房地產估價理論與方法楊海娟&李飛lifeims@126.comQQ：2940098908第一章房地產估價概論第二章房地產及其描述第三章房地產價格和價值第四章房地產價格影響因素第五章房地產估價原則第六章市場法及其運用第七章收益法及其運用第八章成本法及其運用第九章假設開發法及其運用第十章長期趨勢法及其運用第十一章地價評估和地價分攤第十二章房地產估價程序目錄31對房地產估價的基本認識2房地產估價的各種需求3房地產估價要素4房地產估價行業發展第一章房地產估價概論4第一節對房地產估價的基本認識123房地產估價的概念房地產估價的本質房地產估價的必要性5簡單的講，房地產估價就是對房地產的“客觀合理價格”或“價值”進行估算和判定的活動。房地產價格從某種意義上講是客觀存在的，是不以人的意志為轉移的，是由市場決定的。因此，房地產價格不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制的過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。房地產估價只能由具有房地產估價資質的專業機構和具有房地產估價資質的專業人員來從事。一、房地產估價的概念6一、房地產估價的概念由專業估價機構和專業估價人員完成專業估價提供的是專業意見具有公信力實行有償服務要承擔法律責任12345專業估價的特點：專業房地產估價的完整定義：房地產估價機構接受他人委托，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依照有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算并提供相關專業意見的活動。7一、房地產估價的概念分析是測算的基礎測算是判斷的基礎估價要素：估價原則——公認的原則估價程序——嚴謹的程序估價依據——依照有關法規、政策和標準估價假設——合理的假設估價方法——科學的方法估價對象——特定房地產估價時點——特定的時間價值類型——特定價值估價當事人——房地產估價機構和房地產估價師8一、房地產估價的概念分析判斷測算影響估價對象價值的各種因素：估價對象本身；人口、制度政策、經濟、社會、國際等因素；房地產市場狀況及總體趨勢利用有關數學公式或數學模型和數據，對估價對象價值進行計算。根據測算出的結果以及市場行情和自己的專業經驗，對估價對象價值進行最終的判定。10一、房地產估價的概念估價與評估的異同估價是指價值評估，評估不僅包括價值評估，還包括房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估、房地產制度政策評估等。房地產估價師只能從事價值評估？1房地產價值分配房地產估價師以及估價機構除了進行價值評估外，還可以進行估價相關業務和咨詢顧問業務。3房地產價值減損評估5房地產咨詢等2房地產價值提升評估4相關經濟損失評估12一、房地產估價的概念不同地區對房地產估價的稱謂及定義美國：RealEstateAppraisal

Appraisalistheactorprocessofdevelopinganopinionofvalue.英國：PropertyValuation日本：不動產鑒定；中國臺灣：不動產估價（或鑒定、鑒價）中國香港：物業估價中國內地：房地產評估、房地產價值評估、房地產估價13二、房地產估價的本質1.本質上是評估房地產的價值而不是價格價值是物的真實所值，價格是價值的外在表現2.應是模擬市場定價而不是替代市場定價模擬大多數市場參與者的思維和行為，充分認識房地產市場形成房地產價格的機制，科學的分析、測算和判斷，揭示客觀存在的房地產價值。3.是提供價值意見而不是作價格保證房地產價格專家發表對估價對象價值的專業意見。根據專業意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質的估價——鑒證性估價和咨詢性估價，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。14二、房地產估價的本質4.估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內信息不完全和不確定性。評估價值＝真實價值＋誤差。不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序方面是否有疏漏，估價依據是否正確、估價方法是否適用、估價參數是否合理等，間接地對估價結果予以肯定或否定。5.是科學也是藝術房地產估價師對行業規律的把握，對估價理論的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。15三、房地產估價的必要性專業估價存在的前提獨一無二價值量大房地產需要專業估價房地產市場是典型的不完全市場，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產估價師提供市場信息，進行替代市場的估價，推動房地產價格正常化，促進公平交易，建立合理的市場秩序。房地產估價在估價中占主體地位1.房地產“量大面廣”，其他資產數量相對較少

