水天之間的私享生活城——潮白河孔雀城C區產品建議水天之間的私享生活城大盤氣質，水岸豪宅示意圖片大盤氣質，水岸豪宅示意圖片Contents項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議Contents項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定項目區位通州102國道103國道東六環東六環河北京沈高速燕郊大廠京哈高速潮白河本案地屬河北大廠回族自治縣境內，北京東南，河北與通州交界處，潮白河東岸。項目南側緊鄰103國道及京沈高速，進出京方便，路網發達。項目區位通州102國道10南線：（京沈—東六環—G103—武興路—侯譚線）北線：（京通快速—京哈高速—宋廊路—運河北大街—河堤路—侯譚線）（京通快速—京哈高速—燕郊四街—燕郊外環—1.9km待建路）毗鄰快速交通主干道，項目周邊路網有待于完善。交通環境南線：（京沈—東六環—G103—武興路—侯譚線）毗鄰快速交通自然環境：項目緊鄰潮白河，自然環境清靜、優美。潮白河被譽為京東之肺，河堤兩岸覆蓋了約五萬畝的平原森林，空氣質量常年穩定在國家二級標準以上，自然條件優越。基礎配套：位于通州八通線城鐵沿線九棵樹站的家樂福超市、梨園站的貴友大廈等；位于大廠縣城的明珠商城，榮華商場，金鑫電器，萬佳超市，福利達商廈；以及工行、農行、建行、中行等各大銀行。另外還有有位于燕郊的京客隆、文化大廈、駿捷馨世界等超市及商場。燕龍馬場、京東第一溫泉度假村、匯福健康中心、華堂高爾夫俱樂部等休閑娛樂設施分布于項目四周，業主可輕松享受高品質生活樂趣。人文環境：周邊擁有公立幼兒園6家，分別為實驗小學幼兒園，華電小學幼兒園，諸葛店小學幼兒園，馮家府小學幼兒園開發區幼兒園，冶金學校幼兒園；私立幼兒園60家，其中東燕郊幼兒園名氣最大；小學有大廠城關小學，中心小學、普通小學，中學有三河二中、大廠高級實驗中學、大廠回民一中等。區域環境自然環境：項目緊鄰潮白河，自然環境清靜、優美。潮白河被譽為京項目地塊正處于潮白河水面最寬處正東1000米，與通州新城隔河相望區域資源項目地塊正處于潮白河水面最寬處正東1000米，與通州新城隔河緊鄰潮白河自然景觀，可以享受清新、寧靜的水岸生活，提升項目附加值潮白河景觀河堤景觀區域資源河堤景觀碼頭緊鄰潮白河自然景觀，可以享受清新、寧靜的水岸生活，提升項目附

京華高爾夫俱樂部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水體景觀和天然成樹，是一所巧奪天工的河邊球場，錯落有致的布局獨具匠心，球場建筑物與蜿蜒優美的地形和諧融為一體，形成一幅天然園林美景，是目前北京周邊地區唯一擁有溫泉和燈光球場的高爾夫俱樂部。同時該俱樂部還擁有京華會所、京華學堂，是一處集餐飲、洽談、休閑、娛樂、教學于一體的高檔休閑場所。另外，該俱樂部具備大量高端消費群體資源。區域資源京華高爾夫俱樂部配套京華高爾夫俱樂部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然區域發展大廠潮白新城——區位國貿正東30公里，半小時直抵CBD30分鐘車程擁有京沈、京哈、六環、涿密等8條高速公路“半小時進京起飛，一小時下衛出海”優越的地理位置、便捷的交通條件區域發展大廠潮白新城——區位國貿正東30公里，半小時直抵CB大廠潮白新城——區域優勢勢必成為“商賈云集之地，物阜人豐之所”大廠潮白河工業區地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶。京津冀地區、珠江三角洲、長江三角洲是引領中國經濟發展的三大“旗艦”，構成中國空間發展的戰略骨架。京東地區是城市未來重點發展的地區，也是北京面向區域，聯系天津、河北等省市的重要地區，承接中心城人口、職能疏解和新的產業集聚的主要地區。區域發展大廠潮白新城——區域優勢勢必成為“商賈云集之地，物阜人豐之所大廠潮白新城——空間規劃

空間結構為——“一城”、“兩帶”、“三園”“一城”是指大廠縣城；“兩帶”：一是102國道經濟帶，二是潮白河生態景觀帶；“三園”：即夏墊邵府工業園、祁各莊現代服務產業園和陳府都市農業示范園。區域發展大廠潮白新城——空間規劃空間結構為——“一城”、“兩帶”、大廠潮白新城——產業規劃布局大廠縣重點發展的三大產業群：一、以食品工業和金屬加工為重點的現代加工制造業產業群；二、以旅游休閑、文化創意、特色物流、房地產業為代表的現代服務業產業群；三、以生物、醫藥、電子、信息為代表的高新技術產業群。區域發展大廠潮白新城——產業規劃布局大廠縣重點發展的三大產業群：區域石油裝備產業園能源環保產業園新型建材產業園數字傳媒谷旅游資源藍色水街低密度水岸別墅生活區創意港灣九曲花街區域發展石油裝備產業園能源環保產業園新型建材產業園數字傳媒谷旅游資源區域發展大廠潮白新城——景觀規劃城市綠地景觀規劃以大環境綠化和區域內普遍綠化為基礎，采取點、線、面相結合的布局結構，形成兩帶、多軸、多園、綠心的綠化規劃格局。本案兩帶：沿潮白河和群英總干區兩條景觀帶多軸：沿城市道路綠化建設的道路綠化軸

多園：建設多處綜合公園、城市內小游園、街頭綠地及綠化廣場

綠心：結合城市綠帶建設，保護現狀濕地，使之成為改善城市綠化環境的“城市之肺”區域發展大廠潮白新城——景觀規劃城市綠地景觀規劃以大環境綠化區域發展大廠潮白產業園——企業進駐狀況區域發展大廠潮白產業園——企業進駐狀況區域發展大廠潮白新城——人口職業構成大廠縣城中心政府機構,行政,企事業單位從業人員102國道以北，交通運輸、特色物流、綜合技術服務、商務服務、房地產開發等產業從業人員102國道以南(夏墊、邵府)重型工業，金屬壓延、機械制造、大型倉儲物流、專業市場、生產型服務業從業人員祁各莊潮白河景觀帶影視基地、大型郊野休閑、動漫制作、民族特色旅產業從業人員縣城以東(陳府)——農業示范基地相關產業從業人員區域發展大廠潮白新城——人口職業構成大廠縣城中心政府機構,行區域發展大廠縣潮白新城未來發展目標是？？大廠作為北京經濟郊區，融入首都發展圈。把大廠建設成為北京東部發展帶上的產業配套集中地，廊坊市北部經濟板塊的重要增長極，京東宜居、創業的生態型中等城市。

