9/9物業服務合同(征求意見稿)（征求意見稿）合同編號：太原市物業服務合同

(示范文本)

委托方（甲方）：

物業服務企業（乙方）：

太原市工商行政管理局監制

太原市房產管理局編制

二〇一〇年月

說明

1、本合同文本為示范文本，由太原市房產管理局和太原市工商行政管理局共同制定，適用于太原市行政區域范圍內業主或業主委員會選聘物業服務企業簽訂物業服務合同時參考使用。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內容。

2、本合同文本中所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內的環境衛生和相關秩序，并由業主支付費用的活動。

3、本示范文本（試行）所稱甲方為業主或業主委員會，乙方為物業服務企業。在簽訂合同前，合同雙方應當出示有關資質、信用證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

4、本合同文本[]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。[]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位打×，以示刪除。

5、本示范文本中所指物業類型分為：多層住宅、高層住宅、別墅、辦公樓、商業物業。其他類型物業可參照本文本制訂。

6、本示范文本（試行）中下列詞語的定義是：

（1）業主，是指不動產登記簿上記載的房屋所有權人。

（2）物業使用人，是指房屋的承租人、實際使用房屋的其他人。

（3）共有部分，包括全體業主共有部分和相關業主共有部分。全

體業主共有部分，是指物業管理區域內全體業主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋、、、等。相關業主共有部分，是指一幢建筑物內部，由該幢建筑物的相關業主共有的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結構部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、、等部位以及該幢建筑物的相關業主共有的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設施、郵政信箱、避雷裝臵、、、等設施設備。

（4）公共區域，是指一幢建筑物內部，由整幢建筑物的業主、物業使用人共同使用的區域以及整幢建筑物外、物業管理區域內，由全體業主、物業使用人共同使用的區域。

（5）專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由業主獨立使用、處分的物業部位。

（6）預收的物業服務資金：是由物業服務支出和乙方的酬金構成。

（7）物業服務費用：是包括物業服務成本、法定稅率和利潤。

7、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂時認真核對合同內容。

太原市物業服務合同

委托人(以下簡稱甲方)：業主委員會

授權人：業主大會

業主委員會主任(姓名)：身份證號碼：

聯系電話：

業主委員會地址：

業主委員會聯系電話：

物業服務企業（乙方）：

營業執照注冊號：

企業資質證書號：

組織機構代碼：

法定代表人：聯系電話：

委托代理人：聯系電話：

通訊地址：

郵政編碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，以及年月日召開的業主大會會議上，專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意聘請乙方的表決，甲方委托乙方對(物業名稱)實行物業管理服務。雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上訂立本合同。

第一部分物業項目基本情況

第一條本物業項目（以下簡稱“本物業”）基本情況如下：

名稱：[地名核準名稱]。

類型：［多層住宅］［高層住宅］［別墅］［辦公］［商業］。

坐落位臵：[通訊地址]太原市區（縣、市）街道（鄉、鎮）路（街、巷）號；

物業服務區域四至范圍：

東至；

南至；

西至；

北至。

占地面積：平方米；

總建筑面積：平方米；其中住宅平方米，非住宅平方米，其他。

第二部分物業服務內容

第二條經甲乙雙方協商，乙方承接本物業時，按以下第項方式執行：

（一）在甲方的監督、協助下，由乙方與原物業服務企業進行本物業的交接工作，具體交接情況見附件1。

應承擔解決附件1存在問題的責任，解決辦法如下：

1、；

2、；

3、。

（二）甲乙雙方進行本物業的交接工作，具體交接情況見附件l。

應承擔解決附件1存在問題的責任，解決辦法如下：

1、；

2、；

3、。

[因承接涉及的事項較多，甲乙雙方協商聘請無利害關系人見證或公證機關公證]

第三條乙方應當提供的物業服務包括以下內容：

（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度；

（二）物業共用部位的日常維修、養護和管理；

（三）物業共用設施設備的日常維修養護、運行和管理；

（四）公共綠地、景觀的養護；

（五）清潔服務，包括物業共用部位、公共區域的清潔衛生，垃圾的收集等。

（六）協助維護秩序，對車輛（包括非機動車輛）停放進行管理；

（七）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作；

（八）消防服務，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等；

（九）負責編制物業共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養護方案；

（十）按照法律、法規和有關約定簽訂的協議對物業裝飾裝修提供

服務；

（十一）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告；

（十二）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處臵應急事件或急迫性維修的具體內容；

（十三）設立服務監督電話，并在物業區域內公示；

（十四）其他服務事項：。

第三部分物業服務標準

第四條乙方按照雙方約定的物業服務標準（見附件二）提供服務。

雙方約定的物業服務標準不得低于《太原市住宅小區物業管理服務等級標準》中相應等級規定的要求。

第四部分物業服務期限

第五條物業服務期限為年，自年月日至年月日。

第五部分物業服務相關費用

第六條乙方物業服務費用收取參照國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定，按下述約定，以建筑面積向業主收取物業服務費，具體標準如下：

