某某物業管理標準設備管理類.目的建立某某物業統一的管理標準，進一步規范衡量物業公司業務體系。.范圍本規定適用于集團下屬各物業公司。.職責集團物業管理部負責本文件的編寫、修改、發布；并在VPS活動中作為評比依據開始運用。各地物業公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。.方法和過程控制本標準包括四局部：《某某物業管理標準管理服務類》(VKWG08-16-1),《某某物業管理標準環境管理類》(VKWG08-16-2).《某某物業管理標準設備物資類》(VKWG08-16-3),《某某物業管理標準平安管理類》(VKWG08-16-4)o.人員素質L1身體健康，經醫生鑒定無阻礙工作的疾病和缺陷。1.2上班時間內，必須按照某某物業CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。3具備必要的專業知識且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規程，并經當地主管部門考試合格，取得相應工種政府部門頒發的操作許可證明。.設備房管理.1基本要求.1.1設備房門上有相應設備房標識。1.2設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；3備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。2.1.5設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。2.1.6設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉動部位要有防8.1采暖系統：鍋爐和水泵的出口壓力數值恒穩定，供回水溫度在規定的范圍內,平安附件靈敏可靠，平安閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內溫度不得低于16攝氏度。8.2燃油鍋爐要求：8.2.1鍋爐的進水必須經過水處理，并對進水質量定期進行檢測。8.2.2流量開關（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐平安流量要求。（平安保護功能）8.2.3鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內應保持0—20毫米水柱微負壓狀o8.2.4正常狀態下燃燒器自動一次啟動成功率95%—98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的平安排風延時。8.2.5火焰傳感器對明火有信號輸出、高壓點火變壓器電壓5000—10000V,點火電極絕緣不漏電。間距3—5MM。燃油泵輸出壓力到達額定值10-30巴（BAR）8.2.6鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。8.2.7溫度控制系統要穩定可靠，能滿足供暖要求。爐內水流與燃燒器電氣平安聯鎖動作可靠。8.3熱力換熱站供暖：8.3.1對市網供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應至少每年定期請技術監督部門檢驗認可。8.3.2.換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。.設備應根據水質和介質實際情況，定期的檢查和清洗。（1一3年）設備假設長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側同時逐漸增加壓力。8.3.3熱水循環泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機防止超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每年大修期間進行潤滑脂潤滑保養。8.3.4分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。8.4空調補水裝置：8.4.1高位水箱補水系統要求：水箱應無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠8.4.2變頻補水系統的要求：熱水膨脹控制裝置平安可靠，膨脹壓力設定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執行器、調節器工作穩定可靠。補水壓力控制準確穩定。波動壓力小于0.05兆帕。8.5循環水系統：8.5.1采暖循環水過濾器要求每年清理一次，過濾網按照水泵和系統設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關靈活。8.5.2風機盤管設備要求：出口風速、溫度到達額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。8.6電加熱采暖；8.6.1電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。8.6.2電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發熱、無變色、無焦糊氣味。8.6.3空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠。8.7冷空調系統：冷卻塔噪音小于65分貝，設有防鼠蟲措施，濾網清潔，冷凝水暢通，轉動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。8冷卻塔設備：1電機、風扇聯接良好。轉速風量到達設備要求。8.8.2減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。8.8.3風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉靈活。8.8.4濾料應整齊排列無破損，經過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。9冷卻水、冷水系統：1冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩定可靠。其輸出參數應與冷水機組要求相匹配。8.9.2水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣。控制方面水流量與冷水機組電氣控制聯鎖。補水箱內應作到不缺水、不溢流。自動補水閥平安可靠。8.10冷水機組設備：8.10.1離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持60度溫度。壓縮機運行時油溫高于43度。設備運行時潤滑油應有103—207KPA壓力。8.10.2冷凝器壓力范圍：690—1450KPA相應溫度范圍：15度一41度。8.10.3蒸發器壓力范圍：410—550KPA,相應制冷劑溫度范圍：1度一8度。8.10.4螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15度,運行時冷卻水進水溫度范圍20度一42度。出水溫度范圍25度一45度。8.10.5電氣局部應保持干噪防止電路板等設備絕緣損壞。機組應保持清潔完整,無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。11電機：1.1水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態下外殼溫度：30度一50度。電機軸承溫度小于80度。.2電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。11.3電機風扇冷卻效果明顯。4電機運行時不能有糊焦味、冒煙現象。8.11.5電機三相運行相電流和為零。運行電流不超過額定電流的110%,對地絕緣電阻大于0.5兆歐。8.12水泵潤滑油位在油標內。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉動輕快無刮碰。.13管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。.檢測儀器儀表及平安設施購買儀器儀表時，必須附有技術監督部門認可的廠家生產檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業機構檢驗，并有效標識。