業研究業研究證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號未經許可，禁止轉載地產回鄉見聞——縣城房地產市場觀察口高能級城市春節銷售數據參考意義不大。1)目前市場對于新房市場的統計仍以中高能級城市為主，即使涉及到部分三四線城市，但春節期間環比下跌仍然達到80%以上，而在低基數下去測算同比，有效性較低。2)真正有春節成交放大效應的區域主要是縣城，這部分數據并不在目前公開監測數據體系內，這也是回鄉見聞比統計數據更有意義的地方。3)貝殼研究院公布的貝殼50城二手房帶看量較2022年春節期間提升28%，二手房的回升更多反映的是高能級城市的市場情況，印證了我們一直闡述的高能級城市復蘇邏輯，但無疑也存在低基數下同比數據失真的情況。口縣城房價下跌明顯，居民對未來房價預期仍較悲觀。縣級房地產市場房價自2020年疫情影響后已進入下行階段，近三年房價普跌10%以上。受訪居民對于房價的預期不佳，普遍認為當前房價未至最低點，仍有下降空間。口居民購房意愿較弱，銷售整體低迷，僅部分優質新盤有較好的銷售。縣城當前以農民進城和結婚需求為主，投資需求大幅下降，但改善需求仍在，但可能房價下跌才會釋放。下行預期疊加弱剛需，居民購房意愿較弱帶來銷售整體低迷，縣城大部分樓盤新房銷售不佳，僅部分地段或口碑較好的樓盤能夠實現較快去化。由于戶口入學制度，中小學學區房在縣城呈現較高的保值性?？h城居民對當地房貸的可承受度較高，貸款政策放開或對縣城市場刺激較小?？诔鞘袔齑媪坎坏?，中小企業開發商逐步城投化?？h城居民戶均住房普遍一套以上，人口凈流出狀態下新增常住人口難以抵消當地存量住房，房地產市場處于供給過剩狀態，城區房屋空置率可達10%以上，二手房存在較高庫存?？h城中小企業開發商與政府關系較為緊密，與政府合作或受政府指導開發項目較口房企資金不足帶來的停工緩建情況在部分縣城仍然存在。縣城居民對停工緩建項目已提出“保交樓”的合理訴求，但房企資金不足使得部分項目仍處于停工狀態，政府兜底或將成為最終解決方式之一?？谫徫镏行膶Π儇洿髽呛徒诌叺晷纬纱H碾壓，春節期間爆滿。當前購物中心商業業態已下沉至縣級城市，并超過縣城原有的百貨大樓、街邊店等業態成為居民最多的消費場景，疫情放開疊加春節假期，以購物中心為主的商業地產消費恢復較好，客流量爆滿?？谌鄙偻晟频呐涮自O施以及優質的物業服務是當前縣城房地產市場主要的不多為房屋本身，缺少住房相關的其他服務與配套，物業服務與小區內配套設施的建設與完善將為縣城房地產市場未來發展帶來巨大潛在市場?？陲L險提示：房地產政策調整不及預期；草根調研有較強主觀性，僅代表訪談人員個人感受，對地區及行業認知可能存在偏差；調研樣本有限，可能存在代表性偏差；微觀調研結果僅供參考，不構成投資建議。究所證券分析師：單戈S60522110001行業基本數據只)相對指數表現%對表現2022-02-07~2023-02-0113%22/0222/0422/0622/0922/1123/01-24%房地產滬深300相關研究報告《銷售分化延續，結構性擴表漸兌現——頭部房企月報(2022年12月)》3-01-27制造業升級瓶頸下的地產機遇——核心20城探究之蘇州》3-01-20投資邏輯再重構》72.8%.5%.3%地產行業跟蹤報告證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號2多等待房價低點購入?；蚴苷笇ч_發項目較多?？h城的觀察4：銷售整體低迷，僅部分優質新盤有較好的銷售。在縣城房地產市場整體需求低迷，庫存量較高的情況下，大部分樓盤新房銷售不佳，僅部分地段或口碑較好的樓盤能夠實現較快去化。由于戶口入學制度，中小學學區房在縣城呈現較高的保值性。縣城居民對當地房貸的可承受度較高，貸款政策放開或對縣城市場刺激較小?？