/65TOC\o"1-5"\h\z目錄 ..1綜述4一、前言 4\o"CurrentDocument"二、研究方法簡介 5研究背景說明 5抉策地產研究指標體系說明 6三、延伸服務 7四、報告 9摘要9房地產需求上升勢頭強勁 9\o"CurrentDocument"第一節市場容量分析 102003年南京市房地產市場容量分析 10（一） 2003年的商品房市場容量 11拆遷購房仍然處于南京房地產需求的主導地位 11投資者比例波動較大較快 11結婚購房比例比較穩定 11改善居住環境群體需求比例變化較小 12城市化進程等購房需求 12（二）存量商品房市場容量 122003年南京房地產市場交易狀況分析 132003年商品房已實現需求狀況 13商品房交易量的歷年增長情況 132003年未實現需求狀況分析 14\o"CurrentDocument"2003年需求結構分析 14各片區的結構比例及季度變化情況 14樓型層次及季度比例變化分析 15商品房價格檔次及季度變化情況 16\o"CurrentDocument"第二節產品結構分析 18\o"CurrentDocument"2003年市場供給總量 18商品房開發持續增長 18土地資源的供給狀況 192003年存量房供應狀況 20經濟適用房和中低價商品房開發建設情況 20\o"CurrentDocument"2003年房地產供應結構以及供需分析 212003年南京市房地產市場總體供需分析 21各區域供需結構分析 21價格層次供需結構分析 23樓型供需結構分析 24商品房總價與區域供需交叉分析 24\o"CurrentDocument"2004年南京市商品房供給總量分析 25商品房25TOC\o"1-5"\h\z經濟適用房 26片區狀況分析 26\o"CurrentDocument"第三節價格研究 27\o"CurrentDocument"一、供應價格水平分析 27抉策南京市 70典型樓盤價格指數 27商品房價格水平分析 30分物業商品房價格水平分析 33存量房（即二手房）價格水平分析 34經濟適用房、中低價商品房價格水平分析 35土地價格水平分析 36房地產三級市場——租賃市場價格水平分析 37\o"CurrentDocument"二、2003 年度南京市商品房價格因素及相關分析 37供需結構性失調仍是南京市商品房價格上漲的主要動因 37經濟增長及消費者信心——價格支撐面之一 39投資拉動——價格支撐面之二 39商品房直接成本的上升帶動房價上漲 40城市化戰略與房價水平——地區中心效應顯現40開發商保利因素——樓盤品質化傾向 41拆遷新法等政策影響 41三、南京市房價展望 412003年房價總體特征 412004年市場環境及房價趨勢 41\o"CurrentDocument"第四節消費者調查研究 43一、背景資料 43樣本特征 43研究方法 43研究指標 43\o"CurrentDocument"二、購房者基本情況分析 44年齡結構分析 44學歷分析 44收入結構分析 45\o"CurrentDocument"三、購房需求分析 45面積需求分析 45收入與可承受價位交叉分析 46套型選擇 47消費者可承受商品房總價分析 47\o"CurrentDocument"四、購房者行為分析 48付款方式分析 48收入與媒體影響度交叉分析 48年齡與購房區域交叉分析 49購房者對 2004年房價變化的心理預期和接受能力分析 49第五節生活指數評價 51一、生活指數評價 51區域生活指數模型 51應用與測評結果 52二、典型樓盤生活指數評價 52典型樓盤生活指數模型 52應用與測評結果 54三、典型樓盤性價比分析 54四、抉策地產研究中心生活指數專項研究 55典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告 55樓盤工程前期定位研究 55第六節廣告監測與研究 55一、第三季度南京市房地產平面廣告投放監測 55二、2003年 11、12月南京市樓盤報紙平面廣告投放統計分析 56投放量排名 56投放頻率排名 56分區域投放量統計 56物業類廣告投放量統計 57開發商樓盤平面廣告投放量統計 57三、南京地區各平面媒體影響度分析 58平均日發布廣告量統計 58四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 582003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析 582003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 58五、從購房者相關特征分析媒體影響度 60購房者媒體偏好分析 60媒體廣告對購房者決策的影響分析 60結束語61報告附件： 2003年房地產業政策影響面分析 62、，.—一、前言2003年是南京市房地產業波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發方案的全面啟動、 眾多重大市政建設工程的完工與建設，南京市作為地區性政治、文化、經濟中心城市的地位日趨顯現、各方面已駛上高速發展的快車道。從房地產市場的具體表現來說， 2003年南京市地價、房價漲幅驚人， 交易量更是突破了歷史最高水平。 開發商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受制于土地拍賣造成的高地價， 在品牌運營、 土地儲備資金實力的更高要求下，一些企業開始考慮兼并與整合的長期戰略； 另一方面， 消費者愿望與實際差距越拉越大， 很多人在猜測、 猶豫中未能實現買房的愿望， 而就在2003年，我國人均GDP1次突破1000美元，GDP1衡量一個國家經濟發展水平的總量尺度，人均GDPW價的是一個國家的富裕程度，人們根據這個數字的變化來劃分經濟發展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時期，社會將會發生更多積極的變化， 比如在日益發展完善的市場經濟環境下， 過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品， 消費結構將向發展型、 享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現實。2003年的歲末，眾多有關房地產市場的報道中，最吸引讀者眼球的是 2004年房價有可能走向平穩甚至回落的種種預測。 抉策地產研究中心本著四年房地產市場研究、經紀服務的經驗，縱觀 2003年房地產市場發展軌跡，重申自己的觀點：市場經濟是過剩經濟， 商品的短缺永遠只是暫時的， 商品過剩是市場經濟的常態。隨著市場的發展成熟，競爭會愈演愈烈，不久的將來，房地產市場一定會全面進入供過于求的局面。房地產市場目前遠未成熟，產品（商品房）又是相當復雜的特殊商品，相關影響因素如國內、外宏觀政治、經濟形勢、金融政策、相關法律法規的變化都會直接影響其微觀市場表現， 片面的以某些經濟指標作為房價與房市的預測依據進行市場預測是不可取的，所謂預測其實就是“瞎子算命” ，會產生錯誤的引導甚至欺騙。供需關系是房地產市場的主導因素。 了解市場供求關系及其變化趨勢， 深入研究微觀經濟走勢、 消費者需求特征、 消費行為特征、 消費心理的變化是極具意義的，市場調查的意義在于揭示市場真實表現，分析市場發展變化的原因，通過科學的研究模型研究市場的歷史和現在，對影響未來市場發展的相關因素進行分析，提出促進市場及企業健康發展的意見與建議。2003年最具影響力的“一對”文件，即中國人民銀行發布的《關于進一步加強房地產信貸業務經管的通知》（121號文）和9月國務院發出的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），121文件降低了銀行信貸風險，但也提高了門檻，一些規模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發企業無疑會由于實力不濟而被淘汰，也促成了實力強的品牌開發企業向規模化方向發展。18號文肯定房地產是國民經濟的支柱產業，強調“對符合條件的房地產開發企業和房地產工程要繼續加大信貸支持力度”。影響房地產價格的因素是比較復雜的，目前房地產市場還處在初級階段，高增長的同時，存在著這樣那樣的不成熟和不規范，未完全按照市場規律運行，隨著市場的成長發展，這些不規范和不成熟會逐步消失。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應該在逐漸規范的同時關懷和扶持，創造公平、公正的市場環境，使它能夠健康的成長， 18號文正是體現了國家的這種精神。本期報告通過分析過去一年南京房地產市場的供需狀況、價格走勢及購房需求變化等微觀市場表現，結合宏觀經濟、政策形勢和發展態勢及消費者調查、媒體監測數據分析研究了2003年南京市房地產市場，以期從市場研究的角度為消費者、房地產相關企業提供公正有價值的研究成果，有瑕疵之處，敬請指正。