青島西海岸房地產市場分析2021年1月青島西海岸房地產市場分析2021年1月目錄西海岸房地產市場分析PART1工程開發公司簡介西海岸成交數據市場調研及工程分析PART4PART2PART3客群描述及產品建議目錄西海岸房地產市場分析PART1工程開發公西海岸房地產市場分析PART1西海岸房地產市場分析PART1西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月10日青島市市委召開的常委〔擴大〕會議中，對青島西海岸經濟新區規劃進行深入討論并原那么性通過，未來幾年里，青島將重點在西海岸打造一個新青島，使其成為青島的新名片。到2021年，生產總值力爭到達5000億元，地方財政一般預算收入到達300億元，集裝箱吞吐量到達3000萬標箱，港口吞吐量到達5億噸，人口規模200萬左右，城鎮化水平到達80%。到2021年，建成海洋高端產業集聚、生態環境一流、城市功能完善、綜合實力位居全國前列的經濟新區，實現根本公共效勞均等化；生產總值突破10000億元，地方財政一般預算收入700億元，人口規模280萬左右，城鎮化水平到達90%。西海岸經濟新區將打造成為青島的新名片，生產總值、人口、城市化率將得到飛速開展。西海岸未來10年政策規劃西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月1西海岸經濟新區規劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海岸經濟新區，未來幾年將使其成為青島新的區域經濟開展增長極。規劃背景：2021年1月10日青島市市委擴大會議對青島西海岸經濟新區規劃進行深入討論并原那么性通過。未來幾年里青島將重點打造西海岸經濟新區，使其成為青島新的區域經濟開展增長極。區域范圍：西海岸經濟新區規劃范圍包括黃島區、膠南市全域，涉及人口約139萬，陸域面積2096平方公里，海域面積約5000平方公里，規劃期為2021年至2021年。功能定位：西海岸經濟新區功能定位為東北亞國際集裝箱中轉中心、國際期貨交易中心、國際物流中心；自由貿易港區；山東半島高端制造業和研發轉化基地；濱海旅游度假區。規劃支持：2021年12月份青島市行政區劃發生重大調整，原黃島區與遠膠南市合并，成立新的黃島區，正式將膠南郊區納入到城區范圍之內黃島區市北區市北區與四方區合并成立新市北區黃島與膠南合并成立黃島區2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區規劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海西海岸經濟新區產業規劃：為支撐城市建設，西海岸經濟新區最終形成了構建“一核雙港,九灣六區〞的空間開發格局。“一核〞：即青島經濟技術開發區拓展區〔新區核心區〕，規劃面積約330平方公里,建設新區行政、金融、商務、文化、科教中心和西海岸中心城區。“雙港〞：包括前灣港以及董家口港；實現物流配送、市場交易、保稅儲存以及與之相關的金融效勞、市場貿易功能。“九灣〞：前灣、海西灣、唐島灣、靈山灣、古鎮口灣、龍灣、瑯琊臺灣、月亮灣、棋子灣9個海灣構成了青島西海岸的海域幅員，重點開展酒店旅游業。“六區〞：包含董家口經濟區、保稅功能拓展區、國際經濟合作區、國際旅游度假區、國防科工效勞保障區、生態農業和開展儲藏區6大功能園區。其中中德生態園、中日韓區域經濟合作試驗區啟動區、董家口臨港經濟區產業區、核心區中央商務區、海島國際文化旅游度假區啟動區、董家口臨港經濟區旅游宜居區六個片區已率先啟動。通過對新區產業及空間格局的合理規劃，再加上政府后期的鼎力支持，將大大加速新區城市開展的進程。2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區產業規劃：為支撐城市建設，西海岸經濟新區最終形西海岸經濟新區交通規劃：西海岸現有交通便捷，但為加快區域交通一體化，未來幾年內將推進青連鐵路、地鐵M1號線建設，推進第二條海底隧道建設。膠州灣跨海大橋主干交通規劃交通樞紐規劃現狀交通：西海岸道路交通便捷，特別是“南隧北橋〞的通車大大縮短了與青島市區之間的距離。除此之外，G204、疏港高速、濟青高速、環膠州灣高速、青蘭高速、濱海大道和S329貫穿全境，高速公路、等級公路密度居山東省同等城市前列。交通規劃：推進青連鐵路建設、規劃建設薛家島至團島地鐵〔初步確定為地鐵M1號線〕，推進第二條海底隧道建設。樞紐規劃：建設以快速路、城市軌道交通為主體的交通網；建設薛家島旅游汽車站公交停車場，黃河路、科技大學、金沙灘公交樞紐站等，加快西海岸公共交通一體化進程。第二條海底隧道示意圖新區經過幾年的交通規劃，必將擺脫過去與市區相互孤立的交通格局，真正納入到青島1小時交通圈范疇。2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區交通規劃：西海岸現有交通便捷，但為加快區域交通2021年西海岸政策調控2021年12月3日，膠南市張家樓以東劃入黃島，合并為新黃島區，膠南是否限購成了百姓關注的焦點。2021年西海岸政策調控2021年12月3日，膠南市張家樓以小結：1、良好的市政導向以及前瞻性的城市規劃為西海岸進行了重新定義，產業結構再升級，為膠南黃島的明天畫出了美好的一筆；2、橋隧時代的來臨，縮短了大青島之間的空間距離，結束了青黃不接的為難局面，迎來的大青島均衡開展的新時代；3、地鐵、第二條海底隧道籌備開工，未來的西海岸將以更加優美的姿態出現在全國的視野當中；4、優質的海景資源、豐富的產業結構，也將推動西海岸地產經濟再騰飛，未來投資、居住、養生、就業向西看，西海岸已經做好了準備！5、新黃島區合并后，是否限購引發了新一輪的猜測，限購也在西海岸鑄造了一把雙刃劍，限購對于未來持續增長存量房的去化埋下了不可預見的伏筆，在限購前，大量改善型客戶擔憂會被擋在限購門外而集中購置。那片曾經被遺忘的土地正在悄然崛起……小結：1、良好的市政導向以及前瞻性的城市規劃為西海岸進行了重西海岸成交數據PART2西海岸成交數據PART2注：數據來源于網上房地產2021年西海岸板塊新增去化量數據注：數據來源于網上房地產2021年西海岸板塊新增去化量數據根據青島市房管部門最終數據顯示青島西海岸在2021年商品房住宅新增量達250萬平米，較2021年增長8個百分點，也成為青島所轄地域內存量房最高的區域。

