第二章房地產市場及其運行規律1、房地產市場及其供求關系2、房地產市場的運行規律3、政府對房地產市場的干預RealEstateDevelopment2第一節房地產市場及其供求關系一、房地產市場的概念

房地產市場：狹義：是指房地產商品交換的領域和場所。

從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。

是所有這些交換和流通關系的綜合，體現了市場中的當事人之間錯綜復雜的經濟利益關系。RealEstateDevelopment3第一節房地產市場及其供求關系二、房地產市場的運行環境

影響運行活動各種因素的總和社會政治

經濟金融法律技術資源國際RealEstateDevelopment5第一節房地產市場及其供求關系三、房地產市場的需求

3、類型生產性、消費性、投資性

4、房地產需求的影響因素

1）收入的變化

2）其他商品的價格變化（替代品，互補品）

3）對未來的預期

4）政府政策的變化（貸款利率，稅費）RealEstateDevelopment6第一節房地產市場及其供求關系四、房地產市場的供給

1、概念房地產供給：是指在一個特定時期內，房地產開發商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產數量。

2、房地產供給的特點

1）房地產供給缺乏彈性

2）房地產供給具有層次性

3）房地產供給具有滯后性RealEstateDevelopment7第一節房地產市場及其供求關系四、房地產市場的供給

3、房地產供給的影響因素

1）房地產開發成本

2）政府政策的變化（土地增值稅費）

3）對未來的預期

RealEstateDevelopment9第一節房地產市場及其供求關系五、房地產市場的供求均衡和非均衡

1、供求均衡

RE供求均衡原理的現實意義：在微觀層次上，房地產商應該重視房地產市場供給和需求的變動，重視其均衡狀態的狀況，及時調整房地產生產經營策略和計劃；在宏觀層次上，國家應該運用稅收、利率、信貸等經濟杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達到一個新的均衡狀態。

RealEstateDevelopment10第一節房地產市場及其供求關系五、房地產市場的供求均衡和非均衡

2、供求非均衡

即供給與需求的失衡狀態，是指房地產商品的供給價格與需求價格、供給數量與需求數量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經濟運行狀態。三種狀態：

A、總量性供不應求狀態

B、總量性供過于求狀態

C、結構性供求失衡的狀態

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態是絕對的，常見的。

RealEstateDevelopment11Q價格QSD1DPP10MM1價格SD1DRR10LL1RealEstateDevelopment13第一節房地產市場及其供求關系六、房地產市場的體系

房地產市場體系是房地產經濟運行的載體房地產市場體系是指多種房地產市場互相聯系、互相制約形成的市場集合體和系統。按層次分：一、二、三級市場按用途分：居住市場、商業市場等按交易客體分：土地市場、房產、RE中介、RE金融、物業管理等RealEstateDevelopment14第二節房地產市場的運行規律一、房地產空間市場與房地產資產市場

1、房地產空間市場

生產、生活空間

2、房地產資產市場獲取投資收益：租金，轉讓增值收益RealEstateDevelopment15第二節房地產市場的運行規律二、房地產市場的周期循環

經濟波動與經濟周期

世界各國的經濟發展表明，在經濟總量增長過程中，由于不同時段的增長速度或增長率總是快慢有異、高低有別，導致經濟總量在時間序列上的波動現象，即實際增長曲線圍繞趨勢線上下波動，由此反映經濟增長與經濟波動的關系。GDPT潛在的GDP水平線經濟波動是重復出現擴張與收縮的周期波動，經濟周期則可稱為從波峰到波谷周期性運動的經濟波動。產生根源社會總供給和總需求兩個對立面的矛盾和統一。RealEstateDevelopment17第二節房地產市場的運行規律二、房地產市場的周期循環

