花卉山莊項目可行性研究報告第一章項目介紹一、項目建設意義隨著社會的發展,人們不斷提高生活質量的現實需求也愈加迫切,其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數的持續趨降,而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環保的消費意識漸成潮流,高品位、純生態的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發展區域經濟、優化產業結構的戰略布局的關鍵.但由于種種原因,國內園林及旅游產業普遍存在技術含量不高、產業質量低下、發展后勁不足的缺陷.其中技術、資金和市場三大瓶頸更是嚴重制約了上述兩項XX產業的發展.如何將現代高新技術、高品位的文化定位、先進的經營管理手段和優質資本導入其中并有效整合利用就成了現階段業界亟待解決的問題.**市岳塘區清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶,本地區氣候、土壤條件優越、原生及引種品種豐富,園林綠化產業基礎具有先天優勢,而市場需求的拉動效應強勁,加之低成本優勢和政策傾斜的助力,對于綠化園林以及生態休閑產業的發展十分有利.建設集人環科技和休閑娛樂于一體的生態園林山莊具有非常重要的意義和現實價值.而本項目的成功啟動,不僅能有效滿足人們生態消費的需求,又能在很大程度上帶動相關產業群的共同發展,還可以有效配合省市城建規劃的建設,促進本地區經濟、技術和文化的交流,對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響.二、項目名稱和定位項目名稱：**花卉山莊項目定位：綜合運用現代人環科技打造高品位、純生態的休閑山莊.在此,我們將人環科技定義為：有助于人與自然環境之間保持和諧關系并得以良性協調發展的技術手段,其中關鍵技術包括現代園林綠化科技、生態和環保技術等,并且包括了極為深刻的文化底蘊.三、項目選址和建設規模本項目的擇建地址為某區荷塘鄉清水村,環繞**水庫占地0.33平方公里〔約合500畝〕范圍內.此處為典型的亞熱帶氣候地區,區域內多為丘陵地貌,植被豐盛,降水充沛,山環水繞,空氣清新,自然環境優美,且位于XX株潭經濟圈核心區域,緊鄰**市區環線,距107國道2.9公里,京珠高速2.3公里,往來山莊僅幾分鐘車程,交通極其便利.本項目建設用地為43600平方米,擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等,建筑面積約為74800平方米,各類綠化園林景觀面積為227200平方米,投資總額為18047萬元人民幣.四、項目公司簡介**花卉山莊項目籌建單位為某花卉山莊 XX.公司經營范圍為各項高科技新產品的研制、生產、經營；種植業；房地產開發；信息服務和文化旅游業的開發引進.公司本部現有職工 40 人,其中大專以上文化10人,中高級技術職稱以上的5人,其余員工均具有中專、中技以上學歷.同時還擁有由博士、教授、研究員等業界專家組成的顧問團隊,他們在植物分類、生物技術、古樹名木栽培和養護、園林生態建設、化學、工程材料、美學和結構力學等學科領域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經驗.此外,為了完善公司的經營管理,確保公司快速、有序地發展,公司還聘請了國內知名的管理咨詢專家作為外腦,專業領域涵蓋了人力資源、財務和資本運作、市場管理和企業文化建設等各個方面.**花卉山莊XX已與**X投資發展XX合作,共同出資發起組建中外合XX省**花卉山莊XX.合資公司注冊資本1400萬美元,其中**花卉山莊XX以土地、房產、種植、專利技術及部分資金出資,折算人民幣7414萬元,占64．3%比例,菲律賓**投資發展XX出資500萬美元,35.7%比例.菲律賓**投資發展XX〔MULTI-LINKINVESTDEVELOPMENTCO.,LTD〕是一家致力于不動產、高新技術制造及物流等領域的專業投資公司,在美加、東南亞、港澳臺及中國內地已成功運作了一大批投資項目.公司實力雄厚、經營穩健,業績優良、信譽卓著,并與國際多家企業組建了戰略發展聯盟.第二章項目背景一、政治與政策環境分析長期以來,中國國內政局穩定,經濟增長穩步提升,投資環境不斷改善,社會主義市場經濟體系不斷健全與完善,在公有制的實現形式、建立現代產權制度和大力發展非公有經濟等方面取得了重大突破.黨的十六大為國家和社會發展指明發展方向,"三農"問題得到前所未有的重視.投資建設多功能科技生態休閑山莊,正是切實貫徹國家"三農"政策,發展區域經濟和解決部分農民就業和增收的具體表現.中國加入WTO,政策進一步開放和完善,在挑戰的同時也伴隨著機遇,省市政府不約而同地作出了做大做強XX旅游生態產業的決定.本項目的建設既有利于提高**在XX旅游產業中的地位,增加旅游湘軍的實力和影響,也必將為優化省市城建規劃、促進第三產業發展作出積極的貢獻.目前,本項目的建設得到省、市、區各級政府的全力支持,**市政府已批準我公司立項計劃.