2021年西海岸住宅推售面積根據青島市房管部門最終數據顯示青島西海岸在2021在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區為青島房地產提交了一份令市場滿意的答卷！雖然是新增量與存量最高的區域，但也是整個青島市場內去化速度最快的版塊之一。西海岸在2021年全年住宅總去化面積為200余萬方，22000套，較2021年增長了2個百分點。占青島七區五市總計成交量的26%。其中膠南市最為搶眼，成交面積高達130萬方。2021年西海岸住宅成交面積

注：數據來源于網上房地產在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區2021年西海岸整體成交住宅面積區間住宅以80—110㎡為主力成交面積；西海岸商品房住宅主力成交面積：80-90㎡32%90-110㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：數據來源源自于網上房地產2021年西海岸整體成交住宅面積區間住宅以80—110㎡為主2021年成交價格區間：西海岸住宅成交主力單價為6000-8000元/㎡403020100注：數據來源源自于網上房地產西海岸商品房住宅工程成交主力價格區間

2021年成交價格區間：西海岸住宅成交主力單價為6000-82021年成交物業類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。

30%20%21%11%18%注：數據來源源自于網上房地產西海岸成交各類物業形態占比：30%2021年成交物業類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。3小結：1、西海岸新房增量持續增加，為后續的市場去化埋下了不可預見的伏筆；2、階段性良好的市場去化減小了2021年市場新房推量持續增加的壓力，3、高層、小高層主力銷售面積區間均是以80--110㎡為主，主力總價為55—80萬，由此可以看出小戶型低總價的類剛需工程依然在西海岸起主導地位，4、西海岸現階段為青島區域內存量最為龐大的版塊，后期區域去化壓力不容小覷。小結：1、西海岸新房增量持續增加，為后續的市場去化埋下了不可PART3市場調研及工程及工程分析PART3市場調研及工程及工程分析地塊周邊主要競品工程

