10十二月2022世聯顧問養老養生地產模式經典研究10十二月2022世聯顧問養老養生地產模式經典研究1Part.

2Part.

4Part.

5Part.

6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產選址模式研究養生養老地產運營模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產營銷模式研究Part.

3國內養老住宅背景分析養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產模式研究Part.

1世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.2Part.4Part.5Part.2

第一階段

傳統養老院形成條件?老齡化初期運營主體?政府社會保障?社會保障水平低

第二階段

老年公寓?老齡化中期?政府+開發商?政府給予一定支持

第三階段

老年社區?老齡化加劇?開發商為主?社會保障體系完善目前我國養老住宅正處于由第二階段向第三階段發展過程中我國養老住宅的發展世聯顧問養老養生地產模式經典研究 第一階段 第二階段 第三階段目前我國養老住宅正處于由第二3有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的原意或者被“社會工作者”動員住進養老院。普通型養

老院醫護型養

老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。

多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓。老年人居住的要求來設計和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。”）老年公寓老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。養生養老社區養生老年社區的發展過程世聯顧問養老養生地產模式經典研究有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，普通型養醫護4現階段養生養老模式分類（1）養生養老模式康療型養生養老居家式養生養老異地養生養老農家休閑養生養老立體化養生養老康復型養生養老療養型養生養老“季節性”養生養老“候鳥式”養生養老異地購房養生養老綜合性養生養老（按照驅動因素劃分）世聯顧問養老養生地產模式經典研究現階段養生養老模式分類（1）養生養老模式康療型養生養老居家式5產品特色典型案例n用地性質：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協議等方式取n區位環境：依山傍水，生態資源良好；務的老年公寓實行會員制入住，會員費加管理費，無產權。n臺灣長庚養生文化村、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康n康療型養老住宅的功能體系居住功能得；

學習交流功能康療型養生養老嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體針對客戶運營主體運營方式n功能體系：通過與專業醫療機構、康復療養機構合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理服務，并輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心。n對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養生格外關注的老年人為主。n以開發商為開發主體，政府、專業醫療機構協助n出租及會員制，由于受用地性質的限制，一方面依托自身養生、休閑等配套設施接待養生體驗度假，另一方面并將提供醫療看護服昀

城。醫療護理功能休閑娛樂功能世聯顧問養老養生地產模式經典研究產品特色典型案例n用地性質：一般為非居住用地，且土地通過劃撥6康復型養生養老模式模式定義闡釋主要應用領域醫療支持條件典型代表案例－以自然療法為核心，旨在促進身體、

－以物理科技療法和激素療法為核心理和生活方式的平衡，達致身心健

心，結合自然療法，旨在促進慢性病、康－減壓、排毒、抗衰老－肥胖、皮膚和身體護理－傳統中醫醫學－高科技體檢設備－健康咨詢師和中醫師－泰國齊瓦頌Chiva-sonResort－巴厘島AyanaResort衰老、運動創傷等的身體康復－慢性病、運動創傷－癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身－現代科技醫學－高科技的醫學設備－醫院或診所、醫療專才及軟件－德國SoarowTherme－德國巴登巴登－瑞士CPN嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，采取會員制方式，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體療養型養生養老模式（已危害身體）（尚未危害身體）康療型養生養老世聯顧問養老養生地產模式經典研究康復型養生養老模式模式定義闡釋主要應用領域－以自然療法為核心7案例鏈接：臺灣長庚養生文化村

用地性質

區位環境產品特色

功能體系

客戶

運營主體

運營方式?非居住用地?位于臺灣桃園龜山鄉一座34公頃的山坡上?集養老、醫療、生活、娛樂等功能于一體?依托長庚醫院，提供專業的高質量健康咨詢和醫療服務?銀發學園、社區活動中心，組織豐富多彩的社區活動?完善的社區功能，包括超市、銀行、書店等?入住客人：年滿60歲的老年人?游客：13歲以上?臺塑集團，不用政府補貼，接受慈善機構捐助?出租：分長住與試住體驗；?養生體驗營：兩天一晚的體驗之旅，13歲以上人士均可參加?場地出租：提供多功能會議場所，可提供

企業教育訓練、研討、演出、學術文化交流

等活動使用康療型養生養老世聯顧問養老養生地產模式經典研究案例鏈接：臺灣長庚養生文化村 用地性質?非居住用地 企業8產品特色n用地性質：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取；n區位環境：通常位于城郊，有一定的生態資源，空氣清新自然；n功能體系：實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區服務。養老居住社區醫療、文化娛樂等普通養老服務功能基本社區服務功能

地產大盤家居式養生養老在地產大盤中加入養老主題概念，僅提供基本養老服務和社區配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經營方式針對客戶運營主體運營方式典型案例n主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。n開發商n不受用地性質限制，住宅直接銷售。n綠地21世紀孝賢坊、萬科幸福匯中的養老公寓家居式養老功能世聯顧問養老養生地產模式經典研究產品特色n用地性質：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲取；9西城東城孝賢坊案例鏈接：綠地21世紀孝賢坊用地性質?居住用地