2檢驗工程：配電設備的電流表、電壓表、功率因數表、功率表、收費用互感器、電度表、平安操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙快表、防雷設施、電梯平安檢驗、高壓配電設備、變壓器、消防設施等。10.弱電設備設施可視對講系統：室外機、室內機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統電路板安裝接線牢固，布線整齊。門禁平安報警系統：系統主機、讀卡器、平安報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛生清潔完整。3系統、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內外完整無損壞。4管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。附屬、配套設施防雷系統：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網線無脫焊，大面積生銹現象。11.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。空調架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統一美觀無平安隱患，外墻裝飾無破損或污跡。n.3屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。11.4無違章亂搭建、亂懸掛現象。11.5無擅自改變房屋用途，小區內棟號有明顯標志，小區入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。n.6健全娛樂設施平安責任制度等各項規章制度，配備相應的操作、維修、管理人員，建立緊急救護制度。各種娛樂設施轉動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角。7管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。12.遺1管理工程有遺留工程統計清單和跟進記錄。2入伙半年內，對重大遺留工程有解決的方案。3入伙一年，已解決問題占總遺留工程的50%。12.4入伙二年，已解決問題占總遺留工程的80%。12.5入伙三年，無較大遺留工程的存在。13.采購管理1有合格供方一覽表，供方選擇的相關評估手續完整，每年對供方進行評估。2物資采購具有相關申請手續和物品驗收手續。3實行采購行為回訪制度，有明確的對各類物資抽樣回訪方法、頻次的規定。4對采購的不合格物資應具有明確的處理方法并得以落實。14.倉庫管理1倉庫內物資擺放整齊，分類標識，容易領取，質量不確定的物資應隔離存放。2倉庫應根據庫存物資特性，配備相應的溫度計、濕度計等監測工具及設定上下限值，具有相應的防火、防潮、防腐、防盜、防揮發等保管和平安措施。3易燃易爆物資存放倉庫應具有相應的消防、滅火器材和防爆燈具。4庫存物資進出倉、領借用手續完整。5所有庫存物資應建立庫存物資臺帳，定期盤點，保證帳物相符。6報廢物資、待處理物資應具備相關手續。15.資產管理1建立資產管理臺帳，定期對所有資產進行全部實物盤點，保證帳帳相符和帳物相符。2固定資產機身上應有唯一的固定資產標識。3資產的購置、調撥、轉讓、報廢應具備相關手續。維修基金管理集團開發的物業管理工程應按規定建立共用設備設施維修基金專門帳戶，實行專款專用。16.2接管工程應與委托管理單位簽訂共用設備設施維修基金管理方法，或明確相關管理責任。16.3由物業公司代管的維修基金在支出前，應按規定獲得批準后執行。沒有業主委員會或非物業公司代管的維修基金在支出前，按照相關規定，應取得相關行政主管部門的批準。16.4當地政府無明確使用要求或未成立業主委員會的維修基金使用應至少做到帳目清楚，并向業主公開。護罩，原設備具有的防護裝置應維護齊全。2.1.7設備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現象，責任人明確。2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。2.2房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置數量應滿足以下標準：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤C02滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B4A22B27A45B保護面積嚴重危險級5x8B5x8B5x8B5x8B10x5A5x8B中危險級7.5x4B7.5x4B7.5x4B7.5x4B7.5x4B15x5A7.5x4B輕危險級10x1BlOxlBlOxlBlOxlB20x3AlOxlB20x3AlOxlBlOxlB20x3AlOxlB補充說明：a）保護面積一欄中［」為不能選用。b）保護面積一欄中|7.5X4B|為可選用,保護面積為7.5X4=30m2,用現場面積除以30吁為滅火器個數。C）保護面積一欄中口』X4B|為可選用,但由于經濟原因，不建議選用。d）地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上增加30%oe）設有消防栓的場所,可相應減少30%；設有滅火系統的場所,可減少50%；設有滅火系統、消防栓的場所，可相應減少70%。f）一個滅火器配置場所內的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。g）滅火器設置明顯便于拿取，并有明顯標識。h)以上未能盡列規范參照《建筑滅火器配置設計規范》(GBJ140—90)要求。3設備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。4設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。5重要設備房內(如監控中心，機房、配電房、發電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房)應配置干濕球溫度計，對環境的溫、濕度進行檢測，設備房內環境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。(熱力站、鍋爐房參照相應設備技術標準要求)6參觀來訪人員需進設備房，須由部門經理指定專人陪同方可進入。7無人值守的設備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。8設備外表無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。9設備房排水通暢。具有防鼠措施。10專用工具、平安用品應放置在指定位置。1應制訂維修工具的管理維護方法，并確實落實。12對維修工具應有保管清單，保管現狀良好。料管理建物業接管驗收應提交資料。產權資料：工程批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷資料；技術資料：)竣工圖包括：總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；(2)地質勘察報告；(3)工程合同及開、竣工報告；(4)工程預決算；(5)圖紙會審記錄；(6)工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；(7)隱蔽工程驗收簽證；(8)沉降觀測記錄；(9)竣工驗收證明書;(10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；(11)新材料、構配件的鑒定合格證書；(12)水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；(13)砂漿、混凝土試壓報告；(14)供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；2原有房屋接管驗收應驗交的資料。產權資料：(1)房屋所有權證；土地使用權證；(3)有關司法、公證文書和協議；(4)房屋分戶使用清冊；(5)房屋設備及其固定附著物清冊。技術資料：(1)房地產平面圖；(2)房屋分間平面圖；(3)房屋及設備技術資料。4.供配電系統1屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設備每兩小時須巡檢并記錄。