房地產基礎知識大全天策地產根底知識房地產產品根本概念一、什么是產品二、產品根本概念三、常見產品的形象概念四、產品的主要元素目錄房地產的“產品〞是指什么？狹義：建筑，更狹義的就是指房子廣義：性質、功能、配套、景觀、物管以及人文內涵等在房地產行業里，所有用于價值交換的元素，都可以理解為產品的一局部。商品房的4類產品住宅寫字樓商鋪公寓由土地性質和規劃條件決定產權性質二、產品根本概念別墅：villa.低密度住宅建筑主要特點：強調對土地或資源的占有，一般不超過4層。多層住宅：6-7層的住宅建筑主要特點：步行樓梯間、不超過7層小高層住宅：12-18層的住宅建筑主要特點：帶電梯、消防通道高層住宅：18層以上的住宅建筑主要特點：密度大，一般不超過33層高層住宅：18層以上的住宅建筑主要特點：密度大，一般不超過33層寫字樓、酒店主要特點：主要用于商務辦公，造型和材料強調昭示性商業體、商鋪主要特點：用于商業經營和消費的物業或場所。如商業街、百貨商場、批發市場等三、常見的產品形象概念別墅類：獨立別墅聯排〔雙拼〕別墅TOWNHOUSE疊拼別墅別墅概念的相關延伸：高爾夫別墅、生態別墅、科技別墅5+2渡假別墅、商務別墅、城市別墅三、常見的產品形象概念普通住宅類：花園洋房：高綠化率、帶有室內或室外花園的多層住宅三、常見的產品形象概念普通住宅類：退臺花園洋房：建筑由低到高漸退的多層住宅三、常見的產品形象概念普通住宅類：平層/錯層三、常見的產品形象概念普通住宅類：復式/躍層三、常見的產品形象概念普通住宅類：SOHO：SmallOfficeHouseOffecer集居住和辦公功能于一體的產品概念三、常見的產品形象概念普通住宅類：產權式酒店/酒店式公寓：三、常見的產品形象概念商業類：步行街SHOPPINGMALLHOPSCA3.套型面積/公攤面積/套內面積/使用面積四、住宅產品的主要元素2.配套設施〔學校、商業、根底設施等〕四、住宅產品的主要元素4.外立面現代簡約風格西班牙風格四、住宅產品的主要元素4.外立面德國工業簡約風格新中式風格四、住宅產品的主要元素4.外立面四、住宅產品的主要元素5.樓梯間/電梯間單跑樓梯雙跑樓梯剪刀梯四、住宅產品的主要元素6.門/窗/管線外立面示意外飄窗小結房地產的初步產品類型和概念房地產產品主要元素的根本常識課后題：你覺得你見過的最好的小區是哪一個？為什么？一、房地產產品分類：1、實際功能的應用來劃分：實際功能應用劃分住宅

商業廠房

配套公共建筑

房地產產品類型住宅：

分類：住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、等兩大類

高檔住宅:高檔住宅小區一般是由高級或豪華住宅構成，尤其以環境優美，配套設施完整以及利用現代手段效勞社區的住宅小區一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1普通住宅：除了高檔住宅外的住宅，具體面積都小于１４４平米，容積率大于１2、按樓體高度分類

房地產產品分類按樓體高度分類低層

多層小高層

高層超高層

房地產產品分類高層１９――２８低層主要指別墅多層〔步梯房〕多在６―７層小高層８層到１８層超高層２８以上2、按樓體構造形式分類房地產產品分類按樓體結構形式分類磚木結構磚混結構鋼混框架結構鋼混剪力墻結構鋼混框架一剪力墻結構鋼結構

房地產產品分類磚木構造：用磚墻、磚柱、木屋架作為主建筑構造要承重構造的建筑，像大多數農村的屋舍、廟宇等。特點：這種構造建造簡單，材料容易準備，費用較低磚混構造：“磚〞，指的是一種統一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。“混〞是指由鋼筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混構造住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。這是目前在住宅建立中建造量最大、采用最普遍的構造。特點：建筑費用低，但抗震指數不高，隔音效果不好鋼筋混凝土構造：即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類構造主要用于大型公共建筑、工業建筑和高層住宅。特點：建筑費用高，工程速度慢，抗震指數高，隔音效果好房地產產品分類鋼筋混凝土建筑里又有框架構造、框架-----剪力墻構造、框------筒構造等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架-----剪力墻構造。剪力墻的概念：剪力墻是指剪力墻構造是指縱橫向的主要承重構造全部為構造墻的構造。房地產產品分類鋼構造：主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑，如鋼鐵廠房、大型體育場等。房地產根底概念規劃城市規劃：對一定時期內城市的經濟和社會開展、土地利用、空間布局以及各項建立的綜合部署、具體安排和實施管理。居住區規劃：居民的居住生活包含著居住、交往、教育、健身、甚至工作等活動，也需要有生活效勞等設施的支持，這些都要在居住用地上作為恰當的安排。規化凈用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基底占地及四周合理間距內的用地〔含宅間綠地和宅間小路〕的總稱。公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民效勞和使用的各類設施的用地。應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。建筑密度：又稱為“建筑覆蓋率〞。建筑密度=居住區用地內，各類建筑的基底總面積/居住區用地面積它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