區位環境產品特色

功能體系

客戶

運營主體

運營方式?社區建有大面積的中心湖泊及綠化樹木群，營造純天然森林式的居住環境?孝賢坊與其他社區內其他組團互補共生，依托彼此功能配套，塑造不同風格組團，打造以養老為功能特色的城郊新城?考慮老年人的特殊需求，建造無障礙設施?醫院，文化館，餐廳，超市等配套設備齊全?55-65歲年齡段的上海地區高收入且身體健康的群體?綠地集團?住宅直接銷售。建造住宅的同時引入了眾多老年人必備的配套設施，如同濟大學附屬醫院等，從而自然形成一個市場話運作的養老社區家居式養生養老世聯顧問養老養生地產模式經典研究西東孝賢坊案例鏈接：綠地21世紀孝賢坊用地性質?居住用地 10產品特色n用地性質：居住用地，通過市場出讓方式取得；n區位環境：強調山海等強勢生態資源及宜居的氣候條件；n功能體系：以海南冬季養老基地和北方濱海低區的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅游和養老，靈活性強n農家休閑養老的功能體系居住功能休閑度假功能投資功能異地養生養老非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養老相結合，靈活性強針對客戶運營主體運營方式典型案例n針對有一定經濟實力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯系n開發商n直接銷售n大連、青島、煙臺、三亞、海口等地樓盤世聯顧問養老養生地產模式經典研究產品特色n用地性質：居住用地，通過市場出讓方式取得；n功能體11分類代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養老為目的的異地購房 是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。“候鳥式”養老大連的互動式異地養老服務中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養老“季節性”養老天津的泰達國際養老院炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中海外華人回國養老新加坡華人、北美的購屋旅游團炎夏和寒冬住到養老院，春秋回到家中異地養生養老模式的分類情況及基本情況世聯顧問養老養生地產模式經典研究分類代表案例典型特征模式點評異地購房海南、大連、青以養老為目12產品特色針對客戶n用地性質：集體土地，僅有使用權無所有權；n區位環境：擁有田園景觀等鄉村原生態資源；n功能體系：結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑒分時度假模式，將農業休閑旅游和生態養老相復合，提供養老居住、瓜果采摘、綠色農家餐飲等功能，基本無其他配套設施。n針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。n農家休閑養老的功能體系居住功能瓜果采摘綠色農家膳食農村文化體驗農家休閑養老養老與農業休閑相結合的農家寄養式異地養老，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權出售的運營方式運營主體運營方式典型案例n以開發商為主，社會機構協助n出租或銷售使用權：在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，并將該物業一定年限的使用權銷售給城市養老客戶n江蘇生態農莊、浙江城仙居世聯顧問養老養生地產模式經典研究產品特色針對客戶n用地性質：集體土地，僅有使用權無所有權；n13案例鏈接：浙江城仙居

用地性質

區位環境產品特色

功能體系

客戶

運營主體

運營方式?集體土地?位于山水景區，有農業休閑資源?讓城市人體驗“候鳥式”生活，通過采摘蔬菜，農家餐飲等鄉村休閑度假方式，讓心靈回歸自然，回歸純樸，深度體驗田園生活?上海，杭州等地年齡在50-60歲的中高收入的老年人?聯眾集團，由賽伯樂中國投資基金、杭州市政府創業基金、上城區政府創業基金及自然人共同持有?結合鄉村休閑度假等市場需求，通過自建、收購、合作、租賃等經營方式，底層用于農民自住，將2~4層經營權出售給養老客戶，農家休閑養老

使其獲得使用權，并吸引風險投資注資，借

鑒分時度假模式，形成鄉村休閑度假網絡。世聯顧問養老養生地產模式經典研究案例鏈接：浙江城仙居 用地性質?集體土地農家休 使其獲得14產品特色針對客戶典型案例n用地性質：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件；n功能體系：大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，提供滿足居住、休閑娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施。n面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護理及高度醫護的高齡長者。n北京太陽城、上海親和源精神實現功能休閑娛樂功能n區位環境：安靜恬然，有一定的景觀資源；

文化交流功能親子功能康體養生功能醫療護理功能居住功能休閑需求服務需求n立體化養老住宅的功能體系服務性需求功能需求休閑性需求健康活躍期

60—64歲

年齡

階段高度護理期

75歲以上低度護理期

65—74歲精神實現文化交流休閑娛樂親子康體養生醫療護理立體化養生養老綜合性強、功能多元復合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高運營主體運營方式n民辦公助，開發商為運營主體，政府機構協助n租售結合，居家養老住宅銷售，將提供醫療看護服務的老年住宅持有經營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養老世聯顧問養老養生地產模式經典研究產品特色針對客戶典型案例n用地性質：居住用地，但往往會帶有一15案例鏈接：北京太陽城

用地性質

區位環境產品特色

功能體系

客戶

運營主體

運營方式?居住用地?位于北京小湯山，社區周邊有綠色長廊、河流、果園、草坪等?集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，全程化的養老服務模式，從醫院，購物中心到老年大學、酒店、各類俱樂部，提供豐富的配套設施?北京地區的高收入老年客戶，年齡跨度較大，從50歲的中老年人到80歲以上的老年人均為社區居民?寶氏華商經濟集團，北京市計委、建委、規劃局及昌平區政府各級領導和專家給予大力支持?居住形式靈活多樣，租售并舉，有居家式、租住式、安養式、度假式四種立體化養生養老方式。世聯顧問養老養生地產模式經典研究案例鏈接：北京太陽城 用地性質?居住用地立體化方式。世聯16人文大境對養生養老地產模式的研究世聯顧問養老養生地產模式經典研究人文大境對養生養老地產模式的研究世聯顧問養老養生地產模式經典17養生養老地產模式的研究養生養老地產運營模式建立在旅游產業、休閑產業、文化產業、健康產業及養老產業基礎之上，以中國傳統的養生的理念及方法去解決養老問題的復合型房地產開發模式。養生養老地產同時具有旅游產業、休閑產業、文化產業、健康產業及老齡化產業的屬性及產品內容及特點。人文大境觀點：世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產模式的研究養生養老地產運營模式建立在旅游產業、休18養生養老模式的運行模型項目資源市場產業政策自然資源、人文資源老年化市場、房地產市場休閑產業、旅游產業、文化產業、健康產業、養老產業養老政策、旅游政策、金融政策、房地產政策、稅收政策等養生的理念及方案養生的理念及方案養生的理念及方案養生的理念及方案世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老模式的運行模型項目資源市場產業政策自然資源、人文資源19休閑產業休閑產業是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質的與精神的）密切相關的產業領域，特別是以旅游業、娛樂業、服務業為龍頭形成的經濟形態和產業系統，已成為國家經濟發展的重要的支柱產業。休閑產業一般涉及到國家公園、博物館、體育（運動項目、設施、設備、維修等）、影視、交通、旅行社、導游、紀念品、餐飲業、社區服務以及由此連帶的產業群。休閑產業不僅包括物質產品的生產，而且也為人的文化精神生活的追求提供保障。為休閑而進行的各類生產活動和服務活動正在日益成為經濟繁榮的重要因素，特別是在大中城市中，各類休閑活動已成為經濟活動得以運行的基本條件。