2.房地產需要估價的情形較多，其他財產需要估價的情形相對較少。3.房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。.第二節對房地產的各種需求房地產抵押的需求房地產征收征用的需求房地產稅收的需求房地產保險的需求房地產轉讓和租賃的需求國有建設用地使用權出讓的需求房地產分割的需求房地產損害賠償的需求房地產司法拍賣的需求企業有關經濟行為的需求房地產行政管理的需求其他方面的需求16第二節房地產估價的各種需求第二節對房地產的各種需求17第二節房地產估價的各種需求一、房地產抵押的需求指的是債務人或者第三者不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產折價或者拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。原則：抵押人擔保債權不得超出抵押物價值。貸款金額小于抵押房地產的價值。初次抵押估價；再次抵押估價；續貸抵押估價；抵押期間估價；抵押房地產處置估價。18第二節房地產估價的各種需求二、房地產征收征用的需求相同點：都具有強制性，都要經過法定程序，都要給予公平補償。不同點：征收是所有權的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產強制征規國有，不存在返還問題，即“強買”；征用只是使用權的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產，被征用的財產使用后，應當返還被征用人，即“強租”。產權調換差價=被征收房屋的價格-用于產權調換房屋的價格19第二節房地產估價的各種需求三、房地產稅收的需求與房地產有關的稅收有10種：房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設費、企業所得稅、個人所得稅、印花稅四、房地產保險的需求投保時，確定保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考依據。保險事故發生后需要評估因保險事故發生造成的財產損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。20第二節房地產估價的各種需求五、房地產轉讓和租賃的需求房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租六、國有建設用地使用權出讓的需求國有建設用地使用權出讓是指國家以所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費的行為。出讓形式：招標、拍賣、掛牌和協議21第二節房地產估價的各種需求七、房地產分割的需求房屋一般采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對取得的價款予以分割；土地采取實物分割時，需要根據差價進行多退少補八、房地產損害賠償的需求使他人房地產受到污染，造成他人房地產價值減損的；因修改城鄉規劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的；因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照、視野等，造成相鄰房地產價值減損的；……22第二節房地產估價的各種需求九、房地產司法拍賣的需求人民法院強制拍賣房地產，需要評估被拍賣房地產的市場價值，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據十、企業有關經濟行為的需求企業改制、企業資產重組、企業企業上市、產權轉讓、企業租賃、企業合資、企業合作、企業對外投資、企業合并、企業分立、企業清算……十一、房地產行政管理的需求十二、其他方面的需求23一、估價當事人二、估價目的三、估價時點四、估價對象五、價值類型六、估價依據七、估價假設八、估價原則九、估價程序十、估價方法十一、估價結果第三節房地產估價的要素24第三節房地產估價的要素房地產估價機構房地產估價師估價委托人估價當事人25合格房地產專業估價人員的要求扎實的估價理論知識。包括房地產估價理論、方法及房地產制度政策、開發經營、經濟、建筑、城市規劃、法律等方面的知識。有豐富的估價實踐經驗。包括房地產估價實踐經驗、技巧及市場調查、推理判斷的才能。有良好的職業道德修養。前兩個是對估價能力的要求，后一個是對估價誠實程度的要求。第三節房地產估價的要素26估價目的估價目的是指一個具體估價項目中估價結果的期望用途。不同的估價目的源于對估價的不同需要。如土地使用權出讓，房地產轉讓(包括買賣、交換、贈與、抵債等)、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算，房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等。第三節房地產估價的要素27第三節房地產估價的要素不同的估價目的將影響估價結果估價目的不同估價對象的范圍可能不同估價時點可能不同評估的價值類型、估價方法也可能不同。估價依據、估價應考慮的因素可能不同28第三節房地產估價的要素估價時點估價時點是指估價項目中由估價目的決定的需要評估的對象價值或價格對應的時間。估價時點根據估價目的來確定。估價時點確定在先，評估價值確定在后。估價對象由委托人和估價目的雙重決定（1）在建工程；（2）期房（未來狀況下的房地產）；（3）已滅失的房地產（如已損毀的房屋）；（4）某幢房屋的某個樓層；（5）某幢住宅的某套住房等即包括：房屋、構筑物、土地、在建房地產、未建房地產、已滅失房地產、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產。29第三節房地產估價的要素價值類型

（1）市場價值；（2）投資價值；（3）謹慎價值；（4）快速變現價值；（5）現狀價值；（6）殘余價值一個估價項目中的價值類型，本質上是由估價目的決定的。估價依據1.有關法律、法規、政策和標準2.估價委托書和委托人提供的估價所需的資料3.房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料國家標準是估價的底線，是最基本和最低的要求，實際估價中要嚴于估價標準要求。30第三節房地產估價的要素估價假設

是估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與現狀不同之處的說明。防止出現：濫用估價假設；不明確估價假設；無針對性地列舉無關估價假設。估價假設的作用：規避估價風險，保護估價機構和估價師；告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。31第三節房地產估價的要素132最高最佳使用原則合法原則替代原則

