銀泰中心踩盤報告

銀泰中心踩盤報告目錄：一、項目概況二、產品分析三、推廣分析四、客戶分析五、小結目錄：一、項目概況二、產品分析三、推廣分析四、客戶分析五一、項目概況一、項目概況一、項目概況1.1開發商簡介成都銀城置業有限公司成立于2010年8月31日，注冊資金35000萬元，是由銀泰國際投資有限公司控股的中外合資企業。銀泰置地（集團）有限公司創立十余年來聚焦百貨、地產、能源三個行業的營運和投資，持續提升經營管理和業務整合能力。銀泰置地集團總部設于北京，主要業務是在全國進行中高端城市綜合體的開發和運營。成都銀城置業有限公司開發項目項目名稱物業類型地址泰悅灣（在售）豪華住宅高新區紅星路南延線和錦城大道交匯處成都銀泰中心（待售）酒店式公寓、豪華住宅高新區成都市高新區天府大道北段1199號銀泰城（售罄）寫字樓、商鋪高新區益州大道與天府四街的交匯處泰悅灣銀泰中心銀泰城一、項目概況1.1開發商簡介成都銀城置業有限公司成立于20公寓華爾道夫酒店商業寫字樓住宅項目名稱成都銀泰中心項目地址四川省成都市天府大道北段開發商銀泰置地·成都銀城置業有限公司物業形態精裝豪宅、酒店式公寓占地面積（平方米）70000平方米建筑面積（萬㎡）720000平方米分布情況公寓1棟。住宅2棟，寫字樓2棟總套數華悅居337套、華悅府312套綠化率15%

容積率2.40面積區間（㎡）華悅居（76—240㎡）

華悅府（260—390㎡）層高3.5裝修標準8000-10000車位比例1：3.5物管公司仲量聯行物管費（元/月）11.8項目以高端商務人群為目標客群。圍繞頂級奢華酒店、精品公寓、5A級辦公樓和高檔住宅，營造一個豪華舒適的、令人愉悅的高端城市綜合體。1.2項目整體概況公寓商業寫字樓住宅項目名稱成都銀泰中心項目地址四川省成都市天（成都銀泰中心）成都銀泰中心位于成都市高新區天府大道北段1199號。位于成都天府新區，成都金融商務區核心地帶，地理位置優越。毗鄰新南天地商業區、會展中心片區。成都金融商務區是成都建設西部金融中心、吸引金融總部機構聚集和促進金融產業發展的區域載體。區域規劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務中軸天府大道兩側，北起繁雄大道——石勝路，南至孵化園北干道——外環路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江。1.3項目區域概況天府新區核心，區域位置優勢明顯（成都銀泰中心）成都銀泰中心位于成都市高新區天府大道北段11學校成都七中、泡桐樹小學、金蘋果幼兒園等銀行中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等

