城市綜合體開發(fā)模式簡單分析1城市綜合體概念解析NO.1？！@￥%…&*2概念解析發(fā)展背景1傳統(tǒng)城市按照功能劃分區(qū)域的方法在現(xiàn)代顯現(xiàn)弊端，城市發(fā)展到現(xiàn)階段，需要一個資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，一個城市的精神引領(lǐng)，將生活資源融入其中。城市綜合體是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物。工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)文教區(qū)功能分區(qū)社會運行成本增加經(jīng)濟運行效率降低土地使用效率降低種族隔離加大生活成本空間/時間隔裂土地資源大量浪費缺乏景觀和活力3緊張的工作，快節(jié)奏的生活，正在改變每個人的生活方式，是好是壞？唯有自知。概念解析發(fā)展背景2現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。4發(fā)展背景從2011年底開始，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的投資增速與新開工面積增速就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。概念解析發(fā)展背景3近年來，隨著國內(nèi)住宅調(diào)控政策收緊以及社會對住宅發(fā)展的預(yù)判，開發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)到尚未受到嚴(yán)格調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)。另一方面促進(jìn)了城市綜合體的發(fā)展。5發(fā)展背景概念解析發(fā)展背景總結(jié)城市綜合體的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市化進(jìn)程的一個縮影，體現(xiàn)都市人生活追求的內(nèi)在精神，更是對國家宏觀政策層面的契合。城市綜合體城市綜合體發(fā)展的背景國家政策層面---住宅調(diào)控收緊，商業(yè)地產(chǎn)相對寬松的發(fā)展環(huán)境意識形態(tài)層面---都市人追求方便、快捷、舒適的生活城市化進(jìn)程層面---城市人口聚積、資源功能聚積、用地緊張到一定程度6發(fā)展背景概念解析綜合體起源HOPSCA(豪布斯卡)，于1986年最先誕生于巴黎的拉德方斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。HOPSCA的起源——法國拉德方斯拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端，是一個在新區(qū)進(jìn)行開發(fā)崛起的完全現(xiàn)代的巴黎區(qū)內(nèi)的新凱旋門，和巴黎老凱旋門相呼應(yīng)，代表的是新巴黎；法國最大的企業(yè)一半在這里擁有歐洲最大的商業(yè)中心，包括很多的國際總部大廈歐洲最大的公交換乘中心。拉德方斯參數(shù)：寫字樓：247萬平方米商務(wù)區(qū)：215萬平方米公園區(qū)：32萬平方米住宅區(qū)：1.58萬套商業(yè)中心：10.5萬平方米步行系統(tǒng)：67公頃停車位：2.6萬個公園：25公頃容納人數(shù)：3.93萬人拉德方斯就是一個城中之城7理清概念城市綜合體（HOPSCA）HOTELOFFICEPARKSHOPPING

