創意園區企業運營方案技術創新，變革未來創意園區企業運營方案技術創新，變革未來0?目錄企業調研情況總結重點意向客戶需求描述企業成功外遷案例目錄企業調研情況總結一、潛在客戶需求分析提供的潛在企業客戶整體以多媒體及其相關產業類企業為主。企業目前正在使用在上海的產業園物業，并且在短期或中短期內可能會有外擴或外遷的發展趨勢。潛在客戶總體發展趨勢總體潛在趨勢分析整體看來，現有的客戶在未來2-3年左右有部分企業會考慮外擴至長三角其他城市，幾個主要的共同原因是：多數服務業產業受政府關注度進一步提升，發展前景更廣；上海各方面商務成本較高，資源競爭較嚴重，可將部分功能轉移至周邊二三線城市以降低成本；長三角整體交通環境更加完善，城際間便捷度更高，使得本區域同城化的的程度加快。外地的服務業重視程度更高，人才及辦公成本更低，基礎設施及配套環境有了很大改善，有的地方提供更為專業化的軟硬環境，同時政府在政策及稅收等各方面扶持力度更大。市場調研總結根據前期與業主的溝通，我們選取的市場調研樣本主要來自兩個方面：現有多媒體產業園區的企業以及XX全球客戶。其中xx公司全球客戶的選取主要基于幾個方面：企業屬于現代服務業范疇，在國內已經有業務基礎，重點發展區域集中在長三角尤其是上海地區。調研途徑：上海及長三角周邊重點客戶為面談，外地客戶多為電話或郵件調研。一、潛在客戶需求分析潛在客戶總體發展趨勢總體潛在趨勢分析市場二、xx公司潛在客戶需求分析xx公司選取的調研樣本重點集中在研發、外包以及專業服務業領域，力求突破相對單一的客戶網絡，尋求更廣的定位空間。在客戶空間角度，重點選取上海地區各產業的代表性企業，同時兼顧國內其他發展服務業比較成功的城市，如大連，以期獲得最為全面的產業發展樣本，同時也為后期的市場推廣做好鋪墊。1.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（上海地區）總體潛在趨勢分析（上海地區）整體看來，目前選址在上海的客戶普遍表現出對商務成本和人力資源成本上漲的憂慮，在考慮擴展和搬遷時節約成本成為重要考量因素。綜合來看，在長三角二三線城市有潛在外擴或外遷需求趨勢比較明顯的企業多集中在信息服務產業領域，以專業服務業為代表的高端服務業產業這種發展趨勢不很明顯，主要因為其目標客戶多集中在上海，且這類企業人才要求較高，且人才對于城市各方面環境要求也較高，二三線城市相比上海仍有較大差距；同時這類企業需要與客戶進行比較頻繁的會面，因此要求比較緊密的空間距離，另外多數企業對于物業的空間要求相對不是很大，因此商務成本的上升對其影響相對較小。市場調研總結二、xx公司潛在客戶需求分析1.xx公司潛在客戶總體發展趨2.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（其他地區）總體潛在趨勢分析（其他地區）以大連為代表的國內重點服務業外包城市，對于直接外擴至長三角二三線城市的意向不明顯，這些企業如果要擴展，方式也通常是先在華東、華南的一線城市布點，再從一線城市轉移至周邊二三線城市，因此直接從外擴至可能性不大。市場調研總結綜上所述，新智慧園區產業項目的潛在客戶定位主要可以從兩個方面考慮：地域方面：重點挖掘上海外擴或外遷的企業；產業方面：發揮現有的客戶資源優勢，以多媒體企業帶動人氣和知名度，同時努力爭取研發及外包產業客戶。企業暫時沒有在擴展/轉移計劃的原因：目前除了兩家企業在已選定無錫作為擴展地區，另外一家企業選定蘇州作為擴展地區，短期內沒有可能再在進行擴展，其余企業沒有意向的企業均是不考慮向上海周邊二三線城市擴張，主要是目前無業務上的需求迫使他們到二三線城市布點，占沒有意向的企業總數的65%；其次是擔心在類似于等城市難以招到合乎企業需求的人才，占總數的13%，企業反而需要花更多的財力和精力從其他地方招募，并且員工較易流失，難以沉淀；其他原因還有管理不便，特別是對擴展客戶，在上海的公司保留的情況下，如何兩頭管理公司也是讓許多客戶擔心的問題。總體需求總結2.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（其他地區）總體潛在趨勢分市場調研總結受訪企業關注問題分析1.企業基本情況分析此次調研所選的企業中，大部分為信息服務業企業，占總被訪企業的62%，其次為創意產業，占21%，另外有17%的企業為研發設計業企業。此次調研所選的企業中，外資企業占主導，約占總被訪企業的46%，其次為內資企業，占43%，其余分別有7%和4%的合資企業和港澳臺企業。此次調研所選的企業中，大部分規模都較大，過半數的企業年產值超過3000萬，另外有26%的企業年產值在500至1000萬，19%的企業年產值在1000萬至3000萬。此次調研所選的企業中，集團公司占主導，其余為子公司和分公司，均占企業總數的29%，另有4%為代表處。市場調研總結受訪企業關注問題分析1.企業基本情況分析此次調研市場調研總結受訪企業關注問題分析2.企業物業情況分析從左圖可以看出，被訪的大部分企業的現有物業投資模式均為租賃標準物業，占到總被訪企業的85%，這也比較符合未來本項目的運營模式。從左圖可以看出，被訪的大部分企業的主要業務方向在國內，占到總被訪企業的55%，另外主要以歐美和日韓為業務方向的分別占26%和19%從左圖可以看出，被訪的大部分企業的現有物業用途為研發，占到總被訪企業的59%，另外主要以辦公為主，占30%。從左圖可以看出，絕大部分企業的業務運作與客戶地理位置的緊密度不高，這些企業可以通過網絡與客戶溝通，因此具有將非商務型功能轉移到二三線城市的可能。市場調研總結受訪企業關注問題分析2.企業物業情況分析從左圖可市場調研總結綜上可以看到，在有需求意向的企業的各項關注點中，園區服務和政策以及人才是各個企業關注度非常高的，對園區的基礎設施和配套設施的關注度也較高，在物業標準方面有特殊需求的企業比較少。從各個細節的關注度來看，物業體量、內部結構、通信、電力、交通、稅收政策和人才招募度是企業相對來說較為關注的。另外在商務成本方面，各家企業都力求能夠得到最優厚的房租、物業管理等待遇（關于商務成本問題如何確定，將在后面的競爭分析中進一步闡述）。市場調研總結綜上可以看到，在有需求意向的企業的各項關注點中，目錄企業調研情況總結重點意向客戶需求描述企業成功外遷案例目錄企業調研情況總結附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域多媒體動畫1997年5000平方米租賃上海上海周邊城市業務領域：數字視覺技術及服務供應商，專注于以三維圖像為核心的數字媒體技術手段發掘，并涵蓋影視拍攝、互動程序開發、互聯網圖像應用等多方面技術領域。分布現狀：總部位于中國北京，分公司設立在上海、南京、杭州、深圳、香港、新加坡、天津7座城市。外擴/外遷原因：公司計劃將后期制作團隊轉移至周邊二三線城市，原因如下：（1）后期制作團隊可以在相對較為封閉的環境中進行，二三線城市可以完全滿足其需求，同時能提供相對更舒適的工作環境；（2）由于公司的擴張，現有物業的容量已經較難滿足未來的員工擴展；（3）由于上海的商務成本不斷升高，將部分功能轉移出上海可以降低一部分成本。預計擴展需求規模：50-100人預計需求時間：未來1-2年對于新智慧園區產業項目的態度：可以將該項目作為外遷的目標園區之一。多媒體產業企業的選址特點總結：－隨著該行業的迅速發展，一些在一線城市成規模的企業正在面臨人員的擴張以及一線城市市中心商務成本上升的壓力，二三線城市可以作為其部分功能轉移的方向。