租賃合同

一、租賃合同的概念、法律特征和種類二、租賃合同的內容三、承租人的轉租權四、買賣不破租賃五、租賃房屋優先購買權和繼續承租權一、租賃合同的概念、法律特征和種類租賃合同的概念

《合同法》第212規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租賃標的物可以是動產，也可以是不動產，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。

租賃合同的概念

《合同法》第212規定：“租法律特征1、租賃合同是轉移使用權、收益權的合同。

-租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當事人可以約定排除承租人的收益權。租賃物所有權不發生轉移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續性，因此可將租賃合同稱為持續性合同。

2、租賃合同是諾成合同、雙務合同、有償合同。

-

租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標的物的使用權、收益權為對價，承租人以租金為對價，租賃合同是雙務、有償合同法律特征1、租賃合同是轉移使用權、收益權的合同。

租賃合同的種類

根據是否確定日期，可分為定期租賃和不定期租賃。

定期租賃，當事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當事人之間的利益，所以《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年”。

不定期租賃，當事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點是當事人有任意解除權。"當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人"。

租賃合同的種類

根據是否確定日期，可分為定期租賃和不租賃合同的內容（一）出租人的義務

1．租賃物交付及保持義務

2．出租人的維修義務3．權利瑕疵擔保義務

（二）承租人的義務1、按約定使用與按性質使用2、妥善保管的義務3、不任意改善、增設的義務4．租金支付義務5．返還租賃物義務6．收益權租賃合同的內容（一）出租人的義務

出租人義務--租賃物交付及保持義務。

第216條：“

出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！?/p>

--對租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應當按照約定地點、時間、方式、數量等交付租賃物，并應于租賃關系的整個存續過程中，保持標的物處于適合使用、收益的狀態，即保持租賃物符合約定的用途。

出租人義務--租賃物交付及保持義務。第216條：“出租人的維修義務

保持義務的體現（220條、221條）：

維修通常發生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當由承租人承擔責任，由出租人自負經費維修。出租人的維修義務

保持義務的體現（220條、2權利瑕疵擔保義務

（1）權利瑕疵擔保義務的含義。

權利瑕疵擔保義務，是指出租人應當擔保不因第三人對租賃物主張權利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權利瑕疵擔保義務是法定義務。（228條）

（2）以抵押的財產出租對租賃合同效力的影響。

《〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定："抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。"

權利瑕疵擔保義務

（1）權利瑕疵擔保義務的含

承租人義務--按約定使用與按性質使用

《合同法》第217條規定：“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。”

--如何使用租賃物涉及到雙方當事人的利益。首先，承租人應當按照約定的方法使用租賃物；如果沒有約定或者約定不明確，則應按照《合同法》第61條的規定確定對租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習慣確定應當如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質使用。使用方法與租賃物的用途有關。

承租人義務--按約定使用與按性質使用《合同妥善保管的義務

《合同法》第222條規定：“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”。

--承租人對租賃物的保管，應盡善良管理人的注意義務。"保管不善"，是過錯的體現，一種觀點認為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔責任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現的過錯，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責。因租賃合同是雙務、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責妥善保管的義務

《合同法》第222條規定：

不任意改善、增設的義務

《合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！?/p>

--有益費用的償還問題(案例2)

不任意改善、增設的義務

《合同法》第223條規定：租金支付義務

租金的支付，是承租人的主要義務。承租人應當按照約定的時間、數額和方式交付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。

226條：對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。租金支付義務

租金的支付，是承租人的主要義務。承租人返還租賃物義務和收益權

返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應當返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態即可，如果對返還的租賃物的狀態沒有約定，返還的租賃物應符合按約定或者按租賃物的性質使用后狀態。--235條

收益權--225條:

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

返還租賃物義務和收益權

返還的租賃物應當三、承租人的轉租權

轉租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益。

轉租關系：一個標的物，兩個法律關系，三方當事人。立法模式:1,限制主義模式，即規定非經出租人同意，承租人不得轉租或讓與租賃權。德國民法典即采此見解。

2,自由主義模式，法國民法典采用這種模式。

我國合同法第224條就轉租采限制主義模式。轉租與租賃權的轉讓不同，轉租是承租人以自己的名義向次承租人出租；租賃權轉讓，是承租人將合同約定的租賃權轉讓給新承租人，原承租人退出合同。

--B

三、承租人的轉租權

轉租是指承租人以自己的轉租的法律效果1.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人

-承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追認)。-出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。

