上海奇正地產機構|2011.08儀征龍山項目可行性研究報告QIZHENGESTATEAGENCY策略報告結構Contents項目區域大背景理解項目構思與結構理解第一部分項目區域大背景分析QIZHENGESTATEAGENCY解決的核心問題——項目區域現狀背景Chapter1PART1城市背景理解4

儀征市是揚州市代管的一個縣級市，位于江蘇省中西部，地處長江三角洲的頂端，是寧、鎮、揚“銀三角”地區的幾何中心。長江岸線27公里，直順穩定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長江、運河兩條大動脈以及貫穿市區北部的寧通高速公路,組成了水陸交通網，并隨著鎮揚大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚州、鎮江等大中城市的距離近在咫尺之間具有獨特的地理優勢，是江蘇省五大重點經濟發展帶之一。2010年全市新增規模工業企業24家，已累計發展到484家，園區現有企業57家。城市理解1：潛在高端客源多新型的全國重要的化纖、汽車、化工工業基地，發展中的濱江城市崛起于長江中下游北岸。工業的迅速發展產生了大量的高端客源。城市理解2：客源封閉儀征城市人口呈負增長，缺乏外來高端客源導入，城市客源封閉儀征市人口歷年變化并不明顯，從2002年到2007年總體呈緩慢上漲趨勢，而2008年及2008年兩年，人口甚至出現了負增長狀態，說明了儀征市的外來人口率非常低，這也將導致儀征市剛性購房需求市場極小。儀征市人口結構特點決定了該市大部分購房人群將集中在改善居住條件的二、三次置業者。而目前政策調控的集中針對人群便是二次以上置業人群，對于儀征的房產市場影響會比較明顯。縣市人口GDP總量人均GDP寶應91.6萬199.2924375儀征56.6萬227.2941157高郵82萬213.2428409江都106萬402.8399292002年開始固定資產投資開始大幅度上揚，但是房地產投資卻在逐漸下調，這充分表明了儀征城市產業發展結構失調。城市部分功能缺失導致了房地產行業受到抑制。同時固定資產的投資沒有拉動城市的消費潛力。社會財富沒有實質性的增長。儀征城鎮居民實際可支配支出用于儲蓄及投資比重比較大，說明該市居民住房消費潛力還是比較明顯的。目前儀征的恩格爾系數已經連續兩年在40%以下，并呈逐年下降趨勢，房產行業還有較大發展空間。城市房地產發展相對滯后，而人口住房消費潛力明顯，房地產業還有較大的發展空間城市理解3：房地產具備發展潛力城市理解4：交通升級長江四橋長江四橋位于南京長江第二大橋下游約10公里處，起于六合區橫梁鎮以東與寧通高速公路相交處，經龍袍鎮跨越長江，與對岸石埠橋連接，止于滬寧高速公路相交處的麒麟樞紐，接在建的南京繞越高速公路東南環段，全長28.996公里，其中跨江大橋長約5.448公里，.預計將于2013年建成通車。項目地至夸江大橋只有約12公里的距離，開車只需10分鐘就能到達大橋過江，大大縮短了到南京城區的距離。龍潭過江通道龍潭過江通道的線路已經確定，該通道將跨越鎮江句容、南京龍潭、揚州儀征三個城市。計劃于2014年開工建設。2017年建成通車。項目建成后儀征市民通過該通道到南京，將與南京規劃的都市圈S5線軌道相接，半小時不到可直達鼓樓。長江四橋、龍潭過江通道拉動了區域之間的經濟聯系，未來將為長興導入更多的外來客源，改變目前封閉的局面。城市交通升級，導入更多外來高端客源，必將改變目前相對封閉的局面長江四橋儀征市是以工業為經濟主導的城市，產業結構的失衡，致使得房地產發展較為緩慢。儀征人口呈負增長局面，城市外來高端客源導入不足。城市房地產發展緩慢，而城市住房消費潛力明顯，房地產還具有較大的發展空間。未來長江四橋和龍潭過江通道的建成，將大大縮短儀征與南京的車程，同時也加強了儀征與南京的聯系，儀征項目客源封閉的局面將被打破。