東麗區市場綜述Friday,December9,20222內容提綱

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東麗區宏觀背景研究東麗區行業背景研究東麗區板塊研究東麗區位于天津市中心城區和天津港之間，是連接市區與港區的紐帶。東麗區地理位置優越，水陸空交通便捷。天津市東麗區位于天津市中心市區和濱海新區之間。全境東西長30公里，南北寬25公里，總面積477平方公里，行政區轄張貴莊、豐年村、程林、無瑕、新立5個街道，軍糧城、大畢莊、華明等3個鎮和么六橋鄉。毗鄰天津經濟技術開發區、保稅區、高新技術產業園區，接受“三帶”、“三區”的輻射。擁有擁有39條航線的國際機場，現代化的空港物流加工區，東麗湖生態旅游、居住板塊。宏觀背景研究—區域解讀依托京津走廊及濱海新區的帶動作用，東麗區位于環渤海區域發展的主軸上，未來潛力巨大北京天津濱海新區環渤海經濟圈規模初具，京津走廊發展軸的確定--以京津兩個直轄市和濱海新區為主軸線，將帶動發展軸上各個關鍵節點的經濟發展；同時輻射并帶動周邊區域城市的發展，構成了中國北方最重要的集政治、經濟、文化、國際交往和外項型、多功能的密集的城市群落；東麗區所在區域位于京津走廊的必經之路——已經納入國家濱海新區發展的前沿。位于環渤海城市群落發展主軸上東麗宏觀經濟背景研究——區域解讀宏觀經濟背景研究——區域解讀東麗區作為連接中心城區和濱海核心區發展軸上的價值凹地，隨著周邊大型項目的開發和產業的不斷成熟，必然成為天津新的經濟和土地價值的快速增長點，天津中心城市東移和濱海新區產業西移，使東麗區將成為以高新技術產業和現代加工業為主導的新興產業區。宏觀背景研究—經濟發展隨著天津市加快建設北方經濟中心、濱海新區和工業東移總體規劃的實施，東麗經濟迎來前所未有的機遇和發展。東麗區國營企業、外資企業、集體企業、私營企業、股份制企業多種經濟成份共存，形成了多元化的經濟格局。吸引了來自韓、日、美、法等22個國家和地區的300多家外資企業。東麗區經濟基礎良好。形成二、三、一產業格局。工業依靠重點企業強力帶動，優勢產業有力支撐，實現了又好又快發展。城市化進程加快。“宅基地換房”、“城中村改造”、“依托大項目有序撤村”等城市化途徑不斷完善，按照“一個中心城區、兩個中心鎮、兩個組團”的規劃思路，城鎮建設加速。宏觀背景研究—經濟發展億元東麗區的GDP自2003年首次突破百億大關后，經過三年平穩發展，從2007年始加速遞增，在天津GDP的比重近3年維持在2.5—3.0%之間。宏觀背景研究—產業結構2008年全年,東麗區地區GDP為161.9億元,同比增長22.3%:

第一產業3.3億元,同比增長2.9%;第二產業102.7億元,同比增長28.6%;第三產業55.9億元,同比增長13.6%.