多層住宅：元/月〃平方米；

高層住宅：元/月〃平方米；

別墅：元/月〃平方米；

辦公樓：元/月〃平方米；

商業物業：元/月〃平方米；

物業：元/月〃平方米；

二次供水加壓費元/月〃噸；

電梯運行費元/月〃平方米；

費元。

實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：

（1）乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業區域內清潔衛生費用；

（4）物業區域內綠化養護費用；

（5）物業區域內秩序維護費用；

（6）乙方辦公費用；

（7）乙方企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）甲方同意的其他費用：。

本條約定的物業服務費不含物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備大修、中修和更新、改造的費用。上述費用應通過專項維修資金予以列支，專項維修資金使用根據相關文件規定執行。

第七條自本合同生效之日起發生的物業服務費用，由業主承擔；業主應依照本合同第六條約定的標準向乙方交納物業服務費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業區域內已竣工但尚未出售的物業、因開發建設單位原因未能按時交付物業買受人的物業及開發建設單位的自有物業，乙方應當按照相關規定向開發建設單位收取物業服務費。

第八條物業服務期間，乙方按下述第種收費形式確定物業服務費。

（一）包干制。由業主向乙方支付本合同第六條約定的物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。

（二）酬金制。由乙方在本合同第六條約定預收的物業服務資金中按下述第種方式提取酬金，其余全部用于前期物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

1、[每月][每季][每半年][每年]在應收的物業服務資金中按%的比例提取酬金；

2、[每月][每季][每半年][每年]在應收的物業服務資金中提取元的酬金；

3、。

第九條物業服務費用屬本合同第八條第二項約定的，物業服務資金中按實結算的部分年終結余或不足的處理方式：

（一）年度結算結余部分，按以下第種方式處理：

1、轉入下年繼續使用；

2、直接納入物業專項維修資金；

3、。

（二）年度結算不足部分，按以下第種方式處理：

1、由業主于次年第一個月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補足；

2、。

第十條物業服務實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，每半年向全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受專業機構審計監督。

第十一條業主應當在(每次交費的具體時間)按[每月][每季][每半年][每年](預)交納物業服務費用(資金)。業主未在規定時間交納物業服務費用(資金)的，業主委員會應當督促其按時交納。

第十二條本物業服務區域內車位使用費收費標準，參照物價部門規定的標準結合本物業實際情況由業主大會決定執行。

停車位屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位元／月〃個、室內車位元／月〃個的標準交納車位使用費，由乙方代收。

車位使用費按下列用途使用：

（一）％轉入物業專項維修資金帳戶；

（二）％用作物業服務費用(資金)；

（三）。

第十三條乙方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。乙方應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監視）等服務，并對停車場所及設施設備進行維修養護，保障正常使用等工作。

第十四條乙方對業主自有物業提供維修養護或其他有償服務的，

按乙方在物業區域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。

第十五條業主應按照規定向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業單位交納水、電、氣、通訊、有線電視等有關費用。

乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委托代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十六條物業共用部位、共用設施設備經營收益歸全體業主共有。

所得收益按照下列用途使用：

（一）％轉入物業專項維修資金帳戶；

（二）％用作物業服務費用（包括成本及酬金）；

（三）。

第十七條本物業服務區域內，共用部位、共用設施設備需要大修、中修和更新、改造，但未建立專項維修資金或專項維修資金帳面金額不足的，需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，按以下第項方式籌集專項維修資金。

（一)甲方委托乙方每月按[物業建筑面積元／平方米][元／戶]向業主另行收取費用，用作專項維修資金；

（二）屬于全體業主共有的停車位經營收益的％用作專項維修資金；

（三）物業共用部位、共用設施設備經營收益％用作專項維修資金；

（四）。

第十八條本物業管理區域建立專項維修資金的，需使用維修資金時，需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，按照相關規定使用物業專項維修資金。

甲方應當將物業專項維修資金使用方案、所需資金預算、列支范圍、工程進展以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公布。

