商業策劃項目方案商業策劃項目1一、蛋糕店概況1.本店發屬于餐飲服務行業，名稱為“下午茶”,是個人獨資企業。主要為人們提供蛋糕、面包、冰淇淋已及飲料等甜品。2.本店打算開在社區貿易街，開創期是一家中檔蛋糕店，未來打算逐步發展成為像那樣的蛋糕連鎖店。3.本店需創業資金9.5萬元。因為地理位置處于貿易街，客源相對豐富，但競爭對手也很多，特別是本店剛開業，想要打開市場，必須要在服務質量和產品質量上下功夫，并且要進一步擴大經營范圍以滿足消費者的不同需求。短期目標是在貿易街站穩腳跟，1年收回本錢。長期目標則是逐步發展成為一家經濟實力雄厚并有一定市場占有率的蛋糕連鎖公司，在眾多蛋糕品牌中闖出一片天地，并成蛋糕市場的著名品牌。1.客源：本店的目標顧客有：到貿易街購物娛樂的一般消費者，約占50%;四周學校的學生、商店工作職員、小區居民，約占50%。客源數目充足，消費水平中低檔。2.競爭對手：根據調查結果得知國內品牌蛋糕店有很多，僅福州連鎖蛋糕店就有很多如安德魯森、朝陽坊、紅葉、安琦爾。所以競爭是很大的。1.先是到四周幾家蛋糕店“刺探情報”,摸清不同種類和尺寸蛋糕的本錢價蛋糕店創業計劃書范文。了解各類蛋糕店的經營理念以及經營的“小花招”。2.開業金籌齊后，開始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目張膽”地挖，要趁店里人少時，偷偷跑過往和店里師傅商量。或者招聘糕點師傅，開蛋糕店師傅很重要，所以要慎重考慮。降低幾元錢，明天可能就有同行競爭者以更低的價錢與你爭奪訂單。”策略，唯有以的材料制作出品質的蛋糕，才能吸引顧客，將顧客留住”。4.蛋糕店主要是面向大眾，所以價格不會太高，屬中低價位。5.可印一些廣告傳單，以優惠券的形式發放，以達到廣告宣傳的效果。6.蛋糕店能夠專門開辟休閑區域，設置很多造型別致的座椅。顧客可買上一些點心，坐在蛋糕店里慢慢品嘗，蛋糕店的休閑功能得到進一步強化。7.經過多方調查，出于競爭等方面的需要，很多蛋糕店推出一些與蛋糕并沒有太多關聯的休閑食品，藉以形成新的利潤增長點。在經營的品種上，很多店主有一些推陳出新的舉措：比如在炎炎夏季，會合時令地推出眼下非常流行的冰粥和刨冰，以及奶茶，果汁類的飲料深受顧客青睞。8.建立會員卡制度。卡上印制會員的名字。會員卡的優惠率并不高，如9.5折。一方面，這能夠給消費者受尊重感，另一方面，也便于服務員對于消費者的稱呼。特別是假如消費者和別人在一起，而服務員又能當眾稱他(她)為先生、小姐，他們會覺得很受尊重。9.在桌上放一些宣傳品、雜志，內容是關于糕點飲料的知識、故事等，一方面能夠提升品位，烘托氣氛，也增加消費者對品牌好感。10.無論是從店面裝修、店員形象，還是蛋糕制作上，都要給顧客健康、衛生的感覺。蛋糕店一定要嚴格執行國家《食品衛生法》,這是立足之本。11.食品行業有特別的崗位勞動技能要求：從業職員必須持有“健康證”。五、財務估算啟動資產：大約需9.5萬元設備投資：1.房租5000元。2.門面裝修約2000元(包括店面裝修和燈箱)。3.貨架和賣臺投進約1500元。4.員工(2名)同一服裝需500元。5.機器設備的投資：8萬元(包括制作蛋糕的全套用具)首期進貨款：面粉、奶油等原材料，約6000元。月銷售額(均勻)：21000元。占有關內行人士評估，如此一家小型蛋糕店的經營在走上正軌以后，每月銷售額可達21000元。每月支出：14033元.房租：選址在居民較密集的小區、社區貿易街、及靠近小孩子的地段(如幼兒園或者游樂場四周),約5000元。貨品本錢：30%左右，約5000元。職員工資：10平方米的小店需要蛋糕師傅1名，服務員1名，工資共計2000元。水電等雜費：700元設備折舊費：按5年計算，每月1333元月利潤：6967元左右按此估算，一年左右即可收回投資。六、風險及制約因素分析因為蛋糕店不是所在街道或者小區的第一家店，顧客很難改變一貫的口味，所以就得花費更大的財力物力和“花招”來招攬顧客。