5、外部環境方面需要具備的前提條件1）房地產的投資、開發按市場經濟機制運行；2）要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；3）要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃；4）要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；5）要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；6）要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單。6.2假設開發法的基本公式6.2.1假設開發法最基本的公式1、計息方式（傳統、靜態）：待開發房地產的價值＝開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費2、折現方式（動態、現金流量法）：待開發房地產的價值＝開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

3、兩種方式的區別：1）傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出預測的，基本上是靜止在估價時點時的數額；

而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量預測。第1節、假設開發法的基本原理第2節、假設開發法的基本公式第3節、假設開發法各項費用的計算第4節、假設開發法操作步驟第5節、運用舉例

第六章假設開發法6.1假設開發法的基本原理6.1.1概念——是將預測的估價對象未來開發完成后的價值，扣除預計的未來正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。——又稱剩余法、開發法、預期開發法、余值法或倒算法（相當于成本法的倒算），6.1.2理論依據————是預期收益原理。1、基本思路——同房地產開發商為取得土地使用權而確定投標金額時的思路一樣。即對于一塊正在進行土地使用權出讓的土地而言：分析該土地的內外條件→分析確定土地的最佳用途→預測項目開發完成后的銷售價格→從銷售總收入中減去建造建筑物所花費的建筑安裝工程費、專業費、銷售費、稅金、利息和正常利潤等→得到支付土地使用權出讓金的最大數額。1）成本法？主要區別：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格；假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。2）地租理論？主要區別：地租理論中地租是每年的租金剩余；假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。思考：既然假設開發法的依據是預期收益原理，為何不用收益法？？6.1.3適用的對象和條件——適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，包括：由生地建造房屋然后租售；由毛地建造房屋然后租售；由熟地建造房屋然后租售；由生地開發為熟地然后租售；由毛地開發為熟地然后租售；由舊房裝修改造為新房然后租售(裝修、改建、擴建，重建則屬于毛地的范疇)；在建工程(包括房地產開發項目)。6.1.4運用步驟1、調查待開發房地產的基本情況。目的是為了合理確定待開發房地產的最佳開發利用方式，2、選擇最佳的開發利用方式。用途、規模、檔次等。3、估計開發經營期。4、預測開發完成后的房地產價值。5、估算各項成本費用。6、進行具體計算，求出待開發房地產的價值。6.1.5其他用途——大量用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一，但投資分析是站在一個具體的投資者的立場。具體可為房地產開發商提供下列3種數據：1、確定擬開發場地的最高價格。2、確定開發項目的預期利潤。3、確定開發中可能出現的最高費用。6.1.6應注意的幾個問題1、適用對象可概括為待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房，統稱為“待開發房地產”；重建屬于？2、對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價；3、應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式；4、估價的結果的可靠性如何，關鍵取決于下列兩個預測：正確地判斷房地產的最佳開發利用方式；正確地預測未來開發完成后的房地產價值。2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；又稱“老總算法”現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。4、優缺點比較現金流量折現法測算的結果比較精確，但比較復雜；傳統方法測算的結果比較粗略，但相對要簡單些。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。《房地產估價規范》規定，運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中易采用折現的方法；難以采用折現方法時，可采用計算利息的方法。6.2.2根據估價對象調整（細化）的公式1、求生地價值的公式適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值＝開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值＝開發完成后的熟地價值-由生地開發成熟地的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發利潤-買方購買生地應負擔的稅費2、求毛地價值的公式適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值＝開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-買方購買毛地應負擔的稅費適用于將毛地開發成熟地的公式：毛地價值＝開發完成后的熟地價值一由毛地開發成熟地的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發利潤一買方購買毛地應負擔的稅費3、求熟地價值的公式熟地價值＝開發完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發利潤一買方購買熟地應負擔的稅費4、求在建工程價值的公式在建工程價值＝續建完成后的房地產價值一續建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費5、求舊房價值的公式舊房價值＝裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費對于公式中具體應減去的項目，基本原則是設想得到估價對象后至開發完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應取得的利潤。如果是已經投入的費用，則它就包含在待開發房地產的價值內，不應作為扣除項。6.2.3根據經營方式調整（細化）的公式1、適用于開發完成后出售的公式：

