綜合體商業廣場前期籌備

工作要點總結綜合體商業廣場前期籌備

工作1前言

通過開業項目及同行其它具代表性開業項目的分析，認真研究總結綜合體的產品特質和潛在問題，充分關注前期建筑設計中的要項及商業籌備的相關內容，為提高項目品質并順利開業，為努力實現項目整體價值最大化目標。特提出如下相關意見和建議，作為新項目前期籌備工作的參考依據和業務指導，真正使我們的項目成為人文建筑、品味建筑。

前言2主題內容

第一部分：工程前期介入關注要點及建議第二部分：商業籌備工作要點參考主題內容3第一部分：工程前期介入關注要點及建議一、建筑及配套系統設計關注點二、施工階段的現場跟進關注點三、設備運行的綜合調試關注點四、接管階段的人員培訓關注點五、工程遺留問題的處理關注點關注工程前期介入工作要點是確保工程質量及滿足日后使用功能的重要前提條件之一。第一部分：工程前期介入關注要點及建議關注工程前期介4一、建筑及配套系統設計關注點1、屋頂設施關注點：1）為避免給住戶造成影響，屋頂排油煙設備應距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業態最好設計于商業頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭的采光天棚應預留最低4～6個電動提升裝置，同時采光天棚應進行節能設計，必須設置電動遮陽裝置。一、建筑及配套系統設計關注點1、屋頂設施關注點：53）玻璃頂棚、設備基礎、電源箱等應重點考慮防水、防火的可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患.設備周圍有漏水、失火隱患3）玻璃頂棚、設備基礎、電源箱等應重點考慮防水、防火的可靠性6風機被基礎封閉，存在漏水隱患冷卻塔風扇電源盒存在安全隱患風機被基礎封閉，存在漏水隱患冷卻塔風扇電源盒存在74）屋頂花園的應充分考慮整體排水系統，倒流流向設計、排水溝流向設計應均勻合理設置，避免出現向一個方向集中倒流的設計；屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進4）屋頂花園的應充分考慮整體排水系統，倒流流向設計、排水溝流85）

屋面的空調機房及消防穩壓間應考慮冬季取暖設施，避免設備及管道凍傷。6）應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；7）除考慮到小型餐飲頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一并考慮；5）

屋面的空調機房及消防穩壓間應考慮冬季取暖設施，避免設備9建筑設計關注點2、外廣場設施關注點：1）外廣場要設計用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內的存水泄放，避免冬季凍裂管網。2）對停車場收費系統和門禁系統力求同一品牌產品，通訊協議和數據庫統一，采用一臺服務器即可完成數據存儲。3）住宅入口附近在不影響整體商業氣氛的同時可適當增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；建筑設計關注點2、外廣場設施關注點：104）外廣場預留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。同時還要考慮防水的處理工藝。4）外廣場預留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用115）旗臺維修頻繁，結構設計需改進.6）車場外立面結構不合理需改進5）旗臺維修頻繁，結構設計需改進.12建筑設計關注點3、外立面設施關注點：1）商業裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關注裙樓的晝夜色彩感，增強商業經營氣氛；2）隱藏式LED的燈光顏色要求不應過暗、過冷；大型LED面積根據外立面的形式統一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED的維護保養以及防水的需求；3）外立面廣告位內側應設置檢修口，方便維護；4)關注商業綜合體夜間整體商業氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結合，泛光色彩應合理搭配；建筑設計關注點3、外立面設施關注點：135）“商業廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視效果；6）廣告位的照明應盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內部襯托照明為輔的設計。7）外墻廣告位需根據外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；8）主店面在今后的經營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業樓體部分的結構面上預埋不銹鋼掛環，供其使用；5）“商業廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視14建筑設計關注點

4、停車場關注點：1）設置地面停車位既使得車流動線復雜且不安全，又增加了物業管理成本，應將停車位統一設置在地下；2）人行走道與車行通道之間建議有明確區分，避免人車混行3）進出口設計的合理性，實現“單進單出”；4）車場內部應設計為“單循環”交通形式，盡量避免交叉口；5）針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內部調改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設計，以供日后的使用；建筑設計關注點

4、停車場關注點：156)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。7）收費亭面積2000×2000mm，高2500mm，并安裝分體空調；8）車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置；9）車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設置。6)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水1610）停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、

中、下三道截水溝，南方地區更需注意。排水溝的砌筑，應采用混凝土砌筑10）停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、

中、1711）北方寒冷地區，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時車場入口收費亭的位置和開啟堆積門感應點的位置設置要合理。11）北方寒冷地區，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以18建筑設計關注點5、垃圾房關注點：1)

垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區，充分考慮垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，盡量靠近主通道標高最高區域2)

垃圾房應區分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；3）應考慮營業時間的不同，餐飲及娛樂區域需設計專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區隔斷的基礎工作建筑設計關注點5、垃圾房關注點：19

4)

考慮到商場內部將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及其他小商戶相對獨立的4-5個卸貨區域，卸貨區域應接近各業態入口處，并與貨梯區、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；5）適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統，確保廣場消費環境品質。5)。

4)

考慮到商場內部將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場206）未設計裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通與商場的形象。6）未設計裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通216、內部功能設施關注點。1)

各主力店與商場通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側；2)

設計中應考慮公共區域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。3)

因影城、KTV、餐飲等租戶的營業時間與商場營業時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外。6、內部功能設施關注點。224)

貨物通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯通；5)

由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區域增加門禁設計6）根據肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施工時另行確定；7）零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設計要求的商鋪數量，降低招商難度；4)

貨物通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉238)

商業街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在商業街的主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，商業街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側并平行布置.9)

商業管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了在當地的對外形象。8)