4.2管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。4.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。4.4變壓器出口線電壓：380V土5%范圍內。原那么上以進戶電壓220V±5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。以上報警溫度假設產品說明要求中有明確規定應按照此規定要求動作，設備規格無明確要求的應按照上述要求動作。開展商未配相關裝置的應具有其他有效防護措施。4.5電容補償柜管理（1）功率因數能手動、自動調節控制。補償柜內接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。（2）補償控制手動、自動切換有效。（3）補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數：不小于0.94.6高低壓配電柜內部連接螺栓無松動；無發熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。4.7高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質。4.8操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養工作，平時浮充電壓一般為：235V—255VO4.9蓄電池：9.1銀中倍率堿性蓄電池浮充使用時,及時補充電解液。蓄電池不應發生如下現象：a）電解液過少，露出局部極板。b）蓄電池外部短路。c）電池電壓不正常。d）電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e）電解液內含有機雜質。f）爬堿嚴重。9.2酸性蓄電池經常保持在浮充狀態，定期作定充保養。電池端子絕緣良好，外表清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態不允許開蓋。10發生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘），發電機必須能夠啟動運行，并至少能連續運行4小時。11發電機設備：(1)內燃機、減速箱、啟動馬達、發電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。(2)發電機、柴油內燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發動機轉速穩定。發電機輸出電壓符合標準要求。(3)備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。(4)必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關裝置。(5)蓄電池組電壓保持在24V左右。(6)柴油儲藏房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統。(7)正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置。按體系文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。(8)發電機接地可靠，對噪音污染已影響業主生活的發電機房應有隔降噪音措施。5.給排水設備設施水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。(正常機密封泄漏應小于3滴/分，填料密封泄漏應小于10滴/分。)潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內。2設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。3限水、停水按規定時間通知用戶。4高層變頻供水電氣系統變頻器、壓力調節器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗。5排水設施污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉換開關處在自動控制狀態。控制箱開關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。6下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。7管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。消防設備設施系統消防控制中心主機、消防聯動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內設有報警記錄。2消防水泵、噴淋水泵供水系統具備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩定。3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。4消防排煙系統，消防廣播系統，區域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態。設施功能完備無損壞。5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。6消防監控中心：(1)錄像畫面清晰；畫面切換穩定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。(2)音頻視頻線路接線牢固，布線規范，標識清楚。(3)監視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調整、云臺各角度動作靈敏。(4)監控的控制設備運行狀態良好，按旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺損。7管理工程建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。7.電梯系統電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。非維修保養人員不得擅自進行維修作業。2電梯運行穩定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。4平層狀態檢查：合格平層狀態平層誤差在正負7mm以內。5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙0.7毫米。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。6曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于80度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。每工作3000小時更換新的潤滑脂。7曳引機減速器要求：應保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規定的范圍內，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產生少量的潤滑性滲油（每滴/3一5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時防止產生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。9限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關的可靠性。10平安觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內能用手將門撥開，其撥力應在200—300牛頓范圍內。.11轎箱門完全關閉，平安開關閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5—8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門錢開。門扇下端距地砍應為5—8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米