開新領域小戶型公寓類產品市場報告2009年12月8日大連開啟房地產投資咨詢有限公司小戶型研究思路多大的戶型算小戶型？小戶型都分布在哪里？消化情況如何？小戶型都有哪幾種？特點是什么？什么人買小戶型？他們關注什么？購買偏好是什么？不同區域熱銷小戶型的特點是什么？

我們應該建什么樣的小戶型？如何定位？小戶型的定義小戶型應該在哪里建設小戶型的種類有多少小戶客戶來源及購買關注什么樣的小戶型好賣市場重點參考項目的特征如何？市場表現如何？揚長避短小戶型定義小三房產品解析小戶型產品分布特征重點區域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特點優質劣質戶型解讀重點參考個案分析什么是小戶型？對于小戶型一直沒有一個清晰的定義，一般來說一居室銷售面積在55平方米以下、二居室銷售面積在80平方米以下、三居室銷售面積在100平方米以下的戶型都叫小戶型。居住性小戶型按照上述定義的小戶型，80-100平方米的三房戶型我們稱之為居住性小戶型，其主要承載的是居住功能，此類戶型換手率相對其他小戶型產品相對較低，多數用于較為長期的居住。過渡性小戶型55-80平方米二房戶型我們稱之為過渡性小戶型，此類戶型居住功能比較完整，多數是被用作過渡性居所，一旦經濟情況改善，居住者遍會升級居住條件。投資性小戶型55平方米以下一般情況下有一房、一房一廳、二房一衛三種形式，此類產品多數被用來做長短期投資性產品，一小部分被用作臨時性居所。我們稱之為投資性小戶型。根據其使用情況大連普遍意義上的小戶型，我們的重點研究對象小戶型定義小三房產品解析小戶型產品分布特征重點區域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特點優質劣質戶型解讀重點參考個案分析居住性小戶型——現狀大連小三房產品其消化情況在項目中名列前茅，產品也是各有特點，目前多數集中在大連西部。項目名稱位置總建筑面積開盤時間小三房房型及面積裝修標準小三房比例去化速度當前平均售價萬科·魅力之城大連西部前革40萬2009.3.2886與90平方米三房二廳一期清水；二期精裝一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美樹日記大連西部機場20萬2009.7.489、92平方米三房二廳清水6.55%95%10000水映西山大連西部西山6.6萬2008.5.1689與92平方米三房一廳清水11%100%7800大眾·開世嘉年大連西部旅順12萬2007.9.1697平方米三房一廳清水4%100%7000居住性小戶型——戶型萬科·魅力之城該項目小三室戶型設計相對先進，空間最為合理，全明、干濕分區，但90平方米戶型電視背景墻連續性被破壞居住性小戶型——戶型美樹日記該項目小三房戶型做到了全明，但人流動線設計不甚合理，入戶門對廁所門。居住性小戶型小三房戶型各個使用空間功能完整，但局促，在中低檔項目中分布最廣，主要是為了滿足家庭人口多，資金有限的中等家庭，家庭生命周期處在老少三代。高收入家庭對此種戶型并不感冒，由于目前市場上類似戶型供應較少，同時眾多中低收入群體需求龐大，因此目前此類產品價格增長速度較快。小三房產品多數是補充性產品，少見以此產品為主力項目。小戶型定義小三房產品解析小戶型產品分布特征重點區域小戶型項目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特點優質劣質戶型解讀重點參考個案分析小戶型型項目目分布布泛華領領城港灣一一號嘉和花花樣年年華怡景華華園宏霖大大廈喜臨門門大廈廈萬達華華府二二期遠洋左左右開新領領域杰特城市公公元美加華華公寓寓沿海國國際中中心市政府府及體體育場場周邊邊金融商商業核核心星海及及西安安路商商務商商業中中心華南商商圈馬蘭廣廣場商商圈動力院院景公公寓水映西西山凱悅公公寓新希望望家園園凱旋國國際開發區區行政政商業業中心心產業區區金州行行政商商業中中心青年匯匯環宇品品格東城天下東林世家高新、知識產產業區谷歌里芝麻街中海華庭軟景E居康派康橋小鎮產業區金融1街旅順開發區中更·香海小小鎮美林西岸分布特征總結結大連絕大多數數小戶型產品品分布于商業業商務或行政政金融區，一一小部分分布布于產業區。。區域發展越快快，成熟度越越高的區域小小戶型產品越越多。小戶型地域分分布上，中山山區、西崗區區、沙河口區區以及高新技技術園區數量量最多，是小小戶型產品的的重點分布區區域。接下來我們將將對小戶型項項目重點分布布區域同時也也是潤德項目目所在區域做做詳細分析。。