－企業選址主要看中這些二三線城市的園區是否能夠提供對員工的生活保障，對企業的優惠政策，較為完善的服務及技術平臺，以及該園區是否具有一定的品牌效應，從而幫助企業進一步提升自身的形象。附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域信息服務2004年10000平方米租賃上海上海周邊二線城市公司名稱：高知特信息技術（上海）有限公司業務領域：全球領先的軟件外包和業務流程外包供應商。目前現狀：只有在上海張江地區擁有辦公場所，人員已經發展到700人。外擴/外遷原因：（1）由于上海地區的商務成本不斷上漲，希望找到成本洼地，減少支出。（2）由于中國業務迅猛發展，總部希望擴大在中國的運營規模。該公司選址要求：－人員的招募度以及成本因素為第一考量，是否能招到質優價廉的人才是重中之重。－政府若能以采購、定向招標等模式每年給與其一定業務量，比起商務上的優惠如免房租等更能吸引其落戶。－特別注重企業員工培訓，若能較好的解決招募員工培訓問題，企業愿意支付一定的費用與專業培訓機構合作。預計擴展需求規模：5000平方~10000平方，人員500~800人預計需求時間：2009年對于新智慧園區產業項目的態度：在考慮和考察的范圍內附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域信息服務2007年2200平方米租賃上海上海周邊二線城市公司名稱：藝洛軟件（上海）有限公司業務領域：全球最大的軟件中間件和構件供應商，Nasdaq上市公司。目前現狀：在上海和北京地區擁有辦公場所，人員60多人，上海作為其開發基地，IBM已經宣布將于今年四季度在全球對其進行收購。外擴/外遷原因：公司規劃于上海建立高端研發以及商務團隊，將成本中心置于上海周邊二三線城市。該公司選址要求：－綜合商務成本要低廉，主要承接上海研發總部拿到的項目。－雖然是成本中心，但是對人員素質仍有一定要求，所以對當地人才招募度亦須進行考察。－與上海距離要近，以便上海的研發中心能夠隨時派員赴當地指導培訓。預計擴展需求規模：2000~2500平方，人員150人預計需求時間：2009年對于新智慧園區產業項目的態度：可以考慮納入考察的范圍內附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域汽車設計1999年10000平方米購地自建上海上海遠郊及周邊二線城市公司名稱：上海同濟同捷科技股份有限公司業務領域：國內最大的全專業綜合性的獨立汽車設計工程公司，也是中國最早的汽車設計公司。目前現狀：在上海金橋和南匯擁有研發基地，人員1000多人，屬于上海重點扶持的創新研發型企業。外擴/外遷原因：（1）由于本身物業空間限制不能滿足人員擴展需要。

（2）由于上海市工業土地地價上漲，積極尋找上海遠郊以及周邊二三線城市土地。該公司選址要求：－擴展模式為購地自建，對土地價格敏感。－由于汽車設計人才在中國相對比較稀缺，對當地人才招募度比較重視。－由于業務依賴專業汽車測試，當地要有足夠場地以供其自行檢測，另外與專業汽車測試機構距離有要求。預計擴展需求規模：300~400畝，人員1000人預計需求時間：2010年對于新智慧園區產業項目的態度：可以考慮納入考察的范圍內附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域信息服務2003年500平方米租賃上海上海周邊二線城市公司名稱：上海實卓信息技術有限公司業務領域：專業從事軟件開發和信息咨詢服務的一家國內民營企業。目前現狀：在上海張江有500平方米的辦公場所，雇員60人，主要從事對日軟件出口。外擴/外遷原因：節約商務成本是外擴的主要原因。該公司選址要求：－要求商務成本低廉。－要求保證人員素質前提下，人力成本要低。預計擴展需求規模：500平方，人員20~30人預計需求時間：2009年對于新智慧園區產業項目的態度：可以考慮納入考察的范圍內附：重點意向客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式附：重點客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前所在地意向拓展區域業務流程外包1993年2000平方米自建上海暫無明確意向業務領域：本次調查的公司為埃森哲外包業務中心，主要致力于應用軟件外包、基礎設施建設外包與業務流程外包分布現狀：目前公司在上海、北京、大連、廣州、成都均設有分公司。外擴/外遷的意向描述：從埃森哲的三大業務板塊來看，咨詢和信息技術與系統集成外遷可能性很小，而業務流程外包則有可能外遷，但短期內可能性不大。（1）由于業務流程外包最主要的成本來源于人力資源成本，因此一些較為低端的業務可以在二三線城市發展，以降低成本。（2）但是由于目前埃森哲已經在成都設立了分公司，主要承接中低端業務，因此短期內沒有在其他二三線城市擴展的需要。對于新智慧園區產業項目的態度：短期內暫不考慮外包服務產業企業的選址特點：－發展服務外包業，最關鍵的一點是數據通訊環境，即保障當地互聯網與國際互聯網對接的高可靠性和高速度，因此園區的通信及供電水平是其選址較為看重的因素。附：重點客戶需求描述行業成立時間現有物業規模物業投資方式目前目錄企業調研情況總結重點意向客戶需求描述企業成功外遷案例目錄企業調研情況總結畢博全球研發中心成功外遷案例2002年底，畢博管理咨詢在中國設立了第一個畢博全球開發中心，開創了國際性管理咨詢公司在中國投資研發領域的先河，畢博全球開發中心坐落于上海浦東張江高科技園區，面積達4500平方米，該開發中心擁有員工700名，預計在未來3-5年內發展到5000名員工；該開發中心將主要為國內外企業提供軟件開發以及管理外包服務，完善畢博已經在國內提供的企業戰略咨詢、業務流程重組、ERP以及系統集成等服務，使畢博可以以完整的價值鏈涵蓋客戶所有的專業服務項目，實現為客戶提供全方位的、“端到端”的服務；2004年12月通過CMM5級，成為國內唯一一家通過CMM最高認證的管理咨詢公司。2004年6月，畢博在中國第二家全球開發中心在大連高新技術園區開業，人數計劃達到2000人。畢博在大連的擴張主要原因是大連作為對日軟件外包的橋頭堡，擁有大量的日語軟件技術人才，建立研發中心能夠滿足當時不斷擴張的對日軟件外包需求；再加上大連市傾力打造軟件外包基地，并將其作為整個城市的產業發展方向，并給與了軟件企業很多優惠政策，當時對一大批軟件外包企業都產生了極大的吸引力。公司介紹外遷經驗畢博研發中心畢博全球研發中心成功外遷案例2002年底，畢博管理咨詢在中花旗軟件成功外遷案例2006年6月，花旗集團在大連市正式成立了一家新的軟件和技術中心。該中心隸屬于花旗集團旗下的花旗軟件技術服務（上海）有限公司。花旗軟件大連中心的成立反映出花旗集團對日韓業務的重視以及對大連作為中國主要的對日韓軟件出口基地的認可。花旗軟件大連中心將致力于為花旗集團在亞洲乃至全球的業務提供軟件開發、系統維護與業務流程外包等服務，計劃三年內，其業務覆蓋亞洲以及全球范圍，尤其是那些要求日語和韓語的服務。2002年8月，花旗集團旗下的花旗銀行在上海成立了其附屬子公司，花旗軟件技術服務（上海）有限公司（以下簡稱“花旗軟件”）。花旗軟件目前主要為花旗集團亞太地區、中東及歐洲國家提供軟件開發和技術支持，并為花旗集團亞太地區提供后臺數據處理服務。總部在上海，下設廣州、珠海分公司，截至目前為止共擁有近900位員工，其中開發人員占95%左右。