城市小結PART2項目區域理解102020年，，城鎮人口50萬，城區區面積50平平方公里目前儀征城鎮鎮人口27.07萬，城城區面積37平方公里，，下一步以建建設生態型現現代濱江工業業城市為統領領，融入寧鎮鎮同城化發展展。城東南規劃15.25平平方公里新城城城市向東發展展，與揚州同同城化，依托托揚州化工園園為主體的西西部石油化工工經濟區和以以開發區、汽汽車工業園為為主體的東部部車船制造和和新興產業經經濟區，在老老城區東南區區域，打造一一個首期規劃劃15.25平方公里的的現在濱江新新城，啟動了了城東80萬萬平米的征地地、拆遷工作作。創建國家生態態市人居品質質建設親水態城城：城南濱江江公園、揚子子江公園打造造沿江風光帶帶；城東推進紅旗旗河景觀、東東園濕地公園園城中儀城河、、鏡湖、大浦浦塘、荷花池池、伴池打造造生態城建設特色生態態鎮：大儀、謝集集鎮、新集鎮鎮、劉集鎮、、青山鎮、月塘鄉、棗棗林灣等因地地制宜，建設設特色鄉鎮。。區位理解1：：城市主要向向東、向南發發展東拓西聯，南南優北控，打打造現代化濱濱江生態工業業城市城市主要向東東向南發展，，項目所處區區域并非城市市主要發展方方向區位理解2：：區域內配套套低端青山中心學校校鎮政府國土局周邊商業住宅龍山風景區青山鎮固有的的配套不齊全全，且整體的的形象較低，，項目離市區區大型商業配配套又較遠項目位置青山中心學校校鎮政府龍儀路濱江路青山鎮商業配配套主要沿龍龍儀路兩側分分布項目位置長江四橋12公里24公里10公里區位理解3：：鄰近大都市市，未來區域域具備升值潛潛力相比儀征市區區，項目更靠靠近南京區域域，且更靠近近規劃的長江江四橋及過江江通道，使得得項目在接受受南京客源競競爭上更具備備優勢過江通道區位理解4：：最具生態價價值的居住片片區龍山風景區占占地6000多畝，是揚揚州地區保存存最為完好的的原生態地區區。景區內果果木品種繁多多，有桃園、、梨園、山楂楂園、板栗林林、葡萄溝和和千畝以上的的竹海等。風風景區內四季季常青，每個個季節都有自自己的特色，，形成了“春春可踏青郊游游、夏可垂釣釣野炊、秋可可登高賞葉、、冬可踏雪尋尋梅”的生態態休閑觀光旅旅游區。揚州保存最完完好的原生態態區，最具生生態度假居住住的價值區域域望風亭區域內平整地地塊較少靠近化工區，，影響觀景內部交通體系系欠缺，對外外聯通道路有有待增加地塊制約條件件較多，開發發難度增加區位理解4：：小環境有所所不足項目所處區域域并不是城市市發展方向，，但項目區位位更靠近大都都市南京，更更容易吸納南南京客源。小環境有所不不足制約項目目的開發，短短期對項目產產生一定的影影響。項目唯一商業業配套區域表表現較為低段段。PART3儀征房地地產市場理解解17濱江生活區中心區城東區汽車工業園區開發區中心區：政治治經濟聚集區區，商業發展展快，傳統老老城區城東區：城市市未來發展主主流方向，東東進和揚州接接軌開發區：傳統統開發區，儀儀征化纖等企企業在內，污污染環境大，，目前項目目少汽車工業園區區：新型產業業聚集區，低低污染，附加加值高，具有有潛在的人口口導入潛力。。濱江生活區：：以開發區和和長江作為引引擎，打造濱濱江生活帶，，未來城市高高端居住區人居集中：城城市向東規劃劃的引導以及及上海大眾的的落戶，城東東城北兩版塊塊成為新的人人居聚集地樓盤集中：去去年三季度新新開樓盤揚州州家園、宇斯斯浦國際花園園以及新入市市的和景印象象城、東城水水岸，加上先先期開發的奧奧林匹克花園園、水木陽光光村組農民向集集鎮集中揚州人流向市市郊高端物業業流動：尤其其以新集鎮、、劉集鎮為主主，兩鎮開發發的多為別墅墅物業類型，，主要客戶來來源于揚州市市區項目以點為主主，最少僅10畝，目前前最大樓盤僅僅30多萬平平米，綜合配配套差，項目目品位普遍不不高城東、汽車工工業園板塊目前是是熱點開發體量小大盤暫無鄉鎮區域日趨活躍板塊劃分及各各板塊特點2008年下下半年受金融融危機影響，，大多企業無無用地意愿，，土地成交大大幅度萎縮。。