2023/1/26桃源居商業營銷策略總綱謹呈：深圳航空城（東部）實業有限公司2

報告目錄Ch1問題及解決思路Ch2社區及商業供應解析Ch3商業規模適度分析Ch4解決社區內需求的商業模式Ch5外向經營商業模式Ch6推廣策略

3【Ch1問題及解決思路】42003年，桃源居供應商業總量將達5.6萬平米2005年初，桃源居投入使用商業面積6.5萬平米在一個相對獨立的居住功能為主的區域，如此大量的商業面積如何順利實現較高價值，同時有利于社區的可持續發展？【出發點】5Question1:

商業規模的適度性如何？

—規劃160萬平米，現建成35萬平米的社區是否能消化近6萬平米的商業？Question2:

如何解決業態的組合及形式？出售與出租的范圍如何？Question3:

在商業供應超過常規的情況下，集中商業的解決策略？Question4:

在業態選擇指導下，對商業規劃設計的補充意見【問題分解】6【

解決思路】7社區及商業供應解析社區現狀、特征社區規劃規模商業規模規模消費比

城市社區規劃指標（國際）類比社區參考深圳類比社區調查基于社區內需求的商業集中商業業態定位設計建議商業規模的適度性類似社區商業模式:規模、業態、各業態量、分布特點、形式、面積、不同發展階段的社區業態傾向本項目商業面向社區外經營的必要程度寶安商業現狀寶安商業未來競爭態勢前期商業銷售狀況業態對社區營銷的影響社區業主商業需求調查社區特點與發展階段需要外向經營的商業街鋪、集中商業的租售選擇街鋪業態及分布、設計建議8【Ch2

社區及商業供應解析】9桃源居規劃總人口：1萬戶/3.5萬人+1萬師生共4.5萬人桃源居規劃總面積：160萬M2規劃明確的商業總面積：6.5萬M2清華學校2002年底主推區：3區已入住區：12區、13區1期、14區1期、5區、4區2003年主推：1、2、7、9、10區4區2期、5區2期、13區3期2002年次推區域：13區2期、14區2、3期『桃源居規劃與現狀』目前桃源居建成面積：40萬（含3區）M2現入住人口：2200戶/7700人+2000名師生共9700人10★距離深圳城市中心約1小時車程。距寶安中心15分鐘車程。距最近集中商業5分鐘車程。★社區周邊山體及快速干道圍合，相對隔離，自成一體。★社區現以單純居住功能為主，缺少商業配套，配套學校規模較大，周邊廠區為主。★社區相對完全獨立，屬內斂性社區，保障了內部商業人流消費的最大可能性。『桃源居社區特點』107國道前進路廣深高速洲石公路社區發展需要商業的發展，以解決社區內消費需求為目的的商業是合理的。11商業區域面積M2現狀