二、研究方法簡介.研究背景說明隨著房地產市場化進程的加速，產生了對專業房地產研究、咨詢服務機構的需求，特別是迫切需要對目前房地產市場狀況成體系的市場研究評價模型， 抉策地產研究中心自2001年開始組建抉策購房會員俱樂部、并在會員服務、信息反饋等數據基礎上于2003年推出抉策房地產市場研究指標體系及研究模型,研究模型主要建立在抉策地產研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數據庫、南京70典型樓盤數據庫、媒體監測數據庫基礎之上、主要從微觀角度，利用專業統計軟件，對三大數據庫進行統計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數據。抉策地產研究中心三大市場研究數據庫的運行說明:（1）購房會員俱樂部會員數據庫：抉策地產研究中心的會員俱樂部建立于2001年中，截至2003年底已經擁有會員13585名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準購房者。所有的會員資料都經過我中心數據采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務吸引會員及時更新會員資料。在所有會員中，26-45歲中青年人群占到會員總數的2/3,70%勺會員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學歷會員超過60%會員資料中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結構、現有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區域、樓型、面積、單價、總價等），購房行為及心理特征（如：購房決策權、購房決策依據、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等） ，數據庫現有數據量14余萬條，每月更新量26%（2）南京70典型樓盤數據庫:主要包括樓盤基本信息、價格數據跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據抉策地產生活指數指標系統進行數據收集和分數評定，對工程全程的營銷投放進行監測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數數據庫。收錄樓盤數據近300家，簽訂典型樓盤價格指數數據合作協議近100家。每家數據收集工程近100項。抉策地產研究中心將在2004年構建較為全面的長三角地區重點城市樓盤數據庫系統，并對全國范圍內具有代表意義的各類樓盤進行個案資料收集以建立工程案例庫；（3）媒體監測數據庫:抉策房地產營銷投入監測模型是針對開發企業及樓盤工程，對能夠反映房地產營銷投放特征的相關數據進行的長期監測， 目前監測范圍包括報紙、電視、網絡媒介等。監測對象：南京市所有房地產開發企業的所有工程，每個監測對象的監測數據近30項。.抉策地產研究指標體系說明考慮到目前南京房地產市場各區域的開發狀態，本研究報告研究范圍為南京房地產市場七大片區：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。研究報告的指標體系包括市場容量、產品結構、價格指數、消費者調查、牛話指數、媒體監測六大部分。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產市場的現狀及發展水平，研究和評價開發企業及商品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發展趨勢。市場容量一一即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數據為基礎，從整體的角度，根據購房動機等因素，獲得南京房地產市場的市場容量，在該基礎上，分析南京房地產市場總容量及分季度容量、各區域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發展趨勢。產品結構——主要分析南京房地產市場的開發狀況、 存量房、經濟適用房供應狀況、土地供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結合需求狀況 ,對南京房地產市場的供需結構作深入分析，找出類別產品需求旺盛區和供給壓力區。價格指數——以抉策地產研究中心南京 70典型樓盤價格指數數據監測平臺的數據為依據，監測南京房地產市場的價格走勢、總體均價、各片區均價、分物業均價，結合片區及個案銷售狀況，分析其現狀及原因，研究市場價格成因。消費者調查——通過對會員數據進行抽樣統計， 在了解購房會員即準購房者的基本特征的基礎上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。生活指數——抉策地產研究中心 區域及典型樓盤生活指數評價系統 ，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析， 分析片區及典型樓盤的生活便利程度，并結合商品房價格研究樓盤的性價比。媒體監測——通過對南京各大報刊的房地產類廣告投放量、 投放頻率、 投放額等數據的監測， 分析開發商的營銷投放特征， 結合樓盤的開發及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發企業、 各樓盤的市場營銷狀況， 并對媒體影響度、 媒體偏好、消費者決策影響等做相關研究。以上六大指標構成全面衡量南京市房地產市場、某區域、某樓盤發展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨立又互相關聯，任何單一指標的研究都不能充分說明市場的全貌，必須經過相關性分析，才能比較全面地反映某一區域某一時間段內真實的市場狀態。三、延伸服務本報告為南京抉策地產研究中心的基礎性常規研究報告， 是常規層次的市場研究，比較淺顯。我中心可為開發企業、相關決策部門提供各類型、層面的房地產市場調查研究延伸服務。我中心認為，開發商在工程開發前期階段對市場狀況的關注要點主要為：地域房地產市場環境、地域房地產市場容量與產品結構 /供需關系；宏觀經濟環境發展狀況/區域內房地產市場狀況與變化/準購房者購買力及消費特征/區域準購房者特征；地區地價與房價狀況/競爭對手價格策略/銷售周期預計與銷售進度控制。抉策地產研究中心建議：通過抉策樓盤數據庫系統獲得基礎數據/通過中長期分階段市場監測跟蹤市場變化動態/通過購房會員俱樂部跟蹤消費者（準購房者）動態特征，幫助開發者在工程前期階段獲得較精準的數據資料與關鍵信息，輔助工程的相關定位決策。具體來說，可提供幾個層面的相關服務：數據庫基礎上的產品：區域市場總體特征監測、數據定制，時間段內分類工程營銷監測分析報告，個案分析報告；專項市場調查：區域經濟、人口、地理、基礎設施、社會環境專項市場調查報告，時間段區域經濟歷史、現狀、未來發展影響因素分析研究報告，營銷環境及市場機會研究即市場環境綜合評價，地區消費環境及發展動態分析、消費者需求特征分析，地區房地產市場產品空缺及市場機會研究報告等。深度市場調研：工程可行性方案包括產品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰略建議，投資-效益財務分析、融資策劃，工程全程營銷解決方案。注：本報告基礎數據除特殊說明外，均來自抉策地產研究中心購房會員俱樂部會員數據庫、南京70典型樓盤數據庫、媒體監測數據庫。如果您對南京市房地產市場有較深層次了解的愿望和要求， 請與南京抉策地產研究中心聯系。四、報告摘要1、房地產需求上升勢頭強勁2003年南京市的房地產市場總容量為1400萬平方M其中商品房的市場容量為850萬平方M存量房的市場容量為550萬平方M在需求構成中，拆遷購房需求占市場容量的 32.85%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至 2003年底投資需求比例達到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩定，是影響供求關系波動以及整個房地產市場穩定的因素。2、房地產投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2003年房地產投資為 183.8億元，創歷史記錄， 同比增長 33.6%。但竣工面積僅為392.8萬平方M同比下降了10%加上期房供給上市銷售面積為598萬平方M。