MALLCONVENTIONAPARTMENT集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體概念解析綜合體定義城市綜合體作為一個舶來品，其最開始的定義就是包含城市所有功能為一身的建筑集群，一個“城中之城”。8商務(wù)綜合體：一般是CBD,酒店和寫字樓為主導(dǎo)，未有居住物業(yè)商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購物中心為主導(dǎo)生活綜合體：郊區(qū)和新城，居住比例高于30%單一綜合體：一為無住宅、公寓的純綜合體；一為單棟建筑多種功能概念解析綜合體在國內(nèi)的演變近年來，各種類型的綜合體在國內(nèi)遍地開花。從廣義的概念來看，這些綜合體都屬于城市綜合體，區(qū)別在于，國內(nèi)的綜合體一般只選取三種或以上的功能進(jìn)行組合。9上海新天地：商業(yè)+酒店+辦公樓+公寓+人工湖北京銀泰中心：商業(yè)+酒店+辦公樓+住宅、公寓萬科中心：商業(yè)+辦公樓+住宅青島魯商廣場：商業(yè)+酒店+辦公樓+住宅國內(nèi)綜合體一般采用三種或以上的功能進(jìn)行組合。而商業(yè)、商務(wù)和居住是普遍具有的功能。10發(fā)展背景綜合體起源綜合體在國內(nèi)演變城市綜合體的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市化進(jìn)程的一個縮影，體現(xiàn)都市人生活追求的內(nèi)在精神，更是對國家宏觀政策層面的契合。城市綜合體做為一個舶來品，其最開始的定義就是包含城市所有功能為一身的建筑集群，一個“城中之城”。國內(nèi)綜合體一般采用三種或以上的功能進(jìn)行組合。而商業(yè)、商務(wù)和居住是普遍具有的功能。REVIEW11城市綜合體的社會效應(yīng)NO.212我們知道了綜合體的發(fā)展背景，但綜合體迅猛發(fā)展的根本原因又是什么？作為一個城市的管理者，政府為何對綜合體項目偏愛有加？作為無利不起早的商人，開發(fā)商為何爭先恐后開發(fā)綜合體？作為生活在城市的我們，綜合體又給我們帶來了什么價值？13社會效應(yīng)綜合體&政府提升形象獲得口碑，拉動消費促進(jìn)稅收，大量投資體現(xiàn)政績。因此，政府熱衷引進(jìn)大體量綜合體就不難理解了。3種效應(yīng)123城市名片標(biāo)桿建筑精神象征城市發(fā)展的符號綜合體的大投資對政府的招商引資工作是一個很好的體現(xiàn)拉動城市消費的引擎。拉動一個區(qū)域土地價值和區(qū)域內(nèi)住宅價值的提升帶動區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的升級14社會效應(yīng)綜合體&開發(fā)商巨大的利潤空間、強大的融資平臺以及企業(yè)品牌展示等因素使得開發(fā)商對綜合體趨之若鶩。可售物業(yè)的套現(xiàn)：合理租售，銷售回款要保證項目開發(fā)所需現(xiàn)金流商業(yè)物業(yè)的增值：持有物業(yè)部分，有效的商業(yè)運作帶來物業(yè)的增值持續(xù)穩(wěn)定的收益:租金的回報能保證項目的可持續(xù)經(jīng)營強大的融資平臺:可利用自持物業(yè)進(jìn)行再融資或在資本市場直接變現(xiàn)項目拓展的優(yōu)勢:成功的商業(yè)案例，將能以更低的價格獲取土地和項目品牌影響力:成功的綜合體大大提升企業(yè)品牌，社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收6種價值15社會效應(yīng)綜合體&市民政府增進(jìn)稅收、開發(fā)商獲取利益，這一切都需要每個市民來買單。我們其實是為高品質(zhì)的生活在買單。*便利：每天八小時的工作已經(jīng)占據(jù)了很多時間，怎能再把屬于自己的時間花費在等公交、堵車及排隊購物等瑣事里。*舒適：*經(jīng)濟：為了趕上理想中的日子，生活中的每項成本都要被精確計算*新鮮感吃、喝、玩、樂、購，多彩的生活不應(yīng)辜負(fù)看倦了城市大量的灰色與白色，對大自然的其它色彩與各種味道就更加渴望16政府增進(jìn)稅收、開發(fā)商獲取利益，這一切都需要每個市民來買單。我們其實是為我們高品質(zhì)的生活在買單。提升形象獲得口碑，拉動消費促進(jìn)稅收，大量投資體現(xiàn)政績。因此，政府熱衷引進(jìn)大體量綜合體就不難理解了。巨大的利潤空間、強大的融資平臺以及企業(yè)品牌展示等因素使得開發(fā)商對綜合體趨之若鶩。政府開發(fā)商市民REVIEW17城市綜合體開發(fā)模式NO.318外部條件①城市綜合體最佳位置首選城市中心，城市副中心，有人流和消費基礎(chǔ)；②隨著城市化進(jìn)程，在政府重點規(guī)劃區(qū)域，城市經(jīng)濟新增長點，有良好的政策扶植；③必須具有便捷的交通條件，如地鐵、直達(dá)公交、區(qū)域內(nèi)環(huán)線等；④必須營造齊備的生活系統(tǒng)和相應(yīng)的人口導(dǎo)入條件內(nèi)部條件①大規(guī)模建筑體量，能夠充分發(fā)揮不同業(yè)內(nèi)的空間組合的功能；②切入城市或社會功能，與城市其他生活空間形成有機的互補與提升；開發(fā)模式綜合體開發(fā)前提商業(yè)地產(chǎn)存在巨大的風(fēng)險，不是任何地方都能采用HOPSCA地產(chǎn)模式，HOPSCA的形成必需符合以下條件。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合19開發(fā)模式五種功能核心模式選擇正確一個正確的核心發(fā)展模式是一個城市綜合體成功的關(guān)鍵。城市綜合體發(fā)展的五種功能核心模式發(fā)展模式特征案例模式一商業(yè)功能核心模式城市核心區(qū)；主干道沿線；區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛；一流的合作團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理上海五角場香港新城市廣場深圳華潤中心日本福岡博多運河城合肥元一時代廣場模式二酒店功能核心模式不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)；交通可達(dá)性好，沿主干道沿線；商務(wù)客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力；頂級商場配套設(shè)施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓功能核心模式政策導(dǎo)向；客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐、產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善北京東方廣場廣州中信廣場深圳信興廣場財富廣場模式四住宅功能核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國際金地國際城萬科運河?xùn)|一號模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；