備注4區二期商業1467

在建預計2003年中推售127910區商業51485

在建預計2003至2004年租售3區商業4652.84

在建在售2003年續售3170.85平米19區商業4000

建成已租美家廣場進駐13區商業1637.59

建成已售中低檔餐館、小菜市場、士多店、美發等12區商業1435.18

建成已售同13區臨建約400建成已租大萍果超市商業總計64677.61不計臨建45316710111213141516-2192016-129【桃源居現已明明確規劃的商商業面積分布布】2003年供應商業面面積56122.85平米（（其中中街鋪鋪18082平米，，集中中商業業38040.85平米））。計劃2005年初6.5萬平米米商業業（其其中街街鋪21410.49平米，，集中中商業業43267.12平米））投入入使用用12『桃源源居居商商業業規規劃劃布布置置形形式式特特點點』★商業業規規劃劃形形式式為為：：沿沿社社區區中中軸軸與與前前進進路路的的街街鋪鋪，，臨臨前前進進路路、、107國道道的的集集中中商商業業。。★商商業業街街被被交交通通干干道道割割斷斷，，難難以以形形成成商商業業的的連連續續性性。。★商商業業設設施施略略偏偏離離社社區區中中心心，，大大部部分分獨獨立立于于大大社社區區外外。。★缺少散落于于社區中多點點式布置的商商業。服務便便利度不夠★集中商業臨主主干道，有利利于發展外向向經營的業態態。★集中商業與街街鋪的比例為為：2.1：1集中商業——紅色為明確規規劃的商業街街或集中商業業——黃色為未明確確規劃但有意意向的商業街街13出租：共3層商業：26824M2出售或出租：：1-2層商業：8046M23-5層：物流中心心6-12層：寫字樓出售或出租：：1-2層商業：5514M21-5層：醫院6-12層：公寓127910區規劃為商貿貿區，桃源居居的主要商業業集中于此。。127910區商業總面積積：51485M2『127910區的商業分布布』匯江二路1-2層商鋪：4190M21-2層商鋪：2811M21-2層商鋪：5116M21-2層商鋪：4498M21區街鋪臨匯江二路2199M24190M216615M2銷售2區街鋪1991M27區街鋪2166M22811M29區街鋪645M22區街鋪臨前進路5116M25116M29區街鋪4498M24498M21區集中商業臨107國道5514M2可租可售34870M27區集中商業8046M2可租可售10區集中商業臨前進路及洲石路26824M2轉資產出租14『桃源居社區發發展階段性指指標』時間建成面積入住戶數居住人口規劃投入使用商業面積2003年初40萬平米2200戶7700人+2000師生已使用7472平米2005年初94萬平米5700戶2萬人+6000師生6.5萬平米規劃完成年160萬平米10000戶3.5萬人+1萬師生未定2003年初數據含12區、13區1-2期、14區1-3期、3、4、5區；學校一期期、會所、青青少年宮；2005年初數據含4區2期、5區2期、13區3期、127910區；學校2期。15【Ch3商業規模適度度分析】城市規劃指標標對比參考國際規劃示范范社區商業規規模比參考深圳類比社區區調查16一般城市居住住區商業設施施指標人均商業服務務建筑面積居住區區2/人類別別注：居住區：：人口規模3萬-5萬人.合理服務半徑徑800-1000M『城市社區規劃劃標準』城市居住區的的公建配套設設施，應依據據人口規模確確定合理的服服務面積。17公共服務設施施控制指標（（平方米/千人）-----------------------------------------------------------------------------居住規模居住區類別建建筑面積積用用地面面積總指標1605～27002065～4680(2165～3620)(2655～5450)----------------------------------------------------------------------------------------醫療衛生60～80100～190（含醫院）(160～280)(260～360)----------------------------------------------------------------------------------------商業服務700～910600～940------------------------------------------------------------------------------------------其中金融郵郵電20～3025～50(含銀行、郵電電局)(60～80)-----------------------------------------------------------------------------------------摘自《城市居住區規規劃設計規范范》根據指標計算算：2003年初，以桃源源居人口1萬人計，商業業服務面積7000-9100平米2005年初，以桃源源居人口2.6萬人計，商業業服務面積1.82萬-2.36萬平米以桃源居達到到規劃人口4.5萬人計，商業業服務面積3.15萬-4.1萬平米18『國際類比社區區』社區建設理論論—鄰里住區理論論背景：以20年代佩里（A。C。PERRY）提出的鄰里里住區理論為為基礎建成，，社區以交通通干道為邊邊界，把居住住建筑、公共共建筑、綠地地等予以綜合合解決，不僅僅是日常必需需品的供應，，一般生活服服務都可以在在社區內解決決。該理論在歐洲洲一些城市的的衛星城市規規劃設計中得得以推廣和運運用。社區主要特征征：1、社區位于距距大城市中心心約1小時路程的通通勤圈內,即衛星城鎮。。2、人口密度150人/HM2。3、周圍有干線線公路相連。。19《集合住宅》一書內推薦規規劃成功的典典型案例:日本光丘花花園城社區區占地面積：：18.6萬M2建筑面積：：36.6萬M2公園6.07萬M2商業設施面面積：約1萬M2（包括店鋪鋪、百貨貨、專賣店店）其地理位置置與配套規規劃與桃源源居較接近近。背景說明：：該社區于于1972年開開發發，，位位于于離離東東京京約約1小時時車車程程通通勤勤圈圈內內，，90%以上上是是高高層層住住宅宅(8層以以上上)。所所有有的的住住宅宅團團組組都都有有一一所所中中學學和和兩兩所所小小學學，，都都帶帶有有運運動動場場并并位位于于邊邊緣緣以以便便與與外外界界共共享享；；所所有有的的團團組組都都設設置置近近鄰鄰公公園園還還要要兼兼顧顧外外圍圍人人群群使使用用方方便便……經過多多年發發展，，其商商業滿滿足了了社區區居民民生活活需求求，經經營狀狀況良良好。。