產品銷售策劃書產品銷售籌劃書

籌劃書

第一局部工程分析

一、工程優勢分析

1.位置優越、交通便利

工程位于沙灣東華大道，地處沙灣鎮商住新區，旺中帶靜，距市橋僅10分鐘車程，公共汽車直達小區，交通極其便利。

2.周邊配套、設施完善

工程毗鄰各式商鋪、食肆、戲院、銀行……相關配套設施一應俱全，休閑、購物無所不便。

3.環境美麗、綠化率高

工程區內住宅與綠化環境設計比例協調，適合當今住宅市場的新潮流，區內綠意盎然，住宅小區均采納港式設計，獨有首層私家花園，附設大型地下車庫，帶給住客美麗的居住環境及清爽的空氣。

二、目劣勢分析

1.市場競爭劇烈

鎮內聚合了荷景花園、雅荷居等眾多大型樓盤，上述樓盤無論在規模、位置、價格上都各有優勢，而目標顧客有趨向性，從而分薄了局部客源，令各個工程之間的競爭日趨劇烈。

2.由于社會趨勢，分工更加明細，各專業學問得以更充分的發揮。

經我公司人員現場調查，了解到貴公司現在根本沒有專業的售樓人員，更無銷售工作的統籌，在樓盤銷上已打上8成折扣。

其次局部工程推廣

一、工程市場定位

本工程地處沙灣商住中心，周邊生活設施齊全，商場、食肆、銀行、市場等應有盡有，依據沙灣一帶市場狀況以及工程自身規模，建議工程檔次定位于中檔，但包裝籌劃成較高檔次，利用周邊完善的生活設施加上自身美麗的綠化及小區環境，附加新奇先進的智能化社區治理系統，營造一個獨具品位，布滿時代氣息的二十一世紀都市新住宅小區。

二、工程形象定位

1.附加先進的智能化社區治理系統

工程提倡的二十一世紀家居生活注意共性的發揮，“以人為本”的思想貫空其中，圍繞人為中心可以大方面進展發揮，一是將現代智能化信息引入家居生活，讓人在說笑間完成各種生活工作事務，又可“秀才不出門，精通天下事”，同時將現代建筑和大自然的綠化環境融為一體，令人舒適滿意，悠閑得意。

為此需具備以下幾方面素養：

a.高度社會化

二十一世紀是一個社會分工更深入、更廣泛、更微小的世紀。假設說二十世紀的社會分工主要表達在人類的勞動方面的話，二十一世紀的社會分工則更多的滲透至人類生活的各個方面。人們漸漸感覺到以往必需躬親的“家務活”變得越來越不必要，“購置效勞”越來越成為新的時尚;與此同時，人們有可能，也必需將更多的精力投入到各自專注的領域，否則其就可能遭到被淘汰的危急。這個趨勢對家居生活的影響主要表達在兩方面：一是小區物業治理將會越來越普遍，效勞也更加全面與完善;二是家政效勞的日趨盛行，家庭內的清潔、護理及廚藝等“家務”由各種專業公司的效勞來替代。

b.高度信息化

二十一世紀是信息世紀。信息不僅成為社會生產的重要資源，打算人們事業的勝利與否，而且信息特長的應用也成為人們日常生活的一局部。信息化對家居模式的影響一方面表達在樓宇的硬件設施上，大量的電子設備被裝配進家居，樓盤“智能化”將是大勢所趨;另一方面，信息消費成為時尚，信息效勞極大地豐富著人們的生活內容。

2.追求和諧與自然

或許是對現代都市喧囂、繁忙、緊急化的一種逆動，追求和諧與自然已經成為一種時尚，將來的二十一世紀這種趨勢將會更加明顯。表達在小區環境方面，人們將越來越追求建筑風格與綠化、小區環境的協作，越來越追求與綠色自然的貼近和回歸。高雅風格的七層復式，草地、熱帶樹木、庭臺，和諧的社區文化，融洽的人與人之間的關系，將使翠怡軒成為都市中的綠洲，紅塵中的樂土。

3.旺中帶靜，舒適滿意

翠怡軒位處番禺市橋旁邊，周邊生活配套齊全，飲食、消遣、商場、市場、銀行配套齊全。小區稍離主干道，無車馬喧囂，真正居家寶地。

4.賣點分析：

a.主賣點

·位處商業中心，旺中帶靜

·綠化環境，獨立私家花園

b.輔賣點

·智能化家居治理系統

·和諧、人性化的社區文化

三、工程目標客戶定位

依據工程周邊樓盤目標消費的調查分析，結合工程的地段、環境、規劃、建筑風格及目前對象消費心理的分析，建議本工程的目標客戶群定位于中檔收入人士，詳細分為：

1.工薪階層中的白領一族

此類買家多為工薪階層中收入較豐的白領一族，且以青年買家居多，其較喜愛新潮時尚的居住生活環境，購房主要用作自住。

2.外來高收入人士

此類買家多在番禺工作或從商多年，有穩定的收入，渴望購房安家落戶番禺，本工程對這類外來市民而言存在最大魅力。

3.局部港澳人士

四、工程價格建議

針對目前樓市競爭劇烈、周邊樓盤競相降價的狀況，初步建議本工程在淡市中以吸引人的價格和付款方式作為促銷的最直接手段。建議工程銷售價格以“低開高走”的形式間續消失，即首次公開出售以“超低價”吸引買家，促成進展商的資金快速回攏，幫忙完善工程配套及資金滾動，然后視市場反映，在不同階段適當加價，并在后期高價位階段予以優待，從面營造樓盤的搶購熱潮。

第三局部品牌形象及廣告傳播初步策略

一、品牌策略概述

翠怡軒要取得良好的銷售業績，就必需建立獨特的品牌形象，從工程現有狀況，建筑設計工程推廣籌劃動身，品牌策略的思路是形象同中求異，獨特鮮亮的賣點，共性化的小區文化。

二、廣告知求策略

1.理性訴求

a.位處沙灣最成熟的生活社區

b.智能化家居治理，帶來完善生活境地

c.價格、收費恰到好處

2.形象訴求

a.草木亭臺，綠地假山，私家花園

b.尊貴高雅的建筑設計

3.情感訴求

a.翠怡軒天人合一

b.融洽的人際關系

c.和諧的小區文化

三、廣告風格

自信、驕傲而不自負，

美麗、優雅而不矯飾，

既具有時代感，又布滿人情味

……

四、廣告受眾定位

翠怡軒廣告的目標受眾，是既追求都市的繁華舒適，又懂得享受安靜和諧，既追求卓越的生活品質，又富有人情味的，收入較高的番禺生活、工作的本地及外來人士。

五、小區現場包裝

小區美麗的綠化環境和有宣傳效力的現場包裝是促進銷售的重要手段。

1.售樓部

建議售樓部的建筑風格、用料以及色調等，與整個工程相全都，給買家一種真實、直接的感受。

2.樣板房

建筑兩房兩廳、三房兩廳兩個樣板房，配置家私、電器、擺設、廚具等，使買家對樓盤有更詳細、生動的了解。

3.指示牌

建議在樓盤四周的中華大道處設立一塊樓盤指示牌，既具交通指引作用，又反映樓盤的地段優勢及其他賣點。

4.圍墻

建議建筑小區圍墻，既可標示樓盤，又可反映樓盤的形象與賣點，賜予公眾良好的第一印象，增加樓盤的內涵，在圍墻上書寫工程名稱、推廣賣點，繪畫宣傳圖案，重要區段加以燈光照明，晝夜宣傳，提升樓盤檔次。

5.彩旗、橫幅、豎幅、吊旗的制作