商業街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交2410）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；11）由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調系統，裙樓屋頂應提前預留“設備基礎”，滿足合同約定12）建議步行街強、弱電、供水等管井應于公共通道一并設計，并將管井開門面向通道。13）中庭地面建議鋪裝獨立設計，明顯區別于其它區域：比如拼花、環形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調,否則渲染不出商業氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.10）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低2515）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設施應避開主通道。16）商場伸縮縫的處理工藝需改進。空調機房空洞應封堵。15）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設施應避開267、衛生間設計關注點：1）衛生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛生間；避免衛生間設計于商鋪上方。2）步行街衛生間的設置：根據步行街的長度不同一般設3～5處衛生間，衛生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應與主力店合用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用7、衛生間設計關注點：278、強弱電、消防系統設計關注點1）應給供電局設計預留（一般為10KV）開閉站的位置，并將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資；2）所有強弱電間門應向外開；3）各主力店、公寓樓設備系統應相互獨立，實現獨立計量管理4）建議不同業態的機電系統的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養工作出現糾紛和扯皮；（商業與住宅、寫字樓、公寓等）8、強弱電、消防系統設計關注點1）應給供電局設計預留（一般為285）相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛生間。6）充分考慮設備房的通風和散熱設備的設計7）為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；8)所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統（BA系統）；廣場LOGO建議由光控開關控制；5）相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設各自的變電所與制冷機299)為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現遠傳抄表；10）針對于暗槽內的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應獨立或分區域安裝計量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪自己的配電箱；12）“滾軸式廣告燈箱”的設計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱散熱口的設計；9)為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊3013）變電所或低壓配電室內不應有給排水、空調供回水等水路管道穿過。13）變電所或低壓配電室內不應有給排水、空調供回水等水路管道3114）預留ATM機所需的電源及數據接口。15）閉路監控系統預留2-3個回路，便于日后攝像點位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數據存儲30天的時間和圖像的連續；力爭主要部位（如地下停車場行車道、步行街各出入口、室內鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無布控死角。16）門禁系統采用聯網模式發卡及授權模式(在管理主機完成)，管理主機具備全部開啟門禁的功能。17）背景音樂的音源設備應置于服務臺處，便于日常播放。若可能建議增設具備節目編輯、語音錄制及定時播放功能設備。14）預留ATM機所需的電源及數據接口。3218）做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數據線路的設計19）復核商鋪裝修設計圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。20）審核裝修材料的消防防火等級，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設傳菜口；廚房與就餐區需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件18）做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數據線路的339、關于空調給排水設施1）各機電設備、強弱電管線上方盡量避免設計各種給排水、消防等水管路，如實在無法避免，應采取防護措施；2）為便于今后實際運營中對日常能耗進行統計、管理，各機房需增加水電計量表。例如：制冷機房、水泵房等；特別關注不同業態獨立計量。3）餐飲較多的樓層或顧客相對較為密集的區域建議空調風口數量及冷量要明顯高于其他層，以保證實際的使用；由于各區域冷熱需求不同，應設計可有效的調節閥。9、關于空調給排水設施1）各機電設備、強弱電管線上方盡量避免344）各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，避免能源費用分攤的困難。5）組合式空調柜機的供回水管道過濾器兩側應設置閥門及壓力表，供回水管道上應有溫度計及泄水閥門。6）應對商鋪及步行街公共區域的冷熱負荷指標進行復核，滿足機電設計標準的要求，火鍋類商鋪的冷負荷適當增加。7）北方寒冷地區的一層地面可考慮地熱輻射采暖技術，保證步行街夜間的持續供暖。8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點應設置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調整等日常操作。4）各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，避免能源359）餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設施的，在底部應設置排污閥門。若集水池與衛生間相連，應考慮加裝隔物網，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房應采用地溝排水并設有濾渣池，不建議采用地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，避免混用導致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點的位置應考慮便于日后的消防檢測、測試及噴淋頭爆碎時的應對，避免放置在無排水管道的位置及經營區域內。9）餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔3614）空調設備排水口應接入排水溝，需改進。13）空調主機房應設計專用排水溝，需改進設計。14）空調設備排水口應接入排水溝，需改進。13）空調主機房應3710、電梯設計關注點2）電動扶梯背部裝修采用發光軟膜造成維護困難，需改進。1）貨梯門套應設計美觀、經久耐用材料裝飾。10、電梯設計關注點2）電動扶梯背部裝修采用發光軟膜造成維護383）扶梯裝飾參考3）扶梯裝飾參考39二、施工階段的現場跟進-土建部分為保證正常經營和財產安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費的現象發生，防水施工的工藝要重點跟進，并做好閉水試驗及結果的記錄。重點關注的部位有：地下室外側墻、伸縮縫、空調機房、公共衛生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。二、施工階段的現場跟進-土建部分為保證正常經營和40施工階段的現場跟進-土建部分1、外管網的各種管線，要結合實際施工情況進行核對。對外管網（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統計數量，繪制綜合管網圖，避免盲目或交叉施工，導致各種井坑的掩埋。砌筑時，每個井的墊磚必須要砌筑。施工階段的現場跟進-土建部分1、外管網的各種管線，要結合實際41施工階段的現場跟進-電氣部分跟進大功率設備的供電線路接線，如配電柜、電機、空調機組等，避免由于大電流使接線柱發熱導致設備或線路的損壞。空調機組、循環水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運行正常。開業慶典雙回路電源控制柜的定做和調試（項目公司購置）。施工階段的現場跟進-電氣部分跟進大功率設備的供電線路接線，如42施工階段的現場跟進-弱電部分語音系統的綜合布線要有干線子系統，避免公司內、外部電話、網絡等無法通過布線拓鋪到廣場各樓層及地下室各設備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務臺），造成后期管理上的不便。跟進消防、樓控系統控制模塊的安裝位置、型號、數量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護打下堅實的基礎。門禁系統控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發事件下的緊急處置。施工階段的現場跟進-弱電部分43施工階段的現場跟進-暖通部分商鋪自行安裝的分體空調（若準許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補水水箱的浮球閥是否調整正確，避免用水的浪費。室內空調吊機的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。施工階段的現場跟進-暖通部分商鋪自行安裝的分體空調（若準許）44施工階段的現場跟進-通排風部分通往室外的各種管道無倒坡現象且密閉狀態良好，避免雨水順管道倒灌入室內。防火、防煙調節閥按設計安裝，避免遺漏和調節閥位于無法維護的位置。屋面各種風機的出風方向正確、無異常聲響；防排煙風機低速和高速切換及運轉正常；油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風機皮帶工作正常。施工階段的現場跟進-通排風部分45排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內。排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內。46施工階段的現場跟進-消防部分記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現噴淋泡爆裂溢水時不能及時關閉閥門的情況發生。跟進消防水炮的安裝與調試，確保水炮功能的實現（日常檢測比較困難）。跟進商鋪裝修時防火卷簾周邊的施工，嚴禁拆改和阻隔。施工階段的現場跟進-消防部分記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水47施工階段的現場跟進-電梯部分a、關注垂直梯的運行是否平穩、無異常聲音，重點檢測安全部件的動作是否準確。b、關注扶梯的梯階是否晃動、刮碰兩邊的側板。c、跟進電梯調試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行。e、跟進變頻扶梯一次運行周期的梯階數量，確保顧客運送到位。

