模塊研究——商業市場研究總結2011.12整體供應總結：城市和區域商業市場供應現狀總結；商業分布、價格、租售模式等關鍵要素總結市場競爭總結：競爭區域總結；重點項目競爭要點總結市場需求總結：消費者、經營商家需求特征總結本項目市場啟示：對本項目商業定位初步方向的啟示PART

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商業市場研究總結/研究思路總體研究思路商業市場研究總結包括供應總結、需求總結、競爭總結以及本項目市場啟示四部分。PART

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商業市場研究總結/研究思路總體研究框架商業市場研究邏輯步驟一商圈供應特征3人均商業面積水平1分布特征2整體供應市場競爭項目啟示市場需求步驟二步驟三步驟四周邊競爭案例總結3整體競爭環境總結1各特征要素總結2消費者需求總結1經營商家需求總結2配置功能啟示3發展可行度啟示1產品及客戶特征啟示2競爭個案啟示總結4PART

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整體供應總結PART

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商業市場研究總結/整體供應總結整體供應總結——案例鏈接：天津天堿項目從人均商業面積水平、分布特征、商圈供應特征等方面總結分析得出本項目商業市場發展空間的啟示。人均商業面積水平商圈分布特征商圈供應特征各商圈匯總分析供應及分布特征租金售價租售模式潛在客戶市級商圈、售價高租金低租售模式提示天津商業市場在2003-2005年新增供應量迅速放量，2005年達到其頂峰。2006年后天津中心城區主要商業開發趨于理性，新增供給走勢平穩。2011年，天津新增商鋪供應量

則將達到38.6萬平方米。排除地理因素影響，解放路商圈中高檔百貨租金實現力最強，扣點在25%-30%之間；其他依次為沿街商鋪、商業街。濱海新區絕大部分沿街店鋪采用完全出售運營模式，可以較快回現；百貨商場全部采用只租不售的運營模式。中端收入階層為主，其中中青年消費年齡段居多，消費也主要以購物為主，注重產品的性價比。潛在客戶主要以區域輻射范圍2010年天津優質商鋪平均租金每月每平方米492.68元，同比上漲1.19%通過對于市場供應特征要點的提煉，總結對于項目的啟示。PART

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商業市場研究總結/整體供應總結整體供應總結——案例鏈接：天津天堿項目客群來源項目所在區域屬于市級商圈，客戶以輻射整個濱海新區范圍為主。租金情況本項目所在商圈租金實現力強，但租金水平較高，長遠來看，選擇商業持有的市場前景較好。租售模式完全持有、租售結合是可借鑒的兩種商業運營模式，能實現企業長期穩定收益。通過市場研究總結，提煉出對項目的客戶來源、租售模式、租金定位等方面的啟示。PART

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商業市場研究總結/整體供應總結整體供應總結——案例鏈接：天津天堿項目PART