商業策劃項目2一、項目介紹本店是一個資金投入低、消費人群廣、回收成本快而且門面非常好找的創業項目，一般除了保留3個月左右的店租、人工和日常開銷外，奶茶店經營管理不用太多周轉資金，非常適合小本自主創業。我們店名為“”,易記順口，能夠讓人很快記住。我們的目標是以一般奶茶店不具有獨有的特色吸引顧客而獲取大的利潤，用一年的時間打響“”名聲，建立品牌效應并積累資金后，通過調查試點后，把運營擴張到其他市場，獲得更大的利益。通過在經營的過程中不斷改革，逐步完善，形成口碑，擴大市場占有額，形成連鎖“”奶茶店。奶茶、咖啡屬于大眾消費，消費者甚多，主要以青少年學生為主，不管是現在的市場需求還是未來的市場需求都極大，不過奶茶店行業競爭也很激烈，我們必須做出特色才能不被淘汰，才能在行業中脫穎而出。當前奶茶店口味大多雷同，所以我們要想做的出色，必須創新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，讓顧客耳目一新。同時要注重奶茶店的衛生，讓顧客一走進奶茶店就有一種干凈清新的感覺。對于產品的定價，我們會根據不同的口味定出不同的價格，一般在3.5元左右，和市場平均價格相同。我們采取產品競爭優勢，以產品的質量和特色搶占市場份額。因為類似的店眾多，進入該行業比較困難，而且大多顧客有慣性消費心理，取得行業競爭優勢比較困難。所以我們會在開業前期以高質量低價格來取得進入市場的通行證，并且會有促銷和特殊活動，具體的會在產品和服務中介紹。本店主要經營各種咖啡、奶茶，另外，為了滿足顧客的消費需求，同時經營雙皮奶、刨冰、奶昔，各種果汁及飲料和各種小吃，如各種口味的瓜子和烤翅等。為吸引顧客，本店會通過不斷地嘗試來研發新類奶茶，新類奶茶會成為本周的推薦飲品，在推出的前兩天會特價銷售，如果反響好的話會成為本店特色產品。為了不被因模仿而被超越，我們會不斷地推出新產品、節日產品和周年產品。如情人節：推出情侶奶茶，光棍節：推出單身奶茶。不斷地因特色而吸引顧客，使顧客對本店印象深刻，并逐漸地形成口碑，成為企業的無形的品牌資產。另外能夠通過把調味技術結合調酒工藝要求來操作，這是一種質的飛躍，也是一種藝術享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶葉、糖、水(及冰)、香料(珍珠奶茶還包括珍珠)。不同的水做的奶茶味道相差很遠，你用的是自來水?還是礦泉水?還是山泉水?海水?過濾水?這是完全不同的，山泉水雖然貴，但口感好，產品好才能有回頭客。冰也是，制冰的程序也會嚴重影響每杯奶茶的品質。所以，為了企業長遠的發展，作業人員有真正的學會奶茶技術。基本要懂得：4、設備的應用與調味火候7、奶茶的包裝要求8、奶茶的變化，包括樣變與質變，比如：拉花奶茶是一種快速消費的休閑飲品，完全是一種可有可無的東西，所以，如果如果選址不好，那就沒有人會“不遠萬里”的跑去專門喝你一杯奶茶，繁華地段是選擇。這是毋需考慮的事情，但繁華地段的高成本卻是不得不考慮的。所以要按自己的投資能力和競爭能力進行找選址，要看到現時的鋪位情況，也要對以后發展情況作估算。要對租不要超過平均最低營業額的15%”來確定店址。學校周邊是很不錯封口機選購時要注意，找個杯子封一下試試，把溫度調到170度左右，賣塑料制品、塑料袋、杯子等的店里有賣。一每一大包里又有100只的小包，能夠買幾小包，不過會貴一點。選購 糖、奶茶粉、奶精、珍珠等，都需要合適的容器來盛，這些東西能夠按自己的喜好來購買，不過要注意的是，這些容器都要有蓋子，其一這樣比較衛生，其二，熱天、下雨天，原料都容易結塊或融化，不用時及時蓋上蓋子會好一些，像保鮮盒、調料盒等都是不錯的選擇。六、人力資源規劃社會發展到今天，人已經成為最寶貴的資源，這是由人的主動性和創造性決定的，企業要管理好這種資源，更是遵循科學的原則和方由各人的不同優點和長處，我們對本店的人員安排如下；店長，并負責原料采購工作，保證原料的采購質量，并控制好庫存，及要保證店面的正常經營又不要積壓太多資金。