膠南市政府附近地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保利海上羅蘭卓越西海岸地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號開發企業：青島東方金石置業投資占地面積：53畝建筑面積：20萬平方米綠化率：32.47%容積率：5.0建筑類型：住宅建筑層樓：3棟33層高層，3棟44層超高層，3棟聯排別墅戶型區間：86-200平開盤時間：2021年7月交房時間：2021年10日交房標準：毛坯,1號樓精裝銷售率：80%銷售起價：7400元/平均價：9000元/平最高價：11000元/平〔精裝17000元/平〕優惠活動及政策：無優惠營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：120平左右購置群體：膠南本地及開發區居民購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號競品工程分析21卓越西海岸工程位置：黃島新區政府北側開發企業：青島國越根底工程占地面積：9萬平方米建筑面積：25萬平方米綠化率：40%容積率：2.29建筑類型：住宅，寫字樓建筑層樓：5棟高層住宅、3棟超高層住宅、46棟聯排及疊拼別墅、規劃建設3棟甲級寫字樓戶型區間：85-160平開盤時間：2021年6月02日交房時間：2021年03月交房標準：毛坯銷售率：60%銷售起價：6800元/平均價：7500元/平最高價：11000元/平優惠活動：一次性9.5折，貸款9.6折，交2萬抵3萬營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：90平左右購置群體：膠南本地及開發區居民購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析卓越西海岸工程位置：黃島新區政府北側競品工程分析22保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號開發企業：保利〔青島〕實業占地面積：39.87萬平方米建筑面積：70.75萬平方米綠化率：35%容積率：1.04建筑類型：住宅、別墅建筑層樓：18層高層及雙拼聯排別墅戶型區間：66平---370平開盤時間：2021年5月交房時間：2021年10月交房標準：毛坯銷售率：80%銷售起價：7000元/平均價：8000元/平最高價：20000元/平〔別墅〕優惠活動及政策：無營銷推廣途徑：報紙，短信，戶外廣告需求面積：115平左右購置群體：膠南本地、開發區占60%，外地占40%購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號競品工程分析23地塊周邊主要競品工程小結：1、工程周邊直接競品較少，但直接競品根本都為知名開發企業，品牌號召力強；2、保利海上羅蘭以及卓越西海岸均為區域內大盤，產品多樣化，類別豐富；3、〔1〕東方至尊是直線距離最近的競品工程，但工程根本處于尾盤階段，且走區域高端，與煙建地塊所建工程競爭關系較小；〔2〕保利海上羅蘭雖然在西海岸具備較高的知名度，但在教育、醫療、購物等配套上與膠南新城區存在一定的差距；〔3〕卓越西海岸是與煙建地塊存在最大競爭力的在售工程，但高層、小高層樓座已經售罄，在售樓座均為40層超高層，居住舒適度較低。4、競品工程高層根本售價為7500—7700元/㎡，在售戶型根本在85—150㎡，85㎡以下戶型僅占20%；5、卓越西海岸現階段優惠為認籌2萬抵3萬，一次性客戶為95折，貸款客戶為96折。地塊周邊主要競品工程小結：

