房產稅、土地使用稅、印花稅政策培訓

培訓內容第一部分、房產稅政策第二部分、土地使用稅政策第三部分、印花稅政策第一部分房產稅政策房產稅政策一、征收范圍二、征稅對象三、納稅人四、計稅依據五、稅率及稅額計算六、納稅義務發生時間七、納稅申報八、減免稅優惠

房產稅的征收范圍在城市、縣城、建制鎮和工礦區內農村房屋不征收房產稅無納稅能力的單位免征房產稅房產稅的征稅對象房產稅的征稅對象是房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅；但獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、水塔、室外游泳池等）不屬于房產，不征房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，是企業的商品，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出租的商品房應按規定征收房產稅。房產稅的納稅人產權所有人承典人代管人使用人房產稅的計稅依據1、房產余值：①經營自用的；②房屋承典的；③融資租賃的；④無租使用的；⑤以房產投資聯營、共享利潤共擔風險的。按房產原值一次減除10%--30%的損耗價值以后的余額計稅2、租金收入：①房屋出租的；②以房產投資聯營，收取固定收入，不擔風險的。收入包括貨幣收入、實物收入、勞務或其他形式的報酬。對房產原值的解釋一、房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”中記載的房屋原價。二、對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。三、房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。四、更換房屋附屬設備和配套設施的，將其價值計入房產原值時，相應扣除原來設備的價值；對需經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。五、從2006年1月1日起，具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應依照規定征收房產稅。

（財稅[2005]181號）財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知

房產稅的稅率及稅額計算一、地上建筑物經營自用的、房屋承典的年應納房產稅=房產原值×70%×1.2%

地下建筑物特別規定：1、工業用途房產年應納房產稅=房產原值×50%×70%×1.2%2、商業和其他用途房產年應納房產稅=房產原值×70%×70%×1.2%二、房屋出租的年應納房產稅=租金收入×12%

出租住房特別規定：

年應納房產稅=租金收入×4%（從2008年3月1日起，⑴個人出租住房不區分用途；⑵單位按市場價向個人出租用于居住的住房）

(魯地稅函〔2008〕56號)房產稅納稅義務發生時間應稅行為納稅義務發生時間房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房房屋使用或交付之次月起自建的房屋用于生產經營的建成之日的次月起委托施工企業建設的辦理驗收手續之日的次月起購置新建商品房交付使用之次月起購置存量房簽發房屋權屬證書之次月起出租、出借房產交付出租、出借房產之次月起將原有房屋用于生產經營的生產經營當月起辦理驗收前已使用或出租、出借的使用或出租出借的當月起房產稅的納稅申報1、納稅期限按年征收，分期繳納。房產稅按月、季或半年繳納的，申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內

（魯地稅函[2008]214號）

2、納稅地點在房產所在地繳納。房產不在同一地的，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納

3、房產稅申報表的填寫①先填寫主表，再填寫附表。②房產有增減變動的，在申報前向主管稅務機關報送房產變動情況進行備案，避免征管系統出現預警信息。③按出租收入繳納房產稅的，計稅依據要與本季度申報繳納的出租收入營業稅計稅依據一致，否則也會出現預警。房產稅的減免稅房產稅暫行條例規定的免征情況

（無納稅能力）：1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；2、國家財政部門撥付事業經費單位自用的房產；3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；4、個人擁有的非營業用的房產。房產稅的減免稅財政部批準的免稅情況（主要有）1、企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園的房產；2、毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經鑒定可免征房產稅；3、自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅；4、為基建工地服務的各種工棚、材料棚、辦公室等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅；5、自2004年7月1日起，因房屋大修導致連續停用半年以上的，在大修期間免征房產稅；6、納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產稅；7、向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收房產稅，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。第二部分土地使用稅政策土地使用稅政策一、征收范圍二、納稅人三、稅額計算四、納稅義務發生時間五、減免稅優惠六、納稅申報七、關于房產稅、土地使用稅的幾個文件土地使用稅的征收范圍在城市、縣城、建制鎮和工礦區內使用的國家所有和集體所有的土地

