房地產及建安業稅收案例分享把知識傳播出去讓知識變得更輕松房地產及建安業稅收案例分享把知識傳播出去讓知識變得更輕松1房地產業房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。房地產業2

3

建筑安裝業建筑安裝業是指專門從事土木工程、房屋建設、建筑物的內、外裝修和裝飾、線路、管道、設備等的施工和安裝。其產品是各種工廠、礦井、鐵路、橋梁、港口、道路、管線、住宅以及公共設施的建筑物、構筑物和設施。讓知識變得更輕松建筑安裝業讓知識變得更4房地產及建安業稅收案例分享課件5

房地產、建安業稅收收入情況近幾年來，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一，同時也是稅收收入的一項重要來源。

房地產、建安業稅收收6

全國

2013年，全國公共財政收入12.9萬多億元，其中來自土地、房地產業、建筑業的租、稅、費收入合計為6.6萬多億元，占收入總額的比重高達51.1%。

7海南

2013年海南房地產業建筑業稅收收入達214.8億元，同比增長23.2%，占稅收收入比重的60.4%

。

海南

2013年8房地產及建安業稅收案例分享課件9讓知識變得更輕松土地增值稅城建稅契稅土地使用稅耕地占用稅房產稅營業稅印花稅個人所得稅企業所得稅附加讓知識變得更輕松土地增值稅城建稅契稅土地使用稅耕地占用稅房產10房地產行業的核算特點（一）財務管理亂。開發周期相對長，造成跨年開發，多數開發企業多個項目滾動開發，滾動安置，成本項目混在一起，財務核算相對復雜。加上資金不到位，施工成本無法結算，核算期延長，不能正確計算當年的銷售成本，造成核算困難。房地產行業的核算特點11

房地產行業的核算特點（二）項目管理難房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門，但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

12營業稅某房地產公司2012年12月“其他應付款”的二級明細賬中個人明細賬有近90個，掛在這些人名下的其他應付款金額達到21,981,102.16元，并于2013年有部分賬款結轉到“預收賬款”中，而企業繳納營業稅及土增稅的計稅依據僅為“預收賬款”的金額，將收到的部分預收房款放入“其他應付款”中，隱瞞銷售收入，拖延納稅義務。案例營業稅案例13《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。法律法規《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》法律14《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。法律法規《中華人民共和國稅收征收管理法》法律法15《中華人民共和國稅收征收管理法》對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。法律法規《中華人民共和國稅收征收管理法》法律法16房產稅某房地產公司將自己開發的門面房作為售樓部，面積500平米左右，原值預估為1000萬元，該公司售樓部于2013年7月開始使用，但從未繳納房產稅。案例房產稅案例17《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。法律法規《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》18房產稅某房地產公司建造了一幢臨時建筑作為售樓部，面積200平米左右，原值預估為50萬元，項目結束后售樓部拆除。該公司售樓部于2013年7月開始使用。案例房產稅案例19《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅[1986]8號）

第二十一條規定不予征稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。法律法規《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫20個人所得稅某房地產公司通過抽獎形式回饋業主，一等獎為一輛奔馳車的使用權。業主有五年的使用權，房地產公司有所有權，現在奔馳車歸業主使用，由業主保管。案例個人所得稅案例21《個人所得稅法》

第二條下列各項個人所得，應納個人所得稅：第十款偶然所得；

法律法規《個人所得稅法》法律法規22《個人所得稅法》

第六條應納稅所得額的計算：第六款利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應納稅所得額。法律法規《個人所得稅法》法律法規23《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第十條個人所得的形式，包括現金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益。所得為其他形式的經濟利益的，參照市場價格核定應納稅所得額。法律法規《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》法律法規24《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》第二條企業向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業代扣代繳：

法律法規《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個25《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》第三款企業對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。法律法規《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個26土地使用稅某房地產公司2011年7月簽訂土地轉讓合同，合同未規定土地交付時間。該房地產公司于2011年10月取得土地使用證。該公司從2011年11月份開始繳納土地使用稅。案例土地使用稅案例27《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。法律法規《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通28契稅某房地產公司2010年取得土地時支付地價款2,823,000.00元，繳納契稅84,690.00元。但2011.11年將土地用途由工業用地改變為商住用地時補交的地價差11,443,501元，未繳納契稅。案例契稅案例29《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函[2008]662號）納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。法律法規《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》30《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。法律法規《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的31《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一款以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。法律法規《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的32印花稅某房地產公司2012年3月5日與施工方簽訂建安合同，未繳納印花稅。案例印花稅案例33《中華人民共和國印花稅暫行條例》

第一條在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。法律法規《中華人民共和國印花稅暫行條例》法律法規34法律法規法律法規35合作建房合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房。案例合作建房案例36合作建房某房地產公司通過合作建房的方式取得項目土地,該公司提供項目開發建設所需全部資金，某商貿公司提供項目建設用地。房產建成后，按30%、70%進行房產分配，某商貿公司占30%，房地產公司占70%。案例合作建房案例37《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關于契稅有關政策問題的請示>的批復》（財稅[2000]14號）甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規定，對乙單位應征收契稅，其計稅依據為乙單位取得土地使用權的成交價格。法律法規《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關于契稅有關政策問題的38《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關于契稅有關政策問題的請示>的批復》（財稅[2000]14號）上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發生權屬轉移，不征收契稅。法律法規《財政部國家稅務總局對河南省財政廳<關于契稅有關政策問題的39《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）第十七條土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。法律法規《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號40《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。法律法規《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號41《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。法律法規《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號42《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。法律法規《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號43謝謝！謝謝！44房地產及建安業稅收案例分享把知識傳播出去讓知識變得更輕松房地產及建安業稅收案例分享把知識傳播出去讓知識變得更輕松45房地產業房地產業是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。房地產業46