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市場競爭總結競爭區域分析總結PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目從競爭區域分布特征、商業格局、租售模式、價格特征、消費者特征等方面總結分析得出本項目的區域市場競爭。市場競爭項目分布未來競爭區域分析競爭商業格局分析商業租售模式商業租金價格特征消費者特征總結項目啟示數據來源:市場調研商業名稱商業類型建筑面積（㎡）1財富星座商業街3.7萬㎡2金元寶商廈百貨4萬㎡3新洋世紀商廈購物商廈4.5萬㎡4秀谷商業廣場綜合性商場4.9萬㎡5友誼名都百貨4萬㎡6東方廣場百貨3萬7中原百貨百貨1.8萬8濱海購物廣場百貨1.8萬9愛來無憂商業街1.2萬10巨川金海岸商業街2.3萬11樂購超市2萬12德克士、達芙妮等沿街商鋪4.4萬13金元寶大五金專業超市2.2萬商業項目分布特征：主要項目集中在洋貨市場、洋貨步行街、解放路、開發區第二、第三大街區域。片區的發展驅動力：洋貨商圈與解放路商圈作為傳統的商圈經歷了長時期的商業積淀，而新興的開發區商圈主要以商務集聚與商務需求作為發展驅動力。新洋世紀商廈秀谷商業廣場友誼名都代表型項目特征：金元寶商廈作為解放路最具代表性及標志性的商業體，零售購物在數量上占絕對比重，達到98.5%，以滿足本區域居民生活需求為主。新洋世紀商廈經營內容以超市、家具及電器為主，頗為注重售后服務，但缺乏統一管理。秀谷商業廣場主要經營國際一線二線品牌，以中高端客戶為主，但周邊餐飲等配套較匱乏。市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目通過商圈內的商業項目分布和重點典型項目的特征，分析市場競爭情況。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析響螺灣商業名稱商業類型建筑面積物業組合1中華文化會館商業綜合體190098酒店、公寓、寫字樓、商業2月亮島休閑中心商務休閑會所300000商務休閑會所3天津富力大廈商業綜合體··425000·酒店、商務寫字樓、商業···…………………………總體量4180750響螺灣商務區建筑多以綜合體為主，底商及裙房商業自給自足，同時據了解政府將沿迎賓大道建設10萬㎡的自己持有的特色商業街，以聚集人氣。月亮島綜合項目概況投資公司：阿聯酋迪麥克集團投資總額：預計10億美元總建筑面積：約12萬平方米項目構成：五星級酒店、辦公樓、商業中心、公寓、休閑。工程計劃：2010年1月開工，2012年2月竣工。外省市駐天津商務區開工項目概況（2007年9月11日開始相繼開工）01中華文化會館02中國商會大廈03環海企業總部大廈04濱海企業家俱樂部05內蒙古大廈06邯鄲大廈07濱州大廈08燕趙大廈09云南大廈10王相大廈11深福保大廈12濱海浙江大廈13中國五礦大廈14福建天福大廈15中鋼國際廣場16大連豐盈大廈17遼寧會館18天齊國際廣場19東方新世紀廣場20富力大廈21陜西大廈22河南大廈23中海廣場24中航大廈25溫州大廈26友聯商務大廈27山西商務大廈28碧桂園商務樓29中船重工大廈30青海億兆大廈31山東淄博大廈32福建八閩大廈市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目未來競爭：主要競爭片區的現狀和未來發展規劃。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析百貨購物中心高檔低檔？商業街高檔低檔金元寶商廈中原百貨友誼名都東方廣場新洋世紀商廈秀谷商業廣場濱海購物廣場巨川金海岸愛來無憂財富星座市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目商業格局：通過商業形態和能級的分析，找出市場競爭空白點。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析濱海新區商業市場主要采用的是完全出售運營模式（除百貨商場外，百貨商場絕大多數采用只租不售的運營模式），各類不同商業所適用條件及所采用的運營模式有所不同。租售結合的模式開發商往往將物業的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。完全出售投資者也具備完全的經營自主權，同時開發商可以快速回收投資。而相對劣勢是開發商對后期商業引入檔次、品牌、業態等缺乏統一管理和協調性。只租不售更利于項目的長久持續運營，走可持續發展之路。劣勢是對開發商的經營管理能力及運營能力要求較高，同時對開發資金實力的要求也較高。而售后返租實際上是商業地產銷售以及投資方式的一種組合方式，于開發商及投資者均有獲益。相對能實現較高的售價，但需要具備開發商基礎、項目地段條件以及盈利保證。信息來源:市場調研商業地產運營的四種模式商業模式前提條件具體運營模式典型項目租售結合主力店對外招商，由開發商持有，并統一經營。保留部分主力商鋪，并通過引進主力店，實行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。完全出售完全出售，產權給投資者及所有者所有。商業出售后，開發商基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理。售后返租商業地產售出后，簽訂合約由開發商統一返租、統一招商經營。商業出售后，開發商統一返租、統一招商經營，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等。只租不售開發商全部持有物業，對外統一經營招商。對所有的商業物業采取只租不售的形式，通過租賃持續性獲利，通過開發商自己進行市場培育營造商業氛圍，并承擔經營風險，通過持續有效的經營管理提升商業價值。秀谷商業廣場愛來無憂金元寶商廈市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目租售模式：分析區域市場主要采用的商業模式，及各運營模式的特征和代表商業。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析租金市場表現的影響因素：作為傳統的商業重點區域，解放路商圈發展歷史悠久，商業氛圍濃厚，故沿街商鋪租金價格相對其他兩個區域較高。開發區百貨總體定位中檔偏高，主力客群為購買力較高的中高檔商務人士，因此商家能夠承受租金能力較高。解放路商圈大多數特色商業街因開發商完全出售產權，交由小業主在經營，管理混亂，檔次較低。開發區則采用由開發商持有，并統一經營，保留部分主力店，租售結合的模式，招商中保持統一性，租金則相對較高。信息來源：市場調研商圈商業平均租金水平（除百貨）單位：元/㎡/天商圈百貨平均租金水平（扣點）主力價格區間單位：元/㎡/天市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目價格特征：各競爭區域的平均租金、主力價格和百貨租金水平，比較競爭區域的租金和檔次。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析從不同商圈的客戶來源來看，解放路商圈商業消費群體輻射面更大，涵蓋各個消費層面，其中中青年消費年齡段居多，消費也主要以購物為主。本項目所在區域內的客戶主要以區域輻射范圍內的中端收入階層為主。注重產品的性價比。本項目若打造商業物業，需有針對地確定商業主題和主力消費客群，打造目的性商業消費主題。信息來源：市場調研商圈典型項目商業主題目標客群消費特點人群特征中高收入中等收入時尚人士青年學生大眾居民外地游客解放路商圈巨川、愛來無憂、金元寶商廈等購物外地旅游客塘沽本地人打折促銷×√√√√√洋貨商圈新洋百貨、秀谷商業廣場等旅游日常消費外地旅游客旅游紀念品×√×××√開發區商圈伊勢丹、友誼名都、鴻泰千百匯等時尚/商務開發區商務人士追求時尚、產品品質√×√×××市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目消費者特征：分析各競爭區域的主題、目標客群、消費特點和主要消費群的特征。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/區域競爭分析周邊競爭環境研究總結PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目從項目所在商圈特征、產品構成、業態分析，以及商圈內典型項目和業態分析，得出商圈內項目周邊競爭。所在商圈的商業分布商圈發展情況商圈內項目產品構成商圈內業態分析商圈內業態分析商圈內典型項目分析商圈內典型項目業態分析序號項目名稱商業形態建筑面積(m2)1金元寶商廈百貨3.3萬2東方廣場百貨3萬3中原百貨百貨1.8萬4濱海購物廣場百貨1.8萬5愛來無憂商業街1.2萬6巨川金海岸商業街2.3萬7樂購超市2萬8德克士、達芙妮等沿街商鋪4.4萬合計19.8萬解放路商業圈主要項目體量區域商業格局特征地位：濱海新區核心商圈體量：商業總體量在20萬方左右，大型商業設施基本上集中在此，滿足塘沽市民中高端購物、餐飲、休閑、娛樂等要求。商業布局特征：大型商業體集中在解放路步行街兩側，餐飲休閑項目大體分布在解放路商業街東面。外灘附近主要落位業態為餐飲，方便來此觀光的游客。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目項目所在商圈的主要商業項目分布情況，和商圈商業布局特征。區域商業產品特征

