“城中村”村民建房管理知識講座

2007.3一、政策法規相關知識

1、城市規劃法2、《新疆維吾爾自治區實施〈城市規劃法〉辦法》3、我市“城中村”村民建房管理政策

相關概念

1、什么是城市規劃區？城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。

2、編制城市規劃有哪些要求？編制城市規劃應當貫徹有利生產、方便生活、促進流通、繁榮經濟、促進科學技術文化教育事業的原則。編制城市規劃應當符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建設等要求。

3、城市新區開發和舊區改建堅持的原則是什么？城市新區開發和舊區改建必須堅持統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則。城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強城市基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。

4、城市規劃區內對建設行為有哪些規定？在城市規劃區內新建、改建、和擴建建筑物、構筑物、道路、管線和其他設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請由城市規劃行政主管部門提出規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。

5、哪些建設行為是嚴重影響城市規劃的行為？占用城市規劃確定的公共設施、道路廣場、綠地、市政公用設施用地；占壓道路紅線、高壓供電走廊、地下管線、防洪排水設施、消防通道，影響周圍建筑安全、通風、采光以及擅自改變用地性質、危及公共安全或造成城市環境污染的建設行為屬嚴重影響城市規劃的建設行為。

6、違反法律規定的建設行為和處罰辦法有哪些規定？未取得建設工程規劃許可證證件或違反建設工程城規劃許可證件的規定進行建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物和其他設施。對影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上城市規劃行政主管部門責令限期改正，并視情節，處以違法建設工程總造價2—5％的罰款。

7、我市對違反法律規定的建設行為和處罰辦法有哪些規定？（1）嚴格遵照和執行國家對城市建設管理的各項法律法規。（2）、未取得規劃審批手續，經確認，符合城市總規用地性質及自治區技術規定（XJJ013_2004）要求，且不影響城市近期建設規劃、市政公用設施、交通、消防、環保、環境衛生、綠化及四鄰居住條件的情況下，給予行政處罰后，補辦規劃審批手續。（3）、已取得規劃審批手續，但未按規劃審批內容建設的，經確認，如不屬嚴重影響城市規劃、四鄰居住條件及相關技術規范的，給予行政處罰。超出部分，由農戶作出書面承諾，征遷時不予補償，可臨時使用。

（4）、經確認，違法建筑屬嚴重影響城市規劃的，依法限期拆除。（5）、處理工作精神自市政府《關于進一步做好城中村村民房屋建設管理的通知》下發后15日內，未經國土、規劃行政主管部門批準，擅自進行違法建房的村民，主動到市行政執法局接受處理。依法給予違法工程總造價2％罰款，補辦規劃審批手續。未主動到市行政執法局接受處理的，依法給予違法工程總造價5％罰款，補辦規劃審批手續。上述建筑嚴重影響城市規劃的，依法限期拆除。該通知下發后仍進行違法建設的，其違法建筑一律拆除。罰沒收入設立專戶管理，用于市區城中村改造、村莊整治和失地農民社會保障。

8、不編制村莊居民點規劃和違法進行建設有哪些危害？會出現建筑物嚴重影響城市規劃的情形，拆除后給建設人帶來經濟上的巨大損失。給我市城市規劃管理工作和依法實施城市總體規劃確定的建設方針造成嚴重影響，阻礙了我市城市建設和城鄉經濟協調發展步伐。對房屋使用人、周邊鄰居在消防、日照等權益形成侵權、造成隱患。一旦危險發生，后果無法估量。如：

案例（一）：李家村服裝城位于西安市和平門外，雁塔路北段，兩面有城市干道相聯，其南即為西安的科技一條街，周圍又有秋林商廈、鐵一局文化活動中心、文藝路批發市場、冶院等消費和服務較集中的單位，其地理位置十分優越。

