成項目的中后期工作。最終他們按時完成了這項業務，張三和李四共同在評估報告上簽字。之后，有媒體來采訪張三，在經過李四的哥哥―慶云集團公司法人代表的口頭許可下，張三講述了這次評估業務的主要細節。試找出上述事件中違反注冊資產評估師評估程序之處，并簡單說明。程序違法案例案例分析過程：評估機構不應與委托人事先約定評估價值李四沒有參與評估全過程，不應在評估報告上簽字大力事務所注冊評估師李四與慶云集團法人代表有親屬關系，此業務不應由大力資產評估事務所承接張三不應同時在兩個事務所執業評估人員有保密義務，沒有委托人的書面授權不得泄露相關業務資料第二節、資產評估的產生與發展一、產生與發展的三階段與商品經濟的產生與發展相伴隨并為之服務（一）、原始評估階段：偶爾的商品交換階段1、原始社會末期剩余產品出現，進而出現了私有制，出現了物權，導致了偶爾的商品交換，-資產評估2、特點直觀性：依靠經驗，無固定的評估程序非專業性：權威但不專業的部落長老，無類似專業知識，偶然事件無償性：權利行駛，地位象征，免費無法律責任性：不獲取收入不承擔責任（二）經驗評估階段1、商品交換成為廣泛的社會行為，出現了商品經濟，出現了大量的評估業務，應運而生大量的專業性評估人員2、特點：業務量大專業性有償性經驗性法律性組織性（三）、科學評估階段1、商品經濟稱為市場經濟，評估業務量進一步放大，現代科技手段和企業管理理念引入評估業務2、特點公司化的評估機構：有限責任公司科學化的評估手段和方法：科技改變評估生活多元化的評估業務：資產轉讓、交易或置換；企業并購、分立或合資；企業清算；資產拍賣、抵押租賃；企業股權變動或產權轉讓；非貨幣性資產投資；涉訟資產處置；保險索賠以及其他金融服務專業化的評估人員法律化的評估結果：審簽報程序二、發達國家資產評估現狀商品經濟的發展程度決定了資產評估的發展程度1、公司化法人化的資產評估主體按照現代企業制度建立：產權政管分類情況：專業資評公司以及兼做資評的管理咨詢公司2、評估管理科學化評估師協會道德規范準則中的道德規范執業基本準則道德基本準則評估監測結構審簽報程序上級主管部門3、從業人員的多層次化評估人員管理人員監管人員評估業務銷售人員4、評估業務多元化三、我國資產評估的歷史現狀和背景