建筑面積20萬㎡以上；

開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香港太古廣場

北京華貿(mào)中心開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合20整體定位：以萬象城大型購物中心為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的“都市綜合體”開發(fā)策略：大型高端集中商業(yè)（萬象城）和5A甲級寫字樓先期入市，一舉奠定了項目城市級的高端形象，后期借高端之勢發(fā)展可售型物業(yè)，增加整體的盈利能力業(yè)態(tài)配比：商業(yè)56.6％，寫字樓8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例達(dá)到21％物業(yè)類型體量（平方米）定位寫字樓42000國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓酒店60000超五星級酒店——君悅酒店購物中心（萬象城）188000“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)”的購物中心公寓15000超五星級酒店頂部，公寓住戶也可以享受超五星級的酒店服務(wù)商業(yè)街95000被譽為未來深圳“新天地”。在這片步行街區(qū)內(nèi)，將引進(jìn)世界一流的餐廳、酒吧、小酒館、茶屋、精致的零售店鋪等住宅90000深圳頂級豪宅開發(fā)模式商業(yè)核心模式深圳華潤中心：以大型購物中心為核心驅(qū)動，提升項目高端形象的同時帶動整個綜合體統(tǒng)一而高效的營運。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合21發(fā)展模式定位：五星級酒店（含大型劇院）帶動下的城市綜合體項目業(yè)態(tài)：豪華公寓、國際水準(zhǔn)的辦公大樓、世界知名品牌的購物商場、五星級酒店上海第一幢外商投資的綜合性建筑群，以其獨特的建筑風(fēng)格構(gòu)成了申城現(xiàn)代化的標(biāo)志，其中的上海商城劇院更為整幢樓群中獨具特色的窗口；上海商城劇院是以美國百老匯的馬昆斯劇院為藍(lán)本建設(shè)的，劇院以雙層樓廳設(shè)計，共能容納991位觀眾(大廳731位，樓廳260位)，以其齊全的設(shè)施為各種文藝形式，包括話劇、歌劇、芭蕾舞劇、交響音樂會等提供演出的場所。開發(fā)模式酒店核心模式上海商城，五星級酒店（含大型劇院）帶動下的城市綜合體。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合22定位：兩棟5A甲級寫字樓帶動下的城市綜合體項目業(yè)態(tài)：整個項目由寫字樓、酒店、購物中心、室外步行街及住宅等組成，是集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑等多種功能于一體的萬達(dá)城市綜合體。項目開盤初期推出寫字樓與精裝SOHO產(chǎn)品，確定了項目高端定位，塑造了整體形象。從而實現(xiàn)產(chǎn)品價值增值，實現(xiàn)后期住宅與商業(yè)產(chǎn)品的溢價。開發(fā)模式寫字樓核心模式泉州浦西萬達(dá)廣場，寫字樓（SOHO）帶動下的城市綜合體。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合23開發(fā)模式住宅核心模式建陽宏云鑫商業(yè)廣場，以公寓帶動人氣，為后續(xù)商業(yè)的推出營造商業(yè)氛圍。經(jīng)濟指標(biāo)總建面積（萬㎡）8.08商業(yè)（萬㎡）5.58商墅（萬㎡）0.5Loft&寫字樓（萬㎡）1.5酒店式公寓（萬㎡）0.5開發(fā)戰(zhàn)略：前期應(yīng)以公寓核心為驅(qū)動，推動區(qū)域成熟度；待居住人口上升后，以商業(yè)完善整體功能。項目簡介：位于武夷新區(qū)，距離城區(qū)較遠(yuǎn)，交通通達(dá)性差。且區(qū)域成熟度差，人口基數(shù)少，人流量少。項目共分二期，總建筑面積8萬多平方米，受限于拿地次序，最終項目并沒有采用住宅、公寓的核心模式。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合24武漢中央文化區(qū)定位為“中國第一”“世界一流”“業(yè)內(nèi)朝拜之地”。項目位于武昌區(qū)東湖和沙湖之間，總規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積約340萬平方米，號稱純文化投資達(dá)80億元，總投資500億，是萬達(dá)集團(tuán)目前投資額最大、“以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能”為一體的世界級文化旅游目的地。業(yè)態(tài)規(guī)劃單位：萬㎡開發(fā)模式綜合體發(fā)展模式均衡發(fā)展模式——萬達(dá)武漢中央文化旅游區(qū)，萬達(dá)第四代產(chǎn)品，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始有了人文與歷史的氣息。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合25開發(fā)模式開發(fā)模式回顧雖然五種開發(fā)模式核心驅(qū)動要素不一，各種模式的側(cè)重點不同但基本均包含了商業(yè)、商務(wù)與居住等功能。開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合模式一：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式