h城的觀察5：縣城口碑較好的房企多為當地中小開發商，大型開發商較少入駐。由于縣城居民購房存在從眾心理與熟悉偏好，當地優質中小開發商更容易憑借品質較好的樓縣城的觀察6：房企資金不足帶來的停工緩建情況在部分縣城仍然存在。縣城居民對停工緩建項目已提出“保交樓”的合理訴求，但房企資金不足使得部分項目仍處于停工狀終解決方式之一。最多的消費場景，疫情放開疊加春節假期，以購物中心為主的商業地產消費恢復較好，客流量爆滿?？h城的觀察8：缺少完善的配套設施以及優質的物業服務是當前縣城房地產市場主要的不足。由于縣城房地產市場發展較為緩慢，居民居住觀念落后，縣城房屋交易更多為房屋本身，缺少住房相關的其他服務與配套，物業服務與小區內配套設施的建設與完善將為縣城房地產市場未來發展帶來巨大潛在市場。證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號3一、回鄉見聞之天長市(安徽省滁州市)長市房地產市場概況大，市場整體處于飽和穩定狀態。分片區來看，天長市房地產市場主要可以分為市中心、南市區以及金牛湖片區，其中：市中心為老城區，配套設施較完善，市區內較好的醫院、學校均位于該片區，但由于老居民，這些居民大多為中年人，已經習慣了老城區的配套生活設施，不想離開熟悉的生活場景，部分仍然有中學教育需求的家庭也會選擇在該片區購買新房，以方便孩子就讀老市區內較好的初中與高中，如學苑茗家等。南市區為新開發城區，當前天長市的新樓盤主要位于此，片區內配套設施正在逐步完善中，由于該片區內有諸多政府招商引資的計理念與相關服務更加先進，塑造了該片區在當地居民心中的網紅屬性，這也使得該片包括了市區內改善需求以及農民進城的首套市區房需求等。金牛湖片區為市政府新劃出的區域，當前開售的樓盤主要為恒大開發，原先規劃以更靠近南京的區位優勢打造新興從需求角度來看，天長房地產市場的需求主要由三部分構成：一是周邊鄉鎮人口進入市區生活而在市區購買新房的剛性需求，該類需求是當前天長市房地產需求的主要支撐；二是原城區市民追求更好的居住條件而購買新房的改善需求，該部分需求主要由當前部需求支撐市場有限；三為老城區富有群體，經過近一輪房價快速上漲后在市區內囤積3該類投資需求持續存在，對天長市房地產市場起到一定支撐作用。此外，此類投資需求與開發商也有一定的合作，對于部分尾盤現象，開發商會采取打包的方法出售給外地擁2、房屋價格情況2022年天長市房地產市場房價延續2020年-2021年趨勢，仍然處于下降通道，當前市區(指老市區與南市區)房價均價在6000-6500元/平方米左右，整體房價相較2021年下降，證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號4長市房地產市場房價先于全國房地產市場進入下行周期，但由于天長市房地產市場中全國性大型房企較小，本輪房地產政策收縮及后續引起融資信用危機并未對天長市房地產要供給者本地中小開發商造成較為顯著的影響，故本輪周期內(2021年下半年至今)天長市房價的降幅遠低于全國房地產市場整體情況。均認為當前天長市房價仍會繼續下降，除非有較大力度的政策出臺，否則天長房價不太可能會在近一年內上漲。盡管居民端認為后續隨著南京都市圈的劃定，天長市發展仍有帶動房價回升，但開發商認為當前天長房地產市場主要以居住需求為主，此類利好因素已經在金牛湖開發區建立時釋放，當前天長與南京之間的交通已足夠便利(交通途徑包需求帶來的刺激作用有限，由此推動的房價增長也有限，此外根據成本推算，天長市房的下降空間，這就使得天長市房價下降仍然存在推動因素。綜合來看，天長市當前居住需求支撐有限，下一輪房價增長大概率受投資需求影響，只能依靠下一輪全國房地產行需求情況屋數量接近每戶一套(包含農村自建房)，較好滿足當地居民的居住剛需。