建設用地使用權若干法律問題探討主講人：最高人民法院吳光榮建設用地使用權若干法律問題探討主講人：最高人民法院吳光基本內容建設用地使用權的取得房地關系的理解與適用不動產登記與權屬確認農村集體土地行政訴訟基本內容建設用地使用權的取得一、建設用地使用權的取得基于法律行為的取得非依法律行為的取得案例：甲公司系一家外國企業，欲在中國設立一外商獨資企業，由于擔心以甲公司的名義取得建設用地使用權可能存在政策和法律上的障礙，故與乙公司訂立委托合同一份，約定由乙公司以甲公司提供的資金從當地政府受讓建設用地使用權，但須將該地出租給正在設立中的外商獨資企業，且一旦該外商獨資企業設立，乙公司須將建設用地使用權過戶給甲公司設立的外商獨資企業。外商獨資企業丙企業設立后，乙公司將該土地交給丙企業使用，但在丙企業請求乙公司協助辦理過戶手續時，遭到乙公司拒絕，丙企業遂將乙公司訴至法院，請求確認其享有登記在乙公司名下的建設用地使用權。一、建設用地使用權的取得基于法律行為的取得（一）區分原則的理解與適用區分原則的含義區分原則的適用

1.合同之訴與確權之訴

2.不動產登記的法律地位（一）區分原則的理解與適用區分原則的含義（二）要因原則的理解與適用要因原則的意義合同效力的認定

1.如何理解違反《房地產管理法》第38條、第39條所訂立合同的效力？

2.如何理解《擔保法》第37條的規范性質？

3.未經行政審批轉讓劃撥土地使用權所訂立的合同是否為無效合同？（二）要因原則的理解與適用要因原則的意義房地產管理法第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

房地產管理法第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）擔保法第三十七條下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。擔保法第三十七條下列財產不得抵押：（三）公信原則的理解與適用公信原則的含義公信原則的適用

1.善意取得制度的適用范圍

2.無權處分規則的法律適用（三）公信原則的理解與適用公信原則的含義案例：甲公司與乙公司系關聯企業（甲公司系乙公司剝離部分優質資產成立的股份公司），甲公司的董事長系乙公司的總經理。甲公司向丙銀行借款，并以自己的名義將屬于乙公司的建設用地使用權抵押給丙銀行，乙公司知情并提供了權屬證書辦理了抵押登記。后丙銀行要求行使抵押權，甲公司則主張抵押無效。如何處理？案例：甲公司與乙公司系關聯企業（甲公司系乙公司剝離部分優質資（二）房地關系的理解與適用甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建設用地使用權抵押給乙銀行。在設定抵押權時，該土地上已有一建筑物為某酒樓，系甲公司建造，已報批并已取得雙登收據，但尚未取得房產證。后乙銀行要求對土地及建筑物行使抵押權，甲公司則主張抵押合同無效，理由是該合同違反《擔保法》第37條的規定。如何處理？（二）房地關系的理解與適用甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建（一）房地關系的立法體例房地一體主義房地分離主義（一）房地關系的立法體例房地一體主義（二）房地一致的立法政策關于房地關系的法律規定如何理解房地的一并抵押（二）房地一致的立法政策關于房地關系的法律規定（三）關于合作開發房地產甲公司與乙公司訂立合作開發房地產的協議，約定由甲公司出資金，乙公司提供建設用地使用權，所得收益按照各50%分配。在合同履行過程中，雙方發生糾紛，甲公司起訴主張所建房屋的50%歸自己所有，能否得到支持？（三）關于合作開發房地產甲公司與乙公司訂立合作開發房地產的協三、不動產登記與權屬確認不動產權屬確認的實體規則不動產權屬確認的程序規則三、不動產登記與權屬確認不動產權屬確認的實體規則（一）不動產權屬確認的實體規則物權變動的基本結構形式主義的法律適用形式主義的缺陷補救（一）不動產權屬確認的實體規則物權變動的基本結構1、我國法上物權變動的基本結構基于法律行為發生的物權變動（一）公示生效——形式主義物權變動模式——強制登記（二）公示對抗——意思主義物權變動模式——自愿登記非依法律行為發生的物權變動（一）依法院判決、強制執行裁定（二）依政府征收決定權利取得無需登記（宣示登記）（三）依事實行為但處分需經登記（強制登記）（四）依法律規定發生的物權變動特殊：依法定繼承、遺囑繼承、遺贈發生的物權變動：權利取得無需登記（宣示登記）；但處分需經登記（強制登記）1、我國法上物權變動的基本結構基于法律行為發生的物權變動2、形式主義物權變動模式的適用區分原則的理解與適用要因原則的理解與適用公示原則的理解與適用2、形式主義物權變動模式的適用區分原則的理解與適用3、形式主義物權變動模式的反思案例1：一物多賣時買受人的地位？案例2：登記前房屋征收款歸誰所有？案例3：在破產程序或執行程序中，未經登記的房屋買受人是否能夠優先于其他債權人？3、形式主義物權變動模式的反思案例1：一物多賣時買受人法律發展：最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2005]5號）第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。法律發展：