估價原則4估價時點原則5獨立客觀公正原則32第三節房地產估價的要素估價程序獲取估價業務；受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的、估價對象、估價時點)；擬定估價作業方案；搜集估價所需資料；實地查勘估價對象；選定估價方法計算；確定估價結果；撰寫估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。估價方法比較法成本法收益法假設開發法長期趨勢法路線價法基準地價修正法等33第三節房地產估價的要素估價方法34第三節房地產估價的要素估價結果

估價師不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見；不能再完成估價之前與他們討論估價結果；更不得為承攬估價業務而迎合委托人的高估或低估要求35第四節房地產估價行業發展（1）以法律形式確立了房地產估價的地位——1994年《房地產管理法》中包括房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度；（2）建立了房地產估價師執業資格制度；（3）設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可；（4）成立了房地產估價行業自律性組織——中國房地產估價師與經紀人學會；（5）發布了房地產估價的部門規章和規范性文件；（6）制定了房地產估價國家標準和相關指導意見——房地產估價規范、城市房屋拆遷估價指導意見、房地產抵押估價指導意見；（7）形成了較完善的房地產估價理論方法體系；（8）深化和拓展了房地產估價業務；（9）形成了公平競爭的房地產估價市場；（10）積極開展了國際合作。歷年真題1、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（B）業務。

A．傳統價值評估B．價值分配

C．相關經濟損失評估D．價值減損評估2、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（A）。

A．最高最佳使用原則B．合法原則

C．替代原則D．謹慎原則3、采用假設開發法評估某待開發房地產的價值，適用的估價前提是“被迫轉讓前提”。該估價是因（C）的需要。

A．房地產作價入股B．法院強制拍賣

C．房地產稅收D．房地產征收補償4.下列房地產估價相關活動中屬于傳統價值評估業務范疇的是(

B)

A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估

C.因環境污染導致的房地產價值減損評估

D.城市房屋拆遷中的停業損失評估5.從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是(D)A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結果6.一個估價項目中的估價時點本質上是由(

B)決定的

A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿7、關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是(

B

)。

A．判斷評估價值誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B．估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準

C．所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D．估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍8、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成損失為(

C

)萬元。

A．49627

B．5764.7

C．65548

D．659209、關于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是(

A

)。

A．確定估價時點在先，得出評估價值在后

B．得出評估價值在先，確定估價時點在后

C．確定估價時點與得出評估價值同時進行

D．確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以10.對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房地產進行估價。（對）謝謝第二章房地產及其描述第一節房地產的含義第二節房地產的特性第三節房地產的分類第四節房地產的描述與分析42第一節房地產的含義一、房地產的定義

房地產是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。43一、房地產的定義土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。經濟學家居民地理學者田地地表自然綜合體自然資源44土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。一、房地產的定義45建筑物的含義

廣義：建筑物=房屋+構筑物狹義：建筑物=房屋房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備)等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等一、房地產的定義46其他定著物的含義

建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。埋設在地下的管線、設施地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花一、房地產的定義一宗房地產實物權益區位二、實物、權益和區位第一節房地產的含義48二、實物、權益和區位的含義房地產實物的含義

房地產中看得見摸得著的部分。建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質、基礎設施條件（例如：道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的完備程度)、平整程度。房地產實物可進一步分為：(1)有形的實體；(2)該實體的質量；(3)該實體組合完成的功能。

49房地產權益的含義

是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。房地產的各種權利:(1)所有權；(2)建設用地使用權；(3)宅基地使用權；(4)土地承包經營權；(5)地役權；(6)抵押權；(7)租賃權。受到其他房地產的權利限制情況——如設立了地役權、抵押權的房屋所有權和建設用地使用權。受到房地產權利以外因素的限制情況——如城市規劃對土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。二、實物、權益和區位的含義50房地產權益的含義

地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產，以提高自己的房地產的效益的權利。其中，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權有時被稱為通行權。在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：一般的有形資產主要是實物的價值；一般的無形資產主要是權益的價值；房地產實物和權益在價值決定中都很重要。二、實物、權益和區位的含義51房地產區位的含義