東麗區的整體經濟以第二產業為核心，以服務性產業拉動經濟特色，以第一產業為補充。宏觀背景研究—產業結構東麗區政府制定支持政策，確保一批大項目、好項目簽約落地。積極調整產業結構，構建特色突出的四大產業園區——臨空產業區華明工業園區濱海重機工業園金鐘工業園區四大優勢產業結構四大優勢產業金屬制品業交通設備制造業電子通訊業新型建材業據統計四大優勢產業占據東麗區第二產業總值的68.5%宏觀背景研究—產業結構傳統流通服務業是東麗區服務業中比重最重的部分，其次是其他類型服務業。然而，服務業在金融保險、旅游、中介服務等現代服務業領域，由于在資金、信息、市場和國家的嚴格管制等方面的原因，東麗區的發展條件與其他地區還有很大差距。

傳統服務業主要包括：交通、倉儲、運輸、住宿、餐飲、批發、零售等；其他類型包括：房地產、金融保險、旅游、信息產業、文化服務等。宏觀背景景研究——人口構構成2008年末全全區常住住人口45.21萬人人，戶籍籍人口33.09萬人人，暫住住人口12.12萬人人；農業人口19.99萬人人，非農業人人口13.1萬人；全年人口出生生率為7.8‰，人口死死亡率為3.1‰；人口口自然增長率率為4.7‰‰。計劃生育育率為98.6%，一孩孩率77.7%。單位：萬人單位：萬人今年8月4日日，東麗區宣宣布取消本區區戶籍人口農農業、非農業業性質的劃分分，實行按實實際居住地登登記居民戶口口，實行城鄉鄉一元化戶籍籍登記制度。。此項改革完完成后，東麗麗區居民將不不再有“城里里人”與“鄉鄉下人”之分分。消除城鄉戶籍籍二元化結構構。在子女教教育、職業培培訓、社會保保障、就業服服務等方面實實行統一政策策，實行以具具有合法固定定住所、穩定定職業或生活活來源為基本本條件的戶口口遷移準入制制度，優先保保障各類專業業人才、外來來投資者入住住本區。宏觀背景研究究—人口構成成13內容提綱Contentcompendium東麗區宏觀背背景研究東麗區行業背背景研究東麗區板塊研研究行業背景研究究——土地供供應量分析2008年-2009年年2月，東麗麗區共有36宗土地掛牌牌出讓，土地地供應面積約約610萬平平米。土地供應以工工業用地為主主，累計供應應量達424萬平米，占占供應總量70%，主要要分布在津塘塘公路沿線各各工業園區內內；住宅用地方面面，共有7幅幅土地出讓，，累計供應面面積約140萬平米，占占供應總量約約23%，主主要分布在津津濱大道沿線線，東麗湖板板塊僅有一宗宗土地出讓，，供應面積約約18萬平米米。單位：萬平方方米單位：萬平方方米2008-09年，東麗麗區共成交土土地39宗，，成交土地面面積約383萬平米，區區域供求比約約為1：1.59.成交土地用途途分布方面，，住宅用地共共成交9宗，，成交土地面面積約140萬平米，占占總量36.6%.行業背景研究究——土地成成交情況單位：萬平方方米行業背景研究究——近期房房價走勢從成交均價開開看，整體呈呈穩中有升的的狀態，受金金融危機影響響，08年下下半年和09年初價格略略有下降。其其中谷價為09年12月月，峰價出現現在出現在09年5月。。目前整體均價價維持在6500元/平平方米以上。。08/08——09/08東麗區商品品住宅成交走走勢行業背景研究究——東麗與與其他郊縣的的比較通過對比發現現東麗區從成成交套數上明明顯落后于西西青、津南、、塘沽四區，，成交總數上上接近開發區區。行業背景研究究——東麗與與其他環城郊郊區的比較目前東麗區的的成交套數上上與其他三個個環城郊區，，為環城四區區平均成交套套數的43%。成交均價為四四區中第二位位，落后于西西青區。19內容提綱Contentcompendium東麗區宏觀背背景研究東麗區行業背背景研究東麗區板塊研研究東麗湖組團空港物流園區組團華明組團東麗區板塊研研究東麗區三大板板塊東麗湖板塊具具有得天獨厚厚的地緣優勢勢，是天津最最早開發休閑閑地產的地區區之一，是東東麗區高端項項目的集中區區。