最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定（法釋[2004]15號）第十七條被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》法釋[2002]23號第71條：“下列財產不屬于破產財產：……（五）特定物買賣中，尚未移轉占有但相對人已完全支付對價的特定物；（六）尚未辦理產權證書或者產權過戶手續但已向買方交付的財產”……。最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》法釋[20建設用地使用權若干法律問題課件1、不動產登記的法律性質物權法之前的情況物權法之后的情況1、不動產登記的法律性質物權法之前的情況不動產登記的性質——物權法之前城市房地產管理法第三十五條

房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。土地管理法第十二條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。原《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001）第一條為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，制定本辦法。第三條本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。

不動產登記的性質——物權法之前城市房地產管理法不動產登記的性質——物權法之后物權法：第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。房屋登記辦法（2008）第一條為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。第五條房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。不動產登記的性質——物權法之后物權法：二、登記錯誤的救濟與防范登記錯誤的法律后果不動產登記的三原則審查方式與審查范圍登記更正與異議登記登記機關的賠償責任二、登記錯誤的救濟與防范登記錯誤的法律后果不動產登記的三原則申請原則登記同意原則在先已登記原則不動產登記的三原則申請原則審查方式與審查范圍第十二條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。審查方式與審查范圍第十二條登記機構應當履行下列職責：

登記更正與異議登記第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

登記更正與異議登記第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記房屋登記辦法（2008）第七十四條權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。

利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。

房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。

第七十五條房屋登記機構發現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。

對于涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

房屋登記辦法（2008）登記機關的賠償責任物權法第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

登記機關的賠償責任物權法最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第十二條

申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。

第十三條

房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

三、權屬確認的程序選擇最高人民法院關于當前形勢下做好行政審判工作的若干意見(法發〔2009〕38號)九、豐富和創新行政訴訟裁判方式，快速有效化解糾紛：

充分發揮行政訴訟附帶解決民事爭議的功能，在受理行政機關對平等主體之間的民事爭議所作的行政裁決、行政確權、行政處理、頒發權屬證書等案件時，可以基于當事人申請一并解決相關民事爭議。要正確處理行政訴訟與民事訴訟交叉問題，防止出現相互矛盾或相互推諉。三、權屬確認的程序選擇最高人民法院關于當前形勢下做好行政審判最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第五條

同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。

原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。

原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

第八條

當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。

第十一條

被訴房屋登記行為涉及多個權利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應予撤銷的，可以判決部分撤銷。

被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。

被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第五條

同四、農村集體土地行政訴訟關于受案范圍的界定不動產登記的可訴性行政訴訟中的當事人出讓合同與行政訴訟土地征收與行政訴訟送達方式與審理期間四、農村集體土地行政訴訟關于受案范圍的界定（一）關于受案范圍的界定第一條

農村集體土地的權利人或者利害關系人（以下簡稱土地權利人）認為行政機關作出的涉及農村集體土地的行政行為侵犯其合法權益，提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。第六條

土地權利人認為鄉級以上人民政府作出的土地確權決定侵犯其依法享有的農村集體土地所有權或者使用權，經復議后向人民法院提起訴訟的，人民法院應當依法受理。法律、法規規定應當先申請行政復議的土地行政案件，復議機關作出不受理復議申請的決定或者以不符合受理條件為由駁回復議申請，復議申請人不服的，應當以復議機關為被告向人民法院提起訴訟。第七條

