本文格式為Word版，下載可任意編輯——光谷世界城商業運營管理公司計劃書(第二部分)其次片面工程商業運營管理公司組建模式與功能架構

一、商業運營管理公司籌建的必要性

（一）開發遺留資產價值的交接與核算

在光谷世界城的整個開發進程中，會有不少產權資產和無產權資產成為開發商遺留資產，這些資產如下所示：

1、一期工程中，銷售片面的物業主要為四棟聯體商場的首層和二層外，三層和四層主要舉行招商公開租賃。

2、商場室內外廣告位等無產權資產，這片面廣告位面積大，數量多，分布廣

3、室外及地下停車場，也成為開發商自有產權資產

4、為運營推廣而設立的網站信息中心等軟件產業

5、配套的倉庫

6、室內外各類多種經營點的設立和租賃

以上都是在開發本工程中產生的遺留資產，這些資產不成能靠開發商自主舉行運營和管理，務必要組建特意的商業運營管理公司，來為這些資產舉行用心的運營管理，使這些資產能夠產生現金流，為開發商供給良好的收益來源。

當然，以上一些遺留資產，如廣告位、多種運營攤點等無產權資產和停車場、倉庫等有產權資產，在組建運營管理公司時也可以把這些資產注入運營管理公司，這樣運營管理公司注冊成立時，就擁有自己的自有資產，使運營管理公司能更好的發揮管理職能，收益來源渠道較多，維持日常運轉有確定的保障。

（二）確保工程的運營興旺和持續進展

工程銷售與招商的告成，遠遠不是終止，相反，只是一個開頭，務必要通過用心的籌劃運營管理，使世界城在開業后穩定運營，走向興旺之道，并且能夠舉行持續的進展，實現開發商、投資者、運營者等多贏的目標，這才是一個商業地產工程良好開發運營觀念，任何短期利益行為，都會給工程整體帶來不成估量的負面影響。

所以，要確保工程后續運營的興旺進展，就務必組建專業的運營管理公司，特意負責工程的商業運營管理。

（三）為二期和三期的持續開發供給強大動力

光谷世界城的開發總面積120萬㎡，規劃以主題特色及完整機能的九大組團，由一條1350米的世界最長步行街串聯為一體，規劃的商業規模達40萬㎡和80萬㎡的高檔住宅。其中一期開發僅16萬㎡，可以說，一期開發只是一個開頭，后續還有巨大的開發量。一期開發一旦創辦完畢，務必要依靠良好的運營管理來做旺商場，使一期實現真正的商業價值。假設后續開業運營失敗，必將對工程后續開發產生難以挽回的負面影響。另外，通過一期的良好運營管理，使投資者、運營者等獲得了夢想的經濟收益，同時建立了一個專業和閱歷豐富的運營團隊，對二期和三期的后續開發、招商、銷售乃至運營管理的巨大促進也不言而喻。

所以，務必要有專業的運營管理公司，為工程整體開發進程服務，二期和三期的持續開發才有足夠的動力來源。

（四）協調各方面的關系

商業物業銷售后，工程因產權分散，商業地產工程在開發運營過程中牽涉的關系和環節很繁雜，表達了開發商、管理者、投資者、運營者和消費者等多個方面的利益關系，其整體的運營管理將會遇到不少問題，需要成立特意的運營管理公司，協調和調控好各方面的關系，才能把商業物業整體的運營帶動起來。

（五）開發商自身可持續進展的需要

1、令商業物業"保值、增值"，盤活開發商的固定資產。

要解決商業物業如何"保值、增值"，吸納有全盤規劃和商業專業學識的運營性專業人才，實行專業運營管理，有利于使房地產公司物業及商業工程持續穩定的進展，在投資市場成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產，并使之"保值、增值"，為公司帶來穩定的收益。

