精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔天津律師辦理建筑物區分所有權指引草案目錄：1、天津律師辦理建筑物區分所有權指引草案2、律師教您如何購房3、法規來源原有合法建筑物防火避難設施及消防設備改善辦法律師辦理建筑物區分所有權法律業務操作指引目錄第一章總則 4第一節一般規定 41.1.1制定目的 41.1.2適用范圍 41.1.3指引內容 41.1.4名詞解釋 41.1.5使用說明 5第二節法律依據 51.2.1概述 51.2.2法律依據 6第二章建筑物區分所有權專有部分專有權法律業務操作指引 8第一節概述 82.1.1專有部分的界定 82.1.2專有部分所有權行使的基本原則 8第二節商品房買賣合同的簽訂 82.2.1律師提供法律服務的原則 82.2.2律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內容）為房屋買受人（業主）提供法律服務 92.2.3律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內容）為建設單位提供法律服務 11第三節經營性用房問題 112.3.1經營性用房的涵義及界定 112.3.2律師就經營性用房問題（涉及專有部分內容）為業主提供法律服務 112.3.3律師就經營性用房問題（涉及專有部分內容）為建設單位提供法律服務 13第四節車庫、車位的問題 132.4.1車庫、車位的種類 132.4.2律師就車庫、車位問題為業主提供法律服務 142.4.3律師就車庫、車位問題為建設單位提供的法律服務 14第五節常見糾紛及處理機制 152.5.1建設單位與業主常見糾紛及處理機制 152.5.2.1業主與業主間因住宅改變為經營性用房的糾紛 17第三章建筑物區分所有權共有部分共有權法律業務操作指引 18第一節概述 183.1.1共有部分的界定 183.1.2共有部分共有權行使的基本原則 18第二節建筑物及建筑區劃內公共設施、公共場所問題 193.2.1律師提供法律服務的基本范疇 193.2.2律師為建筑物設施內公共設施、公共場所相關問題提供法律服務 193.2.3律師為建筑物區劃內的公共設施、公共場所相關問題提供法律服務 22第三節專項維修資金問題 223.3.1專項維修資金的涵義 223.3.2專項維修資金交存合法性審查 233.3.3專項維修資金使用合法性審查 243.3.4專項維修資金的監督管理 29第四節常見糾紛及處理機制 303.4.1開發商與業主常見糾紛及處理機制 313.4.2業主（業主委員會）與物業服務公司常見糾紛及處理機制 333.4.3業主與業主常見糾紛及處理機制 35第四章建筑物區分所有權共同管理權法律業務操作指引 37第一節概述 374.1.1共同管理權的含義 374.1.2共同管理權的特征 37第二節業主大會 384.2.1業主大會的概述 384.2.2律師為首次業主大會的成立提供法律服務 384.2.3律師為業主大會提供法律服務 394.2.4律師為業主大會提供法律服務的風險提示 40第三節業主委員會 414.3.1業主委員會的界定 414.3.2律師為業主委員會提供法律服務 414.3.3律師為業主委員會提供法律服務的風險提示 42第四節物業服務企業 444.4.1.1物業服務企業的概念 444.4.1.2律師認定物業服務企業能否承接某項物業管理項目應注意的法律問題 444.4.2物業管理服務 464.4.2.1律師為物業服務企業前期物業管理提供法律服務 464.4.2.2律師為物業服務公司物業管理提供法律服務 524.4.3物業服務企業提供物業服務過程中應注意的問題 534.4.3.1物業費的繳納 534.4.3.2為業主的物業專有部分提供維修養護或特約服務的收費 534.4.3.3物業的驗收與交接 534.4.3.4公共建筑和共用設施的使用與維護修理 544.4.3.5共用部位、共用設施的使用與維護修理 544.4.3.6物業管理用房的使用 554.4.3.7房屋的裝飾、裝修 554.4.3.8物業服務企業的安全防范義務 564.4.3.9第三人行為危及公共利益及他人合法利益，物業服務企業維護后有權收取相關費用 564.4.3.10物業服務的轉委托應注意的問題 564.4.3.11物業服務合同終止應注意的問題 564.4.3.12公示義務 57第五節常見糾紛及處理機制 574.5.1物業管理自治權糾紛情形： 574.5.2業主與建設單位、前期物業服務企業之間的物業管理服務糾紛 594.5.3業主與物業服務企業之間的糾紛 604.5.4物業使用人違反法律、法規、管理規約和物業服務合同的糾紛 61第五章附則 63第一章總則第一節一般規定1.1.1制定目的為了提高律師承辦建筑物區分所有權相關業務水平，提高工作效率，減少律師執業中的疏漏，降低律師業務風險，為委托人提供更優質的法律服務，指導律師辦理建筑物區分所有權相關訴訟和非訴業務，特制定本操作指引。1.1.2適用范圍本操作指引適用于發生在中華人民共和國領域內的、律師承辦建筑物區分所有權相關業務，包括專有部分專有權、共有部分共有權、共同管理權等相關法律業務。1.1.3指引內容本指引以我國現行法律、法規、部門規章為依據，就相關業務的的操作程序、規范、注意事項及風險提示與防范等內容，按照律師服務對象及業務類型的不同進行分類，涉及民事主體間的法律關系及民事主體與政府主管部門間的法律關系處理。1.1.4名詞解釋本指引涉及較多專業名詞，為明確各名詞意義，特對如下相關名詞進行解釋，本指引中出現如下名詞，均按本解釋的內容確定，有特殊說明的除外： 業主——業主是指依法享有建筑物專有部分所有權，或者基于商品房買賣的民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。 業主大會——由一個物業管理區域內全體業主組成，以一定程序決定物業管理區域內全體業主權利義務的組織。 業主委員會——由組成業主大會的業主依照法定程序選舉或者更換，執行業主大會的決定事項的組織。物業服務企業——依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的民事主體。前期物業服務企業——在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業。物業使用人——物業的承租人、借用人或者其他物業使用人前期物業服務合同——由建設單位選聘的，應當包含在房屋買賣合同中的物業服務合同物業服務合同——由業主、業主大會選聘的物業服務企業與全體業主或業主委員會簽訂的物業服務合同；物業資料——建設單位應向物業服務企業移交的資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。建筑物區分所有權專有部分——建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體；以及，規劃上專屬于特定房屋，且開發商銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，屬于專有部分的組成部分。共有部分——是建筑區劃內排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權利人所有的，為業主共同所有的部分。經營性用房——建筑物內規劃用于各類商業服務、生產經營（辦公）等經營性活動的房屋。1.1.5使用說明1.1.5.1本操作指引是為律師承辦相關業務提供經驗和借鑒的指導性標準，不具有強制性或規范性。1.1.5.2本操作指引所陳述內容，是根據處理一般業務和經驗制定，并不保證是處理任何具體業務的最佳方案，律師應根據實際情況處理具體業務。1.1.5.3因為律師承辦業務受復雜的具體情況和環境影響，本操作指引不是律師承辦業務避免風險的保證。第二節法律依據1.2.1概述本操作指引依據現行法律法規編寫，以《中華人民共和國物權法》為核心依據，以《合同法》、《物業管理條例》等法律、法規、部門規章為輔助。此方面法規原則性較強，部分規定尚存許多需要完善之處。對于缺乏具體法律依據的，律師在承辦業務時應按照法律的基本原則處理，同時應積累經驗，并積極提供立法建議。在本指引列明的法律依據外，律師在承辦業務時應注意地方法規、規章、行政規范性文件的規定，特別是關于程序和時限方面的規定，更應給予足夠關注。本操作指引系根據現行法規編制，承辦相關律師應充分注意法律法規的制訂、修改、廢除情況，并就相關情況進行適當調整。