二、經濟和社會環境分析中國國民經濟已連續26年保持持續快速、穩定健康發展,廣大人民群眾生活水平日益提高,據國家統計局的資料表明,我國城鄉居民年均可支配收入以及在第三產業項目上的消費水平增幅長期保持兩位數的速率,人民迫切要求進一步提高生活質量,對于文化、娛樂、旅游等休閑項目的需求穩步上升.經濟的升溫,不但催生了"生態"的觀念,也強化了"環保"和"綠色"意識.僅以旅游為例,專家預測,未來的20年間,國內旅游產業步入黃金期.XX省預計文化產業10年內的產值將增長6倍,超過600億,2003年到主席故鄉韶山的旅游人數達到了137萬人.即使是在非典肆虐的2003年1-8月間,XX省國內旅游收入還是上升了26.06%,而國家林業部的數據顯示,去年以花卉業、林業加工、園林綠化為主題的旅游業的產值增幅分別達到30.87%、59.56%和390.10%.〔援引國家林業部發布的數據〕僅在今年"五一"黃金周期間,**市就接待游客34.34萬人次,實現旅游收入7965.51萬元,同比增長城2.3%,不僅家庭出游總量增加,而且過夜游客增幅達27.26%,近城周邊休閑游也成為市場新寵.但是另一個情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二,但旅游總收入排名第五,這就要求旅游接待企業在提高產品服務附加值和引導客人的消費方面大做文章.在本項目中,該公司以現代高科技手段,引種了國內外數百種名貴花木及果樹,同時將公司的生物培植技術專利"復合型生態活體景觀植物"項目和"自控式地下垃圾箱"等國際先進技術引入山莊建設,填補了我省乃至全國技術空白,極具顯性的社會意義和現實價值,市場前景喜人.而環保產業和園林產業,不論在國際國內,都被譽為當前的XX產業,正由于其社會效益和經濟效益雙優,國家一直在加大對環保和園林產業的扶持和投入.結合產業結構調整,各地都掀起了建設環保產業園區和園林綠化基地的熱潮.**和株洲均為工業制造業集約地區,環保和園林產業基礎相對薄弱,極具產業發展空間,即便是省會XX、XX全省乃至中南地區,生態概念亦是令人矚目的焦點.在這樣的背景下啟動**花卉山莊項目,其綜合效益的預期是不言而喻的.第三章核心優勢根據企業經營法則中的"木桶效應"原理,即經營要素有效整合的結果決定了經營績效和企業的成敗,其中所有的資源要素都不應存在明顯的缺陷,否則任意方面的短板都將會在整體經營過程中埋下隱患.**花卉山莊即憑借其獨特的技術優勢、區位優勢和產業優勢在市場競爭中拔得頭籌,取得了制勝先機.一、技術優勢**花卉山莊的經營首先倚重的就是技術優勢,這包括國內最先進的園林技術和生態環保技術.如國內首創并已申報專利的"復合型生態活體景觀植物"科研項目,以多學科最新成果相結合的植物馴化工程技術為基礎,對于 2-5 年生名貴樁景植物活體材料進行復合造型,并最終形成研發-生產-銷售-維護一條龍的完整產業鏈,市場前景廣闊,利潤空間巨大；又如利用組織培養法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進的國際先進的環保技術優化人居環境,真正達到純生態健康休閑的至臻境界.二、區位優勢如區位圖1-1〔見附件〕所示,**花卉山莊所處的岳塘區正處在長株潭三市結合部,是三市經濟一體化的核心區域,素有金三角之稱,區位優勢明顯.京廣、湘黔鐵路貫穿其中,107、320國道和京珠、上瑞高速在此交匯,即將動工的**市環線從山莊大門經過,距黃花國際機場、大托機場僅需30分鐘,湘江三面環繞,交通極為便利.區內旅游資源豐富,正在發展成為長株潭三市休閑游的后花園.三、產業集聚的優勢本項目將生態主題、環保概念和現代高新技術元素完美地糅合成自身的獨特賣點,注入**山莊,使之具有寬泛的業務涵蓋和豐厚的文化內涵,產生優勢疊加甚至達到乘數效應和良性嬗變.這比之單一主題的園區或基地,無疑更能獲取市場的認可和青睞,當然也為自身構建了一道較高的進入門檻,為本項目的永續經營和健康發展提供了有力保障,同時也極大地促進了當地經濟結構的進一步優化和城市化建設.第四章功能定位與項目構成功能定位**山莊定位在綜合運用現代人文科技,打造高品位、純生態的休閑山莊,構建擁有原創自主知識產權的園林、環保技術研發平臺和展示中.并按照城市整體規劃,配套適當的生活居住與公共服務設施,優化當地經濟結構,帶動周邊農民致富,促進長株潭金三角核心區的高速健康發展.本項目包含的深層內核定位于純生態的概念,依靠科技和文化手段,大力發展和開拓環保科技研發展示中心、園林科技研發展示中心、休閑娛樂中心和名優花卉的培養展示中心等四大主要功能.經項目組研究,建議**山莊在功能定位與支柱產業鏈組合上擬在產業基礎上,包括了經過優選過濾的科技、人才、資本和文化四大要素,并通過優勢的管理加以整合、提煉和升華,形成企業經營中的集約優勢和篤實基礎；鍛造出**花卉山莊的生態品牌.在產業鏈組合方面,包括環保與園林科技產業鏈和生態休閑娛樂產業鏈兩大支柱.進入山莊進行休閑娛樂的消費者在此可以觀摩到先進的環保、園林技術的研發流程和產品展示,而科研人員、工程人員、技術交流和業務洽商的來賓也能在山莊的生態休閑娛樂中心享受到擁抱自然的樂趣.