公司介紹外遷經驗花旗軟件成功外遷案例2006年6月，花旗集團在大連市正式成立特殊優惠政策大連軟件園產業優惠政策軟件專項發展基金2004年起，每年安排不低于2000萬元的軟件產業發展資金，稅費優惠園區企業出口產品的產值達到當年總產值40％以上的，經稅務機關核定，減按10％的稅率征收所得稅園區企業生產的符合國家或省高新技術產品目錄的產品和經園管辦認定的高新技術項目與產品，從試銷之日起，可分別免征產品稅（增值稅）三年和一至二年。人才鼓勵及其他對于高科技人員調動、畢業生就業落戶等方面予以優先照顧。在高新技術企業任職2年以上，具有本科以上學歷的專業技術人員和經營管理人員，給與其本人和配偶子女落戶等。房地產優惠政策房價及其他高新技術企業和項目新建或新購置的生產經營場所，自建成或購置之日起5年內免征房產稅，免收購置生產經營用房的交易手續費和產權登記費，契稅由同級財政部門按實際交納給與返還，如改變土地使用性質的，需全額補交所免的各項稅費。新認定的高新技術企業和項目用地，用房，5年內免征土地使用稅費。大連市是我國北方的一個重要信息化產業基地。經過近十年的發展，已經將軟件外包和軟件出口作為整個城市重點發展的支柱產業，甚至已經將其作為城市的名片和代名詞，在中國信息產業版圖中占有重要席位。大連很好的抓住了2000年到2006年這一波世界軟件外包產業向新興軟件大國轉移的潮流，在招商引資的過程中占得了先機，值得借鑒的經驗有:1.集全市之力，集中抓軟件外包和出口產業的招商。從市長開始自上而下非常重視軟件企業的引進。即使很多規模不大的公司，大連市長都出面親自接見并落實招商政策，使企業感受到了當地政府的誠意。2.在政策層面敢于突破，先試先行。兩個例子：埃森哲到一些城市去考察，想申請“業務流程外包”（BPO）經營范圍皆受阻于電信增值業務關于外資的限制，大連市經過研究很快拍板通過，埃森哲隨即落戶，并讓其他從事同樣業務的外資公司羨慕不已。在全國范圍內首先突破了個調稅不能返還的禁區，針對軟件工程師設立基金，進行財政補貼，且力度最大。其他園區如上海張江直至3年后才仿效執行，且力度頗小。3.重視人才的培養和供給。大連從起始階段就非常重視產業所需人才的培養。通過以東軟為代表的一批軟件培訓學院和組織以成熟的市場機制，專業的培訓課程和雄厚的師資力量，供給了大量切實可用的軟件外包人才，成為產業發展的基石。當地園區政策及招商策略特殊大連軟件園產業優惠政策軟件專項發展基金2004年起，每年薩蒂揚軟件技術有限公司（紐約證券交易所代碼：SAY）是一家全球性信息技術咨詢與服務供應商，在印度軟件外包企業中排名第四。薩蒂揚在六大洲55個國家設有辦事處，在全世界22個城市設有研發中心。薩蒂揚中國在所有的駐華印度IT公司中具有最廣泛的分布：在上海，大連和廣州設立研發中心，在北京，香港和臺灣設立銷售處。成功外遷案例薩蒂揚在2007年2月8日，位于南京的全球解決方案中心啟動。這個中心擁有2500個座位，是薩蒂揚在印度以外最大的研發設施，使得薩蒂揚中國能夠更好的為歐美，日本，韓國和香港的客戶提供更好的離岸、近岸服務。在引進薩蒂楊時，南京高新區給與了極大的優惠措施，包括多年的房租補貼等。南京作為江蘇的省會城市，相比其他二三線城市擁有更多人才儲備，同時生活交通等配套設施比較齊備，生活成本又比上海相對低廉，是一個極具競爭力的軟件外包城市。公司介紹外遷經驗薩蒂揚軟件技術有限公司（紐約證券交易所代碼：SAY）是一家全特殊優惠政策南京高新區軟件園產業優惠政策軟件專項發展基金每年安排3000萬元軟件產業發展基金稅費優惠我國境內新辦軟件生產企業經認定后，經稅務機關批準，自開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。國家規劃布局內的重點軟件企業(研究開發機構)，如當年未享受免稅優惠的，減按10%的稅率征收企業所得稅。人才鼓勵及其他重點培育一批35歲以下的軟件企業經營管理人才，對其產品研發、市場開拓、成果轉化和培訓進修項目予以資助。每人資助50萬元，每年資助不超過4人。支持高校和社會培訓機構開展軟件學歷教育和職業技術培訓，對年培訓規模1000人以上和辦學質量達到一定要求的，經考核認定授予“南京市軟件人才培訓基地”稱號，每年對培訓成效顯著的前5家培訓基地給予每家10萬元的獎勵。鼓勵軟件企業和“南京市軟件人才培訓基地”合作開展就業培訓和崗前培訓，對高校大專以上應屆畢業生和尚未就業的高校大專以上畢業生（以下簡稱“學員”）通過此類合作培訓3個月以上后被我市軟件企業錄用并簽訂2年以上《勞動合同》的，給予用人企業和被錄用人員一定的培訓費用補貼。對經認定的軟件企業中年薪在10萬元以上的技術和管理人員，由同級財政對其在本市第一次購買商品房或汽車給予獎勵，額度為其上年度已繳納個人所得稅本市財政實際留成部分。世界500強企業在南京設立軟件企業總部或區域總部、中國軟件100強企業在南京設立總部的技術和管理人員，符合同等條件的，連續3年享受獎勵。房地產優惠政策房價及其他入園企業租用軟件創業中心辦公用房，合同期在五年以上者，第一年至第二年免收房租，第三年免收50%租金。南京作為長三角重要一線城市，歷來重視對軟件產業的研究和引進。其招商特點有：1.自上而下，非常重視軟件產業的發展。舉一例，2005年，江蘇提出了全省重點發展軟件服務外包產業的產業方向。在這以后，在省級高官的帶領下，向軟件產業先進地區開展了學習考察。在學習考察過程中，展開隨時隨地的招商活動，高級官員親自與企業高官見面，并且解答企業所關心的問題，取得了非常良好的效果。應該說SATYAM到南京高新區的落戶，與這種官員直接招商密不可分。2.緊密依托教育和人才優勢。南京是長三角地區科教重鎮，人才的豐富使得軟件產業的發展有了堅實的人力資源基礎。3.政策力度較大。如免房租政策，SATYAM落戶南京高新區，可享受三年免房租政策。當地園區政策及招商策略特殊南京高新區軟件園產業優惠政策軟件專項發展基金每年安排30塔塔集團至今已有130多年的歷史，已發展成為印度最大的也是最多元化的私人企業，總資產達140億美元，業務涉及到鋼鐵、汽車、紡織、軟件等等諸多領域。TCS作為塔塔集團中專門從事軟件咨詢業務的公司，是第一家在中國設立全資子公司的印度軟件企業，在中國擁有500多名咨詢顧問并使用最新技術和設施為多家客戶提供服務。該公司將從三方面拓展在華業務：一是把中國發展成為亞洲軟件研發中心之一；二是使中國成為日本和韓國等周邊市場提供外包服務的基地；三是開拓中國巨大的內地市場，為其提供所需的服務和解決方案。成功外遷案例塔塔軟件TCS2003年進入中國上海，隨即在杭州進行擴展，建立了一支400多人的研發團隊；2005年與微軟合資在北京成立了公司，2008年又于天津建立了第二支研發團隊。上海團隊的主要任務是在市場開拓方面，杭州和天津團隊主要進行開發工作。之所以選擇杭州和天津建立研發團隊，一是相對成本都較上海低，二是都有豐富的人才儲備。最近選擇天津，是看中了其作為下一輪中國改革開放的橋頭堡，渤海灣經濟圈的門戶，在中國傳統產業蓬勃發展時尋找信息產業的大量商機。公司介紹外遷經驗塔塔集團至今已有130多年的歷史，已發展成為印度最大的也是最特殊優惠政策杭州國家軟件產業基地產業優惠政策軟件專項發展基金國家信息產業軟件專項資助資金1100萬元和浙江省軟件專項及電子財政專項資金1145萬元以及杭州市軟件業資助資金1643萬元設立與浙江大學全面合作專項資金，區財政每年安排800萬元，用于軟件與集成電路設計、科技創新與成果轉化、人才培訓與實習三個平臺建設及項目資助稅費優惠除享受國家相關稅費優惠政策外，杭州目前無特殊稅費優惠政策人才鼓勵及其他凡被新認定為國家、省、市級高新技術研發中心、工程技術研究中心或企業技術中心的，按規定比例給予配套資助；其他企業經有關部門批準組建技術研發機構、并取得顯著經濟效益的，經考核驗收，給予企業一次性3-5萬元的資助。