施工階段的現場跟進-電梯部分a、關注垂直梯的運行是否平穩、無48施工階段的現場跟進-小結各系統設備的調試跟進是重點，應做好調試記錄，尤其調試期間對各種故障的排除方法，為日后的安全運行打好基礎。在各系統跟進期間，要隨時做好各項設備的臺帳記錄（按照商管總部統一模板）。跟進各功能性物業用房的施工，確保按照建造標準配備足夠的設備。圖紙審核的要點同樣是跟進工作的重點事項。施工階段的現場跟進-小結各系統設備的調試跟進是重點，應做好調49三、設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之前：

1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補償柜內的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標識是否齊全。三、設備運行的綜合調試-變電運行變電所在正式送電之前：550設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數據顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發熱，是否有異常聲音。

3、檢查無功補償電容柜自動投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；擋鼠板是否已經安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。設備運行的綜合調試-變電運行變電所在正式送電之后：51設備運行的綜合調試-變電運行當站內某一母線出現由于該母線連接的設備事故引起失壓時，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路臨時停電的再送電）。依據現場實際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測試、高壓驗電等項的操作規程，規范上墻；標注低壓側各回路負荷的性質，保證消防電源等設備穩定供電。設備運行的綜合調試-變電運行當站內某一母線出現由于該母線連接52設備運行的綜合調試-通排風系統對各種通排風設備的控制箱體進行編號；對各配電箱的控制回路接線螺絲進行緊固；調整熱保護繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風機的高速與低速）。檢查風機的葉輪旋轉方向，保證出風正確，風機工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現象。檢查消防排煙風機是否具備消防聯動功能。檢查排風管道上的防火閥開閉位置及動作情況。設備運行的綜合調試-通排風系統對各種通排風設備的控制箱體進行53設備運行的綜合調試-給排水系統對給水系統的外管網及內網各回路計量水表進行登記，并記錄表底數，屬租戶使用的，需簽字確認。對內管網的閘閥或法蘭進行檢查，對跑、冒、滴、漏現象及時處理。對止回閥、浮球閥、液位控制器進行檢查，保證動作可靠。檢查生活水泵房電機、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置的空調、紫外線消毒燈等設備是否工作正常。給水系統開業前，完成生活水箱及管道的清洗和衛生防疫，取得衛生許可證。設備運行的綜合調試-給排水系統對給水系統的外管網及內網各回路54設備運行的綜合調試-給排水系統對室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進行檢查，對施工時的殘留雜物進行清掏。對地下各污水井的排污泵進行檢查，調整浮漂位置，確保高低液位動作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時清理。對步行街的衛生間的設備設施進行檢查，保證開業后的使用。排水系統開業前，需取得排污許可證。設備運行的綜合調試-給排水系統對室外的污水井、雨水井、排水地55設備運行的綜合調試-空調系統空調機組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現象；開機和停機的邏輯控制回路動作正確，各傳感器工作正常，保證設備運行的邏輯保護，避免設備的損壞；設備開啟后的各項運行參數在范圍之內，使設備運行在最佳狀態：（冷水機組的名義工況下）

a、冷凍水的回水溫度12℃，供水溫度7℃，溫差5℃

供回水壓降調整為49KPa（0.5kg/cm）

b、冷卻水的回水溫度32℃，供水溫度37℃，溫差5℃

供回水壓降調整為68KPa（0.7kg/cm）

制冷機組設備運行的綜合調試-空調系統空調機組的外觀檢查，是否有漏油、56設備運行的綜合調試-空調系統

c、幾種制冷劑工作狀態時的壓力（kPa）

d、循環水泵的變頻功能運行平穩，無異常聲音，工作電流不超過電機的額定電流。

e、冷凍水膨脹水箱在設備停機后，無溢水現象。

f、一對一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關閉不運行設備回水閥門。

制冷機組設備運行的綜合調試-空調系統c、幾種制冷劑工作狀態57設備運行的綜合調試-空調系統a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉方向正常。b、一臺機組開啟一臺冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設備運行及停機后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔設備運行的綜合調試-空調系統a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異58設備運行的綜合調試-空調系統a、電機工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現象；b、過濾器、表冷器無堵塞現象；c、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡現象，保溫徹底。d、管道末端自動排氣閥排氣正常；e、樓控的電動閥動作正常；f、風機盤管的三檔調溫開關動作正常。末端設備設備運行的綜合調試-空調系統a、電機工作正常，葉輪無異常聲響59設備運行的綜合調試-空調系統設備安裝完成后，在第一次通水時，要對管道進行反復沖洗，并對過濾器進行拆洗，直至達到要求。設備在正式運行前，要對水質進行處理，達到空調運行的水質要求。設備運行的綜合調試-空調系統設備安裝完成后，在第一次通水時，60設備運行的綜合調試-弱電系統