德泰利群東側地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程該地塊區域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區：貝多芬公館，中海熙岸，均為高層建筑形態。地塊周邊主要競品工程占地面積：45000平米綠化率：35%房源：總戶數636戶開發商：青島宏程置業〔青島〕銷售均價(二手房〕：7000—8000/平米物業管理公司：青島宏程物業貝多芬公館該地塊區域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區：貝中海熙岸建筑面積：250000平米竣工時間：2021年3月開發商：中海地產〔青島〕投資開發銷售均價(二手房〕：7000—8000元/平米地塊周邊主要競品工程中海熙岸建筑面積：250000平米地塊周邊主要競品工程小結：1、貝多芬公館、中海熙岸位于本工程南側；2、貝多芬公館、中海熙岸二手房均價均為7000—8000元/㎡。地塊周邊主要競品工程小結：地塊周邊主要競品工程總結：一、1、市府旁地塊周邊競品根本進入銷售的中后期，且未來暫無知名地產商介入，入市時機良好；2、現階段在售產品均以高層為主，且均取得了優異的銷售成績，因此高層的關注程度和接受程度在西海岸新區是比較高的；3、工程地塊具備較好的海景資源，周邊配套完善。二、德泰利群地塊周邊現階段無在售工程，二手房中貝多芬公館產品形態中包含洋房工程與本案客群稍有不同，中海熙岸主力戶型在90—119平米左右，根本以剛需產品及局部改善為主，本案在進行產品規劃時，應以此借鑒，規劃迎合客群市場產品形態，以差異化及品質占領市場。結合競品工程的分析得出本案開發同類產品的市場預計價格：市府地塊：7500—8000元/㎡利群地塊：7000—8000元/㎡地塊周邊主要競品工程總結：地塊周邊主要競品工程PART4客群描述及產品建議PART4客群描述及產品建議西海岸新市區西向水城規劃范圍內商品房住宅工程，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50—60%，青島市內成交客戶約占總成交量的10—20%，剩余比例為東營、淄博、濰坊等山東省內內陸城市以及很小一局部北京、內蒙等省外城市居民。西海岸成交客群描述西海岸新市區西向水城規劃范圍內商品房住宅工程，均是以地保利海上羅蘭客群描述：1、保利海上羅蘭在膠南所占地理位置最具代表性，其工程地處膠南規劃水城范圍與膠南新城區交界處，客群以地緣客為主，膠南客戶占到總成交量的五成以上，青島客戶能夠占到兩成左右，其余客戶為省內內陸城市，像東營、淄博等，以及一局部外地客群，像北京、內蒙等；2、保利向東進入膠南新市區可以明顯發現地緣客群所占比重逐漸增大，完全進入新市區后，成交客戶根本為膠南和開發區本地客戶，以及局部常住西海岸的外地居民。

現階段改善型居民以及外來投資置業的購房者根本都會選擇知名度較高的開發企業，具備優質海景資源的工程，而我們工程的客群來源根本為：1、本地客戶為主；2、本地客戶改善型需求以及首次置業剛需客戶為主；3、置業客戶年齡段根本在30—40歲之間，具備一定的經濟根底；4、客戶按揭比例占到總成交量的80%—90%，相對受貸款政策影響較大；5、客群接受程度價格區間最正確為7500—8000元/㎡，其次為8000—8500元/㎡。客群描述及產品建議保利海上羅蘭客群描述：客群描述及產品建議產品描述：1、建議以18—28層高層產品市場接受度較高；2、正南北與海景資源兼顧，盡可能做到戶戶海景資源最大化〔建議單元錯開，并轉15—30°看景〕；3、高樓層分段設置差價，差價要相對小一些；4、兩房面積建議：80—90㎡；三房面積建議：110—120㎡；少量戶型可以考慮戶型尺度加大：130—140㎡大三房產品建議產品描述：產品建議戶室比：戶型