區域發展大廠縣潮白新城未來發展目標是？？大廠作為北京經濟郊區區域發展小結區域發展地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶，是重要經濟發展核心區；一城，兩帶，三園的城區規劃大力促成大廠潮白新城經濟快速發展；四大產業規劃布局，北京第一經濟郊區，宜居、創業的生態中等城市；大面積綠化及潮白河稀缺水景資源，促成生態宜居生活典范與旅游文娛、創意產業發展；大量企業涌入駐地，促使潮白工業區經濟逐年明顯穩步上升，未來發展潛力巨大；多個工業區的數行業從業人員，衍生了該區域強大的居住需求。區域發展小結區域發展地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶項目地理位置及周邊環境優劣勢說明優勢：北鄰京哈高速及102國道，南鄰103和京沈高速，距CBD核心區30公里；周邊交通路網豐富，國道、高速路多條快速路環繞，路況好方便車行；地處通州潮白新城西端，坐擁潮白河水岸資源，未來發展潛力巨大，未來配套設施齊全。北京稀缺水畔資源，地塊河堤兩岸約5萬畝平原森林覆蓋，環境舒適濕潤，含氧量高。作為北京郊區經濟發展帶，未來區域發展前景樂觀，高端產業型人員集中聚集區域。劣勢：地塊處于大廠自治縣境內，認知度不如通州新城及燕郊。區域發展處于初期階段，地塊價值認可程度有限。地鐵公交系統不完善，出行方式單一現行周邊生活配套還不完善。項目整體區位條件小結項目地理位置及周邊環境優劣勢說明優勢：項目整體區位條件小結項目規劃分布20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊A區：1.0低密產品區域B區：2.0“大衛城”產品區域C區：目標建議地塊圖中紅色區域為C區2.0地塊項目整體規模巨大，產品規劃形式多樣，以別墅產品為起始資源，經濟型產品跟進，具備奠定項目高端形象及快速提升區域人氣的條件項目規劃分布20米寬市政綠化帶潮CA區：1.0低密產品區域B地塊四至20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊北：運河東大街延長線西：隔綠化帶與潮白河相望東：臨規劃“大衛城”南：群英渠（藍色水街）圖中紅色區域為C區2.0地塊地塊四至20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊北：運河東大街延長線地塊規劃指標20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊序號指標項數量/比例1占地面積約22.5萬平米（CAD粗測數據）2建筑容積率2.0—3.03建筑控高不高于100m4建筑間距大于1.745規劃用途住宅別墅社區、優勢水景區位、水景規劃、商業配套、產業支持具備打造豪宅產品的基礎條件地塊規劃指標20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊序號指標項數量/20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊潮白河孔雀城現有開發狀況南加州建筑風格，整體風格現代、典雅一個水岸風情的創意街區、生活街區、活力街區、時尚街區。地塊開發現狀20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊潮白河孔雀城現有開發狀況南加聯排項目在售產品說明以經濟的價格享受靜謐別墅生活聯排項目在售產品說明以經濟的價格享受靜謐別墅生活大堡項目在售產品說明孔雀城獨有圍合式獨棟別墅大堡項目在售產品說明孔雀城獨有圍合式獨棟別墅項目規劃及產品優劣勢說明優勢：社區較大，中低容積率規劃，分期逐步開發，整體規模大；別墅產品及經濟型產品兼具，具備奠定項目高端形象及快速提升區域人氣的條件；在售戶型配比合理，符合市場升級換代居住需求范圍；別墅設計及建筑外立面設計均具備別墅特質，宜于項目在區域中樹立高端產品形象；在售產品套型面積大，功能分區全面、南北朝向采光，戶戶有贈送面積，大部分戶型贈送花園、露臺，充分滿足客戶“宜居、養老”的購買需求；C區地塊擁有項目最優勢的水景資源，具備開發高端產品的基礎。問題點：地塊體量大，目前已售地塊規劃的聯排、大堡產品類型相對單一，需要產品創新，豐富產品類型持續保持產品年輕化。地塊條件小結項目規劃及產品優劣勢說明優勢：地塊條件小結項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目關鍵點提煉郊區新城規劃大盤快速交通水景資源多產品線項目關鍵點提煉郊區新城規劃大盤快速交通水景資源多產品線項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議案例選取原則與C區2.0產品具備諸多相似點順利開發并成功運作具備一定的品牌及市場影響力對區域發展起到至關重要的推動作用案例選取原則與C區2.0產品具備諸多相似點案例一：沈陽金地·長青灣所在城市：沈陽所處位置：渾南新區——沈陽重點發展新區項目總規模：176萬平米產品規劃：低密度別墅產品+普通住宅+水岸豪宅+回遷房與本案相似點：規劃新區+大盤+水景資源+多產品線案例一：沈陽金地·長青灣所在城市：沈陽與本案相似點：規案例一：沈陽金地·長青灣傳統別墅區市中心渾南新區金地長青灣項目所處區域說明：政府扶持板塊，通過金廊的延伸和銀帶的輻射成就未來沈陽的副中心大量品牌開發商進入，大規模開發力度，地產競爭激勵，刺激區域板塊價格，發展潛力較大區域板塊與其他板塊相比擁有獨特的河景優勢，市場潛力巨大，未來發展勢頭良好項目所在長青區域目前還屬于渾河沿線認可度較低的區域，缺少高端項目案例一：沈陽金地·長青灣傳統別墅區市中心渾南新區金地長濱河帶回遷房回遷房城鎮帶案例一：沈陽金地·長青灣規劃特征：濱河帶（水岸地帶）分布產品類型為低密度別墅及水岸高層豪宅城鎮帶（中心地塊）分布產品為普通住宅類產品及商業配套回遷房（邊緣地塊）主要提供給當地拆遷人群濱河帶回遷房回遷房城鎮帶案例一：沈陽金地·長青灣規劃特案例一：沈陽金地·長青灣品牌規模豪宅新標準產品未來城市方向潛力無限地段金地品牌力量系出名門176萬平米大盤氣勢宏偉無敵河景豪宅傾國傾城項目賣點提煉案例一：沈陽金地·長青灣品牌規模豪宅新標準產品未來城市案例一：沈陽金地·長青灣開發進度排序概述：第一步：城鎮帶普通住宅及濱河帶別墅產品先行入市——通過普通住宅產品的經濟性搶占市場資源，快速回收資金，同時，通過別墅產品迅速提升產品高端形象，引領區域高端物業發展；第二步：配套緊隨而行，在社區具備一定人氣后，快速提升配套建設，奠定社區配套環境及成熟度；第三步：河岸豪宅產品入市，進一步奠定品牌效應，吸引高端客群關注，提升項目利潤率。回遷房回遷房城鎮帶濱河帶案例一：沈陽金地·長青灣開發進度排序概述：回遷房回遷房案例一：沈陽金地·長青灣高層豪宅產品說明12345678910111213131314主力戶型：舒適型三居（260㎡）1.

入口玄關2.客廳3.餐廳4.

廚房5.次臥6.書房7.主臥8.衣帽間9.主臥浴室10.次臥浴室11.公共浴室12.觀景陽臺13.工作陽臺14.

傭人房案例一：沈陽金地·長青灣高層豪宅產品說明1234567案例一：沈陽金地·長青灣2

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輔助戶型：全景觀奢華三居（260㎡）玄關客用衛生間藝術廊道客廳品酒區/麻將區餐廳西式廚房中式廚房工作陽臺11.傭人房陽光花房景觀陽臺書房16.17.18

