安徽桃花科技園置業有限企業戰略解析

一、企業大要：

安徽桃花科技園置業有限企業是合肥市房地產行業成立較早的當地企業，企業多年來恪守“誠信務實”的經營要旨和“質量是企業第一世命”的建設目標，著力打造房地產的優選、放心工程，開發了擁有合肥市代表性的優秀樓盤項目——翡翠花園等，企業曾榮獲安徽省優秀房地產企業、安徽省質量示范單位、安徽省誠信單位等多項榮譽稱號。同時，企業在發展過程積極支持社會公益事業，在獲得利潤的同時積極回報社會，成立到此刻已累計捐資數千萬元，深受社會各界好評。

為了更好的實踐“打造安徽省規模最大、實力最強房地產開發商”

的美好愿景，保證企業得以長遠連續牢固的發展，企業成立了董事會領

導下的戰略發展委員會，由企業董事長任主任，副主任由各專業主管副

總經理擔當，企業還特聘政府機關、行業協會和國內高校、相關科研機

構的專家學者作為戰略顧問。戰略發展委員會下設管理部和由各職能部

門參加的專職戰略小組（以以下圖所列），管理部由企業辦公室兼職，負責

詳盡執行與各專職戰略小組的協調。

戰略發展委員

會

管理部

特聘顧問

工營造人財供信程銷價力務應息資和戰戰戰戰鏈源知略略略戰略戰識小小小略小略戰小略組組組組小組小組組企業由戰略發展委員會決定擬定也許調整企業戰略，依照戰略要點數據的解析結果為基礎和依照，由管理部提出詳盡戰略方案，各戰略小

組參加談論，由特聘顧問供給專業的指導建議，最后經戰略發展委員會批正確定，戰略確定此后，嚴格依照戰略管理流程推行數據分解，保證戰略擬定的系統性和戰略規劃的可操作性，最后提高企業的競爭實力、組織績效，為企業的長遠連續牢固發展供給最合理的戰略保障。

二、企業戰略解析過程

、信息的收集

企業在戰略擬定過程中，注意鑒別各種要點要素。各職能部門分工

負責，經過各種渠道，收集與企業經營相關的數據和信息，并采用有效的解析工具，對數據和信息進行解析（詳盡分工以下表所列）。

要素種類要點要素信息本源信息/數據內容責任單位國內政治、經濟、主管部門、行業財務風險、法律風險（土地，高管層及職能宏社會、道德、法協會、網絡、媒規劃，環保、民工權益）等部門觀律法規等體、期刊等環安徽、合肥當地主管部門、行業地區市場發展，中部盛行、高管層及職能境協會、網絡、媒地產規劃；支持中小企業發的政策發展趨勢部門體、期刊等展政策等外國內房地產行業行業發展趨勢、企業信譽、以及服務形式等營銷部門、辦公部內外面調研解析服務、資本、創新方面利害各方面的創新形室、財務部門因勢，新增市場等式素行媒體、客戶滿意顧客需求反響，顧客建議，業花銷者對房地產營銷部門、工程檢查、各路子交顧客希望，包括質量、價格、環需求的動向變化部門流、互訪、反響功能、服務等境行業規定，企業核心競爭能行業競爭環境及內外面調研分力和不足之處，市場環境變營銷部門、辦公本企業競爭能力析、行業協會、化、競爭對手及標桿企業分室、財務部門變化咨詢機構析等人力資源和相關人員結構，崗位管理，員工人事部門、辦公方關系的情況分內部調研解析室、財務部門、滿意度，員工流失率等析信息知識部門內部要素對付新形勢對內行業協會、咨詢辦公室、營銷部人才，資本，管理實力，工部資源整合及管機門、工程部門、程質量以及資源配置等理構、內部溝通財務部綜合要素其他組織特有影內部調研解析企業供給鏈、產品、生產、高管層及職能

響經營要素技術、品牌、質量保證、財部門

務、人力等

企業職能部門收集數據和信息并初步整理后上報企業高層領導，高

層領導采用腦筋風暴法、專家法等不同樣方法，經過集中-分別-集中方式，優選數據、確定信息，運用企業PEST綜合談論、SWOT解析模型等有效工具進行數據解析，將解析結果提開戰略發展委員會充分論證，最后

確定企業發展戰略。

、信息的解析

房地產行業的PEST解析：

政治法律環境（Political）：

面對房地產這幾年的瘋漲，國家擬定了很多相關的政策，法律來限制他的價格。而這些詳盡的政策也給房地產業帶來了很大的沖擊。隨著限購政策、“國五條”、規范土地貯備管理等政策的深入，房產稅和住所信息聯網政策也會逐漸推行落實。

