天勁項(xiàng)目營(yíng)銷策劃第五次匯報(bào)2005年7月市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略政策背景：國(guó)八條出臺(tái)，一時(shí)間山雨欲來……2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，通知要求控制房?jī)r(jià)漲幅過快，即現(xiàn)在媒體通稱的“老國(guó)八條”。4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》，即“新國(guó)八條”。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，共8條意見，也被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“新新國(guó)八條”或“鐵八條”。國(guó)八條對(duì)市場(chǎng)的影響1、現(xiàn)階段成交量出現(xiàn)相對(duì)萎縮狀態(tài)。

從全市范圍來看，總成交量下降50%左右；從偉業(yè)整體來看，5月份比4月份成交套數(shù)下降18.90%，成交金額下降18.30%。但6月份的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，6月份與5月份相比，并沒有出現(xiàn)大幅下跌，雖沒有全面統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但是認(rèn)購(gòu)換簽率與來訪成交比一樣普遍反映有降低。

2、購(gòu)房人普遍持幣觀望，決策時(shí)間、成交周期拉長(zhǎng)。

05年5月與05年4月相比，偉業(yè)顧問正在推廣的25個(gè)項(xiàng)目中，來電量總計(jì)增加22.19%，來訪量總計(jì)增加28.27%。而6月份基本與5月份持平，市場(chǎng)比較平穩(wěn)，這說明廣大的消費(fèi)者仍然蘊(yùn)含著較大的購(gòu)房需求，政策的出臺(tái)給買方市場(chǎng)增加了一定的可變因素，觀望和持續(xù)關(guān)注成為當(dāng)前購(gòu)房者表現(xiàn)出來的一大特點(diǎn)。3、中端項(xiàng)目受影響最大，高端、低端受影響相對(duì)較小。根據(jù)偉業(yè)代理的25個(gè)在售項(xiàng)目來看，除去領(lǐng)袖硅谷等極個(gè)別因?yàn)橥剖酃?jié)奏等原因表現(xiàn)異常的項(xiàng)目，受到國(guó)八條政策影響較大的是一些中高檔項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要是總價(jià)在100萬-200萬之間的市區(qū)高檔公寓和郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別墅。而200萬以上的高檔項(xiàng)目受到的沖擊相對(duì)沒有太明顯的表現(xiàn)。4、投機(jī)現(xiàn)象被最大限度抑制，投資行為出現(xiàn)階段性收縮。

短期炒房的投機(jī)行為在相當(dāng)程度上被遏制是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)于長(zhǎng)線投資市場(chǎng)的影響，偉業(yè)顧問近期進(jìn)行的7000份準(zhǔn)業(yè)主市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示：全市購(gòu)房客戶中（西南區(qū)域除外），投資客戶比例接近20%；東部比例明顯偏高，全線高于全市平均水平，達(dá)到22%以上；小戶型、高檔公寓、特色別墅的投資客戶相對(duì)穩(wěn)定，抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較高；國(guó)八條對(duì)投資客戶產(chǎn)生了一定的影響，相當(dāng)量的投資客戶正持幣觀望。政策對(duì)投資客戶購(gòu)房決策的影響示意圖5、交易量萎縮和購(gòu)房人觀望是階段性結(jié)果，預(yù)計(jì)三個(gè)月后市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)活躍狀態(tài)。

市場(chǎng)需求客觀存在，而且蘊(yùn)含著較大的潛力，短期收縮不代表長(zhǎng)期疲軟。北京作為國(guó)家首都，地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，不可能出現(xiàn)長(zhǎng)期低迷和萎縮。交易量的大幅下跌迫使開發(fā)商尋找出路，不排除價(jià)格杠桿撬動(dòng)市場(chǎng)的可能。國(guó)八條及相關(guān)政策對(duì)本案的影響1、七部委已經(jīng)承諾，近期不再出臺(tái)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策。基于現(xiàn)階段成交量出現(xiàn)的相對(duì)萎縮的時(shí)效性，結(jié)合本案的推盤時(shí)間，國(guó)八條應(yīng)該不會(huì)對(duì)本案的成交量產(chǎn)生較大的影響。2、中端項(xiàng)目受到的影響較大，而本案作為高檔豪宅，客戶購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)受到政策的影響較小。3、投資行為短期受到抑制在所難免，但從整個(gè)投資形式來看，房地產(chǎn)作為投資的重要渠道不可改變。只是在相對(duì)嚴(yán)格的市場(chǎng)，投資資金需要尋求更加低風(fēng)險(xiǎn)高收益的資金出口。政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)呼喚出現(xiàn)具有長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的精品地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)。政策影響：要求產(chǎn)品打造精益求精，提高競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值地段+特色產(chǎn)品高端物業(yè)+市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略中觀分析———區(qū)域分分析本區(qū)域?yàn)楸北本﹤鹘y(tǒng)的的、涉外的的中央別別墅區(qū)中央別墅區(qū)區(qū)是北京別別墅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展最早的的區(qū)域之一一，自上世世紀(jì)90年年代初就推推出了首個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)目目－－麗京京花園，依依托便利的的交通、溫溫榆河景觀觀及國(guó)際化化的教育配配套，目前前已發(fā)展成成為北京最最高檔的涉涉外別墅區(qū)區(qū)中觀分析———區(qū)域分分析中觀分析———區(qū)域分分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分分析中觀市場(chǎng)分分析微觀市場(chǎng)分分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略麗嘉嘉花花園園項(xiàng)目目基基本本資資料料◆占占地地12.7萬平平方方米米◆總總建建筑筑面面積積6.4萬平平方方米米◆容容積積率率為為0.4◆規(guī)規(guī)劃劃為為138棟獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅◆主主力力戶戶型型面面積積約約為為300平方米，為地地上兩層層和地下下一層。