軟件企業新通過CMM2/CMMI2/PCMM2級認證的，給予企業主要經營者一次性20萬元的獎勵。每上升一級，相應增加10萬元獎勵。設立區人才開發專項扶持資金，區財政每年安排不少于100萬元，用于扶持企業人才引進、培養和使用等開發項目的補貼凡歸國留學人員創辦企業，租用留學生創業園生產、研發用房的，給予100平方米內第一年全額，第二、三年減半的租金補貼；企業自行解決科研生產用房的，給予100平方米以內第一年1元/平方米·天，第二、第三年減半的房租補貼，并在兩年內給予50萬元以內貸款的貼息資助。凡當年對區級財政的實際貢獻首次突破1000萬元的生產、研發企業，一次性獎勵企業主要經營者價值100萬元的住房一套。房地產優惠政策房價及其他宗地投資密度在每平方米600美元合同外資以上的外資項目或每平方米5000元人民幣以上的內資項目，經營期在10年以上的，根據注冊資金大小給予一次性資助，資助資金管理辦法另行制訂。凡國內外知名企業、大專院校、科研院所進入基地新建研發中心、技術中心的，經市政府批準，其直接用于研發中心、技術中心所需用地繳納的土地使用權出讓金中的級差地租，由市財政即繳即返。杭州作為浙江省的省會城市和國家軟件產業基地所在地之一，在對軟件外包和研發企業的招商引資中與眾多兄弟城市相比有其鮮明的特點。1.鑒于自身民營經濟較發達的特點，特別重視民族品牌和企業的發展，代表性的企業如阿里巴巴公司。在對民營軟件企業和軟件外包的扶持方面有充分經驗。2.充分依托本地教育資源優勢，如浙江大學和中國美院，成為了吸引軟件及多媒體產業的重要因素。尤其杭州的多媒體產業依托人才資源優勢，逐漸使這座城市發展成了全國多媒體產業的重鎮。3.招商手段簡明實用。對于軟件外包企業來說，控制成本是第一要務。當時印度第一大軟件公司TCS到杭州考察，杭州市政府一下子給與了5年的免房租政策，TCS方面當即同意在杭州設立一個400人的研發團隊。應該說這種招商手段雖然簡單，但是直切要害，在初期階段就能占得先機。當地園區政策及招商策略特殊優惠政策杭州國家軟件產業基地產業優惠政策軟件專項發展基金SAP公司成立于1972年，總部位于德國沃爾多夫市，是全球最大的企業管理和協同化電子商務解決方案供應商、全球第三大獨立軟件供應商。目前，SAP在50多個國家擁有29,000多名員工。SAP在120多個國家和地區擁有18,800多家客戶、56,000多個系統安裝點以及1,000萬多名最終用戶，世界500強中80%以上的公司都在使用SAP的管理解決方案。成功外遷案例1994年SAP中國公司在北京成立，隨即又成立了上海分公司和廣州分公司。2004年，SAP的中國研究院首先在上海成立了第一家分支機構，并將所有的研發力量漸漸轉至上海；2006年，SAP又在大連成立了研發中心，2007年又與成都和西安商洽建立研發中心事宜。從整體上看，SAP的擴張是依據其在中國各地實際業務量的需要進行的。SAP集中選擇那些人才儲備豐富，工業基礎雄厚，商業環境優良的城市作為其被選城市。由于SAP處于產業鏈的高端，擁有自主知識產權，因此對成本的因素不敏感，實際業務的需要是其最終考量。SAP公司介紹外遷經驗SAP公司成立于1972年，總部位于德國沃爾多夫市，是全球最特殊優惠政策成都國家軟件產業基地產業優惠政策軟件專項發展基金每年3000萬元（市科技局1000萬元，市經委1000萬元資金，市信息辦500萬元，市財政500萬元）稅費優惠軟件企業研究開發新產品、新技術、新工藝所發生的各項技術開發費用應逐年增長，增長幅度在10％以上的企業，可再按實際發生額的50％抵扣應稅所得額。人才鼓勵及其他市計劃、科技、經委、信息等行政主管部門按各自職能，對符合條件的項目，接受申報，并負責對申報項目組織評估。通過評估的項目，可給予無償資助或者貸款貼息。

高級人才獎勵資金專項獎勵主要用于高級管理人員和技術人員購買商品房、購買汽車，以及在區內投資新辦高新技術企業或再投入企業增加資本金。來開發區工作并自愿定居的留學生，可優惠購買自用福利住宅一套；在留學期間獲得博士學位的留學生，可按國家有關規定優先分配住房一套。在本市行政區域內第一次購買住房、轎車的軟件企業高級管理人員、高級技術人員，經核準，可以享受市政府或受益地方政府財政給予的補貼。房地產優惠政策房價及其他單個項目一次性投資額（僅指土地、廠房、設備投入）在人民幣（或折合為人民幣，下同）4億元以上的產業項目，土地地價款由高新區管委會全額補貼支付。對經認定進入高新區的軟件企業，從入園納稅注冊之日起3年內由受益地方政府財政予以扶持，或對工作房租金予以適當補貼。成都是我國西南重鎮，在經濟、文化、科技等各方面都占有重要地位。成都也是首批成立的國家軟件產業基地之一。成都軟件產業的發展遇到過挫折，但是憑借其雄厚的實力，近年來在對軟件產業的招商引資方面取得了很多成績。1.主打城市的成本優勢。成都和沿海城市相比，商務和生活成本都相對較低，但是城市的基礎設施和商務環境卻很發達。對許多對成本敏感的科技型企業來說，成都是一個優良的選擇。2.雄厚的教育基礎，豐富且價廉的人力資源是吸引軟件企業落戶的又一重要因素。西南地區來說，成都集聚了該地區最多的高校，每年人才的畢業人數最多。優良的人才但是成本卻相較于東南沿海相對低廉。3.順應潮流，后起直追。與大連等先發城市相比，成都由于外部和內部的原因，在軟件外包和服務產業的引進方面相對落后。成都正確判斷形勢，認識到其承接軟件產業轉移第二波的使命和任務，在其他重要的軟件產業先發城市，如北京、上海、大連等地發掘適應這一趨勢的企業，如SAP等大企業也成為其客戶，應該說因勢利導加上自身努力是其成功的經驗所在。當地園區政策及招商策略特殊優惠政策成都國家軟件產業基地產業優惠政策軟件專項發展基金附件1：《江蘇省關于促進服務業發展的政策意見》摘錄實施稅收優惠

13、促進現代生產服務業發展。對于開發區的配套生產服務業集聚區內的生產服務業企業，比照開發區工業企業給予稅費優惠。

對承接國際服務業外包的生產性外商投資企業，實行2年內免征企業所得稅，免征期滿后再減半征收企業所得稅3年。對繳納增值稅的服務貿易出口企業，出口后享受出口退稅政策。17、設立省級服務業發展引導資金。20052007年，由省級財政在預算內資金中分年度共安排3億元，主要用于國家引導資金的配套，以及影響大、帶動作用強、具有示范效應的服務業重點項目的貼息或補助。各市、縣（市、區）政府也要在預算內安排一定數額的服務業發展引導資金，扶持服務業發展。加大財政扶持力度