由于弱電項目的施工相對較為滯后，開業時停車場道閘及收費系統、門禁系統、樓控系統等可能不會施工結束；但閉路監控系統、消防報警系統、客流計數系統、語音與網絡通訊、背景音樂系統、商鋪售電系統、集團專網及辦公網絡必須達到正常使用功能。設備運行的綜合調試-弱電系統由于弱電項目的施工相對較61設備運行的綜合調試-弱電系統閉路監控系統：①顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動；②各攝像點位名稱標注準確；③硬盤錄像存儲無連續丟幀并且數據能夠保存30天；④手動控制鍵盤能夠控制球機全方位動作且圖像切換自如。消防報警系統：①報警控制柜報警點的錄入數量與實際施工相符；且報警點位置描述準確。（務必取得報警點位的地址碼表）②報警控制柜無誤報及報警點隔離現象；③消防廣播功能正常；強切背景音樂功能正常。④報警控制柜強起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風機等能夠直接強起）；設備運行的綜合調試-弱電系統閉路監控系統：①顯示屏圖像清晰，62設備運行的綜合調試-弱電系統

其他：

1、客流計數系統的人流計數的準確率核對，即誤差情況核對。

2、商鋪的語言及網絡能夠正常開通，有線電視應具備開通條件；

3、商鋪的售電系統開通使用，IC卡表受電功能無異常；

4、背景音樂系統播放正常；遙控話筒語音傳送及分區廣播正常；

5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點；

6、CRT報警區域顯示、智能疏散地標燈動作正常、準確；

7、確保集團專網和辦公網絡的開通。

開業時，需保證慶典主會場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯動。設備運行的綜合調試-弱電系統其他：63設備運行的綜合調試-消防系統a、消防水池、穩壓水箱蓄水前，對建筑垃圾徹底清理，浮球閥動作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點動作正常、出水正常。d、消防穩壓罐的壓力值設定正常；穩壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態水壓正常。e、噴淋末端放水試驗時，濕式報警閥動作正常、警鈴動作正常、水流指示器動作正常。

f、防火卷簾上下動作自如，消控室遠端控制功能正常。

g、開業前拆除溫感、煙感等探頭的防塵保護罩。

設備運行的綜合調試-消防系統a、消防水池、穩壓水箱蓄水前，對64設備運行的綜合調試-消防系統開業前消防系統需進行各項功能的測試，并完成聯動功能測試。開業前需與當地消防局聯合舉辦一次大型的消防演練。（商業廣場租戶需參加的）開業前需取得消防驗收合格證書，方可開業。設備運行的綜合調試-消防系統開業前消防系統需進行各項功能的測65四、接管階段的人員培訓

1.人員培訓的目的：為熟悉掌握各種設備設施的操作程序及方法，確保設施設備的正常、安全運行，提高員工的各項工作技能，及時有效處理各種突發事件，在代管之前和期間，應加強對員工進行各種技能培訓。

2、培訓的重點內容：

a.各系統設備的操作流程培訓和應急突發事件的處置培訓。如：空調機組、消防報警設備、客流計數設備、LED顯示屏等。

b.設備的操作流程及維護保養程序。

c.各種突發事件處置程序：溢水、停電、消防等預案的培訓及演練。

四、接管階段的人員培訓1.人員培訓的目的：2、培訓66接管階段的人員培訓3.代管期間的注意事項：a、變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。b、各設備室（間）進入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進入值班狀態，實行倒班制度。d、隨時記錄設備運行期間的各種參數，關注運行狀態。掌握設備最佳運行方法。e、收集整理現場跟進階段的各種工程質量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責任人，跟蹤整改情況。接管階段的人員培訓3.代管期間的注意事項：67五、工程遺留問題的處理1、屬施工單位施工質量問題：在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，由新項目商管公司發函給施工單位，同時抄報當地項目公司出面協調，要求其進場維修。如經兩次發函催促施工單位仍不履行維保責任的，7日內由新項目商管公司負責估算維保金額，向施工單位致函（抄報項目公司），并以聯絡單的形式報商管總部前期籌備部審批（見流程110601），同時抄送項目管理中心、股份公司財務部、成本部備案，由股份公司財務部或成本部直接代扣施工單位相應維保款，撥付到新項目商管公司，新項目商管公司按制度對上述維保項目選定施工單位完成維修。五、工程遺留問題的處理1、屬施工單位施工質量問題：68工程遺留問題的處理2、屬規劃設計中未涉及、成本預算中未考慮，但經過萬達廣場運營6個月，對存在影響萬達廣場經營或品質的項目，由新項目商管公司會同當地項目公司形成“工程遺留問題處理報告”，闡明情況、明確整改方案及費用測算，上報股份公司審批，股份公司應于30日內予以批復，如獲批準轉發股份公司財務部撥款，由當地項目公司或商管公司負責整改。3、屬物業優化需求，即廣場開業后發現物業條件不能滿足日常經營需要或影響經營的，闡明原因及費用測算，在年度維修基金預算中申報。４、項目全面開業后3個月內整個工程應整改完畢，經當地商管公司和商管總部正式接管確認，并形成書面確認文件；對于正式接收后仍未完成的零星工程，當地項目公司必須在項目全面開業后6個月內整改完畢。如6個月內未完成，則預留股份公司最終批準項目獎金總額的10%暫緩發放；如推遲30天后仍未完成，則預留項目獎金總額10%將永久扣除。工程遺留問題的處理2、屬規劃設計中未涉及、成本預算中未考慮，69前期工程管理的時間節點參考準確把握各項工作的時間節點并有效、圓滿完成，是順利開業的保障。籌備期各部門工作指引制定并按時完成籌備計劃書的各項工作開業前30天，正式電全面完善開通開業前20天，煤氣開通開業前15天，生活用水、排水設施、設備全面開通開業前10天，取得當地政府部門頒發的對整體建筑的消防驗收合格報告開業前3天，完成消防系統的聯動測試，必須保證消防報警系統、水系統正常運行。前期工程管理的時間節點參考準確把握各項工作的時間節點并有效、70