商業規規模比比=1/36.6=0.027商業分分布形形式：：成片集集中布布置于于社區區中心心。20根據國國外類類比社社區商商業規規劃指指標商商業規規模比比1：0.0272003年初，，桃源源居已已建成成面積積40萬平米米，類類比商商業規規模1.08萬平方方米。。2005年初，，桃源源居預預計建建成94萬平米米，類類比商商業規規模2.54萬平米米。桃源居居達到到規劃劃建筑筑面積積160萬平米米，類類比商商業規規模4.32萬平米米。21『深圳類類比社社區調調查』成熟社社區：：圓嶺社社區、、白沙沙嶺社社區、、華僑僑城社社區、、松坪坪山社社區郊區新新建社社區：：萬科科四季季花城城調查目目的：：1、了解解深圳圳類比比社區區各發發展階階段的的合理理的商商業規規模。。2、成熟熟社區區合理理的商商業業業態、、比例例、分分布、、形式式與單單店面面積。。3、各個個社區區發展展階段段的業業態及及規模模傾向向。4、類比比社區區集中中商業業業態態、檔檔次、、分布布。調查社社區選選取原原則：：1、社區區有較較大的的規模模，相相對獨獨立，，自成成一體體。2、社區區以居居住功功能為為主，，強調調社區區商業業以滿滿足自自身需需求為為主。。3、成熟熟社區區與發發展中中社區區均有有選擇擇，以以成熟熟社區區為主主。4、深圳圳特區區內、、外均均有選選擇，，由于于關外外成熟熟案例例有限限，以以關內內為主主。22新一佳佳營業面面積：：1萬平米業態；日常常百貨超市市營業樓層：：1-2層位于深圳上上步工業區區北，始建建于上世紀紀80年代初，總總建筑面積積67.65萬平米。人人口4萬。初建成時，，社區并無無多少商業業，主要依依賴社區外外。后期隨隨著內部及及邊緣商業業逐漸發展展，以及98年引入新一一佳，帶旺旺消費。『園嶺社區』康泰娛樂城城營業面積：：1萬平米業態：保齡球場、、桌球城、、游樂場、、百佳、麥麥當勞、卡卡拉OK歌舞廳酒樓樓、西餐廳廳、韓國料料理、快餐餐廳、咖啡啡廳、美容容世界、時時裝購物名名廊等。營業樓層：：1-5層23沿街商業227家，總面積積21235平米。單純以滿足足社區內需需求的成熟熟社區，社社區商業以以日常購買買與日常服服務為主。。社區商業特特點：1、集中商業業位于社區區中心和東東北，相距距600米，新一佳佳與白沙嶺嶺的沃爾瑪瑪相距445米。2、滿足社區區內的商業業相對集中中于集中商商業周邊，，業態主為為飲食、家家居服務，，其中飲食食類相對成成片集中，，多為兩層層經營。日日常購買與與家居服務務類相對分分散，多為為一層經營營。3、滿足社區區外的商業業沿社區邊邊界線分布布，業態主主為服裝、、飲食、書書店（臨圖圖書館），，多為一層層經營。24百花園二期期（商業街街）長安百貨營業面積：：3000平米業態：日常常百貨超市市營業樓層：：第2層沃爾瑪營業面積：：20000平米業態：日常常百貨超市市營業樓層：：1-2層『白沙嶺社區區』位于深圳上上步工業區區西北，始始建于上世世紀80年代中期，，社區總建建筑面積66.4萬平米。96年長安百貨貨進駐，2001年引進沃爾爾瑪。百花園二期期將建成100余米百家小小鋪的商業業步行街。。預計今年年6月投入使用用。25沿街商業159家，總面積積11145平米。單純以滿足足社區內需需求的成熟熟社區，社社區商業以以日常購買買與日常服服務為主，，其次為飲飲食。社區商業特特點：1、集中商業業分布在社社區中心和和東北側，，相距665米。2、社區內的的商業主要要滿足社區區內需求，，沒有沿社社區邊界的的商業，且且相對集中中于集中商商業周邊，，業態主為為飲食、家家居服務，，其中飲食食類相對成成片集中，，部分為兩兩層經營。。百花公寓寓裙樓二層層基本空置置，僅有少少量咖啡館館、酒樓打打通1、2層經營。3、日常購買買與家居服服務類相對對分散，多多為一層經經營。26沃爾瑪營業面積積：3萬平米業態：日日常百貨貨超市營業樓層層：1-2層銅鑼灣百百貨易家儂家家居營業面積積：5萬平米業態：日日常百貨貨超市與與家居家家私『華僑城社社區』位于深圳圳灣畔，，始建于于上世紀紀80年代中期期，以旅旅游勝地地聞名，，社區目目前總建建筑面積積218.96萬平米。。早期的的社區規規劃立意意高：聘聘請大師師擔任規規劃顧顧問，有有遠見的的開發次次序：旅旅游—配套—地產。現現社區商商業經營營狀態良良好。沒沒有空置置商鋪。。27社區商業業特點：：1、集中商商業全部部集中在在社區中中心偏南南，略靠靠近深南南大道與與旅游景景點。2、華僑城城的業態態呈現明明顯的旅旅游地普普遍具備備的業態態形式：：飲食、、購物、、娛樂，，娛樂業業較其他他單純滿滿足社區區內需求求的社區區商業要要發達。。3、飲食業業成片集集中形成成社區內內外都知知曉的美美食一條條街。沿街商業業133家，總面面積15705平米。社社區商業業各種業業態發展展較為均均衡且商商業總量量高于其其他類比比社區。。28民潤市場場營業面積積：3000平米業態：百百貨超市市營業樓層層：1層萬昌百貨營業面積：6000平米業態：綜合百百貨營業樓層：1層始建于90年代初，社區區略偏離于城城市中心，被被幾條交通干干道包圍，社社區內主要為為政府微利房房住宅區以及及臨近工業區區。松坪山29社區商業特點點：1、作為緊鄰工工業區的社區區，光顧小食食店、在鋪頭頭購物等消費費特征明顯，，其業態也順順應而生。2、集中商業分分布在社區中中心和西北側側，相距400米。3、在與工業區區接近的區域域，服裝相對對成片集中，，形成滿足社社區內以及社社區外工業區區人群的服裝裝商業街。4、社區內設有有露天電影院院和舞廳，吸吸引大量工業業區的人群進進入社區消費費，從而帶動動小理發店、、小餐飲等業業態的發展。。沿街商業369家，，總總面面積積26843平米米。。社社區區商商業業以以日日常常購購買買、、飲飲食食、、家家居居服服務務類類為為主主。。30位于于龍龍崗崗坂坂田田村村內內，，始始建建于于99年，，社社區區總總建建筑筑面面積積53萬平平米米。。現現正正發發售售最最后后一一期期。。處于于城城市市郊郊區區，，社社區區周周遍遍無無完完善善的的生生活活設設施施配配套套，，基基本本生生活活需需依依賴賴社社區區內內商商業業配配套套。。近近兩兩年年引引進進華華潤潤、、民民潤潤超超市市。。目目前前經經營營狀狀況況良良好好。。