武漢新聚仁機構2011年3月常福新城總部基地項目一期產品建議報告根據最新一輪規劃方案，以及和甲方確認的工作內容，本次報告需要解決的問題：1、項目各產品物業類型如何落實？下面我們通過案例分析，結合本項目實際情況，給予相應的產品建議：1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、案例借鑒2、產品建議案例借鑒光谷芯中心四季美農貿城開發商武漢東湖高新集團股份有限公司項目位置東湖高新開發區光谷大道特一號建筑面積247390平方米占地面積165280平方米物業功能寫字樓物業構成包括獨棟、多層生產兼辦公樓、高層辦公樓、SOHO公寓、商務設施案例展示/光谷芯中心項目區位圖項目東面為富士康配套區，緊鄰北側的保稅區即將投入運營。周邊富士康、中芯國際、三一重工、武鋼阿爾斯通等大型企業比肩為鄰，產業氛圍濃厚，是未來武漢科技新城的核心區位。周邊生活配套齊全，大型住宅社區遍布，湖北經濟學院、湖北影視學院、湯遜湖大學城、武漢職業技術學院等十幾所高等院校，人力資源豐富。項目位于武黃、滬蓉高速入口處，近距離鏈接“8+1”城市圈，快速抵達出省通道，方便物流；緊鄰中環線、連接白沙洲大橋，半小時直達武漢三鎮；位于光谷大道旁，十分鐘抵達光谷商業核心區域。周邊眾多大型企業園區、大學及便捷的交通為SOHO產品的塑造提供了客觀條件。案例展示/光谷芯中心/項目環境立面設計特點外立面為現代時尚設計風格，銀白色主調，27*27米的體量，樓體修長，簡潔明快，外部規矩而內部形狀多變，通過無圍墻的設計打造出自由的交流空間。產品設計特點光谷芯中心的SOHO公寓，面積區間在40—80㎡；案例展示/光谷芯中心/產品塑造開發商武漢漢口北信和農貿市場有限公司項目位置黃陂漢口北大道66號建筑面積300萬平方米占地面積333.3萬平方米物業功能公寓物業構成市場類商鋪、商業街、酒店、SOHO公寓案例展示/四季美農貿城/項目概況四季美農貿城處于漢口北專業市場群的核心區，處于漢口北專業市場群的核心區，是漢口北專業市場群的龍頭項目。在漢口北專業市場群，沿巨龍大道長10公里、縱深2-3公里的范圍內，集合了小商品、農貿、家居、醫藥、建材、家電等十大專業市場。項目地處黃陂最南端，市區之北最近郊，隔府河與漢口相望；且處在天河機場、陽邏深水港、漢口火車站這樣一個“金三角”的中間位置，是武漢市中環線與外環線之間的一個新的經濟發展帶、武漢物流新中心。漢口北專業市場群與四通八達的交通為公寓產品提供強有力的支撐。SOHO公寓銷售均價5200元/㎡，目前已售罄。客源主要為來自項目內部及周邊專業市場的個人作為居住使用，少數是中小公司作為辦公使用。案例展示/四季美農貿城/項目環境及銷售狀況產品設計特點公寓面積：9428㎡總套數：1210套公寓產品面積區間為33-129㎡，主力面積為33-52㎡。案例展示/四季美農貿城/戶型面積項目精裝修交房，精裝修標準：400元/㎡精裝修內容外墻：品牌外墻貼面；內墻：衛生間貼瓷磚（至吊頂處），其他內墻刷乳膠漆；頂棚：公共部分吊頂或乳膠漆，戶內刷白色乳膠漆，衛生間吊頂；地面：公共部分鋪設拋光磚或破化磚，戶內鋪設復合地板，衛生間地面做防水處理，鋪設滑瓷磚，窗臺貼花崗巖；門窗：入戶防盜門，中空玻璃彩色鋁合金窗，塑鋼門或鋁合金；衛生間：配蹲便器、面盆各一套；廚房：配操作臺及洗菜盆一套；供電：強電至戶內配電箱，燈具插座、開關安裝到位；通訊：電話、寬帶、有線電視接至戶內；消防：配置消防警報系統及消防栓；電梯：各樓配品牌電梯2部。案例展示/四季美農貿城/精裝修狀況依托周邊企業工廠、學校及專業市場，周圍配套齊備，交通便利；區位條件客戶大部分來自于周邊企業工廠、學校、專業市場，少部分為投資者。案例總結客戶特點總結戶型設計上，以小戶型為主，以裝修和靈活分割形式成為吸引客戶眼球的有效手段；項目內部物業功能配套與外部區域所具有的配套形成互補；戶型特點物業配套結合本案分析本項目區位支撐條件常福工業園區已經入駐的20余家工廠企業、陸續引進的企業及隨本項目形成的汽車城，擁有大量的客源導入人群。緊靠318國道與三環線，交通非常便利。本案客戶來源于周邊企業、項目內部以及沌口開發區。客戶來源共同點3、中高層管理人員、技術骨干等為滿足工作的便利性，暫時性居住用；1、隨著本案總部基地的開發，會匯集大量的工廠工作人員，以及周邊企業的工人，購買目的主要是以居住為主；2、企業老板為職工提升企業軟性服務，作為員工宿舍用；2、對總價敏感性高1、作為過渡型產品依據客戶群體需求特征，本項目SOHO產品的定位：宜商宜住的小戶型產品為主4、中小企業用于辦公使用，多為初創型企業，如大學生創業、淘寶網店、創意工作室等。潛在客戶分析我司建議本項目SOHO產品面積為：40-70㎡。因戶型面積偏小，建議梯戶比為2梯8戶。戶型配比為：物業類型戶型面積區間面積中值套數比例SOHO標準一房40-504570.0%緊湊型兩房60-706030.0%SOHO產品以40-50一房為主，少量60-70小二房。戶型配比SOHO戶型設計兼顧居住和辦公功能，宜居宜商，尺度適宜戶型設計建議戶型設計建議這是我們的產品，但我們的產品不僅僅是這些，它還可能是——NOTONLY發散思維BOX空間一房/二房55㎡110㎡使用空間165㎡使用空間，平層、復式房子OR盒子弱化房子的本質，55㎡就是一個BOX，像積木魔方一樣進行組合，不僅僅有55㎡的小戶，更有90㎡、165㎡、220㎡，甚至更多220㎡使用空間，大平層、創意復式戶型設計建議