,很有想法，腦子靈活，負責新類奶茶的嘗試和研發工作，保證每周有一種新產品的推出。,謹慎、細心、負責財務工作，統計收入并控制支出。,勤快、手巧、膽大細心，負責產品的作業管理，即奶茶的調制，保證作業的速度，以及服務顧客的工作。在一年期后，店面生意欣榮或店面擴張的時候，會招聘一些有經驗的人才，注意一點，寧愿要笨點的，不要太精明的，因為太精明的容易反骨，招聘方面為了以后不會發生太多的財產糾紛，要盡量避免招用親戚、朋友。七、市場分析與預測，競爭者分析與本店特色需求在現階段處以較大階段，在未來有增長的趨勢。現階段競爭者大多都不具特色，少數具有特色的企業又沒有推廣。所以本企業要在進入市場后占有一定的市場地位就要努力創建特色，以獨特方式吸引人群。在經營過程中要注意同行的產品、服務等情況，如果有很好的收益，要及時地借鑒。1、廣告企業的知名度，我們會通過傳單的方式讓顧客了解“”,在店門口我們會設有海報之等，告知近期的新產品推出及近日的促銷活動。店面的招牌使用顯眼、引人注目的顏色和款種。在后期積累一定資金后還能夠在報紙、廣播、電視、網絡等投入廣告。另外，工作人員一律著本店工作服。2、促銷計劃員使用會員卡可打9折，而且會員在生日會收到本店送出的祝福和禮E.在一次性消費到15元時送出小禮物。有時能夠送本店特別定做的有本店店名的T-shirt,不但歡愉了顧客，同時能夠提高本店的商業策劃項目3怨則更是“自古有之”。雖然大學生能夠到校外就餐，但大多數學生迫于經濟因素，還是愿意在校食堂就餐。飯菜質量得不到保證，會導致很多問題，學生營養跟不上，甚至有的學生經常不吃飯。于是，營養不良、胃病等不該出現在大學生中的病癥也屢見不鮮，這為學生身心健康埋下了隱患。所以我決定整合食堂和飯店的優缺，開一家學生自助營養快餐店。本店位于大學聚集中心地段，主要針對的客戶群是大學生、教師、以及打工人員。經營面積約為80平米左右。主要提供早餐、午餐、晚餐以及特色冷飲和休閑餐飲等。早餐以浙江等南方小吃為主打特色，當然本地小吃也是少不了的。品種多，口味全，營養豐富，使就餐者有更多的選擇。午餐和晚餐則有南北方不同口味菜式。而非餐點又提供各種冷飲，如果汁、薄冰、冰粥、刨冰、冰豆甜湯、冰凍咖啡、水果拼盤等。本餐廳采用自助快餐的方式，使顧客有更輕松的就餐環境與更多的選擇空間。本餐廳裝飾自然，隨意，同時負有現代氣息，墻面采用偏淡的溫色調，廚房布置合理精致，采光性好，整體感觀介于家庭廚房性質與酒店廚房性質之間。1.本餐廳開業之前，要作廣告宣傳，因為主要客戶群是針對學生的，而學生中信息傳遞的速度與廣度是很大的，所以宣傳上可不用費太大的力度，只需進行傳單或多媒體(如：音響)等形式的簡單廣告即2.本餐廳采取自助餐的方式，免費茶水和鮮湯。并且米飯的質量相對競爭者要好，可采用不同的做法，使口感與眾不同，以求有別于競爭者，給顧客更多的優惠，以吸引更多的客源。此外，本餐廳還推出燒烤+冷飲、八寶飯等情侶套餐，因為休閑飲食的空缺，這也將成為本店的一大特色。3.有很多學生習慣于三點一線的生活方式，很多時候為了節約時間會選擇最近的就餐地點而不愿到較遠點的餐館，所以在地理位置選擇上不會與學校大門有太大的距離。餐廳在適當的時候還將推出送外賣的服務，根據不同情況采取相對應得做法。如：若有三份以上(包括三份)的叫量能夠免費送貨上門，單獨叫外賣的需交付一定的送貨費，這樣還有一個好處，如有一人想叫外賣，為了不出送貨費則會拉上另外的兩份外賣，如此也是能增加銷量的。4.餐廳使用不銹鋼制的自助餐盤，即節約又環保，而廢棄物也不能隨便傾倒，能夠與養殖戶聯系，讓其免費定期收取，如此能夠互利。據悉，競爭者在這方面做得并不到位，所以良好的就餐環境是能夠吸引更多的顧客的。5.