貸款知識培訓

講師：梁鳳主要經營貸款業務1.個人住房按揭貸款2.消費貸款3.墊資解押再貸款（個人）4.公積金貸款一、個人住房按揭貸款住房交易貸款叫按揭貸款。貸款的目的是用于支付購買住房的不足部分的房款，是直接把貸款發放到賣方的名下。還款方式：等額本息還款法:

是指在利率水平不變的情況下，每月的還款本金和利息之和也不變，這種還款方式您比較省心，只要在每月還款日之前存入一定金額，銀行便按固定金額扣款等額本金還款法:

是指在利率水平不變的情況下，每月還款本金固定，利息逐月遞減，比較適合在還款初期還款能力較強的客戶，如果您希望通過初期多還款以緩解未來還款壓力的話，可以選擇這種還款方式。貸款的品種：個人住房按揭貸款貸款的成數：首套：評估總額的70%

二套：評估總額的40%

三套：無貸款的利率：基準利率:6.55%第一套住房基準利率下浮:

(交行、郵政：8.5折、建行：9.5

折、工行：9折）第二套住房基準利率上浮20%（1.2倍)（注:視當時銀行政策而定）貸款的年限：最長30年

審批時間：7個工作日左右備注：房齡原則上不要超過15年，無不良還款記錄

銀行規定一般抵押貸款房齡為20年以內；貸款人年齡

男不得低于18周歲或超出65周歲；女不得超過60周歲！按揭貸款的材料1.個人住房（鋪面）按揭貸款：借款人及配偶的身份證，戶口本，婚姻證明；2.借款人的收入證明及近6個月銀行流水帳；3.借款人的首付款；4.買賣雙方在貸款銀行開設的活期存折；5.存量房買賣合同原件；6.房地產評估報告；7.賣家的身份證，戶口本及婚姻證明；8.房產證復印件。貸款的品種：消費貸款

貸款的成數：最高七成（商品房可申請評估總額的七成)

(房改房可申請評估總額的六成,房改房需兩證,房齡在93年以上）

(商鋪可申請評估總額的五成)

(私宅、別墅可申請士地評估總額的6成，房產可申請評估總額的7成）貸款的利率：基準利率：6.55%工行:(1)基準利率上浮5%;(按貸款額收1.5%理財金)

(2)基準利率上浮20%；(1.2倍)(無需理財金)建行:基準利率上浮10%；(1.1倍)

(按貸款額收1.52%的貸款手續費)信用社:基準利率上浮50%(1.5倍)貸款的年限:工行：10年限建行：5年信用社：3年

審批時間：一般銀行7個工作日左右，信用社10個工作日左右備注：房齡原則上不要超過15年

年限期數執行下浮15%年利率%月利率‰等額本息等額本金5605.4404.533190.73212.00101205.5684.640108.86129.73151805.5684.64082.07101.95202405.5684.64069.1788.06253005.5684.64061.8179.73263125.5684.64060.7278.45273245.5684.64059.7377.26283365.5684.64058.8176.16293485.5684.64057.9775.13303605.5684.64057.2074.17年限期數執行下浮10%年利率%月利率‰等額本息等額本金5605.764.8192.21214.67101205.8954.9125110.49132.46151805.8954.912583.82104.68202405.8954.912571.0490.79253005.8954.912563.7982.46263125.8954.912562.7281.18273245.8954.912561.7479.99283365.8954.912560.8578.89293485.8954.912560.0377.86303605.8954.912559.2876.90年限期數基準利率年利率%月利率‰等額本息等額本金5606.405.333195.19220.00101206.555.458113.80137.92151806.555.45887.39110.14202406.555.45874.8596.25253006.555.45867.8387.92263126.555.45866.8186.63273246.555.45865.8885.45283366.555.45865.0284.35293486.555.45864.2583.32303606.555.45863.5482.36年限期數執行上浮5%年利率%月利率‰等額本息等額本金5606.7205.600196.69222.67101206.8785.731115.48140.65151806.8785.73189.20112.87202406.8785.73176.8098.98253006.8785.73169.9090.65263126.8785.73168.9089.36273246.8785.73167.9888.18283366.8785.73167.1687.07293486.8785.73166.4086.05303606.8785.73165.7185.09年限期數執行上浮10%年利率%月利率‰等額本息等額本金5607.0405.867198.20225.33101207.2056.004117.17143.38151807.2056.00491.03115.60202407.2056.00478.77101.71253007.2056.00471.9993.38263127.2056.00471.0192.09273247.2056.00470.1290.91283367.2056.00469.3289.80293487.2056.00468.5888.78303607.2056.00467.9187.82年限期數執行上浮15%年利率%月利率‰等額本息等額本金5607.3606.133199.71228.00101207.5336.277118.87146.10151807.5336.27792.89118.33202407.5336.27780.76104.44253007.5336.27774.1196.10263127.5336.27773.1594.82273247.5336.27772.2993.64283367.5336.27771.5192.53293487.5336.27770.7991.51303607.5336.27770.1490.55年限期數執行上浮20%年利率%月利率‰等額本息等額本金5607.6806.400201.24230.67101207.8606.550120.59148.83151807.8606.55094.76121.06202407.8606.55082.77107.17253007.8606.55076.2698.83263127.8606.55075.3297.55273247.8606.55074.4896.36283367.8606.55073.7295.26293487.8606.55073.0394.24303607.8606.55072.4093.28二、消費貸款消費貸款：是以借款人自有住房為抵押物，向銀行申請貸款，并且貸款的目的是用于個人消費例如：裝修，購大宗耐用消費品,等等消費，貸款發放到借款人的名下。中國銀行目前只受理房屋面積在８５平米以上，房齡在１５年以下的房屋抵押，同時它對于房屋抵押貸款的使用用途也有要求，具體需要由您提供貸款申請的支行來確定。貸款金額視房齡而定：３年以下的為評估價格的:７０%，３~５年的為評估價格的:６０%，５~１０年的為評估價格的:５０%，１０~１５年的為評估價格:４０%。貸款年限也要根據您的房齡和貸款用途而定。