主臥室/更衣室

/浴室/觀景陽臺起居室21.22.臥室A/浴室

/景觀陽臺24.臥室B/浴室景觀陽臺

案例一：沈陽金地·長青灣2

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1213案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒外河內湖——水景資源充分應用大尺度空中花園——綠化細節處處體現案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒外河內湖——水景資案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒觀景花臺設計大視野觀景窗案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒觀景花臺設計大視野案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒奢華衛浴寬敞室內空間窗外無敵水景案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒奢華衛浴寬敞室內空案例一：沈陽金地·長青灣項目實現成功點提升了區域價值——正如星河灣成就了朝青板塊，陽光上東造就了“上東區”，“金地·長青灣”造就了沈陽的渾河上游高檔住宅區。打造了中國名盤——通過有效的營銷手段,現場的實景震撼,精準的媒體推廣打造了沈陽、東北乃至中國的名盤形象。提高了品牌影響力——通過項目的營銷包裝以及精準營銷，進一步加深開發商品牌在客戶心目中的印象，提升了金地品牌價值，成為了沈陽房地產開發商中的龍頭企業。創造了最大價值——通過良好的營銷組織，達到預先制定的銷售速度，創造了新的價值巔峰，實現了價值最大化。案例一：沈陽金地·長青灣項目實現成功點提升了區域價值—案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號所在城市：北京所處位置：燕郊——京郊居住人口密集區項目占地總規模：44.7萬平米產品規劃：低密度別墅產品+普通住宅+水岸豪宅與本案相似點：郊區+新區規劃+大盤+水景資源+多產品線案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號所在城市：北京與本案項目所處區域說明：通州新城以東，東部大型被動郊區化生活居住區大量實力開發商進入，大規模開發力度，地產項目競爭激烈，刺激區域板塊價格迅速飆升區域板塊與其他板塊相比居住規模大、生活配套齊全，交通路網成熟，擁有潮白河水景資源，未來發展勢頭良好項目所在燕郊居住區中低端7090產品居多，缺少高端項目水岸1號燕郊居住區通州新城案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號項目所處區域說明：通州新城以東，東部大型被動郊區化生活居住區規劃特征：觀湖高層區（水岸地帶）分布產品類型為水岸高層豪宅別墅區（中心地塊及湖西岸）分布產品為獨棟別墅和聯排別墅高層區（地塊東側及南側）分布產品為7090高密度產品商業配套區（地塊南側沿街）分布獨棟式特色商業街及配套高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號規劃特征：高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊品牌規模豪宅新標準產品東部未來經濟發展帶地段三河興達品牌力量響徹燕郊

占地44.7萬平米低密度別墅區原生海旁夏威夷風情社區項目賣點提煉案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號品牌規模豪宅新標準產品東部未來經濟發展帶地段三河興達品牌力量開發進度排序概述：第一步：推出一部分別墅產品先行入市，樹立項目高端形象，回收資金，提升項目品質后，推出高層區住宅實現同區域競品產品差異化，使高層產品提高了經濟指標。第二步：配套緊隨而行，在社區具備一定人氣后，快速提升配套建設，奠定社區配套環境及成熟度；第三步：河岸豪宅產品入市，同時推出余下部分更優資源別墅進行產品配比，進一步提升產品形象，更多吸引不同層次的客群關注，提升項目利潤率。高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號開發進度排序概述：高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號高層豪宅產品說明主力戶型：舒適型三居（212㎡）三室一房兩廳三衛1.入口玄關2.客廳3.餐廳4.

廚房5.次臥6.儲物間7.主臥8.衣帽間9.主臥浴室10.次臥浴室11.觀景陽臺12.工作陽臺13.

傭人房13.

12.11.1.2.3.4.

5.6.7.8.9.10.5.10.案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號高層豪宅產品說明主力案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號玄關客廳餐廳主臥室次臥室衣帽間廚房書房工作陽臺傭人房景觀陽臺主臥浴室次臥浴室主力戶型：舒適型三居（242㎡）三室兩房兩廳三衛5.1.2.3.4.6.5.7.8.9.10.11.12.13.13.案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號玄關主力戶型：舒適型輔助戶型：舒適型頂層復式五居（360㎡）案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（360㎡）案例二：燕郊東案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（420㎡）案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（420㎡）案例二：燕郊東案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號戶型分析：平層部分：212和240平米的平層三居，客廳錯層設計，面寬尺度不足，觀景陽臺視野一般，空間布局合理，實用性好，戶型設計理念普通，欠缺亮點設計。頂層復式部分：頂層為360和420平米的復式五居，客廳面積適中，挑高空間感良好，但戶內樓梯設置在客廳中間影響客廳實用性及視野，略顯客廳空間局促；觀景陽臺視覺尺度一般；2樓主次臥面積適中，主臥浴室面積不大，尊貴感不足；3層夾層設計凌亂，實用性差，空間壓抑，浪費面積。產品設計中，豪宅產品面積設定為360和420平米時，設計發揮空間較大，能夠做出實用型強又較為寬闊的奢侈感十足的空間尺幅，該項目復式產品設計存在一定問題。案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號戶型分析：案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號客群來源及購買用途：高層部分：主要是北京東區CBD商務區工作的白領及燕郊本地工作人群自住；另有一部分客群作為投資使用別墅部分：主要是北京東區CBD商務區工作的高層及燕郊本地工作的私營企業主自住；另有一部分為北京市市民作為養老、投資使用；有過半數比例為河北、內蒙地區能源類行業投資客戶高層水景豪宅部分：以山西、內蒙地區能源類行業客戶養老居住使用為主，北京當地客戶選擇購買的比例非常少，外地客戶選擇水景豪宅的首要原因是與其生活的城市相比，燕郊距離北京較近，區域未來規劃發展趨勢較好，項目本身景觀資源好，綠化率高，適合居住。案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號客群來源及購買用途：案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號產品細節借鑒自然湖景觀被重新規劃應用大尺度觀景陽臺——戶戶觀景案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號產品細節借鑒自然湖景觀被重新規劃應用大尺度觀景陽臺——戶戶產品細節借鑒奢華衛浴主臥轉角窗大露臺客廳錯層空間案例二：北京水岸1號產品細節借鑒奢華衛浴主臥轉角窗大露臺客廳錯層空間案例二：北京項目實現成功點提升了區域價值——，“東方夏威夷”是燕郊市場高端住宅的典范。提高了品牌影響力——通過項目的營銷包裝以及精準營銷，進一步加深開發商品牌在客戶心目中的印象，提升了興達品牌價值，樹立了在燕郊的大盤開發商的形象創造了最大價值——通過合理的產品規劃與布局，以及燕郊首例高端產品的定位，實現了較好的經濟價值，在今年4月之前未受到政策影響時銷售狀況良好。案例二：北京水岸1號項目實現成功點提升了區域價值——，“東方夏威夷”是燕郊市場高項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議地塊SWOT分析S優勢（strength）：