休閑產業的概念休閑產業是近代工業文明的產物，或者更確切地說，它是現代社會的產物。它發端于歐美，19世紀中葉初露端倪。進入20世紀，隨著科學技術的快速發展，與休閑相關的產業便逐漸的應運而生。20世紀70年代進入快速發展時期。在歐美國家，休閑產業十分發達，據有關數據表明，美國的休閑產業已處于國民生產總值第一的位置，其就業人口占全部勞動力的四分之一。世聯顧問養老養生地產模式經典研究休閑產業休閑產業是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質20旅游產業目前國際旅游產業所指的是泛旅游產業，已經超出觀光、休閑、度假等傳統旅游概念的更加泛化的旅游產業概念，是為人們提供具備趣味性、藝術性、知識性、刺激性等特性的體驗消費的一系列產業的總稱。它是以旅游業生產力六要素吃（旅游餐飲業）、住（旅游賓館業）、行（旅游交通業）、游（旅游景觀業）、購（旅游商品業）、娛（旅游娛樂業）為核心，以旅行社為產業龍頭，由一系列行業部門組成的社會、經濟、文化、環境的整合產業，是一個開放的復雜系統。旅游業是第三產業的重要組成部分，是世界上發展最快的新興產業之一，被譽為“朝陽產業”。旅游產業的概念旅游產業包含的內容：觀光農業、會展產業、運動康體產業、參與性娛樂產業、休閑商業、博彩業、創意產業。世聯顧問養老養生地產模式經典研究旅游產業目前國際旅游產業所指的是泛旅游產業，已經超出觀光、休21旅游產業的發展到2015年，我國入境過夜旅游者將達到1億人次，國內旅游將達到28億人次，人均出游2次，出境旅游將達到1億人次，三大市場游客總量達30億人次，中國將成為世界上第一大旅游接待國、第四大旅游客源國和世界上最大的國內旅游市場。到2015年，全國旅游業增加值可達2萬億元左右，約占GDP的4.8%，約占服務業增加值的11%，旅游業對GDP增長的貢獻率可達1個百分點，對服務業增長的貢獻率可達2個百分點，旅游業可以為經濟發展發揮積極作用；到2015年，旅游就業總量將達1億人左右，旅游業對社會就業增長的貢獻率可達2個百分點，旅游業可以為社會就業發揮積極作用；到2015年，我國中西部地區的旅游收入將占全國旅游總收入的50%左右世聯顧問養老養生地產模式經典研究旅游產業的發展到2015年，我國入境過夜旅游者將達到1億人次22文化產業文化產業就是為社會公眾提供文化、娛樂產品和服務的活動，以及與這些活動有關聯的活動的集合。文化產業的概念文化產業是投資回報最好的行業之一。當代社會各種產業利潤主要靠領先的自主創新和技術進步來實現，而文化產業正是自主創造和技術含量高的一個門類。加上政策因素和市場因素的作用，文化產業的資本盈利率比較高，文化產業方面投資熱將會長期存在。最后從消費角度看，文化產品是與日俱增的消費熱點。六中全會提出了到2020年文化改革發展奮斗目標是把中國建設成為社會主義文化強國。。2010年我國文化產業增加值突破1.1萬億元，比上年增長了25.8%，“十一五”期間。占GDP的比重達到2.75%。各級財政對文化的投入大幅度增加，全國文化事業費累計超過1200億元，“十一五”期間年均增長率為19.3%。其中，國家對城市和農村地區文化建設的投入5年間增幅分別達到110.6%和226.1%，均已實現“翻一番”。2010年，全國文化事業費為323.06億元，與2005年的133.82億元相比，增幅達141.4%。世聯顧問養老養生地產模式經典研究文化產業文化產業就是為社會公眾提供文化、娛樂產品和服務的活動23文化產業的范圍一為社會公眾提供的實物形態文化產品的娛樂產品的活動，如書籍、報紙的出版、制作、發行等。二為社會公眾提供可參與和選擇的文化服務和娛樂服務，如廣播電視服務、電影服務、文藝表演服務等。三提供文化管理和研究等服務，如文物和文化遺產保護、圖書館服務、文化社會團體活動等。四提供文化、娛樂產品所必須的設備、材料的生產和銷售活動，如印刷設備、文具等生產經營活動。五提供文化、娛樂服務所必須的設備、用品的生產和銷售活動，如廣播電視設備、電影設備等生產經營活動。六與文化、娛樂相關的其他活動，如工藝美術、設計等活動。世聯顧問養老養生地產模式經典研究文化產業的范圍一為社會公眾提供的實物形態文化產品的娛樂產品的24健康產業健康產業是一種有巨大市場潛力的新興產業，目前涉及醫藥產品、保健用品、營養食品、醫療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個與人類健康緊密相關的生產和服務領域。以生物技術和生命科學為先導，涵蓋醫療衛生、營養保健、健身休閑等健康服務功能的健康產業成為21世紀引導全球經濟發展和社會進步的重要產業。健康產業的概念在發達國家，健康產業已經成為帶動整個國民經濟增長的強大動力，健康行業增加值占GDP比重超過15%，而在我國，健康產業僅占中國國民生產總值的4%～5%，低于許多發展中國家。世聯顧問養老養生地產模式經典研究健康產業健康產業是一種有巨大市場潛力的新興產業，目前涉及醫藥25健康產業包含的范疇醫療及技術產業醫療、康復、護理、醫療科技、醫療器材設備、醫學信息、復健器材、居家護理設備、人工器官、組織工程等生物醫學產業藥物研發、診斷技術、生物信息、疫苗開發、健康食品等養生養老產業養生體驗、養生公寓、養生學院、養生運動、CCRC社區、養生研發等健康管理產業健康體檢、健康干預（含咨詢、顧問、措施等）、基因檢測等相關技術、慢病管理、健康網絡等其他知識型產業保險和財務管理、精密機械、材料科學、電子信息、電子商務、移動咨詢等世聯顧問養老養生地產模式經典研究健康產業包含的范疇醫療及技術產業醫療、康復、護理、醫療科技、26健康產業產業鏈