1.2.2法律依據1.2.2.1法律類：《中華人民共和國民法通則》1987年《中華人民共和國物權法》2007年《中華人民共和國合同法》1999年《中華人民共和國建筑法》1998年1.2.2.2行政法規類：《物業管理條例》2007年《建設工程質量管理條例》2000年《社會團體登記管理條例》1998年《地名管理條例》1986年1.2.2.3部門規章類：建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》2003年9月建設部《物業服務企業資質管理辦法》2007年建設部《建設部關于印發〈前期物業服務合同（示范文本）〉的通知》2004年建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》1999年建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》2008年建設部《商品房銷售管理辦法》2001年建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》2000年建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》1998年建設部《房屋登記辦法》2008年建設部《房屋登記薄管理試行辦法》2008年建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》1995年民政部《〈地名管理條例〉實施細則》1996年國務院機關事務管理局、中央國家機關人民防空委員會《關于平時使用人防工程的暫行規定》1993年121.2.2.4司法解釋類：《最高人民法院<關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》2009年《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》2009年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年第二章建筑物區分所有權專有部分專有權法律業務操作指引第一節概述2.1.1專有部分的界定參見第一章第1.1.4條“建筑物區分所有權專有部分”的定義2.1.2專有部分所有權行使的基本原則2.1.2.12.1.2.21、不得破壞建筑物的基礎、結構、承重墻體及公用設施；2、不得損害建筑物的整體外觀；3、不得擅自改變建筑物的使用用途；4、不得妨害環境衛生及其他業主的安全；5、不得違反其他業主共同利益。2.1.2.32.1.2.4第二節商品房買賣合同的簽訂2.2.1律師提供法律服務的原則2.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區劃內專有部分的范疇，提示業主、建設單位（開發商）等相關權利主體注意。2.2.1.2審核商品房買賣合同及其附件，確保合同內容符合以下一般性規定：1、建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施及物業服務用房、建筑物及其附屬設施的維修資金、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位等屬于業主共有，但城鎮公共道路、城鎮公共綠地及明示屬于個人的綠地除外。在法律上已經明確規定屬于業主所有的公共空間，建設單位與業主在合同中不得約定其權利歸屬。2、建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。上述車位、車庫應當首先滿足業主的需要。在沒有滿足業主需要之前，不得向業主以外的第三人銷售、出租、贈與。3、建筑區劃內的綠地屬于個人，應予以明示。沒有按法律規定明示的，屬于全體業主共有。4、露臺一般處于建筑物頂層屋頂，屋頂作為建筑物的基本結構屬于共有部分，但如果經批準的建筑設計規劃將露臺專屬于特定房屋，則該露臺屬于專有部分。2.2.2律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內容）為房屋買受人（業主）提供法律服務各地房地產業管理部門為規范商品房交易，要求建設單位必須使用統一制定的商品房買賣合同范本。但建設單位往往在合同范本的基礎上添加附件，約定對業主不利的內容。律師為業主審查合同時，應當對范本中需填寫的內容以及附件部分進行著重審查，確認建設單位提供的合同文本是否符合法律法規的規定，是否存在不利于業主或侵犯業主利益的條款：2.2.2.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規定。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》、《住宅設計規范》等規定，套內建筑面積應由房屋的套內使用面積、套內墻體面積兩部分組成，具體計算方式如下：1、套內使用面積：臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均不計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。2、套內墻體面積：套內墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻，按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積；套（單元）內的分隔墻為非公共墻，按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。陽臺面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。2.2.2.2審查、確定合同中有關面積誤差的處理方式是否符合業主的利益。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，建設單位交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，業主因此請求解除合同的，法院將不予支持；2、面積誤差比絕對值超出3%，業主有權請求解除合同、返還已付購房款及利息。如業主同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款應由業主按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款應由建設單位承擔、所有權歸業主；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息應由建設單位返還業主，面積誤差比超過3%部分的房價款，業主有權要求建設單位雙倍返還。此外，商品房買賣合同按建筑面積計價的，當事人亦可在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，如建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時約定按照上述司法解釋的方式或約定其他方式處理。2.2.2.3審查、確定合同約定的綠地、車庫及車位、露臺等內容是否符合規劃要求：1、建設單位如出售或附贈建筑規劃區內部分綠地給業主，則《商品房買賣合同》的附圖中應顯示該部分綠地，且具有與公共空間隔離的建筑結構，建設單位應保證該等建筑結構符合建設規劃要求（約定罰則）。2、建設單位如轉讓、附贈或出租車庫、車位給業主，則應要求建設單位出示該車庫、車位符合規劃要求的證明，并對符合規劃做出保證（約定罰則）。此外，還應查清該地下車位是否屬于人防地下室。業主使用屬于人防地下室改造的車庫、車位時，應要求建設單位出示人防地下室平時使用審批手續，并審核建設單位準許業主使用年限有否超過人防主管部門準許建設單位使用的年限。3、如建設單位出售的房屋附帶露臺的，則《商品房買賣合同》中約定及（或）在的附圖中應顯示該露臺，且具有與公共空間隔離的建筑結構，建設單位應保證該等建筑結構符合建設規劃要求（約定罰則）。2.2.3律師就商品房買賣合同簽訂（涉及專有部分內容）為建設單位提供法律服務2.2.3.1向建設單位出具法律意見書，告知哪些空間屬于業主法定共有部分，哪些空間屬于業主專有部分，哪些部分可以在規劃文件中事先確定為非業主共有部分。2.2.3.2審查、擬制商品房買賣合同及其補充協議、附件，確保約定內容不得違反《物權法》等法律法規的強制性規定，避免將法定屬于全體業主共有的空間約定屬于建設單位或個別業主所有。2.2.3.3審查建設單位提供的規劃文件，確定可以通過合同約定轉讓權屬的綠地范圍，并提示建設單位：未經明示為專有部分的綠地（即，規劃不屬于專有部分的綠地）不得以出售、贈與等方式承諾給個別業主使用，也不得就綠地的使用向業主收取費用，否則，出售、贈與條款無效，已收取的費用應予以退還。如果收取的費用必須體現綠地價值的，可以對所售商品房按套計價，并將綠地價值體現在商品房價格中。2.2.3.4建設單位利用人防地下室改造為車庫、車位出租的，應提示建設單位：在出租前辦理人防工程平時使用審批手續并繳納相關使用費，并向承租人告知人防工程的性質及使用時應遵守相關人防法律法規。