第二部分：商業籌備工作要點一、工作總計劃執行書的制定二、團隊組建架構參考三、招商工作計劃

把握好前期商業籌備工作的要點是確保項目按期開業重要前提條件之一。第二部分：商業籌備工作要點把握好71一、商業工作總計劃執行書

開業日:xxxxxx

計劃制定時間:開業前12個月一、商業工作總計劃執行書

72商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書73商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書74商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書75商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書76商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書77商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書78商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書79商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書80商業工作總計劃執行書商業工作總計劃執行書81二、團隊組建架構參考（根據經營范圍具體制定xxx人）

總經理（XX姓名）1安全品質部4人行政人事部6人司機1行政助理1人事助理1副總經理（工程）空缺副總經理（物業）副總經理（營運）缺副總經理（財務）空缺財務部4人工程部52人物業部121人營運部30人集團財務部經理1人環境主管1商管主管4主管4文員1工程班長4經理1人車場主管2環境助理1商管班長4車場班長4助理6經理1人文員1出納1會計2客服助理12助理1車管員36工程技工40商管員60助理6副經理2監控員8副經理1經理1人營運主管1營運主管1企劃主管2招商主管3

消防主管1品質主管1行政主管1人事主管1正/副經理2／4庫管１副經理1二、團隊組建架構參考（根據經營范圍具體制定xxx人）

總82

三、招商工作計劃

三、招商工作計劃83招商工作計劃招商工作計劃84招商工作計劃招商工作計劃85招商工作計劃招商工作計劃86ThankYou!ThankYou!87綜合體商業廣場前期籌備

工作要點總結綜合體商業廣場前期籌備

工作88前言

通過開業項目及同行其它具代表性開業項目的分析，認真研究總結綜合體的產品特質和潛在問題，充分關注前期建筑設計中的要項及商業籌備的相關內容，為提高項目品質并順利開業，為努力實現項目整體價值最大化目標。特提出如下相關意見和建議，作為新項目前期籌備工作的參考依據和業務指導，真正使我們的項目成為人文建筑、品味建筑。

前言89主題內容

第一部分：工程前期介入關注要點及建議第二部分：商業籌備工作要點參考主題內容90第一部分：工程前期介入關注要點及建議一、建筑及配套系統設計關注點二、施工階段的現場跟進關注點三、設備運行的綜合調試關注點四、接管階段的人員培訓關注點五、工程遺留問題的處理關注點關注工程前期介入工作要點是確保工程質量及滿足日后使用功能的重要前提條件之一。第一部分：工程前期介入關注要點及建議關注工程前期介91一、建筑及配套系統設計關注點1、屋頂設施關注點：1）為避免給住戶造成影響，屋頂排油煙設備應距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業態最好設計于商業頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭的采光天棚應預留最低4～6個電動提升裝置，同時采光天棚應進行節能設計，必須設置電動遮陽裝置。一、建筑及配套系統設計關注點1、屋頂設施關注點：923）玻璃頂棚、設備基礎、電源箱等應重點考慮防水、防火的可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患.設備周圍有漏水、失火隱患3）玻璃頂棚、設備基礎、電源箱等應重點考慮防水、防火的可靠性93風機被基礎封閉，存在漏水隱患冷卻塔風扇電源盒存在安全隱患風機被基礎封閉，存在漏水隱患冷卻塔風扇電源盒存在944）屋頂花園的應充分考慮整體排水系統，倒流流向設計、排水溝流向設計應均勻合理設置，避免出現向一個方向集中倒流的設計；屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進4）屋頂花園的應充分考慮整體排水系統，倒流流向設計、排水溝流955）

屋面的空調機房及消防穩壓間應考慮冬季取暖設施，避免設備及管道凍傷。6）應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理；7）除考慮到小型餐飲頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一并考慮；5）

屋面的空調機房及消防穩壓間應考慮冬季取暖設施，避免設備96建筑設計關注點2、外廣場設施關注點：1）外廣場要設計用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內的存水泄放，避免冬季凍裂管網。2）對停車場收費系統和門禁系統力求同一品牌產品，通訊協議和數據庫統一，采用一臺服務器即可完成數據存儲。3）住宅入口附近在不影響整體商業氣氛的同時可適當增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；建筑設計關注點2、外廣場設施關注點：974）外廣場預留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。同時還要考慮防水的處理工藝。4）外廣場預留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用985）旗臺維修頻繁，結構設計需改進.6）車場外立面結構不合理需改進5）旗臺維修頻繁，結構設計需改進.99建筑設計關注點3、外立面設施關注點：1）商業裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關注裙樓的晝夜色彩感，增強商業經營氣氛；2）隱藏式LED的燈光顏色要求不應過暗、過冷；大型LED面積根據外立面的形式統一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED的維護保養以及防水的需求；3）外立面廣告位內側應設置檢修口，方便維護；4)關注商業綜合體夜間整體商業氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結合，泛光色彩應合理搭配；建筑設計關注點3、外立面設施關注點：1005）“商業廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視效果；6）廣告位的照明應盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內部襯托照明為輔的設計。7）外墻廣告位需根據外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；8）主店面在今后的經營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業樓體部分的結構面上預埋不銹鋼掛環，供其使用；5）“商業廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視101建筑設計關注點