商業成都銀泰購物中心、美美百貨、九方購物中心、茂業百貨、仁和春天百貨、宜家、蘇寧廣場、凱丹廣場、富森美等酒店華爾道夫酒店、洲際酒店、醫院成都市第一人民醫院、華西婦幼醫院、華西口腔醫院、瑞麗醫院、國際醫院交通地鐵一號線、公交84路、人民南路南延線、1.4項目周邊配套高端項目集中，離地鐵較遠，周邊配套還需完善學校成都七中、泡桐樹小學、金蘋果幼兒園等銀行中國銀行、農業銀1.5項目規劃195米辦公樓195米辦公樓15萬平米商場下沉廣場175米高端住宅住宅大堂及服務設施泳池溜冰場位于6層30,000平米百貨商店雙層疊加12廳電影院屋頂天窗屋頂餐飲平臺220米標志塔樓10層以下為商業10-32層為酒店式公寓、33-52為華爾道夫酒店公寓產權40年住宅產權70年1.5項目規劃195米辦公樓195米辦公樓15萬平米商場下二、產品分析二、產品分析華悅居戶型配比面積80㎡120㎡160-172㎡162-172㎡210㎡250㎡合計戶型C（標準間）B（一室一廳一衛）A（兩室兩廳兩衛）A1（兩室兩廳兩衛）D（兩室兩廳兩衛）F（三室兩廳三衛）套數11611626262627337套比例40%40%4.95%4.95%4.95%6.5%100%華悅府戶型配比面積266㎡289㎡371㎡394㎡合計戶型A2（三室兩廳兩廚三衛）A3（三室兩廳兩廚三衛）A4（四室兩廳兩廚四衛）A1（四室兩廳兩廚四衛）套數78787878312套比例25%25%25%25%100%2.1戶型配比華悅居戶型配比面積80㎡120㎡160-172㎡162-17華悅府華悅居華悅府精裝高檔住宅樓層：4-42層1、2號樓，每棟樓2個單元，3梯2戶，層高3.5M物業公司：仲量聯行目前開始蓄客，誠意金30萬，優惠10個點左右。華悅居酒店式公寓樓層：10-32F梯戶比：5梯15戶物業公司：仲量聯行北京目前推出130套房源（80㎡、120㎡85套，160㎡-250㎡45套）認購41套，簽約27套，均價24000-30000，一次性優惠6-10個點，按揭分期2-10個點。成都銷售人員告知針對有意向客戶可隨意挑選戶型和樓層，優惠同北京一樣。2.2在售產品分析華悅府華悅居華悅府華悅居2.2在售產品分析2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A1戶型四室兩廳兩廚四衛建筑面積：394㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。60㎡超大主臥，獨立衣帽間。弧形270度觀景，超大景觀面，觀景效果佳。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A1戶型四室兩廳A2戶型三室兩廳兩廚三衛建筑面積：266㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。劣勢主臥進深過深，采光差。餐廳光線較弱。景觀面較少，整體采光很差。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A2戶型三室兩廳兩廚三衛2.3在售戶型分析-華悅府A3戶型三室兩廳兩廚三衛建筑面積：289㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。劣勢主臥進深過深，采光差。餐廳光線較弱。景觀面較少，整體采光很差。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A3戶型三室兩廳兩廚三衛2.3在售戶型分析-華悅府2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A4戶型四室兩廳兩廚四衛建筑面積：371㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。弧形270度觀景，超大景觀面，觀景效果佳。劣勢43㎡主臥，獨立衣帽間，稍顯小氣。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A4戶型四室兩廳兩2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）戶型分析：優勢客廳6米開間，較開闊客廳、臥室視覺廣闊，采光好西廚與起居室貫通，獨特大餐臺劣勢衛生間無窗，透氣性差餐廳與客廳公用空間，較擁擠次臥開間2.6米，較窄A型160-172㎡兩室兩廳兩衛2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）戶型分析：A型160-A1型162-172㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：優勢經典景觀戶型可攬收金融中心、天府大道全景雙主臥分開設定，有效避免相互干擾；客廳與餐廳自然相連，使得空間開闊劣勢衛生間無窗，透氣性差衣帽間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）A1型162-172㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：2.3在B型120㎡一室一廳一衛戶型分析：優勢經典景觀戶型可攬收金融中心、天府大道全景客廳與餐廳自然相連，空間開闊劣勢衛生間無窗，透氣性差主臥3米開間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）B型120㎡一室一廳一衛戶型分析：2.3在售戶型分析C型，80㎡標準間戶型分析：優勢酒店標準間設計東向擁有闊景采光、觀景面靜享奢侈品購物中心屋頂花園景觀劣勢衛生間無窗，透氣性差廚房空間較小2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）C型，80㎡標準間戶型分析：2.3在售戶型分析-華悅居（公D型210㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：優勢獨特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣雙臥分區私密性強2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）D型210㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：2.3在售戶型分析F型250㎡三室兩廳三衛戶型分析：優勢獨特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣客臥分區而設，私密性更強劣勢衛生間無窗，透氣性差次臥開間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）F型250㎡三室兩廳三衛戶型分析：2.3在售戶型分析三、推廣分析三、推廣分析本地低調營銷售樓部9月底呈現，開盤時間暫定北京北京銀泰鋪墊，主要靠圈層影響，目前走量40套左右，主力戶型80㎡香港…鎖定客群狂轟式宣傳、尋客重點銷售地3.1推廣地區北京、香港為目前項目宣傳的主要地區，成都本地的營銷較為低調本地售樓部9月底呈現，開盤時間暫定北京北京銀泰鋪墊，主要靠圈北京擺展情況成都銀泰中心北京的展示中心位于朝陽區建國門外大街2號，北京銀泰中心銀泰寫字樓，展示中心已經于2013年6月正式開放。成都銀泰中心北京展示中心于2013年6月29日開盤推售。在預展開始之前，41套酒店式公寓已經被定購一空，成都銀泰中心調整推盤節奏，將首期推出的產品套數提高到130套。據銷售員透露，目前已售罄。3.2推廣節奏北京銷售已經告捷，原41套的供應量提高到130套，依然售罄北京擺展情況3.2推廣節奏北京銷售已經告捷，原41套的供應成都銀泰中心-北京預展新聞發布會”于6月29日在北京銀泰中心柏悅酒店舉行。此后再無項目任何相關信息對外釋放3.2推廣節奏成都銀泰中心-北京預展新聞發布會”于6月29日在北京銀泰中心四、客戶分析四、客戶分析總體特征：高端消費人群，各個階層均有。按年齡區分20—35歲：該群體多出于自住、結婚需要，所占比列較少；36—55歲：各類戶型均有需要，主要是自主或者是為子女購買55歲以上：看中項目環境，出于養老需要按購房動機區分自住：看重環境與品牌價值投資：看重區域升值潛力4.1客戶分析總體特征：高端消費人群，各個階層均有。4.1客戶分析五、小結五、小結地理位置優越，但因周邊小區入住率偏低，生活配套不是很完善；項目低調營銷，成都市場至今無推廣，后期可能造成市場反響不佳；所有戶型基本0贈送面積，目前均價28000-32000元/㎡，含12000元/㎡精裝（華悅居帶家具家電、華悅府不帶家具家電）；戶型注重深度舒適居家感，客群瞄準高端圈層人士；因有了北京銀泰的成功，故把銷售重點放在北京，至今銷售130套左右，其中80㎡、120㎡走量最佳。5、小結5、小結銀泰中心踩盤報告

