資產評估的三大途徑介紹6、如何選用目錄1、市場途徑4、案例（動產，不動產，無形資產，商譽）3、成本途徑2、收益途徑5、三種方法的聯系與區別市場途徑市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和顯示改評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。在資產評估實踐中市場途徑亦被稱為市場法。

市場途徑是資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。

市場途徑的基本條件：1、需要有一個活躍的公開市場。

2、要有足夠多的可比的資產及其交易活動。市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素

3、指標對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異5、綜合分析確定評估結果市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其他比較法收益途徑收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。在資產評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。根據利求本的思路，采用資本化和折現的思路及其方法來判斷和評估資產。

收益途徑是資產評估中最為科學合理的評估途徑之一。收益途徑的基本條件：1、被評估資產的預期收益2、折現率或資本化率3、被評估資產取得預期收益的持續時間

收益途徑的基本程序：1、收集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，如財務狀況，市場形勢等2、分析測算被評估對象未來預期收益3、確定折現率或資本化率4、用折現率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現值5、分析確定評估結果收益途徑的具體方法：一、純收益不變

二、純收益在若干年后保持不變

三、純收益按等差級數變化

四、純收益按等比級數變化

-收益永續-收益年期有限，資本化率＞0-資本化率＝0-無限年期收益-有限年期收益成本途徑市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。在評估實踐中成本途徑也被稱為成本法。

成本途徑的基本條件：1、被評估資產處于繼續使用狀態下2、取得被評估資產的全部費用成本途徑的基本程序：1、資產的重置成本，又分為復原重置成本和更新重置成本

2、資產的有形消耗

3、資產的功能性陳舊貶值

4、產的經濟性陳舊貶值

成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法

二、實體性貶值的估算方法

三、功能性貶值的估算方法

四、經濟性貶值的估算方法

-重置核算法-價格指數法-功能價值類比法-觀測法-使用年限法-修復金額法案例客體按資產存在，可分為有形資產和無形資產。動產有形資產可確認資產不動產整體無形資產

商譽有形資產有形資產（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有實物形態的資產,包括固定資產和流動資產。有形資產主要包括：房屋、機器、設備等具有形態的資產。

固定資產

固定資產是指企業使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。不屬于生產經營主要設備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應當作為固定資產，例如長期股權等。

不動產-市場法

房地產評估一、估價對象

××大廈是位于××市××路××號院內的一幢寫字樓。建設用地面積5000m2，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。

××股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內容：略），至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈外觀造型設計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置6部三菱電梯、中央空調系統、電視衛星接收系統、電腦閉路電視系統、保安監視和防盜系統、自控消防系統和多功能程控電話系統，設有快速自動轉換發電機組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實物、權益和區位的其他情況（略）。二、估價要求評估該房地產2010年5月1日的市場價值三、估價測算過程1.可比實例的選取估價人員通過市場調查，按時用途：結構、地段等級等相同或相似，成變日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表（房地產狀況中的區域因素、個別因素詳細情況比較略）。項目可比實例A

可比實例B

可比實例C

估價對象坐落××路××號××路××號××路××

××路××號用途××寫字樓××寫字樓××寫字樓××寫學樓交易情況協議拍賣招標協議交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009年10月10日成交價格6300

6750

6760

地上建筑層數26

28

30

30

個別因素（綜合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款

——2.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標，故較正常價格偏高，估計分別偏高2％和1％，故實例A、B、C的交易情況修正系數分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正：根據估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產業的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實例A、B、C的交易日期修正系數分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區域因素修正：估價人員經過認真調查、分析，并對實例A、B、C在成交日期的區域因素狀況與估價對象在估價時點的區域因素狀況相比，確定區域因素修正系數分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個別因素修正：估價經過逐項認真調查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2％，實例8的個別因素狀況比估價對象好1％，實例C的個別因素狀況比估價對象差1％（具體分析判斷過程略），故實例A、B、C的個別因素修正系數分別為100/98、100/101、100/99。

3.求取比準價格實例A6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2實例B6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2實例C

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2取三者的簡單算術平均值作為估價

對象的單位比準價格：單位比準價格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運用市場法的估價結果為：比準價格=6843×3000＝20529.00萬元不動產-成本法

房地產評估一、估價對象

1、評估對象土地為征用農地，面積為500平方米。土地取得成本230元平方米，土地開發成本（包括管理費）為246元/平方米。土地開發期為2年，第一年投入的開發費占總開發費的第二年投入的開發費占總開發費的3/4，第二年投入的開發費占總開發費的1/4；銀行貸款年利率為8%，土地開發的平均利潤率為10%，營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加為營業稅的3%、銷售費用為開發后土地售價的3%。