小戶型定義義小三房產品品解析小戶型產品品分布特征征重點區域小小戶型項目目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特征優質劣質戶戶型解讀重點參考個個案分析項目特征行政區項目名稱位置銷售狀態總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注中山泛華領城金融商業核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港灣壹號金融商業核心尾盤823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一廳250010016000改造嘉和·花樣年華三期金融商業核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平層去化快鴻霖大廈金融商業核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜臨門大廈金融商業核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景華園金融商業核心售罄996672006.3.22————100——改造西崗萬達華府二期市政府及體育場周邊售罄1260002005.4.2340㎡左右一房無100——遠洋左右市政府及體育場周邊尾盤130002009.10.2435-47㎡一新領域市政府及體育場周邊——————————————改造沙河口杰特星海灣新興金融商務區在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海國際中心一期星海灣新興金融商務區在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商業區售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一廳；75㎡二房150010013000美加華公寓西安路商業區售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造項目特征行政區項目名稱位置銷售狀態總建筑面積開盤時間小戶房型及面積裝修標準小戶型去化率當前平均售價備注高新園區谷歌里高新、知識產業區售罄1144922009.7.556/65㎡一房一廳8001007000改造芝麻街高新、知識產業區在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海華庭二期高新、知識產業區在售909902008.11.3050㎡一房一廳；63㎡一房二廳；78/80㎡二房二廳部分精裝110010010000軟景E居高新、知識產業區在售1285872009.12.643㎡一房一廳、70㎡二房一派高新、知識產業區售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康橋小鎮高新、知識產業區在售582602009.1178㎡二房一廳、二房二廳無已推去化887800；一層頂層10500項目特征目前區域內內共有含小小戶型項目目19個，，其中純小小戶型項目目8個小戶型項目目中，8個個項目為改改造類項目目（不含開開新領域）），但其消消化情況未未受影響，，憑借較高的性價比比，去化速度度與新建項項目差別不不大。目前市場小小戶型產品品存量有限，軟景e居居未推套型型為未來主主要供應，，市場面臨臨較大缺口口。當前小戶型型項目消化化速度均較較快，3個個月內去化化均可達到到80%以以上，大戶戶型去化速速度較慢，，尤其改造項目大大戶型屬滯滯銷產品中山、西崗崗、沙河口口核心成熟地地段價格較較高，集中中在1.4、1.5萬/㎡，高新產業區區價格多數數不超過1萬/㎡，僅數碼廣廣場軟景E居項目達達到1.35萬/㎡㎡。戶型以一房房、一房一一廳為主，，主力面積在在24-60㎡，60-80㎡一房房一廳、二二房一廳為為輔，少量量60㎡左左右一房二二廳、80平方米左左右二房二二廳及loft房型型。各類戶型中中，40-60㎡一房一一廳或二廳廳戶型銷售售最好，其次為40平方米米左右一房房小戶與70㎡左右右緊湊二房房，小于30平方米米或總價偏偏高產品去去化較慢，，另外奇特特（拐角））戶型較難難被接受。。大多數項目目采用精裝修設計計，裝修標準1500-2500元/㎡較較為集中。小戶型定義義小三房產品品解析小戶型產品品分布特征征重點區域小小戶型項目目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特征優質劣質戶戶型解讀重點參考個個案分析暢銷戶型50-60㎡寬敞實實用的一房房一廳40㎡左右右寬敞一房房65-80㎡緊湊二二房在控制總價價同時保證了一定定的空間舒舒適度最大的空間間利用率相對較好的的采光條件件比較完整的的居住功能能滯銷戶型總價過高空間利用率率低不規則戶型型面積過小，，動線不暢暢功能確實實暗臥暗廳生生活空間布布局不合理理暗臥一房一一廳不規則房型型小于30㎡㎡一房大面積一房房小戶型定義義小三房產品品解析小戶型產品品分布特征征重點區域小小戶型項目目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特征優質劣質戶戶型解讀重點參考個個案分析項目名稱嘉和花樣年華