隨著空港物流流及工業的興興起，聚集的的人口催生了了新的居住組組團。華明鎮板塊是是東麗區政府府規劃的經濟濟適用房集中中區，以此拉拉動了區域的的活躍性。東麗區板塊研研究——東麗麗湖東麗湖板塊處處于東麗區核核心位置、京京津塘發展軸軸上、臨近多多個現代化產產業群，區位位條件優越。。隨著濱海新區區開發開放的的加快，中心心城區的東進進和濱海新區區產業區的西西移將迅速催催熟東麗區，，而處于開發發區西區和空空港物流加工工區之間的東東麗湖板塊，，將迎來百年年不遇的發展展良機。東麗湖板塊交交通便利，多多條城市快速速路及城市干干線縱橫交錯錯，與濱海新新區、中心城城區距離較近近，為其整體體發展規劃提提供了良好基基礎條件。現有主要道路路系統：外外環線快速、、津歧公路、、漢港公路、、京津塘高速速、津漢公路路、津濱高速速、津塘公路路、北環鐵路路等，規劃道路：環環外環快速速、京津塘二二線高速、志志成道快速延延長線、津薊薊高速聯絡線線等。東麗區板塊研研究——東麗麗湖生態居住區

城市公園區

綜合配套區

特色休閑區東麗湖板塊規規劃四至范圍圍：東至黃港水庫庫南至津漢快速速路與津漢高高速聯絡線北至京津塘高高速公路二線線西至環外快速速環路。生態居住區：：規劃總占占地9.92平方公里。。遠期規劃占占地5.92平方公里。。城市公園區:規劃占地地26.13平方公里。。綜合配套服務務區:規劃劃占地23.42平方公公里。遠期規規劃占地9.48平方公公里。特色休閑區：：規劃占地地26.05平方公里。。用地規模：規劃遠期用地地總面積約46.02平平方公里，其其中建設用地地約12平方方公里。規劃劃遠景用地總總面積約85.51平方方公里，其中中建設用地約約30平方公公里。人口規模：規規劃遠景人口口為20萬人人。東麗戶板塊功功能分區：享受天津主城城區、濱海新新區副城市中中心雙向輻射射；主要享受空港港物流加工區區、航空城、、開發區西區區、濱海高新新技術產業區區等各種產業業區的形象、、功能輻射；；享受濱海新區區開發開放的的優越政策環環境；完善產業區居居住以及區域域居住升級功功能配套；享受京津濱城城市發展軸帶帶動效應；承接旅游帶動動效益。東麗湖板塊產產業導向性明明顯，成為區區域常住人口口來源的一大大利好東麗區板塊研研究—東麗湖湖東麗湖區域市市場定位———由Resort到Resorpolis的生生態休閑都市市Resort都市生態休閑閑中心核心功能發展展城市功能的延延伸Resorpolis生態休閑都市市成熟期發展期起飛期重點發展休閑閑娛樂功能，，提供類型多多樣的休閑娛娛樂設施打造造區域特色，，帶動區域發發展。充足的休閑娛娛樂設施和多多樣化的住宅宅產品吸引高高素質人口入入住，帶動相相關產業的發發展，形成產產業和人口不不斷升級的良良性循環。進入城市全方方位均衡發展展的階段，成成為特色突出出、功能復合合、環境優美美的休閑都市市。生態環境是項項目可以借用用的優勢因素素東麗區區板塊塊市場場研究究———東麗麗湖市政基礎休閑娛樂旅游環境商務交流商務辦公商業配套高中端居住東麗湖正在發發展弱弱正在發發展中中等正在發發展弱弱正在發發展中中等正在發發展弱弱正在發發展中中等正在發發展無無休閑娛樂旅游環境商務交流商務辦公商業配套高中端居住東麗湖發展現現狀后期重重點發發展內內容根據規規劃東東麗湖湖板塊塊后期期發展展方向向重點點是完完善其其生態態旅游游度假假設施施，發展作作為城城市休休閑居居住生生活標標志性性板塊塊的代代表東麗區區板塊塊市場場研究究———東麗麗湖東麗湖在建項目東麗湖萬科城項目主要建設別墅、洋房、小高層、學校、商業配套設施等朗鉅天域項目主要進行別墅、洋房及商業設施開發華納景湖花園一個高檔次以溫泉SPA為主題的集休閑、度假、商住為一體的、溫泉水會。包括6棟公寓、1座酒店及1座SPA會館。