土地權利人認為行政機關作出的行政處罰、行政強制措施等行政行為侵犯其依法享有的農村集體土地所有權或者使用權，直接向人民法院提起訴訟的，人民法院應當依法受理。第十條

土地權利人對土地管理部門組織實施過程中確定的土地補償有異議，直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理，但應當告知土地權利人先申請行政機關裁決。（一）關于受案范圍的界定第一條

農村集體土地的權利人或者利害（二）不動產登記的可訴性第二條

土地登記機構根據人民法院生效裁判文書、協助執行通知書或者仲裁機構的法律文書辦理的土地權屬登記行為，土地權利人不服提起訴訟的，人民法院不予受理，但土地權利人認為登記內容與有關文書內容不一致的除外。第八條

土地權屬登記（包括土地權屬證書）在生效裁判和仲裁裁決中作為定案證據，利害關系人對該登記行為提起訴訟的，人民法院應當依法受理。（二）不動產登記的可訴性第二條

土地登記機構根據人民法院生效（三）行政訴訟中的當事人第三條

村民委員會或者農村集體經濟組織對涉及農村集體土地的行政行為不起訴的，過半數的村民可以以集體經濟組織名義提起訴訟。農村集體經濟組織成員全部轉為城鎮居民后，對涉及農村集體土地的行政行為不服的，過半數的原集體經濟組織成員可以提起訴訟。第四條

土地使用權人或者實際使用人對行政機關作出涉及其使用或實際使用的集體土地的行政行為不服的，可以以自己的名義提起訴訟。第五條

土地權利人認為土地儲備機構作出的行為侵犯其依法享有的農村集體土地所有權或使用權，向人民法院提起訴訟的，應當以土地儲備機構所隸屬的土地管理部門為被告。（三）行政訴訟中的當事人第三條

村民委員會或者農村集體經濟組（四）出讓合同與行政訴訟第十一條

土地權利人以土地管理部門超過兩年對非法占地行為進行處罰違法，向人民法院起訴的，人民法院應當按照行政處罰法第二十九條第二款的規定處理。（四）出讓合同與行政訴訟第十一條

土地權利人以土地管理部門超（五）土地征收與行政訴訟第十二條

征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產的，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償。征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。第十四條

縣級以上人民政府土地管理部門根據土地管理法實施條例第四十五條的規定，申請人民法院執行其作出的責令交出土地決定的，應當符合下列條件：（一）征收土地方案已經有權機關依法批準；（二）市、縣人民政府和土地管理部門已經依照土地管理法和土地管理法實施條例規定的程序實施征地行為；（三）被征收土地所有權人、使用人已經依法得到安置補償或者無正當理由拒絕接受安置補償，且拒不交出土地，已經影響到征收工作的正常進行；（四）符合《最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十六條規定的條件。人民法院對符合條件的申請，應當予以受理，并通知申請人；對不符合條件的申請，應當裁定不予受理。（五）土地征收與行政訴訟第十二條

征收農村集體土地時涉及被征（六）送達方式與審理期限第九條

涉及農村集體土地的行政決定以公告方式送達的，起訴期限自公告確定的期限屆滿之日起計算。第十三條

在審理土地行政案件中，人民法院經當事人同意進行協調的期間，不計算在審理期限內。當事人不同意繼續協商的，人民法院應當及時審理，并恢復計算審理期限。（六）送達方式與審理期限第九條

涉及農村集體土地的行政決定以謝謝大家！謝謝大家！建設用地使用權若干法律問題探討主講人：最高人民法院吳光榮建設用地使用權若干法律問題探討主講人：最高人民法院吳光基本內容建設用地使用權的取得房地關系的理解與適用不動產登記與權屬確認農村集體土地行政訴訟基本內容建設用地使用權的取得一、建設用地使用權的取得基于法律行為的取得非依法律行為的取得案例：甲公司系一家外國企業，欲在中國設立一外商獨資企業，由于擔心以甲公司的名義取得建設用地使用權可能存在政策和法律上的障礙，故與乙公司訂立委托合同一份，約定由乙公司以甲公司提供的資金從當地政府受讓建設用地使用權，但須將該地出租給正在設立中的外商獨資企業，且一旦該外商獨資企業設立，乙公司須將建設用地使用權過戶給甲公司設立的外商獨資企業。外商獨資企業丙企業設立后，乙公司將該土地交給丙企業使用，但在丙企業請求乙公司協助辦理過戶手續時，遭到乙公司拒絕，丙企業遂將乙公司訴至法院，請求確認其享有登記在乙公司名下的建設用地使用權。一、建設用地使用權的取得基于法律行為的取得（一）區分原則的理解與適用區分原則的含義區分原則的適用

