安信信托違約啟示錄：如何識別地產(chǎn)投資風險一:安信信托近況安信信托目前涉及延期300億左右，目前上海政府，北京銀監(jiān)局已經(jīng)介入，問題項目涉客戶類型：個人投資者，機構(gòu)客戶，銀行代銷，單一機構(gòu)，券商，上市公司等。問題項目大多是由于四年期的拆遷項目，客戶是一年的項目，開發(fā)商需要的時間是四年，比如舊城改造項目等，這是最重要的問題導致項目資金鏈斷裂，也有人說或由于借新還舊，自融，挪用資金，這里不做判斷，本主要講投資邏輯和識別項目風險的方法，目前安信新增業(yè)務(wù)目前被銀監(jiān)會叫停，老客戶可以買部分存續(xù)產(chǎn)品，解決方案：重組，可能是某集團萬億資產(chǎn)來接盤，可能會換大股東，目前還沒進展，目前存續(xù)項目的兌付，還是靠處置資產(chǎn)。

二：安信的部分風險方案

統(tǒng)計由網(wǎng)友提供

三：房地產(chǎn)類型投資判斷應(yīng)該關(guān)注

1：看清楚投資的是股權(quán)還是債權(quán)，債權(quán)產(chǎn)品特點

開發(fā)商會對項目的融資做擔保，而股權(quán)項目是不會有明確的擔保，曖昧不清，從風險上來說，股權(quán)項目風險大于債權(quán)項目

2：不管是股權(quán)還是債權(quán)，投資的項目應(yīng)有主動的管理，如項目公司的股權(quán)做了質(zhì)押給管理人后，會配套做證章照管理，銀行賬戶共管，是比較好的，沒有投后的管理就相當于買了信用債

3：項目公司所投的項目是住宅類？還是寫字樓？還是商業(yè)廣場，因為后期所投項目會銷售，一般來講，項目的退出是主要靠銷售回款，銷售的難易程度

住宅＞別墅＞寫字樓和商業(yè)廣場，當然區(qū)位和價格是很重要的，比如上海內(nèi)環(huán)的項目和西藏偏遠的位置項目。舊城改造項目的話，一般不是凈地，需要拆遷，拆遷過程中釘子戶是很大的風險，拆遷難導致后期開發(fā)進展癱瘓

4：另外還有關(guān)注項目公司是不是有其他金融債務(wù)，如果是信托的話，一般來說會有抵押物，那么要看抵押物的品質(zhì)，若果不是信托的話，要關(guān)注，項目公司是不是有其他金融債務(wù)，比如銀行開發(fā)貸，信托開發(fā)貸等，會不會對項目后期的現(xiàn)金回款造成影響。要清楚的知道去除施工，債務(wù)之后，測算的凈貨值對融資覆蓋的

5：謹防資金錯配的項目，比如安信很多地產(chǎn)舊改項目本應(yīng)該涉及成長期，3年或者4年以上的期限的，不過為了好賣，設(shè)計成一年或者兩年的項目，后期開發(fā)進度沒有跟上，資金鏈斷裂

四：出現(xiàn)風險的主要原因案例分析

實例項目1

(賣不掉的項目類型）藍色字體為簡評

安倍安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃

融資方1、中國民生投資股份有限公司

本項目由項目大股東中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）負責操盤運營開發(fā)。中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）成立于2014年8月21日，法定代表人李懷珍，注冊資本金500億元中民投是中國領(lǐng)先的全球化大型民營投資集團，公司由國務(wù)院批準成立、全國工商聯(lián)發(fā)起，59家知名民營企業(yè)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立，參股股東均為大型民營企業(yè)。

2、上海逸合投資管理有限公司

本信托計劃劣后受益權(quán)由上海逸合投資管理有限公司（以下簡稱“上海逸合”）認購，上海逸合成立于2012年6月26日，法定代表人顧元，注冊資本51.1億元。

上海逸合主要投資發(fā)展方向為消費品類項目、高科技項目、新興產(chǎn)業(yè)項目、大型綜合房地產(chǎn)項目的股權(quán)投資及項目投后管理、建材貿(mào)易、資源性產(chǎn)業(yè)項目投資及運作管理等。【還款來源】

第1還款來源：經(jīng)測算，項目信托期限內(nèi)現(xiàn)金總流入約1,184億元，扣除相關(guān)支出，對優(yōu)先級信托資金本金的覆蓋率約172%，對優(yōu)先級信托資金本息的覆蓋率約133%；

第2還款來源：劣后信托受益權(quán)保障優(yōu)先信托受益權(quán)；

第3還款來源：行使股權(quán)。房地產(chǎn)的項目

若分為債權(quán)和股權(quán)，本項目明顯是股權(quán)收購，屬于股權(quán)類地產(chǎn)項目，而當初推薦的過程中，相信很多投資人和銷售沒有深刻的意識到這一點，債權(quán)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較清晰簡單，法律關(guān)系明確，會有擔保，抵押，公司全權(quán)質(zhì)押，資金沉淀等，本產(chǎn)品為股權(quán)收購，只是在產(chǎn)品設(shè)計上出現(xiàn)了優(yōu)先和劣后投資人，這個結(jié)構(gòu)只是未來項目清算過程中的是否優(yōu)先的清償順序，不過之前有問過安信的內(nèi)部人士，說本項目是債，個人并不是很認同

