“最佳”與“最高”：

經濟影響評估在城市規劃中的應用

上海分院孫娟兩個案例虹橋綜合交通樞紐地區萬州江南新區核心區共同特征：面向實施的規劃。相似的要求物業類型物業規模開發模式物業類型物業規模經濟效益虹橋綜合交通樞紐地區萬州江南新區核心區為什么現在地方政府越來越重視規劃所產生的經濟效益？地方政府日益將城市規劃作為城市開發與管理的首要依據；在實際操作過程中卻發現以往的規劃實施起來存在諸多問題，尤其是規劃對所產生的經濟效益缺乏通盤考慮，出現了很多開發不成功的案例。規劃科學性？規劃發展脈絡城市規劃環境影響評估規劃科學性增強經濟影響評估總體規劃詳細規劃區域規劃規劃類型內容充實交通影響評估………………………目標：成為規劃成功實施、土地成功開發、政府成功管理的重要支撐。最佳：(1)最佳用途；(2)最佳規模；(3)最佳集約度。最高：經濟效益的最高。原理：最佳與最高內容：物業類型判斷、物業規模測算、物業開發模式、開發經濟預算等經濟影響評估方法綜述經濟影響評估方法城市規劃比較研究法區域分析法靜態預算法策劃公司企業調查法區域分析法動態預算法經驗判斷法企業調查法總體物業開發規模區域分析法+經驗判斷法仲良聯行仲良聯行虹橋樞紐地區物業規模預測比較單位：萬平米1.能為規劃科學判斷物業類型和規模提供幫助；2.沒有統一的方法體系。戴德良行仲良聯行實際采用辦公145280126商業294081酒店33470會展121010居住1949428綜合發展00118其他40057合計453471420萬州江南新區核心區案例區位：位于重慶市萬州區南岸，面積約5平方公里。是總體規劃中的新行政中心。04年編制完成控規，實施過程中出現一些問題。江南新區核心區上版規劃用地布局圖經濟效益問題原估計實際情況差額征地拆遷補償費5萬元/畝12萬元/畝7萬元/畝大市政建設60元/平米目前已投資118336萬元約600元/平米91816萬元總計：6520萬元總投資額10億元30億元20億元土地出讓價格26萬元/畝住宅用地:30萬元/畝商住用地:60萬元/畝辦公用地:26萬元/畝表：核心區土地投入產出比較“最佳”不符合：規劃的物業類型和規模與實際需求不相符合；“最高”不符合：規劃對江南新區核心區土地一級開發投入預測偏低，對先期資金流平衡考慮不足。“最佳”評估：合理的物業類型和規模序號用地名稱面積（公頃）建設規模（萬平米）1居住用地98.43195.212行政辦公用地30.3168.03商務辦公11.4140.01商業貿易23.265.34