相互涉及的產業：醫療保健養生養老金融保險養生地產信息技術文化創意生物技術工業制造其他知識型產業世聯顧問養老養生地產模式經典研究健康產業產業鏈相互涉及的產業：醫療保健其他知識型產業世聯27養老產業中央“十二五”規劃建議提出要“優先發展社會養老服務”，養老服務及養老產業發展成為社會各界關注的焦點。養老產業是一個與眾多行業相關聯的“朝陽產業”。包括為老年人提供日常生活用品，還包括養老金融產品、老年文娛產業、老年醫療保健、養老生活照料、養老機構等多個方面。養老產業的概念據統計，2010年我國60歲以上的老年人口已經達到1．776億，占總人口的13.26%。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2%，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。聯合國將“60歲以上人口占總人口比例10%，或65歲以上人口占總人口比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。世聯顧問養老養生地產模式經典研究養老產業中央“十二五”規劃建議提出要“優先發展社會養老服務”28幾大產業之間的關系休閑產業及旅游產業之間相互交叉、相互結合、相互彌補，實現休閑與度假、休閑與旅游、旅游與度假的共存，完善養生養老地產的休閑、娛樂、旅游及度假方面的功能；文化產業與休閑產業之間同樣相互交叉相互彌補，豐富休閑與文化產業之間的功能，使得休閑具有文化性，同時文化的東西同樣具有休閑性，共同結合形成獨特的文化休閑養生養老地產的功能；健康產業與休閑產業之間也存在相互交叉相互彌補，實現健康產業的休閑性，休閑產業的健康性，共同結合豐富養生養老地產的綜合性功能；養老產業則是以衣食住行為基礎，兼容休閑產業、旅游產業、文化產業及健康產業，通過養生的理念和方法，在房地產開發運營下形成獨特的養生養老地產模式。世聯顧問養老養生地產模式經典研究幾大產業之間的關系休閑產業及旅游產業之間相互交叉、相互結合、29養生的起源養生”一詞，最早見于先秦、戰國時期的《黃帝內經·靈樞·本神》：“故智者之養生也，必順四時而適寒署，和喜怒而安居處，節陰陽而調剛柔，如是則僻邪不至，長生久視。”生產生于上古先民為抗御嚴酷的自然環境，調整體力，抗御疾病，防治疾病的需要而產生的。

養生是中華民族的瑰寶，養生是中華民族傳統文化的一個有機組成部分，養生是我們的先民在長期的生活實踐中認真總結生命經驗的結果。“養生”的起源一、要順應春夏秋冬的變化，與所處的節氣和諧，始終保持融入自然的的狀態。這部分占了養生的十分之七，所謂“三分調七分養”之七二、保持和諧的心態隨遇而安，保持健康的心理。這部分占了養生的十分之二，即“三分調”的個人調養部分三、及時調理身體失衡之處，使人體在變化的時空中處于平衡狀態。這部分占了十分之一“養生”的理論世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生的起源養生”一詞，最早見于先秦、戰國時期的《黃帝內經·靈30養生的理念

養生又稱攝生、道生、養性、衛生、保生、壽世的意思等。所謂生，就是生命、生存、生長的意思；所謂養，即保養、調養、補養的意思。養生就是將疾病消滅在萌芽階段，達到《內經》所說的“治未病”的境界。養生就是根據生命的發展規律，達到保養生命、健康精神、增進智慧、延長壽命的目的的科學理論和方法。世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生的理念養生又稱攝生、道生、養性、衛生、保生、壽世的意31養生理念研究的依據《素問·寶命全形論》日：“人以天地之氣生，四時之法成。”再如《靈樞·歲露篇》載：“人與天地相參也，與日月相應也。”《素問·金匱真言論》曰：“長夏善病洞泄寒中，秋善病瘧。”以上道出了：“天人相應”養生依據，提出了適應外在環境的變化。人與自然的密切關系，要適應外在環境，人體內在環境必須要統一，這就要求五臟六腑機能互相聯系，以互相制約，保持相對平衡和協調。正如《素問·生氣通天論》日：“陰平陽秘，精神乃洽。”的道理。《素問·刺法論》載：“正氣存內，邪不可干。”《素問·評熱病論》日：“邪之所湊，其氣必虛。”養生養老地產的研究就是以“天地人合一、天人相應”為依據對養老地產進行研究的。人文大境觀點：世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生理念研究的依據《素問·寶命全形論》日：“人以天地之氣生，32

環境養生醫療保健養生六大核心理念營養養生運動養生文化藝術養生科學知識養生養生六大核心理念世聯顧問養老養生地產模式經典研究環境醫療保六大核營養運動文化藝科學知養生六大核心理念世33九大養生的方法運動養生游樂養生居住養生生態養生美食養生醫療養生養生方法環境養生生理美容養生文化養生世聯顧問養老養生地產模式經典研究九大養生的方法運動游樂居住生態美食醫療環境生理美文化世聯顧問34兩大養生養老地產模式養生養老地產模式城區模式郊區模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究兩大養生養老地產模式養生養老城區模式郊區模式世聯顧問養老養生35城區模式城市地產項目養生養老地產項目社區配套社區服務特殊設計健身、娛樂配套醫療配套休閑配套城市公園城市廣場療養院專科醫院綜合醫院運動設施健身中心老年大學文化宮無障礙設計子母房設計老年公寓設計社區公園社區廣場社區會所物管服務家政服務托管服務在充分利用城市配套設施的基礎上，發揮項目作為養生養老社區的功能，同時保證項目作為城市居住社區的需要。城市配套項目配套世聯顧問養老養生地產模式經典研究城區模式城市地產項目養生養老地產項目社區配套社區服務特殊設計36郊區模式郊區地產項目養生養老地產項目旅游配套休閑配套特殊設計度假配套生活配套健康配套運動設施康復療養商業購物超市餐飲酒店、會所會議中心老年大學健身中心無障礙設計子母房設計老年公寓設計風景區體驗區游樂場溫泉、洗浴茶館垂釣、馬術充分利用良好的自然資源及便利的交通條件基礎上，大力打造旅游、休閑娛樂、健康、生活、度假、商務及社區配套功能，為養生養老提供優越的條件，同時能夠滿足短期及長期居住的需要。娛樂配套拓展設施酒吧KTV社區服務物管服務家政服務托管服務項目配套世聯顧問養老養生地產模式經典研究郊區模式郊區地產項目養生養老地產項目旅游配套休閑配套特殊設計37四大主題養生養老地產模式旅游主題休閑主題文化主題健康主題養生養老地產++主題型養生養老地產允許同時出現多種主題，也可以只有一個主題為核心，兼容其他功能出現。世聯顧問養老養生地產模式經典研究四大主題養生養老地產模式旅游主題休閑主題文化主題健康主題養生38常見的主題型養生養老地產模式養生養老地產模式溫泉養生養老地產中醫養生養老地產農業休閑養生養老地產度假區養生養老地產旅游區養生養老地產世聯顧問養老養生地產模式經典研究常見的主題型養生養老地產模式養生養老地產模式溫泉養生養老地產39養生養老地產八大功能居住康復交流親子旅游休閑娛樂教育休閑投資世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產八大功能居住康復交流親子旅游休閑娛樂教育休閑投資40Part.