2009年年前三季度土土地招牌掛成成交量依舊很很少，但是第第四季度由于于樓市迅速回回暖，普遍萌萌發儲備土地地的熱情，土土地成交均價價也相應漲到到925元/平米。相對對2008年年662元/平米均價上上漲40%。。2010年土土地成交37萬平米，平平均容積率1.18，總總成交價2.45億，總總建面積43萬平米，樓樓面均價559元/平米米，相對2009年692元/平米米的樓面均價價下降了19%。09年土地成成交火爆，2010年土土地成交量再再次大幅度下下滑，成交價價格下跌土地成交狀況況土地成交明細細成交區域主要要集中在城東東板塊的新集集鎮，劉集鎮鎮和開發區板板塊隨著目前一系系列的樓市新新政調控，以以及加息等措措施，儀征樓樓市并未受到到太大的影響響。這主要因因為儀征樓市市需求主要來來源于自住改改善型購房，，很少有外地地客源及投資資客戶，影響響也僅僅體現現在貸款政策策限制方面。。儀征商品房成成交整體呈上上升趨勢，2008年由由于金融危機機及宏觀政策策調控銀色，，銷售量大幅幅度下滑，年年成交面積僅僅22.62萬平米，到到2009年年，隨著一系系列的樓市優優惠政策，儀儀征樓市逐漸漸回暖，2010年已經經銷售49.62萬平米米，銷售額達達到18.99億元。10年房地產產受新政影響響較小，成交交繼續走高，，月度去化5萬平米商品房成交狀狀況PART4競爭環境境分析22競爭平臺1：：分布西郊莊園豪第舫優詩美地第二江南山水豪庭石柱山莊東城水岸城市項目主要要集中在市中中心，城市東東片（新集鎮鎮）；別墅項項目多集中在在新集鎮，競競爭激烈。項目位置8000~11000元元/㎡9000~16000元元/㎡項目產品類型總體量(萬方）已推體量（萬方）已售體量（萬方）未來可售（萬方）印象城多層、聯排、疊加7.963.962.91.06東城水岸多層、疊加8.037.025.361.66優詩美地聯排，獨棟25.78.84.64.2奧林匹克花園多層、洋房、別墅2116.911.35.2西郊花園獨棟、聯排、疊加6.25.34.21.1山水豪庭聯排、4.22.92.60.3豪第舫聯排、獨棟224.953.441.51總計95.0945.4330.415.03競爭平臺2：：供應城市未來別墅墅供應在15萬方左右，，未來供應主主要集中在聯聯排、雙拼類類產品類獨棟產品具具備市場運作作的機會項目開盤時間推出數量去化套數去化率月均去化主力總價（萬）石柱山莊（聯排）2009.320519896%9140-170第二江南（獨棟）2011.1421945%2.4236第二江南（聯排）2011.1282589%3.5146西郊花園（獨棟）2007.316312979%2.5378-445山水豪庭（聯排）2008.3756688%1.8314-330豪第舫（獨棟）2009.84343100%3.5500豪第舫（聯排）2010.614510170%7.2225市場整體月均均去化在2-6套，高總總價及常規產產品市場去化化不足低總價聯排去去化水平明顯顯高于高總價價獨棟豪第舫依托產產品力跳脫了了區域市場，，表明了市場場對高品質改改善需求較強強項目未來運作作必須提升產產品力競爭平臺3：：去化項目名稱產品類型地上面積地下面積花園面積地上面積單價（萬）主力總價（萬）西郊花園獨棟267-350㎡78-85㎡60-100㎡1.1-1.3334-370第二江南聯排270-300㎡-60-120㎡0.5-0.54146-162獨棟309-330㎡-120-140㎡0.62-0.69215-230豪第舫聯排210-240㎡-90-140㎡1.2-1.4290-336獨棟268-310㎡-90-140㎡1.4-1