4、停車場關注點：1）設置地面停車位既使得車流動線復雜且不安全，又增加了物業管理成本，應將停車位統一設置在地下；2）人行走道與車行通道之間建議有明確區分，避免人車混行3）進出口設計的合理性，實現“單進單出”；4）車場內部應設計為“單循環”交通形式，盡量避免交叉口；5）針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內部調改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設計，以供日后的使用；建筑設計關注點

4、停車場關注點：1026)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。7）收費亭面積2000×2000mm，高2500mm，并安裝分體空調；8）車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置；9）車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設置。6)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水10310）停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、

中、下三道截水溝，南方地區更需注意。排水溝的砌筑，應采用混凝土砌筑10）停車場坡道要有截水溝設計，至少要有兩道，最好上、

中、10411）北方寒冷地區，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時車場入口收費亭的位置和開啟堆積門感應點的位置設置要合理。11）北方寒冷地區，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以105建筑設計關注點5、垃圾房關注點：1)

垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區，充分考慮垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，盡量靠近主通道標高最高區域2)

垃圾房應區分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；3）應考慮營業時間的不同，餐飲及娛樂區域需設計專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區隔斷的基礎工作建筑設計關注點5、垃圾房關注點：106

4)

考慮到商場內部將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及其他小商戶相對獨立的4-5個卸貨區域，卸貨區域應接近各業態入口處，并與貨梯區、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；5）適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體報警裝置和自動強制排風系統，確保廣場消費環境品質。5)。

4)

考慮到商場內部將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場1076）未設計裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通與商場的形象。6）未設計裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通1086、內部功能設施關注點。1)

各主力店與商場通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側；2)

設計中應考慮公共區域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。3)

因影城、KTV、餐飲等租戶的營業時間與商場營業時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外。6、內部功能設施關注點。1094)

貨物通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯通；5)

由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區域增加門禁設計6）根據肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施工時另行確定；7）零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設計要求的商鋪數量，降低招商難度；4)

貨物通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉1108)

商業街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在商業街的主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，商業街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側并平行布置.9)

商業管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了在當地的對外形象。8)