1、上世紀70年代末之前-零星的民間評估行為2、上世紀80年底末，市場經濟發端，1989年3、1990年國資局成立資產評估中心-省級中心相應成立4、1991年11月國務院91號令《國有資產評估管理辦法》5、成立行業組織：1993年12月，中評協成立6、1995年3加入國際評估標準委員會7、1995年5月《注冊資產評估師執業資格制度暫行規定》8、規范管理：脫鉤改制98年實施99年完成9、執業標準體系成立第三節、評估目的與價值類型一、資產評估的目的（一）、一般目的評估時點的公允價值公允價值的含義：完全有效的市場，在實踐中只能是雙方滿意的一種，體現獨立公正原則的一種結果（二）、特定目的十一種（三）、資產評估目的在評估中的作用：統馭性，決定了評估價值類型選擇、評估方法選擇、決定評估對象、甚至于對評估時點選擇都有影響第三節、評估目的與價值類型二、評估的價值類型（一）、根據市場條件分為市場價值和非市場價值（二）、以市場價值為基礎又可分為重置成本、現行市價、和收益現值1、重置成本：重置資產達到預定可使用狀態發生的一切必要合理的之處，分為復原和更新兩種方法2、現行市價：公開市場上的交易價格，公開市場是指：充分競爭、信息自由充分無成本、買方賣方地位均衡、理性人3、收益現值：將本求利，將未來收益本金化第四節、評估假設與評估原則一、資產評估假設：假設是科學研究的起點，任何科學都有假設都有適用范圍科學研究的視野是有限的，必須適用一定假設條件（一）、交易假設模擬市場機制，假設已經處于交易中，使得市場機制能夠對評估過程產生影響，從而使得評估過程不至于天馬行空，否則，一些極特殊的假設比如投資收藏等就會導致評估結果大相徑庭第四節、評估假設與評估原則（二）、公開市場假設僅僅假設交易還是不夠的，還要看什么市場條件下交易1、公開市場需具備條件：買賣自愿買者賣者眾多無市場控制行為買賣方地位平等市場自由進入退出信息傳遞及時充分、信息對稱、信息傳遞不需要成本2、最佳使用原則-客觀收益原則買賣雙方自由競價，賣方的標價肯定要考慮資產的各種可能用途，買方肯定也會考慮該資產的最佳用途，從而公開市場原則隱含了最佳使用原則3、基礎性地位：評估行為的基礎，只要能在公開市場交易都應適用公開市場假設第四節、評估假設與評估原則（三）、繼續使用假設繼續作為一項整體資產使用，不改變資產的形態和本質特征，具體來說包括在用續用：沿用原有用途轉用續用：轉做其他用途移地續用：變換空間位置以出租車為例：繼續使用假設是預期收益原則的基礎也是收益法的基礎第四節、評估假設與評估原則（四）、清算假設本身是一種例外情況適用于非市場假設：被迫清算或具有被清算的可能性時，應假設資產需要在短時間內快速變現，賣方處于不利地位，不符合公開市場假設了，只能適用清算假設清算假設評估值一般低于公開市場假設下的評估值謹慎使用該原則第四節、評估假設與評估原則二、資產評估原則（一）、工作原則1、獨立性原則公正無私堅持獨立的第三方立場評估收費只與工作量有關，不與評估價格掛鉤回避原則人員回避業務回避第四節、評估假設與評估原則2、客觀性原則評估依據充分：被評估的資產、股權債權必須是客觀的、真實的，有關證據必須要審查實事求是3、科學性原則合理制定方案與計劃，做好人財物以及時間的計劃根據評估機構情況選擇能力范圍內的業務合理選擇評估方法4、專業性原則專業知識的儲備，人才儲備評估機構資格審查從業人員從業資格審查第四節、評估假設與評估原則（二）、資產評估的技術經濟原則-專業原則1、預期原則預期收益預計風險預期收益期2、供求原則價值規律供求均衡決定價格：馬歇爾供求均衡論3、貢獻原則考慮組合資產中某項資產對整體資產的貢獻率第四節、評估假設與評估原則4、替代原則：功能相類似的資產在價值上也具有可比性替代原