解放路商業街目前商業產品結構比較單一、形態發展不均衡，以百貨商店為主，缺乏上檔次的綜合性購物中心和娛樂休閑場所。

外灘商業街緊鄰塘沽熱門旅游景點—外灘，同樣面臨產品同質化問題；90年代末隨著樂購超市落成，外灘商業街業態問題雖得到一定程度上的緩解，但遠遠不能滿足需求。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目項目所在商圈的主要商業產品構成分析。解放路商業街內業態商家數量比例匯總業態包含商家個數比例零售購物11960.10%餐飲3718.69%休閑娛樂2311.62%配套服務199.60%合計198100%外灘商業街不同業態商家數量比例統計業態包含商家個數比例零售購物108.06%餐飲9979.84%休閑娛樂32.42%配套服務129.68%合計124100.00%PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目項目所在商圈的商業業態分析。名稱規模功能定位形態租金金元寶商廈3.3萬㎡零售、餐飲大單體1F20-22元/m2/天2F10-11元/m2/天3F6元/m2/天東方廣場3萬㎡購物、休閑、健身、娛樂、餐飲大單體中原百貨1.8萬㎡零售、餐飲大單體濱海購物廣場1.8萬㎡零售、餐飲大單體目前區域商圈業態配比主要以服飾、鞋帽、化妝品等為主，傳統百貨業態配比明顯。除傳統百貨以外，解放路商業圈電器電子產品占比例較高。另外本項目所在解放路商業圈業態種類較少，除傳統百貨業態之外，娛樂、教育、金融等行業占比例較小。本項目可考慮差異化業態定位，增加娛樂、金融業等相關業態比例。要改進業態要提升業態電子男女服飾珠寶首飾餐飲食品化妝品鞋帽運動休閑家居家紡兒童用品鐘表眼鏡其他