而這種對接還并非簡單的矢量交流,而是在良性互動中得以優合和嬗變.先進的環保和園林科技研發成果進一步推動了生態休閑娛樂項目的品質提升,同時人們在休閑娛樂方面的更新更高的需求又將進一步促進環保和園林技術研究的發展,正是這種互相促進作用使**山莊在經營過程中先天具有了極佳的擴張性和成長性.另外從功能的結構上分析：首先,山莊的高品位來源于人環科技的技術含量和山莊本身自然生態所體現出的"天人合一"的價值形態；而"全生態"的主題體現在山莊建設、格局、經營項目和休閑娛樂空間中充溢著的"純環保"、"真綠色"并通過人環科技的導入具體強化和引導了消費者的生態概念.在這里,生態概念順理成章地成為了人環科技發展的終極目標,人環科技的不斷發展則為全社會生態意識的進一步升華提供了第一源動力.而在與外部市場環境的關系方面,由于經營管理的完善和山莊品牌的提升而形成的市場吸引力,催生出一個技術流、資金流、物流和產品流以及服務流的加速輸入和提升輸出的過程,這個過程中所產生的助動力對**山莊的跨越式發展起到了極其重要的促進作用.二、項目構成人環科技產業鏈中包括山水景觀設計制作中心、園藝研究中心和環保技術研發與展示中心等；生態休閑娛樂產業鏈中包括了賓館與各種風格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術插花沙龍和茶道會所等.其余為公共配套服務設施.第五章項目建設規劃一、項目選址**花卉山莊選址**市岳塘區荷塘鄉清水村,東臨京珠高速公路,西臨107國道,北靠上瑞高速和320國道,南邊就是規劃中的"**第一路〔"環線〕.距離**市中心10公里左右,離XX市30公里,處于"長株潭"中心地帶,交通非常便利.**市已經決定重點開發山莊所處區域,同時該區域內沒有任何的工礦企業,并有一個"向紅"水庫,具有良好的生態自然環境.二、擬征/租用土地現狀1、地形地貌項目用地形狀為不規則拳形狀,南北相距約 400 米；東西相距約米.山莊規劃確定以清水村〔向紅水庫〕約0.33平方公里〔約計500畝〕的區域,該區域全部為山地、水庫,沒有農田,非常適合于綜合開發.2、基礎設施山莊用水采用自供水的方式,從水庫和井內取水；山莊周邊已有電力和通信設施,可以隨時接入,只需在山莊內建設一個變電站.三、項目實施方案1、項目建設方案項目建設擬用土地500畝,總投資18047萬元.2、項目規劃方案該項目根據市場的需求,由某花卉山莊XX組織實施,建設集園林科技研發、環保科技研發、奇木異花展示、休閑娛樂于一體的生態山莊.方案內容主要包括：〔1〕園林科技研發,包括山水景觀研發中心、園藝研究中心.〔2〕環保科技研發,包括"自控式地下垃圾箱"和地下廁所項目.〔3〕奇木異花展示,包括"百種植物生態園"、"奇木園"和"異花園".〔4〕生態休閑,包括娛樂中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養豬場、養羊場和養狗場.〔5〕建設相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統等公用工程,建設綜合服務樓和員工宿舍、食堂等員工生活設施.3、建設規劃〔1〕建設規劃原則A.可持續發展的原則,保持并重點強調生態環境的可持續發展,充分尊重山體、水面與自然植被,重視資源及能源的再利用；B.分步建設與整體規劃相結合的原則,結合目前現有的資源綜合能力,實現分步建設.〔2〕用地規劃〔見表5-1〕序號類別項目用地<㎡>①山水景觀研發中心1200人環科技研發1②園藝研發中心1200中心③環保科技研發中心1200①"百種植物生態園"80000人環科技研發2②"奇木園"66667中心③"異花園666673生態休閑中心①自然景觀游泳池350②別墅③賓館④養豬場、養羊場和養狗場①水井15個②水塔3個③道路〔進山莊路、環山莊路、園區生態路〕④停車場3個⑤配電站⑥公共綠化⑦綜合服務樓⑧員工宿舍、食堂①水4配套設施井15個②水塔3個③道路〔進山莊路、環山莊路、園區生態路〕④停車場3個⑤配電站⑥公共綠化⑦綜合服務樓⑧員工宿舍、食堂

450010003001600020003501450030010005-1項目用地規劃四、項目實施進度**花卉山莊項目在各級政府的大力支持下,通過股東單位和花卉山莊全體員工努力,力爭高質量、快速度地建設好山莊.項目建設周期為兩年,分為四個階段推進.第一階段：2004年元月-2004年7月,完成立項、規劃、報建、征地及土地開發等第二階段：2004年3月-2004年7月,完成山莊的設計并開始園林工程和配套基礎工程.第三階段：2004年6月-2005年10月,完成賓館、A級別墅、B級別墅和C級別墅和垂釣中心等工程,爭取在5月1日前,上述項目對外營業.第四階段：2005年5月-2006年元月全面完成D級別墅,山水景觀研發中心、園藝科技研發中心和環保科技開發中心等山莊開發建設工作,2006年元月1日前山莊全面投入運營使用.第六章環境影響與保護措施一、環境影響評價山莊建成投產后,本身就是純生態的山莊,對于環境主要是生活污水的排放和生活垃圾,不會形成其他顯性的污染.