盡管2003年土地供應達到 658公頃，由于存在開發周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為 173公頃，01年土地供給為 27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數達到 5.9萬件，同比增長90.4%,交易面積為430萬平方M均超過商品房。3、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價格飚升2003年南京市所有片區商品房價格都大幅上升， 最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區房價上漲23%（詳見土3-3）,各片區漲幅平均為1000元/平方M上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快， 除了城中、 城南片區外， 其它片區存量房價格基本接近商品房的價格。4、商品房總體供不應求外，存在結構性供過于求情況盡管商品房整體市場供應不足，但還出現有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結構性不平衡狀況。 特別是價格層次需求結構不平衡狀況比較明顯， 中低價位商品房供不應求，而5000元/平方M以上的商品房整體供過于求。片區結構中，河西地區的供需差距較大，而江寧、江北片區卻供過于求。5、商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構成土地的成本增長很快， 已占商品房售價的一半， 2003年土地出讓平均價格達到 281萬元/畝，同比上漲 12.1%。建筑原材料上漲行情一直持續，鋼材、水泥、石子等材料價格上升 20%-40%不等。此外拆遷新法規的實施也使拆遷成本大幅上升。 成本的上升不僅影響了開發商的利潤， 也促使商品房價格的上漲。6、商品房均價和商品住宅均價超過 4000元/平方M2003年底南京商品房均價達到 4537元/平方 M；商品住宅均價為 4378元/平方 M，在全國各主要城市中排名前列。第一節 市場容量分析產品（商品房） 需求量直接影響市場供求雙方的地位， 不斷上升的需求量是南京房地產市場高速發展的主要動力。本節市場容量主要分析了 2003年南京房地產市場對商品房的總需求量， 即市場的有效潛在需求量。 對市場容量統計的方法主要從準購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實現的市場容量、 區域需求結構、 價格需求結構等， 市場容量分析是房地產市場研究的基礎 ,總量及層次結構的變化及趨勢對把握房地產市場的發展具有舉足輕重的意義。2003年南京市房地產市場容量分析房地產的市場容量是指有現實需求的購房者準備購買房屋的面積總量， 購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房 （開發商新建商品房、 政府推出的經濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等） 。抉策地產研究中心數據分析表明， 2003年南京全年房地產市場商品房市場容量為 850萬平方 M，存量房市場容量為 550萬平方 M，2003年南京市房地產市場總容量約為 1400萬平方 M。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、 結婚購房、 改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方面所帶來的購房需求。根據對2003年會員數據庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構成如下圖所示。圖1—12003年全年購房動因構成圖（一）2003年的商品房市場容量.拆遷購房仍然處于南京房地產需求的主導地位據統計南京市2003年實施拆遷工程115個，拆遷房屋面積179萬平方M共拆遷居民2.4萬多戶，拆遷工企單位1320個。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的經管，南京有44個拆遷工程停拆緩拆，比計劃4萬戶少拆遷了近1.6萬戶，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比較大。據抉策地產中心2003年的會員數據庫資料顯示，接近83%勺拆遷居民意向購買商品房。因此，拆遷居民需購買商品房的數量在2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方M計算，拆遷居民購買商品房170萬平方M止匕外，每個拆遷工企單位中按平均購買 1000平方M面積計算，拆遷單位需購買商品房130萬平M左右。因拆遷而需購買商品房的數量為300萬平方ML.投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎之上的， 因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。而購房者的心理是很難預測和估計的，心理因素非常復雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達到24%,2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右。總人數接近1.28萬人，按照人均購房110平方M計算，這部分人群購買商品房的需求約為140萬平M。.結婚購房比例比較穩定根據市民政部門資料，南京每年約有 2萬對青年進行結婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。在購房者中所占比例各季度變動不大，在20%左右。全市大約有1.4萬戶將購買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方M左右。.改善居住環境群體需求比例變化較小隨著我國經濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質量的購房需求也在相應的逐步增加。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。 2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為 1.53萬余人，總需求面積為170萬平M.城市化進程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%,按照規劃，南京每年城市化水平要增長2%,每年城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。南京每年高等院校畢業生在7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農村和外地人口遷入到南京城區定居工作，都會新增一定量的商品房需求。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數量不太大。根據決策地產研究中心的購房會員數據庫資料， 這部分人對商品房需求面積約在85萬平M（二）存量商品房市場容量抉策地產研究中心對會員數據庫三年的購房者需求數據進行分析， 購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖1-2 商品房類型需求比例構成圖75.0%70.0%65.0%60.0%55.0%75.0%70.0%65.0%60.0%55.0%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%2001年200冊200料口新建商品房口存量商品房存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優勢。以城中為例，超過70%的商品房的面積在110平方M/S以上，而存量房面積大部分在50—80平方M/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。因此，隨著近幾年商品房價格的上升， 商品房的需求比例不斷下降， 而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。 2003年南京市居民有購買商品房意向的戶數約 8.7萬戶左右，意向購買存量商品房的戶數近7.4萬戶，按照戶均購房面積75平方M計算，2003年南京市存量房的市場容量為 550萬平方 M。2003年南京房地產市場交易狀況分析2003年商品房已實現需求狀況市場容量可分為已經被實現的需求和其它由于房價、 產品結構等原因還沒有實現的需求。