銀泰中心踩盤報告目錄：一、項目概況二、產品分析三、推廣分析四、客戶分析五、小結目錄：一、項目概況二、產品分析三、推廣分析四、客戶分析五一、項目概況一、項目概況一、項目概況1.1開發商簡介成都銀城置業有限公司成立于2010年8月31日，注冊資金35000萬元，是由銀泰國際投資有限公司控股的中外合資企業。銀泰置地（集團）有限公司創立十余年來聚焦百貨、地產、能源三個行業的營運和投資，持續提升經營管理和業務整合能力。銀泰置地集團總部設于北京，主要業務是在全國進行中高端城市綜合體的開發和運營。成都銀城置業有限公司開發項目項目名稱物業類型地址泰悅灣（在售）豪華住宅高新區紅星路南延線和錦城大道交匯處成都銀泰中心（待售）酒店式公寓、豪華住宅高新區成都市高新區天府大道北段1199號銀泰城（售罄）寫字樓、商鋪高新區益州大道與天府四街的交匯處泰悅灣銀泰中心銀泰城一、項目概況1.1開發商簡介成都銀城置業有限公司成立于20公寓華爾道夫酒店商業寫字樓住宅項目名稱成都銀泰中心項目地址四川省成都市天府大道北段開發商銀泰置地·成都銀城置業有限公司物業形態精裝豪宅、酒店式公寓占地面積（平方米）70000平方米建筑面積（萬㎡）720000平方米分布情況公寓1棟。住宅2棟，寫字樓2棟總套數華悅居337套、華悅府312套綠化率15%

容積率2.40面積區間（㎡）華悅居（76—240㎡）

華悅府（260—390㎡）層高3.5裝修標準8000-10000車位比例1：3.5物管公司仲量聯行物管費（元/月）11.8項目以高端商務人群為目標客群。圍繞頂級奢華酒店、精品公寓、5A級辦公樓和高檔住宅，營造一個豪華舒適的、令人愉悅的高端城市綜合體。1.2項目整體概況公寓商業寫字樓住宅項目名稱成都銀泰中心項目地址四川省成都市天（成都銀泰中心）成都銀泰中心位于成都市高新區天府大道北段1199號。位于成都天府新區，成都金融商務區核心地帶，地理位置優越。毗鄰新南天地商業區、會展中心片區。成都金融商務區是成都建設西部金融中心、吸引金融總部機構聚集和促進金融產業發展的區域載體。區域規劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務中軸天府大道兩側，北起繁雄大道——石勝路，南至孵化園北干道——外環路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江。1.3項目區域概況天府新區核心，區域位置優勢明顯（成都銀泰中心）成都銀泰中心位于成都市高新區天府大道北段11學校成都七中、泡桐樹小學、金蘋果幼兒園等銀行中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行等