3期地理位置中山區三八廣場銷售特點維景酒店返租形式，現已暫停收租；裝修狀況精裝2500元/㎡（含電器）/普裝1500元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.55/5產品類型高層總戶數700套面積段35-70㎡全成品鉑金酒店式公寓；24-35㎡精裝修酒店服務公寓；60-300㎡LOFT開盤時間2008年6月19日銷售情況95%，剩余少量30㎡戶型產品銷售價格(元/平方米)16000（含精裝、普裝）loft19500客戶情況兩側大面積以自主為主，其余30-40平米以投資性客群居多點評：通過過帶租約的銷銷售形式促進了了投資型的的銷售份量量；嘉和花樣年年華3期戶型盡管項目外外墻也有起起伏變化，，但各戶型型均保證了了方正，除除了采光因因素外，戶戶型方面沒有明顯顯劣勢戶型型，有較強強的均好性性。項目特征客戶中投資資與臨時居居住占主要要部分，投投資占到70%。各種房型銷銷售過程中中，平層銷銷售優于LOFT，，40-60平方米米戶型銷售售優于30平方米以以下房型，，小面積房房型優于大大面積房型型銷售，采采光面銷售售優于背光光面銷售。。各房型均均十分方方正，布布局緊湊湊，相對對合理。。其一、二二期的穩穩定回報報率為三三期積累累了良好好的口碑碑。商業先行行家樂福福、國美美、金領領第一健健身、百百安居、、特力屋屋、東來來順、屈屈臣氏ABC項目名稱港灣壹號地理位置中山區興和街27號銷售特點11月C棟推出售后返利計劃降低首付門檻占地/建筑面積（萬㎡）0.53/8.23產品類型高層（30F）總戶數/小戶型數量1062/390（推出B）面積段47-89㎡開盤時間2009年5月銷售情況剩余六套頂層產品，15000-17000元/㎡之間銷售價格（均）13500元/㎡裝修標準2000元/㎡客戶情況大連市白領自住、投資客、外籍。港灣壹號號點評：通通過售后返利利降低首首付門檻檻形式式促促進進了了劣劣勢勢位位置置房房型型銷銷售售；；戶型型所有有戶戶型型保保證證了了格格局局方方正正，，但但由由于于是是改改造造項項目目受受到到既既定定條條件件的的限限制制，，部部分分房房型型出出現現暗暗臥臥，，衛衛生生間間設設在在窗窗戶戶附附近近項目目特特征征客戶戶中中投投資資與與臨臨時時居居住住占占主主要要部部分分，，投投資資占占到到80%。。均價價相相對對較較低低，，性性價價比比高高。。各種種房房型型銷銷售售過過程程中中，，小小面面積積房房型型優優于于大大面面積積房房型型銷銷售售，，其其中中戶戶型型設設計計與與采采光光是是影影響響銷銷售售進進度度的的主主要要因因素素。。各房房型型均均十十分分方方正正，，布布局局緊緊湊湊，，但但由由于于改改造造限限制制出出現現部部分分較較差差房房型型。。其11月推推出的（針針對C座））購買后直直接返還3年投資收收益，沖抵抵首付，3年使用權權歸開發商商，降低了了首付門檻檻，在不損損失利潤基基礎上，促促進了問題題房源的銷銷售（C座座遮光）。。商業C座產產權式酒店店，1-4層是公建建，目前以以2元/㎡㎡·天出租租，正醞釀釀出售。項目名稱美加華公寓地理位置沙河口區黃河路、萬歲街交匯處項目特點舊樓改造項目（博愛大廈）緊臨西安路商圈及奧林匹克廣場裝修狀況裝修1000元/㎡占地/建筑面積（萬㎡）0.3/3.5產品類型1幢30F高層總戶數363套面積段40-50㎡-291套70㎡-72套開盤時間08年12月30日銷售情況售罄銷售價格12000元/㎡（含裝修）客戶情況周邊、首次置業客群點評：項目目整體包裝欠缺力力度，且在內部部裝修上鮮鮮有亮點，，銷售價格難難以實現突突破。美加華公寓寓戶型所有戶型保保證了格局局方正，絕絕大部分戶戶型為大進進深短開間間的條行戶戶型。項目特征由于其銷售售價格相對對較低因此此自住比例例較高占到到50%以以上。項目裝修標標準較低，，裝修吸引引力不大，，價格是銷銷售主要促促進因素采用價格跟跟隨策略，，以低于旁旁邊城市公公元的價格格，截留其其客源，行行成對比優優勢1-5層公公建低價出出售1.5萬元/㎡㎡主要參考競競品總結客戶構成：：以投資性性購房為主主，過渡居居所為輔，，少量自住住客戶銷售促進：：金融、商商務辦公集集中區項目目投資客比比例最大，，銷售促進進手段以針針對投資客客為主，主主要手段類類似售后反反租與投資資收益一次次性返還；；商業、居居住集中區區自住客戶戶比例較大大，價格為為主要吸引引手段。銷售影響：：采光與戶戶型結構為為普遍影響響因素，投投資性購房房中，80平方米以以下房型總總價影響不不明顯，自自住及過渡渡居所總價價為決定性性因素。房型結構：：小戶型公公寓產品對對戶型挑剔剔度不高，，臥室采光光是基本要要求，房型型結構應盡盡量方正，，奇異戶型型接受度普普遍較低；；小戶型定義義小三房產品品解析小戶型產品品分布特征征重點區域小小戶型項目目研究項目建議項目特點戶型點評總結項目特征優質劣質戶戶型解讀重點參考個個案分析開新領域光線遮擋交通便利位于市政府府后身新開開路商務區區視線遮擋本案外部條件開新領域位位于新開路路商務辦公公區，位于于珠江路與與新開路交交匯處，交通便利，通過多路路公交車。。