（地地下室不不算面積積）◆價(jià)價(jià)格：$60萬萬~$99萬交通狀況況項(xiàng)目位于于機(jī)場(chǎng)高高速路楊楊林出口口西側(cè)500米，交交通便利利，緊臨臨首都國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，，距國(guó)貿(mào)貿(mào)、燕莎莎等商務(wù)核心心區(qū)20余公里里，車程程僅15分鐘，距距三元橋橋僅需10分鐘鐘車程。配套設(shè)施施項(xiàng)目所在在區(qū)域生生活配套套完善。。3000平米的的獨(dú)立會(huì)會(huì)所，泳泳池、餐餐廳、超市市、咖啡啡廳………便利享享受別墅住區(qū)區(qū)之配套套。目前前已建成成順義國(guó)際學(xué)學(xué)校、京京西國(guó)際際學(xué)校、、瑞典小學(xué)、、德威學(xué)學(xué)校、蒙蒙臺(tái)梭利利幼兒園、伊伊頓學(xué)校校、和睦睦家醫(yī)院院等涉外教育育、醫(yī)療療機(jī)構(gòu)，，以日祥祥廣場(chǎng)為代表表的商業(yè)業(yè)休閑、、餐飲配配套為本區(qū)域域構(gòu)建著著更為純純粹、地地道的國(guó)際化化生活場(chǎng)場(chǎng)所。香江高爾爾夫、麗京京高爾夫夫/棒球球場(chǎng)、北北京鄉(xiāng)村高爾夫夫、格林林馬術(shù)、、天星調(diào)調(diào)良國(guó)際馬術(shù)術(shù)俱樂部部，集合著著區(qū)域內(nèi)內(nèi)優(yōu)雅而閑閑適的國(guó)國(guó)際化生生活內(nèi)容容。設(shè)計(jì)風(fēng)格格歐洲古典典主義的精辟再再現(xiàn)，在在現(xiàn)代人群居居住的功功能考慮慮上做當(dāng)當(dāng)代手法處理理，作品品氣質(zhì)充充分地表表現(xiàn)出高貴的的“哥特特”建筑筑精神，，卻同時(shí)精練地地融入現(xiàn)現(xiàn)代審美美表征。。門頭、柱柱廊、山山花等歐式建筑筑元素的巧妙運(yùn)運(yùn)用，質(zhì)質(zhì)地感強(qiáng)強(qiáng)的外墻墻磚，腰線線、門廊廊、窗套套等細(xì)部部的高檔石材材用料，，體現(xiàn)建建筑的精精致感和價(jià)值值感。窗的“凹凹陷”設(shè)設(shè)計(jì)，使使建筑整整體在陽(yáng)光照射射下立體體感更加加強(qiáng)烈，，突顯出更為為純粹的的歐洲建筑筑感受。風(fēng)景及園園林三條線性性排布景景觀軸通通過噴泉泉，簡(jiǎn)潔整齊齊的灌木木和考究究的石材材鋪砌，營(yíng)造造靜謐的的、充滿滿貴族氣氣息的歐式別墅墅區(qū)；景觀軸+景觀前前院+精精致體面面的建筑正立面面，營(yíng)造造親和、、開放、、精致的歐洲街區(qū)區(qū)感受。以鐵藝柵柵欄、石石墻、綠綠色爬藤藤植物所構(gòu)成成的社區(qū)區(qū)圍墻，，結(jié)合墻墻外密植的高高大喬木木，保障障社區(qū)私私密氛圍和尊尊貴品質(zhì)質(zhì)感。A戶型280㎡㎡B戶型280㎡㎡G戶型380㎡E戶型330㎡首層設(shè)置置獨(dú)立門門廳、起起居室、、家庭室室、書房房、正餐餐廳、早早餐廳及及廚房，，前后院院含外廊廊；層高高3.3米，無無柱結(jié)構(gòu)構(gòu)，大尺尺度空間間，可自自行組合合家庭功功能分區(qū)區(qū)。二層設(shè)置置大尺度度主臥區(qū)區(qū)域、兩兩個(gè)次臥臥室及觀觀景臺(tái)。。地下室層層高3.3米，，下沉庭庭院結(jié)合合采光窗窗景的設(shè)設(shè)計(jì)，在在豐富平平面布局局的同時(shí)時(shí)保障了了主要功功能空間間的采光光與通風(fēng)風(fēng)。私家院落落面積達(dá)達(dá)250平米以以上，，“凹庭庭院”設(shè)設(shè)計(jì)豐富富了別墅墅建筑空空間構(gòu)成成，強(qiáng)調(diào)調(diào)室內(nèi)外外的溝通通和交流流。每戶擁?yè)碛袃蓛蓚€(gè)室室外車車位首層層層高達(dá)達(dá)3.3米米，餐餐廳設(shè)設(shè)置在在戶型型中部部。獨(dú)立地地上室室內(nèi)車車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)，，并保保證每每戶擁?yè)碛幸灰粋€(gè)戶戶外車車位。。二層通通高的的陽(yáng)光光窗對(duì)對(duì)應(yīng)觀觀景““凹庭庭院””，為為強(qiáng)調(diào)調(diào)進(jìn)餐餐感受受的居居住者者制造造完全全獨(dú)立立的優(yōu)優(yōu)雅氛氛圍。。二層備備有四四個(gè)獨(dú)獨(dú)立臥臥室，，一個(gè)個(gè)書房房，室室內(nèi)空空間豐豐富，，強(qiáng)調(diào)調(diào)居住住者的的不同同場(chǎng)景景感受受。地下室室層高高3.3米米，下下沉庭庭院結(jié)結(jié)合采采光窗窗景的的設(shè)計(jì)計(jì)，在在豐富富平面面布局局的同同時(shí)保保障了了主要要功能能空間間的采采光與與通風(fēng)風(fēng)。私家院院落面面積達(dá)達(dá)250平平米以以上，，私家家戶外外生活活因此此更多多快樂樂感受受。A戶型B戶型G戶型E戶型該戶型型位置置占據(jù)據(jù)園區(qū)區(qū)核心心位置置，私私有戶戶外資資源占占有率率高，，為本本項(xiàng)目目最高高端產(chǎn)產(chǎn)品。。首層3.3米，，首層層空間間的奢奢侈尺尺度彰彰顯主主人的的尊貴貴身份份。由前庭庭院、、門廳廳、起起居室室、書書房等等構(gòu)成成豐富富進(jìn)階階感受受的禮禮儀區(qū)區(qū)，和和后院院、廚廚房、、家庭庭室等等構(gòu)成成的家家庭交交往區(qū)區(qū)分開開設(shè)置置，細(xì)細(xì)化了了別墅墅空間間的功功能性性。地下室室層高高3.3米米，下下沉庭庭院結(jié)結(jié)合采采光窗窗景的的設(shè)計(jì)計(jì)，在在豐富富平面面布局局的同同時(shí)保保障了了主要要功能能空間間的采采光與與通風(fēng)風(fēng)。私家院落面面積達(dá)370平米以以上，奢侈侈比例的私私有庭院綠綠地資源體體現(xiàn)出真正正的別墅價(jià)價(jià)值。開發(fā)商首創(chuàng)創(chuàng)置業(yè)實(shí)力力雄厚，具具有多個(gè)高高檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。歐式古典主主義風(fēng)格，，建筑及規(guī)規(guī)劃的各方方面設(shè)計(jì)具具有濃厚歐歐式色彩。。項(xiàng)目所處地地塊成熟，，周邊居住住氛圍良好好。私家院落尚尚可，私家家戶外生活活會(huì)比較豐豐富；且均均為下沉庭庭院，結(jié)合合采光窗景景的設(shè)計(jì)，，保障了主主要功能空空間的采光光與通風(fēng)。。小結(jié)配套生活設(shè)設(shè)施較全，，功能較完完善，生活活品質(zhì)高。。目前，本項(xiàng)項(xiàng)目已開始始做形象推推廣，開始始做客戶積積累。市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分分析中觀市場(chǎng)分分析微觀市場(chǎng)分分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略產(chǎn)品解讀溫榆河雙車庫(kù)獨(dú)棟湖緩坡歐式皇家園園林新古典主義義陽(yáng)光房關(guān)鍵詞：溫榆河優(yōu)山美地名都園麗斯花園朝陽(yáng)溫榆河河區(qū)域，由由于擁有天天然的自然然條件和景景觀，在90年代初就就已成為北北京最高檔檔別墅的聚聚集區(qū)，先后出出現(xiàn)了如：：名都園、、麗斯花園園、優(yōu)山美美地等高檔豪豪宅。經(jīng)過過十多年的的發(fā)展，目目前已經(jīng)成成為最成熟的的最優(yōu)越的的高檔別墅墅區(qū)，地段段景觀首屈屈一指。獨(dú)棟小獨(dú)大獨(dú)豪獨(dú)三水青清納帕溪谷水印長(zhǎng)灘本項(xiàng)目主力力戶型面積積在400-600平米之間間，應(yīng)該屬于真真正意義上上的大獨(dú)，，即既能體體現(xiàn)出身份地位，，又具有非非常完善的的功能劃分分，位于住宅產(chǎn)品的的最頂層，，是獨(dú)棟中中的主流產(chǎn)產(chǎn)品，市場(chǎng)場(chǎng)需求的主力力產(chǎn)品類型型緩坡獨(dú)特的緩坡坡設(shè)計(jì)，不不但增加了了使用面積積，也使產(chǎn)產(chǎn)品的功能能更加豐富富，內(nèi)部與外部部之間的銜銜接更流暢暢，視野層層次感更強(qiáng)強(qiáng)，是獨(dú)棟棟中較有特特色的設(shè)計(jì)和處處理。