2.2.3.5審查建設單位提供的規劃文件，確定可以通過合同約定轉讓權屬的車庫、車位范圍，擬制符合法律規定的車位轉讓、出租協議。根據《汽車庫建筑設計規范》，汽車庫室內最小凈高應符合以下規定：微型車、小型車2.20米；輕型車2.80米；中、大型、絞接客車第三節經營性用房問題2.3.1經營性用房的涵義及界定具體參見第一節第1.1.4條“經營性用房”的定義。2.3.2律師就經營性用房問題（涉及專有部分內容）為業主提供法律服務2.3.2.11、注意核實經營性用房的土地使用權年限。一般情況下，商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年，商業用地40年，商住、酒店式公寓、辦公用房、工業用房50年。2、與住宅建設用地不同（住宅建設用地使用權期滿后自動續期），規劃用途為經營性用房的建設用地使用權期滿后，依法律規定辦理。3、其他參見第2.2.22.3.2.2出租、二次轉1、接受業主委托對承租人、受讓人的經營資質、資信情況等進行盡職調查；2、起草、審查、修改經營性用房的租賃、轉讓相關合同。轉讓經營性用房所有權，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利義務應一并轉讓。此外，應注意與承租人就共有部分的權利和義務進行約定，如約定共有部分權利受到侵害時，要求承租人及時通知業主行使相關權利。另需注意約定物業管理費的繳納義務人。3、將同一產權的經營性用房分割同時出租給數個承租人時，應注意與數個承租人明確承租經營性用房的具體位置及范圍、承租方轉租的限制、多個承租主體優先購買權、共有部分權利義務的安排等內容。4、協助辦理租賃、轉讓登記手續。轉讓必須擬制書面合同，并到房地產管理部門辦理房屋過戶手續。5、注意提示業主、承租人：使用經營性用房從事經營活動時，不得影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，否則其他業主有權請求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應符合小區管理規定及國家、地方標準；經營性用房裝修時應事先經過有關部門的批準（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門）。2.3.2.3普通住宅1、協助業主與居委會、業主委員會、有利害關系的其他業主進行協商，取得其同意，并起草有利害關系業主的同意函等文件。業主將普通住宅轉變為經營性用房，除遵守法律、法規以及管理規約外，應事先取得有利害關系的其他業主同意，否則有利害關系的業主有權請求排除妨害或恢復原狀，造成損害的還應承擔賠償責任。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應提供證據證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。2、協助業主或承租人辦理工商登記手續。2.3.3律師就經營性用房問題（涉及專有部分內容）為建設單位提供法律服務2.3.3.11、審查、擬制經營性用房買賣合同等文件，注意提示建設單位：根據建設部《商品房銷售管理辦法》，銷售經營性用房時，不應對預售房采取售后包租或變相售后包租的方式進行銷售。2、其他參見第2.2.3條2.3.3.21、接受建設單位委托對承租人經營資質、資信情況等進行盡職調查。2、起草、審查、修改租賃合同，并注意以下問題：（1）應注意與承租人就共有部分的權利和義務，以及對物業管理費的繳納進行約定。（2）應在協議中要求承租人使用經營性用房從事經營活動時，不得影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應符合小區管理規定及國家、地方標準；經營性用房裝修時應事先經過有關部門的批準（包括但不限于消防、房屋安全鑒定等部門），如給其他業主或建設單位造成損失，承租人應承擔賠償責任。3、協助辦理租賃登記手續。第四節車庫、車位的問題2.4.1車庫、車位的種類2.4.1.1規劃用于停放汽車的車庫、車位在開發房地產前期經規劃主管部門批準、在建筑區劃內投資建設的車庫、車位，其作為建筑物區分所有權的專有部分，建設單位可以出售、附贈或者出租的方式處分，并應首先滿足業主的需要。在沒有首先滿足業主需要之前，不得向業主以外的第三人出售、出租或贈與。2.4.1.2占用業主共有的道路或其他共有的場所停放汽車的車庫、車位占用業主共有的公共場所停放汽車的車庫、車位，一般兼具其他功能，歸屬于全體業主共有，其開發、使用、經營、管理等權利也由業主通過業主大會或業主委員會行使。本指引第三章詳細論述，本節不作詳細介紹。2.4.1.3利用人防地下室停放汽車的車庫、車位依據《中華人民共和國人民防空法》強制建設人防地下室，其建筑面積不計入業主共有建筑面積，同時也不屬于業主專有部分。建設單位向人防管理部門繳納費用并備案后，可將人防地下室開發成用于停放汽車的車庫、車位，但不應損失其功能、設施，任何單位、個人對其只有使用、經營的權利，不享有所有權。2.4.2律師就車庫、車位問題為業主提供法律服務2.4.2.1對合同約定的車庫、車位進行調查，如是規劃用于停放汽車的車庫、車位，則可簽訂轉讓、贈予、出租使用合同；如果是人防地下室改造的車庫、車位，則只能簽訂租賃使用合同，并應要求出租方出具在人防主管部門辦理的備案手續。2.4.2.2認真審查建設單位提供的格式合同文本，確認是否存在損害業主利益的內容。提出修改意見，參加業主與建設單位的簽約談判。2.4.2.3如果對預售中的車庫、車位簽訂轉讓、贈予、承租合同，且無法標明具體位置的，律師可以幫助業主在合同中與建設單位約定車庫、車位竣工交付時，車庫、車位受讓人、受贈人、承租人確定車庫、車位具體位置的程序、方式。2.4.3律師就車庫、車位問題為建設單位提供的法律服務2.4.2.1注意提示建設單位：轉讓、附贈、出租車位時應當優先滿足規劃區內業主的需求。2.4.2.2審查建設單位提供的規劃文件，明確人防地下室改造的車庫、車位范圍，提示建設單位：只能就該等車位簽訂租賃使用合同，并應配合人防管理部門日常的維護、管理及使用人防地下室的工作。并且，協助建設單位在人防主管部門辦理備案手續。2.4.2.3擬制有關車庫、車位的銷售、租賃等協議。地方性法規、規章規定車庫、車位應當辦理權屬登記手續的，應提示建設單位協助業主辦理車庫、車位權屬登記手續。2.4.2.4預售時無法確定合同約定車庫、車位具體位置的，協助建設單位制定業主選取車庫、車位的程序、方式。第五節常見糾紛及處理機制本節結合相關司法實踐經驗，對常見的涉及專有部分的糾紛及處理機制做一簡要的介紹。2.5.1建設單位與業主常見糾紛及處理機制2.5.1.1建設單位交付房屋實際建筑面積與商品房買賣合同約定建筑面積存在誤差的糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）建設單位與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）房屋產權證；（3）專業測量機構的測量報告。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》了解建設單位交付的房屋面積應當是多少，同時審查合同是否約定了關于面積誤差的解決方式。如果合同沒有約定關于面積誤差的解決方式，則可參照2.2.2.1的第2部分內容解決。（2）房屋產權證上記載的房屋建筑面積是經房屋測量管理部門測量后確定的，如房屋產權證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差，則可直接證明建設單位交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。（3）如果業主認為房屋產權證與交付的房屋的實際建筑面積有誤差，可以自行委托或向法院申請由專業測量機構依據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》與《建筑面積計算規則》進行測量。2.5.1.2建設單位轉讓、附贈、出租車庫、車位與業主的糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）建設單位與業主（買受人）簽署的車庫、車位轉讓、附贈、出租合同；（2）車庫、車位的規劃文件及圖紙；（3）建設單位使用人防地下室經營車庫、車位的備案證明及交費憑證。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過建設單位與業主簽署的車庫、車位轉讓、附贈、出租合同，了解產生糾紛的車庫、車位的具體位置，通過車庫、車位的出租合同還可以了解車庫、車位租賃的期限。（2）通過規劃文件可以了解產生糾紛的車庫、車位是否為規劃用于停放汽車的車庫、車位，如果車庫、車位系占用共有道路或業主共有場所而建，則建設單位無權處分該車庫、車位。