轉租的法律效果1.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三2、次承租人對租賃物造成損失的，其應當對轉租人（承租人）承擔責任，承租人應當對出租人承擔責任，不論轉租是否經過出租人同意，-如次承租人的行為導致租賃物的損害，出租人追究違約責任，只能追究承租人的違約責任，而不能追究次承租人的違約責任，或追究出租人和次承租人的連帶責任。如以侵權為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責任。

2、次承租人對租賃物造成損失的，其應當對轉租人（承租人）承擔3、承租人未經同意擅自轉租的，出租人有兩個權利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉租合同不生效。轉租不生效的事由是承租人無轉租權，擅自處分了他人的財產。轉租合同屬于效力未定的合同（可追認的合同）--案例1--房屋轉租司法解釋3、承租人未經同意擅自轉租的，出租人有兩個權利可以選擇行使：

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！睂Υ艘巹t，理論上多稱為“買賣不破租賃”。實際上，所有權變動還可以因贈與和繼承產生。因贈與和繼承致使租賃物在租賃期間發生所有權變動的，同樣不影響租賃合同的效力。

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規定：“租所有權變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發生所有權變動的情況。

租賃物在租賃期間所有權發生變動，歸屬第三人（買受人、受贈人、繼承人）時，承租人可以其租賃權對抗新的所有權人。也就是新的所有權人與承租人應繼續原租賃合同，直至終期屆至。也即新的所有權人取代了原出租人的地位。租賃物是動產還是不動產，不影響該規則的適用。所有權變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發生所有抵押與租賃

同時根據《擔保法》第49條的規定，抵押也不能擊破租賃。

《物權法》190條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。-B

--解釋抵押與租賃

同時根據《擔保法》第49條的規定，抵押也不能擊五、租賃房屋：優先購買權和繼續承租權（一）優先購買權（第230條）（司法解釋）（二）繼續承租權（第234條）（司法解釋）房屋租賃司法解釋五、租賃房屋：優先購買權和繼續承租權（一）優先購買權（第23《合同法》第十三章

租賃合同第212條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第214條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。第215條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。《合同法》第十三章

租賃合同第216條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第217條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。第218條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失第216條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期第220條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第222條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。第223條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第220條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約第224條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。第225條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。第226條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第224條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。第228條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。第229條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。第231條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。第228條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！さ?33條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第235條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。第236條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照案例1

提高租金未果,房東要求收房

2004年3月2日陳某與王某簽訂房屋租賃合同，陳某將其兩間門面房出租給王某，租期為3年，租金共計6萬元人民幣，王某于合同簽訂后10日內一次性付清房租。雙方還約定，如果王某生意不景氣，經陳某同意后可以轉租該門面。租期內，王某未經陳某同意曾將該門面轉租給了李某三個月，陳某知曉后未提出任何異議，后王某在沒有和陳某協商的情況下，對該房屋進行了簡單裝修。2006年該地區門面房租金水漲船高。見此情形，陳某要求王某提高租金，王某不同意，雙方為此發生糾紛。2006年10月9日陳某向法院提起訴訟，以王某未經其同意擅自轉租房屋及王某擅自對房屋進行裝修為由，要求解除其與王某之間的租賃合同，收回房屋。

案例1

提高租金未果,房東要求收房

[點評]

得知轉租沒有追認,房主無權解除合同

1、未經同意轉租房屋，陳某能否解除房屋租賃合同?

根據《合同法》第224條規定承租人王某在未經出租人陳某同意的情況下擅自將門面房轉租給了李某，作為出租人的陳某是有權解除合同的。

本案中,陳某知曉王某轉租的事實后并未提出任何異議，王某擅自轉租的行為，屬于民法上的無權處分行為，因為他不享有房屋的所有權，無權處分行為在民法上屬于效力待定行為，該行為只有經有權處分人同意或追認后方才有效，也就是說王某擅自轉租的行為需要陳某的追認同意才能是合法有效的。而陳某在知道該轉租行為后并未作出反對的意思表示，那么依民法相關原理可視為陳某是同意該轉租行為的。因而在本案中，陳某以王某未經其同意擅自轉租房屋要求解除租賃合同不能成立。

2、王某擅自對房屋進行裝修，陳某能否解除合同?