正是是緩坡的設(shè)設(shè)計(jì)使本項(xiàng)項(xiàng)目成為了了市場(chǎng)上暫暫時(shí)的稀缺缺品。湖水是高端別別墅不可缺缺少的元素素，沒有水水就沒有景景，沒有水就不不會(huì)有靈性性。本項(xiàng)目所擁?yè)碛械?0000多多平米的湖湖面，不但但成為項(xiàng)目的獨(dú)特特景觀核心心，也使本本項(xiàng)目在獨(dú)獨(dú)棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目中脫穎而而出。雙車庫(kù)雙車庫(kù)的設(shè)設(shè)計(jì)，不但但項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)業(yè)主主夫婦的細(xì)細(xì)微呵護(hù)，，以及身份地地位的體現(xiàn)現(xiàn)，更成為為本項(xiàng)目的的獨(dú)特賣點(diǎn)點(diǎn)—稀缺。?；始覉@林古典雕塑、、音樂噴泉泉、大理石石御道、花花梯花道整個(gè)園林將將以皇家的的尊貴和大大氣為主題題，與新古典建筑風(fēng)風(fēng)格相呼應(yīng)應(yīng)融合，充充分體現(xiàn)出出項(xiàng)目的高貴和稀缺缺。新古典主義義簡(jiǎn)約、尊貴貴、獨(dú)特、、稀缺陽(yáng)光房四季陽(yáng)光房房，時(shí)刻享享受陽(yáng)光浴浴項(xiàng)目賣點(diǎn)歸歸結(jié)本項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)較多，但但每一個(gè)賣賣點(diǎn)都不足足以形成擊擊敗對(duì)手的的殺傷力，，因此，只只有把這些些賣點(diǎn)整合合在一起，，形成合力力達(dá)到稀缺缺，才能使使本項(xiàng)目成成為短時(shí)間間內(nèi)市場(chǎng)上上的贏者。。新古典+湖+緩坡+雙車庫(kù)+陽(yáng)光房+皇家園林專屬氣質(zhì)、、私有氣質(zhì)質(zhì)、高貴氣氣質(zhì)暫時(shí)性市市場(chǎng)稀缺缺感受是核心心關(guān)鍵！！??！市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分分析中觀市場(chǎng)分分析微觀市場(chǎng)分分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略核心賣點(diǎn)提提煉之緩緩坡上的的新古典建建筑空間感。層層次感。情情趣感。諸多的細(xì)節(jié)節(jié)之處感受生活的品質(zhì)質(zhì)與味道核心賣點(diǎn)提提煉之精精致的歐歐式皇家園園林花階。樹陣陣。噴霧。。高貴的皇家家園林從““起點(diǎn)”開開始感受核心賣點(diǎn)提提煉之無無敵湖景景觀賞性。實(shí)實(shí)用性。生生態(tài)性。核心賣點(diǎn)提提煉之新新古典建建筑沉穩(wěn)度。唯美力。價(jià)值感。核心賣點(diǎn)提提煉之陽(yáng)陽(yáng)光空間間DIY免費(fèi)性。實(shí)實(shí)用度。情情趣感。核心賣點(diǎn)提提煉之奢奢華雙車車庫(kù)人性化。尊尊貴感。奢奢侈度。讓買家充分分感受別墅墅一種特有有的高貴氣氣質(zhì)，這種種專屬的高高貴氣質(zhì)在在北京的這這里是唯一一的。位于傳統(tǒng)別墅區(qū)的具有相當(dāng)產(chǎn)品差異化特色產(chǎn)品從產(chǎn)品的外延至產(chǎn)品的內(nèi)在，通過項(xiàng)目賣點(diǎn)的提煉，滲透在規(guī)劃、建筑、園林等等每一個(gè)細(xì)節(jié)、每一個(gè)符號(hào)，讓它能夠成為一種標(biāo)志，一種生活品質(zhì)的標(biāo)尺，一種生活生活方式的象征。成熟區(qū)域域的城市市別墅豪豪宅市場(chǎng)分析析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析析中觀市場(chǎng)分析析微觀市場(chǎng)分析析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略潛在需求分析析投資需求區(qū)域發(fā)展未來來具有較大升升值潛力，投投資客戶的需需求呈增長(zhǎng)趨趨勢(shì)預(yù)計(jì)到到2008年，，外商商在京京直投投資將將達(dá)700億美美元。。在北北京的的外國(guó)國(guó)使館館和機(jī)機(jī)構(gòu)將將達(dá)到到兩百百家，，外資資公司司2萬萬多家家，外外國(guó)雇雇員共共10多萬萬人。。這些些人大大部分分以租租住房房屋為為主，，房租租補(bǔ)貼貼從每每月1000多多美金金至CEO級(jí)的的過萬萬美金金，區(qū)區(qū)域別別墅投投資前前景看看好自住需需求海歸、、國(guó)內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)核心心人員員等具具有較較高學(xué)學(xué)歷和和較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力的人人士對(duì)對(duì)于郊郊區(qū)低低密度度住宅宅的需需求日日益強(qiáng)強(qiáng)烈順義空空港城城位于于首都都國(guó)際際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)西側(cè)側(cè)1公公里處處，總總體規(guī)規(guī)劃面面積25平平方公公里，，規(guī)劃劃到2010年年人口口規(guī)模模將達(dá)達(dá)到15萬萬，其其中將將有上上百家家國(guó)際際大公公司入入駐，，帶來來居住住需求求外籍客客戶、、港澳澳臺(tái)客客戶港澳臺(tái)臺(tái)客戶戶或家家庭中中至少少一方方為外外籍人人士者者占較較大比比例他們對(duì)對(duì)于中中央別別墅區(qū)區(qū)認(rèn)同同感較較強(qiáng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶戶已在在本本區(qū)區(qū)域域購(gòu)購(gòu)房房，，對(duì)對(duì)本本區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)同同且且有有足足夠夠經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的的國(guó)國(guó)內(nèi)人人士士來自自機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、、望望京京、、東東部部商商圈圈的的客客戶戶周邊邊輻輻射射區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的的企企業(yè)業(yè)核核心心人人物物及及高高管管具有有海海外外背背景景有較較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力的的國(guó)國(guó)際際化化人人士士，，如如海海歸歸派派等等客戶戶來來源源港澳澳臺(tái)臺(tái)客客戶戶、、外外籍籍客客戶戶及及已已在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)購(gòu)購(gòu)房房國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)人人士士具有有極極強(qiáng)強(qiáng)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)實(shí)力力，，對(duì)對(duì)于于中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)的的區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