3、房地產市場的自然周期供給，需求，空置率BACDERealEstateDevelopment18S1空置率

空置面積：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

——北京統計信息網

但中國統計年鑒并無空置率的定義和統計數據。

當前流行空置率計算方法：

A、全社會空置房面積除以全部住房面積；

B、空置商品房面積除以最近3年內竣工的竣工面積；

C、空置商品房面積除以當年竣工的建筑面積。RealEstateDevelopment19S2空置率國外做法：在海外住房空置率研究中，都沒有把已經出售或出租但是沒有人居住的房屋統計在內。蓋伯瑞（Gabriel）和諾薩特（Nothaft）將住宅空置分為兩類：偶然（Incidence）空置和長期（Duration）空置。偶然空置取決于人口流動，而長期空置是市場搜索的必然結果。長期空置不可避免；偶然空置和產業結構變化、就業機會及移民流動等要素密切相關。RealEstateDevelopment21第二節房地產市場的運行規律二、房地產市場的周期循環

6、房地產市場的投資周期

BACDERealEstateDevelopment22第二節房地產市場的運行規律二、房地產市場的周期循環

7、房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

兩者相互聯系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。RealEstateDevelopment23第二節房地產市場的運行規律二、房地產市場的周期循環

8、房地產市場周期的特點

1）在經濟周期中，房地產業進入高漲階段，相對于國民經濟周期來說要較為提前些；

2）房地產業周期衰退階段也相應更早到來；3）房地產業相對比較容易波動，房地產周期波幅比整體國民經濟周期波幅更大一些；

4）房地產周期性波動帶有明顯的區域性特點。RealEstateDevelopment25第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

1、房地產泡沫及成因

S1泡沫

“‘泡沫狀態’這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產在一個連續的過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，于是吸引新的買主——這些人一般只是想通過買賣謀取利潤，而對這些資產本身的使用或產生盈利的能力不感興趣。隨著漲價常常是預期的逆轉，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。”

——金德爾博格

《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》1992年版RealEstateDevelopment26第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

1、房地產泡沫及成因

S2泡沫經濟與經濟泡沫

經濟泡沫指的是在經濟發展過程中經常出現的不均衡現象。（具體表征：上下起伏的經濟周期）

泡沫經濟則專指那些由于經濟投機活動而導致市場價格大起大落的現象。

區別（市場機制）對經濟泡沫產生制衡均衡點對泡沫經濟無能為力均衡點RealEstateDevelopment27第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

1、房地產泡沫及成因

房地產泡沫定義：是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。

房地產泡沫形成的過程：較大群體對RE市場的樂觀共識比較發達的房地產市場交易，容易買進賣出在房地產交易市場上投機資金占用時間比較短購房容易得到銀行支持，從而放大購買能力銀行要能夠吸收更多儲蓄，才能支付越來越多的借貸RealEstateDevelopment29第二節房地產市場的運行規律社會需求大致上可分為兩類:真實需求和投機需求。區別：第一，真實需求和投機需求的目的不一樣。第二，資金占用時間長短不同。投機需求占用資金的時間短于真實需求。第三，真實需求往往比較穩定，可以從過去歷史數據來判斷下一期的需求。第四，投機需求在財富轉移上的作用要遠遠大于一般的真實需求。RealEstateDevelopment30第二節房地產市場的運行規律

在投機和投資之間原本就沒有什么很清楚的界限。在一定條件下正常的投資很快就轉變為投機行為。有些人買房子的目的不是為了居住，放在那里等待房價上漲。希望在高價位上出售，從中獲利。這樣的購房具有一定的投機成分在內，但是在經濟理論上卻無可非議。如果只是買一套或幾套住宅，放在那里等升值，在大多數情況下屬于投資行為。投資自然希望有一定的回報，否則何必投資？如果打算買上很多的住宅，在抬高房價之后再賣出去，那就有投機之嫌。RealEstateDevelopment31QS1D2D1PP00Q0S2D3A在一般商品市場上，當價格上升的時候需求減少，當價格下降的時候需求增加。需求曲線必然有負斜率。當投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。RealEstateDevelopment32第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

1、房地產泡沫及成因

危害破壞穩定的宏觀經濟環境降低社會生產和資源配置效率阻礙工農業的發展助長地下經濟和非法活動加大貧富差距和國民收入不平等敗壞社會風氣破壞金融秩序，導致銀行危機RealEstateDevelopment33第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