從空置情況來看，居民角度，市區居民普遍擁有一套房空置；城市角度，天長市當前小綠化水平均較好，且靠近本地較為繁華的購物中心——天發廣場，宜居度在全市小區中發盡管戶均套數與空置率顯示天長市房地產市場飽和程度較高，但實際情況應好于該兩項證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號5房屋的租賃需求，南市區后續還將落地寶龍廣場、市體育館等諸多項目，會帶入更多的前天長市空置的房屋存在主動空置現象，如①部分居民在購買改善房之后，由于房屋資金占用壓力不大，會選擇特定的時點搬家，或者裝修時間較長，不會立刻搬入；②購買房屋是為了子女結婚或者就近上學，以婚房為例，由于子女還未結婚，且不愿意出租婚房，該房則會出現較為長期的空置現象；③部分購房者會購買兩套房同時居住以滿足日常居住的不同需求，如為了就近照顧父母等。所以想要賣房但沒有買家以及想要出租但占比較小。行了師資力量整合與重新分配，市區內的各個小學、初中，具體的師資力量并無較大的差距，這使得學區房學區屬性帶來的收益不明顯，天長居民對于學區房的需求不高。天于天長市鄉鎮中小學的師資力量與市區內中小學存在較大差異，較多重視教育且有一定家境的鄉鎮居民會前往市區購買學區房，但對于市區內具體學區并不會有細致的區分，此類情況占據學區房需求的大部分；二是部分高度重視子女教育的家庭，會因為單個優秀的老師或班級，提前在對應的學區購買房屋，但該學區房增值空間不大，此類情況也較少；三是部分較為富裕的家庭會在子女學校附近購買房屋，方便子女學校通勤，但此類需求較多為二手房交易，且大部分家庭會選擇租房而不是買房，所以此類需求占比也較小。總體來說，當地居民購買新房時會將學區這一因素納入購買決策，但不會成為購房的主要因素；學校附近的房屋由于有著大量的租賃需求(部分家庭選擇在子女就讀期、銷售情況并未出現特別火爆或者特別差的樓盤，部分具有網紅效應的樓盤，如新城控股的吾悅首或者“開盤即磬”的現象，這是由于近幾年天長市房地產市場整體達到飽和穩定狀態，大部分剛需剛改需求已在上一輪周期中釋放，市場需求未出現明顯過剩。同時由于“打包購買”的炒房客，較為隱秘，不會對普通購房者放出，這也使得市場上未有較為出名的樓盤降價現象。但由于城市能級等因素影響，天長市房地產市場整體去化速度較慢，圍購房親屬主要有兩個，均屬于剛需類別：置狀態。為未來結婚的婚房，由于工作時間較久，按揭貸款金額較少，加上父母補貼，幾乎無購證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號6房壓力，在購房偏好上，由于作為未來新房，當時更考慮房屋居住的舒適度以及未來的發展情況，因其個人比較看好南市區的發展，且當時幾年內未有結婚計劃，所以最終選擇在當時配套仍然不是特別完善的南市區購買新房。當前親戚二還未結婚，房屋仍未裝會選擇貸款，減輕資金壓力?？傮w來說，當地居民房貸的可承受度較高，且長輩給予資由于天長市房地產開發商主要為中小開發商，受本輪房企大環境帶來的資金緊縮影響不地產開發的項目。由于開發商資金不足，天長市金牛湖該項目也出現停工爛尾。該項目停工在當時對天長市購房者情緒造成了較大影響，市區內商品房交易量、看房人數降幅較大，但由于天長市之前出現過小開發商停工的事件，市政府采取措施較為及時，迅速乎沒有居住需求，對民生影響較小，因此總體上爛尾項目并未對天長市房地產市場造成當前該金牛湖片區爛尾的項目中，小區綠化已建成，一期項目也已完成交房，但由于周圍沒有任何配套設施，居住便利性較差，商品房貶值嚴重；二、三期項目房屋已出售，但當前仍處于爛尾狀態，并未建成。當前項目存在一定的復工現象，但具體的對策仍然沒有落實，購房者的訴求能夠在短期內得到滿足的可能性較小，但長期來看，政府兜底的可能性較大，可能會完成后續的房屋建造，但周邊配套的建設短期內不會實現，商品房的投資屬性與居住屬性均較差。