)同同感感強(qiáng)強(qiáng)，，絕大大多多數(shù)數(shù)為為二二次次或或多多次次購(gòu)購(gòu)買買別別墅墅，，購(gòu)購(gòu)買買目目的的：：一一是是自自住住，，主要要為為提提高高居居住住環(huán)環(huán)境境；；二二是是看看好好區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α凹绊?xiàng)項(xiàng)目目品質(zhì)，進(jìn)進(jìn)行投資資周邊及輻輻射區(qū)域域的企業(yè)業(yè)核心人人士、海海歸人士士大多數(shù)在在周邊地地區(qū)或市市內(nèi)已經(jīng)經(jīng)置業(yè)，，認(rèn)同國(guó)國(guó)際化氛氛圍和便捷的交交通，在在郊區(qū)多多為第一一次購(gòu)買買別墅，，以提高高生活品質(zhì)，因因工作的的關(guān)系需需要與市市區(qū)保持持較為緊緊密的聯(lián)聯(lián)系，這部分客客戶購(gòu)買買別墅基基本用于于自住購(gòu)買特征征分析產(chǎn)品類型型：成熟區(qū)域域的城市市別墅豪豪宅目標(biāo)客戶戶群：傳統(tǒng)頂級(jí)級(jí)客戶，，始終居居于金字字塔尖的的極少數(shù)數(shù)人群有豐富的的別墅置置業(yè)經(jīng)歷歷，購(gòu)置置充分彰彰顯身份份的別墅墅產(chǎn)品買家對(duì)區(qū)區(qū)域的認(rèn)認(rèn)知度很很高市場(chǎng)分析析項(xiàng)目分析析營(yíng)銷推廣廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)場(chǎng)分析產(chǎn)品解讀讀項(xiàng)目定位位客群定位位推廣策略略銷售策略略推廣策略略【推廣思思路】【推廣預(yù)預(yù)算】【推廣手手段】推廣思路路精準(zhǔn)營(yíng)銷銷活動(dòng)營(yíng)銷銷針對(duì)項(xiàng)目目的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體，采采取小眾眾傳媒，，進(jìn)行最最有效的的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)的精準(zhǔn)準(zhǔn)推廣。。由于本項(xiàng)項(xiàng)目一期期可售套套數(shù)并不不多，只只要在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)制造足足夠的新新聞效應(yīng)應(yīng)，引起起市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，就就可以保保證銷售售現(xiàn)場(chǎng)的的人氣。。而舉辦辦有針對(duì)對(duì)性的活活動(dòng)，就就可以達(dá)達(dá)到這個(gè)個(gè)效果。?；顒?dòng)營(yíng)營(yíng)銷的效效果不但但及時(shí)，，還能節(jié)節(jié)省宣傳傳費(fèi)用。。推廣費(fèi)用用根據(jù)偉業(yè)業(yè)以往的的高檔物物業(yè)營(yíng)銷銷經(jīng)驗(yàn)，，結(jié)合本本區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷銷經(jīng)驗(yàn)，，建議本本項(xiàng)目宣宣傳推廣廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算為本本項(xiàng)目總總銷售額額（暫按按8.9億計(jì)算算）之1.5%，約合費(fèi)費(fèi)用為1335萬元。在實(shí)際推推廣過程程中，我我公司會(huì)會(huì)盡量發(fā)發(fā)揮偉業(yè)業(yè)的資源源優(yōu)勢(shì)，，以及偉偉業(yè)多年年來高端端物業(yè)的的銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，以以主動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷為主主，最大大限度的的發(fā)揮偉偉業(yè)的數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)資資源；盡盡量控制制宣傳推推廣費(fèi)用用，將總總體推廣廣費(fèi)用控控制在1000萬元以以內(nèi)。推廣費(fèi)用用安排11月7月8月9月10月11月12月1月2月4月5月6月12月1月2月3月9月10月階段費(fèi)用時(shí)間推廣內(nèi)容容客戶積累累期銷售許可可證獲得得之前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期樣板區(qū)完完工400萬萬元占40%100萬萬占10%150萬萬元占15%在取得銷銷售許可可證之前前，臨時(shí)時(shí)接待中中心的包包裝，模模型、效效果圖、、網(wǎng)站、、銷售道道具的準(zhǔn)準(zhǔn)備。銷售許可可證取得得之后，，周邊別別墅區(qū)域域路牌、、（機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、京順順路）路路牌、東東三環(huán)及及北四環(huán)環(huán)路牌、、現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)、廣廣播、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、DM等，，現(xiàn)場(chǎng)引引導(dǎo)包裝裝及圍擋擋現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)、廣播播、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、高端端媒體、、軟性、、報(bào)紙硬硬廣、DM等網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)、DM、軟性性、節(jié)點(diǎn)點(diǎn)媒體硬硬性廣告告等公開熱銷銷期350萬萬元占35%由于本項(xiàng)目目的重點(diǎn)客客群基本為為在東部區(qū)區(qū)域工作和和生活的商商務(wù)人士，，以及看好好市場(chǎng)前景景的投資客客，針對(duì)這這些客群的的生活方式式、興趣愛愛好、工作作特性等特特點(diǎn)采取如如下有針對(duì)對(duì)性的推廣廣行為。選擇推廣手手段的依據(jù)據(jù)和前提設(shè)立戶外廣廣告在本項(xiàng)目所所處的別墅墅區(qū)內(nèi)，設(shè)設(shè)立廣告牌和燈燈箱，對(duì)來來此區(qū)域看看房的客戶進(jìn)行行攔截和指指引。同時(shí)時(shí)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的的租客和升升級(jí)換代客客戶進(jìn)行宣傳，，達(dá)到“一一箭雙雕””的作用。機(jī)場(chǎng)路是進(jìn)進(jìn)出國(guó)門的的唯一通道，因此此在機(jī)場(chǎng)路路設(shè)立廣告牌，會(huì)會(huì)引起目標(biāo)標(biāo)客群的關(guān)注。機(jī)場(chǎng)高速贈(zèng)送飛機(jī)頭頭等艙旅客客禮物與航空公司司合作，在在十一黃金金周、元元旦、新年年、五一出出行高峰期期間，在重重要航線上，如如北京至香香港航線、、北京至美美國(guó)航線等等，針對(duì)頭頭等艙旅客客，贈(zèng)送印印有本項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志的特殊殊禮品，以以引起他們們對(duì)本項(xiàng)目目的關(guān)注，，進(jìn)而對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)生生興趣。舉辦跨越時(shí)時(shí)空的情景景體驗(yàn)之旅旅主線活動(dòng)：穿越時(shí)空的的新年之旅旅——雙新新年的世界界驚奇天數(shù)城市交通日程1北京/舊金山飛機(jī)抵達(dá)舊金山，參觀金門大橋，金門公園，漁人碼頭，市政廳，雙峰山，圣瑪麗大教堂，金銀島。