complex=shopping(主)+office(次)+apartment（次）+……模式二：以酒店為核心功能的發(fā)展模式complex=hotel(主)+apartment(次)+shopping(次)+……模式三：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式complex=office(主)+apartment(次)+shopping（次）+……模式五：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……模式四：以住宅為核心功能的發(fā)展模式complex=apartment(主)+shopping(次)+hotel（次）+……26開發(fā)模式功能組合商業(yè)、商務(wù)、居住作為最普遍的三項功能，其表現(xiàn)的載體一般是購物中心、寫字樓、酒店與住宅等。高品質(zhì)生活配套商業(yè)寫字樓住宅酒店高消費商務(wù)人流高品質(zhì)商業(yè)配套經(jīng)營管理與物業(yè)服務(wù)補充酒店功能高消費力商務(wù)人流商務(wù)人流循環(huán)提升商務(wù)服務(wù)能力高消費商務(wù)人流固定消費人流住宅、公寓購物中心、商業(yè)街等頂級寫字樓、甲級寫字樓、乙級寫字樓……星級酒店、經(jīng)濟型酒店開發(fā)前提開發(fā)模式功能組合下面將對功能的特征進(jìn)行詳細(xì)介紹。27業(yè)態(tài)組合住宅類型選址特點目標(biāo)客戶產(chǎn)品特點普通住宅具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)大眾消費者戶內(nèi)各功能房間完善戶型以２居以上為主一般為毛坯房，近年來精裝修開始流行配套以停車場及公共廣場為主商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公部分沒有廚房功能強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主住宅類型開發(fā)模式住宅1住宅：大型的綜合體對資金的動作要求極為嚴(yán)苛，商業(yè)部分由于返現(xiàn)較慢具有重資產(chǎn)風(fēng)險，而住宅或公寓屬于可售物業(yè)，能夠快速回籠資金，降低項目的風(fēng)險，實現(xiàn)滾動開發(fā)。28業(yè)態(tài)組合公寓類型選址特點目標(biāo)客戶產(chǎn)品特點普通公寓商業(yè)繁華區(qū)域投資者高收入白領(lǐng)戶內(nèi)各功能房間完善小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂酒店式公寓商業(yè)繁華區(qū)域投資者高級經(jīng)理人外籍人士戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)公寓類型開發(fā)模式住宅2公寓：大型的綜合體對資金的動作要求極為嚴(yán)苛，商業(yè)部分由于返現(xiàn)較慢具有重資產(chǎn)風(fēng)險，而住宅或公寓屬于可售物業(yè)，能夠快速回籠資金，降低項目的風(fēng)險，實現(xiàn)滾動開發(fā)。29最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)；城市綜合體平衡現(xiàn)金流的擋箭牌；由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對投資市場成熟度要求較高；高端公寓（住宅）同商業(yè)零售屬于天敵關(guān)系，交通設(shè)計中須充分分區(qū)；其總銷售額在可能的前提下，盡量達(dá)到或超過整個綜合體的總投資額；公寓30業(yè)態(tài)組合寫字樓類型類型選址特點建筑特點服務(wù)配套設(shè)施設(shè)備租戶特點頂級寫字樓商務(wù)核心區(qū)域建筑品質(zhì)一流頂級裝修通常為5萬平米以上有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信知名大型跨國公司金融機構(gòu)甲級寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信大中型各類企業(yè)、機構(gòu)乙級寫字樓市區(qū)建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬平米左右有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓市區(qū)建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬平米幾乎沒有服務(wù)配套無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線小型私營企業(yè)開發(fā)模式寫字樓高端大氣的寫字樓常常能提高項目的調(diào)性，樹立標(biāo)桿，提升形象。對于項目品牌的宣傳與價值的增值都有作用。31性價比較高的抗通貨膨脹資產(chǎn)；可實現(xiàn)局部回款，但在二、三線城市中屬于高風(fēng)險性物業(yè)；在非產(chǎn)業(yè)區(qū)域應(yīng)嚴(yán)格控制放量比例；在非一線城市中，5A甲級寫字樓性價比低于乙級寫字樓；寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo)——電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻；銷售及租賃時，以鏈型營銷思路為主——主力客戶的特點；寫字樓32酒店類型類型選址特點目標(biāo)客戶經(jīng)營特點代表項目商務(wù)酒店城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營如家快捷速８會議/會展酒店市區(qū)或郊區(qū)團(tuán)體會議及會展服務(wù)接待為主在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強化會議／會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合三亞天域酒店開發(fā)模式酒店酒店：投入最大、回收難度極大，且優(yōu)質(zhì)酒店對運營管理要求很高。除已上市公司、待上市公司、政府強制要求或者體量實在過剩四種狀況外，不建議開發(fā)或持有。33業(yè)態(tài)組合購物中心類型類型選址特點商圈業(yè)態(tài)組合主力店代表項目城市購物中心城市中心區(qū)域