則是市場法的理論基礎功能類似價格不同的兩個商品以價格較低者作為評估值適用替代原則時不僅要看到二者的相同處，更要看到不同5、評估基準日原則資產價值多變化，影響因素多6、最佳利用原則實際收益客觀收益第五節、資產評估的依據與程序一、資產評估的依據（一）、行為依據評估業務約定書委托方管理當局出具的同意進行評估的書面文件（二）、法規依據以及準則依據1991年國務院《國有資產評估管理辦法》1999年財政部《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》2001年《資產評估準則-無形資產》2004年財政部《資產評估準則-基本準則》以及其他法規第五節、資產評估的依據與程序（三）、產權依據-契約依據各種產權以及其他權利證明文件，如租賃權，使用權或處置權等（四）、取價依據直接資料：市場取價信息間接資料：被評估單位提供的有關財務統計數據（五）、時間依據選擇與評估基準日較近的具有可比性的資料（六）、其他價格體系補充：定價體系：以基期價格為準，不再發生變化時價體系：正常交易的價格，體現了供求關系還有通脹，反映了宏觀經濟的走勢實價體系：在時價體系基礎下，不考慮通脹、供求、宏觀經濟走勢第五節、資產評估的依據與程序二、資產評估的程序（一）、明確評估業務基本事項1、項目風險評價，風險與收益分析2、執業能力自查，3、委托方情況以及上級部門，防范惡意委托4、被評資產情況：物理情況，法律情況，使用資料、5、了解評估目的，目的唯一6、價值類型以及定義：是否市場價值7、評估基準日8、限制條件和重要假設，是否背離評估原則9、獨立性分析第五節、資產評估的依據與程序（二）、簽訂資產評估業務約定書-委托代理關系合同1、注意事項只有評估機構才可簽訂業務約定書，評估師個人不可以約定書應由雙方法人或授權代表簽訂合同一經簽訂便具有約束力2、業務約定書內容甲乙方名稱、評估目的、評估對象、評估基準日、出具報告時間要求、報告使用范圍、收費標準、雙方權利義務以及違約責任、簽約時間、其他（其他評估要素因為只涉及到評估機構，故在業務約定書里可以省略）第五節、資產評估的依據與程序（三）、編制資產評估計劃1、時間安排：受評估基準日以及報告提交日限制2、人力安排：受評估師數量以及質量、預算限制3、財力安排：受預算限制4、物力安排：各種工具以及專業資料的準備5、計劃制定時應和委托方以及相關當事方溝通6、計劃保持動態閉環控制，可修正7、應考慮因素：評估目的、評估對象、業務風險、所涉資產結構、類別數量、相關資料收集情況、該項資產的以往評估經歷、誠信狀況、專業人員執業能力情況等第五節、資產評估的依據與程序（四）、資產勘查與現場調查-直接資料1、對實物類資產進行勘查，盡量普查2、抽查需說明原因以及抽查的過程，抽查數量要符合要求3、注意和委托方溝通，防止漏查現象（五）、收集資產評估資料1、信息源分析2、信息源：行業協會、企業本身資料、市場資料、中介媒體報道第五節、資產評估的依據與程序（六）、評定估算1、資料整理2、方法選擇3、定性定量方法綜合分析，形成報告結論（七）、提交報告1、內容2、審簽報手續的完備3、保密要求4、與委托人適當溝通第五節、資產評估的依據與程序（八）、檔案歸集與整理-保全資料1、應對訴訟，維護評估機構的權益2、總結提高完善3、國家規定保管年限：不少于10年-《評估程序準則征求意見稿》第五節、資產評估的依據與程序關于評估程序的幾點要求：1、嚴格資產評估程序，建立健全有關制度2、各評估機構應根據自身情況制定相應的執業程序，不得隨意刪減，評估后應提交報告書3、評估機構要建立相應的制度監督自己的評估師嚴格執業程序4、特殊情況確實無法貫徹完整程序，需作出說明，若認為缺省程序將影響到評估報告的準確性