我國《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，承租人擅自拆改承租房結構或改變用途的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。本案中王某只是因為經營需要對該房屋進行了簡單裝修，并沒有拆改房屋結構，改變用途，并不屬于《城市房屋租賃管理辦法》第24條的規定，因此陳某以此為理由要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同也是沒有法律依據的。

[點評]

得知轉租沒有案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的118平方米門市網點用于經營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的1點評：合同約定租賃關系結束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權要求出租人對裝修損失作補償。

如系承租人違約導致合同被提前解除的，一般來說，裝修應無償歸出租人所有。但如果承租人違約應承擔的責任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當補償(實踐標準為1/3)。點評：

第二十一條承租人有下理行為之一的，出租人有權解除租賃合同：

（一）承租人擅自承租的房屋轉租、轉讓或轉借的；（二）承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；（三）承租人累計六個月不交租金的。

第二十二條機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或變相租用城市私有房屋，如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。租賃合同重點課件

2009城鎮房屋租賃合同司法解釋

關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。2009城鎮房屋租賃合同司法解釋

關于審理城鎮房屋租賃合同第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。數份房屋租賃合同的執行第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。數份房屋租賃合同的執行第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或裝飾裝修問題第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。裝飾裝修問題第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租租賃房屋轉租第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。租賃房屋轉租第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三次承租人的抗辯權、共同居住人繼續承租權第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。次承租人的抗辯權、共同居住人繼續承租權第十七條因承租人拖欠租賃房屋在租賃期間發生所有權變動第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動第二十條租賃房屋在租賃期優先購買權第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（比較：民法通則若干意見第１１８條）第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。優先購買權第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承優先購買的限制第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。優先購買的限制第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購優先購買問題，民法通則若干意見第１１８條合同法230條：出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。民法通則若干意見第１１８條：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。（此條已經廢止）優先購買問題，民法通則若干意見第１１８條合同法230條：出賣

租賃合同

一、租賃合同的概念、法律特征和種類二、租賃合同的內容三、承租人的轉租權四、買賣不破租賃五、租賃房屋優先購買權和繼續承租權一、租賃合同的概念、法律特征和種類租賃合同的概念

《合同法》第212規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！弊赓U標的物可以是動產，也可以是不動產，但租賃物須是不消耗物、特定物、有形物。

租賃合同的概念

《合同法》第212規定：“租法律特征1、租賃合同是轉移使用權、收益權的合同。

-租賃合同是以物的使用、收益為目的的合同，但當事人可以約定排除承租人的收益權。租賃物所有權不發生轉移，租賃合同期限屆滿后，承租人須將原物交還。租賃合同的給付具有持續性，因此可將租賃合同稱為持續性合同。

2、租賃合同是諾成合同、雙務合同、有償合同。

-

租賃合同的成立、生效不受是否交付租賃物的左右，是諾成合同。出租人以標的物的使用權、收益權為對價，承租人以租金為對價，租賃合同是雙務、有償合同法律特征1、租賃合同是轉移使用權、收益權的合同。

租賃合同的種類

根據是否確定日期，可分為定期租賃和不定期租賃。

定期租賃，當事人約定了租賃期限，但租賃期限如果過長，不利于平衡當事人之間的利益，所以《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年”。

不定期租賃，當事人沒有約定租賃的期限。不定期租賃的特點是當事人有任意解除權。"當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人"。

租賃合同的種類

根據是否確定日期，可分為定期租賃和不租賃合同的內容（一）出租人的義務

1．租賃物交付及保持義務

2．出租人的維修義務3．權利瑕疵擔保義務

（二）承租人的義務1、按約定使用與按性質使用2、妥善保管的義務3、不任意改善、增設的義務4．租金支付義務5．返還租賃物義務6．收益權租賃合同的內容（一）出租人的義務

出租人義務--租賃物交付及保持義務。

第216條：“

出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”

--對租賃物的使用收益，以交付為必要，所以出租人應當按照約定地點、時間、方式、數量等交付租賃物，并應于租賃關系的整個存續過程中，保持標的物處于適合使用、收益的狀態，即保持租賃物符合約定的用途。

出租人義務--租賃物交付及保持義務。第216條：“出租人的維修義務

保持義務的體現（220條、221條）：

維修通常發生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當由承租人承擔責任，由出租人自負經費維修。出租人的維修義務

保持義務的體現（220條、2權利瑕疵擔保義務

（1）權利瑕疵擔保義務的含義。

權利瑕疵擔保義務，是指出租人應當擔保不因第三人對租賃物主張權利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權利瑕疵擔保義務是法定義務。（228條）

（2）以抵押的財產出租對租賃合同效力的影響。

《〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定："抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。"

權利瑕疵擔保義務

（1）權利瑕疵擔保義務的含

承租人義務--按約定使用與按性質使用

《合同法》第217條規定：“承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用?！?/p>

--如何使用租賃物涉及到雙方當事人的利益。首先，承租人應當按照約定的方法使用租賃物；如果沒有約定或者約定不明確，則應按照《合同法》第61條的規定確定對租賃物如何使用，即按合同已有的條款或者交易習慣確定應當如何使用，如果還不能確定，則按租賃物的性質使用。使用方法與租賃物的用途有關。