SOHO以公建化的形象面市，對整個項目起到形象展示的重要作用；建筑外立面富有城市感，新穎現代；整個建筑造型簡潔明快，配以有力的建筑線條，在注重項目形象的同時兼顧作為居住功能時戶型的舒適度以公建化的形象建立項目檔次，立面兼顧戶型的舒適度立面設計建議不管是周邊工廠客戶還是投資客戶，他們追求的都是省事、省力！我們建議本案SOHO產品以精裝修形式面世，精裝修標準在400元/平方米，以僅滿足基本入住為標準。不僅可以提升項目品質檔次，同時也能提升項目溢價空間。精裝設計建議大堂可配軟式裝飾、沙發等，可作為臨時會客廳，配合精致典雅裝飾營造氣氛。大堂設置落地玻璃窗和燈光照明，極具現代感。建議配合小空間精致典雅的裝飾手法，營造溫馨典雅的氣氛。在軟裝方面配置雕塑、花缽、臺燈和壁畫之類的裝飾元素，配合沙發、茶幾等休息平臺的設置，在滿足功能的同時，提升項目品質。SOHO大堂建議1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產品建議第一企業社區光谷軟件園中谷慧谷匯豐企業總部武大科技園GEO光谷芯中心黃金口科技企業孵化產業基地本案中心城區國際企業中心武光谷總部空間海峽IBD創業城武大?航域武漢總部基地分布光谷區域盤龍城區域沌口區域目前武漢企業總部基地市場郊區化、低密化、生態化、集群化，郊區的企業總部個性獨棟辦公物業開始大量出現光谷軟件園企業會館：項目規模較大，開發較早，目前發展較為成熟，配套完善。項目光谷軟件園基本情況企業公館項目占地3.7萬平方米，總建筑面積約1.7萬平方米，容積率底至0.46，綠化率高達43%產品形式獨棟，2-4層產品面積700—2000㎡/棟，獨立商務別墅價格均價7300元產品及項目特點沿曲折的湖灣錯落分布，成為E景湖南岸一道亮麗的風景線。光谷國家級高新技術產業開發區依托資源7300元/㎡平臺價格分為五期開發，目前在開發第五期園區成熟，企業入住開發水平致力于營造原生態的辦公環境，依據地勢的起伏所形成的空間感與層次性，全面演繹生態有氧辦公的嶄新內涵產品特點及配套光谷區域注：700——1200平方米的中小面積企業公館銷售去化較好1200——2000平方米的大戶型企業會館比較滯銷產品特色：中心湖景，獨棟產品注重生態化，整體規劃比較注重景觀效果的差異，外高內低，層次分明。獨棟：