商業成都銀泰購物中心、美美百貨、九方購物中心、茂業百貨、仁和春天百貨、宜家、蘇寧廣場、凱丹廣場、富森美等酒店華爾道夫酒店、洲際酒店、醫院成都市第一人民醫院、華西婦幼醫院、華西口腔醫院、瑞麗醫院、國際醫院交通地鐵一號線、公交84路、人民南路南延線、1.4項目周邊配套高端項目集中，離地鐵較遠，周邊配套還需完善學校成都七中、泡桐樹小學、金蘋果幼兒園等銀行中國銀行、農業銀1.5項目規劃195米辦公樓195米辦公樓15萬平米商場下沉廣場175米高端住宅住宅大堂及服務設施泳池溜冰場位于6層30,000平米百貨商店雙層疊加12廳電影院屋頂天窗屋頂餐飲平臺220米標志塔樓10層以下為商業10-32層為酒店式公寓、33-52為華爾道夫酒店公寓產權40年住宅產權70年1.5項目規劃195米辦公樓195米辦公樓15萬平米商場下二、產品分析二、產品分析華悅居戶型配比面積80㎡120㎡160-172㎡162-172㎡210㎡250㎡合計戶型C（標準間）B（一室一廳一衛）A（兩室兩廳兩衛）A1（兩室兩廳兩衛）D（兩室兩廳兩衛）F（三室兩廳三衛）套數11611626262627337套比例40%40%4.95%4.95%4.95%6.5%100%華悅府戶型配比面積266㎡289㎡371㎡394㎡合計戶型A2（三室兩廳兩廚三衛）A3（三室兩廳兩廚三衛）A4（四室兩廳兩廚四衛）A1（四室兩廳兩廚四衛）套數78787878312套比例25%25%25%25%100%2.1戶型配比華悅居戶型配比面積80㎡120㎡160-172㎡162-17華悅府華悅居華悅府精裝高檔住宅樓層：4-42層1、2號樓，每棟樓2個單元，3梯2戶，層高3.5M物業公司：仲量聯行目前開始蓄客，誠意金30萬，優惠10個點左右。華悅居酒店式公寓樓層：10-32F梯戶比：5梯15戶物業公司：仲量聯行北京目前推出130套房源（80㎡、120㎡85套，160㎡-250㎡45套）認購41套，簽約27套，均價24000-30000，一次性優惠6-10個點，按揭分期2-10個點。成都銷售人員告知針對有意向客戶可隨意挑選戶型和樓層，優惠同北京一樣。2.2在售產品分析華悅府華悅居華悅府華悅居2.2在售產品分析2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A1戶型四室兩廳兩廚四衛建筑面積：394㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。60㎡超大主臥，獨立衣帽間。弧形270度觀景，超大景觀面，觀景效果佳。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A1戶型四室兩廳A2戶型三室兩廳兩廚三衛建筑面積：266㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。劣勢主臥進深過深，采光差。餐廳光線較弱。景觀面較少，整體采光很差。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A2戶型三室兩廳兩廚三衛2.3在售戶型分析-華悅府A3戶型三室兩廳兩廚三衛建筑面積：289㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。劣勢主臥進深過深，采光差。餐廳光線較弱。景觀面較少，整體采光很差。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A3戶型三室兩廳兩廚三衛2.3在售戶型分析-華悅府2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A4戶型四室兩廳兩廚四衛建筑面積：371㎡

梯戶比：3梯2戶戶型分析：優勢電梯獨立入戶，充分保證了業主的私密性。次臥區域單獨設置入戶門廊，保證業主私密性。弧形270度觀景，超大景觀面，觀景效果佳。劣勢43㎡主臥，獨立衣帽間，稍顯小氣。2.3在售戶型分析-華悅府（住宅）A4戶型四室兩廳兩2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）戶型分析：優勢客廳6米開間，較開闊客廳、臥室視覺廣闊，采光好西廚與起居室貫通，獨特大餐臺劣勢衛生間無窗，透氣性差餐廳與客廳公用空間，較擁擠次臥開間2.6米，較窄A型160-172㎡兩室兩廳兩衛2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）戶型分析：A型160-A1型162-172㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：優勢經典景觀戶型可攬收金融中心、天府大道全景雙主臥分開設定，有效避免相互干擾；客廳與餐廳自然相連，使得空間開闊劣勢衛生間無窗，透氣性差衣帽間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）A1型162-172㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：2.3在B型120㎡一室一廳一衛戶型分析：優勢經典景觀戶型可攬收金融中心、天府大道全景客廳與餐廳自然相連，空間開闊劣勢衛生間無窗，透氣性差主臥3米開間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）B型120㎡一室一廳一衛戶型分析：2.3在售戶型分析C型，80㎡標準間戶型分析：優勢酒店標準間設計東向擁有闊景采光、觀景面靜享奢侈品購物中心屋頂花園景觀劣勢衛生間無窗，透氣性差廚房空間較小2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）C型，80㎡標準間戶型分析：2.3在售戶型分析-華悅居（公D型210㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：優勢獨特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣雙臥分區私密性強2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）D型210㎡兩室兩廳兩衛戶型分析：2.3在售戶型分析F型250㎡三室兩廳三衛戶型分析：優勢獨特弧形空間，270°闊景客廳、餐廳開闊大氣客臥分區而設，私密性更強劣勢衛生間無窗，透氣性差次臥開間較小氣2.3在售戶型分析-華悅居（公寓）F型2