.6308-420山水豪庭聯排240-330㎡-30-60㎡0.9-1.2314-330獨棟地上主力力面積在300-350㎡，地上單萬萬，總價在330-500萬，為獨獨棟最熱銷區區間；聯排地上主力力面積在210-310㎡，地上單萬萬，主力總價價在200-370萬，，為聯排最熱熱銷區間；獨棟產品高于于聯排2000-3000元/㎡，，從市場表現看看，聯排產品品銷售情況明明顯好于獨棟棟產品競爭平臺4：：價格項目名稱區域分布層次主力年齡置業目的第二江南儀征市50%，南京區域30%，揚州市20%私營業主、政府高官、開發區管理層、鄉鎮企業主35-45自住及改善型需求為主導西郊花園揚州市50%，儀征本市30%，外地（以南京為主，占比8%）10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導山水豪庭揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員、開發區高管35-45自住及改善型需求占主導豪第舫揚州市70%，儀征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公務員、私營業主、外地經商戶、企業主35-45改善型需求為主客源以本地及及揚州區域為為主，改善型型居住為主導導市場受限于市市場封閉，周周邊城市（如如南京、鎮江江）高端外來來客源導入不不足競爭平臺5：：客源市場的理解區域未來競爭爭壓力明顯，，面積段的合合理分布，以以及總價的控控制；市場對高品質質改善型需求求較強、但外外區高端客源源導入相對不不足；對品質樓盤及及項目亮點的的打造，彰顯顯項目特色；；PART4競爭平臺29跳脫個案：總總規以規模取取勝容積率：0.75占地約450畝，由獨棟棟、聯排、疊疊加、情景洋洋房、沿河觀觀景洋房等多多種建筑形態態組成的居住住區。豪第坊坊為其傾力打打造的純木結結構別墅；總規以大組團團式為主，人人車分流，組組團設立景觀觀軸，整體表表現較好容積率：0.25項目總占地400畝，西西郊花園別墅墅為揚州首個個高爾夫別墅墅區，擁有3條天然河流流及9洞標準準高爾夫綠洲洲球場；總規以組團式式為主，產品品為獨棟，注注重私家花園園的打造，整整體表現較好好主要表現在整整體規模上，，對項目具備備可參考性西郊莊園豪第舫立面表現，整整體品質感較較強美國進口比沃沃德外墻乳膠膠漆、局部天天然材料，美美國進口歐文文斯多彩玻纖纖瓦，注重對對廊柱、雕花花等細節處理理品質感較強豪第舫西郊莊園中式立面風格格采用用古古樸樸線線條條勾勾勒勒出出大大家家氣氣派派，，庭庭院院以以白白墻墻青青瓦瓦為為元元素素，，品品質質感感較較強強跳脫脫個個案案：：立立面面品品質質感感較較高高公共共環環境境缺缺乏乏對對別別墅墅私私密密性性營營造造香堤堤雅雅墅墅除卻卻均均設設立立景景觀觀軸軸之之外外，，社社區區內內部部設設立立大大型型水水景景主主題題，，廣廣場場，，注注重重對對密密植植塑塑造造，，但但私私密密性性營營造造不不足足景觀觀的的打打造造稍稍有有欠欠缺缺，，社社區區整整體體表表現現較較好好，，但但內內部部私私密密性性營營造造不不足足跳脫脫個個案案：：私私密密性性營營造造不不足足豪第第舫舫西郊郊莊莊園園整體體戶戶型型設設計計表表現現常常規規，，功功能能性性設設計計略略有有欠欠缺缺。。西郊郊莊莊園園：：357㎡㎡，，半半地地下下室室面面積積78-85㎡㎡，，贈贈送送前前后后庭庭院院及及景景觀觀露露臺臺，，戶戶型型附附加加值值較較高高豪第第舫舫：：318㎡㎡，，贈贈送送大大面面積積庭庭院院，，增增加加戶戶型型附附加加值值，，非非套套房房設設計計，，舒舒適適度度需需提提高高跳脫脫個個案案：：功功能能性性設設計計仍仍需需提提高高整體體市市場場立立面面風風格格表表現現純純粹粹，，項項目目單單純純以以立立面面作作為為主主要要機機會會點點競競爭爭無無法法實實現現市市場場的的跳跳脫脫；；社區區公公共共景景觀觀對對居居住住私私密密性性的的營營造造力力度度不不足足；；就此此來來看看，，高高端端個個案案缺缺乏乏對對居居住住私私密密性性及及戶戶型型功功能能的的訴訴求求，，項項目目通通過過居居住住品品質質及及智智能能化化的的提提升升具具備備市市場場運運作作的的機機會會。