會計學1第3章資產評估的基本方法第一節成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實性2、形成資產價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎生產費用價值論 資產的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經濟性第1頁/共64頁二、成本法的基本計算公式及其各項指標的計算

基本公式：①評估值＝重置成本－實體性損耗－功能性損耗－經濟性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經濟性損耗②評估值＝重置成本×綜合成新率

第2頁/共64頁（一）重置成本及其計量△相同點：均采用現行價格計算。△不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。第3頁/共64頁1、重置核算法

按資產的成本構成，以現行市價為標準重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調試費等。評估實踐中需據具體情況而定。間接成本主要指企業管理費、培訓費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價。該方法可用于計算復原重置成本，也可用于計算更新重置成本。第4頁/共64頁2、功能系數法

如果無法獲得處于全新狀態的被估資產的現行市價，就只能尋找與被估資產相類似的處于全新狀態的資產的現行市價作為參照，通過調整功能差異，獲得被估資產的重置成本。稱功能系數法，即根據功能與成本的函數關系，確定重置成本。第5頁/共64頁（1）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（2）規模經濟效益指數法若功能與成本呈指數關系，計算公式：

該方法計算的一般是更新重置成本。第6頁/共64頁3、物價指數法如果與被估資產相類似的參照物的現行市價也無法獲得，就只能采用物價指數法。（1）定基物價指數（2）環比物價指數注意問題物價指數法計算的是復原重置成本。第7頁/共64頁4、統計分析法（點面推算法）當被估資產單價較低，數量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數K。（4）據K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K第8頁/共64頁（二）有形損耗及其計量

有形損耗計量在資產評估與會計核算中的區別。

計量方法:1、觀察法被估資產的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率對于經過更新改造的資產，需計算加權平均已使用年限。

第9頁/共64頁（三）功能性損耗及其計量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現在兩方面：

(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）

(2)產出能力2.

超額運營成本的計算步聚：

(1)計算年超額運營成本

(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(3)據資產的剩余壽命和收益率（折現率）將年凈超額運營成本折現，計算其功能性貶值額:

被估資產功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）第10頁/共64頁（四）經濟性損耗及其計量1.

經濟性損耗的含義

因資產的外部環境變化所導致的資產貶值而非資產本身的問題。2.

表現形式①資產利用率下降 ②資產年收益額減少第11頁/共64頁3.

計算方式（1）因資產利用率下降導致的經濟性損耗的計量經濟性貶值額＝（重置全價－有形損耗－功能性損耗）×經濟性貶值率4.因收益額減少而導致的經濟性損耗的計量 經濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）

注意問題

第12頁/共64頁（五）綜合成新率及其計量1.

含義資產的現行價值/資產的重置權價2.

計量方法(1)、觀察法(2)、使用年限法(3)、修復費用法第13頁/共64頁【例題】評估資產為一臺年產量為8萬件甲產品的生產線。經調查，市場現有類似生產線成本為25萬元，年產量為15萬件。如果規模經濟指數為0.7時，該設備的重置全價為？

【解】被評估資產的重置成本=參照物成交價×（被評估資產生產能力/參照物生產能力）x=25×（8/15）0.7=16.10（萬元）

第14頁/共64頁【例題】1995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用（包括增加設備）2萬元。若定基物價指數1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設備的重置成本是？

【解】被評估資產的重置成本=20×1.32/1.05+2×1.32/1.20=27.34（萬元）91929394952萬20萬第15頁/共64頁【例題】某被評估資產與目前普遍使用的技術先進的資產相比，在完成同樣的生產任務的情況下，能耗超支3萬元，工耗超支1萬元。經鑒定，該資產尚可使用3年，同行業的資產平均收益率為10%，企業所得稅率為33%，求該資產的功能性貶值。

（30000+10000）×（1–33%）×(P/A，10%，3)=26800×2.4689=66649（元）【解】第16頁/共64頁

三、對重置成本法的評價

1、從成本耗費角度評估資產價值。2、運用中一般沒有嚴格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。

第17頁/共64頁第二節收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎效用價值論資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路

預期收益折現（三）收益法運用的前提條件

1、資產的收益可用貨幣計量并可以預測

2、資產所有者所承擔的風險也能用貨幣計量

3、被評估資產的預期收益年限可以預測第18頁/共64頁二、收益法的基本計算公式收益法的基本要素：預期收益、折現率（資本化率）、收益的持續時間。（一）未來收益有限期