，應拒絕繼續執行業務或終止工作5、程序執行情況需記錄于工作底稿并在報告書里披露第二章、資產評估的基本方法評估運算的過程就是根據評估目的具體運用某一價值類型對資產價值進行量化計算的過程三大基本方法：市場法：替代原則，市場均衡決定價值論成本法：客觀性原則，生產成本決定價值論收益法：預期收益原則，效用決定價值論本章結構：第一節、市場法第三節、收益法第二節、成本法第四節、評估方法的選擇第一節、市場法一、市場法的基本含義根據替代原則，比照參照資產的市場價值來確定被評估資產的評估方法基本思路：找出功能相似的多個近期交易的參照物，根據參照物的有效市場價格，對差異因素進行分析調整，然后進行綜合計算各參照物的調整后價值得出評估值優點：價格信息直接取自于市場價格，比較直接，容易為委托方接受缺點：理論基礎不夠渾厚，評估出的價值也不一定科學，尤其是當市場價格整體不正常的時候，比如近期樓市第一節、市場法二、市場法應用的前提條件和適用范圍（一）、前提1、活躍的公開市場2、能夠找到參照物參照物的條件：功能可比、交易條件可比、交易時間較近3、參照物的數量眾多，至少要找出三個（二）、市場法的適用范圍1、單項資產評估2、市場交易資料比較容易獲得的情況3、下列情況不使用市場法：第一，專業性很強的專用設備第二，不可復制的資產，文物古跡、寺廟、政府機構等第三、目前價值不為市場接受，但發展潛力巨大的資產第四、無形資產第一節、市場法三、市場法的基本程序（一）、選擇參照物1、參照物選擇要求：功能、時間、交易條件、地點2、參照物數量：不少于三個，一般為4-7個3、參照物成交價必須真實（二）、尋找差異因素1、功能：2、交易時間：3、交易條件：關聯方交易？大宗交易折扣？4、交易地點5、區域因素：房地產評估第一節、市場法（三）、對差異進行分析：指標化、量化、貨幣化（四）、計算每一參照物的調整后價值-關鍵部分，注意比較對象以及基數的選擇一定要注意調整的方向（五）、綜合分析得到評估值對每一參照物的修正后價值進行平均算出評估值第一節、市場法四、市場法中的具體評估方法分類：根據參照物和被評資產差異因素的多少，分為：直接比較法：差異因素少，一般不多于一個類比調整法：差異因素多，一般不少于兩個（一）、直接比較法公式：評估值=參照物成交價格*評估對象特征/參照物特征1、現行市價法高度相似或完全相同時直接用某一產品的現行市價代替被評估資產價值第一節、市場法2、銷售折扣法：差異因素只有交易條件評估值=參照物成交價格*（1-折扣率）3、功能價值類比法-差異因素只有功能一項（1）、生產能力比例法-功能和價值呈線性關系評估值=參照物價格*（評估對象產能/參照物產能）（2）、規模經濟效益指數法-功能和價值呈指數關系評估值=參照物價格*（評估對象產能/參照物產能）x其中x稱為規模經濟效益指數取值0.4-0.9.4、價格指數法-差異因素只有交易時間評估值=參照物價格*（1+物價變動指數）第一節、市場法5、成新率價格調整法-差異因素只有成新率評估值=參照物價格*評估對象成新率/參照物成新率成新率=資產的尚可適用年限/總可使用年限總可使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已適用年限=名義已使用年限*資產利用率6、成本市價法-差異因素只有成本評估值=參照物價格*評估對象合理成本/參照物現行合理成本7、市盈率乘數法-差異因素只有收益額評估值=評估對象收益額*參照物市盈率第一節、市場法（二）、類比調整法評估值=參照物價格*功能差異系數*區域差異系數*時間差異系數*交易情況差異系數*個別因素差異系數例題：選擇：1、市場法的基本思路是()A比較和類比B將未來收益折現C將利求本D資產重置第二節、評估方法