在已經被實現的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分別論述：2003年南京商品房市場非常旺盛， 商品房銷售面積創出歷年最高記錄。 2003年合同銷售商品房的面積達到739萬平方M同比增長34%2003年南京市完成產權登記的商品房交易 3萬余件，交易金額近 130億元， 交易面積超過 400萬平方M。存量房交易件數和面積超過商品房， 2003年南京市存量房交易達到 5.9萬件，交易額為 118.4億元，與 2002年相比分別增長了 90.4%和135.7%，創歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積 30萬平方M達到430萬平方M2003年經濟適用房基本上供不應求，拆遷居民為 2.4萬戶，而全年建成經濟適用房91.76萬平方M僅能?f足1.2萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經濟適用房的建設。由于中低價商品房于 2003年9月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。從物業分類情況來看， 住宅仍然是一枝獨秀， 但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。 2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬， 2003年商鋪投資額為 13.27億元，比2002年增長 25.%。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊購房中， 有不少人是沖著小區的商鋪去的， 投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷， 2003年全市辦公樓開發投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與 2002年相比下降了 16.1%。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。 當前國內消費品消費仍然低迷， 經濟增長主要受投資拉動所致， 導致國內辦公樓需求不足， 因此才會有開發商把原來作為辦公樓用途的用地開發為商住兩用樓， 酒店式公寓等形式， 迎合不斷上漲的商品住宅的需求。商品房交易量的歷年增長情況2003年南京市房地產市場無論是簽約交易金額還是交易數量，都創歷史最

高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示:圖1-31996年—2003年商品房成交面積和增長率示意圖ooO萬平方米30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%ooO萬平方米30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%1996 19971998 1999 20002001 2002 2003■交易面積T一增長率從南京商品房成交歷史紀錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創造紀錄，表明近年高速發展的南京房地產市場有著強勁的需求支撐。商品房交易數量在1999年增速相當平穩，每年增長率維持在10%Z上，2003年更是達到了17%由于老城改造城市建設等因素的強勁拉動，南京房地產市場在未來1—2年內仍具有較大的市場發展前景。2003年未實現需求狀況分析2003年南京市房地產市場容量為1400萬平方M而2003年商品房合同銷售面積為738萬平方M,存量房完成交易近430萬平方M,再加上經濟適用房91.76萬平方M市場容量中仍有140萬平方M未能實現。除了由于總體上供應不足以外，房地產產品結構也存在著不平衡狀況。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應求，而大套、高價房供應較多以致這類工程銷售周期相對較長。三、2003年需求結構分析.各片區的結構比例及季度變化情況房地產是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導致了不同區域商品房的不同需求。南京房地產市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區的市場容量表現出很大差異。根據抉策地產研究中心購房會員俱樂部數據庫數據統計， 2003年各季度購房者對區域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖1-42003年各季度片區市場容量比較圖35.00%30.00%一雄）1一牝 W河西25.00%米一一米’1江寧、江北20.00%一 ■- 城東15.00%■ ■ ■-―■ 41城中--10.00%__-A-~1— ?城南5.00%A『'''4 ;=1.1 一f上 十點Tb0.00%1第一季度第二季度第三季度第四季度T-河西0.27680.29360.3120.3008江十、江4匕0.24080.2560.21540.2035l-JL.J、 1JL.刁L.i■城東0.1720.18560.19250.1650.14980.10250.12450.1358城中0.07560.09250.07830.113*城南一?―城北0.0860.0690.07690.082圖表顯示，購房者的區域需求以河西片區的比例最高， 而且比較穩定。一系列市政基礎設施的陸續開工建設，河西地區奧體中心等十大標志性建筑的開工建設，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發上市，2003年河西地區吸引了30%￡右的總需求，表明河西片區房地產市場需求非常旺盛。但是由于河西片區 2003年底商品房均價已經超過5000元/平方M,低價位樓盤供應不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖2—3）,因此河西地區需求份額在第三季度達到最高之后出現下降趨勢。城北地區在河西大規模開發的輻射下，也逐漸受到廣泛關注，市場需求份額有所提高。江寧地區仍然是全年商品房上市量最大的一個區域， 憑借其價格優勢仍然是南京銷售量較大的區域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經突破 3000元/平方M逐漸失去高性價比的優勢，配套設施建設進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現下滑跡象。其它各片區的需求比例變化甚微，需求結構穩定。.樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。 房產從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據抉策地產研究中心的會員數據庫資料統計分析樓型需求的比例如下圖：圖1-52003年南京市樓型需求比例對比圖-U-多層■58.64%1?^^gg%^cdcnnz_5257%\J^.\JIZOT一小高層一一高層*28630」226.12% <29.64%別墅9.30%3.42% T0.25k3.92% ?3一。00/.^^^^^^^^^^^^^6.10%― 12.65%5.14%T度一季度二季度四季度多層58.64%59.63%51.50%52.57%小高層28.63%26.12%28.60%29.64%高層9.30%10.25%13.80%12.65%別3.42%3.92%6.10%5.14%可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主， 小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。當前房地產整個市場是供方市場，產品的供給主導了需求,開發商占主導地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度， 因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對而言，多層的供給不足，導致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區。.商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。對南京購房者的期望價格區間比例統計如下圖：圖1-6購房者期望價格對比圖（單位：元/平刈