還款方式等額本息(簽約周期平均還款)等額本金(簽約周期前重后輕)一般銀行都是采取連本帶息月供的方式。信用社采取的還款方式為先還息（按季）到期還本。消費貸款材料借款人及配偶的身份證，戶口本，婚姻證明；借款人的收入證明及最近6個月銀行流水帳；房地產評估報告；借款理由的證明材料；(500元公司提供)房產證復印件。貸款的流程及工作時間↓與客戶面談并設計好適合客戶的貸款方案簽訂委托協議書（付委托協議的版本）收集完客戶的貸款材料并交接給客服部銀行審批通過辦理抵押貸款登記客戶與銀行簽署《借款合同》由客服部安排銀行方面的人員看房確定貸款及評估價并通知出評估書（1-2個工作日）（10個工作日）（7個工作日）銀行放款《領取他項權證》（1-3個工作日）貸款收費標準及辦證費用1.傭金收費標準:

消費貸款:以貸款額：15萬以下最低3000元一筆，15萬以上按2%。2.辦理費用:評估費：按評估總價值的5‰;抵押登記費：住宅類的140元，非住宅類的550.借款事由說明:500元;各行融資費:工行:1.5%;建行:1.52%;信用社:2%(以貸款額計)特色貸款業務1.墊資解押再貸款2.一次抵押貸款3.二次抵押借款4.墊資解押交易過戶貸款5代墊房款三、墊資解押再貸款消費貸款指的是客戶原在銀行已有貸款，現房產升值了通過我們經紀方墊資解押再從銀行貸款出來。針對長期資金周轉的客戶，該業務的優勢在于：1能利用房產升值的部分貸款出來，拿來投資或周轉用途。2把房產盤活，把不動產變成借錢的最好工具。3還能享受銀行的利息優惠。4還款方便，提前還款銀行不收違約金，利息按實際貸款年限計算、靈活方便。5無需貸款事由、資料簡單。