附件2：《蘇州市關于促進服務業跨越發展的政策意見》摘錄（自2005年1月1日起執行）市場準入政策一、放寬市場準入。凡是符合國家法律、法規和產業政策的服務業項目，各有關部門應給予支持，積極引導。鼓勵境外（包括港澳臺地區）投資者在我市設立服務業企業和分支機構，或與境內企業聯合創辦服務業企業。十三、對新辦的獨立核算的從事咨詢業（包括科技、法律、會計、審計、稅務等）、信息業（包括統計、科技、經濟等信息的收集、傳播和處理服務業，軟件開發、數據處理、數據庫服務和計算機修理、維護等）、技術服務業的企業或經營單位，自開業之日起，第一年至第二年免征企業所得稅。財政稅費政策四十六、加大市級財政對服務業發展的引導和支持力度。每年在預算內安排并逐步增加服務業發展引導資金，主要用于引導和扶持服務業重點發展領域和新興領域中成長性強，具有示范作用，發展前景好，或帶動性強，能夠實現規模化、產業化經營，對增加地方稅收和擴大就業具有明顯成效的服務業重點投資項目，報經有權部門審批后，給予一定的項目貸款貼息或補貼。四十七、鼓勵在蘇州投資創辦軟件開發和售后服務等高科技服務業企業。該類企業如經省級科技主管部門確認為高新技術企業，可同時享受高新技術企業和市級重點服務業項目的優惠政策。項目投資政策相關政策摘錄附件1：《江蘇省關于促進服務業發展的政策意見》摘錄實施稅收優附件3：《蘇州工業園區進行鼓勵技術先進型服務企業發展試點工作政策》摘錄（財稅2006147號）信息技術外包服務業：系統操作、系統應用、基礎信息技術外包服務等。技術性業務流程服務外包企業：包括為其他企業提供業務流程外包服務，企業內部管理，業務運做以及供應管理等方面的數據集成、數據處理、數據分析等數據庫管理及信息化服務等。此上述企業均可以被認定為技術服務型企業。開展試點的技術服務型企業認定標準附件4：《關于鼓勵和支持中國發展服務外包產業的若干政策》摘錄（征求意見稿）鼓勵各種所有制企業積極從事和發展服務外包業務。將服務外包列如《外商投資產業指導目錄》鼓勵類、《產業結構調整目錄》鼓勵類、《高新技術產業目錄》和《鼓勵外商從事高新技術產品目錄》。對用于承接服務外包項目進口所需自用設備，以及按照合同隨設備進口的技術（含軟件）及配套件和備件及進口測試樣品等，免領《國家鼓勵發展的內外資項目確認書》，不占用投資總額項下免稅額度，按國家有關規定免征關稅和進口環節增值稅。按合同規定，向境外支付的軟件費及特許權使用費，免征關稅和進口環節增值稅，免征營業稅和預提所得稅。經批準，服務外包企業固定資產可以加速折舊，海關和出入境檢驗檢疫部門要為服務外包企業提供通關便利。研究制定服務外包服務產品出口退稅政策。經認定的服務外包企業可以享受高新技術產業的相關優惠政策，并減按15%的稅率征收企業所得稅，經營期在10年以上的，從開始獲利年度起，享受”兩免三減半“的優惠政策。服務外包企業實際發生的合理工資和培訓費用，可以在企業所得稅前扣除。對企業從事服務外包業務所取得的收入免征營業稅，并給予減免個人所得稅優惠。對服務外包企業從事遠程支持的網絡業務處理、數據運營中心、呼叫中心、在線數據處理等基于電信網絡和互聯網提供的服務外包業務，以及為提供外包服務而為客戶采購并提供相關電信網絡寬帶和接入服務的服務外包企業，在市場準入方面不做限制。在東北和中西部地區增加用于服務外包產品出口的國際電信出口。相關政策摘錄附件3：《蘇州工業園區進行鼓勵技術先進型服務企業發展試點工作產業鏈外遷細分環節總結產業鏈外遷考慮的因素當地業務需求—企業擴遷一方面是要考慮節約成本，另一方面當地的實際業務需求量也是企業外遷所考量的因素，比如從目前企業來看，很多中小型企業聚集，并處于發展階段，企業的信息化進程中需要軟件服務類企業幫助其突破瓶頸，因此能夠在尋求到一定業務量的企業是未來招商中可重點把握的對象。當地人才聚集度—相關人才在當地的聚集度是企業外遷選址過程中的重要考量因素，因此，本項目可根據當地的人才培養基礎，結合本項目的定位以及未來產業發展情況，尋找出能夠在短期內培養并聚集起來的人才類型，以相關人才吸引相關產業鏈細分環節的外遷。當地政府支持—政府支持和政府效率也是企業考慮在本地落戶的重要因素，因此，政府出臺的相關政策以及建立的相關服務平臺都對吸引企業外遷起著重要的作用。本項目可重點考慮的細分環節動漫產業中的加工制作以及衍生品研發游戲軟件網絡服務（有線/無線）移動互聯網、數字電視、數字廣播服裝設備的研發設計、服裝業電子商務、服裝企業信息化管理的軟件研發及廣告設計；工藝品設計。數字媒體內容IT外包服務ITO中的互聯網應用，信息管理，軟件開發、硬件維護等BPO中的數據信息采集，集成，分析等研發設計業主要考慮電子信息業的研發設計結合本地特色產業的相關環節產業鏈外遷細分環節總結產業鏈外遷考慮的因素當地業務需求—企業問題及策略問題及策略本項目早期周邊配套環境缺失的問題及應對策略本項目在基建方面規劃與產業需求的匹配問題及應對策略本項目的開發進度與市場需求匹配問題與應對策略本項目人才招募度問題與應對策略本項目與政府招商政策利益銜接問題及應對策略本項目與周邊環境如何形成產業配套互補關系問題及應對策略本項目遇到的問題與應對策略基于前面在產業分析、競爭分析及企業需求調研的結果，對于本項目，我們總結出如下幾個業主在開發前期重點需要考慮的問題，從另一角度來看，這些問題主要是會在項目前期暴露出來的，其實也就是本項目是否能夠順利進行以及力求達到最好開發預期效果所需要認真解決的。本項目早期周邊配套環境缺失的問題及應對策略本項目在基建方面規短期配套問題：項目所處東部新區，整個新區目前正處于發展初期，盡管項目地塊周邊的土地資源已經有了項目落地，如住宅、商務CBD區已進入了發展規劃階段，但預計真正能夠達到開發成熟足夠帶動人氣還需要至少2-3年時間。而根據集團與政府達成的開發計劃，我們的項目啟動時間幾乎無法等到該地區達到比較成熟的狀態，對于周邊配套的可依賴度明顯不足，因此，如何滿足前期入駐企業在配套方面的需求，是對未來招商的一個重要挑戰。長期配套問題：預計在3-5年后，周邊配套環境開始進入成熟和完善期，由于項目所處東部新區的CBD核心區，周邊規劃的配套項目從體量和質量上都屬于較高水準，此時不可避免地會遇到區內配套與區外配套在某些功能上因雷同而產生的競爭問題，這就需要考慮本項目在配套功能定位的問題配套環境的問題短期配套問題的應對策略：前期項目中，區內的配套與產業設施的開發要同比例同步進行，并且區內配套的開發速度要盡量稍微優先于產業設施，尤其在企業員工的住宿、日常餐飲、基本休閑娛樂方面有基本保證，另外，要建立完善的區內外交通體系，開通園區到老城區中心的班車，使得企業能夠較方便的使用到市中心的配套資源盡可能彌補前期配套不足，對于引入的上海外遷/外擴企業，至少要開通每周1-2次的城際班車，解決企業在遷入新的地區異地之間的交流問題。長期配套問題的應對策略：區內配套最終的功能定位要強調服務產業、貼近產業的各種細節，在品質與風格上要區別于周邊公共型配套，突出商務、高效、經濟、實用的特點，根據產業定位的結論，本項目的配套環境打造要體現出研發和信息服務及創意的科技型氛圍，如打造較為私密幽靜的園區大環境、公共的休閑運動場地、便捷的員工餐廳、商務會所提供商務會議、培訓、展示空間、為企業加班人員提供24小時提供服務便利店、以及員工單身和家庭公寓設施等。應對策略問題引發策略策略彌補不足早期周邊配套環境缺失的問題及應對策略短期配套問題：項目所處東部新區，整個新區目前正處于發展初期，基建問題：電力：對于現代服務業來說，在電力方面如最明顯的就是信息服務及研發設計產業，要求至少雙回路、園區有比較安全的應急備用電力供應設備，除此之外，電子信息研發企業需要配備較高容量的電力等方面的電力設施問題；通信：基于對通信資源安全和連續性方面考慮，園區要體現公平競爭原則，對通信運營商的服務采取公開透明開放的態度，以便企業可以自行選擇適合自己的運營商，同時競爭有利于企業獲得更多的資費優惠等待遇；另外，有些園區流行的無限局域網覆蓋其實對于信息服務及研發設計產業的企業來說，出于保密和安全性考慮，這項服務對于企業來說其實沒有促進作用，反而降低了企業的私密性和信息安全性。停車位：目前很多發展較成熟的園區普遍存在的一個細節問題，停車位與產業物業的配比以及停車設施類型是園區需要早期考慮的，以免后期造成對園區大環境的影響及企業運營的不便。