廣州樓市分析臺風帶來的暴雨并未能給火熱的廣州房地產市場降溫。

連續觀望，還是立刻出手？許多人好像都已找到了答案。

當開出租車的老王還在盡力彌補年初錯失的購房良機時，參與工作不到一年的梁坤已經在南海擁有了自己的第一套住房。不僅是他們，在廣州有更多的人都選擇在這個時候搶先出手。

實火還是虛火？剛性需求還是“羊群效應”？理性的購房者還是盲目的炒房客？一方面是高度成熟的房地產市場，另一方面卻是讓人大跌眼鏡的不成熟表現，廣州房市游走在“成熟”與“不成熟”之間，留給人們的是一連串的問號。

從30年前中國第一棟商品房到今日頻頻消失的地王，廣州這座被稱為改革開放前沿陣地的城市，在新一輪的全國房市波動中又一次沖在了最前端。廣州房管局6月份的房地產交易數據顯示，6月份全市１０區一手住宅月均價為每平方米9676元，自去年12月以來首次重回每平方米9000元以上，中心城區的樓價上升趨勢顯著。而一份由廣東省銀監局供應的材料顯示：今年二季度，廣州房地產市場消失量價齊升的局面，部分市區商品房銷售量和銷售價格甚至回升到2022年的最高點，土地拍賣價屢創新高。

一般住房與高端住宅的選擇

40多歲的老王至今還居住在父母留下的一套僅有30平方米的老房子里，２０年積攢的十幾萬元積蓄和一個月4000多元的收入，讓他無法負擔起那套觀望已久的可以滿意一家三口棲身的“大房子”。

不過，近期他打算“委曲求全”出手一套總價不超過70萬元的二手房。他的理由是，隨著經濟的回溫和收入的提高，房價還會上漲。而目前上漲的水平比較平穩，遠低于2022年平均每月上漲千元的幅度，是買房的最佳時機。他很確定地說：“我估計兩三年后廣州的房價會翻番。”與老王持有相像看法的人還有許多，合富輝煌集團市場討論部的監測顯示,有35%的置業者預期樓價會連續上升。

在廣州天河區工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海區，為此他還購置了佛山的手機號。對于剛剛參與工作的他，價格是其首要考慮的問題。所以即便每天要在路上花費兩個小時的時間，但由于可以享受相對低廉的房價和花園式的居住環境，他覺得投入還是很劃算的。

梁坤并不是個案。在廣州的郊區如番禺區、南沙區或者距廣州較近的二線城市——佛山購房，已成為首次購房者的熱選，而目前這些地區新開盤的住宅均價已達到了每平方米8500元。

南沙區一家名為“南沙境界”的售樓處，銷售總監徐威向記者介紹說：“從年初到現在，銷售狀況很好，銷售價格也上漲了30%。相比市區內超萬元樓盤，遠郊區縣憑借房價低的優勢吸引了大批購房人。”據其了解，其中70%多是剛性需求，投資客僅占20%。

對將來房價上漲的樂觀預期和到郊區買房，是今年廣州購房者的明顯特點。

出于與老王和梁坤不一樣的目的，一些投資客也在政策的“指引”下出手廣州的高端住宅。

珠江新城的“星匯云錦”樓盤，是單價每平方米2萬余元、最小戶型也需170余萬元的高檔住宅，無論是對自住還是租賃都不能算是剛性需求，售樓人員開頭就向記者詢問“是否用于投資”。在樓盤四周工作的王小姐向記者介紹，來這邊看房的人大都操外地腔調，這里并不是一般的工薪階層可以負擔得起的。“廣州人不會選擇在這里購房，太貴了。”高房價、絡繹不絕的看房客，這里的狀況基本是珠江新城的一個縮影。

某業內人士向記者透露，珠江新城的房子成本約在每平方米8000元，而樓盤售價都在每平方米2萬元以上，許多開發商給出高溢價。廣州維森置業有限公司董事長張維倫更明確表示：“珠江新城是外地人投資的集中地，投資和投機在這里表現得很充分，要想看泡沫就到珠江新城來看。這也恰恰表明白投資人的投資很盲目，都集中在高檔住宅，扎堆的結果就是房價上得快、跌得也快，這個泡沫遲早會破。”

雖然售樓人員一再說，買樓投資再用來出租很劃算，但是廣州房地產專家趙卓文提出，廣州的房租水平和房地產市場是背離的，高檔住宅出租收益普遍不足3%，低于銀行存款收益。

理性看待房價上漲、穩健出手的購房者與緊盯高端住宅、盲目投入巨款的投資客，誰更成熟？

商住倒掛的現狀

在廣州聞名的北京路上，鱗次櫛比的商鋪彰顯了這里的繁華，但只要稍稍走進去一些，就會發覺成片空蕩蕩的攤位。

房價上漲的號角已經吹響，但并未轉變寫字樓和商鋪售價、租金持續低迷的趨勢，這也讓人產生廣州房地產市場虛火旺的感慨。

在今年2月27日國新辦進行的新聞發布會上，國家發改委副主任劉鐵男明確表示，房地產行業是中國的重要支柱產業，許多人認為這句話傳遞出一個信號——政府即將出手。4天后，旨在促進廣東省房地產市場平穩健康進展的“粵十五條”也出臺，“扶持”、“鼓舞”等字眼多次消失在這份被外界普遍認為是廣東省政府救市的政策中。現實是在珠江新城，部分高檔住宅已突破每平方米4萬元的單價，整體均價也遠遠超過了每平方米2萬元的狀況下，同地段的寫字樓售價卻不足每平方米2萬元。