獨棟最小面積716平米，最大面積2129平米，租金目前在45元/平米/月左右。產品特色金融區金融區金融區留學生創業區獨棟企業區在建F區知名企業區商業區普通多層區普通多層區內湖酒店高層辦公高地勢低地勢說明：技術研發：IT軟件技術研發、電腦硬件；或其他技術研發。電子：數碼科技，光電科技類其他：房地產，電器，通訊，電力，建筑、醫藥產品特色沿曲折的湖灣錯落分布，成為E景湖南岸一道亮麗的風景線項目武大·航域基本情況占地5萬平方米，總建筑面積約6.3萬平方米，容積率底至1.09產品形式臨湖獨院、聯排辦公、多層產品面積250-1000㎡/棟價格均價4200元產品及項目特點項目特征為“雙生態”產業辦公平臺，雙生態既“環境生態”與“產業生態”，規劃由13棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）組成。武大科技園依托資源4250元/㎡平臺價格園區成熟，企業入住開發水平武大科技園位于光谷核心區域，享受得天獨厚的產業資源，武大航域位于科技園武大園一路，屬于武大科技園正中心位置，優先享受園區配套和景觀資源。產品特點及配套光谷區域武大·航域：武大科技園正中心位置，優先享受園區配套和景觀資源，依托周邊生態環境，實現生態辦公，以“特色辦公建筑”為核心，取得較好市場實現注：面積適中，市場去化較好。項目規劃由13棟臨湖獨院（3層）、6棟聯排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）組成；項目是光谷版塊規模合理，建筑形態多樣化，辦公舒適度高及良性開發的代表。產品特色環境生態：本項目周邊自然環境優越，項目本身為“低樓層、低密度、低容積率和高綠化率”“三低一高”的產品，具備良好的自然生態環境。產業生態：基于武大科技園及武漢大學強大的產業、資源背景優勢，園區具備了先天的產業發展優勢和平臺，產業內部及園區內部已經形成較為成熟的產業結構，具備良好的產業發展環境。產品特色：低密度獨棟集群，建筑創意設計，充分體現花園生態辦公理念項目第一企業社區基本情況占地1200畝，總建筑面積約58萬平方米，容積率底至1.25產品形式6層以下，200棟獨棟辦公產品面積2000----3000㎡/棟產品及項目特點智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、產業、會展、休閑、公寓、物流為一體的企業總部聚集基地。漢口北專業市場以及中心城區企業依托資源分三期開發一期園區成熟，企業入住開發水平項目規劃的配套設施齊全，依托漢口北專業市場群，服務項目，輻射全區。產品特點及配套盤龍城區域第一企業社區：依托漢口北產業氛圍，月均銷售1-2套，但由于部分產品面積過大，損失了一部分小面積需求客戶群產品特色

第一企業社區以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、產業、會展、休閑、公寓、物流為一體的企業總部聚集基地。可以為企業提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優勢為企業創建發展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業鋪設前瞻式空間路徑。