【風控措施】

1.結(jié)構(gòu)化設(shè)計：產(chǎn)品總規(guī)模人民幣240億元，其中，優(yōu)先信托受益權(quán)募集規(guī)模

不超過180億元，劣后信托受益權(quán)募集規(guī)模不超過60億元，劣后信托受益權(quán)保障優(yōu)先信托受益權(quán)；

2.主動管理：項目日常開發(fā)經(jīng)營由中民投負責，安信信托向項目公司派出董事、財務(wù)副總監(jiān)，從股東會、董事會、財務(wù)、印章、人員等多個層面對項目公司進行主動管理，確保項目公司有序經(jīng)營，實現(xiàn)既定的信托目的。

這個產(chǎn)品的規(guī)模是240億。盤子巨大，未來房子賣掉需要很長一段時間，另外看項目的業(yè)態(tài)是寫字樓類型，一般寫字樓都是一張產(chǎn)證，動不動就幾十億的貨值，想要交易，需要大金主才行，因此銷售上本來就有很大的不確定性，對于項目的退出埋下了巨大雷，從我下圖拍照的照片就看得出業(yè)態(tài)，按照介紹來看，安信派駐董事，管印章，運行等，無可厚非，就算市場好，這類資產(chǎn)就及其難出手，何況市場不好了，沒有金主愿意買寫字樓

【項目亮點】

1、產(chǎn)品期限短，一年期。

2、結(jié)構(gòu)化設(shè)計，總規(guī)模240億元，其中優(yōu)先級規(guī)模不超過180億元，本次開放額度5000萬。

早期現(xiàn)場照片實例項目2

(開發(fā)進度緩慢或遇到阻礙的項目類型）安信信托-深圳羅湖城市更新項目本產(chǎn)品是債權(quán)產(chǎn)品，也可以做為經(jīng)典案例【產(chǎn)品期限、規(guī)模】12個月，4億【資金用途】收購項目公司75%股權(quán)+質(zhì)押25%股權(quán)，實際用于項目拆遷及安置。【預期收益及付息方式】半年付息300萬≤X＜600萬9%

600萬≤X9.2%【TGA】安信信托-深圳羅湖城市更新【風控措施】1.信托項目公司股權(quán)控制（75%轉(zhuǎn)讓+25%質(zhì)押）。

這個動作是為了對項目公司全部控制，防止股權(quán)存在其他的股權(quán)質(zhì)押，防止產(chǎn)生安信信托不知道的債務(wù)2.債權(quán)劣后承諾：項目公司股東新華城公司承諾對項目公司的所有債權(quán)投入均劣后于信托計劃受償。3.多重退出機制：（1）安信信托獲取項目公司的分紅；（2）項目公司償還信托計劃的股東借款，并支付利息；（3）安信信托轉(zhuǎn)讓或處置項目公司股權(quán)及對項目公司的全部債權(quán)（含其他金融）。4.土地抵押擔保：項目土地在項目公司取得土地證之后須抵押給安信信托。除上述外，項目公司財產(chǎn)只能為申請銀行開發(fā)貸款設(shè)定抵押擔保，安信信托有權(quán)選擇成為上述土地使用權(quán)的第二順位抵押權(quán)人。從此條介紹材料可以看的出，這個項目并沒有取得土地證，這是非常核心的一個問題，土地還不是凈地，那么后期的開發(fā)，銀行的貸款是無法開展的，這個項目的風控是三條，新華城擔保，法人和夫婦擔保，土地抵押（取得土地證后做抵押），項目的退出是開發(fā)成功后，銷售回款，銀行的開發(fā)貸是無法讓安信信托的投資人退出的，因為開發(fā)貸一定是用作于開發(fā)的，并且從數(shù)據(jù)上來說，覆蓋不了安信的融資本息，那么5.交易對手保證擔保：交易對手新華城公司及其實際控制人唐寶文及其配偶為信托計劃承擔提供連帶責任保證擔保。6.項目主動管理：項目日常開發(fā)經(jīng)營由新華城公司負責，安信信托向項目公司公司派出董事（占2/3席位）、投資監(jiān)管員，從股東會、董事會、財務(wù)、印章、人員等多個層面對項目公司進行主動管理和監(jiān)管。7.第三方會計師事務(wù)所審計，以及第三方協(xié)助監(jiān)管。【項目亮點】1、深圳首批城市更新項目，房源緊缺的核心城區(qū)--羅湖，地處翠竹路與太寧路交匯處，雙地鐵上蓋地產(chǎn)，3號和7號線均有出入口，該區(qū)域是“新羅湖戰(zhàn)略”產(chǎn)業(yè)升級的核心載體；2、項目公司股權(quán)控制（75%轉(zhuǎn)讓+25%質(zhì)押），項目已完成雙拆遷簽約，進入快速施工階段；3、資產(chǎn)抵押（土地）：項目獲取土地證后抵押給信托；4、A級信托--AX信托主動管理，銀監(jiān)會監(jiān)管評級較高級，上交所**信托公司，國內(nèi)市值較高信托公司，首批納入MSCI