第一節、市場法2、某機器需要快速出售，市場上類似資產的成交價格為6萬元，經評估師估測，快速變現的折扣率為30％，則該機器的評估價值為（）元A，18000B，42000C，57000D，630003、某企業年凈利潤為2000萬，評估基準日市場上同類企業平均市盈率為15，則該企業的評估價值為（）萬A，133B，20000C，2000D，30000第一節、市場法計算題：1、某商業用房，面積是800平米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日，評估人員在房地產市場上找到3個成交時間與評估基準日接近的交易案例，資料如右：參照物ABC交易單價5000元/㎡59605918成交日期2002年6月2002年9月2002年10月區域條件107110108交易情況正常高于市價4%正常第一節、市場法評估對象的區域條件為100，房產價格上漲率4%修正值計算過程如右：計算結果：評估值=5455參照物ABC交易單價500059605918時間因素修正117/100104/100100/100區域因素修正100/107100/110100/108交易情況因素修正100/100100/104100/100修正后價格546754185480第一節、市場法2、某商業用房，面積800平方米，現因企業聯營需要進行評估，基準日選擇在2002年10月31日，評估人員在房地產交易市場上找到了3個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體數據如下表：參照物ABC交易單價5000元/平米59605918成交日期2002.62002.92002.10區域條件好于評估資產好于評估資產好于評估資產交易情況正常高于市價4%正常第一節、市場法被評資產和參照物結構相似，新舊程度相近，故無需對功能因素和參照物因素進行調整，被評資產所在區域綜合評分為100，3個參照物所在區域評分分別為107、110、108.當時房產月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為（1+4%）的四次方=117%，B的為104%，C的為100%，調整過程如下表：參照物ABC交易單價5000元/平米59605918時間因素修正117/100104/100100/100區域因素修正100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后價格546754185480第一節、市場法五、對市場法的評價（一）、優點1、體現市場變化2、直觀，易于接受（二）、缺點1、市場條件要求過高2、參照物難找3、差異因素分析未必準確第二節、成本法一、基本涵義1、三大基本方法之一2、成本法思路：首先估算出重置或重建全新的相同功能的資產需付出的成本（重置成本），然后考慮資產在使用中面臨的各種貶值因素3、公式評估值=重置成本-各項貶值（實體性、功能性、經濟性）4、理論基礎：成本決定價值，馬克思生產成本決定價值5、與市場法在思路上的比較第二節、成本法相同之處：第一，二者都遵循公開市場假設、交易假設第二，都以公開市場價格為基礎不同之處：第一，理論基礎上市場法認為均衡決定價值，成本法認為成本決定價值，成本法更加注重繼續使用假設第二，市場法下選取的參照物是與評估客體新舊程度相似，功能相似，交易條件相似的類似資產，故只需經過較少的差異調整即可得評估對象價值，不需計算貶值；成本法是以全新的重置資產價值為調整起點，故需考慮貶值二者在具體運用上有較多關聯之處第二節、成本法二、成本法的基本前提（一）、繼續使用假設，否則需對各因素作出調整（二）、具體前提1、評估客體和重置或重建的全新資產具有可比性2、評估客體具有可再生性，否則不能用成本法3、具有貶值特征的資產，古董文物、土地空氣等耗竭性資源，天然氣石油等不能用成本法4、使用價值和價值統一，稀缺性資產，目前的空氣5、壟斷特征，月亮第二節、成本法三、成本法中的基本要素（一）、重置成本1、定義：即現行再取得成本，即在現行市場條件下，主要是現行市場價格條件下重新購置和建造與評估客體相同的全新資產所需的貨幣總額2、復原重置成本：采用與評估客體相同的材料、建安標準、工藝流程、設計標準、技術規格，以現時價格水平重置與評估客體相同的全新資產所發生的支出3、更新重置成本：新型材料、新建安標準、新工藝、新設計、新技術以現時價格水平重置與評估客體相同的全新資產所發生的支出第二節、成本法4、超額投資成本：兩個重置標準形成的重置成本的差異，即復原標準重置成本與更新標準重置成本之差5、超額運營成本：由于重置的標準不同而導致形成的兩個技術含量不同的重置設備在重置后運營中產生的運營成本差異稱為……以上二三四五講述的是本章兩對很重要的概念（二）、資產的實體性貶值1、有形損耗：由于使用或自然力侵蝕造成實體形態磨損引起的貶值2、公式以及指標第二節、成本法（三）、資產的功能性貶值1、無形損耗：由于技術進步原因引起的損耗2、內容：超額投資成本引起功能性貶值和超額運營成本引起的功能性貶值3、科技進步時代的功能性貶值（四）、經濟貶值1、產生原因：外部條件發生變化，市場萎縮或競爭加劇2、表現：開工不足，市場占有率下降，市場價格下降、宏觀以及行業經濟形勢發生變化-半導體的衰落，數字技術的興起第二節、成本法四、各要素的估測方法（一）、重置成本的估算1、重置核算法A、思路：按項目分析成本構成，對各個項目按重置方法重新計算其現行價格，然后將達到可使用狀態之前的所有重置支出加總B、重置的標準是什么？