W劣勢（weakness）：

潮白河稀缺水資源多條路網，高速直達政府對潮白新城發展提供支持，項目利好以開發的一、二期產品有較高市場認可度，開發商及孔雀城形成一定品牌優勢小區內部景觀環境好２．０位于整個區塊水資源最佳位置城市邊緣地帶位置遠，交通經濟成本、時間成本高配套相比城市核心區域較差O機會（opportunity）：T威脅（Threat）：環渤海經濟圈的快速發展未來潮白新城發展規劃修通待建路低密度、高性價比孔雀城藍色水街大商業規劃配套周邊同類型競爭產品較少新型產業人群涌入政策變化對需求造成一定影響是最大的威脅地塊SWOT分析S優勢（strength）：W劣勢（wea低密度高品質、親水別墅小鎮潮白河畔品牌開發商明星產品經濟型類別墅低總價項目核心競爭力京城三大水系之一——潮白河。是稀缺資源東部區域２００萬左右低總價庭院花墅。是稀缺產品低密度規劃、大面積特色商業配套。大體量南加州風格建筑群京御地產一個北京城四個孔雀城；景郊小鎮連鎖品牌；明星產品—別墅．生活．家項目核心競爭力低密度高品質、潮白河畔品牌開發商明星產品經濟型類別墅低總價項地塊價值分配20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊低密產品——奠定項目高端形象2.0大衛城——快速回收現金流臨水2.0密度產品——占領景觀資源高地，具備打造高利潤空間豪宅基礎三大地塊之間關系：A區——首要入市產品，延續孔雀城品牌形象，以京郊小鎮形象面市；B區——作為低密度產品的有利補充，強化吸引京東購房人群，以價值洼地產品實現項目資金的快速回收；C區——具備打造“不受區域市場左右”的獨特資源占有型高端產品基礎，以較高容積率及高售價實現高利潤空間。地塊價值分配20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊低密產品——奠定項目形象定位京郊水岸空中私邸關鍵詞釋義：京郊——強調項目與北京城區的位置關系，暗含郊區生態環境優異的特征；水岸——充分利用地塊水岸景觀資源優勢，結合項目內部景觀，打造360°全景觀產品；空中宅邸——體現項目的高層特征，體會水與天從視覺上的完美融合，同時，說明產品將會以“大、舒適、奢華、體現身份感”等元素為設計初衷。項目形象定位京郊水岸空中私邸關鍵詞釋義：項目客群定位注重生活品質，渴望享受都市繁華與寧靜舒適生活并存的社會成功人士權貴階層富豪階層中產階級上層中產階級中層中產階級下層項目客群定位注重生活品質，渴望享受都市繁華與寧靜舒適生活并存項目客群定位客群特征關鍵點：區域特征：不受地域及區位限制，目標客群將面向全國職業特征：私營業主、影視名人、能源行業負責人等置業特征：多次置業（已擁有城市公寓、近郊別墅等多種物業）屬性特征：身份感、品質感、認同感、歸屬感需求特征：強調居住環境，注重生活品質及生活便利性項目客群定位客群特征關鍵點：項目客群定位高品質生活私享家精神及物質生活的貴族他們尋求返璞歸真，但又不肯放棄奢華下套房子，尺度不需要過大，但要足夠舒適適當的放松心情，享受郊外沒有高度遮擋視線的自然景觀……客群精神特征：他們是項目客群定位高品質生活私享家客群精神特征：項目客群定位客群需求導向：環境優異舒適性高配套齊全交通便利遠離喧鬧亮點突出……項目客群定位客群需求導向：環境優異項目產品定位全景觀低碳養生空逸墅客群需求導向確定地塊產品定位：關鍵詞釋義：低碳——符合住宅產品發展方向，為減少能源消耗做出貢獻；養生——彰顯項目水景、綠化景觀資源優勢，突出清潔生活環境對健康養生的益處；空中逸墅——強調產品的高層特征，“逸”突出產品的舒適性項目產品定位全景觀低碳養生空逸墅客群需求導向確定地塊產品定位項目開發前提配套先行，居住氛圍保證——只有具備成熟社區條件，才能吸引高、精、尖人群關注，才具備打造豪宅產品的基礎示意圖片藍色水街，創意港灣項目開發前提配套先行，居住氛圍保證——只有具備成熟社區條件，建議一：延續項目整體的南加州風格。產品建議——建筑風格建議一：延續項目整體的南加州風格。產品建議——建筑風格建議二：為突出本項目的高端形象，可采用星河灣式的西班牙建筑風格，與周邊建筑有所差別，但不突兀。產品建議——建筑風格建議二：為突出本項目的高端形象，可采用星河灣式的西班牙建筑風建議二：星河灣式的西班牙建筑風格，建筑高聳、挺拔，雅黃色調仿石涂料，底層（1F-2F）干掛高檔石材，單元入口、檐口等部位著重刻畫細節，充滿文化氣息和人文意韻，在營造溫馨的居住氣氛的同時，也突出其低調華貴的形象。產品建議——建筑風格建議二：星河灣式的西班牙建筑風格，建筑高聳、挺拔，雅黃色調仿單元大堂：大堂有一定挑空，高標準設計裝修，空間尺度適當放大。除了必要的功能空間，建議增加特色空間，如特色會客區、公共休閑區等，以提高整體檔次。產品建議——建筑細節建議單元大堂：大堂有一定挑空，高標準設計裝修，空間尺度適當放大。智能化電梯系統：只有業主采用業主卡，到達自己所在樓層，直接入戶；來訪客人必須通過對講系統，經得業主的同意，才能到達相應樓層，如此既保證業主的安全，也體現了業主的尊貴特權感；電梯轎廂需采用豪華裝修。產品建議——建筑細節建議智能化電梯系統：只有業主采用業主卡，到達自己所在樓層，直接入陽光地下車庫：結合社區人車分流的交通組織方案，打造全明陽光內庭式地下車庫，將地面的自然景觀延伸到地下，采光、通風狀況佳，同時適當提高裝修標準。產品建議——建筑細節建議陽光地下車庫：結合社區人車分流的交通組織方案，打造全明陽光內地下車庫大堂直接入戶：車庫大堂精裝修標準不應低于一層大堂，客戶停車后由此直接刷卡進梯入戶，打造“雙大堂”概念。同時在大戶型樓座的車庫大堂內為客戶的司機設置等待區。產品建議——建筑細節建議地下車庫大堂直接入戶：車庫大堂精裝修標準不應低于一層大堂，客建議采用歐式園林風格，追求整個園林寧靜開闊，統一中又富有變化，宏偉、華麗的景觀效果，符號化的特點非常明顯，契合目標客群的喜好。產品建議——園林建議建議采用歐式園林風格，追求整個園林寧靜開闊，統一中又富有變化結合地塊兩面濱水的特點，社區內部遍布小型水景，使本案水體的景觀賣點得到充分的放大。產品建議——園林建議結合地塊兩面濱水的特點，社區內部遍布小型水景，使本案水體的景雙河景觀：作為本項目最大的景觀資源，建議對沿河景觀帶進行額外投入，增加植被及木棧道等，打造更為精致的濱河景觀，提升其可觀度與可游度。產品建議——園林建議雙河景觀：作為本項目最大的景觀資源，建議對沿河景觀帶進行額外戶型設計思路：1、提高戶型舒適度景觀面：地塊各樓座充分享受河景資源；戶型通透：各戶型均做到通透，提高居住舒適度；功能齊全：提供更為全面的私享空間2、設計贈送空間絕大部分戶型均有大面積觀景陽臺贈送；絕大部分戶型均有錯層陽臺贈送；大部分戶型都有南北雙向陽臺，滿足休閑、生活需要。產品建議——戶型建議戶型設計思路：產品建議——戶型建議舒適三居戶型示意：180-200㎡，2梯2戶，強調功能的完備觀景電梯直接入戶獨享候梯廳體現尊貴感中西分廚獨立早餐臺大空間景觀衛浴隔層轉角飄窗或陽臺贈送獨立后勤出入口及完備后勤服務區思源原創戶型產品建議——戶型建議舒適三居戶型示意：180-200㎡，2梯2戶，強調功能的完備舒適三居戶型示意：200-220㎡，2梯2戶，強調居住的尊貴感與禮儀感上海浦東星河灣玄關及過道設計極具禮儀感主臥及客廳南向采光南向飄窗與陽臺贈送北向大面積觀景陽臺與工作陽臺產品建議——戶型建議舒適三居戶型示意：200-220㎡，2梯2戶，強調居住的尊貴舒適三居戶型示意：200-220㎡，2梯2戶，強調居住的舒適度和功能的完備三間臥室全部朝南完備寬敞的餐廚系統功能齊全的主臥空間良好的采光面與觀景空間沈陽金地長青灣產品建議——戶型建議舒適三居戶型示意：200-220㎡，2梯2戶，強調居住的舒適頂躍戶型示意：約400㎡，2梯2戶沈陽金地長青灣上層奢華主人空間下層完備公共空間及景觀面產品建議——戶型建議頂躍戶型示意：約400㎡，2梯2戶沈陽金地上層下層產品建議—舒適四居戶型示意：約380㎡，1梯1戶，樓王產品沈陽金地長青灣產品建議——戶型建議舒適四居戶型示意：約380㎡，1梯1戶，樓王產品沈陽金地產品頂躍戶型示意：約650㎡，1梯1戶，樓王標桿產品，超奢侈享受空間沈陽金地長青灣產品建議——戶型建議頂躍戶型示意：約650㎡，1梯1戶，樓王標桿產品，超奢侈享受寬敞空間及舒適層高——保證客廳及主臥室的面寬足夠，另外，建議室內層高可達3.5米左右，提升空間感產品建議——戶型特色空間示意寬敞空間及舒適層高——保證客廳及主臥室的面寬足夠，另外，建議產品建議——戶型特色空間示意躍層產品挑空設計產品建議——戶型特色空間示意躍層產品挑空設計觀景露臺與空中花園產品建議——戶型特色空間示意觀景露臺與空中花園產品建議——戶型特色空間示意景觀衛浴產品建議——戶型特色空間示意景觀衛浴產品建議——戶型特色空間示意92空中湯泉及空中泳池產品建議——戶型特色空間示意92空中湯泉及空中泳池產品建議——戶型特色空間示意多功能私享空間娛樂室桑拿房產品建議——戶型特色空間示意多功能私享空間娛樂室桑拿房產品建議——戶型特色空間示意產品附加值建議——低碳元素應用低碳規劃導則：在低碳社區規劃過程中必須要考慮減少碳排放和增加碳吸收兩個方面：減少碳排放土地利用：通過增加混合使用減少出行及相關的交通排放當地資源：盡量尊重當地條件進行規劃交通：通過規劃構建低碳的交通方式能源：碳排放的重點部分，包括整體的能源體系規劃及具體的能源利用類型都會影響碳足跡材料及廢棄物：提倡循環利用，減少重復生產的能源消耗水資源：通過對雨水的地面處理以及非傳統水資源的利用減少管網建設及其帶來的碳排放增加碳吸收構建綠色生態基礎設施網絡，增加綠地面積，促進植物的碳吸收量產品附加值建議——低碳元素應用低碳規劃導則：在低碳社區規劃過產品附加值建議——低碳元素應用建設完善的綠色生態基礎設施網絡，利用水系的大生態格局，結合社區內部的連接廊道，構建完善的生態網絡。自然濕地園林的碳匯能力遠大于林地和草地，有條件適當恢復濱河濕地是增加場地碳匯的關鍵；同時可以局部創造其它類型濕地生態林是水源涵養、水土保持的關鍵，保護、修復和增強生態林，不僅能保證場地生態安全，還能增加碳匯通過增加社區內部的雨水最佳管理設施、防護林地、景觀林地、灌叢和草地，以增加碳匯功能綠色生態基礎設施措施產品附加值建議——低碳元素應用建設完善的綠色生態基礎設施網絡產品附加值建議——低碳元素應用雨水最佳管理實踐措施雨水最佳管理實踐措施模擬自然生態系統，利用植物、土壤凈化雨水后收集回用，減少污染處理設施和雨水管網規模，增加水資源回用。在道路兩旁或景觀水體周邊有可利用土地的地方修建草溝濾水帶，經過處理后的水可通過草溝下部的集水管進行收集結合開放水體建設滯/蓄留池，減少洪水威脅，收集雨水結合開放空間建設雨水花園，凈化水質建設雨水濕地，集防洪、凈化、景觀、回用與一體建設屋頂花園雨水收集系統設置建筑雨水儲水罐產品附加值建議——低碳元素應用雨水最佳管理實踐措施雨水最佳管產品附加值建議——低碳元素應用能源高效率使用措施節約公共空間能源使用：主要是指公共道路、停車場、公園以及其它公共場所的照明措施。主要理念是減少非必需的照明。調整照明設備間距和照明水平改良技術，使用LED照明設備使用可再生能源，如太陽能燈和太陽能風能混合燈管理照明設備的使用模式，科學合理使用以減少能耗產品附加值建議——低碳元素應用能源高效率使用措施節約公共空間產品附加值建議——低碳元素應用能源高效率使用措施推廣綠色建筑理念：綠色建筑在全壽命周期內，能最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、減少能源消耗，保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧相處。建筑遮陽改善建筑結構標準和氣密性高效照明系統/照明控制高效中央空調系統太陽能熱水系統產品附加值建議——低碳元素應用能源高效率使用措施推廣綠色建筑在基本設備設施的基礎上，通過提高品質的高端生活設施，提升居住舒適度及品質感：北京干燥氣候，不僅需要空調恒溫，更需要新風換氣設備和加濕系統保證室內空氣潔凈溫潤通過中央除塵系統，提供更清潔的生活空間多腔鋁合金型材，三層中空玻璃，特殊形狀密封膠條，保證良好的保溫、隔音、密封效果廚余垃圾自動處理系統，在細微處體現生活品質直飲水入戶，提供更多環保生活中央除塵系統降噪系統生活垃圾自動處理直飲水入戶新風換氣加濕系統紅外幕墻、可視對講系統、周界防穿越系統、電子巡更系統，多重防范保證業主人身財產安全安防設備設施系統產品附加值建議——設備設施在基本設備設施的基礎上，通過提高品質的高端生活設施，提升居住產品附加值建議——配套設施業主專享會所：設立小型休閑私家會所，僅為本案業主提供專享服務；小型雪茄吧：在私家會所，“他”和合作伙伴，玩味雪茄的醇香，預測期貨走勢小型影院：約上三五閨蜜，一起看部老電影，懷念舊時光產品附加值建議——配套設施業主專享會所：設立小型休閑私家會所產品最終開發目標建造水天之間的私享生活城產品最終開發目標建造水天之間的私享生活城ThankYou!ThankYou!水天之間的私享生活城——潮白河孔雀城C區產品建議水天之間的私享生活城大盤氣質，水岸豪宅示意圖片大盤氣質，水岸豪宅示意圖片Contents項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議Contents項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定項目區位通州102國道103國道東六環東六環河北京沈高速燕郊大廠京哈高速潮白河本案地屬河北大廠回族自治縣境內，北京東南，河北與通州交界處，潮白河東岸。項目南側緊鄰103國道及京沈高速，進出京方便，路網發達。項目區位通州102國道10南線：（京沈—東六環—G103—武興路—侯譚線）北線：（京通快速—京哈高速—宋廊路—運河北大街—河堤路—侯譚線）（京通快速—京哈高速—燕郊四街—燕郊外環—1.9km待建路）毗鄰快速交通主干道，項目周邊路網有待于完善。交通環境南線：（京沈—東六環—G103—武興路—侯譚線）毗鄰快速交通自然環境：項目緊鄰潮白河，自然環境清靜、優美。潮白河被譽為京東之肺，河堤兩岸覆蓋了約五萬畝的平原森林，空氣質量常年穩定在國家二級標準以上，自然條件優越。基礎配套：位于通州八通線城鐵沿線九棵樹站的家樂福超市、梨園站的貴友大廈等；位于大廠縣城的明珠商城，榮華商場，金鑫電器，萬佳超市，福利達商廈；以及工行、農行、建行、中行等各大銀行。另外還有有位于燕郊的京客隆、文化大廈、駿捷馨世界等超市及商場。燕龍馬場、京東第一溫泉度假村、匯福健康中心、華堂高爾夫俱樂部等休閑娛樂設施分布于項目四周，業主可輕松享受高品質生活樂趣。人文環境：周邊擁有公立幼兒園6家，分別為實驗小學幼兒園，華電小學幼兒園，諸葛店小學幼兒園，馮家府小學幼兒園開發區幼兒園，冶金學校幼兒園；私立幼兒園60家，其中東燕郊幼兒園名氣最大；小學有大廠城關小學，中心小學、普通小學，中學有三河二中、大廠高級實驗中學、大廠回民一中等。區域環境自然環境：項目緊鄰潮白河，自然環境清靜、優美。潮白河被譽為京項目地塊正處于潮白河水面最寬處正東1000米，與通州新城隔河相望區域資源項目地塊正處于潮白河水面最寬處正東1000米，與通州新城隔河緊鄰潮白河自然景觀，可以享受清新、寧靜的水岸生活，提升項目附加值潮白河景觀河堤景觀區域資源河堤景觀碼頭緊鄰潮白河自然景觀，可以享受清新、寧靜的水岸生活，提升項目附