『四季季花花城城社社區區』華潤潤超超市市營業業面面積積：：600平米米民潤潤超超市市營業業面面積積：：1200平米米31社區區商商業業特特點點：：1、社社區區商商業業街街—花城城商商業業步步行行街街主主段段位位于于社社區區大大門門口口，，業業態態相相對對安安靜靜，，無無明明火火餐餐飲飲，，與與社社區區規規劃劃限限制制有有關關。。2、商商鋪鋪面面積積基基本本產產權權單單位位為為40-80平米米。。鋪鋪位位劃劃分分面面積積小小，，可可隨隨意意合合并并與與分分割割。。2、四四季季花花城城作作為為新新建建社社區區，，家家居居裝裝飾飾類類業業態態超超過過日日常常購購買買類類，，僅僅次次于于日日常常服服務務類類。。新新建建社社區區特特有有的的業業態態表表現現明明顯顯。。3、北北門門商商鋪鋪后后期期推推出出，，現現多多數數空空置置。。規規劃劃允允許許明明火火經經營營。。沿街街商商業業共共67家（（未未售售16家）），，總總面面積積2635平米米。。社社區區商商業業純純粹粹滿滿足足社社區區內內需需求求，，主主要要業業態態為為日日常常服服務務、、家家居居類類以以及及日日常常購購買買類類32商業業規規模模與與社社區區人人口口規規模模呈呈正正比比例例發發展展。。華僑僑城城的的商商業業面面積積最最大大，，這這與與其其乃乃旅旅游游勝勝地地所所帶帶來來的的巨巨大大商商業業消消費費群群體體有有關關。。『類比比社社區區商商業業總總量量分分析析』33園嶺嶺作作為為深深圳圳較較早早開開發發的的社社區區，，社社區區商商業業發發展展成成熟熟，，規規模模適適度度，，人人均均商商業業面面積積適適中中。。松坪坪山山因因臨臨近近諸諸多多工工業業區區，，華華僑僑城城因因旅旅游游業業的的吸吸引引，，增增加加了了兩兩社社區區隱隱性性的的消消費費人人口口基基數數。。萬科科四四季季花花城城作作為為新新建建社社區區，，消消費費需需求求尚尚未未完完全全形形成成。。規規劃劃的的商商業業面面積積有有31%的空空置置。。『類比比社社區區商商業業總總量量分分析析』34松坪坪山山因因臨臨近近諸諸多多工工業業區區的的緣緣故故，，消消費費人人群群偏偏向向沿沿街街商商業業的的消消費費。。華僑城城因旅旅游業業的發發達帶帶來相相對高高層次次的消消費群群體，，因此此集中中商業業面積積明顯顯偏大大。松坪山山與華華僑城城均屬屬外延延社區區。純粹以以滿足足社區區內群群體的的社區區商業業（如如園嶺嶺、白白沙嶺嶺）兩兩者基基本持持平或或總量量差距距不大大。園嶺與與白沙沙嶺均均屬內內斂社社區。。『類比社社區商商業總總量分分析』35集中商商業的的規模模與社社區人人口規規模呈呈正比比發展展，且且發展展速度度明顯顯緩于于社區區人口口的增增長速速度。。華僑城城因地地域及及規劃劃的特特殊性性，集集中商商業的的發展展超過過社區區人口口增長長的速速度。。36『類比社社區沿沿街商商業分分析』日常購購買和和日常常服務務類是是成熟熟社區區商業業的主主要業業態形形式，，其次次是生生活飲飲食。。即社社區商商業主主要業業態是是為社社區群群體提提供便便民性性的生生活類類服務務業。。37..\萬科四四季花花城調調查表表標準準版本本.doc『類比社社區各各業態態店鋪鋪面積積』餐飲面面積集集中在在10-30平米與與40-80平米兩兩個區區間，，酒樓樓集中中在180-500平米，，咖啡啡館集集中在在100-150平米，西西餅屋集集中在10-30平米。38裝飾類集集中在30-50平米，五五金集中中在80-120平米，花花藝與水水族店集集中在30-50平米，電電器店集集中在80-120平米書店、樂樂器租用用店集中中在5-50平米，酒酒吧集中中在60-200平米，網網吧集中中在300平米『類比社區區各業態態店鋪面面積』39日雜店、、服裝店店、水果果店、化化妝品店店、箱包包皮具店店與微型型超市集集中在30-60平米，醫醫藥店集集中在30-60平米，眼眼鏡店、、通訊店店集中在在70-120平米。『類比社區區各業態態店鋪面面積』40曬相館、、美容美美發店、、家電維維修店、、洗車店店、單車車摩托修修理店、、小門診診集中在在25-60平米，干干洗店、、純水店店、縫紉紉修補、、復印店店集中在在5-20平米，銀銀行集中中在150平米以上上二手樓地地鋪、售售票點、、駕照培培訓、足足彩投注注點、貨貨運店集集中在5-40平米，貿貿易公司司集中在在100-150平米『類比社區區各業態態店鋪面面積』411、社區商商業的主主要分布布形式：：沿街商商鋪與成成片集中中商業相相結合。。通常大大型集中中商業在在一個社社區發展展到10-20年后才進進駐；較較偏遠的的社區為為解決基基本生活活需要，，因而較較早安排排引進小小型集中中商業（（600-6000平米）。。2、集中商商業之間間的距離離在800米以內。。3、集中商商業均為為招商引引進，業業態以綜綜合性百百貨為主主，集中中解決社社區日常常購買的的需求。。4、社區沿沿街商業業業態以以家居服服務類和和購買類類為主，，新建社社區的業業態中，，沿街商商業的家家居裝飾飾類業態態相對居居多，隨隨著社區區的發展展與成熟熟，逐漸漸被日常常用品購購買類、、飲食業業態替代代。功能能較復雜雜的社區區（華僑僑城）各各類業態態相對均均衡。5、社區主主題商業業街較少少，已有有案例為為美食街街、服裝裝街，其其他較易易形成集集中分布布的業態態有：西西餐酒吧吧文化類類。6、社區商商業各業業態店鋪鋪有相對對集中的的面積范范圍，對對臨街商商業劃鋪鋪有參考考意義。。7、能接受受在二層的業態相對對有限：：酒樓、、茶館、、咖啡館館、美容容美發類類。『社區商業業特點』42社區商業業普遍具具備的基基本功能能購物功能能綜合服務務功能修理服務務功能再生資源源回收功功能家政服務務功能餐飲服務務功能購物功能能———提供主、、副食品品、生活活日用品品；修理服務務功能———日常用品品修理的的需要；；餐飲服務務功能———提供早餐餐、正餐餐和滿足足學生、、老年人人用餐；；綜合服務務功能———社區居民民理發、、洗衣、、服裝加加工以及及彩擴等等在社區區內完成成；家政服務務功能———社區能幫幫助居民民雇用小小時工、、請保姆姆和家教教等。43『類比社區區基本情情況一覽覽表』參考類比比社區不不同的發發展階段段的人均均商業面面積，并并根據類類似階段段桃源居居的人口口規模計計算，桃桃源居商商業總量量為：2003年初，參參考四季季花城，，商業總總面積=1萬人X0.44=4400平米；2005年初，參參考松坪坪山，商商業總面面積=2.6萬人X1.09=2.83萬平米；；規劃完成成時，參參考園嶺嶺，商業業總面積積=4.5萬人X1.03=4.6萬平米。。44『類比社區區綜合參參考』