水上溫泉歡樂谷主要進行水上運動世界的打造水域天成住宅、公建保利地產會展項目進行會議中心、會展方面的功能建設億兆東麗湖項目主要進行會議中心、商務中心、酒店式公寓、文化產業項目開發武警醫學院附屬醫院東麗湖分院項目計劃建設溫泉療養、健康體檢和門診住院等項目東麗湖在談項目澳洲風尚莊園一期項目中澳文化交流中心、墨爾本商業街、澳式足球場、馬術運動場、葡萄莊園等環球產品交易中心項目一期項目為世界各地和產品和服務供應商提供展示企業、商品交流交易的平臺，在國內外具有廣闊的市場亞洲文化產業園項目先期開發亞洲文化博覽園（包括節慶中心廣場、亞洲各國風情街區、文化產業大廈等項目）東麗區區房地地產板板塊市市場研研究之之東麗麗湖東麗區區板塊塊市場場研究究———東麗麗湖夏陽溪溪韻朗鉅天天域萬科東東麗湖湖作為天天津市市少有有的生生態資資源豐豐富的的區域域，東東麗湖湖板塊塊在建建項目目均以以別墅墅產品品作為為主打打產品品，強強調生生態和和宜居居思想想，另另外，，從板板塊未未來規規劃看看，運運動、、休閑閑、商商務、、文化化將是是區域域房地地產市市場主主要發發展方方向，，一座座宜居居生態態型旅旅游休休閑宜宜居新新城正正在形形成。。自08年至至09年8月，，東麗麗湖板板塊新新增住住宅供供應量量約26.6萬萬平米米，年年度成成交量量約為為17平平米，，占東東麗區區總成成交量量的63.62%，，板塊塊供求求比為為1：：0.64，板板塊內內部存存在明明顯供供給過過剩。。與東麗麗湖板板塊可可類比比區域域住宅宅市場場狀況況與天津津市其其他類類似板板塊相相比，，東麗麗湖板板塊房房地產產市場場起步步相對對較晚晚，已已建和和在售售項目目較少少；區域住住宅用用地平平均樓樓面成成本相相對較較低，，具備備相當當的發發展潛潛力，，但區區域房房價水水平低低于東東麗區區房價價平均均水平平，與與中心心城區區主要要板塊塊住宅宅價格格水平平差距距較大大，有有待進進一步步提高高。東麗區區板塊塊研究究—東東麗湖湖東麗區區板塊塊研究究———東麗麗湖空港位置及及交通通地處天天津濱濱海國國際機機場東東北側側，距距市區區3公公里，，距港口口30公里里，與與鐵路路干線線相連連土地規規劃總規劃劃用地地面積積45平方方公里里,一期規規劃用用地24平平方公公里，，二期期規劃劃21平方方公里里人口規規劃總規劃劃人口口30-35萬萬人，，其中常常住人人口11-13萬人人，暫暫住人人口8-9萬人人產業規規劃重點發發展:機械械裝備備、航航空、、電子子信息息、生物制制藥、、汽車車零部部件、、高新新紡織織、新新材料料、新新能源源空港加加工區區整體體規劃劃30東麗區區板塊塊研究究—空空港規劃：：空港港物流流加工工區規規劃占占地42平平方公公里，，目前前一期期23.5平方方公里里基礎礎設施施鋪設設完畢畢；分為機機場運運營區區、物物流加加工配配送區區、商商務會會展區區、生生態休休閑區區、生生活配配套、、產業業園區區、民民航科科技產產業基基地等等七個個功能能區；；golf目前一期期開發基基礎設施施已經全全部完成成物流加工工物流加工工民航科技技產業基基地近期規劃劃：2期期遠期規劃劃：3期期機場運營區物流區商務會展產業園區生態休閑生活配套民航產業基地東麗區板板塊研究究—空港港目前，空空港物流流加工區區一期工工程基礎礎設施建建設已經經基本完完成，有有1267家中中外企業業注冊，，其中外外資企業業超過200家家，每平平方公里里投資強強度超過過40億億元；累累計竣工工企業項項目近百百個，在在建企業業項目70多個個。高起點規規劃、高高水平建建設、高高效能管管理，建設生態態型現代代工業園園區以高新技術術制造業業為主導導，設有電電子信息息工業園園、生命命科學工工業園、、汽車零零配件工工業園、、新材料料工業園園、高科科技創業業園等特特色園區區。規劃劃企業總總量達3000余家，，內外資資企業比比例為1：2.4。空港加工工區產業業布局規規劃32東麗區板板塊研究究—空港港中航直升升機公司司總投資資約80億元，，預計2010年達產產100架自主主知識產產權直升升機預計需要要科研人人員，技技術工人人約1000人人，其中中，研發發人員將將面向世世界招聘聘。