承租人義務--按約定使用與按性質使用《合同妥善保管的義務

《合同法》第222條規定：“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任”。

--承租人對租賃物的保管，應盡善良管理人的注意義務。"保管不善"，是過錯的體現，一種觀點認為，因承租人的故意和重大過失致使租賃物毀損、滅失的，才承擔責任。依照我國《合同法》第222條的精神，保管不善所體現的過錯，包括故意和過失，并未排除輕過失。從法理上看，無償合同無償付出的一方，輕過失才能免責。因租賃合同是雙務、有償合同，若租賃物毀損、滅失，承租人輕過失不能免責妥善保管的義務

《合同法》第222條規定：

不任意改善、增設的義務

《合同法》第223條規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！?/p>

--有益費用的償還問題(案例2)

不任意改善、增設的義務

《合同法》第223條規定：租金支付義務

租金的支付，是承租人的主要義務。承租人應當按照約定的時間、數額和方式交付租金。承租人應當按照約定的期限支付租金。

226條：對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。租金支付義務

租金的支付，是承租人的主要義務。承租人返還租賃物義務和收益權

返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態，租賃期間屆滿或者租賃合同因解除終止，承租人應當返還原物，但返還原物并不等同于原狀返還，因為即使是正常使用，租賃物也會有磨損、老化等損耗，以至于價值降低。因此，返還的租賃物符合約定的狀態即可，如果對返還的租賃物的狀態沒有約定，返還的租賃物應符合按約定或者按租賃物的性質使用后狀態。--235條

收益權--225條:

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

返還租賃物義務和收益權

返還的租賃物應當三、承租人的轉租權

轉租是指承租人以自己的名義將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益。

轉租關系：一個標的物，兩個法律關系，三方當事人。立法模式:1,限制主義模式，即規定非經出租人同意，承租人不得轉租或讓與租賃權。德國民法典即采此見解。

2,自由主義模式，法國民法典采用這種模式。

我國合同法第224條就轉租采限制主義模式。轉租與租賃權的轉讓不同，轉租是承租人以自己的名義向次承租人出租；租賃權轉讓，是承租人將合同約定的租賃權轉讓給新承租人，原承租人退出合同。

--B

三、承租人的轉租權

轉租是指承租人以自己的轉租的法律效果1.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人

-承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同(同意包括事后默示追認)。-出租人通知承租人解除租賃合同以后，承租人與次承租人之間的合同因失去了前提而不能有效成立。

轉租的法律效果1.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三2、次承租人對租賃物造成損失的，其應當對轉租人（承租人）承擔責任，承租人應當對出租人承擔責任，不論轉租是否經過出租人同意，-如次承租人的行為導致租賃物的損害，出租人追究違約責任，只能追究承租人的違約責任，而不能追究次承租人的違約責任，或追究出租人和次承租人的連帶責任。如以侵權為由，則有可能追究承租人和次承租人的連帶責任。

2、次承租人對租賃物造成損失的，其應當對轉租人（承租人）承擔3、承租人未經同意擅自轉租的，出租人有兩個權利可以選擇行使：第一，出租人可以通知承租人解除雙方之間的租賃合同。第二，出租人也可以主張承租人與次承租人的轉租合同不生效。轉租不生效的事由是承租人無轉租權，擅自處分了他人的財產。轉租合同屬于效力未定的合同（可追認的合同）--案例1--房屋轉租司法解釋3、承租人未經同意擅自轉租的，出租人有兩個權利可以選擇行使：

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”對此規則，理論上多稱為“買賣不破租賃”。實際上，所有權變動還可以因贈與和繼承產生。因贈與和繼承致使租賃物在租賃期間發生所有權變動的，同樣不影響租賃合同的效力。

四、買賣不破租賃

《合同法》第229條規定：“租所有權變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發生所有權變動的情況。

租賃物在租賃期間所有權發生變動，歸屬第三人（買受人、受贈人、繼承人）時，承租人可以其租賃權對抗新的所有權人。也就是新的所有權人與承租人應繼續原租賃合同，直至終期屆至。也即新的所有權人取代了原出租人的地位。租賃物是動產還是不動產，不影響該規則的適用。所有權變動不能擊破租賃，是指先有租賃，后發生所有抵押與租賃