作為中國市場稀有的最具前瞻性的高級生態商務花園，以其特有的“雙生態辦公環境”，“獨棟式企業建筑”，“國際級商務配套”，“遠離城市的喧囂”等活力基因標注上層企業的成功新高，為后工業時代企業創制理想辦公境界。綠化率高達42%，可與國內的高檔花園洋房相媲美，為本案塑造良好的景觀和綠化環境創造了優異條件。產品特色：項目是區域內唯一的企業總部基地，低容積率，高綠化的綠色生態型辦公社區。獨棟企業會館市場分析小結：1、1000㎡以下的獨棟企業會館銷售情況較好，1000㎡以上比較滯銷；2、獨棟產品面積比較單一，缺乏空間彈性；3、注重生態化辦公環境；4、建筑形式現代化，建筑充分與營造景觀“接近”——內外結合。規模上：項目具備一定的規模優勢，能夠形成商務辦公集聚氛圍；產品上：低密度物業形態，生態化辦公環境，多樣化產品形式擴大客戶層面、產品彈性設計，總價控制降低企業進駐門檻；成本上：控制前期成本投入和后期運營費用，有效控制是項目成功的關鍵點；案例：武大·航域在總部基地開發初期，擴大客戶層面、產品彈性設計、控制成本投入是我們項目成功的關鍵！成功低密度項目關鍵點分析：產品缺乏彈性、產品面積單一是影響客戶成交的因素；項目交通、生活配套缺乏是企業決策的重要方面；案例：第一企業社區影響項目實現的原因分析：項目市場競爭機會分析下面我們參考市場成功案例，看看他們企業會館的做法……1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產品建議案例借鑒北京·西山贏府北京·MAX空港企業園西山贏府：注重生態辦公，通過圍合式布局，客戶可根據實際情況自由分割，靈活度比較高西山贏府基本情況占地面積7.2萬㎡；建筑面積8.15萬平方米層高也在3.6米以上；容積率0.84；綠化率34.7%，凈層高4.1產品6幢4層高的獨體建筑圍合而成；產品面積A座地上面積17211平方米，B座8200平方米，C座10751平方米，D座9434平方米，E座1512平方米，F座1312平方米，A、B座之間的中庭面積952平方米，價格ABCDEF六棟分別整棟出售；06年底1.5萬/㎡開盤，產品及項目特點周邊天然綠色公園環境；圓形圍合建筑；銷售狀況依靠蓄客售出ABC三棟，萬平米以上的大面積獨棟客戶狀況億陽集團購買B座獨棟西山片區功能呈現多元化，集居住、辦公、配套功能為一體特色建筑：土樓式圍合建筑，圓弧外立面，和諧融合自然景觀；生態辦公：高綠化率34.7%，天然氧吧，百米綠化帶中，周邊西山森林帶，完整的原生植被，提供天然氧吧。產品特點MAX空港企業園：獨棟“疊加”組合，靈活度比較高位置：順義空港商務區占地面積:14公頃建設規模:20萬平方米獨棟疊加模式：主體由72棟花園式低密度企業獨棟組成，均為4層至4.5層。獨棟總面積控制在800—1600平方米之間，并可依據客戶辦公面積需求，提供MAX特有的多獨棟“疊加”組合模式。產權：工業50年市場售價：10500元/平米暢銷面積區間800-1000平米滯銷面積區間1300-1500平米MAX空港企業園規劃布局、建筑疊加形式、空間功能分布合理、企業冠名權規劃30度旋轉規劃特色：建筑布局偏東南30度設計，爭取最大化采光同時避免規劃單調；建筑特色：提供專屬的視覺形象和使用感受；建筑“疊加”形式，外掛消防梯，滿足多種需求；頂層躍層空間，打造總裁辦公室；空間及功能：每棟4-4.5層，1-4層層高3.9米，頂層6.7米；1層為接待功能、2-4層為辦公功能、頂層為總裁辦公室；冠名權，體現專屬感頂層總裁辦公室建筑疊加理念空間及功能安排產品特點本案借鑒點：1、圍合布局、自由分割：客戶可根據自身企業實際情況租售辦公場所，靈活性比較大；2、宜商宜居，功能復合：集辦公、居住、研發為一體的功能空間；3、控制面積、控制總價；4、建筑造型新穎，富有特色：能夠體現企業文化特色、品牌形象。1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、市場分析2、案例借鑒3、產品建議復合、多元集中、獨立高品質、生態化123產品建議產品建議價值體系復合式辦公理念，集研發生產、辦公、居住、服務功能；建筑形式，產品彈性，上下組合、左右組合、棟棟組合；品質立面、公共空間精裝修；生態化辦公環境市場產品機會點成功案例借鑒點本項目獨棟企業會館產品建議