在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。

本通知自2006年5月1日起執行，此前凡與本通知不一致的政策規定一律以本通知為準。（財稅[2006]56號）土地使用稅的納稅人使用土地的單位和個人（使用人）擁有土地使用權的單位或個人（擁有人）權屬未確定或權屬糾紛未解決的（實際使用人）土地使用權共有的（共有各方）擁有土地使用權的單位和個人不在土地所在地的（實際使用人或代管人）注意：納稅人包括所有的企業、單位和個人。（外商投資企業和外國企業外籍個人，從2007年1月1日起，開始繳納土地使用稅。同時適用稅額進行調整）土地使用稅的稅額計算1、計稅依據：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據實際占用面積的確定：①、有土地證的，按土地證書上的面積；②、未核發土地證的，由納稅人據實申報，待核發證書后再作調整。2、應納稅額年應納稅額=計稅土地面積×適用稅額濰坊市城鎮土地使用稅征稅范圍及稅額表濰坊市城區土地等級

征稅范圍

年單位稅額(元/平方米)現行標準

一級土地西環路以東，濰安路以西，濟青高速以南，濰膠路以北

8二級土地寒亭區新老城區（寒亭區老城區、寒亭經濟開發區、寒亭街道、開元街道）；

6坊子區老城區（王平路以東、濰安路以西、濰膠路以南、坊昌路以北區域）；

濰城區新城區（于河鎮槐埠村以東，西環路以西，濰城開發區掛角村以南，符山鎮南樂埠村以北區域）；

經濟區（西環路以東，虞河路以西，現狀北環路以南，濟青高速以北）

三級土地一、二級土地、濱海區和其他濱海項目區以外的郊區

4濱海區七里西溝以東，彌河以西，渤海以南，彌河以北

4土地使用稅例題

某供熱企業占地面積80000平方米，其中廠房63000平方米（有一間3000平方米的車間無償提供給公安消防隊使用），行政辦公樓5000平方米，廠辦子弟學校5000平方米，廠辦招待所2000平方米，廠辦醫院和幼兒園各1000平方米，廠區內綠化用地3000平方米；2008年度該企業取得供熱總收入5000萬元，其中2000萬元為向居民供熱取得的收取。城鎮土地使用稅單位稅額每平方米3元，該企業2008年度應繳納城鎮土地使用稅為多少？

土地使用稅例題【解析】企業辦的學校、醫院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，免征城鎮土地使用稅；免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮土地使用稅；向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收土地使用稅。

應納的城鎮土地使用稅＝（80000－3000－5000－1000－1000）×3×（5000－2000）÷5000＝126000元＝12.6（萬元）。

土地使用稅納稅義務發生時間1、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮土地使用稅。2、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅。3、出租、出借房產，自義付出租、出借房產之次月起計征城鎮土地使用稅。4、房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

前四條的納稅義務時間同房產稅的納稅義務時間相同。

國稅發[2003]89號5、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。6、納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮土地使用稅。7、納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用稅。土地使用稅的減免稅優惠條例規定的減免稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；

（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。土地使用稅的減免稅優惠特殊規定：1、免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位無償使用免征稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。2、房地產開發企業建造的商品房用地，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免土地使用稅。3、凡在開征范圍內的土地，除直接用于農、林、牧、漁業的按規定免予征稅以外，不論是否繳納農業稅，均應照章征收土地使用稅。4、對企業廠區(包括生產、辦公及生活區)以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅；廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。5、向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業暫免征收城鎮土地使用稅（不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業）。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業，可按向居民供熱收取的收入占其生產經營總收入的比例劃分征免稅界限。6、對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格，向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅。土地使用稅的納稅申報1、納稅期限

按年征收，分期繳納。土地使用稅按月、季或半年繳納的，申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內。（魯地稅函[2008]214號）

2、納稅地點

在土地所在地繳納。納稅人使用的土地不屬于同一市（縣）管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務機關申報繳納。