基礎設施建設的問題基建問題的應對策略：電力：信息服務及研發設計產業對雙回路供電的要求最好能夠達到兩路3.5萬伏以上的“真雙回路”供電，這個規劃一旦確定后期很難修改，因此，園區前期基建規劃要盡可能達到這一標準；對于電容量的配備問題，要考慮經濟性和實用性相結合，前期不要一次性安裝過高容量的電力，但要協調政府預留這一部分的資源；在前期企業相對較少、規模尚未成熟的情況下，按照研發產業樓通常的電力容量要求標準，基本范圍是50-100W/平方米。通信：聯合多家（至少3家）以上的通信運營商接入園區，同時協調運營商與入駐企業之間的增值服務問題；本項目建議不要考慮提供無線局域網服務。停車位：上海市06年的商務園區的標準是0.4車位/百平方米，近期該標準更新為1車位/百平方米，可見車位需求的增長速度很快。建議園區在停車位規劃時考慮地面和地下多種類型，在數量方面要有比較超前的考慮，至少達到現行標準。應對策略問題引發策略策略彌補不足基建規劃與產業需求的匹配問題及應對策略基建問題：基礎設施建設的問題基建問題的應對策略：應對策略問題短期進度問題：本項目按照目前的計劃2008年底之前要完成定位規劃及報批，2009年3月左右開始一期項目的開工建設，預計一期整個周期不超過2年，也就是說在2010年底左右一期可以達到入住條件。而按照目前的進度，地塊周邊的項目配套肯定要在2011年后才能完成一期建設，而大環境的狀況會影響到本項目招商的效果，面對一個相對空白的市場，一期體量規模、各類功能物業的配比及開發進度如何推進，將是一個很重要的問題。長期進度問題：預計在3-5年后，周邊配套環境開始進入成熟和完善期，本項目也將進入中期及后期的開發時期。這時期周邊大環境的改善將對本項目的招商產生帶動作用，如何確定發展期和成熟期物業體量、物業功能配比及品質定位，來迎合市場需求的提升時期，是項目最終能否達到開發預期的發展的關鍵問題。開發進度與市場需求度的問題短期進度問題的應對策略：一期項目主要以創造知名度，提升認知度為目的，這就需要一期的項目在環境設施、建筑形態和功能定位方面要充分體現本項目的定位點，一期區內的配套與產業設施的開發要同比例同步進行，并且區內配套的開發速度要盡量稍微優先于產業設施，一期配套要體現滿足基本需求的幾個方面如員工公共食堂、員工公寓、小規模的休閑運動設施等，整體配套設施體量占總規劃配套設施體量的80%左右；一期的產業物業體量不建議開發過大，但要把多種功能的產業物業以樣板形式推出，不要超過總產業物業體量的20%；同時在產業物業上開發少量帶裝修的標準產業樓宇，作為園區樣板，建筑形態要突出園區整體特點。長期進度問題的應對策略：在進入快速發展期時，也就是項目的開發中期，在體量上相對增大，產業樓開發體量控制在50%，此時開發配套設施比例要達到整體配套體量的20%，重點進行中高端的配套設施的開發，如中高檔餐飲娛樂設施等，使得總的配套設施完整，整個中期開發周期控制在2年以內也就是在2012年底投入使用；三期重點開發剩余的30%產業樓，開發周期約為1.5年。應對策略問題引發策略策略彌補不足開發進度與市場需求匹配問題與應對策略短期進度問題：本項目按照目前的計劃2008年底之前要完成定位短期人才問題：對于來說，人才問題一直是制約城市經濟發展的一個比較重要的問題之一，從基礎教育及職業技術培訓兩個角度來看，整體的本地人才供應在質和量上均存在明顯的缺口，尤其對于發展現代服務業來說，本地教育機構培養的人才能夠配合發展現代服務業的專業比較單一，整體培訓水平不高，中高端人才如有資質的軟件、外包服務、研發技術人才非常缺乏；另外，由于城市目前整體環境的不夠完善，對于海外或其他城市中高端人才的吸引力也不高，而相對于其他的產業發展因素來說，人才問題的解決不是一朝一夕或者是開發商靠自身努力所能解決的，本項目在2-3年內啟動的計劃。長期人才問題：城市將在未來3-5年面臨科技和服務產業大提升的高速發展期，本項目所定位的服務業和研發業對于人才的需求將會呈現成倍的增長，如何制定長期的可持續的人才培養和引入政策和機制將是決定未來能否順利實現項目預期的至關重要的因素之一。人才招募度的問題短期人才問題的應對策略：人才培養是需要一定時期的，對于本項目前期入駐的企業，我們的招商策略是重點瞄準上海及江浙省會城市的外遷/外擴企業，這類企業在早期運營階段對于中高端的管理人員的配備多數還需依賴原有資源，因此要重點考慮對這類人才的引入和挽留中所關注的安置問題。如前期園區要重點考慮中高端管理人才的住宿、日常餐飲、基本休閑娛樂和區內外交通問題；協調政府對于急缺的重點人才提供人才引入優惠政策，如個稅減免、落戶安置補償，對獲得專業資質的人才給予經濟鼓勵等激勵機制，另外要在前期盡量協調好政府與相關的產業培訓機構，搭建短期職業培訓服務平臺，對于重點龍頭企業提供定向人才定制培訓服務，以穩定重點客戶人才需求。長期人才問題的應對策略：長期來看，要重點加強完善本地人才的培訓，區內企業的人才培訓要形成一個長期有效的機制，依靠政府的力量和經濟支持，著重培養中高端人才，引入專業人才培訓機構，將培訓帶入產業化和規模化的發展方向。同時借助城市整體環境提升的時機，強化對外地/海外中高端人才的吸引力，制定較好的人才引入激勵政策，使人才資源得到持續全面提升。應對策略問題引發策略策略彌補不足本項目人才招募度問題與應對策略短期人才問題：對于來說，人才問題一直是制約城市經濟發展的一個無錫軟件人才培訓機制借鑒2.微軟無錫軟件及服務外包然才培養基地：微軟無錫軟件培訓及服務外包人才培養基地引入全日制技能教育，引進微軟和國家發改委合作的系統架構師和項目管理師培訓，并積極規劃建立江蘇省大學生軟件產業就業培訓中心。3.南京金陵軟件教育培訓學院無錫分院是無錫新區與聯創科技全面戰略合作的一部分，主要開展電信軟件和歐美外包領域人才的實訓。4.中國電信數據語音服務合作項目將依托寬帶網絡核心的骨干節點構建高速主干網，使得入駐各個科技園區的企業能夠快速接入網絡，共享信息資源，為軟件、服務外包和動漫網游產業的基礎通信網絡及信息服務平臺提供可靠保障和高效服務。

此外還有江蘇匯眾益智教育進修學院、三維影視動畫崗前定單培訓項目等一系列定向培養培訓機構。1.IBM軟件及服務外包實訓基地：由無錫高新區政府投資,為無錫高新區定制培養目前急需的軟件及服務外包人才而設定的專業人才實訓基地。規劃在未來三年內為無錫新區培訓約3000名軟件及服務外包方面的專業人才。培訓方式：實訓基地采用模擬公司環境實習培訓的形式，培訓領域涉及主機平臺開發人員和Java平臺開發人員的實際動手能力和職業技能的培訓。

經費來源：項目實施第一年學員的培訓費用由政府補貼，補貼額度為每位學員1萬元/年；第二年及第三年的培訓費用由政府視第一年項目運作情況（包括招生規模、就業率、畢業學員落戶無錫新區工作的比例等）予以協調落實。就業方向：由IBM派駐一批資深人士指導。同時還有一批長期具有實踐經驗的骨干教師擔任教學工作。取得IBM軟件服務外包培訓證書的學員，可被推薦在無錫新區就業，服務期1年以上。

結論：可見，在人才培訓方面，主要的發展基礎就是來自政府的扶持與企業的配合，對于本項目來講，在目前人才基礎比較薄弱的階段，在自身爭取聯系相關培訓機構合作之外，一定要盡早積極爭取政府的支持，通過聯合龍頭企業，快速高效的提升本地的人才資源，為長期的產業發展打下必要的人才基礎。目前無錫高新區已經引入的四大合作培訓項目本項目人才招募度問題與應對策略無錫軟件人才培訓機制借鑒2.微軟無錫軟件及服務外包然才培養基本情況：“市南太湖科技創新中心”坐落于經濟開發區西南分區，總占地面積225畝，總建筑面積30余萬平方米。總體定位：集科技研發、實驗中試、成果展示、會展交易、科技交流、教育培訓、行政商務、中介服務、后勤保障等功能為一體，突出“現代生物技術、先進環保技術、先進材料技術和電子信息技術”等重點學科和領域。