商業街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交11110）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置；11）由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計安裝VRV空調系統，裙樓屋頂應提前預留“設備基礎”，滿足合同約定12）建議步行街強、弱電、供水等管井應于公共通道一并設計，并將管井開門面向通道。13）中庭地面建議鋪裝獨立設計，明顯區別于其它區域：比如拼花、環形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調,否則渲染不出商業氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.10）不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低11215）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設施應避開主通道。16）商場伸縮縫的處理工藝需改進。空調機房空洞應封堵。15）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機等設施應避開1137、衛生間設計關注點：1）衛生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛生間；避免衛生間設計于商鋪上方。2）步行街衛生間的設置：根據步行街的長度不同一般設3～5處衛生間，衛生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應與主力店合用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用7、衛生間設計關注點：1148、強弱電、消防系統設計關注點1）應給供電局設計預留（一般為10KV）開閉站的位置，并將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資；2）所有強弱電間門應向外開；3）各主力店、公寓樓設備系統應相互獨立，實現獨立計量管理4）建議不同業態的機電系統的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養工作出現糾紛和扯皮；（商業與住宅、寫字樓、公寓等）8、強弱電、消防系統設計關注點1）應給供電局設計預留（一般為1155）相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛生間。6）充分考慮設備房的通風和散熱設備的設計7）為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；8)所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統（BA系統）；廣場LOGO建議由光控開關控制；5）相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設各自的變電所與制冷機1169)為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現遠傳抄表；10）針對于暗槽內的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應獨立或分區域安裝計量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪自己的配電箱；12）“滾軸式廣告燈箱”的設計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱散熱口的設計；9)為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊11713）變電所或低壓配電室內不應有給排水、空調供回水等水路管道穿過。13）變電所或低壓配電室內不應有給排水、空調供回水等水路管道11814）預留ATM機所需的電源及數據接口。15）閉路監控系統預留2-3個回路，便于日后攝像點位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數據存儲30天的時間和圖像的連續；力爭主要部位（如地下停車場行車道、步行街各出入口、室內鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無布控死角。16）門禁系統采用聯網模式發卡及授權模式(在管理主機完成)，管理主機具備全部開啟門禁的功能。17）背景音樂的音源設備應置于服務臺處，便于日常播放。若可能建議增設具備節目編輯、語音錄制及定時播放功能設備。14）預留ATM機所需的電源及數據接口。11918）做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數據線路的設計19）復核商鋪裝修設計圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。20）審核裝修材料的消防防火等級，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設傳菜口；廚房與就餐區需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件18）做好地下各收費崗亭、各設備值班室的語音和必要數據線路的1209、關于空調給排水設施1）各機電設備、強弱電管線上方盡量避免設計各種給排水、消防等水管路，如實在無法避免，應采取防護措施；2）為便于今后實際運營中對日常能耗進行統計、管理，各機房需增加水電計量表。例如：制冷機房、水泵房等；特別關注不同業態獨立計量。3）餐飲較多的樓層或顧客相對較為密集的區域建議空調風口數量及冷量要明顯高于其他層，以保證實際的使用；由于各區域冷熱需求不同，應設計可有效的調節閥。9、關于空調給排水設施1）各機電設備、強弱電管線上方盡量避免1214）各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，避免能源費用分攤的困難。5）組合式空調柜機的供回水管道過濾器兩側應設置閥門及壓力表，供回水管道上應有溫度計及泄水閥門。6）應對商鋪及步行街公共區域的冷熱負荷指標進行復核，滿足機電設計標準的要求，火鍋類商鋪的冷負荷適當增加。7）北方寒冷地區的一層地面可考慮地熱輻射采暖技術，保證步行街夜間的持續供暖。8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點應設置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調整等日常操作。4）各主力店與商管管轄的制冷機房設備需分別獨立設計，避免能源1229）餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設施的，在底部應設置排污閥門。若集水池與衛生間相連，應考慮加裝隔物網，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房應采用地溝排水并設有濾渣池，不建議采用地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，避免混用導致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點的位置應考慮便于日后的消防檢測、測試及噴淋頭爆碎時的應對，避免放置在無排水管道的位置及經營區域內。9）餐飲商鋪的廚房排污管道應設置二級隔油池。地下室采用集中隔12314）空調設備排水口應接入排水溝，需改進。13）空調主機房應設計專用排水溝，需改進設計。14）空調設備排水口應接入排水溝，需改進。13）空調主機房應12410、電梯設計關注點2）電動扶梯背部裝修采用發光軟膜造成維護困難，需改進。1）貨梯門套應設計美觀、經久耐用材料裝飾。10、電梯設計關注點2）電動扶梯背部裝修采用發光軟膜造成維護1253）扶梯裝飾參考3）扶梯裝飾參考126二、施工階段的現場跟進-土建部分為保證正常經營和財產安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費的現象發生，防水施工的工藝要重點跟進，并做好閉水試驗及結果的記錄。重點關注的部位有：地下室外側墻、伸縮縫、空調機房、公共衛生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。二、施工階段的現場跟進-土建部分為保證正常經營和127施工階段的現場跟進-土建部分1、外管網的各種管線，要結合實際施工情況進行核對。對外管網（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統計數量，繪制綜合管網圖，避免盲目或交叉施工，導致各種井坑的掩埋。砌筑時，每個井的墊磚必須要砌筑。施工階段的現場跟進-土建部分1、外管網的各種管線，要結合實際128施工階段的現場跟進-電氣部分跟進大功率設備的供電線路接線，如配電柜、電機、空調機組等，避免由于大電流使接線柱發熱導致設備或線路的損壞。空調機組、循環水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運行正常。開業慶典雙回路電源控制柜的定做和調試（項目公司購置）。施工階段的現場跟進-電氣部分跟進大功率設備的供電線路接線，如129施工階段的現場跟進-弱電部分語音系統的綜合布線要有干線子系統，避免公司內、外部電話、網絡等無法通過布線拓鋪到廣場各樓層及地下室各設備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務臺），造成后期管理上的不便。跟進消防、樓控系統控制模塊的安裝位置、型號、數量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護打下堅實的基礎。門禁系統控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發事件下的緊急處置。施工階段的現場跟進-弱電部分130施工階段的現場跟進-暖通部分商鋪自行安裝的分體空調（若準許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補水水箱的浮球閥是否調整正確，避免用水的浪費。室內空調吊機的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。施工階段的現場跟進-暖通部分商鋪自行安裝的分體空調（若準許）131施工階段的現場跟進-通排風部分通往室外的各種管道無倒坡現象且密閉狀態良好，避免雨水順管道倒灌入室內。防火、防煙調節閥按設計安裝，避免遺漏和調節閥位于無法維護的位置。屋面各種風機的出風方向正確、無異常聲響；防排煙風機低速和高速切換及運轉正常；油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風機皮帶工作正常。施工階段的現場跟進-通排風部分132排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內。排油煙管道密封不嚴。防火閥位于墻體內。133施工階段的現場跟進-消防部分記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現噴淋泡爆裂溢水時不能及時關閉閥門的情況發生。跟進消防水炮的安裝與調試，確保水炮功能的實現（日常檢測比較困難）。跟進商鋪裝修時防火卷簾周邊的施工，嚴禁拆改和阻隔。施工階段的現場跟進-消防部分記錄噴淋每一個回路蝶閥和末端泄水134施工階段的現場跟進-電梯部分a、關注垂直梯的運行是否平穩、無異常聲音，重點檢測安全部件的動作是否準確。b、關注扶梯的梯階是否晃動、刮碰兩邊的側板。c、跟進電梯調試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行。e、跟進變頻扶梯一次運行周期的梯階數量，確保顧客運送到位。

施工階段的現場跟進-電梯部分a、關注垂直梯的運行是否平穩、無135施工階段的現場跟進-小結各系統設備的調試跟進是重點，應做好調試記錄，尤其調試期間對各種故障的排除方法，為日后的安全運行打好基礎。在各系統跟進期間，要隨時做好各項設備的臺帳記錄（按照商管總部統一模板）。跟進各功能性物業用房的施工，確保按照建造標準配備足夠的設備。圖紙審核的要點同樣是跟進工作的重點事項。施工階段的現場跟進-小結各系統設備的調試跟進是重點，應做好調136三、設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之前：

1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補償柜內的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標識是否齊全。三、設備運行的綜合調試-變電運行變電所在正式送電之前：5137設備運行的綜合調試-變電運行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數據顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發熱，是否有異常聲音。