李家村服裝城占地2.1公頃，人口約5400人，其中常住人口1080人，流動人口4320人。李家村服裝城于1991年建成，于1992年開始對外招商引資，吸引了大批江浙商戶的進入，現已有營業店面780余間，實際出租490余間，出租率為62.8%。隨著服裝城的不斷發展擴大，于1997年又在內部興建了浙江村服裝城，它占地0.42公頃，建設營業店面420余間，現已出租208間，實際出租率為49.5%。浙江村服裝城雖然屬李家村服裝城的一部分，但在管理上卻相對獨立，它主要集中了江浙一帶的商戶，是一個以加工、銷售中低檔服裝為主要經營活動的外來人口聚集區，其產品除供應西安許多市縣外，還銷往西北其它地區。這兩個服裝城的存在，為李家村及周邊地區帶來了大量的經濟效益，同時也為西安提供了大量的就業崗位。

在李家村的空間結構中，除浙江村服裝城全部是二層連廊經營性建筑外，商住混用的建筑（即一層為出租門面房，二到五、六層為住宅）占到總用地面積的36.41%。村民憑借李家村所處的優越地理位置，為了追求短期的、更高的經濟利益，對有限的土地進行了高強度、高密度的違章建設。據調查在這里的居住用地的容積率在2至3之間，個別甚至更高，建筑密度平均為70%，建筑層數已達到7層。

村民的建筑品位普遍來說比較差，房屋建筑質量低，其中有60%是加層搭建的，許多建筑不顧西安是八度抗震區，能將120墻修到5-6層，更見到有很多樓前后間距不過兩米，而樓卻有5-6層高，基本的日照間距、采光通風、居住生活的私密性都得不到保障。村莊內的綠化面積、綠化設施非常不足，綠地面積只占到總面積的0.83%，根本無法滿足居民的日常需求。另外，不但樓內無任何消防設施，多數建筑存在消防隱患，而且村內道路狹窄曲折，多數地段消防車根本無法到達。

隨著經濟的發展，李家村原有的經營模式和空間布局方式以及周圍環境質量的惡化已經嚴重阻礙了服裝城的進一步發展。“城中村”問題突出表現在三個方面：第一是建設亂，村民亂搭亂建成風；第二是人員混雜；第三是村民子女的教育問題得不到滿足。

案例（二）：隨著太原市經濟的快速發展，“城中村”問題日益突出。在太原市大王村的主通道上，違章的建筑垃圾把整條路堵得嚴嚴實實，房頂上不時有磚頭飛落，過往行人在繞行的同時還得注意頭頂的“飛行物”。二、村莊建設規劃編制的內容

1、對現有居民點與生產基地進行布局調整，明確各自在村鎮體系中的地位。

2、確定各個主要居民點與生產基地的性質和發展方向，明確他們在村鎮體系中的職能分工。

3、確定居民點的人口和發展規模和建設用地規模。

4、安排交通、供水、排水、供電、電訊等基礎設施，確定工程管網走向和技術選型等。

5、安排衛生院、文化站、商店、農業生產服務中心等主要公共建筑。

6、提出實施規劃的政策措施。三、“城中村”村民建房辦理程序、要求

1、《關于印發昌吉市辦理城市規劃區內村民翻建危房規劃手續暫行規定的通知》昌市政辦發（2005）44號文件。

2、辦理村（居）民用地建房應遵循的原則是什么？（1）、國土資源局嚴格按規定的宅基地標準核準村民宅基地。村民將原有房屋出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。嚴禁一戶多宅。（2）、市規劃局根據國土資源局批準的宅基地進行規劃審批，不得超范圍審批。（3）、村（居）民在原有的房屋上進行改建或擴建，國土資源局應當按照規定的宅基地面積標準進行審核。超出宅基地使用標準的，超出部分，規劃局不核發《建設工程規劃許可證》。超出部分面積由村集體收回。（4）、對批準列入城市改造的村莊，村（居）民不得新建、改建和擴建房屋，國土資源局、規劃局不再審批村（居）民建房相關手續。（5）、村（居）民點基礎設施建設，應當符合城市建設的要求。