情況天長市當前主要商業形態為購物中心，已形成了以購物中心為主，街邊店為補充的商業態勢：購物中心主要滿足居民集中購物與娛樂消費的需求，街邊店則作為補充，以其在需求。上世紀七八十年代，天長市百貨大樓建立，成為天長居民主要的日常購物場所。進入新世紀后，百貨大樓由于硬件設施老化等因素逐步被淘汰，市政府進行商業規劃，將部分集合，如天長市步行街，這類街邊店的商業聚集大多以服飾、化妝品、日用品等商品購物為主，并無食飲、休閑娛樂等其他消費場景，僅有步行街在區位上占據優勢，與周邊形成了類似早期購物中心的綜合業態，較為多樣化的消費場景也使得“仁和路步行街”仍然在天長市居民商業消費中占據一定的位置。2012年天長市當地開發商天發集團證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號7打造的天發廣場一期開業，成為天長市內第一家購物中心形式的商業綜合體，隨后市區內多家購物中心開業，開發商主要由本地開發商以及由政府招商引資的外地中小開發商構成，這類商鋪盡管存在一定的總體規劃與后期運營，但由于其開發商以出售商鋪而非出租商鋪作為盈利方式，商場物業對購物中心內的品牌與消費場景控制力較弱，較難形次引進成熟的購物中心業態，當前天長市首家寶龍廣場業在建設中。當前天長市購物中心業態主要為寡頭壟斷格局，當前購物中心數量較多，各購物中心存在較大分化情況。維持較大人流量的購物中心目前僅有本地巨頭企業持有的天發廣場與場的空置率不到5%；其余購物中心制，不足以支撐市區內多個大型購物中心，這就使得同一時期較為火爆的購物中心僅有2-3快被新出現的購物中心取代從而走向衰敗。當前勝者天發廣場與吾悅廣場也有其自身的整自身內容以吸引客群的實力，同時管理層也具有一定的管理經驗，以較好的物業水平為全國性大型房地產開發商，商業運營經驗豐富，資金實力充足，且吾悅廣場為天長市首家入駐的品牌購物中心，且為當前最新的購物中心，對天長市居民來說更加新穎、時疫情對天長市商業地產的影響并不顯著，且呈現出較為明顯的分化。疫情期間主要的購物中心普遍出現客流量下降的現象，但對于原本較火熱的購物中心，如天發廣場，影響低于平均，而對于原本客流量較小或處于競爭弱勢的購物中心則影響更大，如千秋時代廣場，其在吾悅廣場開業后，以“新潮、時尚”為核心的競爭力被削弱，已進入行業出清邊緣，疫情影響使得行業出清加速，千秋時代廣場疫情前的青年潮流點迅速衰落。疫情放開后，強者更強，在競爭中勝出的天發廣場和吾悅廣場人流量均較放開前有了顯著管出現較為明顯的消費增長現象，但還未傳導到房租層面，天長市各購物中心、街邊店以及街邊店的商業聚集均未出現較為明顯的漲租情況，目前的房租水平仍為疫情期間的其中天長市金融大廈與嘉福國際廣場均為當地開發商與政府合作項目，當前租戶主要為政府部門及事業單位，而天長市經濟開發區內商業寫字樓由開發區區委(縣級國資委)碑情況地口碑較好的開發商均以較好的產品或服務而獲得口碑，同時由于天長為三四線城市下轄縣級市，住宅建筑設計技術與服務滯后于一、二線城市，這使得開發商的口碑一般具證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號8體表現為將一、二線城市先進設計與服務引入本土化的舉措，如天長市永福嘉園的香樟苑樓盤首次引入小區綠化的概念，以較好的小區綠化贏得口碑，其隨后開發的翠竹苑、金桂苑均有著較好的去化率；麗陽蘭庭、千禧佳福等小區則因為較好的物業服務，在疫情期間脫穎而出。天長市房企的口碑與品牌也沒有太大的聯系，房企品牌必須有與其相當的房屋或服務品質才能贏得好的口碑，以天長市城南世家為例，該樓盤的開發商對于天長其他樓盤的中小開發商來說具有一定的品牌效應，所以在開盤之初受到了當地居民一定影響。