墊資解押再貸款流程：①收集客戶的貸款材料（不同銀行不同的材料，我們銀行審批的時間是從資料齊全并交給客服部門當日算起的），簽委托協議書（確認貸款金額以及收費標準）。②告知客戶去銀行打還款清單以及填寫提前還款申請書。③安排銀行看房，出評估，簽借款合同，寫墊資申請書及用款申請。。④銀行審批通過了，辦理查原始檔案（60元每次），辦理委托辦理貸款公證（230元左右）。(簽墊資合同)⑤寫用款申請，公司財務出帳到銀行還款。（寫借據）⑥銀行扣款，領取注銷抵押材料。⑦辦理注銷+抵押登記，正常8個工作日，加急4—5個工作日，費用800元。⑧他項權證出來銀行放款收費標準：按墊資額度的5%收取。（最低3%）一次抵押貸款(私貸)一次抵押貸款：是指客戶用自有房產抵押給我們公司并向我們經紀方申請融資借款。該業務的優勢在于：放款的速度快，工作時間在1—2個工作日即可放款給客戶。放款額度：不超過市場評估價的60%一次抵押借款流程：①查房產原始檔案（60元）。（填寫用款申請及墊資申請）②辦理買賣委托公證（230元）正常15個工作日，加急2個工作日費用：300元。③到實地去勘察。④辦理抵押登記（與我們公司簽借款合同）⑤放款（寫借據）；收費標準：按放款額度的6%每月收取。二次抵押借款(私貸)指的是客戶原在銀行已有貸款，現房產升值了，客戶想通過我們公司申請短期融資借款。該業務是針對短期資金周轉的人群，急著要資金，又想享受原來的住房按揭貸款的低利息而不想解押的客戶就比較青睞這種業務。放款額度：不超過市場評估價的60%—貸款余額二次抵押貸款流程：①先查客戶的資信，告知客戶到銀行打單，確認還款余額。同時向主管申請填寫墊資申請及用款申請書。②到房產局查原始檔案。③實地勘察（看房）。④辦理委托公證（買賣）⑤辦理抵押登記（簽借款合同）⑥放款（寫借據）；收費標準：按借款額度的6%每月收取。墊資解押交易過戶貸款是指賣方原已在銀行按揭貸款未還清，現將按揭房產賣給買方，但買賣雙方均無能力還款，想通過我們經紀方把按揭房產解押出來，買方再以按揭的形式購買，銀行放貸后還回我們經紀方所墊的房款。墊資額度：不能超過買方的貸款額度墊資解押交易過戶貸款流程：①簽三方合同，收集買賣雙方的貸款材料告知賣方到銀行打還款清單以及填寫提前還款申請。②將材料遞交給客服部門，在三個工作日內由客服部門安排買賣雙方到銀行簽借款合同。③銀行審批通過。④查房產原始檔案（60元）。（填寫用款申請及墊資申請）⑤辦理委托公證（買賣）230元加急300元。⑥客服部安排買賣雙方交稅、免稅。⑦預約財務還款。（需加急費用500元）⑧到銀行還款領取注銷抵押資料⑨辦理注銷抵押登記。⑩辦理過戶登記。⑾新證出證后辦理抵押登記。⑿銀行領取他項權證。⒀銀行放款、扣墊資款。收費標準：按墊資額度的5%收取。（按筆計算）代墊房款指買方需通過按揭的方式購買房產，但賣方又急需資金需要買方一次性付款，買方可向我們經紀方申請代墊房款用于支付賣方的房款，等到銀行按揭款發放時候再還回我們經紀方所墊的房款。墊資額度：不能超過買方的貸款額度代墊房款流程：①簽三方合同，收集買賣雙方的貸款材料。②將材料遞交給客服部，在三個工作日內由客服部門安排買賣雙方到銀行簽借款合同③在等待銀行審批的同時，辦理查檔（原始）以及買賣公證。填寫墊資申請及用款申請。④銀行審批通過。（簽墊資合同）⑤客服部安排買賣雙方交稅、免稅、查檔、測繪、過戶登記（需加急費用600元）。⑥過戶當日將墊資款給賣方。寫借據（買方）⑦新的房產證出來。⑧辦理抵押登記（需加急費用400元）。⑨他項權證出來，銀行放款、扣款、完結。收費標準：按墊資額度的5%收取。（按筆計算）

墊資業務的注意事項

①墊資申請及用款申請表必須提前一個星期填寫。②出帳前要將放款存折及還款存折的原件，密碼保管到權證部門。③總經理簽字前必須看：房產的原始檔案存根，公證書的原件，墊資申請，用款申請表，墊資合同，房產證原件。④墊資業務必須要求加急。⑤墊資服務費在出帳前要收到。⑥查房產原始檔案是產權人親自必須帶上身份證原件及房產證原件到場。⑦辦理委托公證前需將公證的內容及費用告知客戶。⑧辦理公證的資料：產權人及配偶的身份證，戶口本，婚姻證明，房產證原件，房產電子檔查詢結果。公積金貸款公積金貸款基本概述積金貸款是按規定繳存住房公積金一定期限以上的在職職工，為購建住房或翻建、大修自有住房資金不足時，即可申請公積金貸款。

公積金貸款的條件一單位在職職工簽訂勞動合同3年期以上（或連續3年簽訂1年期勞動合同）；正常連續按月繳存住房公積金一定期限以上；未超過法定退休年齡；借款人有穩定的經濟收入和償還本息的能力；借款人同意辦理住房抵押登記和保險；提供當地住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式；同時提交銀行要求的相關文件，如購房合同或房屋預售合同、房屋產權證、土地使用證、公積金繳存的證明等。申請流程1、提交資料

借款人到本人繳存公積金的公積金管理中心所屬管理部申請公積金貸款時，選擇擔保中心提供擔保的，應提交包括擔保申請所需材料在內的全部個貸申請所需材料，包括個人及配偶的身份證、戶口本，結婚證、離婚證，購房首付款證明資料，購房合同，住房公積金繳存證明等。2、審核通知單