二、環境保護措施1、自有環保產品和技術的使用對于生活垃圾的處理,山莊擬建設3個高技術含量的"自控式地下垃圾箱",集中進行高科技處理.對于生活污水,山莊擬建設3個地下廁所,污水污物通過山莊內自建的地下管網集中處理后排入市政管網.2、積極進行動物衛生防疫山莊建設養豬場、養羊場、養狗場,運用先進的飼養方法,對所飼養的牲畜進行疫病防治,杜絕任何動物傳染疾病,為山莊提供純生態不含任何激素的肉類食品.3、有效保護"向紅"水庫水質和水量通過先進環保科技的運用,對生活垃圾、各種污水進行處理,并加強內部管理和顧客引導,防止對水庫水質的破壞.加強節約用水,充分利用豐富的地下水資源,確保"向紅"水庫的蓄水量,不破壞其灌溉功能.4、導入ISO14001環境管理體系山莊擬進行ISO14001國際環境管理體系認證,以建立一個經濟效益好、資源利用率高、環境質量好、優美潔凈的純生態園區,結合本地環境保護工作實際,實現環境、經濟與社會的可持續發展.第七章市場分析一、需求分析山莊的定位在于"綜合運用現代人環科技,打造高品位的純生態休閑山莊",并由此而衍生山莊的兩大支柱產業：人環科技開發和生態娛樂休閑.因此,本山莊的建設和發展源自于現代居民和組織的對生活質量的追求,在回歸自然中享受現代文明,實現城市生活的自然化、鄉村生活的現代化,兩者融為一體.具體表現為四個方面：〔一〕園林科技的需求分析1、宏觀層面：從前面的環境分析可以得知,當前中國的園林產業發展迅猛,進而帶動了園林科技的發展,也同時給園林科技的發展帶來了新的要求.中2002年的花卉產值達到2206534萬元,比2001年增長36.87%,這說明了園林花卉產業發展的迅速；另外,據有關專家的估計,現在世界上的植物不下千萬,而真正適合于園林綠化的品種極少,不過上百種,科技的需求由此可見.2、微觀層面：環境綠化、美化水平既是城市居民生活質量的重要標志,更是城市形象、品位的重要體現.大型和超大型古樹名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場綠化、美化的精品,市場需求量很大.XX市"創建國家園林城市總體規劃",提出在兩年內新建100座公園綠地,近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上.我省的地級市如株洲、**、XX、XX、XX等中型城市,都把綠化、美化作為城市建設的重點工程,全省用于綠化工程的投資達十億元.國內的大中城市更是不遺余力地推進城市美化、綠化的工程.XX市2002年就移栽4萬多棵大樹入城.XX市從1998年9月開始實施了"大樹引入城市,改善生態環境"計劃,計劃用三年時間,從滬郊、外地引種100萬棵各類喬木,其中大樹6萬棵.然而,自然界的原生大樹愈來愈少,供需矛盾日趨緊張.并且大樹、古樹的移栽后的成活率很低〔不到30%〕；亂挖亂移造成生態環境的破壞,古樹遭致滅頂之災.我國各級政府已明令禁止移植銷售野生古樹、大樹.但是城市綠化、美化對大樹、古樹的需求不僅不可能萎縮,反而隨著城市化步伐的加快更加強勁,城市對山水、植物景觀,特別是對大樹、古樹旺盛的需求,與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態環境的保護之間的矛盾更加突出.技術的需求非常現實.〔二〕環保科技的需求分析1、宏觀層面：國家經濟的發展,給環境的保護提出了更高的要求.國家環境保護總局提出的《國家環境保護"十五"規劃》中,明確提出了一些新的環境保護思路和措施,提倡加大對環境保護新技術、新工藝和新設備的研制.根據具體情況來看,2002年,全國環境污染治理投資為1363.4億元,比上年增長23.2%.其中城市環境基礎設施建設投資785.3億元,比上年增加了31.8%；工業污染源污染治理投資188.4億元,比上年增加了8.0%,其中用于廢水治理投資71.5億元、廢氣治理投資69.8億元、固體廢物治理投資16.1億元、其它治理投資31.0億元；新建項目"三同時"環保投資389.7億元,比上年增加15.8%.全國環境污染治理投資占國內生產總值的1.33%.環境污染治理投資中,城市環境基礎設施建設投資占57.60%,增長比例較大.環保產業的增長,就是技術的發展和新的需求.2、微觀層面：2004年全省環境保護工作會議指出,目前我省一是污染負荷重,污染物排放總量仍處于較高水平,生活型污染又呈加劇趨勢.每年僅排入"四水"的工業廢水在11億噸左右,未經處理排入江河的城市生活污水大約有9億噸.總量控制9項指標中COD的排放量不減反增.二是局部地區環境污染和生態破壞加劇的狀況沒有根本好轉.XX省環保產業年產值已突破100億元,省政府又制定了環保產業的發展目標并出臺具體措施,大力加強環保工程建設和環境保護科研開發,進一步做大做強環保產業.目前在城鎮的環保方面,生活和生產垃圾量非常大,在我國城市一般來說,平均每戶3-4口人,日排放垃圾均10公斤左右,絕大多數放置于地面,腐爛發臭,使得蚊蠅滋生造成了對環境污染和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車,不僅費錢而且塑料袋會造成環境污染,并且住宅區地上置垃圾箱或建垃圾房易污染,不僅占地面積大,而且與住宅區優美的環境極不協調.