京華高爾夫俱樂部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水體景觀和天然成樹，是一所巧奪天工的河邊球場，錯落有致的布局獨具匠心，球場建筑物與蜿蜒優美的地形和諧融為一體，形成一幅天然園林美景，是目前北京周邊地區唯一擁有溫泉和燈光球場的高爾夫俱樂部。同時該俱樂部還擁有京華會所、京華學堂，是一處集餐飲、洽談、休閑、娛樂、教學于一體的高檔休閑場所。另外，該俱樂部具備大量高端消費群體資源。區域資源京華高爾夫俱樂部配套京華高爾夫俱樂部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然區域發展大廠潮白新城——區位國貿正東30公里，半小時直抵CBD30分鐘車程擁有京沈、京哈、六環、涿密等8條高速公路“半小時進京起飛，一小時下衛出海”優越的地理位置、便捷的交通條件區域發展大廠潮白新城——區位國貿正東30公里，半小時直抵CB大廠潮白新城——區域優勢勢必成為“商賈云集之地，物阜人豐之所”大廠潮白河工業區地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶。京津冀地區、珠江三角洲、長江三角洲是引領中國經濟發展的三大“旗艦”，構成中國空間發展的戰略骨架。京東地區是城市未來重點發展的地區，也是北京面向區域，聯系天津、河北等省市的重要地區，承接中心城人口、職能疏解和新的產業集聚的主要地區。區域發展大廠潮白新城——區域優勢勢必成為“商賈云集之地，物阜人豐之所大廠潮白新城——空間規劃