社區圓嶺松坪山白沙嶺華僑城四季花城人均商業面積1.031.090.851.080.44

權重比10%30%10%5%45%

加權平均值0.77權重確定定的原則則：1、社區規規模相近近2、社區功功能相近近3、社區位置相相仿4、發展階段相相近2003年初，桃源居居商業總量=7700平米2005年初，桃源源居商業總總量=2萬平米規劃完成，，桃源居商商業總量=3.465萬平米45『適度的商業業規模』根據各類指指標檢驗桃桃源居在某某一發展階階段相對成成熟的社區區商業面積積為：（平平米）城市規劃國際社區類比社區類比社區綜合2003年初80001.08440077002005年初2.09萬2.54萬2.83萬2萬規劃完成3.36萬4.32萬4.6萬3.47萬現狀條件下下，桃源居居較為以滿滿足社區需需求為主的的合理商業業規模在4400-10800平米間；2005年初，則可可以達到2-2.83萬平米。這意味著預預計2005年初投入使使用的6.5萬平米商業業中，必須須有萬平米商業業需針對社社區外經營營。46【Ch4解決社區內內需求的商商業模式】桃源居社區區特點社區業主商商業需求調調查前期商業銷銷售狀況商業定位對對社區營銷銷的影響深圳類比社社區成熟商商業模式47『社區特點對對商業業態態、布局的的影響』學城形象，，大規模名名校已開學學。五大教教育中心的的建設。桃源居是一一新建且尚尚未建成的的社區，有有著與新建建社區共同同的需求特特征。社區人群多多為外來人人口，30-50歲，成熟家家庭，三代代同堂，傾傾向中檔消消費。建材、家居居裝飾、窗窗簾布藝、、五金、餐餐飲文化用品、、書店、樂樂器、兒童童用品、名名品專賣店店老年人托管管、家政服服務、盆景景店、寵物物店、家教教中心、茶茶館商業作為大大社區的重重要配套，，商業的定定位、布局局需考慮社社區包裝與與推廣的需需求可標識性：：業態相對對集中，打打造知名的的“商業街”，營造配套套賣點三大主題公公園的相繼繼投入使用用旅游休閑用用品、手工工藝品48調查時間：：2002年12月20日至30日調查協作單單位：深圳世外桃桃源物業管管理公司調查形式：：問卷調查查對象：桃源居已入入伙各區業業主『社區業主商商業需求調調查』問卷發放量量：500份。收回236份，有效份份數219份。被調查區域域以12區、5區居多。該該兩區分別別為99年以前及2002年主要入住住區，可以以判定有效效代表各類類新老業主主的不同層層面。49桃源居被調調查家庭以以三口之家家居多，占占到被調查查家庭的47.9%。其次為父父母與多子子女家庭、、三代同堂堂家庭。說明桃源居居業主多為為成熟家庭庭，對商業業需滿足全全家男女老老少的各類類需求。有孩子的家家庭達86.7％，針對孩孩子的商業業較普通社社區應有所所增加。桃源居業主主收入以中中等水平為為主。企業人員及及公務員、、學者等占占59.7％，對商業業配套的品品味有一定定要求，而而不是完全全的實惠路路線。50此2項為多選66.7%的家庭將增增加大型超超市放在首首位。說明明居民急需需集中商業業提供日常常購物品，，以保證品品種和檔次次。大型超市和和大型百貨貨需求最多多，顯示居居民傾向于于舒適化、、有品質感感的購物條條件。77.2%的被調查家家庭認為日日用品最好好能就近購購買，其次是運動動休閑及文文具；，62.6％的家庭需需求就近飲飲食。5153.9%的被調查家家庭在日常常消費時，，會在品牌牌商場選擇擇有一定品品牌且價格格適中的商商品。25.1%的家庭不太太看中品牌牌,關鍵看中價價格實惠。。兩者共占占79%。僅有9.6%的家庭會在在在品牌商商場購物,選購高檔商商品。說明桃源居居業主需求求品牌商場場，整體消消費水平為為中等。休閑地點集集中在安區區內和市內內，說明目目前桃源居居休閑配套套仍不足。。業主目前消消費地點調調查52日常買菜沒沒有集中的的趨向，在在各地點都都相當平均均。可能與與工作地點點有關。日常購物明明顯集中在在寶安品牌牌超市，退退而求其次次的選擇是是桃源居內內。說明了了對日常用用品購物有有選擇豐富富、品質保保證的需要要，但近便便也很重要要。服裝裝購購買買集集中中在在寶寶安安品品牌牌超超市市和和市市內內，，說說明明了了對對服服裝裝更更強強調調選選擇擇的的多多樣樣性性和和品品質質要要求求，，可可舍舍近近求求遠遠。。家電電家家私私集集中中在在寶寶安安區區內內品品牌牌市市場場或或專專業業市市場場購購買買，，說說明明此此類類消消費費尋尋求求專專業業市市場場的的心心態態。。53【社區區業業主主商商業業需需求求調調查查小小結結】1.桃源源居居居居民民以以成成熟熟家家庭庭和和有有子子女女家家庭庭為為主主，，商商業業需需考考慮慮全全家家全全面面的的需需求求，，同同時時針針對對孩孩子子的的商商業業應應相相對對其其他他社社區區高高；；2.桃源源居居業業主主收收入入水水平平為為中中等等，，集集中中在在企企業業工工作作人人員員，，有有一一定定的的品品位位要要求求。。傾傾向向于于在在品品牌牌商商場場購購買買中中價價產產品品；；3.對集集中中商商業業的的需需求求強強烈烈。。最最需需要要可可以以購購買買日日常常用用品品的的大大型型商商業業，，希希望望保保證證品品種種、、品品質質、、和和購購物物環環境境；；4.最需需就就近近消消費費的的依依次次為為日日用用品品、、飲飲食食、、運運動動休休閑閑、、書書文文具具、、服服裝裝；；其其中中第第三三、、四四項項體體現現了了獨獨特特的的傾傾向向；；對對商商業業業業態態選選擇擇有有一一定定指指向向意意義義；；5.購物與休休閑地點點與消費費種類有有關，日日常用品品、服裝裝、家電電家私三三大類消消費分別別有相對對集中的的購買地地點，有有助于明明確桃源源居商業業選擇的的競爭者者。54『桃源居前前期商業業租售狀狀況的借借鑒』分布于社社區內沿沿步行街街的街鋪鋪，投資資回報良良好，銷銷售狀況況良好。。已入住的的街鋪即即時解決決了少量量社區生生活需求求，但檔檔次較低低，選擇擇面少。。集中商業業由于規規模大，，商家認認為目前前難以保保證大規規模商業業的良性性運作，，目前不不愿進駐駐。租售售均相當當困難。。