產品品的的理理解解PART4南南京京周周邊邊競競爭爭市市場場352010年年1-6月月南南京京市市別別墅墅成成交交均均價價新政政之之后后，，““鐵鐵板板一一塊塊””的的別別墅墅市市場場出出現現了了松松動動跡跡象象。。相相比比3月月高高峰峰期期，，至至6月月，，別別墅墅成成交交均均價價下下滑滑1301元元/平平方方米米;市市場場出出現現分分化化，，遠遠郊郊別別墅墅價價格格率率先先松松動動，，高高端端別別墅墅價價格格則則繼繼續續上上揚揚白鷺鷺島島度度假假村村碧桂桂園園如如山山湖湖城城百美美山山莊莊森湖湖溪溪谷谷世外外邊邊城城、、新新湖湖仙仙林林翠翠谷谷湯山山公公館館、、明明陽陽山山莊莊綠城城玫玫瑰瑰園園、、珍珍珠珠泉泉九九號號東部部假假日日松鶴鶴居居金陵陵避避暑暑山山莊莊鐘山山國國際際高高爾爾夫夫金牛牛湖湖度度假假別別墅墅、、馬馬集集鎮鎮度度假假別別墅墅南京京周周邊邊旅旅游游度度假假性性質質別別墅墅分分布布圖圖周邊邊度度假假旅旅游游項項目目較較多多，，競競爭爭激激烈烈本案案南京京周周邊邊競競爭爭個個案案表表現現：：茅茅山山灣灣1號號茅山山灣灣一一號號45KM22KM與項項目目類類似似，，依依托托風風景景區區的的景景觀觀資資源源，，打打造造生生態態度度假假別別墅墅產產品品，，且且在在南南京京都都市市圈圈范范圍圍之之內內南京京周周邊邊競競爭爭個個案案表表現現：：茅茅山山灣灣1號號產品類型主力面積推售（套）售出（套）價格（元/㎡）獨棟365419000雙拼、聯排28873408500茅山山風風景景區區售樓樓部部高爾爾夫夫球球場場茅山山灣灣1號號位位于于茅茅山山風風景景區區，，茅茅山山主主峰峰和和茅茅山山水水庫庫之之間間，，總總占占地地317畝畝，，共共規規劃劃建建設設獨獨棟棟及及雙雙拼拼別別墅墅77套套。。距距南南京京40分分鐘鐘車車程程，，距距南南京京祿祿口口國國際際機機場場30分分鐘鐘車車程程。。茅山山有有““第第一一洞洞天天，，第第八八福福地地””的的美美譽譽，，自自然然風風光光清清新新秀秀美美，，滿滿山山蒼蒼翠翠欲欲滴滴，，草草木木芬芬芳芳。。是是歷歷代代養養生生、、養養心心之之地地。。項目目依依托托自自然然山山水水，，傳傳承承江江南南住住區區文文化化，，分分觀觀山山、、濱濱河河兩兩個個街街區區。。觀觀山山區區稀稀缺缺獨獨棟棟為為主主，，濱濱河河區區以以珍珍藏藏雙雙拼拼為為主主。。別別墅墅布布局局錯錯落落有有致致，，觀觀山山觀觀水水，，怡怡然然生生活活，，室室外外桃桃源源。。項目目于于2010年年10月月開開盤盤，，配配套套有有茅茅山山國國家家5A級級風風景景區區、、小小區區會會所所、、高高爾爾夫夫球球場場、、商商業業街街、、酒酒店店等等。。在南南京京城城市市宣宣布布限限購購后后，，電電話話咨咨詢詢明明顯顯增增多多，，客客源源可可以以輻輻射射整整個個滬滬寧寧線線區區域域，，項項目目定定位位為為投投資資性性別別墅墅。。項目以5A級風風景區、、生態度度假、城城市都市市圈內為為賣點，，吸引南南京等周周邊區域域投資客客源，且且限購出出臺后，，項目外外來投資資客源明明顯增多多，對本本案有很很高的借借鑒意義義法式、意意式、西西班牙式式、英式式風格與與地中海海風格的的完美搭搭配項目概況況：玫瑰瑰園系列列是綠城城的第三三代產品品，南京京玫瑰園園占地460畝畝，規劃劃總建9萬方，，位于南南京浦口口區珍珠珠泉旅游游度假區區，該項項目擁有有10萬萬畝的森森林公園園和1800畝畝的高爾爾夫球場場，分二二期開發發南京周邊邊競爭個個案表現現：綠城城玫瑰園園一期二期會所展示中心項目地處處南京江江北浦口口，鄰近近珍珠泉泉度假風風景區，，對項目目有一定定借鑒意意義開盤時間間：一期二二期2009.10.2.