2、運營管理公司和開發公司分工明確，發揮各自專長

運營管理公司負責運營管理，開發公司負責開發，分工明確，能發揮各自專長。優化資源配置，合作集團公司走專業化進展道路。

3、增加資金運作途徑

運營公司專業運營商業物業，為工程后期進展打造好產業鏈中的物業運營一環，同時增加了資金運作的新途徑。

4、專職處理商業物業問題

運營公司專業運營商業物業，處理可能發生的各種問題，制止房地產公司直接面對商業物業的問題，使房地產公司在后期開發中輕裝前進。

5、商業領域的長遠進展

運營公司專業性強，專職于招商、運營管理，能給租賃客戶信仰，使商業工程能持續穩定的進展，有利于公司在商業領域的長遠進展。

二、工程商業運營公司組建模式

（一）商業運營管理兩大工作內容

1、物業管理

?世界城物業的硬件設施舉行管理維護，包括了建筑硬件設施、設備和水電工程等設備的維護和保養

?安保和消防系統工作的開展

?清潔、綠化及其他維護等一系列工作

?物業服務的相關工作

2、運營管理

?世界城的日常管理服務工作

?商戶的維系和調整

?世界城的形象包裝和推廣

?租金收取和業主的維系服務工作

可以說，在工程的運營管理中，物業管理是運營管理開展的前提，運營管理是物業管理的提升、進展和利潤表達。在實際運營管理中，兩片面是精細聯系，不成分開，如工程的日常服務管理工作，既表達了物業管理的內容，又表達了運營管理的要點，物業管理中四處滲透了運營管理的特征，此點與單純的住宅物業管理有很大差異。

以上兩大片面內容中，運營管理是核心，物業管理是圍繞運營管理來服務的，從功能配置上附屬于運營管理。

（二）工程運營管理公司組建模式

運營管理公司組建有以下幾種模式（本人將通過幾種管理模式的利弊分析比較，根據本工程的實際處境，選擇一種最適合的管理模式）

1、物業管理于運營管理分開，由不同企業公司主體舉行操作

這種方式雖然能發揮專業公司的優勢，但由于兩個工作范疇之間的關聯性精細，導致兩個操作主體之間的工作內容必然存在交錯和重疊，因此片面責、權、利關系易于產生混淆，輕易產生沖突，從而引起物業管理公司與運營管理公司彼此爭奪利潤、推卸責任，各自為戰，極大的打擊了經營戶的經營積極性，商戶不知道出了問題，找誰？誰負責解決問題？對工程的順暢運營和持續進展大為不利。

以廣州一家SHOPPINGMALL為例，該工程自開業，盡管工程整體是開發商自有物業，物管工作由物業公司負責，運營工作由商業運營公司負責，物業公司和商業運營公司都是開發商屬下的子公司，但實際運作中涉及兩間公司的部門多，環節冗長，手續繁瑣，效率低下，而且由于利益關系產生了好多沖突和沖突，結果由于相互之間的不合作和不理解，令雙方的工作協調和對商戶

的管理在實際操作中都展現了種種問題，甚至使商戶和管理方沖突激化，一度影響了商場的正常經營。后經總公司對管理機構舉行調整，將物業管理公司撤并為運營管理公司下屬一個部門，才逐步扭轉了工程在運營管理中展現的種種弊端。

由此可見，此模式不成取，僅能作為短期的過渡形式。

2、物業管理由物業公司負責，運營管理由專業公司供給參謀觀法或駐場代表，由物業公司舉行統籌操作。

這種方式制止物管與運營工作分開對實際操作工作帶來的一系列問題，使各項的管理和經營工作開展得對比順遂，另外也能夠在確定程度上得到專業公司的觀法，以彌補物業公司在運營工作上的欠缺。

這種模式在好多SHOPPINGMALL工程中被采用，如目前較為告成的"天河城"，當時他們聘請了"第一太平戴維斯"作為管理參謀公司，在運作了一段時間后，雖取得確定成效，但并不顯著，故后來逐步弱化此合作模式。終究，這種合作多以甲方支付參謀費為前提，令專業公司"旱澇保收"，另一方面由于專業公司沒有爭取更大利潤的動力，沒有融入真正的經營活動中（如停車場的經營），故其專業觀法或多或少存在著不到位或建議實施走調的處境，至于駐場代表的做法也會存在著人手不調缺乏的狀況。