（3）如果通過規劃文件了解到產生糾紛的車庫、車位系人防地下室改造而成，則應要求建設單位出具在人防主管部門備案的證明及交費憑證。同時，應注意出租車庫、車位的合同期限不應長于備案使用的期限。2.5.1.3建設單位與業主約定特定綠地、露臺等空間專屬于特定業主的糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）建設單位與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）綠地、露臺等空間的規劃證明文件；（3）交付使用時綠地、露臺等空間的建筑狀況。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過建設單位與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》了解合同中關于產生糾紛的綠地、露臺等約定內容及具體位置；（2）通過規劃證明文件及圖紙，了解關于產生糾紛的綠地、露臺等空間在規劃設計時是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔離開，綠地、露臺等空間是否有通向公共空間的公用通道。如果產生糾紛的綠地、露臺等空間與共有空間沒有隔離設施，或者有公用的通道，則該綠地、露臺等空間在規劃上屬于共有空間，建設單位不得通過合同轉讓、附贈給特定業主。（3）業主可以通過影像資料和證人證言證明產生糾紛的綠地、露臺等空間交付時的狀況，如果交付時存在的墻體、圍欄等隔離設施與規劃圖紙不一致，說明建設單位擅自更改了規劃文件，交付時綠地、露臺等空間的“明示”設施也不符合規劃文件。2.5.2.1業主與業主間因住宅改變為經營性用房的糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）房屋產權證；（2）業主同意住宅改變為經營性用房的證明；（3）工商登記部門關于經營性用房業主或使用者的登記信息；（4）房屋價值或生活質量受到或可能受到經營活動影響的證明。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過房屋產權證記載的房屋坐落位置可以證明相關業主是否為法律規定的“有利害關系的業主”。同一棟的業主為當然的“有利害關系的業主”，同一規劃區內的業主為則需舉證證明其房屋價值或生活質量受到或可能受到經營活動影響后，才具備“有利害關系的業主”的資格。（2）業主同意住宅改變為經營性用房的證明，是住宅改變為經營性用房的前提。如果沒有全部“有利害關系的業主”的書面同意，則相關業主或物業的使用者將住宅改變為經營性用房則當然不合法。（3）將住宅改變為經營性用房的經營者登記的經營信息或營業范圍，可以直接證明住宅被改變為經營性用房的事實。（4）房屋價值或生活質量受到或可能受到經營活動影響的證明，是同一建筑區劃，但不在同一棟且受經營活動影響的業主，作為“有利害關系業主”行使權利的前提條件。第三章建筑物區分所有權共有部分共有權法律業務操作指引第一節概述3.1.1共有部分的界定3.1.1.1建筑物區分所有中共有部分又稱共用部分，是建筑區劃內排除專有部分以外，不屬于市政公用部分或其他權利人所有的，為業主共同所有的部分。3.1.1.2共有部分具體包括以下內容：1、建筑物設施中排除專有部分以外的共有部分，包括建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分；2、建筑物區劃內排除業主專有部分、市政公用部分或者其他權利人所有的場所、設施等，包括建筑物化內的道路、綠地、物業服務用房以及其他公共場所、公用設施；3、建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外；4、建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業主共有。3.1.2共有部分共有權行使的基本原則3.1.2.1業主對共有部分既享有占有、使用、收益、處分等共有權，同時又共同承擔相應的義務，不得以放棄權利為由，不履行義務。3.1.2.2業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，可以無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分，但不得違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益。3.1.2.3業主不得單獨處分其對共有部分的共有權，對共有部分權利的轉讓要附隨于業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分一并轉讓。3.1.2.4有關共有權行使的重大事項要經由業主共同決定。3.1.2.5侵害共有部分權益的，業主可以以當事人身份提出請求權。3.1.2.6建筑物及其附屬設施的維修資金經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。第二節建筑物及建筑區劃內公共設施、公共場所問題3.2.1律師提供法律服務的基本范疇3.2.1.1明確判斷屬于建筑物及建筑區劃內公共設施、公共場所等共有部分的范疇，提示業主、開發商等相關權利主體注意。3.2.1.2協助業主建立共有部分權利行使的秩序，對建筑物及其附屬設施等共有部分的費用分攤、收益分配等事項達成約定。3.2.1.3協助業主行使對共有部分的權利。1、協調構建業主對共有部分的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分的，應當有業主共同決定，相關內容可以參考本指引共同管理權相關內容。2、協助業主主張對共有部分的收益。共有部分取得的收益屬于業主共有，開發商、物業服務企業等無權處分該收益，業主之間對收益分配有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定分配。3、協助業主、業主大會向某些業主提出對共有部分費用分攤的請求。業主之間對共有部分費用分攤有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。4、協助業主行使共有部分物上請求權，維護合法權益。eq\o\ac(○,1)建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能，律師可以協助當事人提出排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的請求權；eq\o\ac(○,2)建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動，律師可以協助當事人提出返還扣除相應成本之后收益的請求權。5、提示物業服務公司不得擅自利用和改變建筑區劃范圍內的公共建設和共用設施、物業用房等，確有必要時，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。3.2.2律師為建筑物設施內公共設施、公共場所相關問題提供法律服務3.2.2.1建筑物設施內有關公共設施、公共場所判定標準1、外墻：包圍專有部分所形成的外部房屋基本結構，包括外墻結構體和外墻面。2、頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑基本結構；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑結構。3、樓頂平臺：樓頂平臺不同于樓頂，是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺并不當然屬于業主共有，應區分來判斷：（1）當樓頂平臺符合以下條件時，應當認定為樓頂業主專有部分組成部分：eq\o\ac(○,1)符合規劃；eq\o\ac(○,2)具備構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同。（2）當樓頂平臺為建筑物之基本構造，具有共用性質；且樓頂平臺在設計上具有防火避難功能時應認定為共有。4、承重結構：直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡單的判斷標準是看拆除該部分對房屋主體結構是否會有不利影響。5、避難層：建筑高度超過100m的公共建筑內發生火災時供人員臨時避難使用的樓層。6、設備層：專用于布置機電設備等的樓層。7、設備間：每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所。