一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環境景觀、外部配套設施等方面。

二、實物、權益和區位的含義位置坐落的具體地點所在地處于城市中的方位與重要場所的距離臨街（路）狀況朝向樓層環境景觀自然環境、人文環境景觀相鄰房地產的利用狀況交通道路通達度：道路等級、通達方向；路網密度公交便捷度：公交類型、站點、流量對外交通便利度：類型、位置、規模外部配套設施外部的基礎設施公共服務設施房地產區位53第一節房地產的含義三、房地產的其他名稱不動產：《不動產登記暫行條例》：“是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”物業：中國香港地區通常使用“物業”這個詞，把房地產估價稱為物業估值或物業估價。land——強調自然屬性realestate——強調自然屬性和人工物混合屬性realproperty——強調自然屬性、人工物以及權益屬性。54第一節房地產的含義四、房地產的基本存在形態房地建筑物土地55土地形態

空地有建筑物的土地：①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在對土地價值的影響。四、房地產的基本存在形態56建筑物形態

一是無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。四、房地產的基本存在形態57房地形態

在估價時也把它們作為一個整體來看待四、房地產的基本存在形態01020304房地專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時。建筑物僅指建筑物部分，如說建筑物價值。房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。土地僅指土地部分，如說土地價值。不同情況下對房地產的用詞

59五、房地產概念的總結60一、不可移動

也稱位置固定性，房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并要受制于其所在的空間環境。房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發生變化。二、獨一無二

也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產的獨一無二性，使得難以出現相同房地產的大量供給，從而不同房地產之間不能實現替代，房地產市場不能實現完全競爭。第二節房地產的特性61三、壽命長久

建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達數十年甚至上百年。居住用地——70年工業用地——50年教育、科技、文化、衛生、體育用地——50年商業、旅游、娛樂用地——40年綜合或則其他用地——50年第二節房地產的特性62四、供給有限土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上固定不變。五、價值較大與一般物品相比，房地產不僅單位價值高，而且總體價值大。六、用途多樣也稱為擁堵的競爭、轉換及并存的可能性。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式；現實中的房地產用途并不是可以隨意決定的；商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。第二節房地產的特性63七、相互影響與周圍的房地產及其利用狀況產生相互影響外部性分為有利的外部性和有害的外部性有利的外部性:某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價有害的外部性：某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。八、易受限制房地產不可移動、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響第二節房地產的特性64九、流動性差由于具有價值量大、獨一無二、不可移動等特性，加上交易手續比較復雜、交易稅費較多，同一宗房地產的買賣不會頻繁發生，即使發生交易，其交易時間也較長。十、保值增值對房地產進行投資改良；外部經濟，如交通設施、公園的修建，城市發展方向改變等；需求增加導致稀缺性增加；通貨膨脹；房地產使用管制改變。第二節房地產的特性65一、按立法用語的分類二、按房地產用途的分類三、按房地產開發程度的分類四、按房地產實物形態的分類五、按房地產權益狀況的分類六、按房地產經營使用方式的分類七、按是房地產否產生收益的分類第三節房地產的分類66一、按立法用語的分類土地房屋土地上的房屋等建筑物及構筑物。其他不動產有時特別指集體所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移動的財產。67二、按照房地產用途的分類(1)居住房地產(2)商業房地產(3)辦公房地產(4)旅館房地產(5)餐飲房地產(6)體育和娛樂房地產(7)工業房地產(8)農業房地產(9)特殊用途房地產(10)綜合用途房地產68三、按房地產開發程度的分類生地不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。毛地熟地是指具有一定的城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。按照基礎設施完備程度。三通一平五通一平七通一平按照形象進度分為：基礎某層，正負零，結構某層，結構封頂，完成外裝修等在建工程新房舊房新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房精裝修房現房69土地空地有建筑物的土地建筑物已建造完成的建筑物：新建筑物、舊建筑物尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停緩建的建筑物土地與建筑物的綜合現房在建工程房地產的局部未來狀況下的房地產期房四、按房地產實物形態的分類70已滅失的房地產例如已被拆除的房屋。現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分例如后來增加的裝修。以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產例如正在運營的賓館。整體資產中的房地產例如一個企業中的土地或房屋。四、按房地產實物形態的分類71（1）“干凈”的房屋所有權+出讓土地使用權（2）“干凈”的房屋所有權+劃撥土地使用權（3）“干凈”的房屋所有權+集體土地使用權干凈的內涵手續齊全產權獨有產權明晰無糾紛無其他權利項未出租無違法建筑五、按照房地產權益狀況的分類72（4）共有的房地產：按份共有、共同共有（5）部分產權或有限產權的房地產（6）有租約限制的房地產。（7）)設立了地役權的房地產，如允許他人通行。（8）設立了抵押權的房地產：已抵押的房地產。（9）有拖欠建設工程價款的房地產。（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。（11）被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產五、按照房地產權益狀況的分類73（12）手續不全的房地產（13）產權不明或者權屬有爭議的房地產（14）臨時用地或臨時建筑的房地產（15）違法占地或者違法建筑的房地產（16）房地產的租賃權，即承租人權益（17）地役權（18）房地產的抵押權（19）房地產的空間利用權（20）房地產中的無形資產五、按照房地產權益狀況的分類74六、按房地產經營使用方式的分類A銷售的房地產D營業的房地產C自用的房地產B出租的房地產75收益性房地產直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產——住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如私人宅邸、未開發的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等七、按房地產是否產生收益的分類76第四節房地產的描述與分析一房地產基本狀況描述二房地產實物狀況描述三房地產權益狀況描述四房地產區位狀況描述77名稱說明估價對象的名字。坐落說明估價對象的具體地點。范圍說明估價對象是僅包括房地產中的土地、房屋、建筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、機器設備、債權債務、特許經營權等其他財產。一、房地產基本狀況描述78規模對于土地，說明土地面積。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營業面積（商業用房）、可出租面積（出租的房屋）。用途說明估價對象的規劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。權屬對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權以及權利人；對于建設用地使用權，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。一、房地產基本狀況描述791.土地實物狀況面積形狀地形地勢該宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。地基（地質）地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污染情況。土壤包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址。土地開發程度其他二、房地產實物狀況描述802.建筑物實物狀況建筑規模面積有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業面積、可出租面積。二、房地產實物狀況描述