C、若市場上無同類資產，只能假設重新構建，考慮思路：建造成本+合適的利潤第二節成本法例：評估對象為一專用設備，市場上無同類資產交易案例，經分析企業自己購建全新該套設備需耗用材料100萬，工資費用20萬，間接費用率為20%，同類設備制造商利潤率為15%，求該設備重置成本全新構建成本：（100+20）*（1+20%）=144考慮成本利潤率：重置成本=144*1.15=165.6另見課本例題第二節成本法2、價格指數法A、價格指數類型：定基價格指數和環比價格指數B、公式：重置成本=賬面原值*價格指數C、注意問題：第一，算出的是復原標準重置成本第二，科技進步時，該方法高估資產價值-數字產品課本例題：53頁第二節成本法3、功能價值類比法A、生產能力比例法B、規模經濟效益指數法第二節成本法4、統計分析法A、適用范圍：對眾多同質類資產進行評估B、步驟第一，對待評估對象進行合理分類第二，各類中選擇具有代表性的樣本運用前述各種方法獲得其重置成本第三，對各類的樣本重置成本和賬面成本進行比較求取修正系數k第四，利用修正系數將樣本評估結果擴大到總體第二節成本法（二）、實體性貶值的估算1、觀察法2、使用年限法A、原理：使用年限和貶值率成線性關系B、公式：實體性貶值公式：57頁總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已適用年限=名義已使用年限*資產利用率資產使用中有過追加投資或更新加權名義已使用年限=加權更新成本之和/更新成本之和加權更新成本=更新成本*更新后至評估時點間的年限第二節成本法例題：某資產構建于1955年，于1975年和1990年分別進行了更新改造，現在于2000年進行評估，該資產設計每天工作8小時，實際每天工作6小時，據評估師分析該資產尚可使用8年，不考慮其他條件，求貶值率，改造資料如下：構建或更新時間成本/元已使用年限加權更新成本19552000004590000001975500002512500001990100000101000000合計35000011250000第二節成本法計算過程：加權平均已使用年限=（11250000）/350000=32.14年資產利用率=6/8=75%實際已使用年限：32.14*75%=24.11總使用年限：24.11+8=32.11貶值率：24.11/32.11=75.09%成新率=尚可使用年限/總使用年限第二節成本法3、修復費用法A、思路：修復使得待評資產恢復到正常使用狀態發生的費用支出作為被修復部分發生的貶值B、修復的種類，二者需兼具經濟上可行技術上可行C、需注意的問題：修復費用法只適用于計算資產的局部貶值，若有證據表明資產的其他部分也發生了貶值，需使用前兩種方法另行計算，尤其注意和使用年限法的結合使用第二節成本法例題：某被評估資產重置成本為100萬，已使用5年，尚可使用15年，預計無殘值，資產利用率為100%，據查該資產部分損壞，修復費用為10萬元，要求計算該資產的實體性貶值計算過程修復費用10萬為實體性貶值的一部分，修復到全新狀態，所以沒被修復部分的重置成本為90萬使用年限法下實體性貶值率：5/20=0.25貶值22.5總的實體性貶值：10+22.5=32.5第二節成本法(三)、功能性貶值的估算1、產生原因：技術進步2、超額投資成本引起的功能性貶值兩個標準的重置成本之差3、超額運營成本引起的功能性貶值第一步，計算年超額運營成本第二步，考慮年凈超額運營成本第三步，確定可使用年限和折現率第四步，將年凈超額運營成本折現即可第二節成本法例題：某設備與目前普遍使用的技術先進的設備相比，在完成同樣生產任務任務的情況下，能耗超支30000元，人工消耗超支10000元。經評估人員鑒定，該設備尚可使用5年，同行業資產平均收益率10%，所得稅率33%，要求計算該設備的功能性貶值計算過程1、年超額運營成本：30000+100002、年凈超額運營成本：40000*（1-33%）3、尚可使用年限5，折現率10%4、功能性貶值：101593第二節成本法（四）、經濟性貶值的估算1、原因：外部環境發生變化2、資產閑置導致貶值經濟性貶值率=【1-（資產實際利用產能/設計產能）x】經濟性貶值額=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經濟性貶值率3、因為收益額減少導致貶值經濟性貶值額=年收益損失額*（1-稅率）*年金現值系數第二節成本法五、舉例六、成本法評價（一）、優點1、考慮了各種貶值，評估結果趨于合理2、適用范圍廣：單項資產評估、特定用途資產評估、無收益資產、無市場參照物資產（二）、缺點1、計算復雜，工作量大，個別指標取得以及計算較難2、各種貶值難以把握3、價值除了受成本影響以外，也受效用以及市場供求影響第二節成本法成本法例題：一、計算題1、某評估機構采用統計分析法對某企業的某類設備進行評估，其賬面價值累計200萬，評估人員抽樣選取了5臺具有代表性的設備進行評估，其賬面價值為50萬，經估算，其重置成本之和為60萬，要求估算該類設備的重置成本。計算調整系數：60/50=1.2計算評估值：200×1.2=240第二節成本法2、公司有一臺設備，賬面價值為160萬，2000年購置，評估基準日為2002年，已知2002年與2000年環比物價指數為140％，評估人員認定該設備尚可繼續使用8年，但由于技術進步原因出現一種新設備，其功能與舊設備相同，但每生產100件產品可節約甲材料1公斤，預計該廠未來8年內該產品年產量為30萬件，甲材料未來8年保持20元/公斤，折現率為10％，假設評估時該設備有部分損壞，估計修復費用2萬元，超額投資成本為1萬元，所得稅稅率33％要求計算：1）、計算該設備重置成本