2舊金山-圣塔瑪麗亞巴士上午乘車前往太平洋海邊的蒙特雷水族館進(jìn)行訪問；如油畫般的十七英里地，沿太平洋抵達(dá)中加州海邊山上的著名的赫氏古堡。住宿圣塔瑪麗亞。3圣塔瑪麗亞－洛杉磯巴士早餐后乘車前往丹麥城，美麗的海濱城市圣特巴巴拉，下午抵達(dá)洛杉磯，好萊塢參觀名人大道、中國(guó)戲院、奧斯卡金像獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)的柯達(dá)中心，可以與你喜歡的明星、歌手的手腳印合影留念。4洛杉磯巴士全天游覽全球最大的影城-好萊塢環(huán)球片場(chǎng)。影城中各種動(dòng)態(tài)布景及特技表演：大猩猩、地震、洪水、侏羅紀(jì)公園、回到未來、水上世界等。5洛杉磯巴士整日暢游舉世聞名并有神奇王國(guó)稱號(hào)的“迪斯尼樂園”。印第安瓊斯歷險(xiǎn)記、鬼屋、明日世界、宇宙山、小世界潛水艇等。6洛杉磯－圣迭戈－洛杉磯巴士乘車前往圣迭戈，參觀曾舉辦過1916年巴拿馬博覽會(huì)的鮑勃亞公園，園內(nèi)有近20個(gè)博物館，有玫瑰園，蝴蝶園，植物溫室，58種不同的棕櫚樹，世界上最大的露天管風(fēng)琴，教堂，劇院，藝術(shù)村，古典建筑，乘車前往美國(guó)著名的海濱度假勝地-圣迭戈哥，參觀老城，博博公園，海港，里島，DEARGRONDYHOTEL等。返回洛杉磯。7洛杉磯-拉斯維加斯巴士乘車前往世界上最大的賭城---拉斯維加斯。經(jīng)加利福尼亞州最大的世界名牌～百家直銷店游覽購(gòu)物。觀賞燈光夜景、音樂噴泉、火山爆發(fā)、海盜船表演。8拉斯維加斯/華盛頓飛機(jī)上午城市觀光，參觀拉斯維加斯著名酒店后，乘飛機(jī)前往美國(guó)首都華盛頓。

9華盛頓巴士參觀華盛頓紀(jì)念碑，林肯紀(jì)念堂，杰弗遜紀(jì)念堂，羅斯福紀(jì)念館，自然博物館，白宮及國(guó)會(huì)大廈，美術(shù)館、航天航空館，巨人公園等。10華盛頓—巴爾的摩—費(fèi)城

—紐約巴士乘專車前往著名的旅游城市—巴爾的摩市，海港觀光后前往象征美國(guó)民主精神的國(guó)家圣地-費(fèi)城。費(fèi)城為美國(guó)二百多年前的首都，參觀歷史文物自由鐘及美國(guó)宣布脫離英國(guó)統(tǒng)治的獨(dú)立宮。之后前往紐約。11紐約巴士乘船前往自由島，參觀自由女神像，聯(lián)合國(guó)大廈，華爾街，洛克菲勒中心，百老匯街，及第五大道，時(shí)代廣場(chǎng)夜景。12紐約/北京飛機(jī)乘機(jī)返回北京13北京18：00抵達(dá)北京針對(duì)目標(biāo)客客群家庭性性的活動(dòng)舉辦歐美同同學(xué)會(huì)新年年音樂會(huì)與歐美同學(xué)學(xué)會(huì)合作，，在新年之之際共同舉舉辦“歐美美同學(xué)會(huì)——新年之聲聲音樂會(huì)””，邀請(qǐng)著名演奏團(tuán)團(tuán)體，為參參加歐美同同學(xué)會(huì)的嘉嘉賓演奏國(guó)國(guó)外知名的的樂曲。讓讓他們?cè)谙硐硎艿矫烂钜魳返牡耐瑫r(shí)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生深刻的的印象。舉辦商務(wù)人人士高峰交交流會(huì)與北京商會(huì)會(huì)，以及美美國(guó)、英國(guó)國(guó)、法國(guó)等等大使館合合作，共同同舉辦“海海外歸國(guó)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)成功人士高高峰交流會(huì)會(huì)”，一方方面讓這些些歸國(guó)創(chuàng)業(yè)業(yè)成功人士士得到社會(huì)會(huì)的關(guān)注，，讓他們成為社社會(huì)的榜樣樣；另一方方面，讓他他們之間能能產(chǎn)生交流流，同時(shí)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生足夠深的印印象。在交交流會(huì)后，，本項(xiàng)目再再次邀請(qǐng)他他們到項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)參觀觀，起到加加深印象，促進(jìn)進(jìn)他們購(gòu)買買的欲望。。DM定向直直投針對(duì)東部區(qū)區(qū)域以及本本項(xiàng)目所處處的別墅區(qū)區(qū)內(nèi)，已購(gòu)購(gòu)買TOWNHOUSE、高高檔公寓客客戶以及高端租租戶，進(jìn)行行有針對(duì)性性的DM直直投，使本本項(xiàng)目成為為他們升級(jí)級(jí)換代的首首選產(chǎn)品，，起到先入為為主的作用用。直投的方式式為：在內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和和開盤初期期，項(xiàng)目形形象未具備備之前，直直投項(xiàng)目的的三維形象光盤；；在形象具具備后，直直投項(xiàng)目的的樓書。大眾傳媒報(bào)紙雜志網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)廣告的的投放，集集中在幾個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)上，，如開盤初初期樹立市市場(chǎng)形象；；示范區(qū)完成成后，樹立立產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)；工程主主體完工后后，展現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)房實(shí)景；；入住時(shí)，，提升開發(fā)商商品牌。依據(jù)本項(xiàng)目目的特性，，建議在下下列報(bào)紙雜雜志上投放放節(jié)點(diǎn)廣告告：報(bào)紙類：《《北京青年年報(bào)》、《《21世紀(jì)紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道道》、《經(jīng)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)》等；雜志類：《《財(cái)經(jīng)報(bào)道道》、《商商業(yè)周刊》》、《金融融家》、《《新地產(chǎn)》》、《福布斯》》及航機(jī)雜雜志等；網(wǎng)絡(luò)類：《《新浪房產(chǎn)產(chǎn)頻道》、、《焦點(diǎn)房房地產(chǎn)網(wǎng)》》、《阿里里巴巴網(wǎng)》》等。市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析營(yíng)銷推廣偉業(yè)優(yōu)勢(shì)宏觀市場(chǎng)分分析中觀市場(chǎng)分分析微觀市場(chǎng)分分析產(chǎn)品解讀項(xiàng)目定位客群定位推廣策略銷售策略銷售體系———銷售計(jì)計(jì)劃銷售階段銷售目標(biāo)銷售支持05年10月—11玥前期客戶積累臨時(shí)售樓處及模型、折頁(yè)、樓書等銷售道具。05年12月—06年3月A1,A2完成銷售戶外投放、關(guān)系營(yíng)銷、促銷活動(dòng)、A2區(qū)樣板展示區(qū)、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、低頻次報(bào)紙及地產(chǎn)類雜志廣告投放06年4月—8月B1,B2,B3完成銷售90%以上關(guān)系營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、A2區(qū)樣板展示區(qū)、軟文、高端媒體、網(wǎng)絡(luò)、DM銷售體系———銷售價(jià)價(jià)格根據(jù)對(duì)本案案周邊高檔檔別墅項(xiàng)目目的調(diào)查，，加之對(duì)金金融市場(chǎng)的的分析，建建議本案的的銷售均價(jià)價(jià)為2000美美元/建筑筑平米。