RealestateDevelopment&management房地產開發項目前期工作階段一般是指項目投資決策后到正式施工之前的一段時間。廣義的房地產開發前期工作主要包括落實開發資金、獲得土地使用權和項目的規劃設計（即第3-5章）；而狹義的前期工作則主要是指辦理各種規劃報批手續，取得開工所需的行政許可證照。1.選址意見書《城鄉規劃法》（2008年1月1日起施行）第三十六條：按照國家規定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。建設單位提出建設用地選址書面申請，并附送相關文件、圖紙。同意選址立項的項目，建設單位將取得《建設項目選址意見書》及附圖，并附規劃設計條件。2.

建設用地規劃許可證《城鄉規劃法》（2008年1月1日起施行）第三十七條在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。2.

建設用地規劃許可證《城鄉規劃法》（2008年1月1日起施行）第三十八條在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。3.

建設工程規劃許可證《城鄉規劃法》（2008年1月1日起施行）第四十條在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。4.

建筑工程施工許可證房地產開發企業在取得了《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》后，還必須取得《建筑工程施工許可證》，才能動工進行建設?！督ㄖā?/p>

第七條建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

《施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證。

《建筑工程施工許可管理辦法》（2001年）第二條：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據當地的實際情況，對限額進行調整。4.

建筑工程施工許可證建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：已經辦理該建設工程用地批準手續。在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證。施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，其進度符合施工要求。已經確定施工企業。有滿足施工需要的施工圖低及技術資料，且已按規定進行了審查。有保證工程質量和安全的具體措施。按照規定應該委托監理的工程已委托監理。建筑資金已經落實。法律、行政法規規定的其他條件。通過合法的方式獲得房地產開發用地（土地使用權），是開發項目前期工作的重要內容。如果獲得的是增量土地（生地），需要首先辦理土地征收手續，并支付原集體土地所有者一定的補償費用；如果獲得的是存量土地（毛地），則需要進行房屋拆遷，并對被拆遷人進行一定的補償、安置。土地通過“招拍掛”方式公開出讓，雖為房地產企業提供了公平競爭的機會，但在土地報價中，決策者既要有膽量，更要有科學的土地報價決策方法和依據。房地產開發用地概述房地產開發用地的取得方式開發建設中的農地征收開發建設中的城市房屋拆遷實務：房地產企業參與土地競標土地所有權和土地使用權土地用途管制土地利用總體規劃和年度計劃土地收購儲備房地產開發用地的含義房地產開發用地的類型3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.1土地所有制和土地所有權3.1.1.2土地使用制和土地使用權3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.1土地所有制和土地所有權土地所有制

土地所有制是在一定的社會條件下，擁有土地的經濟形式，是土地制度的核心和基礎，其法律的體現形式是土地所有權?！稇椃ā罚?004修正，第十條）《土地管理法》（2004修正）《物權法》（2007，第四十七條）第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。第八條城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.1土地所有制和土地所有權土地所有制

土地所有制是在一定的社會條件下，擁有土地的經濟形式，是土地制度的核心和基礎，其法律的體現形式是土地所有權。土地公有制國家所有制集體所有制城市市區土地農村和城市郊區土地征地國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。房地產開發必須依法申請使用國有土地，而且只能取得國有土地使用權。3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.1土地所有制和土地所有權土地所有權土地所有權是土地所有制的法律體現，是土地所有者所擁有的、受法律保護的、排他性的專有權利。土地所有權的權能構成包括：占有權使用權收益權處分權土地所有權土地占有權土地使用權土地收益權土地處分權依法對土地的實際支配和控制的權利依法對土地實際利用的權利所有權人依法享有的從占有、使用、處分財產中取得經濟利益（孳息）的權利一般所說的處分權泛指處置土地的權利，包括對土地占有權、使用權、收益權等各項權能的處置，如土地（使用權）出租、轉讓、抵押、典當等。特征：1）完整意義的物權；2）壟斷性和排他性；3）限制性。3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.2土地使用制和土地使用權土地使用制任何一個社會，只要存在著土地所有權，土地的使用就不是自由和任意的。尤其是在土地所有權和土地使用權分離的情況下，土地所有者和土地使用者必須按照一定的規范來確定雙方的權利和義務。土地使用制是對土地使用的程序、條件和形式的規定，是土地制度的另一個重要組成部分。我國現行的城市土地使用制度是有償使用與行政劃撥并存的“雙軌制”。《土地管理法》第二條：國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。3.1房地產開發用地概述3.1.1土地所有權和土地使用權3.1.1.2土地使用制和土地使用權土地使用權土地使用權是土地使用制的法律表現形式，是依法對一定土地進行占有、使用并取得部分收益、處分的權利。我國的國有土地使用權，不僅僅是指使用人利用土地的權利，土地使用權的權能構成有土地的占有、使用、收益和部分處分四項權能。土地使用權是一種他物權和用益物權。對于出讓方式取得的土地使用權，具有派生性、從屬性、有償性、有期限性、可轉讓性等基本特征。3.1房地產開發用地概述3.1.2土地用途管制我國1999年開始實行土地用途管制制度。1998年修訂的《土地管理法》第四條：國家實行土地用途管制制度。