1Part.

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5Part.

6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產模式研究養生養老地產運營模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產營銷模式研究Part.

3國內養老住宅背景分析養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產選址模式研究Part.

2世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.1Part.4Part.5Part.41養老養生地產選址的關鍵要素選址關鍵因素社會因素外部因素老齡化經濟水平政策養老政策銀行政策氣候條件區位交通資源配套地塊條件自然資源人文資源內部因素世聯顧問養老養生地產模式經典研究養老養生地產選址的關鍵要素選址社會因素外部因素老齡化經濟水平42社會因素研究?項目輻射區域的人口狀況及是否進入老齡化（60歲以上老人占總人口比例的10%以上），對老年住宅的需求程度?參照西方發達國際的發展經驗，當項目輻射區域的人均GDP達到5000美元時，養老住宅處于快速發展期?項目所在地政府能提供政策支持，包括政府補貼，及能從銀行得到較優惠的貸款?銀行政策對養生養老的支持力度，如是否可以進行反向抵押等。養生養老地產的開發必須基于城市發展的大視覺，結合區域人口狀況，經濟發展水平及政策環境，是確定養生養老重要前提。 老齡化程度 經濟發展水平當地政策支持力度世聯顧問養老養生地產模式經典研究社會因素研究?項目輻射區域的人口狀況及是否進入老齡化（60歲43項目外部因素研究?年均日照時間，全年無霜期，年平均氣溫、年度最冷月平均氣溫、年度最熱月平均氣溫，年平均降雨量，水文等，項目在區域范圍內擁有相對較好的氣候條件。 氣候條件 資源狀況交通狀況配套設施?周邊是否擁有購物、醫療、休閑度假、娛樂、學校、康體中心、運動健身中心、會議中心及高等級賓館、酒店等，或者具備建設大型配套的條件。?資源如大型風景區、度假區及旅游區等；?擁有大面積森林、湖泊、水流、峽谷風光、田園風光及特色的民族文化及歷史文化等；項目擁有2種以上強勢資源。?交通便利，有高速公路等高等級道路通過，或距離高等級公路不超過30KM；?距離城區的交通時間在1小時以內，不超過2小時區域內項目外部因素的基本狀況是項目在特定區域范圍內是否可行，是否具備強大的吸引力及競爭力的判定依據。世聯顧問養老養生地產模式經典研究項目外部因素研究?年均日照時間，全年無霜期，年平均氣溫、年度44項目內部因素研究項目內部因素主要從項目所在的大區位出發，到項目所在的區位位置考慮，再通過項目的自身地塊條件進行判定項目的具體選址，是否具有較強的開發潛力。項目地塊條件?郊區養生養老建設用地不小于500畝，坡度不超過25%；?項目景觀面積占用地面積不小于70%；?具有一定的資源優勢，如溫泉等項目區位?選擇的區域具有良好休閑度假基礎，旅游度假發展趨勢較好；?距離城區100KM以內；距離景區或度假區周邊10KM以內；?距離高速公路出口(或高等級公路）不超過30KM;世聯顧問養老養生地產模式經典研究項目內部因素研究項目內部因素主要從項目所在的大區位出發，到項45養生養老地產選址綜合評分選址因素分類評分選址因素社會因素老齡化水平520政策5經濟水平10外部因素氣候條件1045資源20交通10配套5內部因素區位1035地塊條件25備注：以上評分表為參考模型，權重（即分值）可根據不同的項目而設定，各個項目中，各因素權重所占的比值情況也并非固定。世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產選址綜合評分選址因素分類評分選址因素社會因素老齡46Part.

1Part.

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6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產模式研究養生養老地產運營模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產營銷模式研究Part.

3國內養老住宅背景分析養生養老地產選址模式研究養生養老地產規劃設計模式研究Part.

3世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.1Part.4Part.5Part.471、養生養老地產規劃模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究1、養生養老地產規劃模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究48選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。靠近基本的社區公共設施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內的合理規劃與設計盡可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境。場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。住宅與場地設計原則世聯顧問養老養生地產模式經典研究選擇環境質量良好、交通便捷的場地，作為規劃的先決條件。靠近基49容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發；合適容積率的用地可做“兩代居”模式的老年住宅開發；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區的開發。入住對象的多樣性建筑形式的多樣性老年公用建筑等設施服務醫療人員的配備容積率世聯顧問養老養生地產模式經典研究容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發；入住對象的多50老年住宅應當配備的基礎設施明細表世聯顧問養老養生地產模式經典研究老年住宅應當配備的基礎設施明細表世聯顧問養老養生地產模式經典51配套設施文化娛樂配套醫療護理配套p提供老人追求進步、提升自我的空間p提供老人渴望年輕，享受童真的空間p24小時為入住老人進行保健、醫療、理療、康復的全面護理

居住配套生活休閑配套p注重空間的無障礙設計，滿足入住老人基本的生活居住需要p提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共空間p提供老人增進友誼、交流的空間緊急呼叫棋牌室

茶室

健身房種植園

老年大學圖書室

歌舞廳醫療室、護理室咨詢室日常護理單間公寓套房別墅生態公園戶外健身區服務配套商業配套其他配套p保障老人享受周到細致的服務，各種緊急情況下的應急處理等p滿足基本的購物、日用品采夠等需求

p滿足到此度假、陪伴老人的家人需求代辦服務超市洗衣美發餐廳兒童托管中心配套設施世聯顧問養老養生地產模式經典研究配套設施文化娛樂配套p提供老人追求進步、提升自我的空間 居住52配套功能功能類別服務內容居家養生、養老養生別墅、養生公寓入住養生活動開展包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術養生、文化養生、科學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。養生交流養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養生相關活動展示等養生護理日常護理、特別護理、精神撫慰、臨終關懷等親情關懷家人聚會、特別紀念日活動休閑、娛樂會所、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網吧、休閑書吧等社區服務電信、電訊、銀行、郵政、干洗、沖印攝影、美容美發、糕點屋及其它社區服務等。醫療健康診所、藥品超市、醫療保健器械、保健品超市、健康體檢其它服務