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目通過分析項目所在商圈的商業業態，得出需要改進和提升的業態。項目名稱①金元寶商廈②中原百貨項目屬性購物中心購物中心項目體量3.3萬平方米1.8萬平方米業態特征購物、餐飲購物、餐飲項目定位中高檔百貨中檔百貨①②項目位置500米金元寶商廈為解放路商圈內，檔次最高的商場。因其相對前衛裝修風格，再加上眾多國內外一線品牌入駐，已成為中高檔消費者首選之地。中原百貨是較為傳統的百貨商廈，在業態、品牌組合等方面檔次偏低。首層與樂購的休閑服飾賣場、輕餐飲業態連通，使得導入客源購買力相對偏弱。本項目PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目典型項目分析：通過分析項目所在商圈內的典型商業項目，得出項目主要競爭態勢。金元寶商廈中原百貨從業態功能上看，板塊內各商業體以百貨零售為絕對主導業態，整體業態十分單一，休閑娛樂及配套服務業態表現出嚴重缺失狀態。整體市場上零售購物競爭十分激烈，餐飲、休閑娛樂分布分散，且相同業態、各大業態之間聯動性較差。商業項目在業態設置上，對購物、娛樂、餐飲的比例的分配一般為52：18：30。這被稱之為商業業態設置的黃金比例。而且餐飲、娛樂比重在逐步加大，有些餐飲休閑娛樂的比例達到了60%以上。本區域周邊尚缺乏業態齊全的購物中心商業形態，本項目應尋求差異化。在如此飽和的零售市場，尋求最佳品牌、業種組合，是對競爭項目研究的關鍵所在。競爭啟示業態比例（面積）業態比例PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/周邊競爭環境分析市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目典型項目業態分析：通過分析項目所在商圈內的典型商業項目的業態配置，得出區域所缺業態。競爭個案研究總結PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/競爭個案分析總結市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目從項目所在競爭區域的競爭項目及區域外典型項目的功能分區、業態、客群分析，得出對本項目的借鑒意義。競爭個案功能、業態、客群分析競爭個案借鑒意義參考項目功能、業態、客群分析參考項目借鑒意義競爭分析總結競爭分析項目啟示三、品牌特征四、客戶來源一、業態金元寶業態以百貨零售為主，輔以少量餐飲。金元寶為金街上旗艦百貨，購物者多為目的性購買，對休閑餐飲需求有限，反觀本案，正是需要強化一站式以形成差異。謀求自己市場份額。二、經營模式只租不售，由開發商統一經營管理。成功的經營塑造了塘沽第一百貨品牌的美譽；從企業在商業地產長遠戰略發展需求角度，可以考慮持有經營打造渤化海晶的商業品牌。三、品牌特征以中高端品牌為主，滿足區域客戶品質生活需求。從市場調研分析來看，消費者對介于金元寶和中原百貨定位之間中端偏上檔次定位需求空缺較大，滿足家庭式消費和年輕白領時尚消費。四、建筑設計金元寶商場內部裝修金碧輝煌，景觀小品人性化設計不足；建議本項目通過引進中庭自然光線，增加綠化景觀，提升商場購物環境舒適度，體現綠色、時尚的消費主題。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結/競爭個案分析總結市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目競爭個案：分析版塊內典型商業項目對本項目的借鑒意義。業態功能欠缺、品牌檔次兩極化商業配套規劃不足經營模式單一購物氛圍較為壓抑市場空白點、缺失項目發展空間、機會點提示商圈整體業態比重中，餐飲及休閑娛樂功能比重偏低，直接造成區域娛樂休閑消費的外溢。商業圈內品牌檔次良莠不齊，擁有以金元寶商廈為代表高檔物業業態，同時存在愛來無憂內低檔次品牌，形成兩極分化。區域新型高端商業形態缺少，雖有中高端的金元寶商城，但它還是屬于百貨形態，區域的內涵尚未得到深度挖掘與滿足。受到空間的局限和限制，區域內停車需求無法得到滿足，導致擁有私家車人群無法有效導入。商圈內大部分商業建筑形態較為陳舊、缺乏現代化的外立面設計。商圈商場內部設計較為壓抑，缺乏自然光線引入，導致缺乏吸引力。區域商鋪主要經營模式為完全出售。開發商出售產權，交由小業主管理，導致品牌檔次偏低、管理混亂。

