中原地產(chǎn)置業(yè)顧問系統(tǒng)培訓(xùn)綱要（二）第二章專業(yè)知識(shí)2.1關(guān)于房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)一,房地產(chǎn)基本概念1,房地產(chǎn)——房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。2,房地產(chǎn)市場(chǎng)——一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地全部者和管理者的身份，將土地運(yùn)用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與運(yùn)用者交易市場(chǎng)。——二級(jí)市場(chǎng)，是指地區(qū)性運(yùn)用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房屋出售,出租,土地轉(zhuǎn)讓,抵押等房地產(chǎn)交易。——三級(jí)市場(chǎng)，是指在二經(jīng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。3,房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)分——前者是第三產(chǎn)業(yè)，后者是第二產(chǎn)業(yè)。4,國(guó)土局——代表國(guó)家行使土地全部者的職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理的一個(gè)政府部門。5,商品房——是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，有獨(dú)立的房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓,出租,繼承,抵押,贈(zèng)與,交換的房地產(chǎn)。6,發(fā)展商/開發(fā)商——特地從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。7,代理商——經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的詢問,經(jīng)紀(jì),評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受托付辦房地產(chǎn)的出售,購(gòu)買,出租,承租及為物業(yè)詢問評(píng)估報(bào)告,銷售策劃等到業(yè)務(wù)供應(yīng)有償服務(wù)。8,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)——是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的全部權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的運(yùn)用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)期房地產(chǎn)的占有,運(yùn)用,收益和處分的權(quán)力。9,如何辦理產(chǎn)權(quán)——每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必需在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)讓后才能進(jìn)行分割。10,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記——指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不論歸誰全部，都必需依據(jù)登記方法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。11,國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處——辦理房地產(chǎn)初始登記,轉(zhuǎn)移登記,抵押登記,變更,繼承,贈(zèng)與等到手續(xù)的部門。12,公證處——是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。13,房地產(chǎn)證——是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律憑證。14,房地產(chǎn)公證——公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣,轉(zhuǎn)讓,抵押,贈(zèng)與,繼承等行為合法性作法律公證。15,商品房預(yù)售許可證——按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售。16,房地產(chǎn)買賣合同——是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。17,房屋全部權(quán)——是指房屋的占有權(quán),管理權(quán),享用權(quán),排他權(quán),處置權(quán),（包括出售,出租,抵押,,贈(zèng)與,繼承）的總和。18,房屋運(yùn)用權(quán)——是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。19,土地的全部權(quán)形式——國(guó)家全部，集體全部。20,土地全部權(quán)的變更——集體全部的土地經(jīng)過國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)家全部。21,國(guó)家全部的土地22,集體全部的土地——是指只能由村民集體合法經(jīng)營(yíng)管理（如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開發(fā)。23,國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)——是指國(guó)有土地實(shí)行全部權(quán)和運(yùn)用權(quán)的分別制度。各類土地運(yùn)用年限：居住：70年；商業(yè),旅游,消遣用地40年；工業(yè),教化,科技,文化,衛(wèi)生,體育,綜合用及其他用地50年。24,房地產(chǎn)開發(fā)用地——必需是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地或?qū)⒓w全部的土地依法經(jīng)過征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的獲得：1．土地運(yùn)用權(quán)出讓（政府以拍賣,招標(biāo),協(xié)議的方式）；2．土地運(yùn)用權(quán)劃撥（無償）如軍事用地等其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3．土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售/交換/贈(zèng)與）。25,商品房現(xiàn)售的條件——開發(fā)商具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地運(yùn)用權(quán)證/運(yùn)用土地的批文；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過竣工驗(yàn)收；拆遷已經(jīng)落實(shí)；供水,供電,供熱,燃,通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付運(yùn)用條件；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。26,商品房取得預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件.