套內建筑面積＝套內房屋使用面積＋套內墻體面積

＋套內陽臺建筑面積

成套建筑面積＝套內建筑面積

＋分攤的共有建筑面積812.建筑物實物狀況層數和高度外觀二、房地產實物狀況描述低層住宅1-3層為多層住宅4-6層中高層住宅7-9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過24m超高層建筑建筑總高度超過100m82二、房地產實物狀況描述2.建筑物實物狀況建筑結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。鋼結構；鋼筋混凝土結構；磚混結構；磚木結構；簡易結構。設施、設備包括給排水、衛生、供暖、通風、空調、燃氣、電力、照明、電梯、通信、防災等系統和設備。83二、房地產實物狀況描述2.建筑物實物狀況裝飾裝修粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照層高和室內凈高空間布局。竣工日期維修養護情況及完損狀況其他84三、房地產權益狀況描述1.土地權益狀況土地所有權說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權有誰行使。土地使用權說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經營權及其權利人。說明是單獨所有還是共有。土地使用管制說明是屬于農用地還是屬于建設用地、未利用地。對于房地產開發用地，還要說明規劃設計條件：(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；85三、房地產權益狀況描述1.土地權益狀況土地利用現狀說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。出租或占用情況說明有無出租或占用情行。其他權利設立情況說明是否設立了抵押權、地役權等。其他特殊情況86三、房地產權益狀況描述2.建筑物權益狀況描述房屋所有權狀況說明房屋所有權人；說明房屋所有權是單獨所有還是共有，建筑物區分所有權，是完全產權還是部分產權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。出租或占用情況說明有無出租、占用情行。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。其他權利設立情況說明是否設立了抵押權、地役權等。其他特殊情況87四、房地產區位狀況描述1.位置坐落除了說明具體地點，還應附上位置圖。方位說明估價對象在某個較大區域（如所在城市）中的方向和位置及在某個較小區域（如所在住宅小區、十字路口）中的方向和位置。與相關場所的距離說明估價對象與重要場所的遠近。臨街狀況朝向說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。樓層88四、房地產區位狀況描述2.交通道路狀況說明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無過路費過橋費及收費標準。出入可利用的交通工具說明附近經過的公共交通數量，到公共交通站點的距離。交通管制情況說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。停車方便程度說明有無停車場、車位數量、到停車場的距離等。交通收費情況89四、房地產區位狀況描述3.外部配套設施基礎設施說明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施的完備程度。公共服務設施說明一定距離內教育、醫療衛生、文化、體育、事業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理等設施的完備程度。90四、房地產區位狀況描述4.周圍環境自然環境說明環境是否優美、整潔，又無污染及其程度，環境衛生狀況。人文環境說明估價對象所在地區的聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房地產利用狀況等。景觀水景山景歷年真題1、某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為（B）萬元。

A．40B．400C．1800D．36002、某地區各項基礎設施開發的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區"五通一平"的正常費用為（D）元/㎡

A．98B．102C．108D．1163、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2008年當地同類住宅名義價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（C）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.914、房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是（D）的結合體。

A．實體、權