60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00% 14季度第號度第二季度第四季度T-3500以下53.90%43.25%43.87%42.15%-■-3500-500042.32%52.34%49.87%48.56%—>5000-70003.23%3.91%5.24%7.42%-M-7000以上0.54%0.58%1.14%1.87%由上圖可見，3500-5000元/平M之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%消費者對房價的心理接受價位逐漸提高， 一方面是因為消費者收入在增加,更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平M以上商品房的期望比例相應有上升的趨勢，而對3500元/平M以下的期望比例趨于下降。第二節產品結構分析產品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發商品房、政府扶持與鼓勵建設的中低價商品房和經濟適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產市場中的產品供給情況，并結合市場容量結構，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結構性矛盾和供應缺口。內容主要包括南京房地產市場的開發供應狀況、供應結構，并分析了 2004年的房地產產品的供給情況。一、2003年市場供給總量.商品房開發持續增長房地產開發投資作為南京固定資產投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產市場持續升溫，使開發投資年年上升，而且出現加速趨勢。2003年的全年房地產開發投資額創出歷年的最高紀錄， 2003年房地產開發投資額為183.8億元，比2002年增長33.6%。房地產開發投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長33.9%;商業營業用房投資13.69億元，同比增長25.2%;辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產施工面積1556.85萬平方M其中新開工面積780萬平M商品房竣工面積392.82萬平方M,與2002年相比下降了10%2003全市批準上市商品房面積為598萬平方M（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區為368萬平方M,與2002年數據持平。表2—11995—2003年房地產開發投資、面積等指標一覽表年份房地產業直接指標固定資產投資（億元）房地產開發投資（億元）住宅開發投資（億元）房地產施，面積（萬m2）住宅施工面積（萬/）房地產竣，面積（萬m2）住宅竣工面積（萬m2）住宅交易面積（萬m2）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產投資占固定資產的比例保持在24流右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產開發投資基本上和固定資產投資同步增長。從這個角度看，南京房地產的投資并不能說是過熱。止匕外，住宅開發投資占房地產開發投資的比例近幾年一直呈上升趨勢， 主要是因為辦公樓投資開發處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產高速發展的步伐，甚至出現投資下滑現象。圖2—1 萬年房地產開發投資、面積增長率示意圖從上圖可以看出，南京房地產投資屢屢創造高潮，特別是從 1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現得相當平穩，維持在10%Z下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現負增長的現象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現象。開發投資從99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明2004年的商品房供給將會有大的增速。.土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發育、完善土地市場建設、規范土地市場交易起到了積極作用。但是 2003年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發商，而且不少實力非凡的外地房地產巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區已經基本沒有空置土地可供出讓開發，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅較大。土地是開發商生存和發展的基本條件之一，自 2000年以來，南京房地產市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應量增長的速度跟不上房地產開發建設需求增長的速度，土地的供應不足導致目前土地市場的火爆。 面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應量。2003年經營性工程土地出讓面積出現前所未有的增長，采用招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地1386.41公頃，其中市區（不含江寧、浦口和六合）轉讓面積62幅，共658.4公頃，成交金額113.56億元，幾乎是前三年轉讓土地的三倍。表2—22000年—2003年南京城區土地轉讓面積和金額一覽表年份轉讓面積（力平M）轉讓面積增長率轉讓金額（億元）200012.24/3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693.2003年存量房供應狀況從整個房地產市場來看，存量房（即二手房）市場表現最為活躍。房地產中介公司如雨后春筍般地出現，大有賽過超市、銀行之勢。由于商品房價格不斷走高，供應無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力， 導致一部分購房者購買存量商品房。2003年存量房交易全面超過商品房，2003年全市存量房交易共5.9萬件，交易金額118.4億元，比上年分別增長90.4%^135.7%,交易面積達到429萬平方M存量房交易各項指標均有大幅增長。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現退出市場， 存量房的供應量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢發生逆轉，整個存量房市場供大于求。供需比也從上半年的 0.54逐漸縮小到1.12,相應存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數均超過了商品房。隨著存量房的供應不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據發達國家房地產業發展的經驗，在一個成熟的房地產市場，具商品房、存量房市場的交易量大致為1:3到1:4,因此，南京的存量房市場還將繼續高速發展。4.經濟適用房和中低價商品房開發建設情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮居民的2003人均可支配年收入剛剛超過萬元,中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平, 讓他們購買均價在4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因為關系到社會穩定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產業是國民經濟的支柱產業，這幾年的投資高速增長，房地產業功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內不太可能，因為房地產業出現大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。因此經濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產市場平穩發展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經濟適用房建設速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設20萬平方M經濟適用房，到2003年底竣工包括6個工程91.76平方M經濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個片區近600畝規劃土地用于經濟適用房建設，建設面積將達到370萬平方M近4.8萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。