取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書\營(yíng)業(yè)拍照；取得土地運(yùn)用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；已確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；七層（七屋）的商口房項(xiàng)目，須完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上：須完成2/3結(jié)構(gòu)工程，并且發(fā)展商開發(fā)建設(shè)資金占工程總投資30%的比例；已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地運(yùn)用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；法律,法規(guī)規(guī)定的其他條件。二,地產(chǎn)類型1,居住區(qū)用地——是指住宅用地,公建用地,道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。2,住宅用地——是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。3,其他用地——是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地。4,公共服務(wù)設(shè)施用地——又稱公建用地。5,道路用地——是指居住區(qū)道路用地。6,公共綠地——住宅區(qū)內(nèi)供業(yè)主活動(dòng)的綠地。7,道路紅線——是指城市道路規(guī)劃的限制線。8,建筑線——一般指建筑限制線，是建筑物基底位置的限制線。9,房屋用地——是指房屋以及依據(jù)規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和依據(jù)規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。10,住宅用地——是指供居住的各類房屋用地。11,工業(yè)用地——工廠,車間等用地。12,倉(cāng)儲(chǔ)用地——是指國(guó)家,省（自治區(qū),直轄市）及地方的儲(chǔ)備,中轉(zhuǎn),外貿(mào),供應(yīng)等到各種倉(cāng)庫(kù),油庫(kù)等擺放用地。13,商業(yè)服務(wù)業(yè)用地——是指各種商店,公司。。用地14,旅游業(yè)用地——是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館,俱樂部等用地。15,綠化用地——是指公園,動(dòng)植物園,風(fēng)景名勝水源愛護(hù)林以及其他公共綠地等用地。16,公共建筑用地——是指文化,體育,消遣,機(jī)關(guān),教化等用地。17,文,體,娛用地——是指文化館,博物館,圖書館,展覽館等用地。三,房產(chǎn)術(shù)語(yǔ)商品房——是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售,出租的房屋。經(jīng)濟(jì)適用住房——是指依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)支配支配建設(shè)的住宅。（免收出讓金，對(duì)各種收實(shí)行減半，出售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)）存量房——是指已被購(gòu)買或自建并取得全部權(quán)證書的房屋。再上市房——是指職工依據(jù)房改政策購(gòu)買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。住宅——是指專供居住的房屋。外銷房——是指取得外銷商品房預(yù)售許可證的房屋。內(nèi)銷房——內(nèi)銷房準(zhǔn)現(xiàn)房——是指房屋主體已基本封項(xiàng)完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施基本完工，工程下處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)——共同共有房產(chǎn)，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有全部權(quán)。尾房——是指房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。爛尾房——是指那些由于開發(fā)商資金不足等緣由造成該房產(chǎn)沒有完成的房屋。已購(gòu)公房——又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房。單位產(chǎn)權(quán)房——是指產(chǎn)權(quán)屬于單位全部的房屋也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房,系統(tǒng)房。廉租房——是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。私房——也稱私有住宅。二手房——即是舊房。期房——是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大證止，在這一期間的商品房稱為期房。現(xiàn)房——是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。四,商品房取得“五證”過程《國(guó)有土地運(yùn)用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》2.2關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識(shí)一,銷售模式1,低價(jià)開盤——指樓盤在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。2,高價(jià)開盤——指樓盤在第一次面對(duì)消費(fèi)者時(shí)，以高于市場(chǎng)行情的價(jià)格公開銷售。3,一次性付款（略）4,分期付款（略）5,銀行按揭（略）6,無貼息返本銷售——購(gòu)房者購(gòu)買物業(yè)后到一不定期時(shí)期后，發(fā)展商按原價(jià)將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主全部。（此方式已被禁止）7,先租后售——客戶先租住，到客戶認(rèn)為有實(shí)力買下房屋站柜臺(tái)時(shí)，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金，并且按租住房時(shí)議定的房?jī)r(jià)出售。（淡市下常用）8,售后返租——購(gòu)房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（此方式已被禁止）9,以租代售——有意購(gòu)房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達(dá)到當(dāng)時(shí)議定的房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶全部。10,回報(bào)銷售——購(gòu)房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，肯定期限后，此房產(chǎn)歸客戶全部，等于是發(fā)展商用70%的房款回購(gòu)前十年的房屋運(yùn)用權(quán)。二,價(jià)格與稅費(fèi)均價(jià)——是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。基價(jià)——指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。起價(jià)——指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。預(yù)售價(jià)——指商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語(yǔ)，它不是正式價(jià)格。一次性買斷價(jià)——是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。誠(chéng)意金——是指商品房地產(chǎn)在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)。定金——是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的肯定數(shù)額的貨幣。