銷售體系———價(jià)格體體系定價(jià)原則園區(qū)內(nèi)價(jià)格格定位應(yīng)充充分考慮產(chǎn)產(chǎn)品各方面面條件的差差異化，考考慮組團(tuán)與與組團(tuán)、棟棟與棟之間間的關(guān)系，，根據(jù)中心心湖面、組組團(tuán)花園、、街巷花園園、戶型、、私家花園園、間距、、景觀、朝朝向、安全全、噪音、、車位等諸諸多因素制制定分戶價(jià)價(jià)格。影響價(jià)格分分區(qū)的主要要因素權(quán)重重內(nèi)容中心湖面組團(tuán)中心花園間距私家花園戶型舒適度周邊物業(yè)狀態(tài)噪聲朝向得分權(quán)重中心湖面111111170.19組團(tuán)中心花園011111160.17間距011101150.14私家花園001101140.11戶型舒適度001101140.11周邊物業(yè)狀態(tài)001011140.11噪聲001011030.08朝向001010130.08A—1：共共9棟A—2：共共13棟B—1：共共9棟B—3：共共31棟C—1：共共14棟C—2：共共26棟B—2：共共14棟D—1：共共12棟D—2：共共26棟D—3：共共24棟銷售體系———區(qū)域劃劃分園區(qū)內(nèi)影響響價(jià)格的因因素權(quán)重區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)A1A2B1B2B3C1C2D1D2D3中心湖面66.554.55541075.5組團(tuán)中心花園7777101077107間距55555651065私家花園5556.5776.51076.5戶型舒適度55568861086周邊物業(yè)狀態(tài)7977.599810108噪聲9896.58871085朝向1010101078106710加權(quán)分6.426.666.236.277.297.416.279.077.826.39加權(quán)系數(shù)57.7886.5256.0787.71225.84103.74162.89108.84203.32153.36價(jià)格1834190117801790208121171790259122351826影響各組團(tuán)團(tuán)價(jià)格主要要因素評(píng)分分表區(qū)域棟數(shù)面積（平米）單價(jià)（美元）銷售額A區(qū)A—192679.7518341227.3萬美元A—2133870.751901B區(qū)B—192679.7517803143.97萬美元B—2144168.51790B—3319230.252081C區(qū)C—1144168.521172268.2萬美元C—2267741.51790D區(qū)D—112357325913960.8萬美元D—2267741.52235D—32471461826合計(jì)17852999.520001.06億美元銷售體系———價(jià)格體體系A(chǔ)—1：共9棟，均價(jià)1834美元A—2：共13棟，均價(jià)1901美元B—1：共9棟，均價(jià)1780美元B—3：共31棟，均價(jià)2081美元C—1：共14棟，均價(jià)2117美元C—2：共26棟，均價(jià)1790美元B—2：共14棟，均價(jià)1790美元D—1：共12棟，均價(jià)2591美元D—2：共26棟，均價(jià)2235美元D—3：共24棟，均價(jià)1826美元銷售體系———銷售策策略折扣我們的買家家均是各個(gè)個(gè)行業(yè)較為為成功的人人士，他們們有較強(qiáng)的的“砍價(jià)心心理”，為為了滿足買買家心態(tài)，，我們會(huì)提提高報(bào)價(jià)，，預(yù)留5至至10個(gè)點(diǎn)點(diǎn)的空間，，由營(yíng)銷總總監(jiān)靈活掌掌控.有利利于針對(duì)不不同的單體體客戶的需需求，給予予適當(dāng)?shù)恼壅劭垡源龠M(jìn)進(jìn)成交?？蛻舄?jiǎng)勵(lì)機(jī)機(jī)制等會(huì)員員機(jī)制對(duì)老客戶帶帶新客戶購(gòu)購(gòu)房制定完完整的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制。關(guān)關(guān)系營(yíng)銷是是本案銷售售推廣的重重中之重，，在保養(yǎng)了了老客戶的的同時(shí)又積積累了大量量新的意向向客戶，為為項(xiàng)目注入入了新鮮血血液。針對(duì)性的促促銷政策針對(duì)不同的的節(jié)日調(diào)整整促銷政策策，例如：：圣誕節(jié)、、元旦、新新年等。節(jié)節(jié)日的促銷銷活動(dòng)是借借助節(jié)日的的氣氛，利利用相應(yīng)的的促銷手段段促進(jìn)意向向客戶成交交的有效方方式。營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)———組織架架構(gòu)專家團(tuán)隊(duì)：：徐斌、張帆、、營(yíng)銷策劃中中心、投資顧顧問公司、我我愛我家專案團(tuán)隊(duì)：我公司將委派派有高檔物業(yè)業(yè)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)及及低密度物業(yè)業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)的的經(jīng)紀(jì)公司一一處負(fù)責(zé)本項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃劃及代理銷售售工作，偉業(yè)業(yè)顧問各專業(yè)業(yè)公司及人員員將給予鼎立立支援。營(yíng)銷總負(fù)責(zé)責(zé)人：徐斌斌營(yíng)銷負(fù)責(zé)人人：李紅宇宇投資顧問公公司專案團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策劃中中心負(fù)責(zé)責(zé)人：張帆帆我公司為本本項(xiàng)目提供供服務(wù)的人人員分為兩兩個(gè)方面，，具體如下下：銷售團(tuán)隊(duì)組組織架構(gòu)營(yíng)銷專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)——組組織架構(gòu)項(xiàng)目營(yíng)銷總總監(jiān)：梁煒煒項(xiàng)目銷售總總監(jiān)：卓然然項(xiàng)目駐場(chǎng)策策劃：齊凱凱項(xiàng)目總負(fù)責(zé)責(zé)人：李紅紅宇副總經(jīng)經(jīng)理專家團(tuán)隊(duì)支持銷售總監(jiān)助助理銷售團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目銷售總總監(jiān)：卓然然銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售助理銷售助理銷售助理針對(duì)天勁項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位為高高端產(chǎn)品，，所以銷售售體的組成成建議不同同于常規(guī)銷銷售體。銷銷售體設(shè)一一名銷售總總監(jiān)，一名名總監(jiān)助理理。銷售總總監(jiān)下設(shè)3名銷售經(jīng)經(jīng)理，每名名銷售經(jīng)理理有兩名銷銷售助理。。銷售助理銷售助理銷售助理營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)———人員職職責(zé)專家團(tuán)隊(duì)人人員職責(zé)姓名職務(wù)職責(zé)徐斌項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人1、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的整體情況

2、調(diào)動(dòng)我公司內(nèi)、外部資源為項(xiàng)目服務(wù)張帆策劃總監(jiān)1、負(fù)責(zé)策劃總體策略把握

2、負(fù)責(zé)策劃人員與各項(xiàng)內(nèi)、外部資源調(diào)度