第六部分雙方權利與義務

第十九條甲方的權利義務

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權；

（三）對乙方提供的物業服務有建議、督促的權利；

（四）代表和維護業主、物業使用人的合法權益，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，審定乙方制定的物業服務方案，監督和協助乙方履行物業服務合同；

（五）有權組織物業服務滿意度調查；

（六）配合乙方做好物業區域內的物業服務工作；

（七）在乙方辦理入住日前，按照省、市相關規定提供符合辦公要求的物業服務用房，建筑面積約平方米，位臵為；

（八）審議乙方提出的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的報告；

（九）有權監督本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況；

（十）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題以及業主、物業使用人與乙方之間的糾紛，不因此影響乙方工作；

（十一）監督《管理規約》的實施，按照約定交納物業服務費與特約服務費；督促業主、物業使用人按時交納物業服務費和專項維修資金，對業主、物業使用人違反《管理規約》的行為予以勸阻、制止；

（十二）授權乙方對業主、物業使用人違反《管理規約》的行為，依照《管理規約》的約定進行勸阻、制止；

（十三）積極配合公安機關做好房屋出租登記報備工作，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作；

（十四）協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動；

（十五）不得干涉乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動；

（十六）有關法律規定和當事人約定的其他權利義務。

第二十條乙方的權利義務

（一）根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費、有償服務費，通過合法有效的方式解決拖欠物業服務費的問題；

（二）在符合相關法律規定且不侵害業主、物業使用人及他人的合法權益的情況下，利用業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、會所經營、商業促銷等活動的，應當每半年公布收益情況，接受業主監督；所得收益歸相關業主所有；

（三）按照相關規定，建立健全信息公開制度和管理制度。對小區內所有收費項目、收費標準等應按物價部門相關規定在收費場所實行明碼標價；

（四）可以選聘專業性服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本物業區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方應當將委托

事項及受托企業的信息在物業區域內公示；乙方與受托企業簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定；乙方應當對受托企業的服務行為進行監督，并對受托企業的服務行為承擔責任；

（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業主的個人資料信息保密；

（六）接受甲方、業主和物業使用人的監督，及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴；

（七）對業主和物業使用人違反本合同和《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促業主和物業使用人改正；

（八）結合本物業的實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃、年度費用預算和決算報告；

（九）維護本物業管理區域內公共區域秩序，按照法律法規政策的有關規定，提供質價相符的服務，落實小區安防力量，采取各種有效安全防范措施，通過人防、技防、物防相結合的辦法，做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，應及時采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作；同時，要協助相關單位或部門做好流動人口、出租房屋登記報備和計劃生育等工作，對不履行義務的業主，應及時向政府相關部門報告；

（十）提前將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主，并按規定與業主、物業使用人簽訂住宅裝飾裝修管理服務協議；

（十一）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應當按相關規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對

業主的影響，并及時恢復原狀；

（十二）本合同依法解除、協商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規定和本合同約定退出本物業管理區域的物業服務，并按有關規定和本合同約定辦理移交手續和項目退出手續。

（十三）有關法律、法規規定和當事人約定的其他權利義務。

第七部分合同解除和終止

第二十一條本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等。

第二十二條本合同終止后，乙方應在合同終止之日起日內，向[甲方][新的物業服務企業]移交屬于本物業管理區域業主大會的財務、相關資料、及附件1所交接的事項。

第二十三條出現下列情形之一的，可以提前解除本合同：

1、物業項目因拆遷等原因滅失的；

2、因不可抗力，致使本合同無法正常履行的；

3、乙方嚴重違反本合同約定，不按本合同履行義務的，經業主大會決定解除合同的；

4、專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主不履行本合同約定的義務，致使物業管理活動無法正常開展，乙方要求提前解除合同的；

5、。

第二十四條本物業管理區域出現本合同約定的提前解除合同的情形，解除合同的一方應及時書面通知對方，合同自書面通知送達對方日后解除。合同提前解除的，甲乙雙方應在合同解除之日起日

內交接完畢本合同第二十一條、第二十二條規定的事項。在辦理交接期間，乙方應維護本物業管理區域正常的生活秩序，甲方應督促業主和物業使用人向乙方支付交接期間的服務費用。

第二十五條其他條款。

第八部分違約責任

第二十六條因甲方違約導致乙方不能提供約定服務的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決且嚴重違約的，乙方有權解除合同。造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十七條乙方未能按照約定提供服務，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴重違約的，甲方經業主大會持專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主通過后有權解除合同。乙方承擔的違約金，造成甲方經濟損失的，乙方應給