空間結構為——“一城”、“兩帶”、“三園”“一城”是指大廠縣城；“兩帶”：一是102國道經濟帶，二是潮白河生態景觀帶；“三園”：即夏墊邵府工業園、祁各莊現代服務產業園和陳府都市農業示范園。區域發展大廠潮白新城——空間規劃空間結構為——“一城”、“兩帶”、大廠潮白新城——產業規劃布局大廠縣重點發展的三大產業群：一、以食品工業和金屬加工為重點的現代加工制造業產業群；二、以旅游休閑、文化創意、特色物流、房地產業為代表的現代服務業產業群；三、以生物、醫藥、電子、信息為代表的高新技術產業群。區域發展大廠潮白新城——產業規劃布局大廠縣重點發展的三大產業群：區域石油裝備產業園能源環保產業園新型建材產業園數字傳媒谷旅游資源藍色水街低密度水岸別墅生活區創意港灣九曲花街區域發展石油裝備產業園能源環保產業園新型建材產業園數字傳媒谷旅游資源區域發展大廠潮白新城——景觀規劃城市綠地景觀規劃以大環境綠化和區域內普遍綠化為基礎，采取點、線、面相結合的布局結構，形成兩帶、多軸、多園、綠心的綠化規劃格局。本案兩帶：沿潮白河和群英總干區兩條景觀帶多軸：沿城市道路綠化建設的道路綠化軸

多園：建設多處綜合公園、城市內小游園、街頭綠地及綠化廣場

綠心：結合城市綠帶建設，保護現狀濕地，使之成為改善城市綠化環境的“城市之肺”區域發展大廠潮白新城——景觀規劃城市綠地景觀規劃以大環境綠化區域發展大廠潮白產業園——企業進駐狀況區域發展大廠潮白產業園——企業進駐狀況區域發展大廠潮白新城——人口職業構成大廠縣城中心政府機構,行政,企事業單位從業人員102國道以北，交通運輸、特色物流、綜合技術服務、商務服務、房地產開發等產業從業人員102國道以南(夏墊、邵府)重型工業，金屬壓延、機械制造、大型倉儲物流、專業市場、生產型服務業從業人員祁各莊潮白河景觀帶影視基地、大型郊野休閑、動漫制作、民族特色旅產業從業人員縣城以東(陳府)——農業示范基地相關產業從業人員區域發展大廠潮白新城——人口職業構成大廠縣城中心政府機構,行區域發展大廠縣潮白新城未來發展目標是？？大廠作為北京經濟郊區，融入首都發展圈。把大廠建設成為北京東部發展帶上的產業配套集中地，廊坊市北部經濟板塊的重要增長極，京東宜居、創業的生態型中等城市。