1.合同之訴與確權之訴

2.不動產登記的法律地位（一）區分原則的理解與適用區分原則的含義（二）要因原則的理解與適用要因原則的意義合同效力的認定

1.如何理解違反《房地產管理法》第38條、第39條所訂立合同的效力？

2.如何理解《擔保法》第37條的規范性質？

3.未經行政審批轉讓劃撥土地使用權所訂立的合同是否為無效合同？（二）要因原則的理解與適用要因原則的意義房地產管理法第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

房地產管理法第三十八條下列房地產，不得轉讓：

（一）擔保法第三十七條下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。擔保法第三十七條下列財產不得抵押：（三）公信原則的理解與適用公信原則的含義公信原則的適用

1.善意取得制度的適用范圍

2.無權處分規則的法律適用（三）公信原則的理解與適用公信原則的含義案例：甲公司與乙公司系關聯企業（甲公司系乙公司剝離部分優質資產成立的股份公司），甲公司的董事長系乙公司的總經理。甲公司向丙銀行借款，并以自己的名義將屬于乙公司的建設用地使用權抵押給丙銀行，乙公司知情并提供了權屬證書辦理了抵押登記。后丙銀行要求行使抵押權，甲公司則主張抵押無效。如何處理？案例：甲公司與乙公司系關聯企業（甲公司系乙公司剝離部分優質資（二）房地關系的理解與適用甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建設用地使用權抵押給乙銀行。在設定抵押權時，該土地上已有一建筑物為某酒樓，系甲公司建造，已報批并已取得雙登收據，但尚未取得房產證。后乙銀行要求對土地及建筑物行使抵押權，甲公司則主張抵押合同無效，理由是該合同違反《擔保法》第37條的規定。如何處理？（二）房地關系的理解與適用甲公司向乙銀行借款，并將其享有的建（一）房地關系的立法體例房地一體主義房地分離主義（一）房地關系的立法體例房地一體主義（二）房地一致的立法政策關于房地關系的法律規定如何理解房地的一并抵押（二）房地一致的立法政策關于房地關系的法律規定（三）關于合作開發房地產甲公司與乙公司訂立合作開發房地產的協議，約定由甲公司出資金，乙公司提供建設用地使用權，所得收益按照各50%分配。在合同履行過程中，雙方發生糾紛，甲公司起訴主張所建房屋的50%歸自己所有，能否得到支持？（三）關于合作開發房地產甲公司與乙公司訂立合作開發房地產的協三、不動產登記與權屬確認不動產權屬確認的實體規則不動產權屬確認的程序規則三、不動產登記與權屬確認不動產權屬確認的實體規則（一）不動產權屬確認的實體規則物權變動的基本結構形式主義的法律適用形式主義的缺陷補救（一）不動產權屬確認的實體規則物權變動的基本結構1、我國法上物權變動的基本結構基于法律行為發生的物權變動（一）公示生效——形式主義物權變動模式——強制登記（二）公示對抗——意思主義物權變動模式——自愿登記非依法律行為發生的物權變動（一）依法院判決、強制執行裁定（二）依政府征收決定權利取得無需登記（宣示登記）（三）依事實行為但處分需經登記（強制登記）（四）依法律規定發生的物權變動特殊：依法定繼承、遺囑繼承、遺贈發生的物權變動：權利取得無需登記（宣示登記）；但處分需經登記（強制登記）1、我國法上物權變動的基本結構基于法律行為發生的物權變動2、形式主義物權變動模式的適用區分原則的理解與適用要因原則的理解與適用公示原則的理解與適用2、形式主義物權變動模式的適用區分原則的理解與適用3、形式主義物權變動模式的反思案例1：一物多賣時買受人的地位？案例2：登記前房屋征收款歸誰所有？案例3：在破產程序或執行程序中，未經登記的房屋買受人是否能夠優先于其他債權人？3、形式主義物權變動模式的反思案例1：一物多賣時買受人法律發展：最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2005]5號）第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。法律發展：