面積區間

戶數比例 兩室兩廳 80—90平米 30%

90—100平米 10% 三室兩廳 100—120平米40%

130—144平米10% 戶室比：青島西海岸房地產市場分析2021年1月青島西海岸房地產市場分析2021年1月目錄西海岸房地產市場分析PART1工程開發公司簡介西海岸成交數據市場調研及工程分析PART4PART2PART3客群描述及產品建議目錄西海岸房地產市場分析PART1工程開發公西海岸房地產市場分析PART1西海岸房地產市場分析PART1西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月10日青島市市委召開的常委〔擴大〕會議中，對青島西海岸經濟新區規劃進行深入討論并原那么性通過，未來幾年里，青島將重點在西海岸打造一個新青島，使其成為青島的新名片。到2021年，生產總值力爭到達5000億元，地方財政一般預算收入到達300億元，集裝箱吞吐量到達3000萬標箱，港口吞吐量到達5億噸，人口規模200萬左右，城鎮化水平到達80%。到2021年，建成海洋高端產業集聚、生態環境一流、城市功能完善、綜合實力位居全國前列的經濟新區，實現根本公共效勞均等化；生產總值突破10000億元，地方財政一般預算收入700億元，人口規模280萬左右，城鎮化水平到達90%。西海岸經濟新區將打造成為青島的新名片，生產總值、人口、城市化率將得到飛速開展。西海岸未來10年政策規劃西海岸未來開展2021年2021年2021年2021年1月1西海岸經濟新區規劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海岸經濟新區，未來幾年將使其成為青島新的區域經濟開展增長極。規劃背景：2021年1月10日青島市市委擴大會議對青島西海岸經濟新區規劃進行深入討論并原那么性通過。未來幾年里青島將重點打造西海岸經濟新區，使其成為青島新的區域經濟開展增長極。區域范圍：西海岸經濟新區規劃范圍包括黃島區、膠南市全域，涉及人口約139萬，陸域面積2096平方公里，海域面積約5000平方公里，規劃期為2021年至2021年。功能定位：西海岸經濟新區功能定位為東北亞國際集裝箱中轉中心、國際期貨交易中心、國際物流中心；自由貿易港區；山東半島高端制造業和研發轉化基地；濱海旅游度假區。規劃支持：2021年12月份青島市行政區劃發生重大調整，原黃島區與遠膠南市合并，成立新的黃島區，正式將膠南郊區納入到城區范圍之內黃島區市北區市北區與四方區合并成立新市北區黃島與膠南合并成立黃島區2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區規劃：2021年1月青島市委決議將重點打造西海西海岸經濟新區產業規劃：為支撐城市建設，西海岸經濟新區最終形成了構建“一核雙港,九灣六區〞的空間開發格局。“一核〞：即青島經濟技術開發區拓展區〔新區核心區〕，規劃面積約330平方公里,建設新區行政、金融、商務、文化、科教中心和西海岸中心城區。“雙港〞：包括前灣港以及董家口港；實現物流配送、市場交易、保稅儲存以及與之相關的金融效勞、市場貿易功能。“九灣〞：前灣、海西灣、唐島灣、靈山灣、古鎮口灣、龍灣、瑯琊臺灣、月亮灣、棋子灣9個海灣構成了青島西海岸的海域幅員，重點開展酒店旅游業。“六區〞：包含董家口經濟區、保稅功能拓展區、國際經濟合作區、國際旅游度假區、國防科工效勞保障區、生態農業和開展儲藏區6大功能園區。其中中德生態園、中日韓區域經濟合作試驗區啟動區、董家口臨港經濟區產業區、核心區中央商務區、海島國際文化旅游度假區啟動區、董家口臨港經濟區旅游宜居區六個片區已率先啟動。通過對新區產業及空間格局的合理規劃，再加上政府后期的鼎力支持，將大大加速新區城市開展的進程。2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區產業規劃：為支撐城市建設，西海岸經濟新區最終形西海岸經濟新區交通規劃：西海岸現有交通便捷，但為加快區域交通一體化，未來幾年內將推進青連鐵路、地鐵M1號線建設，推進第二條海底隧道建設。膠州灣跨海大橋主干交通規劃交通樞紐規劃現狀交通：西海岸道路交通便捷，特別是“南隧北橋〞的通車大大縮短了與青島市區之間的距離。除此之外，G204、疏港高速、濟青高速、環膠州灣高速、青蘭高速、濱海大道和S329貫穿全境，高速公路、等級公路密度居山東省同等城市前列。交通規劃：推進青連鐵路建設、規劃建設薛家島至團島地鐵〔初步確定為地鐵M1號線〕，推進第二條海底隧道建設。樞紐規劃：建設以快速路、城市軌道交通為主體的交通網；建設薛家島旅游汽車站公交停車場，黃河路、科技大學、金沙灘公交樞紐站等，加快西海岸公共交通一體化進程。第二條海底隧道示意圖新區經過幾年的交通規劃，必將擺脫過去與市區相互孤立的交通格局，真正納入到青島1小時交通圈范疇。2021年西海岸重點政府規劃西海岸經濟新區交通規劃：西海岸現有交通便捷，但為加快區域交通2021年西海岸政策調控2021年12月3日，膠南市張家樓以東劃入黃島，合并為新黃島區，膠南是否限購成了百姓關注的焦點。2021年西海岸政策調控2021年12月3日，膠南市張家樓以小結：1、良好的市政導向以及前瞻性的城市規劃為西海岸進行了重新定義，產業結構再升級，為膠南黃島的明天畫出了美好的一筆；2、橋隧時代的來臨，縮短了大青島之間的空間距離，結束了青黃不接的為難局面，迎來的大青島均衡開展的新時代；3、地鐵、第二條海底隧道籌備開工，未來的西海岸將以更加優美的姿態出現在全國的視野當中；4、優質的海景資源、豐富的產業結構，也將推動西海岸地產經濟再騰飛，未來投資、居住、養生、就業向西看，西海岸已經做好了準備！5、新黃島區合并后，是否限購引發了新一輪的猜測，限購也在西海岸鑄造了一把雙刃劍，限購對于未來持續增長存量房的去化埋下了不可預見的伏筆，在限購前，大量改善型客戶擔憂會被擋在限購門外而集中購置。那片曾經被遺忘的土地正在悄然崛起……小結：1、良好的市政導向以及前瞻性的城市規劃為西海岸進行了重西海岸成交數據PART2西海岸成交數據PART2注：數據來源于網上房地產2021年西海岸板塊新增去化量數據注：數據來源于網上房地產2021年西海岸板塊新增去化量數據根據青島市房管部門最終數據顯示青島西海岸在2021年商品房住宅新增量達250萬平米，較2021年增長8個百分點，也成為青島所轄地域內存量房最高的區域。