項目位于珠珠江國際與與金廣大廈廈之間，并并且距離太太近，對光線與視線線有嚴重遮遮擋。家樂福即將將進進入入北北京京公公園園，，并并且且珠珠江江路路沿沿線線遍遍布布大大量量商商業業網網點點，，購購物物相相對對方方便便。。生活活、、醫醫療療、、教教育育配配套套相相對對完完整整。內部部條條件件本身身為為改造造項項目目，戶戶型型設設計計存存在在先先天天限限制制條條件件，，必必須須按按照照原原建建設設格格局局有有條條件件改改造造。。政策條件件2009年12月7日日結束的的中央經經濟會議議，確定定繼續執執行寬松松貨幣及及經濟政政策，支支持自住住及改善善類需求求，控制投資資投機。2009年12月8日日大連住住房政策策商品房房換手年年限回到到5年，，開征個個人所得得稅。項目建議議結合之前前對小戶戶型產品品及主要要參考競競品的研研究成果果，建議議：項目位于于成熟區區域商務務核心，，擁有穩穩定長期期租賃客客源，可可以滿足足投資性性購買需需求，同同時距離離主要商商業區有有一定距距離，較較為安靜靜，因此此建議將將投資性客客源作為為項目主主力客源源，過渡渡性居住住作為補補充。根據戶型型研究結結果，及及本案改改造限制制，建議產品品主力以以40-60㎡㎡一房為為主，70-80平方方米二房房為輔，，一房戶戶型盡量量采用一一房一廳廳設計，，西南西西北角戶戶盡量設設計為可可雙向采采光戶型型。政策在2010年極有有可能對對投資進進行抑制制，因此此我們要要搶先開盤盤快速銷銷售，搭上政政策末班班車。價格采用用低價跟隨隨策略，，快速去去化為目目的。劣勢位置套套型定價不宜宜價差過大，，此舉將強化化劣質印象，，此類套型可可在促銷時作作為特惠套型型階段推出。。精裝修，裝修標準建議議在1000-1500元/㎡之間。全國暢銷小戶戶型借鑒北京南曦大廈廈49.72㎡戶型圖北京蓮馨嘉園園48.63㎡戶型圖廣州嘉逸花園園43.74㎡戶型圖全國暢銷小戶戶型借鑒上海清馨苑52.55㎡㎡戶型圖北京華源之星星53.64㎡戶型圖深圳益田花園園畫意居60㎡戶型圖謝謝謝9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。13:35:2413:35:2413:3512/23/20221:35:24PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2213:35:2413:35Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。13:35:2413:35:2413:35Friday,December23,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2213:35:2413:35:24December23,202214、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。23十十二二月20221:35:24下下午13:35:2412月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:35下下午午12月月-2213:35December23,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/2313:35:2413:35:2423December202217、做前，能能夠環視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。1:35:24下下午1:35下下午13:35:2412月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。13:35:2413:35:2413:3512/23/20221:35:24PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2213:35:2413:35Dec-2223-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。13:35:2513:35:2513:35Friday,December23,202213、不知香香積寺，，數里入入云峰。。。12月-2212月-2213:35:2513:35:25December23,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。23十十二二月20221:35:25下下午13:35:2512月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月221:35下下午午12月月-2213:35December23,202216、少年年十五五二