3、村民用地建房應嚴格按哪些程序進行辦理？（1）、村（居）民向所在地村（居）委會提出書面建房申請，并提供現有住房、家庭成員、戶籍關系等情況。（2）、村（居）委會集體討論建房申請并簽署意見，同時附具村委會與申請建房村民簽訂的原有住房拆除協議或無償交由村委會統一管理的協議，報所在地辦事處或鄉鎮審核。（3）、街道辦事處、鄉鎮對申報材料的真實性和完整性進行審查，并作出書面審核意見后報村民建房聯合管理辦公室。（4）、村民建房聯合管理辦公室進行現場踏勘和初審，對符合建房條件的，土管、規劃、建委按照各自職責分別辦理建房用地批準書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。（5）、村（居）民取得建房用地批準書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，方可動工建設。（6）、村（居）民房屋建成后，規劃、建設、公安消防國土資源等部門進行竣工驗收。

根據村莊地理位置與城市建成區融合程度，主要分為：近郊、遠郊、整體搬遷村。近郊包括：南五工一村、八工一村、八工二村、小三四工一村、小三四工二村、北園村、北門村、小渠子二村。遠郊包括：中溝二村、長豐一隊、長豐三隊。整體搬遷村包括：六工廟村、三畦村、九家溝村、小渠子三村、北溝一村。（注：小渠子一村按市政府已審批的規劃實施，不再審批村民建房。南五工二村原居民點根據城市總體規劃確定的用地性質進行規劃、開發，原居民點內不再審批村民建房）四、我市“城中村”的劃分五、村莊居民點規劃編制范例

濱湖河東岸小渠子一村現狀居民點（左側紅線范圍內），該村位于我市濱湖河景觀帶東側、紅旗西路南側、中山路西側、磷肥廠家屬院用地北側，由于該村無居民點規劃，因此居民點內道路零亂、無公共綠地及公共服務設施，雖在城中但未享受到城市化過程所帶來的利益。濱湖河三號地塊小渠子一村安置方案，在原有居民點用地內建設多層住宅樓，使該村村民在原有的用地上進行安置、使村民就地轉化為城鎮居民，且該地塊西側為濱湖河景觀帶，規劃區內綠地率達到35%以上，居住環境將會徹底改善；并在小區內同步安排了文化、衛生、體育等各類社區配套設施，為居民提供了必要的公共活動空間。規劃市政公用設施齊全，布局完整。該安置方案將于今年實施。單體效果圖整體鳥瞰圖園豐六隊位于我市塔城路以北、長寧路以西、青年路兩側，本次規劃范圍如圖所示，該村無統一的居民點規劃，室外缺少公共綠地和各類活動場地，建筑密度高，城市基礎設施建設不到位，現狀基礎設施陳舊且超載，遠遠不能滿足居民的生活要求，現狀居民點每戶宅基地面積至少196.4平方米。

規劃范圍園豐六隊居民點現狀圖該規劃方案建設用地面積為11120.1平方米，總建筑面積13912.8平方米，容積率1.25，建筑密度20.9%，綠地率為44.9%，規劃總戶數167戶，戶均用地面積為66.59平方米，戶均建筑面積83.31平方米，與現狀居民點每戶宅基地用地面積至少196.4平方米、無公共綠地及公共服務設施，居住環境差相比，該方案建設多層單元式住宅樓，改變了過去農民每家每戶劃宅基地建房的模式，節地效果明顯，且有利于改善該區域及周邊居民的居住、生活環境，豐富城市沿街景觀。單體效果圖大西渠鎮中渠村居民點現狀圖

大西渠鎮中渠村現狀村莊布局分散，基本以組團式散落群居；住宅多“沿路而建”。由于實行“一戶一宅”的宅基地政策，無統一的村莊規劃，建設的隨意性強，農房占地面積較大，土地資源浪費嚴重。由于布局分散，村民不能享受基礎設施配套，普遍存在路面不硬，而且村內道路、給水、排水、通訊等基礎設施配套性、共享性差，教育、文化、衛生、環保等服務業落后。生活、生產垃圾不能集中回收處理，垃圾亂倒、污水亂排、電線亂拉、管道亂鋪的現象隨處可見。大西渠鎮中渠村居民點規劃

大西渠鎮中渠村修建性詳細規劃，道路體系完備，功能分區明確，集中綠地的規劃及村民配套服