一方面是住宅銷售的火爆，另一方面是略顯蕭條的寫字樓和商鋪。“商住倒掛”的現象始終伴隨著這輪房價的上漲，商鋪和工業地產不但銷量萎靡，出租價格也顯低廉，海珠區一個面積約為100平方米的商鋪，每月的租金為2.2萬元。

據了解，2022年下半年至2022年，廣州市體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過57萬平方米的新物業交付使用，這將令廣州甲級寫字樓市場面臨巨大的消化壓力。

趙卓文認為，目前廣州市甲級寫字樓有200萬平方米的存量，將來兩年內也有許多寫字樓的規劃進展，而廣州的寫字樓租金相對廉價，處于城區繁華地段的中信廣場現在也只有每平方米100元/月的租金水平，在許多地方都消失了類似狀況。經濟危機來了，需求也下降了。寫字樓租金下降、出租率下降是個必定趨勢。

以前廣州甲級寫字樓的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受到全球經濟危機的影響，一些企業退租或尋求更廉價的辦公地點，由此開頭帶來廣州寫字樓租金的整體下滑。目前甲級寫字樓平均租金約為每平方米110元/月，比最高峰時跌了15%。而乙級寫字樓平均租金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量寫字樓和商鋪閑置。

在海珠區“可逸豪園”樓盤的臨街位置，與住宅熱銷不同，持續一年的商鋪出售仍舊沒有結束。

“商住倒掛”在肯定程度上反映了廣州實體經濟并未恢復的現實，一些房地產開發商不考慮整個房地產市場的飽和度盲目開發，這恰恰是不成熟的有力佐證；同時“低位”定價、優待出手也是一些開發商遵循市場規律的成熟舉措。

地王與亞運板塊的PK

珠江新城最終一塊住宅用地6月以3.45億元總價,折合樓面地價每平方米15324元售出,晉升廣州天河新“地王”。而具有諷刺意味的是一個月后，一則“2022年廣州27宗‘地王’24宗曬太陽”的新聞吸引了很多人的眼球，從前的地王如今風光不在，但這絲毫不會影響新地王的誕生。

在今年出臺的“粵十五條”第三條第十三款——“對在2022年簽訂土地出讓合同，的確無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，由土地使用者申請并經當地市、縣人民政府批準，可適當延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過2年。”這一條被眾多的房地產開發商理解為為地王的消失又打開了一道大門。

一些人看到了更深層次的緣由。張維倫認為，地王消失是資金流淌性充裕的一個表現。不論監管人情愿不情愿看到，不少信貸資金的確已經流入房地產市場。而廣東省銀監局供應的材料更印證了這一說法。地王頻出的同時，銀行業金融機構地產開發貸款發放速度快速上升。5月，轄內地產開發貸款和政府土地儲備機構貸款分別同比增長41.2%和44.37%，6月，政府土地儲備機構貸款增速更高達67%。

大門打開，但命運又如何？一些舊地王仍未動工；另外一些已經開發的“地王”項目，也沒有進行預售。廣州24塊“曬太陽”的地王，涉及可建筑面積232.4萬平方米，其土地面積幾乎相當于2022年廣州全年出讓的住宅用地總量（2022年廣州成交住宅土地面積為277萬平方米）。

地王“曬太陽”的主要緣由是什么？有媒體報道，金沙洲在2022年出讓的多幅地塊樓面地價為每平方米7000多元，如今該區域的房價水平僅為每平方米8000元至每平方米1萬元，開發就賠本已是注定的命運。

與地王的瘋狂相比，廣州的亞運板塊卻被人冷落一旁。距離奧體中心僅幾百米的住宅，二手房成交價也只是在萬元之內。廣州房地產專家趙卓文指出，亞運村現在四周還是一片荒地，基礎設施沒有建好，土地的真正價值還沒有體現出來。亞運村所在的番禺區今年新盤屈指可數，8月份只推出一個樓盤——保利公館2022。

當然也有理性的開發商提出了解決地王消失的有效方法：第一，把以前的規定付諸實施。比如說土地款交清有個期限，將這個期限執行到位，這樣許多人拍地時就會三思而行；其次，可以在拍地環節進行限制，房地產市場一個普遍現象是用借來的錢進行投資，因此房地產市場負債率平均是70%，有的企業凈資產負債率達到了130%，任何一次