3.2.2.2建筑物共有部分發生自然損壞所需費用的處理原則：1、建筑物共有部分發生自然損壞所需費用的分攤，共有業主之間有約定的按照約定處理；沒有約定或約定不明確的按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。2、《城市異產毗連房屋管理規定》中有關共有部分自然損壞費用分攤的規定如下：（1）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有業主按份額比例分擔；（2）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側業主負責；（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層業主負責；其結構部位，由毗連層上下業主按份額比例分擔；（4）房蓋的修繕：eq\o\ac(○,1)不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按份額比例分擔；eq\o\ac(○,2)可上人房蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的業主按比例分擔；如僅為若干層共用，使用層的業主分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下業主按比例分擔；（5）樓梯及樓梯間（包括出層面部分）的修繕：eq\o\ac(○,1)各層公用樓梯，由業主按份額比例分擔；eq\o\ac(○,2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的業主按份額比例分擔；（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的業主按份額比例分擔；（7）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由業主按份額比例分擔。3.2.2.3對共有部分的利用1、單個業主有權合理利用共有部分（1）業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，有權無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分；但不得以盈利為目的；不得違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益。比如放置空調外機占用外墻面，安裝遮陽蓬占用外墻面，放置太陽能熱水器占用屋頂等。（2）當某些業主對共有部分的利用超出了合理的限度，侵害了其他業主的合法權益，律師可以協助受損害業主提出損害賠償請求。2、對共有部分做收益性利用（1）律師應提示對共有部分做收益性利用應首先征得業主大會的同意。（2）律師應提示業主、開發商、物業服務公司注意，法律規定為業主共有的部分，所產生的收益應當歸業主共有。比如利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規劃之外修建的車位獲得的收益等，都應當屬于業主共有。（3）律師應提示開發商、物業服務公司及業主注意，其無權處分建筑物之共有部分，無權處分所獲得的收益也應當返還業主共有。（4）律師可以協助業主主張其對共有部分所產生的收益。3.2.3律師為建筑物區劃內的公共設施、公共場所相關問題提供法律服務3.2.3.1建筑區劃內的道路1、建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。判斷是否為城鎮公共道路可參照各個地方規定的標準。2、占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的車位，屬于業主共有，具體內容參見本指引第二章第四節相關內容。3.2.3.2建筑區劃內的綠地1、建筑區劃內的綠地屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。2、明示屬于個人的標準：eq\o\ac(○,1)規劃確定為個人所有；eq\o\ac(○,2)合同確定為個人所有。但規劃確定為業主共有的，合同約定為個人所有的無效。3、規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同的綠地，應認定為該特定房屋的組成部分，非業主共有。3.2.3.3物業服務用房1、物業服務用房屬于業主共有。2、律師應提示開發商物業服務用房的歸屬為法律強制規定，不得違背，也不取決于其建造房屋時成本分攤的情況。3、律師應提示小區的物業服務公司在未經業主允許的情況下，無權擅自利用和改變物業服務用房。3.2.3.4小區的會所小區內的會所除非開發商通過合同的形式將其作為小區的共有部分外，屬于開發商所有。第三節專項維修資金問題3.3.1專項維修資金的涵義3.3.1.1定義“專項維修資金”（以下簡稱“維修資金”）的定義，是指屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。本節所述的“專項維修資金”即為以往實踐中的“專項維修基金”，二者在功能上并無本質區別，為相互承接關系。3.3.2專項維修資金交存合法性審查3.3.2.1首期住宅小區內物業專項維修資金交存審查1、專項維修資金交存主體資格的審查下列物業的業主應當交存住宅專項維修資金：（1）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；（2）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。上述所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當交存住宅專項維修資金。2、首期專項維修資金交存標準的審查首期專項維修資金的交存標準的問題，分為商品性質的物業和公有住房性質的物業兩種不同的標準：（1）商品性質的物業交存標準：按照業主所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。具體交存標準應符合直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門公布的有關規定執行。（2）公有住房性質的物業交存標準：業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。3、首期專項維修資金交存程序的審查依據我國《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，維修資金的交存實行專戶存儲的基本原則，具體交存的方式因物業的性質不同而有所差異。（1）商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門委托所在地一家商業銀行，專戶設立住宅專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以物業管理區域或幢為單位設賬，按房屋門號設立分賬；③業主應在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入維修資金專戶。（2）公有住房專項維修資金的交存①負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門委托所在地一家商業銀行，專戶設立公有住房專項維修資金帳戶；②維修資金專戶開立后，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬，其中公有住房業主交存的維修資金應按房屋門號設立分戶賬；③公有住房業主應在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金存入維修資金專戶或交由售房單位代為交存。售房單位應在收到售房款之日起30日內，將提取的專項維修資金存入維修資金專戶。另外需要說明的是，交存維修資金是業主辦理入戶手續的必備程序，如開發商或公有住房售房單位違法為業主辦理入住手續，將面臨責令改正或罰款3萬元以下等處罰。3.3.2.2交存非住宅小區內物業專項維修資金審查所謂“非住宅小區內物業”，指的是不包括住宅小區內的非住宅物業或住宅小區外與住宅物業結構相連的非住宅物業在內的其他非住宅物業項目。從目前來看，我國建設部及財政部尚未出臺“非住宅小區內物業”維修資金交納及管理使用的相關規定。但是，從各地實踐來看，有些地方政府已經出臺了相關的政策法規，如《天津市非住宅物業交存專項維修資金的意見》【天津市人民政府辦公廳（2008年12月31日）】，律師可依據辦理案件所處地域的地方性規范性文件執行。3.3.2.3專項維修資金續交審查《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。因此，律師應提示業主或業主委員會隨時關注維修資金余額情況，如維修資金余額不足法定比例時，提示其及時交存。