同時根據《擔保法》第49條的規定，抵押也不能擊破租賃。

《物權法》190條：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。-B

--解釋抵押與租賃

同時根據《擔保法》第49條的規定，抵押也不能擊五、租賃房屋：優先購買權和繼續承租權（一）優先購買權（第230條）（司法解釋）（二）繼續承租權（第234條）（司法解釋）房屋租賃司法解釋五、租賃房屋：優先購買權和繼續承租權（一）優先購買權（第23《合同法》第十三章

租賃合同第212條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第214條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。第215條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。《合同法》第十三章

租賃合同第216條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第217條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。第218條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失第216條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期第220條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第222條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。第223條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第220條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約第224條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。第225條在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。第226條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第224條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。第228條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。第229條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第230條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。第231條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。第228條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人?！さ?33條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第235條租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。第236條租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照案例1

提高租金未果,房東要求收房

2004年3月2日陳某與王某簽訂房屋租賃合同，陳某將其兩間門面房出租給王某，租期為3年，租金共計6萬元人民幣，王某于合同簽訂后10日內一次性付清房租。雙方還約定，如果王某生意不景氣，經陳某同意后可以轉租該門面。租期內，王某未經陳某同意曾將該門面轉租給了李某三個月，陳某知曉后未提出任何異議，后王某在沒有和陳某協商的情況下，對該房屋進行了簡單裝修。2006年該地區門面房租金水漲船高。見此情形，陳某要求王某提高租金，王某不同意，雙方為此發生糾紛。2006年10月9日陳某向法院提起訴訟，以王某未經其同意擅自轉租房屋及王某擅自對房屋進行裝修為由，要求解除其與王某之間的租賃合同，收回房屋。

案例1

提高租金未果,房東要求收房

[點評]

得知轉租沒有追認,房主無權解除合同

1、未經同意轉租房屋，陳某能否解除房屋租賃合同?

根據《合同法》第224條規定承租人王某在未經出租人陳某同意的情況下擅自將門面房轉租給了李某，作為出租人的陳某是有權解除合同的。

本案中,陳某知曉王某轉租的事實后并未提出任何異議，王某擅自轉租的行為，屬于民法上的無權處分行為，因為他不享有房屋的所有權，無權處分行為在民法上屬于效力待定行為，該行為只有經有權處分人同意或追認后方才有效，也就是說王某擅自轉租的行為需要陳某的追認同意才能是合法有效的。而陳某在知道該轉租行為后并未作出反對的意思表示，那么依民法相關原理可視為陳某是同意該轉租行為的。因而在本案中，陳某以王某未經其同意擅自轉租房屋要求解除租賃合同不能成立。

2、王某擅自對房屋進行裝修，陳某能否解除合同?

我國《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，承租人擅自拆改承租房結構或改變用途的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。本案中王某只是因為經營需要對該房屋進行了簡單裝修，并沒有拆改房屋結構，改變用途，并不屬于《城市房屋租賃管理辦法》第24條的規定，因此陳某以此為理由要求解除與王某簽訂的房屋租賃合同也是沒有法律依據的。

[點評]

得知轉租沒有案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的118平方米門市網點用于經營，租期為5年，合同約定：田某租賃期滿，房屋內的裝修不得破壞，與租賃房屋一并交給閆某。在合同履行到第三年時，因田某未按約定給付22萬元房租，并已超過給付房款期限一個月，閆某提出解除租賃合同，但田某拒不騰房。法院依法解除閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某給付拖欠的房租22萬元、違約金10萬元，田某按合同約定將所租賃的門市房上的四壁、頂棚上的附屬物等均完好返還給閆某。案例2:承租人不付房租裝修物歸房主田某租用閆某的1點評：合同約定租賃關系結束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權要求出租人對裝修損失作補償。

如系承租人違約導致合同被提前解除的，一般來說，裝修應無償歸出租人所有。但如果承租人違約應承擔的責任與裝修價值懸殊的，且確有再利用價值的，可酌情由出租人給予承租人適當補償(實踐標準為1/3)。點評：

第二十一條承租人有下理行為之一的，出租人有權解除租賃合同：

（一）承租人擅自承租的房屋轉租、轉讓或轉借的；（二）承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；（三）承租人累計六個月不交租金的。

第二十二條機關、團體、部隊、企業事業單位不得租用或變相租用城市私有房屋，如因特殊需要必須租用，須經縣以上人民政府批準。租賃合同重點課件

2009城鎮房屋租賃合同司法解釋

關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。2009城鎮房屋租賃合同司法解釋

關于審理城鎮房屋租賃合同第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。數份房屋租賃合同的執行第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法占有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。數份房屋租賃合同的執行第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參租賃房屋的維修第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違