2022年房地產估價師之開發經營與管理題庫練習試卷B卷附答案單選題（共100題）1、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率【答案】B2、下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是（）。A.回收固定資產余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉售收入【答案】B3、注冊房地產估價師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價值進行評估，測算出的估價對象比準價格為10000元/m2，收益價格為12000元/m2，兩個測算結果存在一定差異。A.通脹率上升B.存款利率下調C.辦公用房銷售市場降溫D.辦公用房租賃市場升溫【答案】A4、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優先購買權取得的土地【答案】A5、房地產投資信托的風險不包括()。A.經營風險B.市場風險C.利率風險D.操作風險【答案】D6、城鄉規劃管理部門在（）中，將確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據項目情況提出規劃設計要求。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設用地規劃許可證》C.《建設工程規劃許可證》D.《建設工程施工許可證》【答案】A7、某知名房地產開發企業按高于市場上同類物業的價格對其開發的房地產項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領導定價法B.挑戰定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A8、房地產直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資B.面向建成物業的置業投資C.從取得土地使用權開始的開發投資D.從取得土地使用權開始的開發投資和房地產企業債券投資【答案】A9、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B10、某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創新性調查D.因果性調查【答案】D11、按照地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場細分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內某個區域B.省或自治區所轄地域C.城市D.中國房地產市場【答案】C12、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B13、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領域D.規避投資風險【答案】D14、目前家庭裝修普遍采用的室內給水管道是（）。A.鋁塑管B.鍍鋅鋼管C.焊接鋼管D.無縫鋼管【答案】A15、（）是企業進行市場分析與預測、正確制定市場營銷戰略和計劃的前提。A.市場定位B.市場調查C.市場細分D.市場選擇【答案】B16、下列房地產市場調查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣【答案】D17、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業的物業管理【答案】C18、某寫字樓項目建成后引進一知名物業服務企業提供物業服務，該項目采用的市場定位戰略是（）差別化戰略。A.形象B.產品C.人員D.服務【答案】D19、張某將現有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A20、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D21、某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如果店鋪進入正常經營期后第1年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪的市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D22、某企業2014年12月底，凈利潤為1500萬元，資產平均總額為6000萬元，負債為2000萬元。則該企業的資產報酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B23、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業化B.產品專業化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B24、用于物業大規模維修的資金來自于（）。A.保證金基金B.資本支出預算C.年度運營預算D.季度預算【答案】B25、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A26、對于施工中可能發生的臨時占用規劃批準范圍外的場地，可能損壞道路、需要爆破作業等情況，()應該按國家規定辦理申請批準手續。A.建造商B.總監理師C.開發商D.監理工程師【答案】C27、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D28、房地產投資中與時間和時機選擇相關的項目風險屬于（）。A.系統風險B.資本價值風險C.時間風險D.比較風險【答案】C29、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B30、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產投資市場的系統性市場風險系數為0.6。則房地產投資的預期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B31、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B32、以下各項中，不屬于租售計劃主要內容的是（）。A.擬租售物業的類型.時間和數量B.租售價格C.租售收入及收款方式D.租售方式【答案】D33、政府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式不包括()。A.調控土地供應計劃B.城市規劃指導C.控制人口D.稅收調節【答案】C34、我國對外籌資成本是在（）的基礎上加一定的百分比。A.倫敦同業拆放利率B.新加坡同業拆放利率C.紐約同業拆放利率D.香港同業拆放利率【答案】A35、政府授權開發企業負責實施土地開發時，開發企業的利潤率不高于預計成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D36、關于房地產貸款擔保的說法，正確的是（）。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產的占有權【答案】B37、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是()，且各因素發生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨立的C.相互作用的D.相互無關的【答案】B38、在正式申請竣工驗收之前，開發商要對項目進項初步檢查。檢查后由（）列出質量缺陷清單。A.開發商B.承包商C.監理工程師D.使用單位【答案】C39、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A40、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格【答案】C41、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A42、關于資本金現金流量表的說法，正確的是（）。A.把所有投資均視為自有資金B.現金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態盈利指標【答案】B43、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C44、深圳萬科房地產開發公司通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于（）。A.房地產開發投資B.房地產置業投資C.房地產間接投資D.投資于房地產投資信托基金【答案】B45、建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜工程約占0.2%～1.0%，該階段為（）。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】C46、按投資的（），可將投資分為生產性投資和非生產性投資。A.投資對象B.投資回收期C.經濟用途D.投資形式【答案】C47、債務資金籌措的主要渠道有信貸資金和()。A.自有資金B.企業資金C.預售期房D.債券融資【答案】D48、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由（）負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發商【答案】D49、將短期借款視為現金流入的基本報表是（）。A.項目投資現金流量表B.資本金現金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表【答案】B50、通常被大型房地產企業所采用，房地產投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發—銷售B.開發—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C51、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。A.商用房地產風險更高B.商用房地產的收益更高C.商用房地產的價值更高D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A52、可行性研究報告正文的寫作要點中（）是最關鍵的部分。A.項目總說明B.投資環境研究C.規劃方案及建設條件D.項目經濟效益評價【答案】D53、下列報表中，不屬于房地產開發項目財務報表中基本報表的是（）。A.