世聯顧問養老養生地產模式經典研究配套功能功能類別服務內容居家養生、養老養生別墅、532、養生養老地產建筑設計模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究2、養生養老地產建筑設計模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究54總體設計原則便利·關愛·低碳居住生活特征：老年人的身體功能（運動能力、骨骼關節等）、感覺功能（視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、平衡感等）都發生了變化，社區生活的便利性尤為重要心理情感需求：老年人在心理上更容易產生孤獨感，從產品設計上注重細節處理，以便于老年人進行情感交流；低碳環保是國際趨勢，在老年社區更應該率先示范，包括太陽能利用、生態環保、低耗材料使用、倡導健康綠色的生活方式等。世聯顧問養老養生地產模式經典研究總體設計原則便利·關愛·低碳居住生活特55空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計。體現適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。建筑設計原則世聯顧問養老養生地產模式經典研究空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性。建筑設計原則世聯顧56設計要點在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。坡道無障礙設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究設計要點坡道無障礙設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究57設置斜坡引道有臺階時應設置斜坡，斜坡的寬度應為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應平緩。設置扶手樓梯和斜坡應設置連續式扶手，扶手應安裝牢固，同時還應注意扶手的手感和耐久性。坡度平緩的臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應小于380mm。設置房檐出入口及斜坡上方宜設置房檐。鋪設防滑地面材料地面鋪設應平坦，不應出現積水現象，使用浸水也防滑的地面材料。設置排水溝時，應配水溝蓋，水溝蓋不應妨礙輪椅乘坐人的通行。坡道無障礙設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究設置斜坡設置扶手坡度平緩的臺階設置房檐鋪設防滑地面材料坡道無58留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料地面鋪設浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應過寬。方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設置臺階，宜選用推拉門、自動門。設置信箱和留言板設置位置不應妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。設置電梯超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)設置休息椅可設置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。電梯內部設置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。樓廳和電梯的設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究留足輪椅可轉身的空間地面鋪設防滑材料方便的出入口設置信箱和留59設置連續扶手在0.9m和0.75m高處宜設圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。窗門不應妨礙通行門、窗的開啟扇不應妨礙走廊的通行。無突出的墻壁滅火器、留言板等應設置在不妨礙走廊通行的位置上。無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應設置斜坡。走廊寬度設置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應小于1.2m。公用走廊設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究設置連續扶手防滑地面窗門不應妨礙通行無突出的墻壁無臺階地面走60易識別的臺階面為避免臺階面產生陰影，應考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質，可便于識別。設置扶手樓梯的扶手應安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側連續安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應大于150mm，踏面寬度不應小于300mm。樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。踏步的防滑措施臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。公用樓梯設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究易識別的臺階面設置扶手坡度平緩的樓梯樓梯的寬度充足踏步的防滑61防滑地面材料的鋪設引道和臺階斜面的地面鋪設應平坦，不應產生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設置井蓋時，不應突出地面，注意井蓋不要突出。設置車庫車庫應設計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。房檐的設置在戶門處可設置寬大的房檐。充足的照明門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產生濃重的陰影，注意照明的位置和角度，可設置低位燈。設置對講話筒設置扶手臺階邊應設置連續式扶手。坡度平緩的臺階存在地面高差時，應在臺階附近設置斜坡。院落設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究防滑地面材料的鋪設設置車庫房檐的設置充足的照明設置對講話筒設621）墻壁墻壁轉角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉角也要作圓角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。細部空間設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究1）墻壁轉角圓角處理墻面無凸出物2）地面細部空間設計要點世聯632.2.1門窗的設計要點門的寬度滿足輪椅進出，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；居室窗臺的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺里側應當設置高0.9～1m的安全欄桿住宅室內空間的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究2.2.1門窗的設計要點居室窗臺的高度在750～800mm左64易開閉的戶門當平開門時，應考慮調節自動關閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。適當照明和易操作的開關考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應產生濃重的陰影部分。采用醒目的開關。扶手的設置為了方便換鞋和上下臺時，應設置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。臺階的處理臺階上下采用不同的材質和顏色，以便識別。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。戶門門檻高度處理戶門門檻高度應控制在2cm左右。門廳的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究易開閉的戶門適當照明和易操作的開關扶手的設置臺階的處理防滑地65連續扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。光線充足的照明設計不應和其他房間產生亮度差。洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈。使用方便的開光裝置應設置帶指示功能的大面板開關。走廊長的房間，應在多處設置控制開關。便于使用的扶手高度和材料設置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。防滑地面地面使用防滑材料。考慮跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。無階差地面地面應無階差，各房間地面的高差應控制在3mm以內。室內走廊的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究連續扶手光線充足的照明設計使用方便的開光裝置便于使用的扶手高66樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應小于樓梯凈寬，踏步沿口不應突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區；扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應有40～50mm的空隙；扶手可設置為雙重高度（900和750mm兩種）樓梯的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究樓梯的寬度不應小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；樓梯的設計67寬敞樓梯樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。扶手的設置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。臺階面和臺階高度臺階面使用防滑材料。設置防滑條時和臺階在一個平面上。臺階垂直部分應設置擋板，臺階邊沿不應突出。方便的開關除感應燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關，使用上下樓兩側都可操作的雙路開關。充足照明為了不產生濃重的陰影，可設置多個照明燈具。樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。避免上層樓梯縮進走廊或下層樓梯露出走廊的情況。樓梯的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究寬敞樓梯扶手的設置臺階面和臺階高度方便的開關充足照明樓梯形狀68無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。選用潔具便于乘輪椅者使用，平底防滑式淺浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿式或掀壓式開關。衛生間設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究無障礙設計，面積比普通住宅的廁所大。衛生間設計要點世聯顧問養69開關方便且安全的門最好采用拉門或折疊門。門上應安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。看護用空間浴室應保證看護時必要的空間。防滑地面材料應選用防水防滑地面鋪設材料。設置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側的墻壁上應設置水平和垂直扶手。操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調節水溫的水龍頭。設置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應事先設置備用配置管線。盡量少設置臺階不得以設置臺階時，應設置扶手高度適當的浴缸浴室地面到浴缸邊的高度避免過高，應為30cm～50cm。浴室設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究開關方便且安全的門看護用空間防滑地面材料設置扶手操作性好的水70使用方便的操作臺設計合理的操作流線設計。操作臺高度適合老人坐著操作。安全操作裝置煤氣灶上方應安裝安全裝置，以應付煤氣中途熄滅或者忘記關煤氣的情況發生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預留安裝告警裝置的配管配線。光線充足的照明在考慮廚房整體照明的同時，還應考慮操作臺局部的照明。使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應設置在使用方便的位置。方便使用的開關安裝便于操作的大面板開關操作性好的水龍頭應操作簡單并且容易調節。防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應小于2.1m。廚房設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究使用方便的操作臺設計安全操作裝置安裝告警裝置光線充足的照明使71冷暖空調的設置為了方便安裝，事先設置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。安全并且使用方便的窗飾框窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。與各房間的連接處的臺階設置盡量少設置臺階，如需設置，注意高差控制在3mm以內。防滑地面材料地面應鋪設防滑材料。使用方便的開關、電源插座大面板開關的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當的亮度設計。開關方便的門最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。居室設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究冷暖空調的設置安全并且使用方便的窗飾框與各房間的連接處的臺階72?從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當使用步行輔助器或輪椅時仍能使用?所有地面若有不同高度，必須加設斜道、升降臺或升降機等?門坎的設計，亦要以輪椅通過時不會翻側為原則?體驗者通過在不同材質的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。?室內鋪設地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。輪椅使用設計世聯顧問養老養生地產模式經典研究?從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的?所有73庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內、外的關系。庭院中步行通道的位置應與設置座椅的休憩區分區，避免干擾。庭院與室內的關系庭院與室外的關系老年人室外休憩場所的設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究庭院的朝向應避開強風和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室74室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。花壇和種植地應高出地面至少75cm，預防老年行人被絆倒。室外標志地設計應考慮老年人視覺退化的特點，為行人設置的標志應與從時速25km汽車上觀看的標志尺寸相同。老年人室外活動場所的細部設計要點世聯顧問養老養生地產模式經典研究室外座椅和桌子的設置應按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們75室內采暖、熱水及空調降溫設備地設置。家具選配，考慮老人逗留式活動以及家具圓滑、牢固的造型。房間色彩，以柔和淡雅的顏色過渡配置為主。室內照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風，標準應保持10～12回/小時。物理環境世聯顧問養老養生地產模式經典研究室內采暖、熱水及空調降溫設備地設置。家具選配，考慮老人逗留式76Part.