3、土地使用稅申報表的填寫

先填寫主表，再填寫附表土地面積有增減變動的，在申報前向主管稅務機關報送房產變動進行備案，避免征管系統出現預警信息。財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知

財稅[2006]186號

一、關于居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅問題對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。二、關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題

以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。三、關于經營采摘、觀光農業的單位和個人征免城鎮土地使用稅問題在城鎮土地使用稅征收范圍內經營采摘、觀光農業的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農、林、牧、漁業的生產用地”的規定，免征城鎮土地使用稅。四、關于林場中度假村等休閑娛樂場所征免城鎮土地使用稅問題在城鎮土地使用稅征收范圍內，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經營、辦公和生活用地，應按規定征收城鎮土地使用稅。五、本通知自2007年1月1日起執行。關于繼續執行供熱企業增值稅房產稅城鎮土地使用稅優惠政策的通知財稅[2009]11號

為保障居民供熱采暖，經國務院批準，現將三北地區供熱企業（以下稱供熱企業）的增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅政策通知如下：一、自2009年至2010年供暖期期間，對供熱企業向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費收入，包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。免征增值稅的采暖費收入，應當按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十六條的規定分別核算。通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例。二、自2009年1月1日至2011年6月30日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例劃分征免稅界限。三、本通知所述供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。熱力產品生產企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業和自供熱單位。四、本通知所稱三北地區，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內蒙古自治區、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區和新疆維吾爾自治區。財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知財稅【2009】128號各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：為完善房產稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現將房產稅、城鎮土地使用稅有關問題明確如下：一、關于無租使用其他單位房產的房產稅問題無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。二、關于出典房產的房產稅問題產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。三、關于融資租賃房產的房產稅問題融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。四、關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。五、本通知自2009年12月1日起執行。第三部分印花稅政策印花稅政策

一、印花稅的特點二、納稅人三、稅目稅率表四、印花稅的計算繳納五、減免稅優惠六、印花稅的處罰印花稅的特點

1、征稅范圍廣泛，覆蓋面廣

2、稅率低、稅負輕

3、納稅人自行完稅貼花“自行”概念：納稅人根據稅法，自行計算應納稅額、自行購買印花稅票、自行貼花和畫銷、自行完成納稅義務。印花稅的納稅人1、立合同人-------各類合同2、立賬簿人-------營業賬簿3、立據人----------產權轉移書據4、領受人----------權利放可證照5、簽訂人----------各類電子應稅憑證6、使用人-------國外書立或領受，境內使用