酒店會展13.1222.89文化體育用地14.4222.89行政辦公江南新區核心區控規：行政中心總用地約為60公頃。新背景：2005年萬州撤銷龍寶、天城、五橋移民開發區，對行政辦公用地需求減少。上版規劃行政辦公用地超過了萬州區的實際需求。行政中心總用地經驗借鑒：泰州新區：40ha湖州仁皇山：42ha海口：35ha萬州行政中心總用地規模相對偏高，結合經驗該類城市行政中心總用地約40公頃為宜。商務辦公假設至2020年，15%二產從業人員以及30%三產從業人員對辦公樓有需求。2007至2020年新增二產從業人員5萬人，三產從業人員12萬人，則對辦公樓有新增需求從業人員的增量為5萬人。取20平方米每人，則未來對于辦公樓需求的增量為100萬平方米，如考慮10%的空置率，辦公樓的需求增量為110萬平方米。規劃新增商務辦公樓主要分布在三個區域，即高筍塘、周家壩和江南新區。江南新區為商務副中心，預測江南新區比重約占20-30%。則江南新區核心區商務辦公需求量約30萬平方米。周家壩高筍塘江南新區上版規劃商務辦公建筑面積40萬平米，超過了市場需求。根據國內各城市人均商業面積（國家平均0.8平米/人，上海1.75平米/人，重慶0.7平米/人）研究，預計至2020年底，萬州常住人口人均零售面積達到約1平方米。則萬州區需要的大型零售項目的總規模可達100萬平方米。預測江南新區核心區比重約占30%。則江南新區核心區大型商業貿易需求量約為30萬平米。上版規劃商業用地23.2公頃，建筑面積為65.34萬平米。商業貿易天城高筍塘江南新區核心區龍寶五橋上版規劃商業用地超過其承擔區級商業中心功能所需求的總量，這一規模可以承擔更大區域商業中心的功能。文化娛樂萬州區規劃文化娛樂用地約240公頃。核心區文化體育用地約需20公頃。上版規劃文體用地14公頃。上版規劃文化體育用地不能滿足江南新區核心區承擔區級文化中心的職能。人均體育用地經驗借鑒：呼和浩特：1.8平米/人長春：2.07平米/人上海：1-2平米/人城市平均：1平米/人“最佳”評估：合理的物業類型和規模更大規模行政辦公中心區級行政辦公中心更大區域商務中心區級商務中心更大區域商業服務中心區級商業中心片區級文化中心區級文化中心規劃實際規模承擔功能上版規劃功能科學性說服力“最佳”評估：合理的物業類型和規模“最高”評估：經濟效益的最高

表：江南新區核心區土地一級開發總成本測算序號項目名稱土地出讓成本單位成本（萬元/畝）總額（萬元）已投資金額一可出讓土地面積—二開發成本——1土地征用成本20.2488569791402土地開發建設成本27.04118336465543開發建設不可預見費用3.311448318914財務費用6.9230278120205管理費用2.531106918836開發成本合計60.03262736141488三稅費4.5019705898四預計開發成本總計64.53282441142386表：江南新區核心區土地出讓價格圖號購地單位用地性質宗地編號單價(萬元/畝）面積（畝）合同價款（萬元）1中石化公司交通設施A01-9、C01-11109.91351090.4852新區綜合辦集資樓住宅A03-2、A01-723.822.79542.4023中石油萬州銷售分公司交通設施D05--111157.9935919.25254萬州區公路局辦公B03-126.17.02183.2225中共萬州區委辦公室住宅C01--523.812.5297.56北京中恒房地產開發有限公司住宅及

商業配套詳見附圖30322.529675.63015145307浙江志城房地產有限公司住宅詳見附圖3820477528重慶中渝物業發展有限公司商住詳見附圖7230321816合

計1040.73746806.4615土地出讓收益4.68億元，貸款8.63億元；

分階段開發階段年份投入建設資金銀行還貸利息銀行還款本金第一階段（住宅、商住開發階段）2007征地費用9429萬元，其他建設資金3億元66478000200859920200959924050201056863000合計40000243171505079367第二階段（商業、住宅開發階段）2011建設資金約3億元，稅費等約1億元5418.530880201230692800201328190201428191000020152036.910500合計4000016162.454180110342.4第三階段（商務等綜合開發）2016建設資金約1億元，其他資金約1億元126202017126202018126202019126217100202000合計2000050481710042148江南新區核心區投入年度預測表（單位：萬元）

土地供應情況：剩余可出讓土地：居住用地90公頃，商住15公頃和65公頃公共設施用地（其中行政辦公10公頃，商務10公頃，商業22公頃，文化等23公頃）。階段剩余可出讓用地用地（公頃）樓面地價出讓價格平均容積率出讓收益（萬元）（元/平米）（萬元/畝）一期（2007-2010年）住宅用地50500832.562250商住106001002.515000文化15-30-6750行政10-26-3900合計87900二期（2011-2015年）住宅308001332.560000商住510001672.512500商業151200240354000文化8-30-3600合計130100三期（2016-2020年）住宅1010001672.525000商務辦公101800480472000商業71500300331500合計

128500表：分期土地出讓收益政府投入所需資金（萬元）土地出讓資金（萬元）出讓土地面積（公頃）盈余（萬元）第一階段1423864680670-95562第二階段7936787900858533第三階段1103431301005819757第四階段42148

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