目前美家家超市已已進駐，，但業主主的需求求調查表表明：不不能滿足足業主的的日常購購物需求求。項目總面積M2單位面積層高M價格銷售期銷售狀況12/13區商業街3072.7730-3003.842593-4個月90％的店鋪經營良好3區街鋪255.7215-552.976730發展商內部認購完4區小商鋪84212.950761個月性質為住宅，發展商默許商業用途3區集中商業臨前進路2層4397.1219-400100-200為主4.58998已推出5個月已售27.8％同時進行招商，但未成功11區大型商業中心2萬整體招租2年，難以引進品牌商家，已決定改變規劃為居住區。19區集中商業4000租賃4.52002.9起招租，難以引進品牌商家進駐，12月引進了新入行的美家超市55集中商業銷售不暢，市場上通常以引入經營公司為主難以順利招商和快速落實社區需求以規模優勢和臨干道優勢有條件產生面向區外需求的號召力業主期望以集中商業形式就近解決日用品購買，除現有超市外，還需求品牌商場部分租賃，部分可租可售38040.85平米+5226.27平米街鋪易于實現銷售和招租經營可能性高，可即時解決社區生活問題難以產生面向區外經營的號召力現有街鋪因規模小易產生檔次低、不齊全的問題，不受業主歡迎只可銷售18082平米+3328.49平米銷售難易易解決社區區內需求求的實現現程度外向經營營可行性性業主需求求租售限定定新供應量量+存量【街鋪、集集中商業業優劣勢勢對比】56社區內需需求業態態優先布布局于街街鋪。街鋪功能能以滿足足社區生生活需求求為主，，并注重重引導，，選擇有有代表性性業態組組合形成成商業街街，以滿滿足社區區業主一一定的品品味需求求和社區區營銷的的商業配配套可包包裝。部部分臨干干道的街街鋪可安安排針對對社區外外的途經經人口（（學校家家長、車車輛）需需求。『社區內需需求導向向商業布布局原則則』集中商業業首要解解決社區區內對日日常購物物品牌集集中商業業的需求求，同時時服務社社區外。。部分集中中商業需需面向社社區外需需求。在在滿足社社區內需需求后，，部分商商業需全全面對外外發展。。社區商業業應主要要滿足社社區內的的需求，，并能促促進社區區的成熟熟發展和和帶動銷銷售，因因此社區商業業應以社社區內需需求為導導向，進進行合理理布局，，保證社社區內消消費需求求能被有有效地滿滿足，同同時對外外有較強強的競爭爭力參與與區域外外商業競競爭。57『基于社區區內需求求的商業業業態及及比重』由于四季季花城的的業態非非自然生生成，在在此只選選擇相對對成熟和和類似的的社區進進行參考考，結合合桃源居居的社區區特點及及業主需需求，桃桃源居沿沿街商業業各業態態較為合合理的比比重范圍圍為：生活飲食類家居類日常購買類日常服務類娛樂類其他類30％—40%20%—30%30%-40%20%-30%2%-4%2%-4%58【商業街的的定位】/定位的形形成商業街分分布特點點及影響響因素建筑設計計對業態態發展的的制約所臨道路路狀況位置特點點規劃設計計與周邊商商業的連連續性內部劃分分進深、面面寬層高人流組織織社區對商商業街需需求滿足日常常生活便便利服務務的需求求社區內休休閑消遣遣場所的的需求﹢﹢59分布特點點：A段：臨規規劃為社社區景觀觀中軸的的匯江二二路雙側側，環境境設計主主題為歐歐洲休閑閑廣場，，是社區區形象的的標志地地段，社社區居民民休閑的的聚散地地。B段：臨臨前進進路，，北接接10區大型型商業業，南南接文文化藝藝術中中心，，南端端接近近跨前前進路路天橋橋。處處于各各商業業街中中人流流量集集中的的一段段。C段：臨臨前進進路，，相對對更接接近學學校和和體育育公園園，與與對面面3區集中中商業業隔路路相望望。D段：臨臨匯江江二路路，現現規劃劃為單單側，，總量量太小小，缺缺乏連連續性性。相相對其其他商商業街街，最最接近近已成成熟的的社區區。影響因因素：：C段對面面的3區集中中商業業現未未銷售售，其其位置置與規規劃設設計比比較適適于大大型餐餐飲和和銀行行、郵郵局。。C段側對對面的的19區集中中商業業為美美家超超市。。『臨街街街鋪的的分布布特點點』ABCD60A段：商業街街廣場場中心心沿邊邊的商商鋪柱柱布置置較規規整，，開間間、進進深適適宜，，便于于設置置小面面積街街鋪，，可發發展多多種業業態。。這些區區域如如考慮慮設置置街鋪鋪，面面積約約在40～50㎡㎡之間。。【臨街商商鋪內內部設設計的的優劣劣勢分分析】/建筑設設計對對商鋪鋪的制制約61B段：商鋪柱柱布置置極不不規整整，且且進深深較大大，不不利于于設置置小面面積街街鋪，，可發發展建建材、、五金金等對對，空空間要要求不不太苛苛刻的的業態態。這些區區域如如考慮慮設置置街鋪鋪，面面積約約90～122㎡。【臨街商商鋪內內部設設計的的優劣劣勢分分析】/建筑設設計對對商鋪鋪的制制約62C段：商鋪柱柱布置置規整整，但但進深深較長長，不不利于于設置置小面面積街街鋪，，可發發展酒酒樓、、西餐餐廳等等需求求面積積較大大的業業態。。這些區區域如如考慮慮設置置街鋪鋪，面面積約約90～122㎡。【臨街商商鋪內內部設設計的的優劣劣勢分分析】/建筑設設計對對商鋪鋪的制制約63B段：兩列柱柱相互互錯位位，破破壞了了空間間的完完整性性，使使得內內部空空間的的家俱俱不易易布置置，不不適宜宜發展展酒樓樓等業業態。。【臨街商商鋪內內部設設計的的優劣劣勢分分析】/建筑設設計對對商鋪鋪的制制約商鋪空空間內內柱布布置極極不規規則，，破壞壞了空空間使使用的的完整整性；；64B段、C段的商商鋪進進深約約14～18m，不利利于形形成街街鋪，，對二二層鋪鋪位的的銷售售形成成阻力力，同同時對對商業業業態態造成成限制制。大部分鋪的的進深過長長，約14～18m，不利于設設置小面積積街鋪。【臨街商鋪內內部設計的的優劣勢分分析】/建筑設計對對商鋪的制制約65所有商鋪層層高4800mm，已經提供供給業主設設置復式商商鋪的空間間，不利于于設置一、、二層組合合的復式鋪鋪的形式，，減少了商商鋪形式的的多樣性，，且對二層層商鋪的銷銷售造成一一定阻力。。【臨街商鋪內內部設計的的優劣勢分分析】/建筑設計對對商鋪的制制約66『商業街的定定位及可發展的業業態』編號