1、每期收益不等額

2、每期收益等額第19頁/共64頁（二）未來收益無限期

根據未來收益是否穩定分為兩種方法。

1、穩定化收益法（年金化法）

穩定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權平均法

計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數

(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預測性。收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。第20頁/共64頁【年金化法例題】某企業未來5年的收益分別是：13、14、11、12、15萬元，折現率和資本化率均為10%，用年金化法評估該企業價值。1314111215A第21頁/共64頁【歷史收益加權平均例題】某資產評估前五年收益與加權評估計算結果如下，資本化率為11%，求資產的價值。年份歷史收入（萬元）權重加權收入（萬元）20005001500200158021160200262031860200362042480200469253460總計159460加權平均9460/15≈631資產評估值=631/11%=5736（萬元）第22頁/共64頁2、分段法

若預期未來收益不穩定，但收益又是持續的，則需采用分段法。第23頁/共64頁前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業生產經營進入穩態；（2）盡可能長，但也不宜過長。第24頁/共64頁3、增長率法第25頁/共64頁三、收益法中各項指標的確定（一）預期收益額

1、預期收益的類型

(1)

稅后利潤與凈現金流的差異在于確定原則不同凈現金＝稅后利潤+折舊－追加投資（2）從資產評估角度出發，凈現金流更適宜作為預期收益。1.1稅后利潤2.1凈現金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用第26頁/共64頁2、預期收益的測算

以歷史數據為基礎，考慮資產在未來可能發生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（1）時間序列法適宜預期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間圖3－2使用時間序列法預測某企業的凈收益第27頁/共64頁

表3－3 評估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340

按時間序列計算的回歸方程：預測年收益＝（年份數×83）－163638第28頁/共64頁

表3－4預測年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781第29頁/共64頁（2）因素分析法①確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。第30頁/共64頁（二）折現率與本金化率

1.

二者無本質區別

2.

內涵上略有區別:

折現率＝無風險報酬率+風險報酬率本金化率＝折現率－未來年收入的增長率若資產年收入增長率為零，則二者相等。第31頁/共64頁3.

確定折現率的基本方法(1)、加和法折現率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：（3.1.1）風險累加法第32頁/共64頁（3.1.2）系數法

適用于股權被頻繁交易的上市公司的評價CAPM：第33頁/共64頁(2)、資本成本加權法

如果評估內涵不是凈資產，而是投資總額，即長期負債和所有者權益之和，那么折現率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:?折現率＝長期負債占資產總額的比重×長期負債利息率×（1－所得稅率）+所有者權益占資產總額的比重×投資報酬率

?投資報酬率＝無風險收益率+風險報酬率第34頁/共64頁(3)、市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現率。四、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運用比成本法難度大。第35頁/共64頁6.機器設備1太，3年前購置，無替代產品。賬面原值10萬元，其中買價為8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費1萬元，調試費0.6萬元。經調查，該設備的現行價格為9.5萬元，運輸費、安裝費、調試費分別比3年前上漲了40%、30%、20%。求該設備的重置成本。重置成本=購買價+運輸費+安裝費+調試費

=9.5+0.4*（1+40%）+1*（1+30%）+0.6*（1+20%）

=12.08（萬元）第36頁/共64頁7.1995年1月評估設備1臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值20萬元，1993年進行一次技術改造，費用為2萬元。若定基物價指數1991為1.06，1993為1.20，1995為1.32，求該設備的重置成本。第37頁/共64頁9.某專用技術預計可使用5年，預測未來5年的收益分別為40萬元，42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，年折現率為12%，求該技術的評估值。第38頁/共64頁第三節市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎均衡價值論:

由于資產評估是一個模擬市場過程的結果，因此均衡價值論表現為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產定價。（二）評估思路（三）運用的前提條件1、充分發育活躍的資產市場。2、參照物及其與被估資產可比較的指標、參數等資料均能搜集到。第39頁/共64頁二、市場比較法的基本程序及有關指標（一）尋找參照物。

1、成交價必須真實。

2、至少三個交易案例。

3、與被估資產相類似（大可替代，即功能相同）。

4、成交價是正常交易的結果。

5、盡可能選擇近期成交的交易案例。標底、預算控制價、投標價第40頁/共64頁（二）調整差異1、時間因素2、區域因素參照物所在區域比被估資產好：；反之系數>1一般以被評資產為100，第41頁/共64頁3、功能因素功能系數法4、成新率因素5、交易情況調整（三）確定評估值將若干個經過調整的調整值進行加權平均或算術平均，確定評估值。

第42頁/共64頁三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調整法參照物與被估資產大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調整值＝參照物A的成交價×時間因素系數×區域因素系數×功能因素系數×情況補正系數×……第43頁/共64頁【例】某商業用房，面積為600平方米，現因企業聯營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