管理部對借款申請初審通過后，開具《擔保申請審核通知單》，打印《借款合同》、《抵押（反擔保）合同》等相關法律文件，將全部個貸資料交與擔保中心。3、審批

擔保中心對擔保申請進行審核，借款人符合擔保條件的，擔保中心開具《擔保申請審批意見書》；借款人委托中介機構代辦公積金貸款的，擔保申請手續由代辦機構負責代理并代收擔保服務費。（注：代辦中介機構須具備北京住房公積金管理中心的資質認證，且與擔保中心簽有合作協議。）1、具有當地行政區域內的常住戶口或有效居留身份證明的職工；2、申請時已連續一年以上正常繳存住房公積金，并沒有支取公積金用于支付購房首付款，同時無公積金貸款余額；3、具有購買住房的合同或協議，且首期付款金額不低于所購住房價值的30%；4、有較穩定的職業及經濟收入，具備相應的貸款償還能力，個人信用良好；5、有公積金中心認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位作為保證人；6、公積金中心規定的其他條件。公積金貸款的條件二申請流程4、繳費

借款人依據審核通過的《擔保申請審批意見書》繳納擔保服務費。擔保中心開具擔保服務費發票，對審批通過的《借款合同》、《抵押（反擔保）合同》、《收押合同》等法律文件加蓋擔保中心公章。5、材料轉送

審核后的個人貸款申請資料（包括蓋章后的合同），由擔保中心轉送住房公積金管理部；委托中介機構代辦的，由中介機構負責上述資料的傳遞工作。申請流程6、簽署合同

住房公積金管理部監督指導借款申請人在《借款合同》、《抵押（反擔保）合同》等相關法律文件上簽字。

建立職工住房公積金是我國推行住房制度改革的一項措施，目的在于由國家、集體、個人三方共同負擔，解決職工住房困難。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。按照規定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權利，均可按公積金貸款的相關規定，申請公積金貸款。審批程序一、審批依據1、《住房公積金管理條例》2、《XX市住房公積金貸款管理辦法》二、受理范圍，我市正常繳納住房公積金的職工，在本市區域內購買、建造、翻建、大修自住普通住房，因資金不足時，可向我中心各所屬機構申請個人住房公積金貸款。三、申請條件借款人申請貸款，應同時具備以下條件：1、具有XX市常住戶口或有效居住證明；2、連續足額繳存住房公積金12個月以上，或提取公積金后又連續繳存12個月以上；3、在本市區域內購買、建造、翻建、大修自住普通住房（不含商住兩用房）并具備有關手續、文件和已交付規定比例的自籌資金；4、有穩定的收入，信用良好，具備償還貸款本息的能力；5、同意按照公積金中心認可的擔保方式進行擔保；6、同意按照本辦法及《住房公積金借款合同》的相關規定，按時履行還款義務；7、法律、法規、規章和公積金中心規定的其他條件。四、申請材料借款人申請貸款視不同情況提供以下資料：1、購買商品房、經濟適用房，需提供《商品房（經濟適用房）預售合同》及不低于房價總額20%的首付款單據；2、自建、翻建、大修自住普通住房，需提供建設或房產行政主管部門批準的規劃、施工文件，土地使用證或原房屋產權證，建筑施工合同及工程預算或決算；3、購買二手房，需提供《房地產買賣契約》及契稅完稅憑證；4、單位集資建房，需提供集資建房批準文件、集資建房交款單據、集資建房或買房協議書；5、借款人及其配偶的有效身份證明、婚姻證明、戶籍證明或有效居住證明；6、房地產評估機構出具的抵押物評估報告；7、保證人出具的擔保證明及保證人的有效身份證明；8、房地產置業擔保公司出具的擔保證明；9、公積金中心要求提供的其他材料。住房公積金貸款額度及其計算方法

公積金貸款計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，其中四個條件計算出的最小值就是貸款人最高可貸金額。1.計算公式為：

[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

使用配偶額度的：

[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。

其中還貸能力系數為40%

月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。2.按照房屋價格計算的貸款額度

計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數其中貸款成數根據購建修房屋的不同類型和房貸套數來確定：

購買商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用房或私產住房。職工家庭(包括職工、配偶及未成年子女，下同)貸款購買首套住房(包括商品住房、限價商品住房、定向安置經濟適用住房、定向銷售經濟適用住房或私產住房)，且所購住房建筑面積在：90平方米(含90平方米)以下的，應支付不低于所購住房價款20%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的80%;所購住房建筑面積超過90平方米，應支付不低于所購住房價款30%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的70%。職工家庭貸款購買第二套住房的，應支付不低于所購住房價款50%的首付款，貸款額度不高于所購住房價款的50%。職工家庭貸款購買第三套及以上住房的，暫停發放個人住房公積金貸款。購買私產住房的，房屋價格和評估價格不一致時，取二者低值核定額度。購買定向安置經濟適用住房的，貸款額度還應不高于所購住房全部價款與房屋補償金的差價。b.購買公有現住房的，貸款額度不超過所購房屋價格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%。年限期數執行公積金利率年利率月利率月還款額5604.00%3.33‰184.17101