空客A320項目整體投資約80-100億元，其中，總裝線投資約50億元；初期工人約1000人，技術人員400人，高級技術人員600人，隨著產能的擴大，員工數量將進一步增加。目前，空空港物流流加工區區竣工投投產企業業已接近近100家，其其中，高高新技術術占比達達72%；高新技術術產業聚聚集與區區域整體體規劃契契合；隨著大量量高新技技術企業業的逐步步進駐，，將有大大批高級級技術人人員和外外籍工作作人員落落戶空港港。空港加工工區產業業現狀33東麗區板板塊研究究—空港港調研情況況顯示，，目前加加工區內內從業人人員工職職呈明顯顯金字塔塔分布，，高級管管理人員員、中級級管理人人員、科研人員員、技術術工、操作工工人數比比例為5：15：15：20：45；由加工區區整體規規劃及未未來進駐駐企業狀狀況分析析，預計計至區域域成熟后后，從業業人員工工職分布布將從低低到高逐逐漸優化化，高級級管理人人員、中中級管理理人員、、科研人員員、技術術工、操作工工人數比比例預計計為5：：15：：25：：25：：30；；目前情況況顯示，，加工區區內勞動動密集型型加工企企業有一一定比重重，從業業人員以以體力勞動動者居多，當當區域進進入成熟熟期后，，人員結結構將得得到升級級改善，，以技術工和和科研人人員為主。空港加工工區人口口分析34資料來源源：調研研信息統統計東麗區板板塊研究究—空港港調研數據據顯示，，目前加加工區內內從業人人員年齡齡結構呈呈明顯青青年化，，以25-30歲歲區間人人口最為為集中；從業人員員學歷方方面，加工區人人口素質質普遍較較高，高中及及以下學學歷人數數僅占人人口總量量20%左右，，從業人人員知識識水平主主要集中中在專科科技術學學校學歷歷；統計顯示示，空港港加工區區屬于人人口素質質較高，，具有一一定專業業知識的的青年聚聚居區，，隨著區區域產業業不斷升升級，未未來區域域人口素素質將進進一步提提高。空港加工工區人口口分析35資料來源源：調研研信息統統計東麗區板板塊研究究—空港港統計數據據顯示，，目前加加工區內內從業職職工來源源分布以外地人人口為主主，占區區內從業業人員總總量52%；目前加工工區內從從業人員員居住情情況主要要分為三三類：企業自建建宿舍（（意大利利扎努西西、金威威啤酒等等），班班車接送送回市區區（豐田田合成、、凱德實實業等）），就近近租住民民屋（松松遠電子子、港豐豐實業等等）；從目前情情況看，，加工區區內從業業人員以以外地來來津工作作人員為為主，但但區域內內房地產產市場發發展較為為落后，，迫使企企業需自自建宿舍舍解決員員工住宿宿，甚至至部分企企業員工工只能選選者租住住周邊農農房，極極大的限限制了區區域發展展。空港加工工區人口口分析36資料來源源：調研研信息統統計東麗區板板塊研究究—空港港項目名稱位置物業類型建筑形式項目體量（㎡）總戶數容積率主力戶型（㎡）開盤時間均價（元/㎡）遠洋新干線中心大道與東七道交口住宅、公寓、獨棟連排、小高45萬2756280、902008年3月6000皇冠國際中心大道與東四道交口酒店、公寓高層15萬4003.260、110、1502008年4月12000白領公寓中環東路以西，東六道以南產業配套公寓多層、小高層14.2萬17181.835-57————國際貿易中心中心大道與西二道交口寫字樓高層6萬340

150-1802008年3月7500好美嘉園張貴莊經濟適用房多層、高層15.4萬27481.845-622008年1月3900秋麗家園張貴莊經濟適用房小高層21.3萬32761.550-702007年10月3800頂秀欣園東麗區華明鎮(定向)經濟適用房小高、高層16萬24241.8150-702008年7月3800空港物流流加工區區處于房房地產市市場起步步期，僅僅有三個個在售項項目，整整體供給給量小；；產品供應應方面，，以投資資型公寓寓和辦公公物業為為主，價價格明顯顯高于商商品房房房價，商商品房明明顯高于于經濟適適用房；；居民購