續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。3.3.3專項維修資金使用合法性審查3.3.3.1專項維修資金的歸屬業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。3.3.3.2保修期的審查界定律師可以從以下幾方面對“保修期”進行審查：1、在保修期內，開發商應當對所售商品房（住宅或非住宅）承擔質量保修責任，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者業主及他人使用不當造成的損壞，開發商不承擔責任。2、保修范圍、保修期限、保修責任等內容由開發商及購房人（業主）在合同中進行約定。保修期從交付之日起計算。保修期限不得低于如下標準：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商及購房人（業主）自行約定。3、保修期限亦不得低于建設工程承包單位向開發商出具的質量保修書中約定的保修時間，該保修期自工程竣工驗收合格之日起計算，且不得低于如下標準：地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由開發商和施工單位約定。4、施工單位向開發商承諾的保修期限與開發商向業主承諾的保修期限不一致的，以承諾保修期限長的為標準。另外，需要說明的是，對于公有住房的保修問題并不適用上述規定，由國家及各地方政府出臺的有關公有住房售后維修的辦法或細則進行調整。3.3.3.3專項維修資金使用程序合法性審查1、基本原則住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2、基本流程審查（1）維修方案的審查有物業服務公司的，依據業主、業主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果，物業服務公司提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》；沒有物業服務企業的，業主、業主委員會或者居民委員會提出使用建議，并在區縣房地產管理局指導下，委托相關單位制定《維修和更新、改造方案》。《維修和更新、改造方案》包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。（2）業主確認程序的審查業主委員會、物業服務公司或其他部分業主召開業主大會，對《維修和更新、改造方案》進行討論、決議并公示。（3）辦理備案審查物業服務企業或者業主到項目所在地的區縣房地產管理局辦理專項維修資金使用備案，并提交下列文件：①專項維修資金賬面余額證明；②《維修和更新、改造方案》；③《業主大會或者相關業主書面確認證明》及《維修和更新、改造方案公示證明》。區縣房地產管理局受理專項維修資金使用備案時，要件齊全的，應當在接件后規定的工作日內出具《專項維修資金使用備案證明》。如需動用公有住房住宅專項維修資金的，物業服務企業或者業主向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。（4）開戶劃款審查物業服務企業或者相關單位持區縣房地產管理局或公有住房住宅專項維修資金的審核部門開具的《專項維修資金使用備案證明》，到專戶管理銀行開立專項維修資金使用專戶。開戶銀行應當出具《專項維修資金使用專戶開戶證明》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心等主管部門自接到《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》及工程施工合同后，將維修和更新、改造工程預算資金劃撥到專項維修資金使用專戶。（5）竣工驗收審查工程竣工后，物業服務企業或者相關單位組織業主、業主委員會或者居民委員會、施工企業及工程監理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。（6）決算審查物業服務企業或者相關單位按照決算費用填寫《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》，并進行公示。決算費用未超過工程預算金額或者在約定范圍內的，物業服務企業或者相關單位到所在市房屋維修資金管理中心辦理維修和更新、改造工程決算核減手續，并提交下列文件：①《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》及《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊公示證明》；②工程決算書及發票（查驗原件留存復印件）；③《維修和更新、改造工程驗收報告》。專戶管理銀行或房屋維修資金管理中心受理后，按照分攤清冊從相關業主個人賬戶中核減。3、特殊情況的處理基于社會公共利益及公民重大人身、財產權益保護的需要，我國《住宅專項維修資金管理辦法》第二十四條特別規定，發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，物業服務企業或相關業主不需要履行制定方案、業主確認等步驟，可以直接向主管部門備案并申請開戶劃款，并及時進行維修、改造、更新。發生前述情況后，物業服務企業或相關業主如未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。3.3.3.4專項維修資金費用分攤審查1、不得予以列支的費用下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：（1）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；（2）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（3）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（4）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。除上述費用外，在保修期滿后，因對共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造所產生的費用應當都屬于可以列支的范疇。從各地實踐來看，有些地方政府已經出臺了相關的政策法規，律師可依據辦理案件所處地域的地方性規范性文件執行。2、費用的分攤住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。3.3.3.5專項維修資金的滾存審查1、下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：（1）住宅專項維修資金的存儲利息；（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；利用住宅專項維修資金購買國債必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意，并且只能用于購買新發行的國債，并持有到期，不得利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。（3）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；（4）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。3.3.3.6專項維修資金的轉讓及返還1、專項維修資金的轉讓我國《物權法》第七十二條第二款規定，“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理權利一并轉讓”。因此，作為業主共有權重要組成部分的維修資金所有權，房屋所有權發生轉移時，亦應予以轉移。轉移程序：房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。2、專項維修資金的返還房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：（1）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；（2）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。3.3.4專項維修資金的監督管理3.3.4.1業主（業主委員會）、公有住房售房單位的監督業主（業主委員會）、公有住房售房單位有權行使如下監督制度：1、對賬制度：專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。