10萬平米以上核心商圈3公里

次級商圈6公里

三級商圈40公里購物60-70%

餐飲10-20%

休閑娛樂15-20%3-5個主力店

主力店面積占比40-60%香港ifc

北京東方廣場區(qū)域購物中心區(qū)域中心

5-8萬平米核心商圈3公里

次級商圈6公里

三級商圈10公里購物60-70%

餐飲15-25%

休閑娛樂10-15%2-3個主力店

主力店面積占比40-60%北京萬達(dá)廣場

深圳花園城鄰里購物中心社區(qū)中心

不超過4萬平米核心商圈1公里

次級商圈3公里購物70-80%

餐飲10-15%

休閑娛樂3-5%

服務(wù)5%1-2個主力店

主力店面積占比40-60%伊藤洋華堂

華潤萬佳能量中心郊區(qū)

4-10萬平米核心商圈3公里

次級商圈6公里

三級商圈20公里購物80-95%

餐飲10-20%3以上個主力店

主力店面積占比70-90%北京金源茂生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近

自然條件優(yōu)越

1-5萬平米核心商圈1公里

次級商圈3公里購物30-40%

餐飲30-40%

休閑娛樂30-40%0-2個主力店

主力店面積占比0-50%上海新天地

美國COCOWALK開發(fā)模式商業(yè)1購物中心：商業(yè)是綜合體成功的關(guān)鍵，而購物中心則是商業(yè)的核心業(yè)態(tài)，成功的購物中心能夠起到集聚人流、塑造整體品牌及保持后期運營的良性化。34業(yè)態(tài)組合對于用地強度占用最大，適合低密度商業(yè)用地；有效渠道的前提下，套現(xiàn)能力最強；常規(guī)單位鋪面不高于400平米；在無法保證充足消費人流的基礎(chǔ)上，原則上不要出現(xiàn)內(nèi)街；受到一定程度的業(yè)態(tài)限制；較好操作，易于套現(xiàn)；盡量通過轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)將商業(yè)部分處理為框架模式，剪力墻對商業(yè)價值影響很大；原則上設(shè)計層數(shù)不要高于兩層；由于建筑格局及單元面積，造成風(fēng)險系數(shù)最高，最難套現(xiàn)；受上方附著建筑核心筒下落位置的影響很大；即便租賃，通常也為大面積低租金業(yè)態(tài)（同樣受底商業(yè)態(tài)限制）；由于投資總額過高，極難銷售（除產(chǎn)權(quán)式切割商鋪，但操作難度較大）操作難度最高，經(jīng)濟效益最難實現(xiàn)；2萬平米以上單體必須多業(yè)態(tài)操作；有可能出現(xiàn)主力店，性價比低且難以套現(xiàn)；只能出現(xiàn)局部散售，且存在銷售比例風(fēng)險；在不存在其他回款物業(yè)的前提下，大型商業(yè)單體的開發(fā)現(xiàn)金流很難支持。商業(yè)街底商裙樓建筑單體開發(fā)模式商業(yè)2商業(yè)街、底商、裙樓及建筑單體：做為購物中心的補充業(yè)態(tài)，能起