整體上看，"宏觀穩、微觀活"成為當前房地產政策的要點詞，全國整

體調控基調堅持究竟，不同樣城市政策導向出現分化。年初"國五條"及各地細則出臺，連續堅持調控不搖動，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力成立健全長效體系、保持宏觀政策牢固，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深入改革；不動產登記、保障房建設等長

效體系工作連續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。

不同樣城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同樣，北京、上海等熱點

城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場連續低迷的

城市，在不打破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促使需求釋放。

經濟環境（Economic）：

房地產業的發展與經濟環境息息相關，經濟的發展的水平和增加速度決定或限制著房地產業的發展水平，經濟環境對房地產市場的宏觀層面和微觀層面均有重視要的影響。

公民生產總值連續高速增加：這是影響房地產行業的最主要的經濟要素，由于只有需求的增加才能真切的促使供給的增加。連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也以致了購房需求的旺盛。同時以致了居民手中錢幣的增加，面對著資本的流向問題，很多人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內，房地產業火熱，房價飛速上漲。

提高存款準備金：在昨年一年中，中央銀行存款貯備進連續提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業的資本本源，造成”銀根”縮短。

存款加息；近來幾年來銀行多次加息，對房地產行業產生了影響。加息

最后將加速行業內企業的兩極分化，給優秀企業帶來更多擴大機遇，盈

利能力較差企業的生計環境將更為困難。加息無疑將加大開發經營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發企業的經營成本。自從央行提

高貸款門檻，有實力的開發企業對銀行的依賴越來越小，貸款比率越來越小，經過自有資本和其他渠道籌集資本的比率越來越大，加息對房價的影響應該不大，由于影響房價的要素是市場供求關系。

股市影響；別的，值得大家注意的是，其實股市和房市是一個互動的聯合體，隨著這幾年的中國經濟的高速增加，股市的發展早已走開了正常的軌跡。隨著中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。

社會文化環境（Social&Culture）：

居民可支配收入；2013年，城鎮居民人均可支配收入26955元，比上年名義增加9.7%，扣除價格要素實質增加7.0%；全年農村居民人均純收入8896元，比上年名義增加12.4%，扣除價格要素實質增加9.3%。這意味著人們有更多的錢投入到房地產市場。但是我國貧富差距

逐漸拉大，不同樣收入者對住所有著不同樣的要求，房地產企業應該滿足他們不同樣的需求。

城市化程度；改革開放以來，中國城市化進度發展迅速，城市化率逐

步提高，“十二五”時期，中國每年將有1000多萬新增城鎮人口，他們

若是能達到當前城鎮居民花銷水平，每年可帶動花銷需求增加1000億元以上；而每增加一個城鎮人口最少可帶動10萬元固定財富投資，十二五期末，我國人口快要14億，城鎮人口打破7億。房地產業需求旺盛。說明房地產市場在不斷擴大，房地產需求也在逐年變大，這對于房地產

企業來說是好信息。

花銷傾向；第一，人們的健康環保意識逐漸增強，與過去對照，

人們花銷其實不行是為了買一個能夠遮風避雨的房屋，而是希望獲得綠色、環保、節能、智能化等適合人居的住所。其次，不同樣年齡、不同樣收入、

不同樣文化程度的居民在住所考慮要素上存在著差異，整體而言，越年輕、文化程度越高、收入越高的居民對于戶型設計、周邊人文環境、物業管

理、建筑風格、智能化水平、配套娛樂設施等要素的關注程度越高；年齡越大、文化程度越低、收入越低的居民，則對房屋面積、房屋朝向、價格等要素的關注程度越高。第三，社會心理的影響。在法國，人們擁有自主產權的房屋比率但是30%，其他西方國家，這個比率也不會高出50%。中國人住所自主產權擁有比率已經高出了80%，居世界前列。這

些要素對于房地產企業來說，既是艱巨的挑戰，也包括了巨大的機遇。

技術環境（Technological）：

當前，人們對于房地產商品的需求日益表現出個性化和現代化等特點，并日益勢綠色、環保、節能、智能化等方向發展，這就促使房地產企業要跟上技術改革的步伐，不能夠落后。企業重重要掌握住消費心理，重視在開發項目中引入技術要素，包括采用新式建筑裝飾資料，提高采暖、制冷、照明、通風收效；積極利用太陽能、風能等干凈能源；科學進行小區規劃，實現再生資源循環利用等措施打造品牌形象，發展低碳經濟。