因此,環保技術和工程的發展空間非常大,尤其在生活垃圾的處理方面,需要有所突破.〔三〕旅游休閑需求分析1、宏觀層面：根據專家預測,未來近20年,中國的旅游進入旺盛期.國家"2020年發展規劃"也提出建設"世界第一旅游大國"的目標.中國社會和經濟的發展,尤其是改革開放的發展,極大的刺激了中國居民享受休閑、領悟文化和進行旅游認知世界和大自然的熱情,也吸引了大批的外國居民來華觀光.2002年中國旅游業的產值達到832071萬元,同比增長390.10%！根據XX旅游主管部門的統計,在去年極其惡劣的情況之下,2003 年1-8月XX的旅游總收入達到154.46億元,同比增長了11.94%.生態旅游成為新的時尚,發展形勢喜人.2、微觀層面：今年"五一"期間,**市共接待游客 34.34 萬人次,實現旅游收入7965.51萬元,與歷年同期相比分別增長 5.4%和52.3%.其中顯著的特點是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為"新寵".從**市主要的幾家賓館的情況來看,平時的開房率在96.8%以上,節假日更是爆滿.并且在**,休閑娛樂的產業結構還有待優化.此外,隨著"長株潭"一體化的加強,旅游勢必會形成一定的互補的"鏈"式結構,來**休閑娛樂和旅游的本地居民會大大增加.更為主要的,目前在**〔包括株洲〕休閑娛樂的開發和現有的市場格局沒有形成特色,尤其是在生態旅游、休閑方面,旅游開發的品質有待進一步提升.綜合上述,無論是中國大陸、還是XX,旅游的發展在量上還有很大的增加,在質的層面,提升和發展的空間更大.二、競爭者分析目前在**本地以及周邊的XX和株洲,主要的休閑項目定位在于一般的娛樂、農業生態觀光,只有極個別滲入了科技展示和研發.而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場所有極為明顯的區別和優勢.序典型

具體來講如下表7-1列示：位置 定位 主要特色

"**"特點號競爭者1**山莊**河酒店"洋樹"珍品a.園林、環保科技的研東究和推廣；2**園**西科技示a.農業科技b.科技產品的市場銷郊范和旅交流和培訓售；游休閑b.觀賞魚類c.人環科技和生態休閑3**湖**交公園a.動物、跑馬的結合與互動；界b.野戰俱樂d.通過科技和休閑充分部闡釋"生態"的概念,最c.奇瓜果園終體現現代的人文、環境、自然的形態和性質：物質和文化的同步享受；e.更佳的區位優勢.三、市場分析的結論1、旅游休閑和人環科技的需求非常大,并且需要適當的引導.2、當前旅游和休閑產業發展狀況凸現了現代主流的一種消費文化或者趨勢.近年來,人們的生態旅游消費需求日漸明顯,生態游年均遞增10-15%,全球生態旅游產值高達3000億美元.生態旅游的迅速發展不僅表明人們物質文化生活水平提高,旅游需求結構發生了深刻的變化,同時面對現代工業發展和人口、城市化發展帶來的種種不良影響,人們充分認識到了環境保護的重要性.這一方面說明物質文明的發展,必定促進精神文明的發展,另一方面現代文明的發展促使人們重新去體會和體驗中國傳統文化的精髓："天人合一"的美好境界.因此,休閑旅游和人環科技發展的需求在本質上是一種文化的需求,而與此相對應的生態休閑將會獲得極大的發展,市場潛力和空間巨大.3、"**花卉山莊"通過科學的定位,具有鮮明個性特征的功能設計,很好地適應了顧客的需求."生態旅游"和"生態休閑"來源于人們對于"回歸自然"的向往,他們既需要現實的資源來滿足這種需求,也希望或者有必要去了解克服現代產業發展帶來的不良效應的途徑、技術和未來的手段."**花卉山莊"的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求,并且也為滿足這種需求提供了一定的導向.4、技術領先滿足并進一步擴大需求.山莊的實用新型技術"復合型生態活體景觀植物"開發成果將會有效滿足當前城鎮綠化對于大樹和古樹的需求、"自控式地下垃圾箱"技術則必定會給城鎮生活垃圾的處理開創新的天地、"熱帶蘭組織培養法"和"綠景天天臺植草"等項目也將會給園林綠化、屋頂建筑綠化、以及對于極具觀賞價值花卉的開發,做出積極的貢獻.這些項目的使用、推廣、合作定能滿足人環科技企業和產業的需求,并由此帶動生態休閑產業的發展.5、市場營銷一般思路：①顧客定位：A.城鄉居民中的中、高收入家庭和個人；B.有休閑和娛樂需求的團體客戶；C.園林、環保生產和技術開發企業.②市場賣點：人環科技和休閑娛樂的融合.第八章投資財務分析一、投資估算按照我國現行資金管理體制和項目的概、預算編制方法,項目建設總投資由固定資產投資總額和流動資金投資兩大部分組成.經估算,該項目總投資18047萬元.其中固定資產投資總額16113萬元,鋪底流動資金1934萬元.1、固定資產投資總額估算〔1〕固定資產投資總額構成固定資產投資總額指項目建成后,轉化為固定資產價值的全過程中所需支出的全部費用,包括工程費用和建設期利息.