區域發展大廠縣潮白新城未來發展目標是？？大廠作為北京經濟郊區區域發展小結區域發展地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶，是重要經濟發展核心區；一城，兩帶，三園的城區規劃大力促成大廠潮白新城經濟快速發展；四大產業規劃布局，北京第一經濟郊區，宜居、創業的生態中等城市；大面積綠化及潮白河稀缺水景資源，促成生態宜居生活典范與旅游文娛、創意產業發展；大量企業涌入駐地，促使潮白工業區經濟逐年明顯穩步上升，未來發展潛力巨大；多個工業區的數行業從業人員，衍生了該區域強大的居住需求。區域發展小結區域發展地處京津冀經濟圈和環渤海經濟區的中心地帶項目地理位置及周邊環境優劣勢說明優勢：北鄰京哈高速及102國道，南鄰103和京沈高速，距CBD核心區30公里；周邊交通路網豐富，國道、高速路多條快速路環繞，路況好方便車行；地處通州潮白新城西端，坐擁潮白河水岸資源，未來發展潛力巨大，未來配套設施齊全。北京稀缺水畔資源，地塊河堤兩岸約5萬畝平原森林覆蓋，環境舒適濕潤，含氧量高。作為北京郊區經濟發展帶，未來區域發展前景樂觀，高端產業型人員集中聚集區域。劣勢：地塊處于大廠自治縣境內，認知度不如通州新城及燕郊。區域發展處于初期階段，地塊價值認可程度有限。地鐵公交系統不完善，出行方式單一現行周邊生活配套還不完善。項目整體區位條件小結項目地理位置及周邊環境優劣勢說明優勢：項目整體區位條件小結項目規劃分布20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊A區：1.0低密產品區域B區：2.0“大衛城”產品區域C區：目標建議地塊圖中紅色區域為C區2.0地塊項目整體規模巨大，產品規劃形式多樣，以別墅產品為起始資源，經濟型產品跟進，具備奠定項目高端形象及快速提升區域人氣的條件項目規劃分布20米寬市政綠化帶潮CA區：1.0低密產品區域B地塊四至20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊北：運河東大街延長線西：隔綠化帶與潮白河相望東：臨規劃“大衛城”南：群英渠（藍色水街）圖中紅色區域為C區2.0地塊地塊四至20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊北：運河東大街延長線地塊規劃指標20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊序號指標項數量/比例1占地面積約22.5萬平米（CAD粗測數據）2建筑容積率2.0—3.03建筑控高不高于100m4建筑間距大于1.745規劃用途住宅別墅社區、優勢水景區位、水景規劃、商業配套、產業支持具備打造豪宅產品的基礎條件地塊規劃指標20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊序號指標項數量/20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊潮白河孔雀城現有開發狀況南加州建筑風格，整體風格現代、典雅一個水岸風情的創意街區、生活街區、活力街區、時尚街區。地塊開發現狀20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊潮白河孔雀城現有開發狀況南加聯排項目在售產品說明以經濟的價格享受靜謐別墅生活聯排項目在售產品說明以經濟的價格享受靜謐別墅生活大堡項目在售產品說明孔雀城獨有圍合式獨棟別墅大堡項目在售產品說明孔雀城獨有圍合式獨棟別墅項目規劃及產品優劣勢說明優勢：社區較大，中低容積率規劃，分期逐步開發，整體規模大；別墅產品及經濟型產品兼具，具備奠定項目高端形象及快速提升區域人氣的條件；在售戶型配比合理，符合市場升級換代居住需求范圍；別墅設計及建筑外立面設計均具備別墅特質，宜于項目在區域中樹立高端產品形象；在售產品套型面積大，功能分區全面、南北朝向采光，戶戶有贈送面積，大部分戶型贈送花園、露臺，充分滿足客戶“宜居、養老”的購買需求；C區地塊擁有項目最優勢的水景資源，具備開發高端產品的基礎。問題點：地塊體量大，目前已售地塊規劃的聯排、大堡產品類型相對單一，需要產品創新，豐富產品類型持續保持產品年輕化。地塊條件小結項目規劃及產品優劣勢說明優勢：地塊條件小結項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目關鍵點提煉郊區新城規劃大盤快速交通水景資源多產品線項目關鍵點提煉郊區新城規劃大盤快速交通水景資源多產品線項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議案例選取原則與C區2.0產品具備諸多相似點順利開發并成功運作具備一定的品牌及市場影響力對區域發展起到至關重要的推動作用案例選取原則與C區2.0產品具備諸多相似點案例一：沈陽金地·長青灣所在城市：沈陽所處位置：渾南新區——沈陽重點發展新區項目總規模：176萬平米產品規劃：低密度別墅產品+普通住宅+水岸豪宅+回遷房與本案相似點：規劃新區+大盤+水景資源+多產品線案例一：沈陽金地·長青灣所在城市：沈陽與本案相似點：規案例一：沈陽金地·長青灣傳統別墅區市中心渾南新區金地長青灣項目所處區域說明：政府扶持板塊，通過金廊的延伸和銀帶的輻射成就未來沈陽的副中心大量品牌開發商進入，大規模開發力度，地產競爭激勵，刺激區域板塊價格，發展潛力較大區域板塊與其他板塊相比擁有獨特的河景優勢，市場潛力巨大，未來發展勢頭良好項目所在長青區域目前還屬于渾河沿線認可度較低的區域，缺少高端項目案例一：沈陽金地·長青灣傳統別墅區市中心渾南新區金地長濱河帶回遷房回遷房城鎮帶案例一：沈陽金地·長青灣規劃特征：濱河帶（水岸地帶）分布產品類型為低密度別墅及水岸高層豪宅城鎮帶（中心地塊）分布產品為普通住宅類產品及商業配套回遷房（邊緣地塊）主要提供給當地拆遷人群濱河帶回遷房回遷房城鎮帶案例一：沈陽金地·長青灣規劃特案例一：沈陽金地·長青灣品牌規模豪宅新標準產品未來城市方向潛力無限地段金地品牌力量系出名門176萬平米大盤氣勢宏偉無敵河景豪宅傾國傾城項目賣點提煉案例一：沈陽金地·長青灣品牌規模豪宅新標準產品未來城市案例一：沈陽金地·長青灣開發進度排序概述：第一步：城鎮帶普通住宅及濱河帶別墅產品先行入市——通過普通住宅產品的經濟性搶占市場資源，快速回收資金，同時，通過別墅產品迅速提升產品高端形象，引領區域高端物業發展；第二步：配套緊隨而行，在社區具備一定人氣后，快速提升配套建設，奠定社區配套環境及成熟度；第三步：河岸豪宅產品入市，進一步奠定品牌效應，吸引高端客群關注，提升項目利潤率。回遷房回遷房城鎮帶濱河帶案例一：沈陽金地·長青灣開發進度排序概述：回遷房回遷房案例一：沈陽金地·長青灣高層豪宅產品說明12345678910111213131314主力戶型：舒適型三居（260㎡）1.

入口玄關2.客廳3.餐廳4.

廚房5.次臥6.書房7.主臥8.衣帽間9.主臥浴室10.次臥浴室11.公共浴室12.觀景陽臺13.工作陽臺14.

傭人房案例一：沈陽金地·長青灣高層豪宅產品說明1234567案例一：沈陽金地·長青灣2

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輔助戶型：全景觀奢華三居（260㎡）玄關客用衛生間藝術廊道客廳品酒區/麻將區餐廳西式廚房中式廚房工作陽臺11.傭人房陽光花房景觀陽臺書房16.17.18

主臥室/更衣室

/浴室/觀景陽臺起居室21.22.臥室A/浴室

/景觀陽臺24.臥室B/浴室景觀陽臺

案例一：沈陽金地·長青灣2

4

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7

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1213案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒外河內湖——水景資源充分應用大尺度空中花園——綠化細節處處體現案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒外河內湖——水景資案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒觀景花臺設計大視野觀景窗案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒觀景花臺設計大視野案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒奢華衛浴寬敞室內空間窗外無敵水景案例一：沈陽金地·長青灣產品細節借鑒奢華衛浴寬敞室內空案例一：沈陽金地·長青灣項目實現成功點提升了區域價值——正如星河灣成就了朝青板塊，陽光上東造就了“上東區”，“金地·長青灣”造就了沈陽的渾河上游高檔住宅區。打造了中國名盤——通過有效的營銷手段,現場的實景震撼,精準的媒體推廣打造了沈陽、東北乃至中國的名盤形象。提高了品牌影響力——通過項目的營銷包裝以及精準營銷，進一步加深開發商品牌在客戶心目中的印象，提升了金地品牌價值，成為了沈陽房地產開發商中的龍頭企業。創造了最大價值——通過良好的營銷組織，達到預先制定的銷售速度，創造了新的價值巔峰，實現了價值最大化。案例一：沈陽金地·長青灣項目實現成功點提升了區域價值—案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號所在城市：北京所處位置：燕郊——京郊居住人口密集區項目占地總規模：44.7萬平米產品規劃：低密度別墅產品+普通住宅+水岸豪宅與本案相似點：郊區+新區規劃+大盤+水景資源+多產品線案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號所在城市：北京與本案項目所處區域說明：通州新城以東，東部大型被動郊區化生活居住區大量實力開發商進入，大規模開發力度，地產項目競爭激烈，刺激區域板塊價格迅速飆升區域板塊與其他板塊相比居住規模大、生活配套齊全，交通路網成熟，擁有潮白河水景資源，未來發展勢頭良好項目所在燕郊居住區中低端7090產品居多，缺少高端項目水岸1號燕郊居住區通州新城案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號項目所處區域說明：通州新城以東，東部大型被動郊區化生活居住區規劃特征：觀湖高層區（水岸地帶）分布產品類型為水岸高層豪宅別墅區（中心地塊及湖西岸）分布產品為獨棟別墅和聯排別墅高層區（地塊東側及南側）分布產品為7090高密度產品商業配套區（地塊南側沿街）分布獨棟式特色商業街及配套高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號規劃特征：高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊品牌規模豪宅新標準產品東部未來經濟發展帶地段三河興達品牌力量響徹燕郊

占地44.7萬平米低密度別墅區原生海旁夏威夷風情社區項目賣點提煉案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號品牌規模豪宅新標準產品東部未來經濟發展帶地段三河興達品牌力量開發進度排序概述：第一步：推出一部分別墅產品先行入市，樹立項目高端形象，回收資金，提升項目品質后，推出高層區住宅實現同區域競品產品差異化，使高層產品提高了經濟指標。第二步：配套緊隨而行，在社區具備一定人氣后，快速提升配套建設，奠定社區配套環境及成熟度；第三步：河岸豪宅產品入市，同時推出余下部分更優資源別墅進行產品配比，進一步提升產品形象，更多吸引不同層次的客群關注，提升項目利潤率。高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號開發進度排序概述：高層區別墅區觀湖高層區商業配套區案例二：燕案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號高層豪宅產品說明主力戶型：舒適型三居（212㎡）三室一房兩廳三衛1.入口玄關2.客廳3.餐廳4.