解析得出，合肥當前房地產行業以2013年為基礎來看，整體連續向

好但增速放慢，上半年增速較高低半年趨緩，誠然合肥市房價連續保持

了增加態勢，但由于基數低，作為中部省會城市，房價依舊有較大增加

空間。同時，我們也關注到，當前合肥市4縣一市整體供給平衡，不存

在節余的情況。別的，近來幾年來，在花銷升級、政策支持下，更多房企由

商業住所轉向傳統率域之外的商業地產、旅游地產、文化地產等領域。

所以，綜合來看，合肥房地產發展趨勢向好，房企應親近關注花銷形勢，以便及時轉型升級。

安徽桃花科技園置業有限企業地處中部地區省會合肥市，經過多年的迅速發展，在安徽地區當前競爭日益激烈的房地產市場上，企業具備必然的優勢，同時也有很多亟待提高的地方。詳盡以下表所示：

企業SWOT綜合談論表

宏觀環境機遇挑戰1、地產是當前地方政府GDP增加比重較大的產業，1、行業競爭愈發激烈；2、人工成本、原資料價短期內不會衰落；格不斷上漲，利潤率下2、城市化進度促使需求連續增加或牢固，銷售較好；降；3、土地財政的現象依舊存在，使房地產熱度不會急3、受政策影響，融資成行業速降溫；本和壓力增大；4、舊城改造、商業地產、旅游地產、養老地產等持4、房地產市場泡沫增加，續推進，有較大發展空間等；市場有效需求不清楚；5、房地產業經過多年發展，行業成熟度、透明度高，5、國家宏觀調控政策的有利于相互借鑒經驗。不牢固。1、中部省會城市，近來發展迅速，外來人口連續增1、地處省會，土地成本多，剛需連續旺盛，預計未來仍將保持較高增加趨較高，審批較嚴格；地區勢；2、在建項目很多，庫存2、房價基數低，上漲空間大；有必然消化壓力；3、合肥市城市化進度加速，農村人口大量進度，住3、市場不穩，花銷者持房剛性需求增加等。觀看態度等。

微觀環境優勢劣勢1、擁有二級房地產開發資質，在住所項目開發上具1、規模較小，資本較少，和大房地產企業對照差有較成熟的開發經驗；距較大；2、財富負債率低，資本結構優秀，有利于資本的良桃花科技2、家族企業，人治特點性循環及融資；明顯，管理水平和人力資園置業有3、當地經營多年，擁有優秀的商譽，信譽度較高，源隊伍有待優化；社會各方面關系友好；限企業3、產品市場定位不夠精4、經過多年發展，有一批高素質的人才貯備；5、貯備了必然數量的土地資源，為后期發展打下堅準，經營體系不夠靈便；4、創新意識不強，研發實基礎等。設計能力較弱等。

三、企業戰略確定和行動計劃

經過swot解析，得出以下戰略措施：

1、第一企業要利用優秀的聲譽、友好的社會關系和較高的信譽等級，多拿土地、多爭取銀行貸款授信額度，為后期發展打下基礎；

2、充分利用當前企業的低負債現狀，合理分派資本，搞好和銀行等金融機構的關系，為企業爭取更好的資本貯備；

3、在現有的人力資源基礎上，增強對人才的培育和任用，并爭取高素質、經驗豐富的業內職業經理人的加盟，選擇性的逐漸放權，弱化家族企業模式的弊端，增強職業經理人的現代化、專業化管理模式；

4、專注于房地產業不搖動，并著力傳統的中低端住所項目開發建設。但同時，也要增強高端住所、商業地產、旅游地產等多元化房地產市場的調研與察看，合理分派企業資源，為為了企業的轉型升級做好充分準備；

5、為填充自己規模較小的弊端，引進戰略投資者，或與業內有實力的企業接洽、合作，充發散揮各方優勢，強強聯合，相互合作，相互幫助，相互依賴，共同成長，最后實現迅速飛馳。

以上戰略確定此后，由戰略委員會管理部（企業辦公室）負責分解，并將相應指標分派到各專職戰略小組，同時擬定相應的核查標準，按季度、半年度、年度為時期對各專職戰略小組的戰略分解指標完成情

況進行核查。沁園春·雪

北國風光，千里冰封，萬里雪飄。

望長城內外，惟余莽莽；大河上下，頓失滔滔。

山舞銀蛇，原馳蠟象，欲與天公試比高。

須晴日，看紅裝素裹，分外妖嬈。江山這樣多嬌，引無數英雄競折腰。惜秦皇漢武，略輸文采；唐宗宋祖，稍遜風騷。

一代天驕，成吉思汗，只識彎弓射大雕。

俱往矣，數風流人物，還看今朝。克

出師表

兩漢：諸葛亮

先帝創業未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠緊迫存亡之秋也。然侍衛之臣不懈

于內，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，

恢弘志士之氣，不宜自輕自賤，引喻失義，以塞忠諫之路也。

宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸非法及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