一個復合、多元的空間復合式、多元化概念——把項目打造成一個集研發生產、辦公、居住、服務功能的多元化空間；復合、多元可辦公：花園式辦公；可居住：功能彈性；1可辦公——花園式辦公理念，舒適、自在空間建筑和園林景觀的互動，處處體現花園式、低密度辦公的理念；產品建議-理念可居住——滿足辦公客戶居住需求，可考慮LOFT或疊拼辦公功能休息空間產品建議-理念集中的形態、獨棟的空間圍合式布局、院落式規劃；建筑連接方式的處理，形成獨棟空間感覺；產品高使用率、彈性組合（上下、左右、棟棟組合）；集中的形態、獨棟的空間規劃：圍合布局、院落規劃建筑：集中形式、獨棟空間產品：高使用率、彈性可變2產品類型最小單元棟數層數及層高占比獨棟企業會館150-200平米（單層平面可分割的最小單元）小獨棟：單棟體量400-600平米小獨棟3-4層；首層：4.2米標準層3.4米60%300-400平米（單層面積不能分割的最小單元）大獨棟：單棟體量600-800平米大獨棟4層，局部5層；首層4.2，標準層3.9米40%獨棟企業會館需求平面規格、最小面積劃分：產品建議-規劃建筑之間通過外掛樓梯和連廊連接，既聯系又區隔，保證建筑獨棟空間形態建筑通過外掛電梯設置，既保證了聯系又有效區隔，同時保證了獨棟的建筑空間；獨棟建筑多種連接方式結合建筑消防需求，通過建筑連廊設計組織建筑，可2棟組合、也可3棟組合，面積、空間更彈性；產品建議-建筑組合彈性，平面劃分，上下組合，平面組合，棟棟組合產品組合方式：平面組合，可實現單層擴大；上下組合，可實現空中別墅；整棟組合，可實現獨棟辦公；棟棟組合，可實現院落辦公；“疊加”式布局+=oror空間組合方式平面組合方式整棟購買：滿足成長型和成熟型企業需求；實現獨棟辦公感受，享有企業冠名權；多棟購買：可根據成熟型企業和大客戶需求多棟或組團購買，享受院落辦公氛圍；產品建議-建筑產品設計特點：

高使用率：建筑的使用率在85%，滿足目標客戶對成本控制的需求；

產品彈性設計：彈性、多元、可變；

1.面積彈性：結合客戶需求，標準層面積控制在200--300平米；1層層高4.2米，標準層高3.9米，頂層LOFT空間；

2.功能彈性：可以根據客戶需求，單層或多層購買；也可整棟購買，一層可用作接待和辦公區，頂層設計LOFT空間，滿足老板辦公需求，中間層用作企業辦公空間；

3.空間彈性：標準柱距8米，業主可以根據需求自由分隔；頂層loft空間產品功能布局高使用率設計，彈性、多元可變產品建議-建筑復式空間創新，實現空中別墅辦公感受建筑空間上下組合，實現復合式辦公，打造空中別墅商務辦公空間；空中商務別墅空中商務別墅建筑空間示意產品建議-建筑高品質、生態化品質建筑立面、公共空間精裝修體現項目檔次；生態化辦公氛圍高品質、低成本建筑品質立面公共空間精裝修生態化辦公空間3建筑立面——體現檔次的面材，現代建筑風格，品質感建筑表皮通過建筑表面體現項目檔次，做出現代感，以玻璃幕墻和現代感材質為主，滿足客戶對形象的要求；產品建議-立面公共空間精裝修，以低成本高形象體現高檔商務寫字樓標準配置大堂入口與大堂是寫字樓形象的主要載體大堂通過中庭挑空入口通過挑出的雨棚營造氣勢過道、電梯間等公共空間力求間接、明亮、自然采光在裝修材料上節約成本用一些室內綠色點綴，營造綠色辦公空間入口與大堂入口及大堂設計現代感，提升形象過道、電梯間等公共空間簡潔、明亮，用綠色點綴，成本控制產品建議-精裝建筑局部架空，廣場園林邊界擴張至建筑底部增加建筑面積,提高可利用空間錯落有致，增加整體空間層次感和現代感底部架空,園林綠化邊界延伸至建筑物底部提高綠化面積，增加公共交流空間產品建議-生態漫步型景觀規劃——生態化、綠化，滿足外溢客戶對低密氛圍的追求體現生態化園林處理手段：