2）、計算該設備實體性貶值

3）、功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、計算該設備評估值第二節成本法1）、該設備重置成本＝160×140％＝224萬

2）、222×20％＋2＝46.4萬

3）、超額運營成本引起的功能性貶值為：300000÷100×20×（1－33％）×（P/A,10%,8）=214462.98；超額投資成本引起的功能性貶值為1萬元，因此功能性貶值總額為214462.98＋10000＝224462.98元

4）、該設備評估值＝2240000－464000－224462.98=1551537.02元第二節成本法3、某機器設備，賬面價值為10萬元，2000年7月1號引進，2003年7月份進行評估，已知2003年相對于2000年的環比物價指數為120％，該設備正常情況下每天應工作8小時，實際每天工作6小時。要求：1）、計算該設備的資產利用率2）、計算該設備的重置成本3）、假設該設備尚可使用7年，求其實體性貶值4）、計算該設備評估值第二節成本法1）、6÷8＝75％

2）、10×120％＝123）、實際已使用年限為3×75％＝2.25，實體性貶值＝12×2.25÷9.25=2.924）、評估值＝12－2.92＝9.08萬第二節、成本法4、要求對ABC公司的一組同系列設備進行評估，該設備賬面歷史成本100萬，已經使用兩年，抽樣選擇代表性設備3臺，估算其重置成本之和為60萬，歷史成本之和為50萬，該設備尚可使用8年，由于市場上出現新型設備，與舊設備相比每年節省運營成本12000元，要求計算重置成本、各種貶值以及評估值（折現率為10%）(P/A,10%,8)=5.334991.71第二節、成本法5、某企業產成品實有數量60臺，每臺實際成本58元，根據會計提供的核算資料，生產該產品的材料費用與工資以及其他費用的比例為60：40，根據日前價格變動情況和其他資料確定材料綜合調整系數為1.15，工資以及其他費用綜合調整系數為1.02，要求：計算該產成品的評估值。5、60×58×（60％×1.15＋40％×1.02）=3821.04第二節、成本法6、某評估機構受托對某一組設備進行評估，賬面價值200萬，抽樣選取5臺具有代表性的設備進行評估，重置成本為60萬，賬面價值50萬，該組設備已使用兩年，估計尚可使用8年，市場上出現一種新型的設備，與新設備相比被評估設備每年的超額運營成本為1萬元，折現率為10％，所得稅稅率33％，要求計算：1）、該設備的重置成本2）、該組設備的實體性貶值3）、該組設備的功能性貶值，已知（P/A,10%,8）=5.33494）、該組設備的評估值第二節、成本法1）、重置成本＝200×60÷50＝240萬