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6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產模式研究養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產營銷模式研究國內養老住宅背景分析養生養老地產選址模式研究養生養老地產運營模式研究Part.4Part.

2Part.3世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.1Part.5Part.6國內養老住宅77養生養老地產運營模式運營模式會員制的俱樂部模式度假基地連鎖模式分時度假式模式連鎖養老超市以房養老模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產運營模式運營模式會員制的度假基地連鎖模式分時度假78模式代表案例典型特征模式點評會員制的俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，建成的集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院1.是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，它開創了敬老院與俱樂部相結合的嶄新模式；2.將傳統文化與現代養老敬老事業相結合，創立了中醫藥健康養生新模式；3.山莊的環境及文化氛圍，獨具中國傳統特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態養老連鎖將養老與度假旅游結合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經營模式 是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品。它以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統一的經營模式、全包式的服務，高性價比的度假養老產品贏得客戶，與其他度假產品不同，它的特點是針對老年人養老需求的，是高品質的度假養老，前景將十分廣闊。各種養生養老運營模式解析世聯顧問養老養生地產模式經典研究模式代表案例典型特征模式點評會員制北京太申采用中國傳統古典園79模式代表案例典型特征模式點評分時度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養老結合起來，亦可連鎖 是借鑒分時度假旅游模式而出現的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念。我們認為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務型機構 這種連鎖超市服務功能強，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務群體。雖為非營利性機構，但以后可市場化的運作。以房養老南京湯山留園養老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老” 這種模式的最大問題是我國傳統觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發展人們觀念逐漸的改變。各種養生養老運營模式解析世聯顧問養老養生地產模式經典研究模式代表案例典型特征模式點評分時度云南臥云仙居、浙江城仙居將80養生養老地產操作模式開發模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產操作模式開發模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究81養生養老地產產業鏈發展旅游產業休閑產業養老產業健康產業文化產業養生養老世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產產業鏈發展旅游休閑養老健康文化養生養老世聯顧問養82養生養老地產運營的目標七大目標老有所養老有所醫老有所學老有所教老有所為老有所享老有所樂世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產運營的目標七大目標老有所養老有所醫老有所學老有所83Part.

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4Part.

6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產模式研究養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產經營模式研究養生養老地產營銷模式研究國內養老住宅背景分析養生養老地產選址模式研究養生養老地產贏利模式研究Part.5Part.