最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定（法釋[2004]15號）第十七條被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》法釋[2002]23號第71條：“下列財產不屬于破產財產：……（五）特定物買賣中，尚未移轉占有但相對人已完全支付對價的特定物；（六）尚未辦理產權證書或者產權過戶手續但已向買方交付的財產”……。最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》法釋[20建設用地使用權若干法律問題課件1、不動產登記的法律性質物權法之前的情況物權法之后的情況1、不動產登記的法律性質物權法之前的情況不動產登記的性質——物權法之前城市房地產管理法第三十五條

房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。土地管理法第十二條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。原《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001）第一條為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，制定本辦法。第三條本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。

不動產登記的性質——物權法之前城市房地產管理法不動產登記的性質——物權法之后物權法：第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十七條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。房屋登記辦法（2008）第一條為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。第五條房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。不動產登記的性質——物權法之后物權法：二、登記錯誤的救濟與防范登記錯誤的法律后果不動產登記的三原則審查方式與審查范圍登記更正與異議登記登記機關的賠償責任二、登記錯誤的救濟與防范登記錯誤的法律后果不動產登記的三原則申請原則登記同意原則在先已登記原則不動產登記的三原則申請原則審查方式與審查范圍第十二條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規規定的其他職責。

申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。審查方式與審查范圍第十二條登記機構應當履行下列職責：

登記更正與異議登記第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

登記更正與異議登記第十九條權利人、利害關系人認為不動產登記房屋登記辦法（2008）第七十四條權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料。

利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料。

房屋登記簿記載確有錯誤的，應當予以更正；需要更正房屋權屬證書內容的，應當書面通知權利人換領房屋權屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應當不予更正，并書面通知申請人。

第七十五條房屋登記機構發現房屋登記簿的記載錯誤，不涉及房屋權利歸屬和內容的，應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；當事人無正當理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機構可以依據申請登記材料或者有效的法律文件對房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當事人。

對于涉及房屋權利歸屬和內容的房屋登記簿的記載錯誤，房屋登記機構應當書面通知有關權利人在規定期限內辦理更正登記；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

房屋登記辦法（2008）登記機關的賠償責任物權法第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

登記機關的賠償責任物權法最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第十二條

申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。

第十三條

房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

三、權屬確認的程序選擇最高人民法院關于當前形勢下做好行政審判工作的若干意見(法發〔2009〕38號)九、豐富和創新行政訴訟裁判方式，快速有效化解糾紛：

充分發揮行政訴訟附帶解決民事爭議的功能，在受理行政機關對平等主體之間的民事爭議所作的行政裁決、行政確權、行政處理、頒發權屬證書等案件時，可以基于當事人申請一并解決相關民事爭議。要正確處理行政訴訟與民事訴訟交叉問題，防止出現相互矛盾或相互推諉。三、權屬確認的程序選擇最高人民法院關于當前形勢下做好行政審判最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第五條

同一房屋多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。

原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記行為及后續轉移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。

原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起行政訴訟的，人民法院不予受理。

第八條

當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。

第十一條

被訴房屋登記行為涉及多個權利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應予撤銷的，可以判決部分撤銷。

被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。

被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。

最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定

第五條

同四、農村集體土地行政訴訟關于受案范圍的界定不動產登記的可訴性行政訴訟中的當事人出讓合同與行政訴訟土地征收與行政訴訟送達方式與審理期間四、農村集體土地行政訴訟關于受案范圍的界定（一）關于受案范圍的界定第一條

農村集體土地的權利人或者利害關系人（以下簡稱土地權利人）認為行政機關作出的涉及農村集體土地的行政行為侵犯其合法權益，提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。第六條

土地權利人認為鄉級以上人民政府作出的土地確權決定侵犯其依法享有的農村