盡管2003年經濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，2003年拆遷2.4萬多居民，預計2004年拆遷量將達到4萬戶。除了經濟適用房的建設力度應加大加快以外，也應加大建設位置條件較好的中低價商品房， 以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2003年房地產供應結構以及供需分析1.2003年南京市房地產市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方M存量房的市場容量為550萬平方M左右，本常規研究報告僅研究商品房的供需狀況。根據南京市房產經管局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方M,經濟適用房供應91.76萬平方M,整個商品房市場需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。局部片區房地產市場供需狀況比較緊張， 排隊購房現象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現象。隨著二級市場的高速發展以及各種鼓勵政策出臺， 存量房交易快速上升，同時市政府加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度， 以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產開發的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產市場狀況得到改變。.各區域供需結構分析在對南京商品房供需結構的統計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區的供需狀況。片區容量供需比：該片區內總供給面積與在該片區內總需求面積之比。數俏小于1,說明該區域市場供不應求，數值大于1說明該區域市場供給過剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區域供需結構不平衡狀況最突出的表現在各片區的供求不平衡現象上，通過比較各片區供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區市場狀況，避免造成資源的浪費。根據決策地產研究中心的70典型樓盤數據庫對南京樓盤銷售狀況的監測資料，結合我中心會員數據庫購房需求數據，得出2003年南京市各片區商品房供需狀況。It-多需上門圖2-22003年各片區供需結構比例圖抉策地產研究中心數據顯示，2003年各片區房地產市場中，產品供需基本平衡的片區為城中區。城東、城北片區供不應求，城南片區，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區為江寧和河西片區。江寧片區由于前幾年土地供應比較充足， 商品房供應量比較大，表現為市場壓力區，供給份額比需求份額高 27%盡管河西是南京房地產市場的熱點，有數個大盤在開發，但2003年能夠上市表現為供給的仍占少數，憑借自身的優勢河西片區需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%隨著供應的增加，河西片區的供需矛盾突出狀況在 2003年發生了一些變化，如圖。圖2-3:2003年河西片區全年供需比走勢圖2003年底，河西土地供應大幅上升，同時奧體中心片區樓盤開始全面啟動，有數個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。.價格層次供需結構分析毫無疑問，無論消費者還是開發商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內總供給面積與該價位檔次內總需求面積之比。數值小于 1,說明該價格層次市場供不應求，數值大于1說明該價格層次市場供給過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下：抉策地產研究中心數據顯示，中低檔價位區間商品房供不應求，3500元以下/平M價位段區間商品房供給僅能滿足需求的58%5000元以上/平M價位段區間為供給過剩區，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平M區間價位段區間的商品房中，除了在江寧和江北片區有供給外，其它片區基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。因此進一步結合購房者購房意向地區指標進行交叉分析，我們就會發現更多問題。下面以3500—5000元價位區間為例：圖2—53500—5000元/平M價位區間區域供需比例圖盡管總體3500—5000元/平M價位段區間供稍小于求，但如果分區域考察就會發現在這個價位區間上城南和城北片區供應大于需求的比例較大， 出現結構性過剩的不平衡現象.樓型供需結構分析利用抉策地產研究中心數據對樓型供需結構進行分析。 這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數值小于 1,說明該樓型市場供不應求，數值大于1說明該樓型市場供給過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下：圖2—6 樓型供需結構圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%預示多層樓型的價格將要繼續堅挺；在高層區域中，表現為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區供給稍微過剩；小高層區域供需基本達到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價在商品房成本構成中比例較高，只有建設高層建筑，才能降低單位建筑面積所分攤的土地費用。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導致供需不平衡。.商品房總價與區域供需交叉分析消費者在購買商品房的時候，單價是重要的因素，但毫無疑問，消費者的選擇還要受到總價的制約。消費者對于不同區域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區間上總體供不應求，如果結合區域進一步進行交叉分析，就會發現市場的結構性過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下 （僅列舉河西、城中、城南和江寧）：圖2—7商品房總價與區域交叉供需比例圖（總價單位：萬元/套）如圖所示,2.521.512.521.510.50河西 城中城南 江寧d30萬以下U30-60萬■60萬以上市場中單套總價30萬以下的商品房基本供不應求，其中河西片區供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒有其他類型供給；單套總價 30-60萬區間上的商品房江寧片區供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價60萬以上的商品房區間四個區域都供大于求，其中江寧地區供給與需求相差比較大。三、2004年南京市商品房供給總量分析商品房2003年南京房地產施工面積為1255萬平方M比2002年增長38%而竣工面積僅為392.82萬平方M由于房地產從動工之日起一般在一年之內可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年內完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000萬平方M按照南京市2004年城市規劃，將重點建設寧南、長巷、河西、仙林幾大片區，再加上今年開工建設并竣工的商品房， 04年的商品房上市量估計將達到900萬平方M2003年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢， 其它城市如北京上海的房地產市場中存量房交易量都已經或有趨勢超過商品房，因此 2004年的存量房供給量和交易量應和商品房相當。