2002.9

2002.10

區域條件

比被評估資產好

比被評估資產好

比被評估資產好

交易情況

正常

高于市價4%

正常

第44頁/共64頁

被評估商業用房與參照物商業用房結構相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調整。被評估商業用房所在區域的綜合評分為100，三個參照物所在區域條件均比被評估商業用房所在區域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調整系數為：；參照物B的時間因素調整系數：；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調整。三個參照物成交價格的調整過程如下。單位：被評估資產單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產總價＝5,455×600＝3,273,000元參照物

ABC交易單價

5,000

5,960

5,918

時間因素修正

117/100

104/100

100/100

區域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價格

5,467

5,418

5,480

第45頁/共64頁四、清算問題

清算價格屬于非正常價格(一）、清算價格的確定方法

1、市價折扣法清算價格＝公允市價×折扣率

2、模擬拍賣法（意向詢價法）第46頁/共64頁五、評價

1、最具客觀性的評估方法，運用最廣泛的方法2、該方法的運用需具備一定的前提條件（1）對市場成熟度的需求；（2）對被估對象的要求。通用性資產第47頁/共64頁第四節資產評估方法的選擇一、資產評估方法的多樣性和可選擇性從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產，如果資產的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產的公允市價，其評價結果不應存在太大差異。二、資產評估方法的最適選擇由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點，因此不同的資產業務存在最適評估方法的選擇問題。第48頁/共64頁1、與評估對象相適應在評估時首先應區別被估資產是：單項/整體，有形/無形，通用/專用，可復制/不可復制一般講：

2、受可搜集到的數據和信息資料的制約

成本法適宜評估可復制的資產專用資產單項資產收益法適宜評估資源性資產無形資產整體資產市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產第49頁/共64頁當堂練習1.某企業將某項資產與國外企業合資，要求對該資產進行評估。具體資料如下：該資產賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務制度規定該資產折舊年限為30年，已計提折舊20年。經調查分析確定：按現在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同的資產的全部費用支出為480萬元。經查詢原始資料和企業記錄，該資產截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經專家估算，該資產還能使用8年。由于技術落后，設計不合理，該資產耗電量大，維修費用高，與現在同類標準資產相比，每年多支出營運成本3萬元（該企業所得稅率為25％，假定折現率為10％）。要求：根據上述資料，采用成本法對該資產進行評估。（計算過程中數字保留4位小數，計算結果保留3位小數）

第50頁/共64頁2.被評估機組構建于2009年3月，主要有主機、輔助裝置和工藝管道組成，賬面原值60萬人民幣，其中主機占70%，輔助裝置占20%，工藝管道占10%。到評估基準日，主機價格下降2%，輔助裝置價格上升1%，工藝管道價格上升了5%。求該機組評估基準日的重置成本。第51頁/共64頁（三）現金流量圖概念：在項目的經濟分析與評價中，將項目壽命期內的時間標在橫軸上，將對應各期的現金流入（箭頭朝上）和現金流出（箭頭朝下）標在縱軸上。這種類似于坐標圖的圖形稱現金流量圖。作用：形象地表現資金活動過程和結果；使計算思路簡單明了。0123n現金流量的大小、方向和時間點第52頁/共64頁（四）資金的等值計算資金等值計算指按復利方法進行的本金、期限、利率、到期本息和等指標之間的相互換算。設i為利率；n為計息期數，P為現在值，F為將來值；A為年度等值，簡稱年值。1.一次性支付終值公式或稱為一次支付終值系數或者終值系數如一人存入銀行10000元，年利率為10%，5年后他可以從銀行取出多少錢？F=10000*（1+10%）^5=16105(元)第53頁/共64頁2.一次性支付復利現值公式

或稱為現值系數如企業要在2年后籌資10萬元購買設備，問現在存入銀行多少錢？銀行年利率10%。P=10*（P/F，i，n）=10*（1+10%）^(-2)=8.264(萬元)第54頁/共64頁3.等額收付系列年金終值公式或稱為年金終值系數如某人每年初存入銀行1000元，連續5年，年利率為10%，問第5年末本利和是多少？F=1000*(（1+10%）^5-1)/10%=6105(元)第55頁/共64頁4.等額支付償債基金公式或稱為償債基金系數如小張為4年后購買一臺10000元豪華筆記本，銀行年利率為10%，小張每年末存入銀行多少錢可以滿足需要？A=10000*10%/((1+i)^4-1)=2155(元)第56頁/共64頁5.年金現值公式或稱為年金現值系數問題：若n→∞，則P等于什么？第57頁/共64頁例某人出國3年，請你幫助付房租，每年租金1000元，設銀行存款年利率為10%，問他現在應該在銀行存入多少錢？