商業街主題定位

可發展業態A歐洲文化商業街文化商業：西式咖啡館、茶館、書店、琴行、通訊店、特色店等B家居裝飾街家居裝飾、布藝、建材、電器專賣、五金等C風味美食一條街特色小吃（面點王）、地方酒樓、西式快餐（麥當勞、肯德雞）D便民性商業小型中西餐館、便利店、美容美發、茶藝、花卉、洗衣房、復印、照相館等日常家居服務業態67前進路路107國道道洲石公路“歐洲文化商商業街”主力店面積積100～150㎡，業態形式式：西式咖咖啡、書店店、特色店店“家居裝飾街街”主力店面積積100～150㎡，業態形式式：家居裝裝飾店、建建材店“風味美食街街”主力店面積積300～500㎡，業態形式式：酒樓集中商業主力店位置置【各商業街領領頭鋪的面面積范圍建建議】68【商業街包裝裝與展示的的建議】/地標性建筑筑地標性建筑筑：—是充分體現現商業街文文化底蘊的的載體，是商業街的的靈魂建筑。69【商業街包裝裝與展示的的建議】/留駐空間結合色彩的的變化，圍圍合形成一一些“渾若若天成”的的街道廣場場空間，提提供留駐場場所。70【商業街包裝裝與展示的的建議】/休閑設施商鋪前的張張拉膜體系系提供了一一個暇逸的的休息場所所，使住戶戶可以在這這里進行鄰鄰里交往，，同時促進進了商業活活動的深度度展開。71遮陽系列及及休閑椅的的隨處設置置充分體現現人性關懷懷精神。【商業街包裝裝與展示的的建議】/休閑設施72【商業街包裝裝與展示的的建議】/燈光處理營造誘人的的燈光，讓讓腳步久久久停駐在櫥櫥窗前，流流連忘返，，激起更多多的購物欲欲望。73【商業街包裝裝與展示的的建議】/導示牌與門門店牌形式豐富的的導示牌或或門店牌將將成為商業業街一道美美麗風景。。74整體性原原則商業街的的廣場設計應結結合商鋪鋪設計，，跌落式式臺階的的設置割割裂了商商業活動動的連續續進行，，對商鋪鋪的銷售售形成難難點。考考慮到現現有地塊塊條件，，建議以以坡道解解決水平平交通；；商業街景景觀設計應結結合街鋪鋪一起考考慮，不不應形成成明顯的的割裂空空間，可可結合商商鋪外讓讓人駐留留的小品品（如張張拉蓬））統一設設計，以以利于將將人流導導入商鋪鋪空間；；【針對匯江江二路商商業街廣廣場方案案設計的的建議】75參與性原原則商業街景景觀設計計的核心心是設計計這樣一一些場所所——它們能夠夠使人駐駐留，使使人在購購物、休休憩、嬉嬉戲、交交往等人人性化活活動中體體驗到生生活的樂樂趣；人的主要要行為模模式中一一個重要要的方式式就是圍圍繞兒童童活動來來展開，，而聚集集兒童活活動的場場所就需需要創造造趣味空空間。本本方案提提供了廣廣場空間間，考慮慮了觀賞賞性，但但是在空空間趣味味，及空空間駐留留感上塑塑造不足足；【針對商業業街廣場場方案設設計的建建議】76主題性原原則商業街中中心廣場場通過臺階階的設置置在位置置上強調調了其主主題性，，但是在在主題的的鮮明性性上面體體現的不不夠，中中心廣場場缺乏一一個核心心概念統統一，建建議進一一步挖掘掘其空間間上的主主題；臨107國道的“特色水景景”區域考慮了景景觀空間間的觀賞賞性，通通過商業業街廣場場的局部部亮點設設計來體體現小區區的品質質，但是是在藝術術主題的的選擇上上應進一一步挖掘掘，采取取更提神神的概念念來吸引引目標客客戶，提提升目標標客戶對對本項目目的認同同；【針對商業業街廣場場方案設設計的建建議】77細節原則則水景的利利用要充分考考慮以后后的維護護成本較較高，管管理較難難，建議議對水景景的選用用應突出出其視覺覺上的“親和性”，達到重重點突出出的目的的；樹種的選選用要考慮深深圳氣候候、季節節變換等等因素，，精雕細細琢合理理選用樹樹種的種種類、色色彩，達達到移步步換景的的目的；；【針對商業業街廣場場方案設設計的建建議】78【Ch5外向經營營商業模模式】——集中商業業的定位位79『寶安商業業消費分分析』商業現狀狀分析商業未來來競爭分分析社區商業業外延可行行性寶安商業業銷售狀狀況分析析80寶安人口口分布圖圖我們對寶安城城區的集集中商業業以及其其1KM范圍內的商業業業態、商商業消費費群體進進行調查查，以期期了解社社區所處處大環境境—寶安整體體商業市市場目前前狀況以以及未來來的競爭爭態勢。。