因此，目前好多工程更多的考慮利用專業公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進招商或銷售工作，而實際利用其專業觀法僅限于工程前期而已。

3、聘請專業公司舉行全面運營管理工作，即實行專業公司承包做法，開發商每月收取固定費用，至于管理公司的盈虧由專業公司負責。

這種方式的好處是可以最大限度的賦予專業公司運營管理的空間，專業公司承包工作包含了物業管理和運營管理兩大片面內容，可發揮其專業優勢，且開發商也可有固定的微利回報；但從另一角度來看，作為工程的大業主（開發商）對工程運營管理的監控力度較小，且當工程展現經營不善，商戶拒交租金、物管費等問題時，開發商不僅會收不到微利的回報，更可能需出面拾掇殘局。

當然，這種模式也有告成和失敗的案例：如廣州天河宏城商業市場就較為告成，由專業公司舉行操盤，令該工程的熱度不斷上升，業主得到了夢想的回報；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負一、二層，結果展現了雙方解除合作的局面。

可見，這種模式在確定程度上受開發商和經營者心態的影響，假設是開發商對由專業公司操盤會產生較大利潤存在很大夢想，忽略商業經營規律，這樣很可能會消沉而歸，而假設專業公司的經營管理較為短淺，限于眼前利益，那么結果也會得不償失。

4、由專業公司與開發商共同組建運營管理公司，對工程實行統一的全面經營管理。

這種方式通過專業公司與開發商合作形成的獨立核算實體運營管理公司，管理內容包括了物業管理和經營管理，這樣可充分發揮雙方的積極性，使工程運營管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業公司的優勢，另一方面也可表達開發商對運營管理的監控力度，且全程參與運營管理工作，在合作中積累閱歷，加快自身成長。

當然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風險和利潤，制止推諉責任和利益沖突。

5、由開發商單獨組建運營管理公司，對物業實行全面運營管理

這種方式是開發商通過從社會上雇用有類似閱歷的專業人才，組建運營管理公司，實行自行操作，運營管理公司的管理內容涵蓋運營管理和物業管理，兩大管理精細聯系，相互合作，在管理上形成一個統一的整體。通過組建運營管理公司，可使經營利潤的最大化；另一方面也可使開發商全面經營管理自身的物業，經營權和管理權同屬一家公司，不存在利潤的爭奪和責任的推諉，責任到部門，責任到個人，同時也不會造成公司對外口徑不統一，便于統一管理。對開發商的長遠進展目標有著深遠的意義。

當然，這種方式存在一個"培育"過程，雇用回來的人能否符合公司進展要求，專業學識是否過硬等，且需要一段的時間整合，將他們的閱歷融合在一起，但終究這些人擁有著較豐富的SHOPPINGMALL運營管理閱歷，因此時間不會太長。

（三）光谷世界城運營管理公司組建模式建議

綜合以上五種商業工程經營管理模式的有缺點，結合光谷世界城的自身處境，從長遠和整體角度考慮，建議本工程采用第五種方式：

成立商業運營管理公司舉行商業物業運作

當然，假設公司從工程目前狀況和市場運營管理運作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。

商業運營管理公司由開發商組建成立，其前期資產布局由開發商注入片面資產，如停車場、倉庫、廣告位、工程的三、四層及A區、D區等有產權和無產權資產等，這些資產就成為運營管理公司的注冊資產，為商業運營管理公司的日常運營供給確定的收入來源，這對開展工程的日常運營大有利益。

（四）商業運營管理公司的職能界限

由于商業運營公司由開發商組建，故從本質上運營管理公司隸屬于開發商，開展工作針對的對象為經營者、投資者、消費者，所以運營管理的職能上有四重關系：

1、為開發商服務，盤活開發商自有物業資產，打造光谷世界城這一全新商業品牌。

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