，8月月底加推推10套套獨棟，，面積在在600-900之間間主力面積積：一期期600-650，二二期600-900山山地獨棟棟銷售價格格：一期期開盤價價格在800-1600萬之之間，二二期景觀觀獨棟價價格在1400-3500萬萬銷售情況況：一期期售罄，，二期目目前還剩剩余4套套綠城玫瑰瑰園打折折優惠信信息：全全款款優惠10萬元元客群分析析：南京全市市，客群群購買能能力強，，基本有有2套或或以上住住房，多多少為私私營業主主，投資資比重不不高，小小面積別別墅20%左右右客戶來來自鼓樓樓和河西西南京周邊邊競爭個個案表現現：綠城城玫瑰園園園林景觀觀一期建筑筑類型為為地中海海式的意意大利風風格和西西班牙風風格，其其中西班班牙風格格為主，，庭院采采用抬高高標高的的方法，，把高高爾夫的的景色收收納于社社區內，，庭院內內設游泳泳池和燒燒烤臺，，社區入入口處采采用空間間序列的的設計手手法，結結合景觀觀植物的的層次搭搭配，一一期小區區景觀植植物多達達170種，景景觀成本本均攤在在建筑面面積上達達在1500元元/平方方米。，，后期追追加庭院院裝修標標準10萬/戶戶珍珠泉風風景區昭富高爾爾夫球場場老山森林林公園項目位于于浦口區區珍珠泉泉風景區區內，北北靠10萬余畝畝老山余余脈，西西臨昭富富國際高高爾夫球球場，南南接3000畝畝珍珠泉泉濕地公公園景區區2號入入口依托自然然景觀資資源，打打造高檔檔的別墅墅小區南京別墅墅市場總總結白鷺島國國際旅游游度假村村（來安安）位于安徽徽滁州來來安縣白白鷺島生生態旅游游區，從從南京長長江二橋橋經寧蚌蚌高速需需50分分鐘可到到達，建建設用地地120畝，規規劃建筑筑面積達達3萬平平方米，，以連排排別墅和和獨立別別墅二部部分構成成產權式式酒店公公寓，每每戶建筑筑面積40—60平方方米不等等。白鷺鷺島國際際旅游度度假村在在售雙拼拼別墅，，面積82.2平米，，購房可可贈送3分土地地。配套設施施：（1）綜綜合會館館約5000平平方米，，具備餐餐飲、會會議、洗洗浴、娛娛樂等功功能。（2）別別墅度假假區，首首期推出出100幢，約約3萬2千平方方米，以以吸納會會員為主主，提供供一個休休閑，度度假的居居所。（3）具具備度假假功能，，約2000平平方米，，初期建建設10幢，以以木結構構為主，，營造濃濃郁的山山村風情情，院落落與院落落之間用用木結構構長廊連連接，外外墻設計計為農舍舍，室內內達星級級標準。。（4）高高爾夫練練習場（5）馬馬術場，，充分利利用地形形按標準準建一個個馬術俱俱樂部。。（6）沙沙灘浴場場，發揮揮水源優優勢，建建人造淺淺水沙灘灘浴場，，沙灘邊停停靠竹筏筏、小船船、游艇艇、沙灘灘排球場場等設施施。（7）潛潛水俱樂樂部南京周邊邊競爭個個案表現現：白鷺鷺島國際際旅游度度假村65KM項目地處處安徽省省滁州，，鄰近白白鷺島生生態旅游游區推廣口號號：原生生態的優優美環境境12341溫泉會所所2原始山林林景觀34湖景湖碧水山山莊南京周邊邊競爭個個案表現現：白鷺鷺島國際際旅游度度假村以溫泉會會所、山山景、湖湖景為賣賣點從整體別別墅市場場的發展展看，上上市銷售售的速度度較前幾幾年明顯顯加快，，每年增增幅較大大。從政策層層面看，，未來不不可能出出現小于于0.5容積率率的土地地供應。。從土地分分布區域域而言，，南京市市區獨立立別墅用用地可開開發量有有限，大大量的別別墅區主主要集中中在溧水水、句容容的景觀觀區、江江寧各鎮鎮景區、、江北佛佛手湖、、湯泉等等地，遠遠郊別墅墅的競爭爭將是未未來別墅墅市場的的主旋律律。