土地用途管制核心內容是：依據土地利用總體規劃對農用地轉為建設用地實行嚴格限制，以控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。土地用途管制取代了原來的分級限額審批制度，將土地利用總體規劃審批權、農用地轉用和征地審批權集中在中央和省級政府，從而強化了土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的效力。國務院：耕地1000畝、其他2000畝以上?。▍^、直轄市）：省轄市（自治州）：縣：耕地3畝、其他10畝以下3.1房地產開發用地概述3.1.3土地利用總體規劃和土地利用年度計劃3.1.3.1地利用總體規劃在我國，土地利用總體規劃是落實土地宏觀調控和土地用途管制、規劃城鄉建設和統籌各項土地利用活動的重要依據，是實行最嚴格的土地管理制度的綱領性文件，土地利用總體規劃由各級政府組織編制，分為國家、省、市、縣和鄉（鎮）五級，國土資源行政主管部門具體承辦。土地利用總體規劃的一般性內容包括：規劃背景與土地供需形勢分析，土地利用戰略，規劃主要目標確定，土地利用結構、布局和節約集約用地的優化方案等。不同層級的土地利用總體規劃，在內容的側重點上有所不同。3.1房地產開發用地概述3.1.3土地利用總體規劃和土地利用年度計劃3.1.3.2土地利用年度計劃土地利用年度計劃—國家對計劃年度內新增建設用地量（包括建設占用農用地和未利用地）、土地開發整理補充耕地量以及耕地保有量的具體安排。國土資源部會同發改委提出全國土地利用年度計劃總量控制指標建議，經國務院審定后下達執行。土地利用年度計劃指標包括：新增建設用地計劃指標土地開發整理計劃指標耕地保有量計劃指標3.1房地產開發用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.1土地收購儲備的含義3.1.4.2土地收購儲備的運作3.1房地產開發用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.1土地收購儲備的含義2007年《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007]277號）：本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。本質：國家以國有土地所有者的身份，通過強化土地處分權與供應權的壟斷，采取行政行為與市場配置相結合的手段，對城市土地進行調整和再供應的一項管理制度。3.1房地產開發用地概述3.1.4土地收購儲備3.1.4.2土地收購儲備的運作城市政府設立專門機構（土地儲備中心），采用征收、收購、置換、到期收回、土地整理等方式，將城市規劃用地及那些被閑置或低效使用的土地集中起來，納入土地儲備庫，然后再根據城市規劃和土地利用計劃，以公開出讓等方式將其重新投入市場。3.1房地產開發用地概述3.1.5房地產開發用地的含義根據《城市房地產管理法》第二條：房地產開發用地是指在城市規劃區內依法取得（使用權）的、進行基礎設施和房屋建設的國有土地。城市規劃區范圍包括：城市建成區因城市建設和發展需要必須實行規劃控制的區域3.1房地產開發用地概述3.1.5房地產開發用地的含義根據《城市房地產管理法》第二條：房地產開發用地是指在城市規劃區內依法取得（使用權）的、進行基礎設施和房屋建設的國有土地?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規定：除興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施和公益事業經依法批準可使用農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地）。3.1房地產開發用地概述3.1.6房地產開發用地的類型按照土地利用的性質和功能劃分按照開發用地的來源分類（存、增）開發程度（生、熟）3.1房地產開發用地概述3.1.6房地產開發用地的類型按照土地利用的性質和功能劃分農用地建設用地未利用地商服用地住宅用地工礦倉儲用地工業用地商業、旅游、娛樂用地……城鎮單一住宅用地城鎮混合住宅用地國有土地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權轉讓其他合法方式4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.1土地使用權劃撥4.2.1.1土地使用權劃撥的含義4.2.1.2房地產開發中涉及到的土地使用權劃撥4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.1土地使用權劃撥4.2.1.1土地使用權劃撥的含義土地使用者使用土地非市場獲得，而是向政府提出用地申請，在繳納土地補償、安置補助等費用后，由政府將該幅土地交付其使用，或由政府將土地使用權直接無償交付給土地使用者使用。4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.1土地使用權劃撥4.2.1.1土地使用權劃撥的含義依據《土地管理法》第五十四條，這里的土地使用者包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規規定的其他用地。4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.1土地使用權劃撥4.2.1.2房地產開發中涉及到的土地使用權劃撥實物配租貨幣補貼政府新建、收購的住房騰退的公有住房社會捐贈的住房其他渠道籌集的住房廉租住房建設用地，采取劃撥方式供應。4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.1土地使用權劃撥4.2.1.2房地產開發中涉及到的土地使用權劃撥項目法人房地產開發企業政府確定的經濟適用住房管理實施機構直接組織建設招標中標房地產開發企業通過行政劃撥方式取得開發用地。在商品住房小區中配套建設4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.2土地使用權出讓4.2.2.1土地使用權出讓的含義4.2.2.2土地使用權出讓年限4.2.2.3土地使用權出讓方式4.2.2.4土地出讓的程序4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.2土地使用權出讓4.2.2.1土地使用權出讓的含義