2、公示公告制度：負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會應向業主、公有住房售房單位公布維修資金賬目的下列情況：（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；（2）發生列支的項目、費用和分攤情況；（3）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；（4）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。3、復核制度：業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核；負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。4、公開查詢制度：專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。3.3.4.2政府行政部門的監督管理1、建設（房地產）主管部門的監管：建設（房地產）主管部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，如對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。2、財政部門的監管：住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。3、審計部門的監管：住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。第四節常見糾紛及處理機制近年來，由于市場監管還不夠健全，法制建設還不夠完善，以及個別業主、開發商、物業服務公司各自利益的沖突，導致共用部位、共用設施設備糾紛呈現增多的趨勢。而此類糾紛亦逐漸成為許多業主、開發商及物業服務公司的大難題。在這種訴訟需求下，律師結合相關司法實踐經驗，對常見的共用部位、共用設施設備等糾紛及相關處理機制做一簡要的介紹。3.4.1開發商與業主常見糾紛及處理機制3.4.1.1開發商擅自向個別業主銷售樓頂、平臺等公共場所、公用設施等糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）開發商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開發商與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區劃文件；（4）房屋初始登記申請材料；（5）房屋初始登記憑證。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）從法律上或其使用功能上推定涉訴物業是否為共用部位；（2）審查銷售廣告、宣傳資料及《商品房買賣合同》中關于商品房面積及設計圖紙等，是否包含涉訴物業歸屬約定；（3）審查建筑區劃文件，確認涉訴物業的性質屬于業主共有還是專有；（4）通過房屋初始登記申請材料及房屋初始登記憑證，審查業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房登記狀況，進一步確認涉訴物業的性質屬于業主共有還是專有。通過上述證據材料的審查，如能夠確定開發商出售的涉訴物業屬于公共場所、公用設施或物業服務用房，則開發商不得對外單獨銷售，否則應承擔相應的違約責任。3.4.1.2保修期內開發商的保修責任糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）開發商與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》及《住宅質量保證書》；（2）開發商與施工單位簽署的《質量保修書》；（3）開發商向業主出示的商品房入住文件；（4）開發商維修記錄；（5）涉訴物業質量鑒定報告；（6）業主損失證明材料。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業是否已經超過開發商承諾的及法定的維修期限。如已超過保修期，律師一般應建議業主或業主委員會通過動用維修資金或其他途徑予以解決。另外，在司法實踐中還存在房屋共用部位、共用設施設備在開發商承諾的保修期內就已經存在質量瑕疵，但是業主或業主委員會直至保修期滿后才提起訴訟，對于此類情況，開發商是否應承擔保修責任？律師應通過收集審查相關證據，判斷業主或業主委員會在保修期內是否曾經向開發商主張維修權利以及是否超過訴訟時效。對此，律師應提示業主或業主委員會及時向開發商或物業服務公司反映，并保存好相應的書面憑證。（2）通過開發商維修記錄，初步確認及核實涉訴物業質量瑕疵出現的時間、部位等。（3）關于涉訴物業質量瑕疵問題，往往需要當事人提出申請或法院依職權委托質量鑒定部門對物業的質量進行鑒定，以確定責任的歸屬。（4）關于業主損失問題。在司法實踐中，由于物業共用部位質量瑕疵問題往往導致業主發生其他損害，如由于屋頂漏水導致業主地板、家具家電受潮而發生損壞，對于這部分的損失，依據我國法律的相關規定，開發商亦應承擔。但是，律師在提出此項訴訟請求中應重點把握三方面因素：①業主所發生的損失與涉訴物業質量瑕疵之間是否存在因果關系？②業主損失的具體數額？對于舉證問題，律師可以申請法院對業主所發生的損失進行鑒定。③涉訴物業質量出現瑕疵后，業主是否采取了合理的補救措施？3.4.1.3專項維修資金的繳納與入住手續糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）開發商與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（2）業主交存專項維修資金的憑證；（3）開發商向業主出示的商品房入住文件。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》，重點審查開發商承諾的入住時間。（2）通過商品房入住文件，結合業主交存專項維修資金的憑證，審查業主是否在入住之前按照法律規定的標準及時間交存專項維修資金。如前所述，依據《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，是否繳納維修資金不再是辦理產權登記的前置條件，而轉變為業主辦理入住手續的前提。因此，在司法實踐中，如業主拒絕繳納或不按規定的標準繳納維修資金，開發商有權拒絕交房，且不承擔相應的違約責任。此外，需要說明的是，上述規定僅限于住宅類或與住宅毗連的非住宅物業的情形，對于不符合上述情形的非住宅物業，有些省市仍規定開發商及業主應在辦理產權登記之前繳納，否則不予登記。3.4.2業主（業主委員會）與物業服務公司常見糾紛及處理機制3.4.2.1保修期滿后的維修糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）開發商與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》及《住宅質量保證書》；（2）開發商與施工單位簽署的《質量保修書》；（3）開發商或業主委員會與物業服務公司簽署的《物業服務管理合同》；（4）物業服務公司維修全部文件,包括《維修和更新、改造方案》、《業主大會或者相關業主書面確認證明》、《維修和更新、改造方案公示證明》、《專項維修資金使用備案證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《專項維修資金使用專戶開戶證明》、《工程招投標證明》、《工程施工合同》、《維修和更新、改造工程驗收報告》、《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等；（5）業主損失證明材料。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過《商品房買賣合同》、《質量保修書》以及商品房入住等文件資料，了解并掌握涉訟物業是否已經超過開發商承諾的及法定的維修期限。如已超過保修期，業主或業主委員會則可以通過動用專項維修資金予以解決。（2）仔細審查《物業服務管理合同》，把握物業服務公司的權利及義務，特別是物業服務公司對于維修方面的權利及義務。（3）對專項維修資金的申請、使用、結算程序等內容及相關文件的合法性進行審查，具體詳見第3.3.3.3中論述。（4）關于業主損失問題。具體詳見第3.4.1.2條第2款第（4）項論述。