房地產根底概念道路紅線：城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數：根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。〔樓間距：多層18米；小高層24米；〕建筑容積率=工程規劃建立用地范圍內全部建筑面積/規劃建立用地面積〔工程用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建立區內的道路面積、綠地面積、建筑物〔構筑物〕所占面積、運動場地等等〕之比附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。綠地率=居住區用地范圍內各類綠地的總和/居住區用地的比率綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共效勞設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。綠化率=工程規劃建立用地范圍內的綠化面積/規劃建立用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。“七通一平〞：“七通〞：通路、通水、通電、通下污水、通電訊、通煤氣、通供熱“一平〞：土地平整房地產根底概念房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進展出租出售或作其它用途的房屋。

地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。

房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利〔所有權、管理權、轉讓權等〕。

房地產業：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建立、經營、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進展根底設施、房屋建筑的活動。

土地開發：是將“生地〞開發成可供使用的土地。

土地所有制：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制〔即國家所有〕和勞動群眾集體制〔即集體所有〕兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。

房地產根底概念房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進展出租出售或作其它用途的房屋。

地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。

房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利〔所有權、管理權、轉讓權等〕。

房地產業：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建立、經營、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進展根底設施、房屋建筑的活動。

土地開發：是將“生地〞開發成可供使用的土地。

土地所有制：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制〔即國家所有〕和勞動群眾集體制〔即集體所有〕兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。

房地產根底概念房產：是指房屋經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進展出租出售或作其它用途的房屋。

地產：是指土地財產，在法律上有明確的權屬關系，地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。

房地產：是房產和地產的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構筑物和建筑物及其附帶的各種權利〔所有權、管理權、轉讓權等〕。

房地產業：是以土地和建筑物為經營為對象，從事房地產開發、建立、經營、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。

房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進展根底設施、房屋建筑的活動。

土地開發：是將“生地〞開發成可供使用的土地。

土地所有制：現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制〔即國家所有〕和勞動群眾集體制〔即集體所有〕兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。

房地產根底概念集體土地：是指農村集體所有的土地。

征用土地：指國家為了公共利益的需要，可依照法律規定對集體所有的土地實行征用。

土地的使用年限是如何確定的？：凡與省市規劃國土簽訂?土地使用權出讓合同書?的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？：房屋一經購置并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為50—70年，自開發商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。

合作建房：是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

土地所有權：土地所有權是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。

土地使用權的出讓：指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

房地產根底概念土地使用權轉讓：是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。

土地使用權劃撥：是指政府無償將土地撥發給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金前方可進展轉讓、出租和抵押。商品房銷售面積：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積分攤公用建筑面積的計算方法：分攤公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/套內建筑面積之和公用建筑面積=整幢建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積“五證〞包括什么？商品房“五證〞包括：建立用地規劃許可證、建立工程規劃許可證、國有土地使用證、建立工程開工證、商品房預售許可證。

“二書〞：是指建立部為了加強對商品房的質量管理與監視，要求開展商必須提供的新建住宅質量保證書和新建住宅使用說明書。?商品房預售許可證?：?商品房預售許可證?是市、縣、人民政府房地產管理部門向房地產開發公司頒發的一項證書，用以證明列入證書范圍內的正在建立中的房屋已經可以預先出售給承購人。

商品房：是指由房地產開發企業開發建立并出售、出租的房屋。經濟適用住房：根據國家經濟適用住房建立方案安排建立的住宅。由國家統一下達方案，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原那么確定。現房：是指開發商已辦妥房地產權證〔大產證〕的商品房，消費者在這一階段購置商品房時應簽出售合同。通常意義上指的現房是指工程已經竣工可以入住的房屋。期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開場至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購置商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花〞，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購置期房也就是購房者購置尚處于建造之中的房地產工程。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。二手房：即舊房。新建的商品房進展第一次交易時為“一手〞，第二次交易那么為“二手〞。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。廉租住房：政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。存量房：已被購置或自建并取得所有權證書的房屋。再上市房：職工按照房改政策購置的公有住房或經濟適用房首次上市出售的房屋。

房地產根底概念房地產根底概念尾房：又稱掃尾房。它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房屋的銷售量到達80％以后，一般就進入房地產工程的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光缺乏，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。面積的概念建筑面積：指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋構造結實層高在2.2米〔含2.2米〕以上的永久性建筑。使用面積：指房屋內部全部可供使用的凈空面積，按房屋內墻線水平投影計算。產權面積：指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。共有面積〔即公攤面積〕：是指產權主共同占有或共同使用的面積。共有面積的組成：外墻電梯井樓梯間垃圾道設備間公共門過道地下室值班室為小區效勞的公共用房物業管理用房層高：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高：房屋的凈高是指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈〞。房地產根底概念房屋的開間：在房屋設計中，房屋的開間〔即寬度〕是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。房屋開間一般為3.0－3.9米，磚混構造房屋開間一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強房屋構造整體性、穩定性和抗震性。房屋的進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的房屋可以有效地節約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風條件，房屋的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮房屋房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。在房屋的高度〔層高〕和寬度〔開間〕確定的前提下，設計的房屋進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線缺乏。假層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積缺乏底層的二分之一的局部。附層〔夾層〕是房屋內部空間的局部層次。擱樓〔暗樓〕：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。玄關：是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地〞，講究一定的私密