從南京周周邊以生生態旅游游度假為為概念的的項目較較多，大大多以湖湖景、水水景、山山景、生生態為主主要賣點點，同質質化明顯顯。南京周邊邊競爭的的理解競爭環境境結論：：儀征市市場整體體表現力力一般，，產品平平臺具備備跳躍的的空間。。大環境境上，在在限購的的背景下下，生態態旅游度度假別墅墅成為投投資新的的熱點。。但南京京周邊生生態旅游游度假項項目較多多，概念念雷同，，且產品品整體表表現力均均較強，，競爭相相對激烈烈。所以以建議項項目產品品以跳脫脫儀征市市場平臺臺，以吸吸納本地地客源為為主，外外來客源源為輔的的方向走走。PART4項項目整整體定位位44優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）龍山風景區，發展潛力巨大山清水秀，適宜打造頂端別墅項目小環境不足、配套欠缺制約前期開發周邊為化工園區，對環境造成影響機會（Opportunities）S-O：發揮優勢，搶占機會W-O：利用機會，克服劣勢區域生態環境優美，政府意欲打造成生態旅游區區域緊挨長江，過江通道拉近與大城市距離，吸引南京等地客戶縣級市，政策影響較小依托青山鎮生態鎮口號，樹立儀征別墅項目高端居住形象，樹立城市標桿個案依托產品力提升，確立高端形象，通過造勢，弱化小環境影響。威脅（Threats）S-T：發揮優勢，轉化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅城市別墅項目較多，去化壓力明顯城市客源封閉，外來高端客源導入不足政策調控存不確定因素較大強化未來區位價值，跳脫常規市場、走差異競爭路線以品質客源為項目主力目標客源，跳脫運作，爭奪外部高端客源項目swot分分析項目整體體定位集生態與與旅游為為一體的的儀征首首個大型型高端的的生態別別墅PART5目目標客客源圈定定47多次置業業經驗，，同時在在異地置置業不單純以以地段作作為首選選因素，，產品要要求提升升地段、產產品具有有彰顯身身份的空空間價值值多數有過過2次以以上置業業行為，，關注居居所品質質需要通過過居住產產品的品品質做到到自我的的提升客戶構成成品質改善生活改善剛需首置客戶類型型喜好奢侈侈品消費費，注重重身份在一二線線城市擁擁有多套套高端物物業長期居住住于一二二線城市市或國外外，注重重圈層多數有過過1次置置業行為為對于目前前居住環環境有所所不滿，，急需改改善看重房間間的功能能空間尺尺度和社社區的口口碑資金限制制置業總總價，居居住品質質要求不不高生活配套套完善，，交通便便捷，滿滿足工作作需要戶型合理理，附加加值高，，總價費費用低客戶特征征高端客戶戶層次企業合伙人企業高層政府高官小私營業主、企業中高管、鄉鎮企業主、公務員高收入白領、公務員、企業精英原住民、拆遷戶、外來置業者財富階層主力客源源項目客源源主要為為該市及及周邊城城市最高高端客源源層高端客源源容量區域產業客源人口數量主力年收入個體工商戶儀征市、經濟開發區及周邊城市私營業主以及合伙人461880萬以上從商人員14.12萬人企業高層、部門經理（平均每個企業2位）923630-60萬中級以上職稱、中級管理者2309010-20萬初級管理者、初級技術員、基層員工、白領6927010萬以內全市高端端客源基基數較大大，具備備高端個個案運作作支撐區域區域分布核心產業規模企業數產業關聯度客源表現主城區主城區，開發區化纖、汽車、化工規模以上企業484家較強核心客源鄉鎮青山鎮、新集鎮、劉集鎮等高新技術產業園、船舶工業園、現代物流園和城市商貿區規模企業274家較強主力客源項目主主力客客源集集中在在化工工業為為主，，表現現為化化工、、電子子、汽汽車、、機械械制造造等行行業中高端端產業業儀征高高端客客源特特征結結論項目目目標客客源？？