V＝Vp-C

式中：V——待開發房地產的價值；

Vp——用市場法或長期趨勢法測算的開發完成后的房地產價值；

C——應扣除項目。2、適用于開發完成后出租、營業的公式：

V＝VR-C

式中：V——待開發房地產的價值；

VR——用收益法測算的開發完成后的房地產價值；

C——應扣除項目。

6.3各項費用的計算6.3.1

開發經營期——可分為開發期和經營期。1、開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。對于在土地上進行房屋建設的情況來說，開發期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發土地到動工開發(開工)的這段時間。建造期是從動工開發到房屋竣工的這段時間。2、經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化:銷售期是從開始銷售已開發完成或未來開發完成的房地產到將其全部銷售完畢的日期。在有預售的情況下，銷售期與開發期有重合。運營期的起點通常是待開發房地產開發完成(竣工)的日期，終點是開發完成后的房地產經濟壽命結束的日期。確定開發經營期的方法可采用類似于市場法的方法——根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估計。6.3.2開發完成后的房地產價值

對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合——根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

對于出租和營業的房地產，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例題1：有一生地，使用年限為50年，擬開發為商業大廈，開發期為2年。根據當前市場調查分析，估計未來建成的商業大廈每年有100萬元的總收益，年資本化率為8%，估算該房地產未來的總價值。例2：根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積100元，可供出租的使用面積為40000㎡，出租率為80％，運營費用占租金的30％，報酬率為10％，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值。例題3：根據當前市場調查分析，預測建成后的餐館4年的純收益為10萬、12萬、15萬、20萬，第4年以后的純收益將維持在第4年的水平上，運營期為48年，年資本化率為15%，求該餐館的未來總價值。6.3.3開發成本與管理費用開發成本，即在土地、房屋、配套設施、在建工程開發過程中所發生的各項成本。一般包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費等。管理費用是指在整個項目開發運營過程中為組織和管理開發經營活動而發生的費用。計算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。6.3.4銷售費用與銷售稅費銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的市場推廣、銷售代理、銷售辦公等費用，包括廣告費、銷售外賣場租金、銷售人員工資、獎金及銷售提成等。銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應繳納的稅金及附加，以及交易手續費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發完成后的房地產價值的一定比率來計算。6.3.5投資利息——只有在計息方法（傳統方法）中才需要，計算投資利息的方法與成本法利息的計算相同。1、正確地計算投資利息需要把握下列6個方面：應計息的項目。（銷售費用和銷售稅費不計息？）計息期的長短。（起點、終點）計息的方式。（復利計息）計息周期。名義利率和實際利率。2、針對不同的計息項目，具體的利息計算見下：1）需要求取的待開發房地產的價值和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費的計息：計息基數為需要求取的待開發房地產的價值、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費這兩項費用；計息期為這兩項費用的支付時間（通常為同一時間點）到開發完成時間。2）開發費用和管理費用的計息：計息基數為開發成本和管理費用，計息計算根據投資情況有以下處理方法：開發成本和管理費用在整個開發期內均勻投入。——可看作將全部投資集中在開發期的中間時點一次性投入，即計息期為開發期的一半，而不是將投資分散在開發期各個時點分別計算。例題：總投資為1000萬元，開發期為1年，投資在開發期內均勻投入，同期銀行貸款年利率為10%，求投資利息。解：利息=1000×[（1+10%）0.5-1]=48.81（萬元）開發成本和管理費用在開發期內分期投入。——各期投入的資金分別計算利息，注意各期投入的時間點和計息期的處理。例題：總投資2500萬元，開發期為2年，第一年投入總投資的60%，第二年投入40%，同期銀行貸款年利率10%，求投資利息。解：利息=2500×60%×[（1+10%）1.5-1]+2500×40%×[（1+10%）0.5-1]=279.34（萬元）6.3.6開發利潤——只有在計息方法中才需要。計算方法與成本法相同，通常是以一定基數乘以利潤率。《房地產估價規范》規定，開發利潤的計算基數可取待開發房地產價值與開發成本之和，或取開發完成后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均利潤率。6.3.7投資者購買待開發房地產應負擔的稅費——是指投資者一旦購買了待開發房地產，在交易時作為應負擔的有關稅費，主要包括契稅、交易手續費等。1、契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。對國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（出售、贈與和交換等）等均需征收；稅率為3%~5%。2、交易手續費屬經營服務性收費，在經批準建立的房地產交易機構提供交易服務，辦理交易手續時收取。通常按交易總額的規定比例（根據總額分段計算）向交易雙方分別收取。因此，投資者購買待開發房地產應負擔的稅費的計算方法通常是將待開發房地產價值乘以以上各種相關稅費相應的稅費率。6.4