3、負(fù)責(zé)與貴公司策劃策略問題的溝通偉業(yè)顧問下屬公司投資顧問公司專家人員提供相關(guān)支持營(yíng)銷銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)————人人員員職職責(zé)責(zé)專案案團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)人人員員職職責(zé)責(zé)姓名職務(wù)職責(zé)直屬上級(jí)李紅宇項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1.負(fù)責(zé)營(yíng)銷總體策略把握

2.負(fù)責(zé)營(yíng)銷人員與各項(xiàng)內(nèi)、外部資源調(diào)度

3.負(fù)責(zé)與貴公司營(yíng)銷策略問題的溝通徐斌梁煒營(yíng)銷負(fù)責(zé)人1.項(xiàng)目主題及思路的把握2.宣傳推廣年度計(jì)劃的制定與總結(jié)3.策劃人員的調(diào)度4.各項(xiàng)策劃工作的執(zhí)行監(jiān)督5.與貴公司策劃人員溝通6.與廣告公司人員溝通李紅宇營(yíng)銷銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)————人人員員職職責(zé)責(zé)專案案團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)人人員員職職責(zé)責(zé)姓名職務(wù)職責(zé)直屬上級(jí)卓然銷售總監(jiān)1.銷售經(jīng)理調(diào)度2.年度計(jì)劃與總結(jié)3.各項(xiàng)具體工作的執(zhí)行監(jiān)督4.價(jià)格與銷控策略5.與貴公司銷售人員溝通等梁煒齊凱項(xiàng)目策劃1.對(duì)外宣傳推廣工作2.廣告公司執(zhí)行層的溝通協(xié)調(diào)3.宣傳推廣工作的月度計(jì)劃和總結(jié)梁煒營(yíng)銷銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)－－人人員員簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷歷專家家團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)人人員員簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷歷總負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人林林潔潔：：偉業(yè)業(yè)控控股股公公司司總總經(jīng)經(jīng)理理兼兼?zhèn)I(yè)業(yè)投投資資顧顧問問公公司司董董事事長(zhǎng)長(zhǎng)，，清華華大大學(xué)學(xué)建建筑筑學(xué)學(xué)院院建建筑筑學(xué)學(xué)碩碩士士，，1994年年至至今今偉偉業(yè)業(yè)顧問問全全部部項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃、、銷銷售售代代理理、、投投資資顧顧問問等等內(nèi)容容的的總總體體負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人與與直直接接參參與與者者。。營(yíng)銷銷總總負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人徐徐斌斌：：偉業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司董董事事總總經(jīng)經(jīng)理理，，建建筑筑學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)士士，，十余余年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，總總體體把把握握房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目全全過過程程。。具具有有豐豐富富的的開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售、、管管理理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。。營(yíng)銷銷負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)人人張張帆帆：：偉業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司營(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃中中心心總總監(jiān)監(jiān)，，建建筑筑學(xué)學(xué)士士，，八年年房地地產(chǎn)從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，有豐豐富的的策劃劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)－－人員員簡(jiǎn)歷歷專案團(tuán)團(tuán)隊(duì)人人員簡(jiǎn)簡(jiǎn)歷項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人李李紅紅宇：：偉業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司司副總總經(jīng)理理，土土木工工程、、管理理學(xué)專專業(yè)雙學(xué)學(xué)士，，十年年房地地產(chǎn)從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。?？傮w體把握握房地地產(chǎn)開開發(fā)商商開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全全過程程。具具有豐豐富的的開發(fā)發(fā)、銷銷售操操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。營(yíng)銷總總負(fù)責(zé)責(zé)人梁梁煒：：偉業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司司營(yíng)銷銷一處處營(yíng)銷銷總監(jiān)監(jiān)，八八年房房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，總體體把握握房地地產(chǎn)開開發(fā)商商開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全過過程。。具有有豐富富的營(yíng)銷銷經(jīng)驗(yàn)驗(yàn),出出色的的管理理能力力。代表項(xiàng)項(xiàng)目有有：財(cái)財(cái)滿街街、易易構(gòu)空空間、、三水水青青青、聚聚龍花花園、、融域………銷售售總總監(jiān)監(jiān)卓卓然：：偉業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司司營(yíng)銷銷一處處銷售售總監(jiān)監(jiān)，七七年房房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，總體體把握握房地地產(chǎn)開開發(fā)商商開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全過過程。。具有有豐富富的銷售售、管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。