1、處處于城城市富富豪發發展的的初級級階段段，表表現高高調、、喜歡歡炫富富2、頂頂層富富豪外外流，，追求求更高高生活活品質質3、注注重在在朋友友圈內內的面面子和和身份份，資資產保保值4、注注重事事物外外在表表現，，對于于本質質要求求較低低以區域域客源源為主主導，，表現現為封封閉項目參參考50%市場客客源項目名稱區域分布層次主力年齡置業目的第二江南儀征市50%，南京區域30%，揚州市20%私營業主、政府高官、開發區管理層、鄉鎮企業主35-45自住及改善型需求為主導西郊花園揚州市50%，儀征本市30%，外地（以南京為主，占比8%）10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員35-45自住及改善型需求占主導山水豪庭揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私營業主、鄉鎮企業主、政府官員、開發區高管35-45自住及改善型需求占主導豪第舫揚州市70%，儀征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公務員、私營業主、外地經商戶、企業主35-45改善型需求為主參考個個案：：山水水豪庭庭主力面積段260-320平米主力總價段290-350萬區域揚州市65%，儀征本市30%，其它（南京客源占比5%）10%年齡35-50歲職務私營企業主、政府高官、企業高層表現表現為改善型及投資為主追求品質和環境，匹配身份以改善善型及及投資資為主主要需需求，，對于于品質質和環環境需需求逐逐步提提升客源參參考比比例：：50%項目前前期客客源圈圈定儀征市市（含經經濟開開發區區）占50%大儀鎮鎮新集鎮鎮劉集鎮鎮青山鎮鎮揚州及及其他他區域域占10%馬集鎮鎮南京其其他區區域占25%項目前前期客客源以以城市市及周周邊鄉鄉鎮客客源為為主力力，更更認可可目前前區位位及產產品品品質對對項目目的價價值支支撐隨著區區位和和品牌牌樹立立，后后期隨隨著交交通優優勢顯顯現，，城市市經濟濟對外外開放放度增增加，，外區區客源源比值值增加加客源區區域分分布：：核心客客源：儀征征市區區，以以市中中心及及經濟濟開發發區為為主、、占50%重要客客源：周邊邊鄉鎮鎮，以以青山山、馬馬集、、劉集集、新新集等等周邊邊鄉鎮鎮為主主、約約占15%可行性性客源源：揚州州、南南京客客源，，約占占35%項目客客源交交通導導入區域交通導入老城區大慶路、解放路、沿江公路經濟開發區沿江公路，X204大儀鎮S333、沿江公路劉集鎮S333、沿江公路新集鎮寧通高速，沿江公路南京及其周邊寧通高速、沿江公路揚州區域寧通高速、沿江公路本案大儀鎮鎮新集鎮鎮劉集鎮鎮馬集鎮鎮儀征市市（含經經濟開開發區區）占50%揚州及及其他他區域域占10%南京其其他區區域占25%S333沿江公公路寧通高高速THANKS！！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:39:4613:39:4613:391/1/20231:39:46PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2313:39:4613:39Jan-2301-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。13:39:4613:39:4613:39Sunday,January1,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2313:39:4613:39:46January1,202314、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。01一一月20231:39:46下午午13:39:461月-2315、