假設開發法估價步驟及內容

一、調查待開發房地產的基本情況1.搞清楚不動產的自然狀況。包括搞清楚不動產的位置、坐落、區位條件;搞清楚土地的面積大小、形狀、地質和水文狀況、基礎設施完備程度、平整情況;建筑基本情況等,主要為測算開發成本、費用等服務。2.搞清楚城市規劃設計條件,即政府的規劃限制。包括搞清規定的用途、建筑高度、建筑容積率等,主要為確定最佳的開發利用方式服務。3.搞清楚將擁有的土地權利狀況。包括搞清權利性質、使用年限、可否續期、以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定,主要為預測未來開發完成后的不動產價值、租金等服務。二、選擇最佳的開發利用方式選擇最佳的開發利用方式，包括用途、規模、檔次等的確定。這些內容的確定要在城市規劃允許的范圍內選取，即允許范圍內的最佳。在選擇最佳的開發利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇要考慮當地市場的可接受性。如某塊土地城市規劃規定的用途可為賓館、公寓或寫字樓，通過市場分析，賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，而人們對公寓的需求逐漸增多，則應該選擇該塊土地的用途為興建公寓。三、估計開發經營期為了預測開發完成后的不動產售價或租金，把握開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發生的時間和數額，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息，需要估計開發經營期。開發經營期的起點去的估價對象的日期(估價時點)，終點是預計未來開發完成后的不動產經營結束的日期。分為開發前期(取得待開發土地到開工建設)、建造期(開工建設到房屋竣工)和經營期(房屋竣工到銷售完畢,或房屋竣工到不動產經濟壽命結束)。開發經營期、開發期、經營期之間的關系開發經營期開發期前期建造期銷售期經營期開發經營期開發期前期建造期經營期運營期（b）出租或營業、自用的情況（a）銷售（含預售）的情況估算開發經營期可以采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估算。開發期一般能較準確地估算。但在現實中由于某些特殊因素的影響，如資金不能按時到位、存在勞資糾紛等可能使開發期延長。開發期的延長，不動產開發商一方面要承擔更多的投資利息，另一方面要承擔總費用上漲的風險。但這類特殊的非正常因素在估算開發期時一般不考慮。經營期特別是銷售期通常是難以準確估算的，在估算時應考慮未來不動產市場的景氣狀況。四、預測開發完成后的不動產價格開發完成后的不動產價格，是指開發完成時的不動產狀況的市場價格。該市場價格所對應的日期，通常也是開發完成時的日期，而不是在購買待開發不動產時或開發期間的某個日期。開發完成后的不動產價格一般是通過預測未來求取。對銷售的不動產，通常采用市場法，并考慮類似不動產價格的未來變動趨勢；或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似不動產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。對出租和營業的不動產,可以根據類似不動產的租金水平(經營收益)和出租費用水平(經營費用),采用市場比較法預測其租賃或經營純收益,再采用收益法將該收益轉換為價格。如根據當前的市場租金水平預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平米使用面積35元,出租率為90%,運營費用占租金的30%,報酬率為10%,可供出租的使用面積為38000m2,運營期為47年,則該寫字樓的未來總價格估計為:五、估算開發成本費用及利稅包括估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發不動產應負擔的稅費。1.開發成本、管理費用開發成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當地同類不動產開發項目當前的開發成本和管理費用為多少來推算，如果預計建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮這種變化對開發成本和管理費用的影響。2.銷售費用、銷售稅費銷售費用是銷售開發完成后的不動產所必需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是銷售開發完成后的不動產應繳納的稅金及附加，以及交易手續費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發完成后的不動產價值的一定比率來測算。3.投資利息在傳統方法中正確地測算投資利息需要把握以下幾點:(1)應計息的項目。應計息的項目包括:需要求取的待開發不動產的價值;投資者購買待開發不動產應負擔的稅費;開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該費用發生的時間點，終點通常是開發期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。需要求取得待開發房地產的價值是假設在估價時點一次付清。對于在一段時間（開發期或建設期）內投入的費用，具體視為發生在該時間段的期中。(3)記息的方式。有單利計息和復利計息。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。(6)名義利率和實際利率。4、開發利潤開發利潤也只有在傳統方法中才需要。測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數與利潤率的對應。5、投資者購買待開發不動產應負擔的稅費指假定一旦購買了待開發房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。通常按照待開發房地產價值的一定比率測算。六、折現率的確定折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。6.5運用舉例案例1：有一宗“七通一平”的待開發建筑用地，面積為2000m2，建筑容積率為2.5，擬開發建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3000元/m2，專業費為建筑費的10%（建筑費和專業費在建設期內均勻投入）。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/m2，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。1、確定評估方法：現已知樓價的預測值和各項開發成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為：地價=樓價—建筑費—專業費—利息—銷售稅費—利潤2、計算樓價：樓價=2000×2.5×9000=45000000（元）3、計算建筑費和專業費：建筑費=3000×2000×2.5=15000000（元）專業費=建筑費×10%=15000000×10%=1500000（元）