2）、240×20％＝48萬

3）、功能性貶值＝1×（1－33％）×（P/A,10%,8）=3.57萬第二節、成本法二、選擇題：1、評估中成新率確定的基礎是（）A損耗B折現率C估算方法D已使用年限2、采用成本法的缺點是（）A不適用于專用機器評估B工作量較大C預期收益難于預測D缺少可比數據3、功能性貶值由（）引起A使用磨損和自然力B新技術的推廣應用C新法規的限制D外部環境變化4、實體性貶值由（）引起選項同上5、經濟性貶值由（）引起選項同上成本法案例分析國內機器設備評估第三節、收益法一、基本含義1、定義：收益法是指利用科學的方法對資產未來服役期的預期收益進行預測，然后選用適當的折現率將其折算成為評估基準日的價值，并以該價值作為評估值的評估方法關于定義的理解理性決策：預期收益折現值應超過投資額風險考量：項目的內含報酬率應高于評估中設定的折現率，折現率即必要報酬率第三節、收益法2、思路：將利求本獲取評估值3、理論基礎：效用價值論，即投資者愿意支付的代價不會超過他預期的該資產未來收益現值之和，所以賣方定價應當以未來收益現值之和為基礎3、方法評價：最科學合理的方法二、收益法的基本前提（一）根據思路需涉及三個基本要素：1、預期收益2、折現率3、使用年限三個基本前提+兩個重要前提第一、資產可單獨獲利或與其他資產協同獲利且邊際貢獻可獲得第三節、收益法第二，未來的收益可預計可貨幣化計量第三，獲得既定預期收益所承擔的風險可預計第四，使用年期可確定第五，收益穩定且無其他不利附設條件（二）、收益法的適用范圍1、企業價值評估2、能獨立計算收益額的單項資產評估3、不能合理確定三要素的評估業務不能用收益法三、收益法的基本公式公式繁多需考慮兩個因素第一、收益期是有限期還是無限期第三節、收益法第二：預期收益是常量還是變量，變化趨勢如何具體公式（一）、純收益不變1、無限期P=A/r2、收益年期有限，折現率大于零P=(A/r)[1-1/(1+r)n]3、收益年期有限，折現率等于零P=A*n第三節、收益法(二)、純收益若干年后保持不變1、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期無限，資本化率大于零公式2、純收益前幾年有變化，從第n+1年保持不變，收益年期有限，折現率大于零公式（三）、已知未來若干年后該資產市場價值，純收益前n年保持不變公式第三節、收益法四、收益法各項基本參數的確定（一）、預期收益首先，預期收益要滿足2.1里的有關要求其次，預期收益是經過科學預測的未來收益，不是歷史的或現實的收益第三、預期收益是客觀收益，不是實際收益，也不是非正常收益第四、預期收益的表現形式多樣化，主要有凈利潤和凈現金流量第三節、收益法凈現金流量=凈利潤+折舊+無形資產以及其他資產攤銷，更能反映資產未來時點的價值變化全貌，需注意問題：口徑問題，相關稅費以及收入的歸集計算必須合規合法，與會計統計統一口徑以便于預測預測價格標準：定價體系：選擇基期價格保持不變時價體系：以后各期的實際市場價格，反映供求變化以及通脹實價體系：時價中扣除通脹因素后的價格

第三節、收益法預期收益影響因素：產能以及負荷資產組合難易程度技術成熟度市場開發度配套設施情況預期收益外在表現分類：

第三節、收益法(二)、折現率和資本化率折現率即未來收益折算為現值的比率折現率來源于貨幣時間價值理論，資產具有收益性、流動性和風險性，風險性的存在促使投資者更關注資產現在的收益，否之則要求更高的收益影響因素：行業邊際收益率銀行貸款利率、加權平均資本成本一般情況下可選擇行業或社會平均權益資金收益水平來作為折現率

第三節、收益法（三）、收益年限被評估資產的現實狀況使用條件技術與經濟發展情況法律契約資產規模構建方式復雜程度技術水平行業特點主要裝備或裝置的經濟壽命期產出物的生命周期主要裝置的折舊年限、企業存續年限以及項目合作年限、國家有關規定、類似資產的可使用年限、機器設備有關使用說明書、國家制定的分類設備使用年限表（四）、收益分成率第三節、收益法四、收益法的一般步驟1、查勘2、分析技術經濟狀況以及繼續適用能力3、資料收益預測收益以及年期4、分析邊際貢獻

5、折現率

6、估算五、對收益法的簡單評價1、優點比較科學，對未來預測進而確定資產價值2、三個要素的確定難度較大，受不可預見因素影響較大適用范圍較小第四節、評估方法的比較與選擇一、評估方法之間的關系（一）、評估方法之間的練習1、對于特定經濟行為，在相同市場條件下，對處于同一狀態下的同一資產進行評估，評估值應該是客觀的2、正常情況下評估結果趨同，若大相徑庭可能源于：某些方法不適用、分析過程有缺陷、信息失真、評估師職業判斷失誤，使用多種方法相互比對發現問題（二）、評估方法的區別1、評估的特定目的不同2、選用的價值類型不同3、市場法和成本法存在許多微妙的差別第四節、評估方法的比較與選擇二、評估方法的選擇1、必須與評估價值類型相適應2、必須與評估對象相適應3、受數據和資料的制約4、選擇效率最高的評估方法，也可以多種方法并用，相互進行印證第四節、評估方法的比較與選擇練習題課后習題六18.18+18.18+18.03+17.07+16.14+48.31+46.27=182.18習題七90.91+99.17+112.70+109.28+124.18+1241.84=1778.08習題八前五年收益現值之和為49.1617五年期10%折現率年金現值系數=3.7908,設年金為A，則3.7908*A=49.1617得A=12.9689企業價值=A/11%=117.9練習1、收益法的運用關鍵是確定（）2、要求對ABC公司進行