暑假期間雖然客源會驟降，但畢竟還有部分留校學生、附近居民以及打工人員，屆時可采取減少生產量，轉移服務重點等方式，以改善暑期的經營狀況。寒假期間就考慮修業一個月，已減少不必要的成本支出。6.市場經濟是快速發展的，變化的，動態的，所以要以長遠的眼光看待一個企業的發展并進行分析，制作出長期的計劃，每過一個階段就該對經營的總體狀況進行總結，并做出下一步計劃，如此呈階梯狀的發展模式。在經營穩定后，能夠考慮擴大經營，增加其它服務項目，并能夠尋找新的市場，做連鎖經營，并慢慢打造自己的品牌，能夠往專為學生提供飲食的餐飲行業發展，總而言之，要以長遠的眼光看待問題，如此才能有企業的未來。店長兼收銀員1名，廚師1名，服務生2名。經營理念側重于以下幾點：主要的文化特色：健康關懷、人文關懷主要的產品特色：具有食療保健功能的素食餐品主要的服務特色：會員制的跟蹤服務主要的環境特色：具有傳統文化氣息的綠色就餐環境在大學中的食堂的飲食一直是個問題，大學的飲食質量不高已成為公認的問題，僅僅是滿足了學生們的溫飽問題，而質量卻遠遠沒有達到學生們的要求。部分大學的飲食狀況令人擔憂，甚至有的大學食堂出現了集體中毒事件。本企劃就是根據這個點，為了保障大學生的飲食安全，提高大學生的飲食質量，成立大學飲食聯盟，旨在為高校大學生提供價格低廉安全高質并富有特色的食品，并且同時為各高校提供一定的勤工助學崗位，幫助貧困生更好的完成學業。六、促銷和市場滲透略七、財務狀況分析1.據計算可初步得出餐廳開業啟動資金約需10600元(場地租賃費用2000元，餐飲衛生許可等證件的申領費用600元，場地裝修費用3000元，廚房用具購置費用1000元，基本設施及其他費用等4000元)。2.運營階段的成本主要包括：員工工資，物料采購費用，場地租賃費用，稅，水電燃料費，雜項開支等。3.每日經營財務預算及分析據預算分析及調查，可初步確定市場容量，并大致估算出每日總營業額約800元，收益率30%,由此可計算出投資回收期約為三個月。1、有形化營銷策略因為本餐廳的經濟實力尚弱，所以初期將采取避實就虛的營銷戰略，避開大量的硬廣告營銷，而采取一整套行之有效的"承諾營銷"進行產品宣傳。通過菜單、海報、文化手冊、廣告、促銷活動等向消費者進行宣傳、倡導"天之素"的經營宗旨與理念。2、技巧化營銷策略做出持續性、計劃性將決定本餐廳在避免普通餐廳的顧客忠誠度不高的缺陷方面具有先天的優勢，為了使本餐廳能夠在顧客心目中樹立起感和信賴感，本餐廳將會建立一套完整的會員信息反饋系統，實現營銷承諾。九、大力打造“綠色食品”的品牌形象根據餐廳企業競爭激烈、模仿性強以及食療產品具有的時節性強的特點，實現對企業的外顯文化和內隱文化的有機整合，加強企業的品牌保護意識與能力。圍繞“健康、綠色”為核心的品牌特征，餐廳通過樹立綠色形象、開發綠色產品，實行綠色包裝，采用綠色標志，加強綠色溝通，推動健康消費來實現營銷目標。作為一個餐廳開展綠色營銷，我們有著天然的優勢，本餐廳將嚴格貫徹綠色餐廳的標準，無論從原料采購、食品加工還是衛生環境，都將嚴格把關。努力營造出樸素典雅又不失時尚的就餐環境，通過對餐廳設計的布局、裝飾風格、溫度等，體現健康綠色的理念。十、店面設計1、視覺識別店名：一方面應該和自己的經營業務有緊密的相關，另一方面要照顧到經營的場所是在校園內部，要貼近校園特色，易于為校園群體喜愛和接受，店名應有格調，意味悠長。顏色：以黃色，紅色，橙色等暖系色調為主，輔以輕快活潑的冷系色調。彰顯時尚，潮流，雅致，品位。2、店面布局恰當使用燈光，地毯，隔斷等元素，盡量一方面有效利用空間，一方面顯得錯落有致，不顯開闊平淡之感。可適當設計一些較為私密的桌位，然長時間逗留的顧客充分享受那份怡然自得的情調。分區布局，讓每個細分群體的消費者都有自己喜愛的角落和桌位。燈飾和燈光：燈飾是餐廳廳裝飾的重要元素，選擇各種不同樣式的燈飾能夠有效增餐廳的美感。燈光是烘托餐廳氣氛的重要部分，能夠選擇不同顏色的燈光，烘托出餐廳宜人的氣氛。