經濟適用房按照政府的規劃， 2004年要繼續加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度和規模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區的危舊房改造，共約 26片，50萬平方M繼續建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經濟適用房，2004年底將竣工面積120萬平方M以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房，當年完成90萬平方Ml這樣2004年的經濟適用房和中低價商品房的供給量將達到210萬平方M按照戶均75平方M計算，可以解決2.8萬戶居民的住房問題。片區狀況分析2005年的“十運會”日益臨近，由于開發商擔心河西的房地產市場會出現北京亞運會之后的亞運村地區房地產市場長期低迷狀況， 2004年河西特別是奧體中心附近將會出現樓盤放量供應的現象。規模達到 41萬平方M的超級大盤金馬酈城已經開始發售， 占地100公頃的奧體新城也將在 04年春開盤， 除此之外，2004年河西上市的工程包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤工程、四季仁恒、萬達工程等等，推出的住宅小區規模基本上都比較大。 2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到120萬平方M以上，預計2004年河西商品房上市面積150萬平方M在2003年基礎上翻番。江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區，以建筑面積達到 75萬平方M新盤拖樂嘉街區為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如30萬平方M明月港灣、66萬平方M天地新城、40萬平方M21世紀現代城、80萬平方M武夷綠洲等工程也會一期期地開發建設上市。預計江寧在 2004年的供應面積將超過200萬平方 M。第三節價格研究本期價格研究根據抉策地產研究中心從2003年8月開始推出的70典型樓盤價格指數系統，我們對年度南京市70家典型樓盤銷售狀況進行連續性跟蹤分析，從市場供應價格、銷售變化率等得出價格指數，從價格層次、供需狀況等多方面研究2003年南京市商品房市場價格特征。本期價格研究內容主要包括：2003年12月抉策70典型樓盤價格指數、2003年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業、土地、二手房和經濟適用房價格水平分析，2003年價格走勢分析，2003年南京市商品房價格一、供應價格水平分析1.抉策南京市70典型樓盤價格指數2003年8月，抉策地產研究中心創立了南京市第一個比較完善的監測商品房價格行情與銷售成交狀況的南京市70典型樓盤指數評價系統，已有90余個房地產工程與我中心簽定了數據交換協議，并已陸續從 2003年8月起每月提供一次其最新的樓盤信息、價格信息、銷售動態和業主信息，信息將匯總在我中心的70樓盤數據庫，相關研究將定期發布在《抉策地產研究中心南京市70典型樓盤指數報告》中。注：70指數并不是單純使用價格為變量，銷售進程、空置比例、出租行情及相關市場動態行情都是重要的參考工程。相關研究詳情將公布在抉策南京 70指數的定期報告中。我們把2003年8月份第一期70指數值定為100,根據2003年10月份公布的第一期抉策地產南京70典型指數數據，運用系統模型得到2003年第二期抉策南京70典型指數：(1)總指數表發布時間南京市70典型樓盤價格總指數值比上期增長率2003年12月111T5.7%2003年10月106T6%2003年8月100/(2)分區指數表發布時間分區域指數城北城東城南城中河西江寧2003年12月111T112T110T108T115T110T2003年10月106T107T106T105T109T105T2003年8月100100100100100100(3)分物業指數表發布時間住宅商住寫字樓別墅2003年12月115T108T110T2003年10月108T105T106T2003年8月100100100從本期抉策地產研究中心70典型樓盤價格指數分析，各項變化表明，2003年10至12月南京市房地產產品市場總指數、分區指數、分物業指數都上升了3至7個點，與2003年8至10月漲幅基本相當。2003年，南京市商品房市場前三個季度呈現的供不應求局面，由于年末大量新盤涌入市場，形成了短期內某幾個片區的供大于求，使市場價格漲速有所放緩，代表區域如城南、城中區域，但市場整體持續升溫的跡象依然。目前供應結構性失衡還是南京市房價的主導決定因素， 在高價位段產品如城中區域的商住寫字樓工程價格增速有所放緩的局部現象背后， 中低價產品的結構性供不應求導致的價位整體拉升現象仍是市場的主流。根據抉策地產研究中心70典型樓盤數據平臺監測統計,2003年11、12月度的70指數各項數據全線上開，再加上接近年關，市場上準現房供應比例有一定量的增加， 帶動了整體商品房價格的上升。據國家發展改革委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，2003年四季度與上年同季相比，房屋銷售價格上漲 5.1%,土地交易價格上漲8.9%,房屋租賃價格上漲2.2%,漲幅均高于三季度。比較全國水平，根據國家統計局2003年11月份“國房景氣指數”公布，全國房地產開發景氣指數為106.45,開發及投資都保持上揚勢頭；2003年1-10月我國房地產總投資額增長25%全國商品房平均銷售價格同比上漲5%,再比較其它一線及重要二線城市房價，2003年四季度與前年同季相比，全國房屋銷售價格上漲 5.1%,比三季度漲幅增加1個百分點，其中，漲幅排名前四位的上海、青島、沈陽、南京上漲幅度分別為29.1%、17.6%、15.8%^口13.4%,漲幅比三季度分別增加7.6、1.7、6.4和4.5個百分點，南京市2003年房價漲幅居全國第四的位置。2003年，南京市共辦理房地產交易登記9.14萬件，實現房地產交易額249億元，分別比上年增長71.1%?口105%o參考近期中房指數公布的北京、上海、重慶等7大城市住宅綜合指數數據（見下表）從漲跌點數上比較，全國平均漲幅較低，南京市屬于城市發展速度領先、漲幅較大的城市，比較抉策地產南京市 70指數的行情，說明南京是2003年第四季度的長三角地區房地產市場發展較快的代表城市。數據顯示2003年南京市主要經濟指標創十年來最好水平，2003年以來南京市人均GDB曾長超過15%城鎮居民人均可支配支出增長了12犯上，社會消費品零售總額增長15.3%,房地產投資總額比去年同期增長47%房貸方面，2003年全市個人購房貸款量及個人購房按揭登記件數比上年增長 29.9%?口79.8%。2003年，南京市房地產的幾個重要指標水平如銷售金額等均比 2002年超過了60%而房價的年度漲幅接近20%高于各項經濟指標的增長率。各項經濟數據顯示，2003年南京市在目前中國長三角經濟圈的重要地位開始顯示， 在加入WTO之后的形勢以及經濟增長預期都是平穩健康的。 2004年，南京市城市建設總投資規模將超過400億元，重點建設16個單項投資在20億元以上的大工程，新開工住宅將達1000萬平方M建成500萬平方M全年人均住宅建筑面積要達到24平方M經濟的持續快速增長、居民消費力的提高、房地產基金、債券上市為特征的新型的房地產投資途徑嶄露頭角，種種跡象都使樓市全面向好的方向發展。參考數據：中房11月典型城市房地產綜合指數地區11月綜合指數升降北京11267上海108620南京13063廣州967-1

天津6370重慶5321成都3722.商品房價格水平分析圖3-12003年10月至2003年12月商品房價格走勢圖（單位：元/平M）根據抉策地產研究中心70指數樓盤數據庫數據和2003年12月70典型價格指數，以南京市七大片區作為統計對象，根據供給面積與市場價格的加權計算，參考得出南京市2003年12月商品房平均價格為為每平M4537元/平M七大片區均價如上圖所示。比較10月價格，南京市商品房總均價及所有大片區均價都呈上漲態勢，上漲幅度比較如下表。圖3-22003年10月至2003年12月商品房分區均價增長幅度表本期數據顯示，城中、城北、江寧、城東片區價格上漲幅度基本與 8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤指數各片區入選工程中商住寫字樓工程比例較上期低10流右，從而從總體漲幅統計上看，城南、城中片區由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩在 5%-9照問；江北片區漲幅較為明顯超過10%以旭日華庭為代表的江北片區工程的價格上漲形勢是南京沿江經濟全面啟動的一個信號；河西片區也是沿江大開發的直接受益范圍， 迎接十運會、打造新市區的節奏明顯加快，河西區價位的上漲在情理之中；城北片區繼續受到消費者的追捧，兩個月內均價上漲超過200元/平M平均根據70家典型樓盤提供的歷史數據，與2003年上半年的價格數據相比，2003年下半年，各片區樓盤價格普遍上漲300-600元/平M左右，年度內各片區的平均漲幅漸趨一致，平均上漲近1000元/平ML房價漲幅超過居民收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，已經超過了收入增長速度。參見下表統計數據。圖3-31999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖

20%15%10%5%0%-5% Z 1999年2000年2001年2002年200即城中13%-2%9.50%2.30%14%T-河西8%6.90%10%2.40%23%城北5.70%5.40%3.20%1.90%18%城東7.20%9.50%6.20%3.20%16%城南5.80%12.10%9.90%9.40%19%?■一江寧5.80%3.90%12.40%9.40%20%.商品住宅價格水平分析根據抉策地產研究中心70指數樓盤數據庫數據統計。2003年10月至12月商品住宅價格走勢統計如下表：可以看出，2003年12月南京七大片區總體均價為每平M4378元/平M,與10月份比較上漲216元/平M,在近3個月里，月均上漲近70元/平M,漲幅較上季度增快，高于商品房總均價的漲幅，住宅均價接近在每平 M60007s/平M以上的是城中區域達到5850元/平M的高位，值得關注的是均價從每平M3000至4000元/平M價位段越升至4000至5000元/平M價位段的片區有城北、城南兩個片區，江寧片區近期住宅均價總體漲幅較小，而江寧片區幾個優勢大盤的漲勢與城區漲幅的差異并不大，四季度江北片區漲幅較大，近三個月來上漲 200元以上/平研從2003年全年來看，南京市商品住宅均價漲幅超過20%勺樓盤數不勝數，

各片區房價普遍上漲1000元/平M左右，領漲片區是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯， 2003年商品住宅價格飛漲的主導因素是供求關系的力量拉升和樓盤品質化傾向的提升。下表為 2000年到2003年時間段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。表3-1南京市大盤2000-2003年價格走勢分析年度2000年（及2000年以前）2001年2002年2003年工程名稱所屬片區售價（元/平M）武夷花園江寧1800200024003300（別墅式公寓）明月花園江寧1400-16802100明月港灣：3380湖濱世紀花園江寧1600-1900210023002600太陽城城東1//23003000天地新城江寧1700200022003050玄錦美地河西一期：4200;二期：4600;三期：5200。有關70典型樓盤各工程的銷售跟蹤詳情及相關研究，詳見2004年1月底發布的《抉策南京市70典型樓盤價格指數報告》（2003年12月），報告詳細分析了2003你那10-12月南京市各片區商品房、商品住宅的價格走勢及銷售狀況，并給予多角度的相關性分析。.分物業商品房價格水平分析根據抉策地產研究中心70典型樓盤價格指數數據庫數據統計。2003年10月至12月南京市分物業商品房價格走勢統計如下表：圖3-5 分物業商品房均價比較圖（單位：元/平M）800060004000200004136住宅02003年10月 4136□2003800060004000200004136住宅02003年10月 4136□2003年12月 43785510 5586寫字樓、商住樓55106026Ja別墅及公寓均價55865988口200料10月□200料12月本期70指數寫字樓均價為每平M6026元，略高于城中住宅均價。近期南京市酒店式公寓銷售狀況良好，供給量加大，12月別墅及公寓均價為每平M5988元，這個價格基本代表了城區公寓住宅及郊區中檔別墅的價格面貌，與寫字樓、商住樓工程相比，小戶型的城區公寓工程尤其熱銷，有的工程3個月內價格漲幅達20%；上，但鑒于物業經管費用較高等因素，小戶型公寓工程與城中區優質住宅工程的比較優勢還不夠明顯。2003年南京市場近郊別墅工程的銷售狀況良好，很多是業主在已有兩至三處房產的情況下以休閑度假、第二居所為目的進行的長期投資行為，這在一定程度上說明消費者對經濟的長期樂觀預期，并有對南京房市房價將繼續上漲的心理預期。本期70指數工程跟蹤的南京市典型商鋪銷售狀況平穩，一方面說明市場對接受投資型產權商鋪的模式有一定的等待期，一方面也說明近期炒商鋪的大筆游資沒有沖擊南京商鋪市場。但值得關注的是江寧區商鋪供應面積大大超過市場需求，如果區域經濟發展預期繼續滯后，除個別規劃設計合理的工程，江寧片區商鋪有價無市的局面可能即將形成。從2003年全年來說，南京市分物業商品房價格走勢的明顯特點是，商鋪價格漲幅最大，并出現了產權式零售商鋪熱銷的情況，承諾高額投資回報的銷售方式促進了商鋪價格的進一步上漲，與商鋪價格走勢比較， 2003年南京市住宅價格漲幅較平穩，季度漲幅較為平均。2003年南京市別墅、寫字樓價格走勢比較理性，上漲幅度較小，高附加值的產品供給較多。.存量房（即二手房）價格水平分析根據抉策地產研究中心對南京房地產市場2003年11、12月二手房價格監測數據，城中、河西、城東三個區域二手房均價仍然遙遙領先，均在 4000元/平M以上，較上半年，河西二手房價格上漲約200元/平M二手房均價在3500-4000元/平M區間內有城南、城北兩個片區，城北地區價位升幅較大且成交活躍，主導因素是地鐵通車在即，江寧片區是目前南京市二手房均價盆底區域， 僅為2960元/平M圖3-62003年10月至12月二手房分區均價比較圖（單位：元/平M）結合2003年底南京市二手房價格走勢，我們進一步對12月商品住宅和二手房價格做對比分析：圖3-72003年12月二手房與商品住宅分區均價比較圖（單位：元/平M）受新商品住宅價格漲幅及拆遷新法的刺激，2003年12月南京市二手房價格繼續上揚，例如河西、城南等區域二手房均價漲幅與商品住宅漲幅都很接近， 比較2003年10月數據，目前南京房地產市場二手房均價僅僅略低于商品住宅均價。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價的上調及城區眾多地塊的“升級”現象，讓大部分期望淘到價格低廉的二手房的觀望者下決心實施購買行為，但這一部分需求被年末新開盤的商品住宅工程分流， 所以導致了二手房價格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房市場的降溫。2003年全年，南京市二手房交易登記5.9萬件，交易額118.4億元，分別比上年增長90.4%^135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價格漲幅基本與新商品房價格漲幅同步，對于城中生活品質較高的某些地段設施完善的二手房價格在過去一年里上漲了1000元以上/平M也已不是特例。由于二手房的供給受市場價格走勢影響較大，2003年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場狀態由明顯的供不應求向供求基本平衡過渡。.經濟適用房、中低價商品房價格水平分析南京市2003年度供應市場的經濟適用房價格普遍在每平 M1600-1800元左右，因為占商品房供應總量的比例較低，對目前南京市整體房價沒有體現出下拉效應。經濟適用房雖然解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應量只有90萬平M而對較低價位住宅的需求量遠遠超出這個水平，而住房已成為居民生活的第一必需品，讓很多中低收入的人群轉而購買中等價位段的位置較偏的商品房。2004年南京市中低價商品房和經濟適用房新開工規模將達到 210萬平方M全年將完成180萬平方M將解決2.8萬多戶困難家庭及中低收入家庭的住房問題，總量幾乎是2003年的3倍，也就是說，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購得中低價商品房、經濟適用房的比例將大大增加，形成二手房價格與新商品房價格的這一主要壓力源將在2004年有所緩解。2004年南京市經濟適用房價格：由于經濟適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，因此上浮的幅度不會太大，預估應在每平方 M150元左右。近期正式拉開申購序幕的南營灣地塊樓盤售價采用了每平方 M2600t￡的政府定價，而南京保障拆遷補償款在20萬元以下、住房困難家庭的第二幅中低價商品房用地一一幕府西路地塊順利掛牌出讓， 市場限價為3100元/平ML2003年