不包括保人、證人、鑒定人（第三方）正列舉的應稅項目

1、購銷合同；

2、加工承攬合同；

3、建設工程勘察設計合同；

4、建筑安裝工程承包合同；

5、財產租賃合同；

6、貨物運輸合同；

7、倉儲保管合同；

8、借款合同；

9、財產保險合同；

10、技術合同；

11、產權轉移書據；

12、營業賬簿；

13、權利許可證照(5種）

印花稅稅目范圍稅率納稅人1購銷合同包括供應、預購、采購、購銷、結合及協作、調劑、補償、易貨等合同按購銷金額0.3‰貼花立合同人2加工承攬合同包括加工、定作、修繕、修理、印刷廣告、測繪、測試等合同按加工或承攬收入0.5‰貼花立合同人3建設工程勘察設計合同包括勘察、設計合同按收取費用0.5‰貼花立合同人4建筑安裝工程承包合同包括建筑、安裝工程承包合同按承包金額0.3‰貼花立合同人5財產租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等合同按租賃金額1‰貼花。稅額不足1元，按1元貼花立合同人6貨物運輸合同包括民用航空運輸、鐵路運輸、海上運輸、內河運輸、公路運輸和聯運合同按運輸費用0.5‰貼花立合同人7倉儲保管合同包括倉儲、保管合同按倉儲保管費用1‰貼花立合同人8借款合同銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同按借款金額0.05‰貼花立合同人9財產保險合同包括財產、責任、保證、信用等保險合同按保險費收入1‰貼花立合同人10技術合同包括技術開發、轉讓、咨詢、服務等合同按所載金額0.3‰貼花立合同人11產權轉移書據包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據、土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按所載金額0.5‰貼花立據人12營業賬簿生產、經營用賬冊記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積的合計金額0.5‰貼花。其他賬簿按件貼花5元立賬簿人13權利、許可證照包括政府部門發給的房屋產權證、工商營業執照、商標注冊證、專利證、土地使用證按件貼花5元領受人確定納稅人時需要注意如果同一應稅憑證由兩方或雙方以上當事人共同簽訂并各執一份的，雙方都是印花稅的納稅人，并由各方就所持有的一份各自按全額貼花。當事人的代理人有代理納稅的義務，與納稅人負有同等的納稅責任和義務。按全額計稅的合同1.購銷合同，按全額計稅，沒有金額時，按合同所載購、銷數量，依照國家牌價或市場價格計算。2.加工承攬合同，受托方提供原材料，對于原材料，如果單列的，按照購銷合同，未單列的，從高按照加工。委托方提供原材料，這里的料是不繳納印花稅的。3.建筑安裝合同，總包、分包、轉包都需要繳納印花稅。4.財產租賃合同，按租賃全額，不能只考慮月租金或年租金。注意合同中的扣減項目1.貨物運輸合同，不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費等。2.技術合同，研究開發經費不作為計稅依據。3、財產保險合同，不包括所保財產的金額。印花稅的幾點說明不論合同是否兌現或能否到期兌現，都應當繳納印花稅；單據作為合同使用的，視為應稅合同貼花；記載資金的賬簿，以實收資本和資本公積的兩項合計金額為計稅依據。跨年度時，若金額未增加，不繳納印花稅；金額增加的，才繳納。簽訂時無法確定計稅依據的，先按5元貼花，以后結算時再按實際金額計算后補貼印花。計算的應納稅額不足1角的，免納印花稅；在1角以上的，尾數不滿5分的不計，滿5分的按1角貼花；財產租賃合同應納稅額超過1角但不滿1元的，按1元貼花。多貼印花稅票的，不得申請退稅或者抵用。印花稅的繳納在書立或領受時貼花。如果合同在國外簽訂的，在國內使用時貼花。印花稅按次繳納的，在次后1日內入庫；印花稅按月、季或半年繳納的，申報納稅期限為月份、季度或半年終了后15日內。

印花稅的減免稅已繳納印花稅的憑證副本或抄本。但副本或抄本作為正本使用的，應另行貼花。將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據。國家指定的收購部門與村民委員會、農民個人書立的農產品收購合同。無息、貼息貸款合同。房產部門與個人訂立的用于居住的租房合同。關于印花稅違章處罰有關問題的通知

國稅發[2004]15號

一、在應納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用《稅收征管法》第六十四條的處罰規定。由稅務機關追繳其不繳或少繳的稅款、滯納金，并處50%----5倍罰款。

二、已貼用的印花稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，適用《稅收征管法》第六十三條的處罰規定。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并并處50%----5倍罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

三、偽造印花稅票的，適用《稅收征管法實施細則》第九十一條的處罰規定。非法印制、轉借、倒賣、變造或者偽造完稅憑證的，由稅務機關責令改正，處2000元以上1萬元以下的罰款；情節嚴重的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、按期匯總繳納印花稅的納稅人，超過稅務機關核定的納稅期限，未繳或少繳印花稅款的，視其違章性質，適用《稅收征管法》第六十三條或第六十四條的處罰規定，情節嚴重的，同時撤銷其匯繳許可證。

五、納稅人違反以下規定的，適用《稅收征管法》第六十條的處罰規定：由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，處二千元以上一萬元以下的罰款（一）違反《印花稅條例施行細則》第二十三條的規定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應加注稅務機關指定的匯繳戳記、編號并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯粘附冊后，蓋章注銷，保存備查”；

（二）違反《印花稅條例施行細則》第二十五條的規定："納稅人對納稅憑證應妥善保存。憑證的保存期限，凡國