代表項(xiàng)項(xiàng)目有有：俊俊景園園、怡怡景園園、海海晟名名苑、、金泉泉廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目策策劃劃齊齊凱：：偉業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司司營(yíng)銷銷一處處策劃劃，四四年房房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，，有一一定的的房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷策策劃經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，負(fù)責(zé)責(zé)本案案營(yíng)銷銷策劃劃工作。。代表項(xiàng)項(xiàng)目有有：風(fēng)風(fēng)格格與林林、汀汀香別別墅、、獨(dú)墅墅逸致致、融融域市場(chǎng)分分析項(xiàng)目分分析營(yíng)銷推推廣偉業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)宏觀市市場(chǎng)分分析中觀市市場(chǎng)分分析微觀市市場(chǎng)分分析產(chǎn)品解解讀項(xiàng)目定定位客群定定位推廣策略銷售策略綜合服務(wù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)綜合合服務(wù)商：：為客戶提提供從前期期產(chǎn)品規(guī)劃劃、策劃銷銷售到“我我愛我家””一、二手手置換等一一條龍服務(wù)務(wù)，包括提提供境外銷銷售服務(wù)；；市場(chǎng)把控能能力：經(jīng)過過多年的市市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)操操作，已經(jīng)經(jīng)積累了豐豐富的市場(chǎng)場(chǎng)洞察力以以及項(xiàng)目把把控力，在在銷售過程程中隨時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行監(jiān)控，以以根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況最及及時(shí)調(diào)整；；龐大詳實(shí)的的客戶數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)：尤其其是偉業(yè)代代理過的亞亞運(yùn)村、望望京、中關(guān)關(guān)村區(qū)域的的客戶，已已經(jīng)到了生生級(jí)換代階階段，這些些客戶將首首先成為本本項(xiàng)目的潛潛在客戶資資源；強(qiáng)大有效的的資源整合合能力：偉偉業(yè)顧問與與政府部門門、媒體、、廣告公司司、公關(guān)公公司一直保保持著戰(zhàn)略略合作伙伴伴關(guān)系，將將及時(shí)為項(xiàng)項(xiàng)目提供最最有效性價(jià)價(jià)比最高的的服務(wù)。境外銷售優(yōu)優(yōu)勢(shì)偉業(yè)顧問已已與多家境境外地產(chǎn)銷銷售機(jī)構(gòu)簽簽定了合作作協(xié)議，將將協(xié)助開發(fā)發(fā)商將中高端項(xiàng)目目及時(shí)有效效地輸送到到境外銷售售，以獲取取最大的利利潤(rùn)回報(bào)。。其中，包括括美國(guó)、新新加坡、香香港等。低密項(xiàng)目綜綜合優(yōu)勢(shì)截止到2005年中中旬，偉業(yè)業(yè)顧問參與與前期產(chǎn)品品規(guī)劃和后后期營(yíng)銷策策劃代理的的項(xiàng)目已超超過30多多個(gè)，項(xiàng)目目地段涵蓋蓋京城東南南西北，不不但具備了了非常豐富富的低密產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)把把控和銷售售經(jīng)驗(yàn)，更更積累了大大量真實(shí)有有效的未成成交或者未未購(gòu)買低密密產(chǎn)品的客客戶資料，，這些寶貴貴經(jīng)驗(yàn)和一一手客戶資資料，都將將優(yōu)先使用用在本項(xiàng)目目上，以力力爭(zhēng)本項(xiàng)目目的成功銷銷售。低密王長(zhǎng)河玉墅占地面積：：69萬平平米建筑面積：：約20萬萬平米綠化率：60%容積率：0.34戶型面積：：250-400平平方米價(jià)格：每套套250——400萬萬偉業(yè)顧問參參與前期產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)定定位，以及后期營(yíng)營(yíng)銷策劃代代理銷售。。目前，銷售售火爆，成成為小湯山山代表性項(xiàng)目。北部湖光山舍位于懷柔紅紅螺寺風(fēng)景景區(qū)一期規(guī)模2.6萬平平方米售價(jià)113萬元/套套－578萬元/套套純正新概念念度假生活活，享有私私家碼頭，，難以復(fù)制制的別墅偉業(yè)顧問參參與產(chǎn)品前前期規(guī)劃和和市場(chǎng)定位，以及及后期策劃劃銷售。提前半年完完成銷售目目標(biāo)。東部碧海方舟位置：北四四環(huán)北湖渠渠西路項(xiàng)目規(guī)模：：占地12萬平方米米建筑面積積5萬平方方米容積積率：0.4單體建筑面面積：490—1000平方方米銷售單價(jià)：：均價(jià)$4000/㎡,每套1500—4000萬偉業(yè)顧問參參與前期產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃和和市場(chǎng)定位，以后后后期銷售售策劃顧問問。本項(xiàng)目已成成為市場(chǎng)上上頂級(jí)別墅墅的標(biāo)桿銷售速度超超出開發(fā)開開發(fā)商的預(yù)預(yù)期。北部原生墅墅位于大興黃黃村，建筑筑面積34萬平方米米，一期5萬平方米米以TownHouse為主，，囊括獨(dú)棟棟別墅、板板式公寓TownHouse均均價(jià)價(jià)5300元元/平平方方米米，，公公寓寓均均價(jià)價(jià)4200元元/平平方方米米7000平平米米全全功功能能體體育育會(huì)會(huì)所所和和1000平平米米文文化化會(huì)會(huì)所所南部部偉業(yè)業(yè)顧顧問問參參與與前前期期產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位，，以以及及后后期期策策劃劃銷銷售售代代理理，，最最終終均均價(jià)價(jià)超超出出預(yù)預(yù)期期均均價(jià)價(jià)。領(lǐng)秀秀硅硅谷谷占地地面面積積120公公頃頃總建建筑筑面面積積：：68萬萬平平方方米米其其綠綠化化率率：：30%容積積率率1.2價(jià)格格：：?jiǎn)螁蝺r(jià)價(jià)8700元元西部部偉業(yè)業(yè)顧顧問問參參與與二二期期低低密密產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃和和市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位，，目目前前正正在在代代理理銷銷售售一一期期尾尾房房。。領(lǐng)秀秀硅硅谷谷已已成成為為西西部部地地區(qū)區(qū)客客戶戶買買房房的的首首選選低低密密項(xiàng)項(xiàng)目目。。水木木蘭蘭亭亭2003年年12月月開開盤盤，，創(chuàng)創(chuàng)造造三三個(gè)個(gè)月月銷銷售售可可售售面面積積95%的的銷銷售售速速度度。。偉偉業(yè)業(yè)顧顧問問提提供供投投資資顧顧問問，，營(yíng)營(yíng)銷銷策策劃劃及及獨(dú)獨(dú)家家代代理理服服務(wù)務(wù)。。東部部非常常榮榮幸幸參參與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期策策劃劃的的第第五五次次提提報(bào)報(bào)，，感謝謝貴貴司司的的信信任任與與支支持持，，并并愿愿與與貴貴司司進(jìn)進(jìn)行行更更深深一一步步探探討討預(yù)祝祝開開發(fā)發(fā)成成功功，，謝謝謝謝?。I(yè)顧問2005.7月9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/20224:21:27AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