2、“過度開發”及誘因

定義：是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

誘因：開發商對市場預測的偏差

開發商之間的博弈和非理性行為開發資金的易得性RealEstateDevelopment34第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

3、房地產泡沫和“過度開發”的區別與聯系

區別：反映層面不同（供需，價格）嚴重程度和危害性不同在周期循環中所處階段不同參與者動機不同（長期和短期效益）聯系：“過熱”不一定產生泡沫，但“泡沫”一定會產生過熱（誘因）RealEstateDevelopment35第二節房地產市場的運行規律三、房地產市場中的泡沫與過熱

4、房地產泡沫的衡量

實際價格/理論價格、房地產價格增長率/實際GDP增長率、房地產價格指數/居民消費價格指數、房價收入比、住房支付能力指數、房地產投資需求/房地產使用需求RealEstateDevelopment36S2房價收入比

1、出處

瑞納特（BertnardRenaud），1989年研究報告指出，發達國家中房價收入比1.8～5.5，發展中國家4.0～6.1，窮國和富國房價收入比大不相同。

聯合國人居中心，1998年對96個國家和地區進行統計公布房價收入比，各國～離散度相當大，0.8～30，均值8.4，中位數6.4。

報告非學術研究論文，未給出房價收入比的定義。被譯為中文后廣為流傳。RealEstateDevelopment37S2房價收入比2、不能用～來進行國際比較房價的統計對象選擇不同

房價的統計定義千差萬別

面積含義分歧

居民年全部收入上各國分歧更大RealEstateDevelopment38S2房價收入比3、國內做法國務院，[1998]23#《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中，房價收入比：本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。數據定義千差萬別，房價收入比各有內涵，只能用于時間序列的縱向比較，而不能用于在不同國家和地區之間的橫向比較。RealEstateDevelopment39S2房價收入比“房價收入比沒有國際警戒線”

——歐洲房地產研究聯合會主席本特.特納2006.4.22在北京接受記者采訪時明確表示。世界銀行的結論是：在低收入國家，房價收入比普遍偏高，但并不一定意味著房地產市場存在泡沫破裂的危險。RealEstateDevelopment40S3房地產價格指數1、房地產價格指數的起源及其意義價格指數最早產生于18世紀的歐洲，起源于物價指數。對房地產價格指數的研究則是20世紀30、40年代以后才開始盛行的。RealEstateDevelopment41在我國香港，房地產價格指數沒有采取綜合形式，而是根據各類型的物業編制分類、分地區的房地產價格指數。其中，公認權威的房地產價格指數是香港差餉物業估價署公布的各項房地產價格指數，該指數將全港物業按用途分為住宅、寫字樓、零售業樓宇以及工業廠房，同時將各類型物業進一步的細分。在內地，自1995年開始研制開發及應用中房指數系統以后，全國各地日益重視房地產價格指數編制的研究，1997年國家計委、國家統計局聯合下達“關于開展房地產價格指數編制工作的通知”，1998年在全國選擇35個大中城市進行房地產價格指數編制工作，并定期向社會公布。RealEstateDevelopment422、我國房地產指數系統（1）中房指數系統

中房指數系統（CREIS）是中國房地產指數系統（ChinaRealEstateIndexSystem）的簡稱，是一套以價格指數形式來揭示并反映全國各主要城市房地產市場發展和變化軌跡的指標體系。中房指數系統由中國房地產協會、國務院發展研究中心和中國房地產開發集團三方發起，中房集團企業顧問公司精心籌劃組織和具體操作，1995年初開始運行。中房指數由國家發展計劃委員會和國家統計局聯合發布，國家成立有中房指數系統辦公室，目前公布的中房指數包括大陸16個城市和香港。