2021年西海岸住宅推售面積根據青島市房管部門最終數據顯示青島西海岸在2021在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區為青島房地產提交了一份令市場滿意的答卷！雖然是新增量與存量最高的區域，但也是整個青島市場內去化速度最快的版塊之一。西海岸在2021年全年住宅總去化面積為200余萬方，22000套，較2021年增長了2個百分點。占青島七區五市總計成交量的26%。其中膠南市最為搶眼，成交面積高達130萬方。2021年西海岸住宅成交面積

注：數據來源于網上房地產在去化方面，西海岸整體銷售較為理想，膠南攜手黃島區2021年西海岸整體成交住宅面積區間住宅以80—110㎡為主力成交面積；西海岸商品房住宅主力成交面積：80-90㎡32%90-110㎡29%70-80㎡8%110-130㎡11%注：數據來源源自于網上房地產2021年西海岸整體成交住宅面積區間住宅以80—110㎡為主2021年成交價格區間：西海岸住宅成交主力單價為6000-8000元/㎡403020100注：數據來源源自于網上房地產西海岸商品房住宅工程成交主力價格區間

2021年成交價格區間：西海岸住宅成交主力單價為6000-82021年成交物業類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。

30%20%21%11%18%注：數據來源源自于網上房地產西海岸成交各類物業形態占比：30%2021年成交物業類型：西海岸住宅以高層、小高層為主。3小結：1、西海岸新房增量持續增加，為后續的市場去化埋下了不可預見的伏筆；2、階段性良好的市場去化減小了2021年市場新房推量持續增加的壓力，3、高層、小高層主力銷售面積區間均是以80--110㎡為主，主力總價為55—80萬，由此可以看出小戶型低總價的類剛需工程依然在西海岸起主導地位，4、西海岸現階段為青島區域內存量最為龐大的版塊，后期區域去化壓力不容小覷。小結：1、西海岸新房增量持續增加，為后續的市場去化埋下了不可PART3市場調研及工程及工程分析PART3市場調研及工程及工程分析地塊周邊主要競品工程