3、檢查無功補償電容柜自動投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；擋鼠板是否已經安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。設備運行的綜合調試-變電運行變電所在正式送電之后：138設備運行的綜合調試-變電運行當站內某一母線出現由于該母線連接的設備事故引起失壓時，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路臨時停電的再送電）。依據現場實際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測試、高壓驗電等項的操作規程，規范上墻；標注低壓側各回路負荷的性質，保證消防電源等設備穩定供電。設備運行的綜合調試-變電運行當站內某一母線出現由于該母線連接139設備運行的綜合調試-通排風系統對各種通排風設備的控制箱體進行編號；對各配電箱的控制回路接線螺絲進行緊固；調整熱保護繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風機的高速與低速）。檢查風機的葉輪旋轉方向，保證出風正確，風機工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現象。檢查消防排煙風機是否具備消防聯動功能。檢查排風管道上的防火閥開閉位置及動作情況。設備運行的綜合調試-通排風系統對各種通排風設備的控制箱體進行140設備運行的綜合調試-給排水系統對給水系統的外管網及內網各回路計量水表進行登記，并記錄表底數，屬租戶使用的，需簽字確認。對內管網的閘閥或法蘭進行檢查，對跑、冒、滴、漏現象及時處理。對止回閥、浮球閥、液位控制器進行檢查，保證動作可靠。檢查生活水泵房電機、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置的空調、紫外線消毒燈等設備是否工作正常。給水系統開業前，完成生活水箱及管道的清洗和衛生防疫，取得衛生許可證。設備運行的綜合調試-給排水系統對給水系統的外管網及內網各回路141設備運行的綜合調試-給排水系統對室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進行檢查，對施工時的殘留雜物進行清掏。對地下各污水井的排污泵進行檢查，調整浮漂位置，確保高低液位動作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時清理。對步行街的衛生間的設備設施進行檢查，保證開業后的使用。排水系統開業前，需取得排污許可證。設備運行的綜合調試-給排水系統對室外的污水井、雨水井、排水地142設備運行的綜合調試-空調系統空調機組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現象；開機和停機的邏輯控制回路動作正確，各傳感器工作正常，保證設備運行的邏輯保護，避免設備的損壞；設備開啟后的各項運行參數在范圍之內，使設備運行在最佳狀態：（冷水機組的名義工況下）

a、冷凍水的回水溫度12℃，供水溫度7℃，溫差5℃

供回水壓降調整為49KPa（0.5kg/cm）

b、冷卻水的回水溫度32℃，供水溫度37℃，溫差5℃

供回水壓降調整為68KPa（0.7kg/cm）

制冷機組設備運行的綜合調試-空調系統空調機組的外觀檢查，是否有漏油、143設備運行的綜合調試-空調系統

c、幾種制冷劑工作狀態時的壓力（kPa）

d、循環水泵的變頻功能運行平穩，無異常聲音，工作電流不超過電機的額定電流。

e、冷凍水膨脹水箱在設備停機后，無溢水現象。

f、一對一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關閉不運行設備回水閥門。

制冷機組設備運行的綜合調試-空調系統c、幾種制冷劑工作狀態144設備運行的綜合調試-空調系統a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉方向正常。b、一臺機組開啟一臺冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設備運行及停機后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔設備運行的綜合調試-空調系統a、冷卻水塔的風扇工作正常，無異145設備運行的綜合調試-空調系統a、電機工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現象；b、過濾器、表冷器無堵塞現象；c、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡現象，保溫徹底。d、管道末端自動排氣閥排氣正常；e、樓控的電動閥動作正常；f、風機盤管的三檔調溫開關動作正常。末端設備設備運行的綜合調試-空調系統a、電機工作正常，葉輪無異常聲響146設備運行的綜合調試-空調系統設備安裝完成后，在第一次通水時，要對管道進行反復沖洗，并對過濾器進行拆洗，直至達到要求。設備在正式運行前，要對水質進行處理，達到空調運行的水質要求。設備運行的綜合調試-空調系統設備安裝完成后，在第一次通水時，147設備運行的綜合調試-弱電系統

由于弱電項目的施工相對較為滯后，開業時停車場道閘及收費系統、門禁系統、樓控系統等可能不會施工結束；但閉路監控系統、消防報警系統、客流計數系統、語音與網絡通訊、背景音樂系統、商鋪售電系統、集團專網及辦公網絡必須達到正常使用功能。設備運行的綜合調試-弱電系統由于弱電項目的施工相對較148設備運行的綜合調試-弱電系統閉路監控系統：①顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動；②各攝像點位名稱標注準確；③硬盤錄像存儲無連續丟幀并且數據能夠保存30天；④手動控制鍵盤能夠控制球機全方位動作且圖像切換自如。消防報警系統：①報警控制柜報警點的錄入數量與實際施工相符；且報警點位置描述準確。（務必取得報警點位的地址碼表）②報警控制柜無誤報及報警點隔離現象；③消防廣播功能正常；強切背景音樂功能正常。④報警控制柜強起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風機等能夠直接強起）；設備運行的綜合調試-弱電系統閉路監控系統：①顯示屏圖像清晰，149設備運行的綜合調試-弱電系統

其他：

1、客流計數系統的人流計數的準確率核對，即誤差情況核對。

2、商鋪的語言及網絡能夠正常開通，有線電視應具備開通條件；

3、商鋪的售電系統開通使用，IC卡表受電功能無異常；

4、背景音樂系統播放正常；遙控話筒語音傳送及分區廣播正常；

5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點；

6、CRT報警區域顯示、智能疏散地標燈動作正常、準確；

7、確保集團專網和辦公網絡的開通。

開業時，需保證慶典主會場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯動。設備運行的綜合調試-弱電系統其他：150設備運行的綜合調試-消防系統a、消防水池、穩壓水箱蓄水前，對建筑垃圾徹底清理，浮球閥動作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點動作正常、出水正常。d、消防穩壓罐的壓力值設定正常；穩壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態水壓正常。