RealEstateDevelopment43中房指數采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。中房指數將物業按用途分為住宅、商業服務業用房、辦公用房和廠房倉庫4大類，以1994年11月北京物業的比較價格為基值，各城市的4類物業的銷售價格為依據，分別分為高、中、低3檔，以各類各檔次物業的銷售量為權計算4類物業的平均價格，最后將這4類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格，并以此平均價格作為各城市的物業比較價格。某時期城市房地產價格指數=某時期該城市物業比較價格/1994年11月北京物業比較價格×100%RealEstateDevelopment44（2）武房指數系統2000年7月，武漢市房地產管理局和武漢市房地產綜合信息網向社會推出武房指數系統，并首次通過網絡公布。武房指數系統是繼上房指數后第二家城市房地產指數，也是全國第一家由政府部門發布的房地產指數，該系統將成為衡量武漢房地產市場行情漲落的一個標準尺度，為政府部門、投資者、投資機構提供政策和研究參考。武房指數系統由分類物業指數和綜合物業指數組成，以2000年3月為基期、以2000年3月房地產價格指數1000點為基值，每季度第一個月16日向社會發布前一季度的武房指數。武房指數系統從武漢市房地產市場公開銷售的房屋中選取50個具有代表性的房屋為樣本，并且在選取樣本時，要充分考慮區域間的平衡和樓盤的品質，同時根據市場變化對樣本作適應性調整。武房指數基期的各項數據均來自50個樣本樓盤于2000年3月的基價，季度的各項數據來自樣本樓盤該季度銷售面積和價格的綜合統計及整合。據業內人士稱，武房指數系統較國內其他房地產指數更具權威性、科學性、全面性和靈敏性。RealEstateDevelopment45討論：中國房地產價格RealEstateDevelopment46討論中國房地產價格一、中國的房地產價格1998～2005年全國住房價格變化圖RealEstateDevelopment471998～2005年全國商品住宅、經濟適用房投資總額（億元）RealEstateDevelopment481998～2005年全國商品住宅、經濟適用房新開工面積（萬平方米）RealEstateDevelopment49中國的房地產價格房價攀升的原因

1、房地產市場需求強勁是拉升房價的動力城鎮職工住宅進入換代期購置第二套房城市化步伐加快城市居民的新投資方向

2、非理性、投資性、甚至是投機性購房助推房價的攀升

3、國外和境外機構及其人員的購房需求增加

4、城市改造和拆遷所帶來的被動性購房需求RealEstateDevelopment50中國的房地產價格房價攀升的原因

5、鋼材、水泥等原材料價格的上漲，房屋環境和質量的提升

6、開發商哄抬房價（及媒體）RealEstateDevelopment51中國的房地產價格房價攀升的原因

8、金融助推作用

9、住房結構性失衡（供給和需求）（反映出政府、開發商對利益的追逐）

10供給的有限（政府壟斷土地市場）國家政策應對溫家寶2012年3月5日在十一屆全國人大五次會議上作政府工作報告：繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展。RealEstateDevelopment53國家政策應對溫家寶2010年3月5日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告：要促進房地產市場平穩健康發展

一是繼續大規模實施保障性安居工程中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套。擴大農村危房改造試點范圍。各級政府要切實負起責任，嚴格執行年度建設計劃，確保土地、資金和優惠政策落實到位。

RealEstateDevelopment54二是繼續支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。規范發展二手房市場，倡導住房租賃消費。盤活住房租賃市場。三是抑制投機性購房。加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度。

RealEstateDevelopment55四是大力整頓和規范房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。RealEstateDevelopment56住房和城鄉建設部部長姜偉新講話

未來20年是我國城鎮化、工業化的快速發展時期，需求較大，而土地供應有限，房價上漲壓力仍然很大。但中央政府抑制房價過快上漲的決心很大。供給（1）加快普通商品住房的建設，增加普通商品住房的供應。（2）加快、加大經濟適用住房的建設。此外，要加大加快限價房建設，進一步擴大限價房的供應范圍。同時，從今年開始加快公共租賃住房建設。RealEstateDevelopment57住房和城鄉建設部部長姜偉新講話需求要抑制不合理的需求，從中國目前情況看，主要是指抑制投機性需求。他表示可能將通過經濟方法對第二套房的消費進行控制。管理增加土地總量供應，包括已經在開發商手里的土地要促其加快開發；切實解決捂盤惜