資本金現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D54、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B55、下列現金流計算的表達式中，錯誤的是（）。A.從凈經營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現金流B.稅前現金流扣除所得稅，就得到了稅后現金流C.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為正值D.當凈經營收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流為負值【答案】C56、工程變更估價原則中，已標價工程量清單中無適用或類似子目的單價，可按照（）的原則，由發、承包雙方商定或確定變更工作的單價。A.成本加費用B.費用加利潤C.成本加利潤D.成本加負債【答案】C57、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度【答案】B58、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數B.相對數C.合理D.期望【答案】A59、（）要求企業提供的會計信息應當反映與企業財務狀況、經營成果和現金流量有關的所有重要交易或者事項。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹慎性【答案】B60、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。A.私人權益融資B.私人債務融資C.公開權益融資D.公開債務融資【答案】C61、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。A.經營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現金流入抵償全部現金流出D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B62、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經營【答案】D63、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A64、對于房地產開發項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。A.自有資金B.銷售收入C.自營收入D.經營資金出資額【答案】D65、下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B.定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D.定額計價方式是在發出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【答案】D66、在房地產市場指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況的是（）。A.土地轉化率B.開發強度系數C.開發投資杠桿率D.房價租金比【答案】B67、評標委員會通常由招標人代表和有關技術、經濟等方面專家組成，成員為5人以上單數組成，其中經濟、技術專家不得少于成員總數的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C68、（）是指報告期內房地產價格變化率與交易變化率的比值。A.房地產價格指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者心理指數【答案】B69、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現金流＝有效毛收入－經營費用B.稅前現金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現金流＝稅前現金流－所得稅D.稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅【答案】C70、編制房地產項目招標工程標底是由()來完成。A.開發商B.承包商C.設計部門D.建委【答案】A71、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C72、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D73、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B74、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C75、在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業人員費用【答案】B76、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究【答案】D77、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C78、制定物業管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業管理機構C.業主D.租戶【答案】C79、房產面積的測量精度分為（）級。A.五B.二C.三D.四【答案】C80、下列選項中不可以用于土地儲備資金的是（）。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B.向銀行業金融機構舉借的貸款C.國有土地收益基金中安排的資金D.經財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金【答案】B81、對置業投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、物業轉售收入等，會對投資者的收益產生巨大影響，這種風險是（）。A.收益現金流風險B.未來經營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】A82、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。A.服務市場B.合格有效市場C.有效市場D.潛在市場【答案】D83、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A84、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B85、通常被大型房地產企業所采用，房地產投資信托基金也常采用的模式是（）。A.開發—銷售B.開發—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售【答案】C86、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%【答案】C87、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率【答案】C88、房地產開發投資的投資者主要是（）。A.賺取開發利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A89、從房地產開發企業的角度看，不屬于房地產開發過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術革新【答案】D90、甲乙物業2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業投資風險比較的結果是（）。A.甲物業投資風險大B.乙物業投資風險大C.甲、乙物業的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業的投資風險大小【答案】B91、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C92、現金流量表可以用來進行房地產開發項目的（）分析。A.財務盈利能力B.清償能力C.資金平衡情況D.營運能力【答案】A93、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（）萬元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C94、如果開發商將建成的物業用于長期出租，則其角色轉變為物業所有者或投資者，在這種情況下，開發商要進行有效的物業管理，以保持物業對租戶的吸引力，延長其（），進而達到理想的租金回報和使物業保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經濟壽命【答案】D95、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C96、從抵押擔保的質量看，以下最優的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產C.經濟適用住宅D.出讓國有土地使用權【答案】A97、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D98、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計()時的折現率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關系【答案】B99、進行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關聯D.互補【答案】B100、我國目前國家債券的收益率為9%，經測算，零售商業用房市場相對于整個投資市場的風險系數為0.23，整個投資市場的平均收益率為18%，則零售商業用房的預期收益率為()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】A多選題（共50題）1、對市場調查的分析與評估，主要是考察市場調查的有效性。有效的市場調查應具備的特點包括（）。A.方法科學B.調查方法專一性C.創造性D.合理的信息價值和成本比率E.政策性【答案】ACD2、實物期權類型主要包括（）。A.等待投資型期權B.成長型期權C.放棄型期權D.剛性期權E.柔性期權【答案】ABC3、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（）。A.期望值相同、標準差小的方案為優B.標準差相同、期望值小的為優C.標準差相同，期望值大的為優D.標準差系數大的為優E.標準差系數小的為優【答案】AC4、市場調查的第一步是確定問題和調查目標，調查項目的類型包括（）。