1987年9月9日，中國大陸首塊體現有償使用原則的商品土地在深圳以協議方式出讓；1990年國務院頒發《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，國有土地出讓制度在我國基本確立。出讓人（土地所有者）（政府）（主體特定）受讓人（土地使用權人）（房地產開發商）規定用途、使用年限的國有土地使用權（地表、地上、地下）支付土地出讓金土地使用權出讓合同4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.2土地使用權出讓4.2.2.2土地使用權出讓年限《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年國務院令第55號）

第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.2土地使用權出讓4.2.2.3土地使用權出讓方式土地出讓方式非市場出讓方式公開出讓方式招標出讓方式拍賣出讓方式掛牌出讓方式協議出讓方式4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.2土地使用權出讓4.2.2.4土地出讓的程序簽訂國有建設用地使用權出讓合同按出讓合同約定付清全部出讓價款辦理土地登記取得國有建設用地使用權證書4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.3土地使用權轉讓土地轉讓4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.1聯建4.2.4.2土地作價入股4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.1聯建通常所謂“聯建”即一方出地，一方出資聯合開發房地產。其中出地的一方多是擁有劃撥土地的國有企事業單位；出資的一方一般為具有房地產開發資格的房地產公司。開發完成后，其中一部分歸提供土地的一方，以集資建房名義分給職工，另一部分由出資一方（開發商）作為商品房銷售。根據《房地產轉讓管理辦法》第三條，房地產轉讓方式除買賣、贈與外，其他合法方式包括下列行為：（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

……因此，聯建從本質上來說，相當于劃撥土地使用權的轉讓，也應當遵守有關劃撥土地使用權轉讓的有關規定，即原土地單位或者開發商應補交土地出讓金、補辦了土地出讓手續。4.2房地產開發用地的獲取方式4.2.4其他方式4.2.4.2土地作價入股通過土地作價入股進行房地產開發，既是房地產開發的一種方式，也是取得房地產開發用地的一種途徑。根據《房地產轉讓管理辦法》第三條，房地產轉讓方式除買賣、贈與外，其他合法方式包括下列行為：

（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

……從本質上來說，土地作價入股也屬于土地使用權轉讓的一種形式。征地的含義及主要法律依據農地征收的特點農地征收的程序農地征收的費用取得增量國有土地使用權的途徑及費用構成4.3開發建設中的農地征收4.3.1征地的含義及主要法律依據征地土征地用土征地收為了公共利益的需要，政府依靠國家權力強制轉移集體土地所有權或使用權并對原權利人給予合理經濟補償的一種行政行為。4.3開發建設中的農地征收征地土征地用土征地收4.3.1征地的含義及主要法律依據

2004年3月憲法修正案，將《憲法》第十條第三款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用?！毙拚秊椋骸皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”4.3開發建設中的農地征收征地土征地用土征地收《土地管理法》（2004）：第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”第四十七條“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?.3.1征地的含義及主要法律依據4.3開發建設中的農地征收征地土征地用土征地收

《物權法》第四十二條：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！薄段餀喾ā返谒氖臈l：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償?！薄段餀喾ā返谝话俣粭l“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償?！?.3.1征地的含義及主要法律依據4.3開發建設中的農地征收4.3.2農地征收的特點強制性轉移性（權屬）補償性4.3開發建設中的農地征收4.3.3農地征收的程序征收土地農地征收非農地征收征地審批農地轉用審批&征地審批公告征地方案組織實施擬定、公告、報批征地補償安置方案根據《土地管理法》第四十五條：“征用下列土地的，由國務院批準：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的；（三）其他土地超過70公頃的。征用前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案?！?.3開發建設中的農地征收4.3.3農地征收的程序征收土地農地征收非農地征收征地審批農地轉用審批&征地審批公告征地方案組織實施征收農用地，先行辦理農用地轉用審批：國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批；省級政府批準農用地轉用的，同時辦理征地審批；超過征地批準權限的，另行辦理征地審批。擬定、公告、報批征地補償安置方案4.3開發建設中的農地征收4.3.4農地征收的費用征地費用征地補償費用征地的稅費土地補償費安置補助費青苗補償費地上附著物補償費耕地占用稅新菜地建設基金其他征地費用征地時按照被征土地的原用途給與補償。耕地的土地補償費，為該耕地被征前三年平均年產值的六至十倍。土地補償費歸農村集體經濟組織所有。安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口