1.線形水系+小型水面貫穿，增添景觀效果，控制成本；

2.結合地塊可考慮微地形景觀，增加空間層次感；

3.綠色植被的連續性、曲折，體現景觀的空間感受；產品建議-生態1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、商業定位2、業態劃分3、街區形式LivingMall(全生活)商業中心“日常購物、娛樂休閑、社區服務、特色餐飲”對內：滿足社區內居民日常生活消費需要來源本案業主、周邊村民、工業園職工目前統計數量約15000人未來發展趨勢伴隨常福新城成熟同步增多商業類型特色餐飲、休閑娛樂、社區服務商業區位沿啟動區主干道排布未來發展趨勢形成外向輻射力對外：滿足常福新城內商業商務娛樂需要商業定位1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、商業定位2、業態劃分3、街區形式特色小店街頭一景休憩場所街角商業外賣中心風情商業街業態規劃充分挖掘區域企業職工的消費潛能，實現與本項目的融合發展，營造以特色為主題的商業街區。商業業態以滿足客戶的基本生活需要為主要目的，如超市、餐飲、日常所需物品和服務等；商業業態以滿足客戶的基本生活需要為主要目的，如超市、餐飲、日常所需物品和服務等。業態定位A區：臨近規劃道路，展示面很好，建議布置對地段要求高的餐飲娛樂類業態。