違約金——是指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)當(dāng)付給對(duì)廣播肯定數(shù)量的貨幣。土地開發(fā)費(fèi)——每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要管理費(fèi)用（元/平方米）住宅單方綜合造價(jià)——每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，包括各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元/平方米）公共修理基金——是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施,設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù)基金。契稅——是指當(dāng)房地產(chǎn)全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易肯定比例向產(chǎn)權(quán)承受人行征收的一次性稅收。印花稅——是結(jié)經(jīng)就是活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立,領(lǐng)受憑證征收的一種稅。三,開盤前的打算工作建筑設(shè)計(jì)的確定工地現(xiàn)場(chǎng)的布置策劃執(zhí)行業(yè)務(wù)執(zhí)行：銷講制作-人員進(jìn)場(chǎng)。。。四,常用銷售物料銷售道具：沙盤，樓書，廣告牌，樣板房等。銷售手冊(cè)內(nèi)容：五證；統(tǒng)一說辭；銷控表；總平面圖；交通位置圖；戶型圖；價(jià)格表；付款方式；交房標(biāo)準(zhǔn)及菜單裝修方案；認(rèn)購(gòu)協(xié)議書；房地產(chǎn)買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本；物業(yè)公司的簡(jiǎn)介及管理公約；按揭辦理方法；認(rèn)購(gòu)房付款一覽表；辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)程序及稅費(fèi)；入住程序及收費(fèi)明細(xì)表；置業(yè)支配表；客戶資料表。銷售表格運(yùn)用：《來訪來電客戶資料調(diào)查表》；《客戶來電登記表》；《來訪客戶登記表》；《付款一覽表》；《意向客戶登記表》；《市場(chǎng)調(diào)查分析表》。五,樓盤購(gòu)房費(fèi)用表六,樓盤按揭須知申請(qǐng)人條件借款人申請(qǐng)住房按揭貸款須供應(yīng)的資料辦理程序銀行供應(yīng)的貸款額度,年限,利率辦理按揭所需費(fèi)用留意事項(xiàng)2.3關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識(shí)一,開發(fā)管理程序知識(shí)1,基本建設(shè)程序：提出建議書（經(jīng)批準(zhǔn)為立項(xiàng)）選定建設(shè)地點(diǎn)（選址）進(jìn)行可行性探討（經(jīng)批準(zhǔn)為決策）設(shè)計(jì)階段組織施工竣工驗(yàn)收交付運(yùn)用。2,房地產(chǎn)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地的流程：申請(qǐng)定點(diǎn)，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請(qǐng)用，評(píng)估地價(jià)簽《國(guó)有土地出讓合同》，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》辦理征地,補(bǔ)償,拆遷手續(xù),交繳有關(guān)費(fèi)用交清地價(jià)，辦理地籍登記，核發(fā)《國(guó)有土地運(yùn)用證》。3,設(shè)計(jì)及報(bào)建階段：總規(guī)劃設(shè)計(jì)修建性具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖設(shè)計(jì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工圖設(shè)計(jì)《建設(shè)工程施工許可證》。4,商品房預(yù)售許可證：A,所需的工程形象：七層以下（含七層）須封頂；七層以上（不含七層）須完成2/3的的結(jié)構(gòu)工程；B,所需的開發(fā)證照：建設(shè)用地批準(zhǔn)書,《國(guó)有土地運(yùn)用證》,《建設(shè)工程報(bào)建審核書》,《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,《建設(shè)工程施工許可證》。5,竣工驗(yàn)收：A,工程竣工驗(yàn)收，完成《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；B,工程竣工驗(yàn)收備案（質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收,規(guī)劃驗(yàn)收,消防驗(yàn)收,環(huán)保驗(yàn)收,電梯驗(yàn)收,市政驗(yàn)收,燃?xì)怛?yàn)收）；C,綜合驗(yàn)收（除了B項(xiàng)以外的其它驗(yàn)收）6,交付運(yùn)用（交樓）：交付運(yùn)用的條件：一證兩書《竣工驗(yàn)收證明》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅運(yùn)用說明書》二,工程管理知識(shí)1,工程建設(shè)項(xiàng)目的組成及劃分2,建筑施工場(chǎng)地必備的工程開工條件——三通一平（通水,通電,通路,場(chǎng)地平整）或加上通氣,通汽構(gòu)成五通一平。3,常見質(zhì)量問題——屋面漏水,廚房及廁所漏水,窗框滲水；天花開裂,墻體裂縫。4,工程進(jìn)度管理——（1）,工程主要形象進(jìn)度：基礎(chǔ)完成,預(yù)售形象進(jìn)度,封頂,外立面完成,工程竣工。（2）,銷售區(qū)域形象：售樓部,樣板房,銷售通道（看樓通道）。三,房屋建筑知識(shí)建筑的含義是建筑物和構(gòu)筑物的通稱；二是建立活動(dòng)；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。建筑三要素：建筑功能,建筑技術(shù),建筑形象。建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑,工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)或高度分類：低層：1-3層；多層：4-6層；中高層：7-9層；小高層：10-18層；高層：10層以上；超高層：100米以上。容積率,建筑密度,建筑高度,綠化率容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。建筑密度：是限制地塊空地（綠化,道路,廣場(chǎng)等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池,機(jī)房,樓梯屋不計(jì)入建筑高度。水電及設(shè)備：220V50HZ住宅建筑隔聲規(guī)范（一級(jí)為較高標(biāo)準(zhǔn)，二級(jí)為一般標(biāo)準(zhǔn)，三級(jí)為最低限）建筑物的構(gòu)造組成：一般收基礎(chǔ),墻或柱,樓地板或地坪,樓梯,屋頂和門六部分組成。基礎(chǔ)和地下室墻柱樓板層及地坪門常用尺寸：（1）,平層公寓：入門為1000MM*2200MM；臥房門900MM*2100MM；廚房門800MM*2100MM；衛(wèi)生間門750MMM*2100MM。（2）,花園洋房：入戶門1000MM*2400MM；臥房門900MM*2100MM；廚房門800MM*2100MM；衛(wèi)生間門750MMM*2100MM；傭人房門800MM*2100MM。（3）,起居廳處陽(yáng)臺(tái)門：門寬度不小于2400MM，且當(dāng)在開間大于4M時(shí)，門寬度大于2700MM；門高2300MM。四,住宅的結(jié)構(gòu)形式知識(shí)鋼結(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建立的，包括懸索結(jié)構(gòu)（主要用于超高層）。