寶安小檔檔案：寶安總人人口為144.1萬其中戶籍籍人口27.5萬，暫住人口口116.5萬人。外來人口口比例：：80%人口密度度3836人／平方方公里81『寶安商業業消費群群和商業業現狀特特征』□寶安是10-50元的大商商業集匯匯。寶安安近80%的外來人口的的消費力非常常有限，這一一消費群主要要購買10-50元的服裝、日日常用品，稍稍高檔次為通通訊消費。□新安、西鄉鄉擁有37萬消費群的內內動型商業。。分布在新安安、西鄉大型型住宅區附近近的大型商場場及其周邊的的街鋪所成為為新安、西鄉鄉本地人以及及外來人口收收入較高階層層的主要消費費場所。而沿沿街商鋪亦是是做老顧客生生意。□寶安安人對對于購購物的的印象象是到到商場場而不不是商商業區區。寶寶安沒沒有集集中的的商業業區業業態，，主要要是百百貨綜綜合商商場，，且商商品樣樣式有有限。。□寶安安商業業難以以在假假日經經濟中中受惠惠。由由于寶寶安缺缺乏富富有吸吸引力力的旅旅游景景點，，假日日來臨臨時，，寶安安大量量的人人外出出旅游游，并并在外外地大大量購購物。。□寶安安人已已將原原來從從市區區購買買的習習慣轉轉變到到當地地購買買。對對于大大件家家用電電器、、汽車車、電電腦等等，由由于萬萬佳等等品牌牌商家家的進進駐，，以及及考慮慮后期期服務務的便便捷性性，寶寶安人人已將將原來來從市市區購購買的的習慣慣轉變變到當當地購購買。。82『寶安現現有商商圈』龍華服服裝和和房地地產商商業圈圈福永家家私商商業圈圈新安電電子、、五金金、百百貨商商業圈圈西鄉建建材批批發商商業圈圈公明荔荔枝產產銷商商業圈圈全市最最大的的家私私批發發市場場83區內內缺缺乏乏成成規規模模的的商商業業街街或或集集休休閑閑、、娛娛樂樂于于一一體體的的購購物物中中心心，，以以及及多多樣樣化化的的、、緊緊跟跟市市場場潮潮流流的的時時尚尚用用品品，，是是造造成成區區內內中中高高檔檔收收入入階階層層流流向向區區域域外外購購物物的的主主要要原原因因。。『寶安安商商業業消費費群群和和商商業業現現狀狀特特征征總總論論』機會會？？！！市場場空白白842002年寶寶安安商商業業銷銷售售狀狀況況類別

成交總套數

成交面積分布商業539套（58532.67平米）大于100平米70-100平米小于70平米90套68套381套寶安安商商業業的的銷銷售售面面積積僅僅占占4%，面面積積以以小小于于70平米米居居多多，，占占總總成成交交套套數數的的70%。【寶安安商商業業物物業業銷銷售售狀狀況況】—數據據來來源源：：寶寶安安房房地地產產交交易易中中心心8512月30日，，寶寶安安銅銅鑼鑼灣灣開開業業寶安安銅銅鑼鑼灣灣：：位位于于西西鄉鄉步步行行街街附附近近，，總總營營業業面積積8萬平平方方米米，，共七七層層的的營營業業面面積積。。業業態態包包括括超超市市、、百百貨貨（（1-4樓）），，五五樓樓美美食食廣廣場場、、六六樓樓七七樓樓休休閑閑中中心心。。輻輻射射福福永永、、沙沙井井、、公公明明、、松松崗崗、、石石巖巖等等鎮鎮村村。。【未來周邊邊商業競競爭分析析】86鳳凰城購購物中心心位于西西鄉鎮新新城大道道，占地13萬平方米米，擬規劃劃為集購購物、旅旅游、休休閑、娛娛樂、度度假為一一體的超超大型MALL。總規劃劃面積20萬平米，，規劃期期為5年。目前前招商引引入東莞莞大新百百貨進駐駐，簽約約15年，現正正推售少少量鋪位位。在沿新城大大道面已建建成2棟約7000平米，而規規劃內的其其余部分是是仍在繼續續工作的廠廠房。折頁建成與推售售部分仍在運作的的廠房87物業名稱營業面積營業樓層業

態經營狀況價格（租金）香江家居博覽中心20萬平米2層家居辦公家私100%18元/平米麗星家居廣場5，000平米2層家居80%18元/平米福永家私城5，000平米2層家私100%15元/平米金泰家具城2