膠南市政府附近地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保利海上羅蘭卓越西海岸地塊周邊主要競品工程卓越西海岸保利海上羅蘭東方至尊東方至尊保東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號開發企業：青島東方金石置業投資占地面積：53畝建筑面積：20萬平方米綠化率：32.47%容積率：5.0建筑類型：住宅建筑層樓：3棟33層高層，3棟44層超高層，3棟聯排別墅戶型區間：86-200平開盤時間：2021年7月交房時間：2021年10日交房標準：毛坯,1號樓精裝銷售率：80%銷售起價：7400元/平均價：9000元/平最高價：11000元/平〔精裝17000元/平〕優惠活動及政策：無優惠營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：120平左右購置群體：膠南本地及開發區居民購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析東方至尊工程位置：膠南濱海大道1201號競品工程分析55卓越西海岸工程位置：黃島新區政府北側開發企業：青島國越根底工程占地面積：9萬平方米建筑面積：25萬平方米綠化率：40%容積率：2.29建筑類型：住宅，寫字樓建筑層樓：5棟高層住宅、3棟超高層住宅、46棟聯排及疊拼別墅、規劃建設3棟甲級寫字樓戶型區間：85-160平開盤時間：2021年6月02日交房時間：2021年03月交房標準：毛坯銷售率：60%銷售起價：6800元/平均價：7500元/平最高價：11000元/平優惠活動：一次性9.5折，貸款9.6折，交2萬抵3萬營銷推廣途徑：報紙，戶外廣告需求面積：90平左右購置群體：膠南本地及開發區居民購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析卓越西海岸工程位置：黃島新區政府北側競品工程分析56保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號開發企業：保利〔青島〕實業占地面積：39.87萬平方米建筑面積：70.75萬平方米綠化率：35%容積率：1.04建筑類型：住宅、別墅建筑層樓：18層高層及雙拼聯排別墅戶型區間：66平---370平開盤時間：2021年5月交房時間：2021年10月交房標準：毛坯銷售率：80%銷售起價：7000元/平均價：8000元/平最高價：20000元/平〔別墅〕優惠活動及政策：無營銷推廣途徑：報紙，短信，戶外廣告需求面積：115平左右購置群體：膠南本地、開發區占60%，外地占40%購置動機：自住，投資，二次置業競品工程分析保利海上羅蘭工程位置：膠南市濱海大道1399號競品工程分析57地塊周邊主要競品工程小結：1、工程周邊直接競品較少，但直接競品根本都為知名開發企業，品牌號召力強；2、保利海上羅蘭以及卓越西海岸均為區域內大盤，產品多樣化，類別豐富；3、〔1〕東方至尊是直線距離最近的競品工程，但工程根本處于尾盤階段，且走區域高端，與煙建地塊所建工程競爭關系較小；〔2〕保利海上羅蘭雖然在西海岸具備較高的知名度，但在教育、醫療、購物等配套上與膠南新城區存在一定的差距；〔3〕卓越西海岸是與煙建地塊存在最大競爭力的在售工程，但高層、小高層樓座已經售罄，在售樓座均為40層超高層，居住舒適度較低。4、競品工程高層根本售價為7500—7700元/㎡，在售戶型根本在85—150㎡，85㎡以下戶型僅占20%；5、卓越西海岸現階段優惠為認籌2萬抵3萬，一次性客戶為95折，貸款客戶為96折。地塊周邊主要競品工程小結：

德泰利群東側地塊地塊周邊主要競品工程地塊周邊主要競品工程該地塊區域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區：貝多芬公館，中海熙岸，均為高層建筑形態。地塊周邊主要競品工程占地面積：45000平米綠化率：35%房源：總戶數636戶開發商：青島宏程置業〔青島〕銷售均價(二手房〕：7000—8000/平米物業管理公司：青島宏程物業貝多芬公館該地塊區域暫無新樓盤銷售，周邊有2處大型住宅社區：貝中海熙岸建筑面積：250000平米竣工時間：2021年3月開發商：中海地產〔青島〕投資開發銷售均價(二手房〕：7000—8000元/平米地塊周邊主要競品工程中海熙岸建筑面積：250000平米地塊周邊主要競品工程小結：1、貝多芬公館、中海熙岸位于本工程南側；2、貝多芬公館、中海熙岸二手房均價均為7000—8000元/㎡。地塊周邊主要競品工程小結：地塊周邊主要競品工程總結：一、1、市府旁地