開發情況：項目分三期進行建設。一期工程是集研發、實驗、中試和辦公于一體的綜合大樓，占地面積25畝，建筑面積3.2萬平方米，其中地下室4256平方米，地上面積27846平方米，主要包括研發中試大樓一幢和輔房一幢，主要安排中國科學院應用技術與產業化研究中心、中國科學院工業生物技術產業化中心、浙江大學生物技術產業創新中心等相關高技術產業創新中心入住；二期工程主要是人才公寓和綜合商務大樓，人才公寓占地面積18.2畝，建筑面積2.7萬平方米，綜合服務大樓占地面積38畝，建筑面積8.6萬平方米；三期工程占地143.8畝，主要是安排浙江大學生物技術產業創新中心、浙江大學膜法環保技術產業創新中心和浙江大學信息技術創新中心等。整個中心計劃2010年基本建成。目前，科創中心一期工程已經基本建成，已有13家大學、科研院所提出了合作入駐意向。經濟開發區管委會與中國科學院長春應用化學研究所、浙江大學材料與化學工程學院、西北工業大學計算機學院簽署正式合作協議。南太湖科技創新中心一、二期工程項目總平面圖與本地政府資源的競爭問題針對經濟技術開發區即將建成的孵化基地項目等同類項目的競爭，如何使本項目與經開區等政府項目在產業功能上形成一個良性應對策略。本項目與政府資源利益銜接問題及應對策略基本情況：“市南太湖科技創新中心”坐落于經濟開發區西南分區，定位體現梯度差異性：南太湖科技創新中心（科創中心）主要為拓展學術型及孵化型研發創新項目，以此帶動產業型項目的發展，從水平方向來看在產業定位范圍上有一定雷同性，但從垂直方向來看，與本項目的產業鏈定位環節還是有一定的梯度差異性。科創中心主要依托的學術型科研機構其實正是本項目未來重點發展的產業型中高端研發客戶的產業鏈前端，而就我們所看到的科創中心的大規模的高層產業樓、生產研發型產業樓以及配套設施的規劃，重點瞄準孵化型企業，而其實是對發展中高端研發企業不是非常合適的物業形態，缺乏整體中高端商務園區氛圍的特色性和獨立性，因此我們建議本項目營造一個低密度，生態型、科技型、創意型的整體環境，著重體現主導產業所關注的特色性和品質，在功能方面體現出完善的綜合性、在物業形態上增強靈活性、以此來體現出定位的差異性。物業品質和價格體現差異性競爭優勢：作為政府主導的孵化型項目，盡管目前沒有明確的價格定位及鼓勵政策，但我們預計科創中心針對市場客戶在價格及政策方面將會有比較大的優勢。本項目在初期必然會面臨比較嚴峻的價格戰，這就需要在引入客戶尤其是重點客戶方面需要在前期犧牲一定的租金收入，但作為一個企業運營的項目，不可能單純依靠拼價格來爭取客戶，因此要在政策方面能夠盡量貼合目標企業的真實所需，優惠力度恰到好處。同時價格的競爭也就進一步驗證了上面提到的要明確定位的梯度差異性，也就是說真正非常在意商務成本的企業多數是孵化型或者后臺服務型企業，而有一定實力和品牌的企業往往還要關注企業形象和整體環境，為達到這些目的，他們會綜合考量各種因素，如樓宇品質、園區服務、配套環境等，多數企業是可以在一定范圍內接受相對較高的價格來獲取更高標準的綜合商務環境，因此，如果本項目在品質、環境和服務等環節都能充分體現特色和品質，在單純的價格競爭中我們會占據更好的優勢地位。運營模式：南太湖科技創新中心是由政府發起的，經濟技術開發區管理委員會具體實施和管理的一個政府性發展科技產業創新的項目。項目的主旨是依托引入的行業比較領先的大學、科研院所的科技創新和研發機構的力量和輻射帶動效應，進一步拉動總體的科技產業水平，帶動科技產業盡快向更高標準提升。根據目前引入的機構來看，基于政府方面提供了比較完善的優惠政策，如房租減免、配套設施優惠提供，稅收減免等；項目初期的基本達到預期目的，已經有一系列鼓勵的科技產業研發機構入駐，但是產生的輻射帶動效應目前尚不明顯，需要一定時期的培養和成熟。同時，該中心也面向市場吸引與科技創新研發產業相關的企業入駐，并提出對于鼓勵類企業也會有比較優惠的扶持鼓勵政策，但具體細節不明確，目前我們知道的政府方面對于入駐企業房租方面的價格初步定位在0.5元/平方米/天左右，最終定價仍有待商榷。另外會提供如營業稅減免、人才鼓勵、以較低廉的價格提供公寓等配套服務等。重點引入有發展前景的孵化型企業。本項目與政府資源利益銜接問題及應對策略差異性策略定位體現梯度差異性：南太湖科技創新中心（科創中心）主要為拓展配套服務更加完善：政府的反應速度和服務效率相對較慢，往往不能真正了解市場真實需求。體現高效、特色、超前的服務意識。公共信息服務平臺、和針對企業的人才定向培養服務將是非常有利于園區長期發展的必要條件。本項目作為企業化運作的產業園區，在配套服務方面要充分發揮企業化運作靈活的優勢，打造一個更為貼合企業需求的完善的綜合性配套服務環境。下面列舉一個企業化運作的產業園區如何打造服務配套環境的案例：津通集團，是一家以工業科技地產開發為主業，集住宅、商業地產開發，產業發展和產品研發及制造為一體的大型集團公司，下轄津通投資建設有限公司、津通創業投資有限公司、津通物業管理有限公司、津恒能源科技有限公司等多家企業。目前該公司已經成功運營了常州津通國際工業園，并開始著手打造常州南太湖動漫產業基地。作為一家民營企業，它的成功除了為企業提供了規劃合理的物業載體外，還為入駐企業提供各類切實有效的增值服務和客戶解決方案。目前津通已為企業提供了諸如智能化管理系統（信息網絡系統、智能管理系統、智能辦公系統）、專業的服務網點（海關、商檢、物流、工商、稅務、物業管理、配餐中心、銀行、郵政、超市便利店）、齊全的功能設施（遠程視頻會議、同聲翻譯系統、商務洽談會場、臨時辦公場所、新聞發布會場）等。津通集團下轄的津通創業投資有限公司和津通投資建設有限公司還可為入駐園區的創新性、符合投資方向的企業或項目提供資金、技術、管理等方面支持，如設立“種子基金”，為入駐的孵化型企業提供資金支持。此外，津通集團已與國內外資深認證、外貿、咨詢、法律、會計、設計、廣告、信息通訊、金融、教育培訓、人力資源、租賃、會展、稅務等專業化機構和政府部門形成良好的合作關系。例如目前津通已與IBM、阿里巴巴合作建設電子商務平臺，為其園區的企業提供了良好的信息交流平臺。這些現代服務型企業的注入，可為園內企業提供高效率、低成本的多種核心流程以外的其他業務。津通的這種運營模式除了能夠為企業提供集中的物理平臺，還能為企業打造信息化平臺以及現代服務業平臺，從硬環境和軟環境兩方面為企業提供全方位的服務。本項目與政府資源利益銜接問題及應對策略推出時間的差異性策略：科創中心目前處于高速開發期，計劃2010年全部竣工，在目前現代服務產業尚未形成氣候的時期，科創中心的體量已經屬于比較大規模的，因此，本項目在推出時間要適當回避科創中心等相近項目的發展高峰期，針對目前本項目可能的進度，我們建議在2009年底前開始動工，前期開發酒店等綜合服務設施，以打造商務配套氛圍為主要工作，2010-2011年待本項目的商務氛圍初具規模，而科創中心項目形成初期的產業氛圍的條件下，推出本項目對現代服務業產業升級的概念，將會更有利于未來的招商效率和效果。配套服務更加完善：政府的反應速度和服務效率相對較慢，往往不短期互補問題：項目所處東部新區，整個新區目前正處于發展初期，盡管項目地塊周邊的土地資源已經有了項目落地，如住宅、商務CBD區已進入了發展規劃階段，但預計真正能夠達到開發成熟足夠帶動人氣還需要至少2-3年時間。而根據集團與政府達成的開發計劃，我們的項目啟動時間幾乎無法等到該地區達到比較成熟的狀態，對于周邊配套的可依賴度明顯不足，因此，如何滿足前期入駐企業在配套方面的需求，是對未來招商的一個重要挑戰。