4、計算銷售費用和稅費：銷售費用=45000000×2.5%=1125000（元）銷售稅費=45000000×6.5%=2925000（元）5、計算利潤：利潤=（地價+建筑物+專業費）×10%=（地價+16500000）×10%6、計算利息：利息=地價×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]=0.1236×地價+9900007、求取地價：地價=45000000-16500000-1125000-2925000-（0.1×地價+650000）-（0.1236×地價+990000）地價=21810000/1.2236=17824452（元）單位地價=17824452/2000=8912（元/m2）樓面地價=8912÷2.5=3565（元/m2）【例題6-2】某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據其坐落地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等費用500元/m2(按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；銷售費用預計為售價的2%、銷售稅費預計為售價的6%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其售價的4%。請利用上述資料采用現金流折現法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現率R=12%）

【解】設該舊廠房的正常購買價格為V裝飾裝修后的總價值＝（4000×5000）÷（1+12%）＝1785.71（萬元）裝飾裝修改造總費用＝（1000×5000）÷（1+12%）0.5

＝472.46（萬元）銷售費用總額＝1785.71×2%＝35.71（萬元）銷售稅費總額＝1785.71×6%＝107.14（萬元）購買該舊廠房的稅費總額＝V×4%＝0.04V(萬元）補交土地出讓金等費用＝500×5000＝250（萬元）V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250V＝885（萬元）該舊廠房總價＝885（萬元）該舊廠房單價＝885×1000÷5000＝1770（元/m2）【鞏固練習】1、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是（）。（2006年試題）

A．待開發房地產開發建設開始時的具體日B．待開發房地產建設發包日期C．取得待開發房地產的日期D．房地產開發完成并投入使用的日期

2、下列關于開發經營期、建設期、經營期等之間的關系說法錯誤的是（）。A．開發經營期可分為建設期和經營期B．建設期的起點與開發經營期的起點相同C．經營期可具體化為銷售期和運營期D．經營期可以準確預測答案

3、假設開發法中，開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是（）。（2002年試題）A．開發結束時的時間B．購買待開發房地產時的時間C．建設期間的某個時間D．全部租售出去時的時間4、現有某待開發項目建筑面積為3850㎡，從當前開始建設期為2年。根據市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出30%和20%，出售的平均單價為2850元/㎡。若折現率為15%．則該項目開發完成后的總價值的當前現值為（）萬元。（2006年試題）

A．766

B．791

C．913

D．1046

該項目開發完成后的總價值的當前現值＝2850×3850×［50%/（1＋15%）^2＋30%/1＋15%）^2．5＋20/1＋15%）^3］＝791．24萬元案例：1、待估房地產狀況：本估價對象位于××市××大街，東臨××路，北臨××大街，西臨××住宅區，是一塊“三通一平”的建設用地，規劃建設用地面積為8000m2，規劃用地性質為居住和商業項目。建設容積率不大于5.0，允許建筑覆蓋率上限為50%，土地使用權出讓時間為2006年2月，土地使用年限從土地使用權出讓時起為50年。2、估價要求：為確定土地出讓價格提供參考意見，不用于其他用途。3、估價時點：2006年2月。4、估價的假設和限制條件：略。5、估價定義：略。6、估價依據：1）《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》（GB/T50291-1999）。2）《中華人民共和國土地管理法》。3）《中華人民共和國房地產管理法》。4）國土資源部《土地估價規程》。5）估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料。7、估價原則本次估價遵循了以下房地產估價原則：1）合法原則：衣以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行評估。2）最高最佳使用原則：即以能給估價對象帶來最高收益的使用方式為前提進行評估，這種使用，是在法律上允許、技術上可能、財務上可行的。3）估價時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，本次估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。4）替代原則：估價結果不明顯偏離類似房地產在同等條件下的價格。8、估價方法分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后，根據估價對象的特點及其實際狀況（該土地屬于待開發房地產），選取假設開發法作為本次評估的基本方法。9、估價過程1）選擇最佳的開發利用方式：①用途為居住與商業混合；②建筑容積率達到最大的允許程度，即為5，故總建筑面積為40000m2；③建筑覆蓋率適宜，為25%；④建筑物層數確定為20層。其中，1～4層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為商業用途；5～20層的建筑面積相同，均為2000m2，適宜為居住用途。故商業用途的建筑面積為8000m2，居住用途的建筑面積為32000m2。2）預計開發期：預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2009年2月建成。3）預測開發完成后的房地產價值：根據對市場的調查分析，預計商業部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出60%，其余40%半年后可售出；商業部分在售出時的平均價格為6000