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（a,框架結(jié)構(gòu)b,框架-剪力墻結(jié)構(gòu)c,剪力墻結(jié)構(gòu)d,框支剪力墻結(jié)構(gòu)）——是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱,梁,板,樓梯,屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。（抗震性能好，開間進(jìn)深大空間分割自由。但工藝較困難，造價(jià)高。一般用于高層）：框架結(jié)構(gòu)：由梁,板,柱組成10-12層以下采納；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁,板,柱,鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成10-12層以上采納；剪力墻結(jié)構(gòu)：16-40層采納；框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（高轉(zhuǎn)換層）。混合結(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建立的。磚木結(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件是用磚,木材建立的。其他結(jié)構(gòu)——是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu),磚拱結(jié)構(gòu),窯洞等。五,其他規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)城市居住區(qū)——是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并配建有一整套完善的設(shè)施的生活聚居地。一般在30000-50000人。居住小區(qū)—一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并有肯定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住組團(tuán)——指被小區(qū)路隔開，1000-3000人。居住區(qū)級(jí)道路—一般用劃分小區(qū)的道路。小區(qū)級(jí)路—一般用以劃分組團(tuán)的道路。組團(tuán)級(jí)路——上接小區(qū)路，下邊宅間小路的道路。宅間小路——住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共活動(dòng)中心——配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心,小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。道路紅線——城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃限制線。住宅組團(tuán)——是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成較為封閉的空間，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和平安感。建筑線—一般稱建筑限制線，是建筑物基底位置的限制線。日照間距系數(shù)——依據(jù)日照標(biāo)精確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。塔樓——是指以共用樓梯,電梯為核心布置多大住房的高層住宅。板樓——由很多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯,電梯。開間—一般指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。進(jìn)深——指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。層高——是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就收層高。凈高——是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層——標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。陽(yáng)臺(tái)（略）平臺(tái)——是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊——是指住宅套外運(yùn)用的水平交通空間。地下室——房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室——是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)——是登堂入室第一步所在的集團(tuán)，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。隔斷——是指特地作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚妗＿^道——是指住宅套內(nèi)運(yùn)用的水平交通空間。假層——是指建房時(shí)建立的，一般比較低矮的樓層。閣樓（暗樓）—一般是房屋建成后，因各種須要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。2.4關(guān)于幾種概念住宅的知識(shí)躍層,復(fù)式和錯(cuò)層住宅——躍層：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。——復(fù)式：概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下。——錯(cuò)層：是指一戶內(nèi)樓面高度不一樣，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。（一般有三個(gè)樓層錯(cuò)開）生態(tài)住宅——是指運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì),組織建筑內(nèi),外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì),能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效,低耗,無廢,無污染的生態(tài)平衡建筑環(huán)境。綠色住宅——是全方位的的立體環(huán)保工程（具有節(jié)地,節(jié)水,節(jié)能,改善生態(tài)環(huán)境,削減環(huán)境污染,延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)）花園式住宅——即是花園別墅，一般帶有花園,車庫(kù)獨(dú)立院落，建筑密度低的住宅。智能化住宅的分類分為甲,乙級(jí)，乙級(jí)具備平安保安系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境挖掘系統(tǒng)；甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：除了乙級(jí)全部的功能外，另需增加一些功能：通信系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境限制系統(tǒng)。聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）——是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱聯(lián)排別墅。關(guān)于面積計(jì)算與技術(shù)指標(biāo)的專業(yè)知識(shí)住宅的建筑面積——又稱建筑綻開面積，是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和（含可用面積,墻體,柱體,樓梯走道及其它公攤面積）。套內(nèi)建筑面積——也稱好用面積，對(duì)應(yīng)著好用率，不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積。套內(nèi)運(yùn)用面積——實(shí)際運(yùn)用