同時，顧客應該保留在自己的空間按照自己的要求調節燈光的便利。墻面裝飾和窗簾：按照季節及時調整，各種織物材質，圖案，顏色盡量顯得和諧，顯示餐廳的格調，貼近消費者感官享受。桌位：桌位設計和擺放應該總體上和諧，個體上有差異，避免給消費者大排檔那樣的感受。工藝品擺放：工藝品的選擇應該貼近餐廳氣氛和消費者偏好，烘托出餐廳的品位。餐具：干凈，整潔，應該體現咖啡廳特色或者形象。背景音樂：以浪漫，柔和的輕音樂為主，響度適中。十一、市場風險1、內部管理風險：餐飲業是一個技術含量相對較低的行業，但是它需要嚴格的管理才能贏得消費者的信賴，對于大多數中國自辦的餐廳來說大多數存在著內部管理松散，服務人員素質較低，如何建立現代企業制度，健全企業經營機制強化企業內部管理關系著企業的生與存，成與敗。本餐廳的原料主要以果蔬、豆類、菌類為主，是當今歡迎的綠色天然無污染食品，尤其本餐廳是以保健為主的餐廳，所以在原料的選擇上需要專業的知識和技術投資，這樣才有利于采購到新鮮、天然、無污染的綠色食品。商業策劃項目4一、前言本公司代理廣告洗發水產品的全盤廣告作業，至今已將近兩年，兩年來，本公司無時不以兢兢業業的敬業態度，為該系列產品的市場行銷及廣告策略等做積極的策劃，在廣告上除了力求表現外，更時時配合蒸蒸日上的業務，促進產品銷售。本公司代理洗發水廣告，第一年的廣告重點是放在香皂上，對于商品知名度的擴大及印象的加深有不可輕估的貢獻，該篇廣告并因而榮獲經濟日報主辦的廣告金橋獎；第二年為配合貴公司的經營方針，前半年度以洗發水為廣告之主力的商品，強調頭皮屑不可忽視，即采取行動，我們選用的標題是“對付頭皮屑要選擇好的洗發水”,教育消費者正確選擇洗發水觀念及方法，也收到良好的效果，同時亦榮獲生活日報主辦的廣告創意“優勝獎”。不過，根據分析，洗發水的市場雖然較大，但因競爭品牌眾多，廣告投資量大，欲爭取較高的市場占有率，殊非易事。本公司建議明年度銷售及廣告訴求重點，應放在指名購買及銜接及年廣告投資重點上，并以洗發水為主，以下即本公司根據市場及消費者心理各項因素所研擬的年洗發水廣告企劃案。廣東洗發水公司——洗發水3、銜接、年廣告4、傳播影響程度：不知名—知名一了解—信服一行動全國各地區(以城市為主)七、策劃構思(一)市場大小的變化情況的兩種：a：量的變化——隨著人口的自然增減而變化。b：質的變化——隨著社會形態(如農業進入工業區)、價值觀念、文化水準等而變化。在這兩種變化中同類型商品都會蒙受同樣的影響，即厲害均沾，而且變化多是漸進的，也非單獨某一品牌的力量所可左右的。(二)舊市場占有率的提升(即襲奪其它品牌的市場)(三)使用及購買頻度的增加就洗發水而言，因系屬化妝生活用品，為個性之商品，與一些會導致沖動購買的商品不同，故“新市場之開發”甚為不易，只得利用舊有市場的互相告知，以增加新市場，而市場本身質與量的變化所擴增的市場也不可能獨占。在“使用及購買頻度的增加方面”亦因洗發水日常生活用品，購買率很高，但是各種品牌太多，而無法對整個業績的增加有所裨益，故真正能讓我們加以發揮努力的只有“舊市場占有率的提升”一途，此為我們今后在廣告推廣方面致力的目標。此一目標又可區分為：1、促使消費者指名購買2、促使洗發店老板主動推薦針對消費者方面1、針對各階層消費者，使用不同媒體做有效的訴求。2、制作sticker張貼計程車上，公共椅背上及公共電話或公司行號的電話機上，以隨時隨地地提醒消費者注意，補充大眾傳播媒體之不足，并具有公益及pr作用。3、制作小型月歷卡片，于元旦前散發贈送各界人士利用，譬如置于洗發店、商業區(服務臺)供人隨意索取，也可夾于雜志頁內，贈4、除正式大篇幅的廣告外，在報紙雜志上另可采用游擊式的策略，使用經濟日報的插排(廣告)和聯合、中時的分類廣告版，不定期只要設計得簡明、醒目，依舊有很大的效果，美商海陸公司即會使用此一策略。(一)卡片及廣告牌的廣告內容好的頭發，選擇。在廣告牌上畫一個美女，重點體現在他的頭發上，還有品牌。在卡片上同樣如此，不過能夠附送試用品。讓用戶感受以下效果，讓他們買的更放心。(二)電視廣告策劃在電視臺的黃金時間播出：的都回頭看她，然后他說了一句，想要好的頭發嗎?學我啊!愛生活，(三)廣播臺廣播內容就是介紹,例如請嘉賓，做一個專訪。商業策劃項目5廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工后，商業建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業街區。當前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商戶入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，當前出租率僅為52.3%,有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不但對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。所以，我們必須采取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。因為當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不但能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4、街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，很多顧客入店購物所以要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。商務談判策劃書作業模板|如何寫商務策劃書(二)、商街策劃“后天失調”1、廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”,即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“街”(很好),后來又定位于“×”(很好，僅僅推廣很費力),如今準備冠以“廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。因為沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、廣場是一處很好的“市民廣場”,但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”,例如象×路、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。當前，因為上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”,商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的注重程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略2、概念：廣場————街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×。4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和(四)、有關租金政策一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓很多欲入駐經營的商戶望而卻步。所以，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店