3.4.2.2共用部位、公用設施設備收益的處分糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）開發商的銷售廣告及宣傳資料；（2）開發商與業主（買受人）簽署的《商品房買賣合同》；（3）建筑區劃文件；（4）房屋初始登記申請材料；（5）房屋初始登記憑證；（6）業主委員會與商戶簽署的《租賃合同》或其他經營合同；（7）商戶匯款記錄或支付憑證；（8）業主大會關于利用共用部位、公用設施設備所得經營性收益的處分決議；（9）物業服務公司占有或挪用經營性收益相關證據，如發票、收據、銀行資金流動記錄等。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過審查銷售廣告、宣傳資料、《商品房買賣合同》、建筑區劃文件房屋初始登記申請材料、房屋初始登記憑證等證據材料，確認涉訴物業是否為共用部位，具體詳見第3.4.1.1條第2款論述。（2）業主委員會訴訟主體資格。關于這個問題，司法實踐中存在不同的觀點，第一種觀點認為，經主管部門審查同意并依照《社會團體登記管理條例》進行登記的業主委員會為合法的社團法人，代表住宅小區全體業主的合法權益，具有訴訟主體資格。第二種觀點認為，業主委員會符合“其他組織”條件，就房地產開發企業未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、共用部位維護及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟，即業主委員會對某些業主權利享有訴權。第三種觀點認為，業主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。我國《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》第十三條曾經規定：“業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經選舉出業主委員會的，為業主委員會……”。但是，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》最終沒有采納此項意見。因此，關于業主委員會的訴訟主體資格目前仍沒有明確的規定，但從司法實踐來看，出現此類糾紛一般可依照我國《民事訴訟法》第五十四條關于共同訴訟的規定執行。（3）通過審查《租賃合同》或其他經營合同、商戶匯款記錄或支付憑證、業主大會的處分決議以及發票、收據、銀行資金流動記錄等文件，確定物業服務公司占有或挪用業主經營收益的事實以及業主損失的數額。此外，除前述提到的兩種常見糾紛外，業主（業主委員會）與物業服務公司常見的糾紛還包括物業服務公司對小區內共用部位、共用設施設備管理不當導致他人人身損害糾紛；因小區內發生財產被盜、被搶、人身傷亡等安全管理糾紛；因物業服務公司挪用維修資金、拒不公開賬目等糾紛，鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同管理權等內容息息相關，在此就不再一一列舉。3.4.3業主與業主常見糾紛及處理機制3.4.3.1業主與業主相鄰權糾紛1、律師應收集的主要證據包括：（1）證實屬于業主共用部位相關證據，具體詳見第3.4.1.1.1論述；（2）業主權屬證明，如房屋所有權或《商品房買賣合同》等；（3）城市規劃部門批復文件；（4）有利害關系業主書面同意文件；（5）人實施行為相關證據，如經過公證的照片等；（6）被人損失證明材料。2、律師應重點審查的內容及注意的事項包括：（1）通過第3.4.1.1條第1款所述相關證據，律師應重點把握業主所侵害的部位是否為業主共用部分，如為專有部分，則可參照本操作指引第二章執行，不屬于本章節討論的范圍。（2）通過業主的權屬證明，審查業主是否屬于法律規定的有利害關系業主。如權屬證明無法證實，則需要提供對有利害關系業主通風、采光、通行、排水、環境等造成影響的其他證據。（3）關于的事實界定問題。律師應重點審查涉嫌的業主所實施的行為是否屬于合理利用共用部分，如為合理利用則不應構成；（4）關于救濟問題。如業主所實施的行為符合我國《民法通則》、《物權法》關于的界定，確實侵害業主共用部位合法權利，則有利害關系的業主有權要求排除妨害、恢復原狀、消除影響。其他業主因此而遭受其他損害的，其他業主有權要求賠償，具體詳見第3.4.1.2條第2款中第（4）項論述。此外，需要說明的是，律師在處理此類糾紛的過程中，應本著相互協商、維護和諧的鄰里關系原則，力爭此類糾紛妥善處理。如，律師應提示業主可以在其他業主實施行為之時善意的提醒并予以制止，以避免其他業主實施行為完畢后又要重新拆除以及影響雙方鄰里關系等問題的出現。如果業主善意的提醒及制止不能發揮很好的作用，律師還可以提示業主通過業主委員會、居民委員會甚至規劃部門的協調予以解決。如上述救濟途徑仍無法解決，律師再建議業主向法院提起訴訟似乎更為妥當。第四章建筑物區分所有權共同管理權法律業務操作指引第一節概述4.1.1共同管理權的含義 根據《物權法》第七十條，共同管理權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理的權利。4.1.2共同管理權的特征4.1.2.1 共同管理權是業主基于對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分以外的共有部分的所有權，而享有的專屬于業主的權利。任何人通過取得房屋所有權就自然取得共同管理權，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。共同管理權是所有權的延伸，是確保專屬所有權和共有權實現的手段。不論管理形式是自主進行，還是委托他人，真正的管理主體都應當是業主本身。4.1.2.2 業主通過成立業主大會、業主委員會，由其代表全體業主實現和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。《中華人民共和國物權法》第七十六條，規定了共同管理權所包含的各項基本內容，同時由業主大會制定的管理規約可以更詳細的約定在每個特定物業管理區域內共同管理權的所含內容、行使方式、處理機制等事項。 只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，則由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。4.1.2.3 業主委員會召集業主召開業主大會會議，以集體討論或書面征求意見的形式作出合法有效的業主大會會議決定，該決定對業主具有約束力。因此，共同管理權是一種成員權，具體表現為表決權、選舉權、監督權、請求權等權利。第二節業主大會4.2.1業主大會的概述4.2.1.1業主，是指房屋的所有權人，主要包括以下兩種：第一，依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人；第二，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。4.2.1.2業主大會，是由同一個物業管理區域內的全體業主組成的，是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的自治性組織。一個物業管理區域成立一個業主大會。如果只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。4.2.2律師為首次業主大會的成立提供法律服務4.2.2.14.2.2.2律師應提示業主，籌備組成員名單、籌備組的職責應在首次業主大會召開前一定期限內，以書面形式在物業管理區域內公示；同時建設單位和前期物業服務企業應為籌備組開展工作提供條件；律師應提示業主，籌備組履行職責的的期限，應當到首次業主大會會議選舉業主委員會之日終止。4.2.2.3律師應提示首次業主大會應當討論（1）業主大會議事規則，是業主大會和業主委員會活動的基本準則，主要內容包括：業主大會名稱，物業項目地址、四至范圍；業主大會權利；業主委員會職責；業主大會的議事方式及表決程序；業主大會定期會議的時間和形式；業主代表的產生方式；業主委員會委員的組成和任期；業主投票權確定辦法；活動經費的使用；印章的使用和管理；其他關于業主大會的重大事項等事項。（2）管理規約，主要約定：有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應承擔的責任等事項。律師應提示合法通過的管理規約，對全體業主具有約束力。（3）選舉業主委員會；（4）物業管理服務內容和服務標準；（5）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。4.2.3律師為業主大會提供法律服務4.2.3.1（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。4.2.3.21、業主大會會議分為定期會議（應當按照業主大會議事規則的規定召開）和臨時會議（經20%以上的業主提議召開）。 2、