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建筑安裝業建筑安裝業是指專門從事土木工程、房屋建設、建筑物的內、外裝修和裝飾、線路、管道、設備等的施工和安裝。其產品是各種工廠、礦井、鐵路、橋梁、港口、道路、管線、住宅以及公共設施的建筑物、構筑物和設施。讓知識變得更輕松建筑安裝業讓知識變得更48房地產及建安業稅收案例分享課件49

房地產、建安業稅收收入情況近幾年來，我國房地產業進入了前所未有的高速發展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業之一，同時也是稅收收入的一項重要來源。

房地產、建安業稅收收50

全國

2013年，全國公共財政收入12.9萬多億元，其中來自土地、房地產業、建筑業的租、稅、費收入合計為6.6萬多億元，占收入總額的比重高達51.1%。

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2013年海南房地產業建筑業稅收收入達214.8億元，同比增長23.2%，占稅收收入比重的60.4%

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2013年52房地產及建安業稅收案例分享課件53讓知識變得更輕松土地增值稅城建稅契稅土地使用稅耕地占用稅房產稅營業稅印花稅個人所得稅企業所得稅附加讓知識變得更輕松土地增值稅城建稅契稅土地使用稅耕地占用稅房產54房地產行業的核算特點（一）財務管理亂。開發周期相對長，造成跨年開發，多數開發企業多個項目滾動開發，滾動安置，成本項目混在一起，財務核算相對復雜。加上資金不到位，施工成本無法結算，核算期延長，不能正確計算當年的銷售成本，造成核算困難。房地產行業的核算特點55

房地產行業的核算特點（二）項目管理難房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門，但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。

56營業稅某房地產公司2012年12月“其他應付款”的二級明細賬中個人明細賬有近90個，掛在這些人名下的其他應付款金額達到21,981,102.16元，并于2013年有部分賬款結轉到“預收賬款”中，而企業繳納營業稅及土增稅的計稅依據僅為“預收賬款”的金額，將收到的部分預收房款放入“其他應付款”中，隱瞞銷售收入，拖延納稅義務。案例營業稅案例57《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。法律法規《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》法律58《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。法律法規《中華人民共和國稅收征收管理法》法律法59《中華人民共和國稅收征收管理法》對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。法律法規《中華人民共和國稅收征收管理法》法律法60房產稅某房地產公司將自己開發的門面房作為售樓部，面積500平米左右，原值預估為1000萬元，該公司售樓部于2013年7月開始使用，但從未繳納房產稅。案例房產稅案例61《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。法律法規《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》62房產稅某房地產公司建造了一幢臨時建筑作為售樓部，面積200平米左右，原值預估為50萬元，項目結束后售樓部拆除。該公司售樓部于2013年7月開始使用。案例房產稅案例63《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅[1986]8號）

第二十一條規定不予征稅的“臨時性建筑物”必須同時滿足兩個條件：其一必須為基建工地服務，其二必須處于施工期間。法律法規《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫64個人所得稅某房地產公司通過抽獎形式回饋業主，一等獎為一輛奔馳車的使用權。業主有五年的使用權，房地產公司有所有權，現在奔馳車歸業主使用，由業主保管。案例個人所得稅案例65《個人所得稅法》

第二條下列各項個人所得，應納個人所得稅：第十款偶然所得；

法律法規《個人所得稅法》法律法規66《個人所得稅法》

第六條應納稅所得額的計算：第六款利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應納稅所得額。法律法規《個人所得稅法》法律法規67《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第十條個人所得的形式，包括現金、實物、有價證券和其他形式的經濟利益。所得為其他形式的經濟利益的，參照市場價格核定應納稅所得額。法律法規《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》法律法規68《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》第二條企業向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業代扣代繳：

法律法規《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個69《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》第三款企業對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。法律法規《財政部國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個70土地使用稅某房地產公司2011年7月簽訂土地轉讓合同，合同未規定土地交付時間。該房地產公司于2011年10月取得土地使用證。該公司從2011年11月份開始繳納土地使用稅。案例土地使用稅案例71《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。法律法規《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通72契稅某房地產公司2010年取得土地時支付地價款2,823,000.00元，繳納契稅84,690.00元。但2011.11年將土地用途由工業用地改變為商住用地時補交的地價差11,443,501元，未繳納契稅。案例契稅案例73《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》（國稅函[2008]662號）納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同的，應征收契稅。計稅依據為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。法律法規《國家稅務總局關于改變國有土地使用權出讓方式征收契稅的批復》74《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。法律法規《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的75《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一款以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。法律法規《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的76印花稅某房地產公司2012年3月5日與施工方簽訂建安合同，未繳納印花稅。案例印花稅案例77《中華人民共和國印花稅暫行條例》

第一條在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照本條例規定繳納印花稅。法律法規《中華人民共和國印花稅暫行條例》法律法規78法律法規法律法規79合作建房合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房。案