其中,工程費用指直接形成固定資產的工程項目費用；建設期利息指項目建設期間固定資產投資總額借款的應計利息.〔2〕固定資產投資總額估算本項目建議書根據項目建設,參照我國《投資建設項目評價方法和參數》的相關規定及行業有關標準,按不同項目分別估算固定資產投資總額,估算使用的基礎數據見表8－1.8-固定資產投資總額估算序號投資項目規格參數單位造價造價〔萬元〕1土地使用租賃250畝0.004萬元/畝.30年計30權年征用250畝15萬元/畝37502土地開發250畝1萬元/畝2503道路設施18000平0.05萬元/平方900方米米4山莊垃圾污水處理系500統5供水、供電、通訊等980輔助設施6門樓、綜合服務樓等350平方0.2萬元/平方70米米7職工宿舍、食堂等1000平0.2萬元/平方240方米米8山水景觀研發中心1200平0.2萬元/平方240方米米9園藝研發中心1200平0.2萬元/平方240方米米10環保技術研發中心1200平0.2萬元/平方240方米米11百種植物生態園120畝1.5萬元/畝18012奇木園100畝5萬元/畝50013異花園100畝4萬元/畝40014賓館4000M20.45萬元/M2180015A級別墅1×450M0.5萬元/M2225216B級別墅3×450M0.4萬元/M2540217C級別墅12×300M0.37萬元/M21332218D級別墅15×300M0.35萬元/M21575219露天觀光休閑咖啡吧300M20.32萬元/M210520水上彩色音樂噴泉18021垂釣中心25022自然景觀游泳池350M20.22萬元/畝7723養殖場300M20.7萬元/M2210①工程費用項目工程費用主要包括土地開發、道路、垃圾污水處理系統、供水、供電、通訊、綜合服務樓、員工宿舍等輔助設施,研發中心,展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂設施,見表 8-2.表8-2工程費用估算序號投資項目投資額〔萬元〕備注1土地開發250三通一平2山莊道路設施9003山莊垃圾污水處理系統5004供水、供電、通訊等輔助設施9805門樓、綜合服務樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發中心2408園藝研發中心2409環保技術研發中心24010百種植物生態園18011奇木園50012異花園40013賓館180014A級別墅22515B級別墅54016C級別墅133217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養殖場21023其他200其它不可預計工程24合計11234由上述估算結果,項目建設工程投資共計11234萬元.②其他費用a.無形資產：本建設項目無形資產主要指土地費用,包括租地費、征地費和上繳規費.經估算,租地250畝,費用均價0.004萬元/畝年,租賃期為30年；征用土地250畝,費用均價為15萬元/畝.本項投資額共計3780萬元.b.遞延資產：遞延資產主要是指項目前期費用,包括項目可行性研究費用及開辦費用、項目用地現有建筑物拆遷補償費用等.可行性研究費用 10萬元,開辦費用等約為50萬元,由于山莊用地范圍內沒有拆遷項目故該項費用為零.本項投資額共計60萬元,按5年攤銷完畢.③預備費用a.基本預備費：參照行業預備費用提取比例,按工程費用、其他費用合計的2.5%－3％估算,本項目建議提取2.75%.項目工程費用、設備費用和其他費用共計15074萬元,由此估算的基本預備費約為415萬元.b.漲價預備費：漲價預備費經營期提取工程費用和其他費用合計的 1.5%－2％估算,本項目建議提取 1.75%計提,項目工程費用和其他費用共計15074萬元,該項投資為264萬元.預備費用投資共計679萬元.固定資產投資＝工程費用＋其他費用＋預備費用＝11234＋3840＋679＝15753萬元④建設期利息本項目全部投資資金來源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成.建設期需貸款3000萬元.本項目建設期為2年,年利率按現行銀行貸款利率6％計算,建設期利息共計360萬元.固定資產投資總額＝固定資產投資＋建設期利息＝16113萬元根據以上計算結果,編制的固定資產投資估算見表8-3.表8－3 固定資產投資總額估算表序號投資項目投資額〔萬元〕備注1土地開發250三通一平2山莊道路設施9003山莊垃圾污水處理系統5004供水、供電、通訊等輔助設施9805門樓、綜合服務樓等706職工宿舍、食堂等2407山水景觀研發中心2408園藝研發中心2409環保技術研發中心24010百種植物生態園18011奇木園50012異花園40013賓館180014A級別墅22515B級別墅54016C級別墅133217D級別墅157518露天觀光休閑咖啡吧10519水上彩色音樂噴泉18020垂釣中心25021自然景觀游泳池7722養殖場21023其他200其它不可預計工程24合計112342、流動資金投資估算為了使項目順利建成,投入營運,并增強承擔風險和處理意外損失的能力,除了必需的固定資產投資外,還需具備一定數量的可以自由支配的周轉資金.