A.描述性調查B.試探性調查C.抽樣性調查D.因果性調查E.電話回訪性調查【答案】ABD5、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法E認知價值定價法【答案】B6、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC7、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有()。A.按存量增量細分B.按交易形式細分C.按目標市場細分D.按房地產用途細分E按地域細分【答案】BCD8、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業信譽C.基礎租金與市場租金D.出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績【答案】ACD9、衡量房地產開發投資項目清償能力的主要指標包括（）。A.現金回報率B.利息備付率C.資產負債率D.流動比率E.速動比率【答案】BC10、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本【答案】CD11、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD12、關于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時間價值表現為資金的增值B.資金的時間價值表現為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關【答案】ACD13、下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。A.認知價值定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰定價法E.隨行就市定價法【答案】CD14、開發項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A.無償劃撥B.協議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標【答案】AB15、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD16、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細分市場C.人口密度的大小D.該區域發展的類型和范圍E鄰里關系和人口統計特征【答案】ACD17、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發商委托開發土地E合作開發土地【答案】ABC18、反映和描述房地產市場狀況的指標包括()指標。A.供給B.需求C.空置量D.市場交易E存量【答案】ABD19、建筑安裝工程費用中的財產保險費，屬于（）。A.措施費B.規費C.間接費D.直接工程費E.企業管理費【答案】C20、投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項目開發建設的經濟效益C.提高項目開發建設的社會和環境效益D.為項目決策提供依據E.為項目后期的經營決策提供依據【答案】ABC21、工程造價的計價與控制是以（）為對象，研究其在建設前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及工程造價運動規律的學科。A.建設項目B.單項工程C.單位工程D.分部工程E.分項工程【答案】ABC22、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB23、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金【答案】AC24、消費者市場細分的標準可歸納為（）。A.地理環境因素B.人口因素C.消費心理D.經營變量E.消費行為因素【答案】ABC25、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD26、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A27、以下關于房地產企業的經營凈收入、利潤和稅金的數量關系表達式中，不正確的是()。A.經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+房產稅+土地使用稅【答案】D28、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D29、城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A.市政基礎建設費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設施費【答案】BC30、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風暴法D.問卷法E.實驗法【答案】ABD31、下列房地產開發項目成本費用中，屬于房屋開發費的有（）。A.土地出讓價款B.土地購置稅費C.建筑安裝工程費D.基礎設施建設費E.公共配套設施建設費【答案】CD32、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD33、下列屬于房地產市場調查內容的有（）。A.經濟環境調查B.市場供給量調查C.市場需求容量調查D.消費者行為調查E.競爭情況調查【答案】ACD34、房地產投資項目互斥方案在進行經濟比選時應遵循的準則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關聯性原則【答案】ACD35、在借貸記賬法下，期末結賬后，一般有余額的賬戶有（）。A.資產類賬戶B.負債類賬戶C.期間成本費用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權益賬戶【答案】AB36、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC37、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有（）。A.投資利潤率B.通貨膨脹率C.投資風險D.經濟增長率E.存款準備金率【答案】ABC38、房地產價格指數包括()價格指數。A.供給B.房屋銷售C.需求D.房屋租賃E土地交易【答案】BD39、房地產項目敏感性分析的步驟主要包括（）。A.確定用于敏感性分析的經濟評價指標B.確定不確定性因素可能的變動范圍C.分析確定每個不確定性因素發生的概率D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值E.通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析【答案】ABD40、下列參數屬于融資相關參數的有（）。A.基準收益率B.資本金投資比例C.貸款利率D.空置率E.出租率【答案】BC41、在物業運營費用中，公共設施設備日常運行、維修及保養費占較大比例，且分項較多，屬于公共設施設備日常運行、維修及保養費的有（）。A.維修和保養費B.生活用水和污水排放C.雜項費用D.清潔衛生費E.保險費【答案】ABC42、預期資本價值和現實資本價值之間的差異即資本價值的風險，資本價值的風險表現有以下幾種情況()。A.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，物業實際運營費用支出超過預期運營費用，報酬率不變B.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，物業實際運營費用支出低于預期運營費用，報酬率不變C.房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求，運營費用不變，報酬率升高了D.房地產投資項目的實際收益現金流超出預期目標要求，運營費用不變，報酬率降低了E物業實際運營費用支出超過預期運營費用，實際收益現金流與預期收益現金流一樣，報酬率升高了【答案】AC43、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。A.開發項目的選址、定點審批B.核發建設用地規劃許可證C.設計方案審批D.核發建設工程規劃許可證E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD44、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預售面積D.可供租售量E.房地產價格【答案】AC45、依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業的有（）。A.民營企業資金投資占主導地位的建設項目B.國有資金投資控股的建設項目C.國有資金投資占主導地位的建設項目D.民營企業資金投資控股的建設項目E.全部使用民營企業資金投資的建設項目【答案】BC46、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD47、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC48、政府規范房地產市場行為的措施有（）。A.健全市場準入制度B.推動行業誠信體系建設C.調整銀行貸款利率D.規范交易程序E.加強產權管理【答案】BD49、房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現值判斷風險，正確的有（）。A.標準差系數越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數越小，風險越小【答案】B50、開發商對投標人進行資格審查時應考慮()。A.企業注冊證明、資金和財務狀況B.主要施工經歷、投標人在施工的承建項目C.技術力量簡況D.投標人的積極性E投標人正在施工的承建項目【答案】ABC大題（共20題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮咳?、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮克摹⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪恕⒁韵聻槟撤康禺a抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱?！敬鸢浮烤?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：55