為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou南桐印象地下車庫銷售方案2014年12月為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyouPART1銷售策略為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售策略前知基礎數據一期戶數：65戶二期戶數：418戶車位總數量：254個車位配比：1:0.52客戶積累情況A類客戶：15組B類客戶：40組C類客戶：22組現階段面臨問題項目住宅銷售未結束，交房后很多業主并沒有準備裝修入住，業主很難感覺到車位的便利性及稀缺性。銷售難點傳統淡季進入冬季是房地產市場的傳統淡季，客戶購買情緒不高；蓄客期短現在至1月上旬開售時間僅10多天，蓄客期短；車位通達性一期步梯房不能直接入戶，車庫無其他銷售賣點；為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售市場分析項目名稱車位售價租金/月面積備注萬盛花園8萬21㎡C區露天車位，地下車庫未售永利豪庭9-10萬3504.5X2.2m渝南明珠11-12萬350已售完，車主自賣陽光國際11萬已售完，車主自賣海棠曉月11萬已售完江山城9-10萬35030㎡車位9月份開始售賣，去化率1/3楓番雅苑11萬240只針對業主蓮池社區11-13萬22.5㎡已售完萬盛城區地下車位主力價格9-11萬，最高不超過13萬/個；為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou車位銷售市場分析說明地下車庫在售項目基本都具有大盤規模、地段好、配套完善、交通便利、住宅成交客戶量大等特點?，F階段萬盛地下車庫供應量較小，主要供應來源為最近1-4年左右開發的有地下車庫指標的新項目，而4年前開發的項目因無車庫配比基本無地下車庫供應。實際僅海棠曉月、渝南明珠、陽光國際三盤在近1-4年內消化了萬盛大部分的車庫需求?，F在售的如：和盛中央廣場、宇帝尚城、盛城國際、國能天街等需配比大量車庫的新項目均未推售地下車庫，僅永利豪庭及江山城有部分供應，且去化相對較慢、價格相對更低。所以，供應量太少造成了過去1-4年地下車庫需求樂觀的市場假象。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou本案車位總平分析B級（較好）車庫C級（一般）車庫A級（保留）車庫A級（保留）車庫性質為臨街門面可擴展區域，可對門面業主單獨推銷；B級（較好）車庫性質為更靠近電梯入口且布局更為寬松；C級（一般）車庫性質為離電梯入口較遠且布局較為緊密。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou現階段客戶心理“地面停車位還有那么多，我干嘛要買？”“買車位？那我寧可再買輛車呢！”“我就租就可以了，一個月300塊租30年就好，干嘛要買？”“支路區域交警管得不嚴，想停哪停哪，誰買車位??？”“車位本來就是沒有產權的東西，憑什么要買？”問題解決：以資本運作的方式打消客戶的購買觀望心理為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou銷售策略三年返租試用期滿不買可退“退出機制”車位認購模式為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou模式解析因物價部門對車位租金的硬性規定使得租車位比買車位劃算得多，所以車位難賣也一直是開發商心中的痛。以保本甚至略有虧損的價格銷售車位是開發商為了盤活存量資產，加速資金流周轉的手段。房地產項目運作就是一種資本運作，怎樣讓資金流在短時間內快速周轉是每個開發商都非常追求的盈利模式，為了快速實現銷售，開發商以這種“附帶退出機制的私家車位銷售”模式對業主作出了幾個承諾：首先，全額認購試用三年后不滿意則退款；其次，對這三年期間占用客戶資金做出一定的補償；第三，幫助業主將車位租賃。這樣的車位銷售模式賦予了車位可投資和自用的雙重屬性，前三年的租金回報，一部分是開發商出租車位的租金收入，另外的差額部分則為占用該筆資金的年機會成本，由開發商支付。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou實際操作方式本案地下車位的售價為6—6.5萬，如果業主以投資方式買下來，開發商可以與業主簽下三年的包租協議，約定車位投資的年回報率為6％。以投資6萬元的車位為例：業主如果是純粹投資，開發商會每月支付業主300元投資回報；業主如果自己使用該車位每月應付200元的租金，扣除月租后開發商每月還支付業主100元的投資回報。三年后如果業主仍不打算購買車位，開發商則全額退還6萬元的投資款；若三年后，業主決定購房該車位，則包租協議終止，開發商為業主辦理車位產權。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou該模式的優勢可以避免客戶對未來車位預期不明確的顧慮，同時又體現出安全、回報穩定等特點；“停車難”問題的日益突出，車位未來的升值潛力和出租需求會日漸旺盛，如果是投資兼長期自用的業主，這樣即保障了有方便的固定車位可停，同時也保證了該車位不受未來三年市場行情變化的影響；“可進退”的車位銷售模式，還給足了業主考慮的時間。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou本案車位價格分析本案和萬盛城區的商品房房價本身存在差額；本案和萬盛城區的客戶群差異，即本案客戶經濟實力遜于城區項目客戶群；本案和萬盛城區的客戶群車主數量有較大差異，存在供大于求的情況；萬盛城區地下車位主力價格9-11萬；綜合考慮，建議本案車庫價格定價6.5-7萬元/個根據車庫面積大小及位置對價格定價調整為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyouPART2工作排期為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou在項目每個單元門處粘貼《南桐印象地下車庫銷售公開信》在項目每部電梯內粘貼《南桐印象地下車庫銷售公開信》向每戶業主定向署名粘貼《南桐印象地下車庫銷售告知書》12月25日1月10日12月28日—1月2日工作排期為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou項目在1月1日起車庫起不再對外開放；向本社區業主開放車位租賃停放收費（350元/月）；關閉步梯房車輛進出通道，只保留人形通道；12月25日1月10日1月1日工作排期為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou對全體業主上門對無意購買車庫的業主逐一上門要求在《放棄購買地下停車位申請書》上簽字。12月25日1月10日12月3日—1月5日工作排期為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou分區一口價：促進快速成交，制造緊張搶購氛圍整個地下車庫分為A級（保留）、B級（較好）、C級（一般）、二個級別以價格區間逐級遞減。集中發售當天依然限定時間統一選車位，制造緊張氛圍。為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou分批銷售：相互擠壓，制造賣壓車位銷售中依然要分批銷售，從定價中制定升值假象（1月8日？、2月14日？分2個批次發售）；適當采用銷控板銷控，制造緊迫感；為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou優惠策略促進成交本次車位銷售中一次性付款即可送3000元優惠劵（優惠券可以當場使用也可車位款等使用）；本次集中購買可選擇分期付款的銷售政策，但相同車位如采用分期付款單價要高于一次性付款；可以考慮車位優惠策略（在集中銷售期贈送車載四件套或車位鎖等）；為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou推廣方式2014年12月20日開始向全部已認購住宅物業的業主派送車庫優惠券。銷售人員以電話、短信的形式通知已購房業主至售樓處領取優惠券。以短信電話告知，小區圍墻處懸掛橫幅；致業主的公開信。優惠券使用須知（1）本券僅限南桐印象業主購買地下車庫時使用，購買車庫須憑本券，每個車庫限用一張；（2）因數量有限，車庫售罄后券自動失效；（3）朝暉地產擁有本券使用的最終解釋權和車庫定價的調價權力；（4）本券加蓋朝暉地產蓋章后生效，有效期至2015年1月31日為您創造最佳價值tocreatethebestvalueforyou推廣文案車庫短信（所有業主發送）：朝暉地產南桐印象車位/庫火熱認購中，