2Part.3世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.1Part.4Part.6國內養老住宅84美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設施的收益為例：會所費用：16000人×140美元/人=224萬美元高爾夫球會費（按1/3居民入會計）：6000人×1500美元/人=900萬美元合計：224+900=1124萬美元。即每年這兩項配套設施的收入就達1000多萬美元，相當于賣掉50多套別墅（按均價17.5萬美元計），并且這兩種設施是對社會公開經營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外老年住宅贏利模式分析世聯顧問養老養生地產模式經典研究美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性85目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”；對于大型綜合性老年住宅社區則存在住宅建設與經營管理相結合的經營模式以及住宅建設與經營管理相分離的經營模式。國內贏利型養生養老地產經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發建設與經營管理相結合開發建設與經營管理相分離國內養生養老地產主要贏利模式分析世聯顧問養老養生地產模式經典研究目前國內開發商在老年住宅的開發上在收益模式方面有三種形式：“86養生養老地產銷售的定價策略除產品本身外、完善的多功能配套、細致入微的物業管理與服務才是養生養老地產項目最大的賣點，產品的價格定位，應該高于同地段同類型的普通公寓產品。物業服務贏利策略物業服務費由于養生養老社區的種種服務形式有別于其它普通社區，因此，養生養老社區的物業服務費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務費包括日常的定菜送菜服務、廚師服務、清潔衛生服務、病人看護服務、家庭保姆服務、收費釣魚服務、收費娛樂服務、收費健身服務、收費社區活動服務等等。物業服務中的租賃服務這種產品的居民平均居住年限較短，后期房產繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養生養老地產贏利模式的運用策略分析世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老地產銷售的定價策略養生養老地產贏利模式的運用策略分析87國內目前對于老年社區的物業管理還停留在養老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養生養老社區的模式，還處在起步探索階段。養生養老社區物業管理的收入結構、盈利預測收入結構常規物業管理服務收入針對老年人的專項服務收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于養生養老社區的會所使用率高于普通住宅，因此，經營收益將高于普通住宅，同時經營成本也較普通住宅低。盈利預測由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設施的使用率將大大高于普通住宅。如果經營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。養生養老住宅物業管理贏利模式分析養生養老社區物業管理收入結構世聯顧問養老養生地產模式經典研究國內目前對于老年社區的物業管理還停留在養老院、敬老院的管理模88養生養老住宅社區服務的供應及收費方式社區服務內容參照國內外現有老年住宅的社區服務內容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務應包括下列內容：醫療護理方面——醫院、診所、社區護理中心體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學、圖書館中介資源提供——家政服務中心、旅游服務公司、房屋中介、婚介所等社區活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費方式費用收取應包含以下方面：日常物業管理費用，按物業建筑面積收取；專業物業服務內容，專項收取；配套設施使用費，按會員制收費或使用次數收取。國內老年住宅物業管理贏利模式分析世聯顧問養老養生地產模式經典研究養生養老住宅社區服務的供應及收費方式國內老年住宅物業管理贏利89

普通房產項目養生房產項目對比結果物業形態贏利方式或方式贏利方式或方式使用權、入住權、產權變現收益酒店形態物業持有，經營收益持有，經營收益持有，轉讓經營權收益持有，轉讓經營權收益物業產權變現收益物業產權變現收益

使用權、入住權、產權變現收益住宅物業產權變現收益物業產權變現收益使用權、入住權、產權變現收益

使用權、入住權、產權變現收益其它商業物業持有，經營收益持有，經營收益

持有，轉讓經營權收益持有，轉讓經營權收益物業產權變現收益物業產權變現收益社區配套

由此可見，養生養老項目的盈利能力遠遠高于普通房產項目普通房產與養生房產項目贏利能力對比世聯顧問養老養生地產模式經典研究普通房產項目養生房產項目對比結果物業形態贏利方式或方式贏利90Part.

1Part.

5Part.

4國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產模式研究養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產運營模式研究國內養老住宅背景分析養生養老地產選址模式研究養生養老地產營銷模式研究Part.6Part.

2Part.3世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.1Part.5Part.4國內養老住宅91六大營銷模式1、出售房屋2、出租房屋3、出售會員證4、舊房置換5、房屋居住置換6、交押金入住養生養老地產營銷模式世聯顧問養老養生地產模式經典研究六大營銷模式1、出售房屋養生養老地產營銷模式世聯顧問養老養生92出售房屋出租房屋出售會員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住通過出讓方式獲得土地，開發退休社區或老年公寓，開發產品方式與一般的房地產住宅開發一樣，開發產品的內容和市場銷售對象與一般性房地產住宅產品略有不同養生養老地產營銷模式可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個月。入住時交納三個月租金作為押金。同時為老年人提供各種社區服務項目。通過居住、醫療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引老年人繳納會費入住退休社區。執行會員章程，會費有多種金額和形式，可退還。交費后可免費享受一些服務（住房），可優惠享受一些服務（護理），付費享受一些服務（餐飲和醫療）。舊房置換類似一種房屋銀行業務。即客人或老年人將將其市區的舊房交給開發商處置，開發商跟就業者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區的資格，可根據自己舊房的處理形式決定是購買還是租用老年公寓。通過房屋置換機構或中介公司的擔保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進行居住時間的置換，分時度假養老旅游。不同地區或國家的退休社區和老年公寓內之間也可一置換居住。客戶可按照略高于公寓出售價或開發商要求的金額交納一筆押金，入住一段時間后若不想繼續居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規定繳納其它服務費用或物業管理費即可世聯顧問養老養生地產模式經典研究出售房屋出租房屋出售會員證房舊房房屋居住置換交押金入住通過出9310十二月2022世聯顧問養老養生地產模式經典研究10十二月2022世聯顧問養老養生地產模式經典研究94Part.

2Part.

4Part.

5Part.

6國內養老住宅背景分析養老地產開發建議國內外養老住宅案例養生養老地產選址模式研究養生養老地產運營模式研究養生養老地產贏利模式研究養生養老地產營銷模式研究Part.

3國內養老住宅背景分析養生養老地產規劃設計模式研究養生養老地產模式研究Part.

1世聯顧問養老養生地產模式經典研究Part.2Part.4Part.5Part.95

第一階段

傳統養老院形成條件?老齡化初期運營主體?政府社會保障?社會保障水平低

第二階段

老年公寓?老齡化中期?政府+開發商?政府給予一定支持

第三階段

老年社區?老齡化加劇?開發商為主?社會保障體系完善目前我國養老住宅正處于由第二階段向第三階段發展過程中我國養老住宅的發展世聯顧問養老養生地產模式經典研究 第一階段 第二階段 第三階段目前我國養老住宅正處于由第二96有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的原意或者被“社會工作者”動員住進養老院。普通型養

老院醫護型養

老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫護型養老院。

多數是在住宅小區內，專門規劃出一兩棟樓。老年人居住的要求來設計和建造。（“老年公寓”國際上的通行定義，即“專供老人集中居住的、采用居家養老和社區服務相結合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設施，而是由社會投資按照市場化運作的商品住宅。”）老年公寓老年社區與一般住宅小區相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區。不同之處是，老年社區主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。養生養老社區養生老年社區的發展過程世聯顧問養老養生地產模式經典研究有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，普通型養醫護97現階段養生養老模式分類（1）養生養老模式康療型養生養老居家式養生養老異地養生養老農家休閑養生養老立體化養生養老康復型養生養老療養型養生養老“季節性”養生養老“候鳥式”養生養老異地購房養生養老