流動資金屬于鋪底性質的流動資產,它將被長期占用,只在項目終結年一次性收回,一般采用短期借款和資本金的方式解決.本項目可行性研究報告按照行業流動資金占用比例估算項目建設流動資金投資估算,一般情況下,園林行業流動資金占固定資產投資總額的比例為10％至15％,取12%來估算鋪底流動資金額,本項投資額約為1934萬元.綜合以上估算結果,項目建設投資總額估算價值為18047萬元.二、投資計劃與資金籌措本項目投資共計18047萬元,其中自籌資金10047萬元,銀行貸款3000萬元,外商投資5000萬元.根據項目投資計劃及總投資額的估算結果,編制投資計劃與資金籌措估算,見表8－4.表8－4 投資計劃與資金籌措估算號年份建設期營運期合計200420052006200720082009項目1總投資83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定資產821975340000157531.2建設期利息18018000003601.3流動資金00483.5483.5483.5483.519341.4其他00000002資金籌措83997714483.5483.5483.5483.5180472.1財政撥款00000002.2自有資金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流動資00483.5483.5483.5483.51934金2.3借款40004000000080002.3.1銀行貸款3000000003000用于流動資0000000金2.3.2外商投資1000400000005000用于流動資0000000金2.4其他0000000編制說明：1、為簡化計算,估算年限只取6年,其中2004、2005年為建設期.2、項目在2006年建成投入運營后,由于有穩定的現金流入,無須增加新的固定資產投資,但仍然需要流動資金投資,流動資金分4年平均投入.在運營期其他投資由自有資金解決.3、報表中所有數據均指新增部分,而不是累計數據.三、還本付息計劃本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息,用以考察該建設項目的償債能力,確定各年度財務費用,有利于分析項目的盈利能力.1、利息計算在估算長期借款利息時,假定每年的長期借款均發生在當年年中,還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成"年初累計借款額",并按全年計息；銀行貸款建設期第一年發生；銀行長期貸款年利率按 6%估算.外商投資中長期借款第三年起計提紅利,紅利率按5％計算；長期借款與外商投資利息合并計算.2、本金的歸還為簡化計算,假定本金是在年末歸還,分 4 年等額歸還本金〔自2006年末至2009年末〕.3、長期借款還本付息計算表借款還本付息計算還款計劃見表8－5,外商投資還本支付紅利見8-6.8－5借款還本付息計算表號年份建設期營運期合計200420052006200720082009項目1總投資83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定資產821975340000157531.2建設期利息18018000003601.3流動資金00483.5483.5483.5483.519341.4其他00000002資金籌措83997714483.5483.5483.5483.5180472.1財政撥款00000002.2自有資金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流動資00483.5483.5483.5483.51934金2.3借款40004000000080002.3.1銀行貸款3000000003000用于流動資0000000金2.3.2外商投資1000400000005000用于流動資0000000金2.4其他0000000表 8-6 外商投資還款計劃安排表年份200420052006200720082009借款本金100050005000375025001250應付紅利00250187.512562.5應還本金100050005000375025001250本金余額100050003750250012500歸還本利0015001437.513751312.5四、投資總成本費用及經營成本估算1、固定資產折舊及無形資產攤銷估算項目成本費用構成了項目的主要現金流出,本項目可行性研究報告把固定資產折舊與無形資產、遞延資產攤銷單獨列出進行估算.〔1〕固定資產折舊估算按我國現行會計制度規定,本建設項目應計提折舊的固定資產主要由工程費用轉換成的固定資產,共計11234萬元.由于投資項目財務分析中的成本費用估算帶有預測性質,為便于分析計算,我們采用平均年限法計算固定資產的年折舊額,并假定殘值率為 0.固定資產折舊估算詳見表8－7.表 8－7 固定資產折舊估算表序 年份 折舊 折舊 營運期號項目年限率2006200720082009固定資產合計205％1123410672.310110.69548.9561.7561.7561.7561.710672.310110.69548.98987.2〔2〕無形、遞延資產攤銷估算無形資產通常有一定的有效年限,其成本應在其有效期限內攤銷完畢；遞延資產一般也應在投入運營后不少于 5 年內平均攤銷.本建設項目應攤銷的無形資產和遞延資產主要有：土地使用權、開辦費、臨時設施費及工程前期費用等.無形資產、遞延資產攤銷估算見表 8－8.表 8－8 無形資產及遞延資產攤銷估算序號11.11.21.322.1