長期互補問題：預計在2-3年后，周邊配套環境開始進入成熟和完善期，由于項目所處東部新區的CBD核心區，周邊規劃的配套項目從體量和質量上都屬于較高水準，此時不可避免地會遇到區內配套與區外配套在某些功能上因雷同而產生的競爭問題，這就需要考慮本項目在配套功能定位的問題本項目與周邊的產業配套如何形成互補關系的問題短期互補問題的應對策略：前期項目中，對于有較早入駐意向的企業，區內配套暫時無法滿足基本需求，而周邊配套設施也處于初期的情況下，可利用的完善設施不會很多，而且多集中在住宅、和辦公，對本項目的互補主要體現在居住功能方面，但由于這些商品房為銷售模式，對于剛入住企業員工，有些尚未決定是否馬上安定，自購住宅的可能性較低，園區可以考慮包租一部分住宅設施，以租賃形式提供給企業中高級管理人才，而一期最先開發的員工公寓基本可以滿足中低端操作人員的居住需求。早期的商業配套設施還是主要依靠中心城區，因此交通問題非常關鍵。長期互補問題的應對策略：項目發展到中后期，周邊的商業配套環境開始進入成熟期，由于周邊多數項目定位為中高端項目，大的商業氛圍基本形成，因此園區可以充分依托這個氛圍，進一步提升園區配套設施水平，但重點要強調與企業關聯度較高的如私密性較強的商務會議、培訓活動的會所設施，相對有特色的時尚型酒店及白領公寓及相應的餐飲娛樂休閑服務設施。應對策略問題引發策略策略彌補不足本項目與周邊環境如何形成產業配套互補關系問題及應對策略短期互補問題：項目所處東部新區，整個新區目前正處于發展初期，同業競爭在產業定位、價格競爭、開發時序及配套服務幾個重點因素上體現差異性競爭策略，力求將競爭關系轉變為合作關系，達到共贏的良性競爭目的。人才培養及招募以尋求政府扶持為主要方向，重點發展企業與培訓機構合作的定向人才培養機制制定比較有吸引力的人才引入鼓勵機制，以最高效的方式形成適合產業發展的人才資源庫。開發進度配合周邊商業及配套項目的開發進度，在周邊地塊開始有帶動人氣提升時候適時推出體現項目特色概念的配套及產業樓宇；同時考慮同類競爭項目的開始時序，適當回避競爭對手的開發高峰期。功能定位及物業標準突出功能的完善，物業設計方面貼合產業客戶實際需求，在注重通用性的前提下，體現不同產業樓宇特色型功能，力求打造精品產業樓宇，吸引更高端的客戶入駐。配套環境項目自身的配套設施要在前期推出，在功能定位和設計規劃方面充分體現商務型，有別于周邊如上實等純商業型的功能定位，打造一個獨特園林式商務氛圍的配套環境。本項目遇到的問題與應對策略的總結策略總結：基于前面對于本項目定位開發中面臨的各個問題的細節分析及應對策略建議，現將幾個問題歸結為如下幾個方面的策略建議總結。同業競爭在產業定位、價格競爭、開發時序及配套服務幾個重點因素謝謝！謝謝！創意園區企業運營方案技術創新，變革未來創意園區企業運營方案技術創新，變革未來41?目錄企業調研情況總結重點意向客戶需求描述企業成功外遷案例目錄企業調研情況總結一、潛在客戶需求分析提供的潛在企業客戶整體以多媒體及其相關產業類企業為主。企業目前正在使用在上海的產業園物業，并且在短期或中短期內可能會有外擴或外遷的發展趨勢。潛在客戶總體發展趨勢總體潛在趨勢分析整體看來，現有的客戶在未來2-3年左右有部分企業會考慮外擴至長三角其他城市，幾個主要的共同原因是：多數服務業產業受政府關注度進一步提升，發展前景更廣；上海各方面商務成本較高，資源競爭較嚴重，可將部分功能轉移至周邊二三線城市以降低成本；長三角整體交通環境更加完善，城際間便捷度更高，使得本區域同城化的的程度加快。外地的服務業重視程度更高，人才及辦公成本更低，基礎設施及配套環境有了很大改善，有的地方提供更為專業化的軟硬環境，同時政府在政策及稅收等各方面扶持力度更大。市場調研總結根據前期與業主的溝通，我們選取的市場調研樣本主要來自兩個方面：現有多媒體產業園區的企業以及XX全球客戶。其中xx公司全球客戶的選取主要基于幾個方面：企業屬于現代服務業范疇，在國內已經有業務基礎，重點發展區域集中在長三角尤其是上海地區。調研途徑：上海及長三角周邊重點客戶為面談，外地客戶多為電話或郵件調研。一、潛在客戶需求分析潛在客戶總體發展趨勢總體潛在趨勢分析市場二、xx公司潛在客戶需求分析xx公司選取的調研樣本重點集中在研發、外包以及專業服務業領域，力求突破相對單一的客戶網絡，尋求更廣的定位空間。在客戶空間角度，重點選取上海地區各產業的代表性企業，同時兼顧國內其他發展服務業比較成功的城市，如大連，以期獲得最為全面的產業發展樣本，同時也為后期的市場推廣做好鋪墊。1.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（上海地區）總體潛在趨勢分析（上海地區）整體看來，目前選址在上海的客戶普遍表現出對商務成本和人力資源成本上漲的憂慮，在考慮擴展和搬遷時節約成本成為重要考量因素。綜合來看，在長三角二三線城市有潛在外擴或外遷需求趨勢比較明顯的企業多集中在信息服務產業領域，以專業服務業為代表的高端服務業產業這種發展趨勢不很明顯，主要因為其目標客戶多集中在上海，且這類企業人才要求較高，且人才對于城市各方面環境要求也較高，二三線城市相比上海仍有較大差距；同時這類企業需要與客戶進行比較頻繁的會面，因此要求比較緊密的空間距離，另外多數企業對于物業的空間要求相對不是很大，因此商務成本的上升對其影響相對較小。市場調研總結二、xx公司潛在客戶需求分析1.xx公司潛在客戶總體發展趨2.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（其他地區）總體潛在趨勢分析（其他地區）以大連為代表的國內重點服務業外包城市，對于直接外擴至長三角二三線城市的意向不明顯，這些企業如果要擴展，方式也通常是先在華東、華南的一線城市布點，再從一線城市轉移至周邊二三線城市，因此直接從外擴至可能性不大。市場調研總結綜上所述，新智慧園區產業項目的潛在客戶定位主要可以從兩個方面考慮：地域方面：重點挖掘上海外擴或外遷的企業；產業方面：發揮現有的客戶資源優勢，以多媒體企業帶動人氣和知名度，同時努力爭取研發及外包產業客戶。企業暫時沒有在擴展/轉移計劃的原因：目前除了兩家企業在已選定無錫作為擴展地區，另外一家企業選定蘇州作為擴展地區，短期內沒有可能再在進行擴展，其余企業沒有意向的企業均是不考慮向上海周邊二三線城市擴張，主要是目前無業務上的需求迫使他們到二三線城市布點，占沒有意向的企業總數的65%；其次是擔心在類似于等城市難以招到合乎企業需求的人才，占總數的13%，企業反而需要花更多的財力和精力從其他地方招募，并且員工較易流失，難以沉淀；其他原因還有管理不便，特別是對擴展客戶，在上海的公司保留的情況下，如何兩頭管理公司也是讓許多客戶擔心的問題。總體需求總結2.xx公司潛在客戶總體發展趨勢（其他地區）總體潛在趨勢分市場調研總結受訪企業關注問題分析1.企業基本情況分析此次調研所選的企業中，大部分為信息服務業企業，占總被訪企業的62%，其次為創意產業，占21%，另外有17%的企業為研發設計業企業。此次調研所選的企業中，外資企業占主導，約占總被訪企業的46%，其次為內資企業，占43%，其余分別有7%和4%的合資企業和港澳臺企業。此次調研所選的企業中，大部分規模都較大，過半數的企業年產值超過3000萬，另外有26%的企業年產值在500至1000萬，19%的企業年產值在1000萬至3000萬。此次調研所選的企業中，集團公司占主導，其余為子公司和分公司，均占企業總數的29%，另有4%為代表處。市場調研總結受訪企業關注問題分析1.企業基本情況分析此次調研市場調研總結受訪企業關注問題分析2.企業物業情況分析從左圖可以看出，被