廚房5.次臥6.儲物間7.主臥8.衣帽間9.主臥浴室10.次臥浴室11.觀景陽臺12.工作陽臺13.

傭人房13.

12.11.1.2.3.4.

5.6.7.8.9.10.5.10.案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號高層豪宅產品說明主力案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號玄關客廳餐廳主臥室次臥室衣帽間廚房書房工作陽臺傭人房景觀陽臺主臥浴室次臥浴室主力戶型：舒適型三居（242㎡）三室兩房兩廳三衛5.1.2.3.4.6.5.7.8.9.10.11.12.13.13.案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號玄關主力戶型：舒適型輔助戶型：舒適型頂層復式五居（360㎡）案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（360㎡）案例二：燕郊東案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（420㎡）案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號輔助戶型：舒適型頂層復式五居（420㎡）案例二：燕郊東案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號戶型分析：平層部分：212和240平米的平層三居，客廳錯層設計，面寬尺度不足，觀景陽臺視野一般，空間布局合理，實用性好，戶型設計理念普通，欠缺亮點設計。頂層復式部分：頂層為360和420平米的復式五居，客廳面積適中，挑高空間感良好，但戶內樓梯設置在客廳中間影響客廳實用性及視野，略顯客廳空間局促；觀景陽臺視覺尺度一般；2樓主次臥面積適中，主臥浴室面積不大，尊貴感不足；3層夾層設計凌亂，實用性差，空間壓抑，浪費面積。產品設計中，豪宅產品面積設定為360和420平米時，設計發揮空間較大，能夠做出實用型強又較為寬闊的奢侈感十足的空間尺幅，該項目復式產品設計存在一定問題。案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號戶型分析：案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號客群來源及購買用途：高層部分：主要是北京東區CBD商務區工作的白領及燕郊本地工作人群自住；另有一部分客群作為投資使用別墅部分：主要是北京東區CBD商務區工作的高層及燕郊本地工作的私營企業主自住；另有一部分為北京市市民作為養老、投資使用；有過半數比例為河北、內蒙地區能源類行業投資客戶高層水景豪宅部分：以山西、內蒙地區能源類行業客戶養老居住使用為主，北京當地客戶選擇購買的比例非常少，外地客戶選擇水景豪宅的首要原因是與其生活的城市相比，燕郊距離北京較近，區域未來規劃發展趨勢較好，項目本身景觀資源好，綠化率高，適合居住。案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號客群來源及購買用途：案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號產品細節借鑒自然湖景觀被重新規劃應用大尺度觀景陽臺——戶戶觀景案例二：燕郊東方夏威夷——水岸1號產品細節借鑒自然湖景觀被重新規劃應用大尺度觀景陽臺——戶戶產品細節借鑒奢華衛浴主臥轉角窗大露臺客廳錯層空間案例二：北京水岸1號產品細節借鑒奢華衛浴主臥轉角窗大露臺客廳錯層空間案例二：北京項目實現成功點提升了區域價值——，“東方夏威夷”是燕郊市場高端住宅的典范。提高了品牌影響力——通過項目的營銷包裝以及精準營銷，進一步加深開發商品牌在客戶心目中的印象，提升了興達品牌價值，樹立了在燕郊的大盤開發商的形象創造了最大價值——通過合理的產品規劃與布局，以及燕郊首例高端產品的定位，實現了較好的經濟價值，在今年4月之前未受到政策影響時銷售狀況良好。案例二：北京水岸1號項目實現成功點提升了區域價值——，“東方夏威夷”是燕郊市場高項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議項目本體說明項目關鍵點提煉參考案例列舉項目定位建議地塊SWOT分析S優勢（strength）：

W劣勢（weakness）：

潮白河稀缺水資源多條路網，高速直達政府對潮白新城發展提供支持，項目利好以開發的一、二期產品有較高市場認可度，開發商及孔雀城形成一定品牌優勢小區內部景觀環境好２．０位于整個區塊水資源最佳位置城市邊緣地帶位置遠，交通經濟成本、時間成本高配套相比城市核心區域較差O機會（opportunity）：T威脅（Threat）：環渤海經濟圈的快速發展未來潮白新城發展規劃修通待建路低密度、高性價比孔雀城藍色水街大商業規劃配套周邊同類型競爭產品較少新型產業人群涌入政策變化對需求造成一定影響是最大的威脅地塊SWOT分析S優勢（strength）：W劣勢（wea低密度高品質、親水別墅小鎮潮白河畔品牌開發商明星產品經濟型類別墅低總價項目核心競爭力京城三大水系之一——潮白河。是稀缺資源東部區域２００萬左右低總價庭院花墅。是稀缺產品低密度規劃、大面積特色商業配套。大體量南加州風格建筑群京御地產一個北京城四個孔雀城；景郊小鎮連鎖品牌；明星產品—別墅．生活．家項目核心競爭力低密度高品質、潮白河畔品牌開發商明星產品經濟型類別墅低總價項地塊價值分配20米寬市政綠化帶潮白河C區地塊2-1地塊低密產品——奠定項目高端形象2.0大衛城——快速回收現金流臨水2.0密度產品——占領景觀資源高地，具備打造高利潤空間豪宅基礎三大地塊之間關系：A區——首要入市產品，延續孔雀城品牌形象，以京郊小鎮形象面市；B區——作為低密度產品的有利補充，強化吸引京東購房人群，以價值洼地產品實現項目資金的快速回收；C區——具備打造“不受區域市場左右”的獨特資源占有型高端產品基礎，以較高容積率及高售價實現高利潤空間。地塊價值分配20米寬市政綠化帶潮C2-1地塊低密產品——奠定項目形象定位京郊水岸空中私邸關鍵詞釋義：京郊——強調項目與北京城區的位置關系，暗含郊區生態環境優異的特征；水岸——充分利用地塊水岸景觀資源優勢，結合項目內部景觀，打造360°全景觀產品；空中宅邸——體現項目的高層特征，體會水與天從視覺上的完美融合，同時，說明產品將會以“大、舒適、奢華、體現身份感”等元素為設計初衷。項目形象定位京郊水岸空中私邸關鍵詞釋義：項目客群定位注重生活品質，渴望享受都市繁華與寧靜舒適生活并存的社會成功人士權貴階層富豪階層中產階級上層中產階級中層中產階級下層項目客群定位注重生活品質，渴望享受都市繁華與寧靜舒適生活并存項目客群定位客群特征關鍵點：區域特征：不受地域及區位限制，目標客群將面向全國職業特征：私營業主、影視名人、能源行業負責人等置業特征：多次置業（已擁有城市公寓、近郊別墅等多種物業）屬性特征：身份感、品質感、認同感、歸屬感需求特征：強調居住環境，注重生活品質及生活便利性項目客群定位客群特征關鍵點：項目客群定位高品質生活私享家精神及物質生活的貴族他們尋求返璞歸真，但又不肯放棄奢華下套房子，尺度不需要過大，但要足夠舒適適當的放松心情，享受郊外沒有高度遮擋視線的自然景觀……客群精神特征：他們是項目客群定位高品質生活私享家客群精神特征：項目客群定位客群需求導向：環境優異舒適性高配套齊全交通便利遠離喧鬧亮點突出……項目客群定位客群需求導向：環境優異項目產品定位全景觀低碳養生空逸墅客群需求導向確定地塊產品定位：關鍵詞釋義：低碳——符合住宅產品發展方向，為減少能源消耗做出貢獻；養生——彰顯項目水景、綠化景觀資源優勢，突出清潔生活環境對健康養生的益處；空中逸墅——強調產品的高層特征，“逸”突出產品的舒適性項目產品