年份項目無形資產合計土地使用權原值攤銷凈值遞延資產原值攤銷凈值合計原值攤銷

攤銷年限攤銷率營運期2006200720082009502%3780359134023213520%75.675.675.675.63704.43628.83552.73477.16048362412121212483624122.2凈值38403752.43664.83577.22.387.687.687.687.633752.43664.83577.23489.63.13.23.32、總成本費用估算〔1〕總成本費用估算估算依據：①項目建成后, 2006 年將投入全面運營,運營成本費用主要由林木及園藝入園成本、維修費、環保費、育林費、研發費等構成,費用估算基礎數據見表8-9.表 8-9 年運營成本費用估算序號費用項目金額〔萬元〕備注1維修550約占固定資產5%2水12.64300t每天,1.17元每噸3電14.4500kwh每天,0.8元每度4環保1505育林1506游客保險807其它不可預計費用2008花卉苗木采購成本10008合計2157.04②項目建成后,職工定員約 450人,人年均工資1.2萬元/人,年工資總額＝450×1.2＝540 萬元,年福利費＝年工資額×14％＝75.6萬元,年社保金=540×0.2=108萬元,共計723.6萬元.③其他費用包括辦公費、差旅費、招待費會議費等等,一般按照運營成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費用總和的 1.5％計算.為計算簡便,在估算年總成本時,假設在營運期間能達到設計生產規模,則年總成本費用估算公式為：總成本費用＝當年運營成本＋折舊費＋利息支出＋攤銷費＋員工工資及福利費＋其他費用2〕總成本費用估算表根據前文的基礎數據估算的運營期間總成本費用見表8－10.8－10總成本費用估算表序號年份營運期2006200720082009項目1當年運營成本2157.042157.042157.042157.042折舊費561.7561.7561.7561.73財務費用〔利息支790322.5215107.5出〕4攤銷費87.687.687.687.65工資及福利費723.6723.6723.6723.66其他費用64.857.856.254.67總成本費用<約4385391038013692數>五、投資收入、稅費及利潤估算1、財務收入估算在估算各年度財務收入時,按照營運第 1年至第4年園區各休閑設施全部成功投入運營、可售園林產品成功出售并已確認收入,財務收入主要指園區運營銷售收入,由此估算的財務收入如表8-11.表 8-11 收入估算表序號項目年實現財務收入備注〔萬元〕1技術轉讓和服務8002觀賞奇木1000林木產品銷售3觀賞異花1200園藝產品銷售4賓館10365別墅25236餐飲1447垂釣368咖啡吧189游泳2010養殖2011娛樂<KTV、水上娛樂510等>12合計75072、稅費估算根據我國稅法有關規定,項目建成后園區年上繳增值稅和流轉稅總額 2006-2009年為675.6萬元〔綜合稅率為9%〕.3、利潤估算〔1〕利潤預測假設①公司遵循的國家和地方現行法律、法規、政策和經濟環境無重大變化；②現行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化；③賦稅基準及稅率無重大變化；④項目建設計劃如期實現；⑤無其他不可抗力、不可預見因素造成的重大不利影響.〔2〕損益表的編制損益表也稱利潤表,它反映收入與成本的配比關系以及利潤分配關系.根據上文估算結果,利用以下公式預計運營期各個年度的損益表8－12.利潤總額＝財務收入－稅費－總成本費用凈利潤=利潤總額-所得稅可分配利潤=凈利潤-盈余公積金-法定公益金表8－12損益表序號年份營運期2006200720082009項目1財務收入75077507750775072稅費675.6675.6675.6675.63總成本費用43853910380136924利潤總額〔1-2-3〕2446.42921.43030.43139.45所得稅807.3964.1100010366凈利潤〔4-5〕1639.11957.32030.42103.47盈余公積金163.91195.73203.04201.348公益金8297.87101.52105.179可分配利潤〔6-7-8〕1393.191663.71725.8417