區域內百貨只租不售的經營模式，交由開發商統一招商，品牌、風格、檔次統一。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目通過分析區域商業競爭情況，對商圈整體競爭情況進行總結，尋找市場空白點，發展項目。經營模式商圈主要經營模式為完全出售，導致檔次無法提升。持有經營、租售結合是可借鑒的兩種商業運營模式，能實現較高的市場售價。建筑設計內部動線合理的商業體存在市場缺失，本項目應從物業條件入手，抓住中高檔消費群體眼球。發展要點瞄準業態缺失空白點、改善商業環境、增強目的性消費，形成項目特色。。PART

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商業市場研究總結/市場競爭總結市場競爭總結——案例鏈接：天津天堿項目通過對商業市場競爭的分析總結，得出給項目帶來的啟示。PART

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市場需求總結PART

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商業市場研究總結/市場需求總結市場需求總結——案例鏈接：天津天堿項目通過調查問卷，對消費者需求和經營商家需求進行分析總結，得出對本項目的初步定位方向。消費者需求分析總結經營商家需求分析總結消費者聶先生——這片區域大型超市比較缺乏，樂購就成了居民采購日常生活用品的地方，小超市生意都十分火；金元寶名氣大，打折的時候，買東西都排隊。在最喜歡的購物場所中，樂購排名第一，其次為金元寶商廈，永旺夢樂城排名第三，表明地區生活消費比較旺盛，可選擇場所較少。購物環境成為消費者關注的重要因素，表明區域商業物業需要且被期望升級，現代化商業物業將受到青睞。PART

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商業市場研究總結/市場需求總結市場需求總結——案例鏈接：天津天堿項目消費者需求分析：通過消費者問卷調查對消費者需求進行分析。男女18-2536-4526-3545-60天津城區開發區塘沽區其他區縣外地企業白領行政及公務員其他個體業主學生私企老板2000以下4000-80008000以上本次抽樣調查中，男女基本各占一半，年齡涵蓋18-60歲各個年齡段。調查結果顯示濱海新區消費人群以本區域人群為主，外地人占到近21%。從收入來看，消費者2000-4000元/月占到50.6%，4000-8000元/月占近30%。從超市消費者結構看，家庭消費者占據了絕對主力，其中，塘沽區較濱海新區特征表現更明顯。塘沽區客單價75.5元，開發區客單價92元。濱海新區消費者特征2000-4000PART

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商業市場研究總結/市場需求總結市場需求總結——案例鏈接：天津天堿項目消費者需求分析：通過消費者問卷調查對消費者構成進行分析。初步判斷，本項目需以差異化取勝，適合打造品類豐富的中檔一站式購物中心。消費者需求分析小結購物習慣：平時以購物為主，最喜歡光顧購物場所樂購、金元寶、永旺排名前三;節日和周末購物較多；商業空間：區域最缺少特色餐飲街和集購物、餐飲、娛樂為一體的一站式購物中心；消費水平：消費水平中等，單次購物金額在150-300元居多，樂于消費；消費群體：區域消費者以周邊社區居民與周邊白領、政務人員為主，家庭消費為區域消費強有力的支撐；商業業態：大賣場、女裝、影院、兒童樂園、特色餐飲和銀行是消費者認為區域需要增加或提升的業態。PART

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商業市場研究總結/市場需求總結市場需求總結——案例鏈接：天津天堿項目消費者需求分析：通過消費者問卷調查對消費者需求進行總結分析，從而對項目進行初步判斷。消費者王先生——解放路商業街目前還沒有購物中心，差不多都是像聚金這樣的像賣場一樣的商場。如果建集合購物、餐飲、娛樂的購物中心，是很有吸引力的。從受歡迎的商業實體看，44%經營商家認為金元寶商廈經營狀況最好，從受歡迎的商業類別看，31%認為現代購物商業最受歡迎。從發展前景看，37%經營商家認為購物中心前景最好，從發展空間看，41%認為現代購物中心空間最大，區域品牌還需豐富。PART

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商業市場研究總結/市場需求總結市場需求總結——案例鏈接：天津天堿項目商家需求分析：通過經營商家問卷調查對商家需求進行分析。24%商家租金承受能力在7.1-10元/㎡/天，10.1-15元/㎡/天占17%，表