2、估價要求計算評估對象土地開發后的市場價值。計算評估對象土地開發后的市場價值。

評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=115000元/平方米

土地開發成本=500×246=123000元/平方米2、土地取得費利息=115000×[(1+8%)^2-1]=19136元/平方米土地開發費利息=123000×3/4×[(1+8%)^1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)^0.5)-1]=134288.5元/平方米總投資利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米3、開發利潤=（115000+123000）×10%=23500元4、營業稅=（238000+134288.5+23500）÷（1-5%）×5%=20831.0元城市維護建設費=20831×7%=1458.2元教育費附加=20831×3%=625元營業稅及附加=20831+1458.2+625=22914.2元銷售費用=(238000+134288.5+23500+22914.2)×3%=12561.1元土地價格=238000+134288.5+23500+22914.2+12561.1=431263.8元土地單價=431263.8÷500=862.5276元流動資產流動資產是指企業可以在一年或者越過一年的一個營業周期內變現或者運用的資產。包括：現金、存款、金融資產、票據、股利、原材料、商品、貨物、包裝物等。動產-成本法

某公司欲以公司擁有的進口機器設備等資產對外聯營投資，故委托某評估機構對該進口設備的價值進行評估，評估基準日為2000年11月30日。評估人員根據掌握的資料，經調查分析后，決定采用成本法評估。已知條件：（1）FOB價為EUR（歐元）560,000.00元。按評估基準日匯率計算，折合USD（美元）571,000.00元，評估基準日美元與人民幣匯率中間價為8.2789；（2）國外運輸費31405美元（3）國外運輸保險費2284美元（4）銀行財務費率0.4%，外貿手續費率1.5%，海關監管手續費率0.3%，商檢費率0.3%沒有進口關稅稅率與進口增值稅稅率國內運雜費與安裝調試費300369.54元人民幣計算一、計算公式CIF價＝FOB價＋國外運輸費＋國外運輸保險費重置現價＝CIF價＋銀行財務費＋外貿手續費＋海關監管手續費＋商檢費＋國內運雜費＋國內安裝調試費評估價值＝重置全價×綜合成新率

CIF價＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民幣其他費用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民幣進口設備重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民幣三、綜合成新率的確定（一）確定實體性貶值率（1）該設備經濟使用壽命為16年，已使用日歷年限為2.5年（2）實體性貶值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性貶值率被評估資產功能性貶值＝∑（被評估資產年凈超額成本×折現系數）功能性貶值率=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經濟性貶值率＝0%（2）綜合貶值率＝實體性貶值率＋功能性貶值率＋經濟性貶值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率＝1－綜合貶值率＝1－40%=60%四、評估價值的確定評估價值＝重置全價×綜合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）

動產-市場法

對某企業一臺T60壓榨機進行評估，評估人員經過市場調查，選擇本地區近幾個月已經成交的T60壓榨機的3個交易實例作為比較參照物，被評估對象及參照物的有關情況見下表：參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價格（元）1000006000095000交易狀況公開市場公開市場公開市場公開市場生產廠家廠址重慶沈陽重慶昆明交易時間6個月前5個月前1個月前成新率80607570評估人員經過對市場信息進行分析得知，3個交易實例都是在公開市場條件下銷售的，不存在受交易的狀況影響使價格偏高或偏低現象，影響售價的因素主要是生產廠家（品牌）、交易時間和成新率。生產廠家（品牌）因素分析和修正。經過分析參照物A和參照物C是重慶一家機械廠生產的品牌產品，其價格同一般廠家生產的T60壓榨機相比高25%左右，則參照物ABC的修正系數分別為100/125,100/100,100/125。交易時間因素的分析和修正。經分析，評估時該類設備的價格水平與參照物ABC交易時相比分別上漲18%、15%和3%，則參照物ABC成新率修正系數分別為118/100,115/100,103/100。成新率因素分析和修正。根據公式：成新率修正系數=被評估對象成新率÷參照物成新率，參照物ABC成新率修正系數分別為70/80,70/60,70/75。

計算計算參照物ABC的因素修正后價格，得出初評結果。參照物A修正后的價格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）參照物B修正后的價格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）參照物C修正后的價格=95000×100/125×103/100×70/75=73060（元）確定評估值。對參照物ABC修正后的價格進行簡單算術平均，求得：被評估設備的評估值=（82600+80500+73060）÷3=78720（元）無形資產無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、專有技術、著作權、特許權、土地使用權、商標權、商譽等稱為無形資產。無形資產—收益法某公司開發了一種新軟件，準備轉讓該項無形資產，受讓方在未取得該軟件技術前，年利潤額100萬元，如果受讓方購買了該項技術，年利潤每年將會比上年增加10萬，假定該項軟件的經濟壽命5年，折現率為10％，則該軟件的利潤分成率測算結果如下：受讓方使用該軟件后每年的利潤總額是110萬，120萬，130萬，140萬，150萬。每年新增的利潤是10萬，20萬，30萬，40萬，50萬。計算該軟件技術分成率=[10×﹙1＋10％﹚-1＋20×﹙1＋10％﹚-2＋30×﹙1＋10％﹚-3＋40×﹙1＋10％﹚-4