例如特色餐飲店、咖啡店、茶坊、KTV、沐足等，并建議引進連鎖超市，如中百倉儲。B區：處于兩條街中間，建議設置生活休閑類業態。

例如服飾店、內衣精品店、美容美發店、面包水果店等。C區：西面靠山，地段昭示性最差，建議布置對地段和商業氛圍要求不高，具有壟斷、專一性質的金融商務類業態。

例如銀行、郵政、移動、聯通、稅務、藥店等。通道：將AB兩街打通，不僅可以增加內部商鋪的商業價值，同時C街銀行等具有絕對競爭力的店鋪也可以增加外街的人流量。形成三大主題商業區，各自成片，又相互統一，形成有機的結合。A餐飲娛樂美食街B生活休閑精品街C金融商務一條街通道業態布局建議D區：臨近規劃道路，交通便利，靠近4S店區，建議布置汽車產業相關的低端配套業態。例如汽車零部件銷售，汽車美容、汽車電子產品專賣等業態。東區打造依附4S店的汽車配套商業街。D汽車配套街業態布局建議此物業配比表乃初步建議，項目啟動時可根據市場實際情況加以調整。各業態商鋪的面積尺度（初步模擬）街區業態類型面積（㎡）數量總面積業態類型面積（㎡）數量總面積餐飲娛樂美食街高檔特色餐飲50031500低檔餐飲1004400咖啡、茶坊2002400休閑娛樂50031500西餐3001300中型超市150011500生活休閑精品街理發、形象設計1002200美容美體3001300精品服飾505250寵物店502100便利店1002200面包房802160音像店1001100文具店、報亭50150花店502100水果店502100金融商務一條街銀行2002400稅務1001100銀行ATM機205100藥店1202240郵政2001200干洗店802160移動2001200家政502100地產中介1002200票務50150聯通2001200社區醫院2001200汽車配套街汽車美容服務2003600汽車零配件2003600修理店2004800汽車配套電子產品1502300業態模擬1、SOHO產品建議2、獨棟企業會館產品建議3、商業功能定位建議報告框架1、商業定位2、業態劃分3、街區形式通過研究具備參考條件的不同案例，為本案商業的街區形式與建筑形式提供借鑒案例借鑒借鑒國內成功商業運作案例上海·海上海創意商業街北京·蘋果社區海上海位于上海楊浦區，最大化商業-辦公用戶的人流互動空間，適當避免對居住區域人群造成影響海上海創意商業街創意LOFT（寫字樓）近8萬m2的3幢高80米匣型建筑；率先提出創意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間；創意商業街400米，逾2萬m21-3層商鋪文化藝術商業街，將各種生活、商務配套融于一體；按場景制造分為金屬院、玻璃院、木院、磚院、混凝土院五大主題院，獨具特色；創意生態居逾9萬m2的7幢16至25層精裝修高尚住宅；借鑒點：街區的形態（以傳統五行為構思原點，形成商業街的主線，將街區不同的院落空間/空間場串聯）利用商業街將辦公和住宅合理的進行區隔人群在商業街里穿行，同時將不同的人群聚集在不同的功能場；通過創意街區的打造，整合政府、區域、項目資源，改變區域的“下只角”印象。海上海創意商業街充分挖掘商業價值，增加沿街面，形成錯落街區，使內外街融為一體項目本身只有一面臨街，通過蘋果街的打造，將商業氛圍引入社區內部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業氛圍，提升商業街的商業價值。百子灣路百子灣路蘋果街北京蘋果社區蘋果商業街以江南古鎮的模式來構筑現代商業街；鋪面積為80-100平米，鋪鋪朝街，所有商鋪均可自由連通為200-2000平米的商業空間；將街切割、打碎、重組、再造，尋找最適宜的街的尺度；以體量而不是以數量來均衡視覺感受，造就整體感；內部商業街與城市人流，車流貫通，做到吸入人流；戲臺（廣場）處于主要河流、人流交叉點，造成主要的事件點；垂直的空間經驗，看上看下，商店＋住家的空間結構。北京蘋果社區蘋果街長500米，由底商商業街和二十二院街圍合而成底商商業街，約1.2萬平米，由公寓首層、二層底商商鋪組成，共有商鋪60余個。二十二院街，獨立的院落商街，2-3層低層人文院落建筑，地上2萬多平米，地下1.9萬平米。底商商業街北京蘋果社區借鑒點：造街。通過在主街上支出支巷，造出更多的街，讓更多的鋪子臨“街”這些院落集中在一條主街上，衍生出許多支巷，再通過外墻的曲折，將相對獨立的外院串連起來，又通過合理的交通組織實現商業人流的有效引入。回廊及宅前、宅間綠地與室內空間相互穿插，提高了空間的可塑性。曲折的街和小小的巷子，邊逛邊欣賞，眼前都是鋪子，但永遠不會迷路。北京蘋果社區借鑒點：造院。通過支巷將人流引導到各個院落，將商鋪的價值最大化，同時增加逛街的趣味性小小的巷子，將人流以引入院子里，又是一個豁然開朗的空間。

院入口院中空間院中空間通道樓梯北京蘋果社區街區形式：“主街+分支”，保證主街中人的視線內人流的密集程度318國道318國道意向一意向二318國道商業開口人流動線商業體量示意本案街區形式商業內街建筑形式基本單位面積50㎡左右層數2-3層基本開間4-6米為宜基本進深10-12米為宜基本層高4-5米為宜，loft結構挑高6米，loft結構，規劃道路沿線商鋪面積控制在120㎡左右，商業內街面積控制在50㎡左右。規劃道路沿線商業街建筑形式基本單位面積120㎡左右層數2層基本開間5-8米為宜基本進深10-15米為宜基本層高4-5米為宜，loft結構商業建筑形式說明：街區形式將商業設置成單獨、開放式的街區商業，提升項目的品質感。建議本項目的商業部分設置成單獨的街區，開放式的，與道路形成一個的開敞空間，同時也能將商業和住宅區分開，保證住宅區的私密性和品質感。街區表現以現代風格為主，體現商業的時尚性。街區表現序號需求面積（實用面積㎡）輻射人口基數（人）商圈范圍1300—5002000戶×3人=6000人1公里或步行15分鐘21000—3000