缺少優質的物業服務。當前天長市大多數小區沒有專業的物業管理，服務范圍也僅提供門衛服務、代繳水電等，甚至有一部分小區并沒有物業。隨著當地居民收入與居住理念的日益提高，當地居民對居住環境要求、小區內的管理服務提出了更高的要求，這就使得當前天長市大部分小區，包括新建小區的物業水平滿足不了居民的要求，同時部分物業履行職責不規范，尤其表現在代繳水電業務，存在多收漏繳現象，這使得居民對物業代收業務不信任，收繳率低。引入專業、優質的物業公司進入天長市房地產市場成為解2)配套設施不夠完善。天長當前開發商在小區設計時并未提前考慮好相關的配套設施，大部分小區存在配套設施嚴重缺乏的情況，集中體現在停車位上，大部分小區都沒有足夠的停車位，缺乏地下停車場。麗陽蘭庭首次引入地下停車場的設計而獲得了較好的口房屋建設存在較為嚴重的不規范的問題，由于開發商的逐利性，當地部分樓盤規劃忽略了舒適性甚至安全性，主要體現在樓間距過小以及不滿足消防要求等，以天長長泰景湖證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號9菏澤市位于山東省西南部，為山東、江蘇、河南、安徽四省交界地帶。菏澤市常住人口mm元/m左右，多數居民認為房價會微跌，上漲困難，核心原因是菏澤有非常明顯的供大于求的情況，在城市年輕人口不斷外流至省內甚至全國其他城市的背景下，年輕人在家置業，或者父母為子改善需求，期望能在區位、面積大小、戶型功能等方面尋求改善，但幾乎無投資想法，罄的情況，但更多的樓盤無人問津，近兩年買房的親屬家中現金流較充裕，購房也是出復式、也有小獨棟產品。對于學區房，菏澤小學、初中為戶口入學，不同初中、小學的教育資源差異明顯，帶學區的二手房相較周邊樓盤較貴，且具有保值屬性，很多家長為了孩子就讀優質小學、初中購買學區房；而菏澤優質高中的招生面向市區，以成績排序來決定錄取，居民無直接購買學校附近房源動力，但附近房源出租情況極好，有大量家長擇在學校附近租房陪讀。要是開發商開發資金未得到解決。核心城市西安，商業多元化明顯，旅游商業街、百貨大樓、購物中心較多，疫情后旅游商業街、購物中心人流量比較大，主要原因是來西安的游客熱衷逛特色商業街，而年輕群體更喜歡逛體驗感較好的購物中心，如萬象城、萬達廣場、吾悅廣場等等，百貨大樓競爭證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號10的開發商有較強的產品打造能力，其推出的改善產品受到當地居民認可，最重要的是打造的樓盤從不爛尾，有比較好的口碑，當地居民較為信任，而在小城市，居民買房有從眾心理，周邊關系親近之人認可并推薦影響極大，導致這類型的開發商較受歡迎；同時菏澤目前大型開發商進駐極少，而對于有一定負面信息的大型開發商，本地人也不會特追捧買賬。澤居民對居住不滿意的地方主要有戶型設計、小區整體環境、物業服務：戶型設計方面，戶型設計較差：部分樓齡較老的戶型兩個南向臥室為采光面，但客廳采光較差，多為北向小窗，不能滿足居民待客需求。戶型尺度感一般，部分樓盤面積段較小，各個房間尺度小，不能滿足多孩家庭需求；有些樓盤80-90m戶型做兩房帶一個儲小區整體環境方面，未人車分流：許多居民認為小區沒有做到人車分流，對行人、在小區內玩耍的兒童有一定危險，地下停車位配備不足，許多汽車停在地上道路影響空間；內部配套設施非常不完善：給兒童、老人休閑娛樂的設備較少，有些設備較為陳舊影響物業服務方面，物業服務近幾年才開始出現，物業服務水平不高，安保不到位，許多小區幾乎是隨意出入，且居民對物業服務的接受度仍有待改善，對于花錢購買物業服務這券投資咨詢業務資格批文號：證監許可(2009)1210號11組團隊介紹助理研究員：許常捷土木工程碩士，2年地產研究經驗，曾